土地征收补偿的法律范文第1篇
一、政府角色变迁
(一) 《城市房屋拆迁管理条例》关于政府角色的规定
2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称《拆迁条例》) 第五条规定从国务院直至市县级人民政府的相关部门对对应相许的城市房屋拆迁进行监督管理 (1) , 将政府在房屋拆迁中的作用明确界定为监督管理, 亦即对房屋拆迁的环节、过程进行监视、督促和管理, 使其结果能达到预定的目标, 具体手段包括房屋拆迁许可证颁发、拆迁工作人员证件办理、拆迁补偿合同备案归档、拆迁争议的调解和裁决等。除此之外, 绝大多数地方均成立了房地产主管部门下属的二级事业单位直接承接房屋拆迁任务。
从字面上看, 政府并不直接作为主体实施拆迁, 但从实际操作上看, 交通、水利、市政工程等财政投资的公益性、基础性项目建设以及部分重点招商引资项目的过程中, 政府、政府工作部门 (下属事业单位) 直接参与拆迁过程甚至直接实施拆迁, 事实上形成了对《拆迁条例》第五条规定的突破, 并且这一模式下, 由于房屋拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋本身价值和补偿标准存在不可避免的博弈关系, 房屋拆迁管理部门既亲自实施拆迁, 又要对自身拆迁行为进行监督管理, 极易导致国家权力的滥用和政府公信力的丧失, 侵害被拆迁人的合法权利。而在房地产开发项目中, 则多由开发建设单位自行委托房屋拆迁单位实施拆迁, 房屋拆迁管理部门按照前述方式对房屋拆迁单位实施监督管理。
(二) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于政府角色的规定
2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下简称《征收条例》) 第四条规定市县级人民政府负责房屋征收补偿工作 (2) 这一规定将政府确定为房屋征收与补偿工作的组织实施方, 政府从拆迁活动的第三方监管者变为亲身参与者和实施者, 同时国务院、省级人民政府不再承担房屋征收有关工作, 进一步促成了房屋征收工作下沉。
第五条规定《征收条例》第四条同时规定, 政府可以就房屋征收补偿的具体工作委托给具体的房屋征收实施单位, 这一规定的出台具有极大实践指导意义, 从实践上看, 《征收条例》中规定政府负责房屋征收, 但同一地区往往有多个征收项目在同一时间段内实施, 政府及政府确定的房屋征收部门自身工作人员往往难以满足工作需要, 不可避免要引入专门从事房屋征收的实施单位来承担具体工作, 从法律意义上看, 委托关系中, 相关法律责任及后果均由委托人承担, 因此这一委托行为并未改变房屋征收与补偿工作的政府属性。同时, 房屋征收与补偿工作涉及资金数额较大、社会关注度高, 如果放松监管, 放任实施单位完全自行操作, 极易使实施单位肆意压低被征收人补偿数额以谋取自身经济利益, 因此, 《征收条例》第五条一方面规定房屋征收部门承担受委托实施单位行为后果的法律责任使房屋征收部门主动规范受其委托的征收实施单位依法实施征收, 另一方面明文规定房屋征收实施单位不得以营利为目的, 从根本上杜绝了其违法谋取经济利益的可能性, 从而进一步凸显了房屋征收与补偿行为的政府属性和公益属性。
(三) 《拆迁条例》与《征收条例》关于政府角色规定的变化
从实践上看, 《拆迁条例》规定存在种种不足之处:一是规定与实践不尽一致, 《拆迁条例》赋予了政府拆迁行为第三方监督者、裁判员的身份地位, 而在实际操作中出于力量集中的考虑, 或者是出于利益考量, 政府往往成为“运动员”直接参与拆迁, 并出现各种违规现象。政府作为“裁判员”对自身行为进行监督, 导致行政权力滥用, 存在制度性风险;二是不利于市场秩序的规范, 政府拆迁与建设单位拆迁并存, 不同性质的主体从事同一行为, 监督管理标准和操作空间往往不同, 甚至可能出现商业开发项目借助政府力量实施, 强行压低被拆迁房屋补偿价格的情况, 从而变相改变拆迁人与被拆迁人平等民事主体的地位, 不利于保护被拆迁人利益。有鉴于此, 《征收条例》第五条将征收补偿主体限定为政府, 排除了其他市场主体直接参与征收, 使得征收行为更加规范, 更有利于维护政府公信力。
二、公共利益界定
(一) 《城市房屋拆迁管理条例》关于公共利益的界定
《拆迁条例》全文无“公共利益”的表述, 在第三条规定了房屋拆迁在规划、环境、文物保护等方面应当符合的部分条件 (3) , 这一规定近似于房屋拆迁活动的目的与限制条件, 部分内容似乎将公共利益具体化, 但城市旧区改造、生态环境改善、保护文物古迹并不能涵盖公共利益的全部外延, 符合城市规划也不能保证当然符合公共利益要求。其弊病在于:由于不明确限定房屋拆迁前提, 致使除正常的公益性拆迁外, 大量商业性拆迁也可以合法纳入其中, 而《拆迁条例》有关规定将拆迁启动决定、拆迁补偿标准制定、拆迁纠纷裁决、强制拆迁执行等权力全部赋予政府 (并且往往是同一政府主体) , 一旦监督缺失, 政府滥用权力即成为可能, 极易引起政府权力寻租。在商业性开发中, 建设单位为追求经济利益的最大化, 不可避免会压低对被拆迁人的补偿标准, 相对而言被拆迁人本已处于弱势地位, 一旦商业性开发找到政府权力寻租空间, 被拆迁人利益受损便无法避免且难以救济, 从实践上看, 在信访矛盾中, 商业性开发造成的拆迁矛盾往往占据绝大多数比例。
(二) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于公共利益的界定
《征收条例》第八条规定 (4) 对符合条件的情形进行了详细规定, 并明文列举了符合规定的八种情形, 超出八种情形之外市县级人民政府不得启动房屋征收。与《拆迁条例》相比, 其区别主要体现在:1.明确房屋征收只能因公共利益发起, 杜绝了因商业项目发起征收的可能性, 从而避免了政府与商业开发建设单位结成利益共同体;2、以列举方式明确了公共利益范围, 《征收条例》没有以概念性规定获描述性规定来界定公共利益, 而是以明确列举的形式进行说明, 避免了政府“模糊操作”和“有权任性”的自由裁量, 以其他方式将公共利益范围进行任意扩大;3.明确公共利益的其他情形只能由法律、行政法规规定, 将公共利益的最终解释权收归国家层面, 避免了地方政府通过规章、地方性法规、规范性文件等其他形式为不符合公共利益的房屋征收行为启动开辟通道。
但是, 从另一方面看, 由于《征收条例》已经将房屋征收严格限定为政府行为, 开发建设单位不得介入房屋征收环节, 因此土地招拍挂条件已从《拆迁条例》时代的“毛地交付” (即土地出让后由开发建设单位自行组织其上房屋拆迁) 转变为《征收条例》时代的“净地交付” (即政府完成国有土地上房屋征收后再进入土地出让环节) , 但多数地方在重点招商引资项目和为城市未来发展预留的土地储备项目并不完全符合《征收条例》第八条规定。尤其是在大型基础设施建设中, 对于项目用地范围内的被征收人, 按照《征收条例》第二十七条关于实施房屋征收应当先补偿、后搬迁的规定, 应当事先建设好安置房屋, 这一部分安置房屋所需建设用地上房屋征收往往难以符合《征收条例》第八条规定。更为重要的是, 《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》 (国发〔2013〕25号) 明确提出2013年至2017年需完成全国各类棚户区改造任务1000万户, 《意见》本身并无对“棚户区”需满足的具体条件描述, 而“棚户区”这一概念在《征收条例》第八条中缺乏直接对应选项, 只有“危房集中、基础设施落后”的表述可以在一定程度上套用到“棚户区”改造之中, 因此, 各地开展棚户区改造过程中进行套用一方面存在将“棚户区”范围扩大到其他征收项目的可能, 一方面不能确定征收范围一定满足“棚户区”要求。
三、权利救济
《拆迁条例》第十六条规定 (5) 规定了政府裁决作为拆迁争议的解决方式, 这一规定包含两层含义:一是拆迁争议首先应当申请政府裁决, 与之对应的, 2014年修改之前的《行政诉讼法》规定有关房屋拆迁的行政诉讼必须以行政裁决为前置条件, 即使被拆迁人利益受到侵害, 也必须首先申请政府裁决, 待裁决作出后才能提起诉讼。二是同级裁决, 即裁决必须由房屋拆迁管理部门或其同级政府作出。这一规定的局限性体现在:一是被拆迁人选择权利救济形式的权力受限, 给了房屋拆迁管理部门及其同级政府先行处置权力, 在这一处置过程中, 房屋拆迁管理部门及其同级政府完全可以通过其他方式对本不符合规定的拆迁行为进行补正, 将拆迁争议消弭在本级, 避免承担本应承担的违法责任;二是同级裁决, 由于拆迁人、拆迁管理部门、作出裁决的政府处于同一级别, 难以避免可能存在的利益纠葛, 使得裁决过程和执行过程无法保证客观公正。
《征收条例》第二十六条规定 (6) 明确界定了政府作为房屋征收人与被征收人发生争议后, 政府先做出征收补偿决定, 被征收人对征收决定不服的可以自行选择行政复议或者行政诉讼的救济方式, 这一规定与《拆迁条例》第十六条相比, 首先是赋予了被征收人权利救济形式的选择权, 被征收人可以自行选择行政复议或者行政诉讼, 不再把政府内部处置行为作为司法救济的前置条件;其次是将原有的同级裁决改为行政复议, 由于行政复议由上级人民政府作出, 更能保证复议决定的合法公正及实际执行效力, 从而更有利于保护被征收人合法权利。
摘要：对我国城市居民而言, 房屋往往是家庭财产的主要组成部分, 房屋征收从程序启动、范围确定、补偿标准、组织实施到救济措施的各个环节都与被征收房屋价值息息相关, 因而对被征收人利益产生重大影响。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以后, 房屋征收与补偿的主体严格限定为市、县级人民政府, 国家权力的行使贯穿征收补偿的全过程, 为使被征收人权利得到保护, 有必要对国家权力的行使进行一定的限制。
关键词：政府角色,公共利益,权利救济
注释
1<城市房屋拆迁管理条例>第五条“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理, 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门 (以下简称房屋拆迁管理部门) 对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理……”, “房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位, 承担房屋征收与补偿的具体工作.房屋征收实施单位不得以营利为目的.房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任.”
2<国有土地上房屋征收与补偿条例>第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门 (以下称房屋征收部门) 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作.”
3<城市房屋拆迁管理条例>第三条“城市房屋拆迁必须符合城市规划, 有利于城市旧区改造和生态环境改善, 保护文物古迹.”
4<国有土地上房屋征收与补偿条例>第八条“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定: (一) 国防和外交的需要; (二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要; (三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; (四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要; (五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要; (六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要.”
5<城市房屋拆迁管理条例>第十六条“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的, 经当事人申请, 由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的, 由同级人民政府裁决。”
土地征收补偿的法律范文第2篇
土地是农民的衣食之母, 在城市化的进程中, 如何完善农村土地征收制度, 如何补偿和安置这些农民是关系到社会和谐稳定的重要问题。我国现行相关法律对此规定不够完备, 由此导致了实践中被征地农民得不到及时充分的补偿, 引发了大量土地征收补偿争议, 不仅严重损害农民利益, 更成为社会稳定的隐患。本文从补偿主体、补偿程序、补偿范围、补偿方式等方面提出观点, 探索一条切实可行的方案, 使我国土地征收法律制度得到进一步的完善。
1 我国现行土地征收制度的现状与问题
我国目前还没有一部《土地征收法》来全面规定土地的征收, 国家在土地征收和实施过程中的问题很多, 矛盾很突出, 且引发了大量的征地纠纷, 主要表现在以下5个方面。
1.1 土地征收权的滥用
土地征收, 是国家对非国家所有的原土地权利人的土地权利采取的强制措施。我国现行《宪法》、《土地管理法》和《物权法》都规定了国家为公共利益的需要, 可以依照法律规定对集体所有的土地实行征收。然而, 法律法规并没有进一步明确地限定“公共利益”的范围或判断标准, 这直接导致实践中“公共利益”被扩大解释, 土地征收权滥用, 人地矛盾突出。而为营利性目的主要用于工商业、房地产等项目的土地征收也已成为土地征收权滥用的主要方面。政府以低补偿从农民手中征收土地, 又以拍卖、出让等形式高价转移给土地开发商。把这一行为认定为了“公共利益”, 显然是没有说服力的。同时, 一些地方政府在发展本地经济与政绩工作的利益驱动下, 凭借种种理由和手中的权力, 打着“公共利益”的旗号, 肆意征地, 他们采取未批先占、少批多占、或先占后批, 以耕地充荒地等非法手段, 逃避法律, 违法征收土地, 极大地挫伤了农民生产性投资的积极性。大量的农用地转为城市建设用地, 扩大城区, 兴建各类开发区、旅游区、大学城等, 使耕地面积大大减少。按照全国土地利益总体规划纲要, 1997年至2010年全国非农业建设占有耕地控制指标2950万亩, 然而到2004年, 全国已经把用地指标用去大部分, 导致我国人多地少的矛盾日益尖锐[1]。当农村土地被肆意的征用, 社会上便出现了一种新的群体——“失地农民”, 他们丧失了赖以生存的土地, 又得不到相应的补偿, 寻求不到新的生存出口, 于是, 他们不断地上访、告状, 成为了社会不稳定因素。
1.2 土地补偿费用过低
《土地管理法》规定, 征收土地应当依法支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等各项费用。但“土地补偿费”已因补偿标准不科学、忽视农村集体所有土地的增值收益造成补偿程度明显偏低而受到广泛的批评。“安置补助费”也忽视了农村城市化后农民长期生活、就业和社会保障等问题, 并与所有制结构的变化和劳动就业制度变迁不相适应。此外, 尽管《土地管理法实施条例》规定了任何单位和个人不得私分、平调、挪用、截留土地补偿费, 但土地征用费被地方财政、乡镇村截留甚至乡领导、村干部私下里瓜分的现象仍然存在。我国现行征地补偿制度是采用计划经济体制下形成的“产值倍数法”计算标准, 这种计算方法存在着产值难以确定, 实际变化幅度大, 不能体现土地区位条件差异, 预期收益体现不足等弊端。在征地过程中由于存在征地前和出让后的过大收益差, 使得农民利益大量流失, 在某种程度上形成农村发展滞后和社会不稳定因素, 政府公共设施建设行为也难以顺利实现。据统计, 在地价征收和高价出让所带来的土地增值收益分配中, 农民只得到了5%-10%, 村级集体得到25%-30%, 而60%-70%为各级政府所得[2]。
1.3 补偿收益主体不明
收益主体不明主要是源于我国在立法上对农村土地权属界定不清。我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》及《农业法》等都明确规定, 中国农村的土地归农村集体成员共同所有, 但到底什么是“集体”, 相关立法却没有明确指出[3]。集体到底指哪一级组织?农村的三级基层组织为乡、村、组。如果理解为同一集体土地为乡、村、组三个组织都拥有所有权, 这就违背了同一物上只能设立一个所有权的民法原则。结果是农村土地所有权归属上的模糊, 实际操作中, 是组听命于村, 村听命于乡, 上一级组织可以任意处置农村土地所有权, 使农民的权利受到损害。《土地管理法》规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的, 由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡 (镇) 农民集体所有的, 由乡 (镇) 农村集体经济组织经营、管理。但农村集体经济组织与村民委员会和村民小组的关系如何?何谓农村集体经济组织?没有回答, 这种对既成事实的确认并未解决土地所有权归属模糊的问题, 当面临补偿时, 潜在的问题就暴露出来了, 三个主体都在争夺土地补偿金, 补偿金真正落到土地权利人——农民手中时已经所剩无几, 这也是导致实践中许多补偿纠纷发生的重要原因之一。
1.4 补偿方式单一
我国农村土地征收补偿方式只有金钱补偿和劳动力安置两种方式。只在国土资源部《关于加强征地管理工作的通知》这一部门规章中规定了预留地和土地使用权入股补偿的方式, 此外, 《土地管理法》也没有明确规定哪个组织来负责对失地农民的安置。由于劳动用工制度发生了很大的变化, 许多企业难以胜任妥善安置劳动力的重任, 因此许多地方均采取货币安置的方式。农民失地后大量涌入城市, 如果缺乏技能和知识, 无法在城市激烈的竞争环境中生存下去, 待仅有的一点补偿金额用完后, 失地农民就彻底失去了生存的依靠。
1.5 补偿程序不完善
补偿过程中虽有公告和听证的规定, 但缺乏农民实际参与听证的保障渠道。法律规定征地补偿方案由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定, 补偿方案制定后才公告告知农民, 对农民提出的意见只在确需修改的情况下才改动补偿方案, 极大地限制了农民的参与权。此外, 发生纠纷后, 法院往往以征地补偿案件不属于民事案件为由不予受理, 司法保护不能实现。现有的土地征收补偿法律法规没有规定对裁决不服的救济途径, 《土地管理法》第十六条的规定主要是土地所有权和使用权的权属纠纷的救济途径, 而不包括土地征收补偿纠纷的处理。根据现行《土地管理法》的规定, 征收各方不能对征地补偿标准达成一致意见的, 由征收部门裁定, 而且该裁定为终局裁定, 相对人不能向人民法院起诉。这种制度安排, 给征收方以过大的权力, 而被征收方连起码的司法救济权都没有, 极易造成对被征收人利益的损害。失地农民失去土地的同时也就失去了农民的身份, 又未同时获得市民的社会保障待遇, 可能沦为国家、集体、社会三不管的边缘群体, 如何加强对他们的保护, 这已日益成为摆在我们面前的一个严肃课题。
2 完善土地征收制度的思考与对策
笔者认为法治是一个动态的过程, 须从立法、执法到司法几个方面来保障土地征收符合公平与正义。
2.1 建立征收目的审查制度, 明确界定“公共利益”范围
土地征收的法律规定应采用概括和列举并用, 直接设定与间接设定相结合的形式, 严格限定公共利益。参照国际上有关国家《征地法》的规定, 有必要对“公共利益”的范围作出明确限定, 主要包括: (1) 国防、军事需要; (2) 国家和地方政府需要修建的铁路、公路、河川、港湾、供水排水、供电、供气的需要; (3) 国家和地方政府需要修建的机关, 以及以非营利性为目的的研究机关、医院、学校等事业单位; (4) 其他社会公共事业和公益事业。“公共利益”具有动态性, 为如何把握其具体意义带来一定难度, 所以在法律的规定之外, 符合社会发展的, 国家急需要的相对公共利益项目, 尤其是有争议的项目, 则应建立听证的制度, 以公开、透明的方式, 向社会说明, 并且对征地目的建立司法裁决制度。
2.2 完善征地程序立法, 加强征地的民主性
在立法中加强对土地征收程序的完善, 有关政府征收土地的正当法律程序应该涵盖下列原则和步骤:1) 正当性。必须依照严格的法律程序, 依法评估国家征地的正当性。根据我国国情, 政府征地必须严格区分公益性用地和经营性用地, 国家的强制性征地权主要应是公益性的, 而商业开发和企业行为不能借助国家的行政权力强行征地;2) 公开性。政府必须以公告的形式书面陈述需要征地的具体理由, 并需要提出反证, 说明如果不在特定的时间和地点征地将产生什么负面后果;3) 政府机构必须举行公开的听证会, 失地农民可以在听证会上质疑政府的征地理由, 并有权要求政府放弃征地行为。
2.3 改革补偿标准的立法, 公正分配合理安置
集体土地征收的补偿, 是征地工作的主要内容, 涉及到国家、集体、个人利益。应从以下4个方面着手:1) 应主要以市场价格来确定补偿标准。2) 合理地给予安置。3) 建立土地补偿金公正分配机制。4) 增加补偿项目。
2.4 确立全面监督机制, 严格规范征地权行使
要大力推进政务公开, 健全公开制度, 采取多种形式进行监督:1) 群众、媒体的监督。2) 人大代表、政协委员的监督。3) 专门机关的监督。
2.5 建立有效的救济机制, 确保失地农民的权利
土地征收救济制度是土地征用过程中保护集体经济组织及其成员的合法利益、促使行政机关依法征地的重要措施。一方面, 法律应明确规定, 行政征收补偿经过复议后, 如果仍不服复议裁决, 可以提起行政诉讼, 赋予被征地农民土地权益的司法保护。应将司法监督的范围从土地征收补偿和安置的监督扩大到对行政机关土地征收权的监督, 完善行政诉讼法上的法律救济机制。1) 建立土地征收目的的司法审查制;2) 对征地补偿款被拖欠、截留的司法救济;3) 对农民征地补偿款分配管理权益的司法救济。对于土地征收补偿争议应当明确规定, 在穷尽行政程序后可以通过司法诉讼程序解决, 经过审查符合受理条件的, 人民法院应当受理。
摘要：从国家土地征收权的滥用、土地补偿费用过低、补偿收益主体不明、补偿方式单一、补偿程序不完善等五个方面分析了我国现行土地征收制度的现状与问题。并通过对制度分析指出:应从建立土地征收目的审查制度, 明确界定公共利益范围, 完善土地征收程序及改革补偿标准的立法, 确立全面的监督机制, 严格规范征地权的行使, 健全有效的救济机制, 确保失地农民的权利实现等方面对我国土地征收法律制度进行完善。
关键词：土地征收,土地补偿,法律制度完善
参考文献
[1] 王英霞.重构我国农村土地征收制度的法律思考[D].兰州:兰州大学, 2006
[2] 葛燕平, 韩建波.土地征用莫忘农民权益保护[J].经济论坛, 2004, (15) :100-101
土地征收补偿的法律范文第3篇
[摘要]西方土地征收法律制度是在以土地私有制和市场交换为资源主要配置机制的社会中产生的一种土地征收法律制度，充分地体现公共利益、公正程序、公平补偿、公权保障等四大特征。这些特征对我国现行土地征收法律制度有着很多启示。
[关键词]土地征收；公共利益；公平补偿；公权保障；公正程序
[作者简介]万政伟，浙江警察学院法律系讲师，经济法学硕士，浙江杭州310053；王坤，浙江省社会科学院法学研究所助理研究员，浙江杭州310053
一、西方土地征收法律制度的总体特征
在西方各国中，德国第一个征收法是黑森大公国于1821年公布的，随后，各邦国也陆续制定了征收法典，1874年普鲁士土地收用法基本确立了土地征收法律制度，1919年魏玛宪法第153条第2款以精密技术性的方式，将征收之过程，在世界上首次规定于宪法内。二战以后，德国基本法承继了魏玛宪法的相关规定，构成了德国土地征收法律制度的宪法基础。在法国，在大革命期间和第一帝国时期确立了公用征收的原则，以后经过多次立法规定和判例补充，逐渐发展成为现行的公用征收法律制度，主要规定于1977年的公用征收法典中。在美国，《美利坚合众国宪法修正案》第5条规定：“没有正当的补偿，私有财产不得为公共所收用。”以该条款为基础，运用“深厚的人权理念，积极的司法解释程序，来予以宪法理念以新的内容”，逐步发展起以判例法为主要表现形式的土地征收法律制度。在日本，1901年的土地收用法基本确立了土地征收法律制度，二战后，《日本国宪法》第29条第3款规定了征收的目的和条件。西方其他国家如英国、比利时等国也确立了各自的土地征收法律制度。
尽管西方各国土地征收法律制度在具体制度设置方面存在很大的区别，但是，这些土地征收法律制度大都建立在市场调节机制和资本主义土地私有制的基础上，市场调节机制和土地私有制对土地征收制度产生了巨大的影响，使之很明显地呈现了“四公”特征，即在土地征收目的上坚持公共利益标准；在土地征收补偿上，坚持公平补偿标准；在土地征收制度中，着重赋予被征地者以各种“公权利”，以“公权利”为本位构建土地征收法律制度；在土地征收过程中，注意运用严格的程序制约国家土地征收公权力。
(一)在土地征收目的上体现公共利益要求。在西方土地征收法律制度中，公共利益构成了土地征收的唯一正当理由，它既赋予了国家行使土地征收权力的合法性依据，又限制了国家行使土地征收权力的范围。从这个意义上讲，由于公共利益要求和标准的存在，土地征收法同时也应当是一部限制土地征收、保障土地所有权的法律。《欧洲人权公约第一议定书》第1条第1款规定：“每一个自然人或法人均有权平等地享受其财产。非为公共的利益及依据法律的一般原则所规定的条件，任何人均不得剥夺其财产所有权。”《意大利民法典》第834条规定：“不得全部或部分地使任何所有人丧失其所有权，但是为了公共利益的需要，依法宣告征用并且给予合理补偿的情况不在此限。”20世纪以后，法国公用征收的目的限制即“公用”概念就不再局限于公产、公共工程和公务观念了，行政法院认为只要能够满足公共利益就是达成公用目的。从1954年Berman v·Parker一案以后，美国的“公共目标”概念也从原来的“公用征收”扩展到“公益征收”。
(二)坚持公平补偿标准。公平补偿又称为“正当补偿”或“相当补偿”。这种公平补偿的要求构成了对国家强制权的反向制约，主要是从经济利益上保障被征地者的权益。在必须征收时，补偿应当符合财产的价值，财产的存续保障转化为财产的价值保障补偿，通行做法是依照市场价格来厘定被征收土地补偿标准，以被征收土地的市场价格为基础决定土地征收补偿费用的具体标准。说到底，土地征收的过程其实就是一个强制购买的过程，它要求在土地征收过程中模拟市场交易的结果，给予被征收者以相当于市场价格的土地征收补偿对价，从而在公共利益和个体利益之间达致均衡。德国最高法院在案例法中也指出：征用(征收)之特征，在于对平等原则之侵犯。为了补偿这项侵犯，就有必要对受到征用的个人授予一种公平补偿。法国宪政院认为，一旦构成征用，其补偿就必须符合两项条件：首先，政府必须在征用之前支付补偿；其次，补偿必须公正。日本宪法第29条第3款也规定：“私有财产，在正当补偿之下可收归公共所用。”
(三)强化公权保障。公权保障指在土地征收过程中必须赋予并保障被征地者的各种公权利。公权利是同私权利相对应的一个概念，是公民所享有的针对国家机关的权利。由于土地征收是一个运用国家公权力强制剥夺他人土地所有权的过程，为了防止国家公权力肆意侵害土地所有权，就有必要在土地征收法律制度中赋予被征收人以下各种公权利：
1.知情权。被征地者的知情权包括事前知情权和事中知情权，事前知情权要求用地单位在土地征收程序启动前，就应当通知被征地者并听取其意见；事中知情权要求征收机关在作出征收决定和补偿决定时，除应当及时地进行公告外，还应当以通知方式个别告知被征地者。
2.买回权。土地买回权指土地所有者在征收所据以存在的公益目的未能实现的情况下请求买回该幅土地的权利。对财产的侵害仅限于为实现特定的大众福祉利益所必要的范围内，这意味着。原先作为征收正当理由的目的一旦消灭，返还请求权即告成立。土地买回权制度的设立旨在促进土地的合理利用，维护被征地者的合法权益，提高土地征收的效率。买回权是被征地者维护其所有权的一种补充手段，实际上是对土地征收行为的否认，从性质上看，它是一项保障土地所有权的公权利。
3.残余土地建筑物强制征收请求权。被征地者强制征收请求权指在被征收土地或其附着物的残余部分丧失全部或大部分经济价值时，被征地者享有在法定期限内请求征地机关一并予以征收的权利。该权利性质上属于公权利，是被征地者针对政府的权利，目的是为了维护被征地者的经济利益。
(四)坚持公正程序。公正程序又称为正当程序，从程序法理上讲，征地过程中的公正的法律程序既是被征地者权利的重要保障，也是对政府征地权力的有效限制。作为对政府行使征收权力的制约，公正程序已经越来越广泛地体现在世界各国的土地立法之中。在美国的土地征收法中，公正程序包括两项基本程序性规则：其一是听取对方意见：其二是不能自己做自己案件的法官。在第一项规则下，必须保证相对方在行政机关作出一项行政决定时享有如下三项权利：(1)相对人在合理时间得到通知的权利；(2)相对人有了解行政机关的论点和根据的权利；(3)相对人有为自己辩护的权利。第二项规则是避免偏私的必要程序规则。
日本土地征收也有着严格的程序，根据2003
年6月20日最新修改的《土地征收法》规定，日本的土地征收要经历以下一些程序：(1)编写调查报告；(2)裁定程序的开始；(3)土地所有人或其他权利人提出补偿的请求；(4)征收委员会作出征收区域、损失补偿以及权利取得或丧失时间的裁定；(5)不服申诉和诉讼。
比利时普通公用征收程序依次要经过行政阶段和司法阶段。在行政阶段，针对公务机关的财产征收计划，被征收人可以在收到财产征收计划15天内提出异议和意见，如果双方达不成协议，行政机关必须经过开会才能决定公用征收。由此形成的决定如果被征收人仍不执行，征收便进入司法阶段，即由征收机关向征收财产所在地的法院提起诉讼。如果经审查确定行政机关征收合法，那么接着由法院指定三位专家，对补偿费进行估价。在听取了双方当事人意见后，法院在专家所作结论的基础上决定补偿费额，然后由法院授权行政机关执行征收财产。被征收人对一审法院的判决不服可以向上级法院上诉，但上诉不停止原判决的执行。
除了在征收过程中应当遵循公正程序的要求以外，在征地程序启动之前也必须要有一个民事前置程序。尽管公共利益是国家启动征地程序的唯一正当理由，但远远不是充分理由。即使是为了公共利益，也要经过民事途径不能取得土地所有权情况下，才能进入土地征收程序。这就是说，在国家启动土地征收程序之前，必须要有一个民事前置程序，这也是公正程序的一个必然要求。
二、对我国土地征收立法的启示
我国社会主义市场经济体制建立在土地公有制的基础上，这就决定了我国土地征收法律制度既要建立在土地公有制基础上，也要符合市场经济体制的要求。相对而言，西方土地征收法律制度建立在资本主义土地私有制基础上，也就是说，西方土地征收法律制度必然与我国土地征收法律制度之间存在着巨大的差异，尽管如此，经过了几百年的发展，西方国家已经形成了一个比较完善的、符合市场经济体制要求的土地征收法律制度体系，对我国土地征收法律制度体系的建构具有重要的启示。
启示一：尽快明确公共利益标准。我国《宪法》第10条第2款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第2条第4款也规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收。”应当说，我国现行立法已经确立了公共利益标准，但是同西方土地征收制度相比较，依然存在着很大的缺陷。依照《土地管理法》第43条规定，除了少量的非农化建设不需要经过征收程序外，绝大部分需要利用集体土地的建设用地都要经过土地征收程序，而不管这些建设用地是否符合公共利益标准，这实际上取消了土地征收的公共利益标准。为了保障集体土地所有权，减少土地征收的频率，笔者认为，在我国未来的土地征收立法中，应当尽可能地确定公共利益的内涵，并且详细地列举属于公共利益范畴的建设项目，以彻底杜绝为了商业利益或国库利益而滥用土地征收权的可能性。
启示二：以“公权利”保障为核心重新建构一系列土地征收制度。根据我国现行法律制度，土地征收实质上就是由政府主导的强制性地把集体土地转变为国有土地的过程。在这个过程中，是否征收、如何征收、如何补偿等方面，被征地单位和失地农民既缺少知情权，也没有残余地强制征收请求权、买回权等一系列权利。政府的征收行为明显具有单方面性和强制性，威权过重，充分体现了国家的权威，反映了计划经济体制时期的行政权力支配一切的时代特征，远远不能适应现代多元化法治社会的要求。因此，在我国未来的土地征收立法中，应当形成一个以“公权利”保障为核心的土地征收法律制度体系。
启示三：完善土地征收法律程序。我国现行土地征收法律制度既没有规定土地征收前的勘察调查程序、民事前置程序，没有规定被征收土地所有权的转移时间，也没有规定土地补偿金支付时间、方式、提存等方面内容。可以说，缺少土地征收权力行使的时间、空间方式或顺序方面的细致规定，体现了“重实体、轻程序”的特点。笔者认为，在我国未来的土地征收立法中，首先应当明确地设立勘测调查程序。建立调查勘测制度符合土地强制出让程序运行的客观规律，有利于用地单位顺利地启动土地征收程序，有利于保障土地所有权人的合法权益，同时还有助于政府土地主管部门掌握拟征收土地的状况，为土地征收公权力的行使奠定必要的行政决策基础。其次，应当建立民事前置程序。“征收应当是迫不得已的国家措施。”其具体办法就是在启动土地征收程序之前，由国有资产管理部门代表国家与农村集体经济组织就土地所有权的转让价格、时间、方式进行平等协商。如果能够达成协议的话，就避免启动土地征收程序，如果不能达成协议或者集体经济组织从根本上就拒绝进行磋商的话，才可以由国有资产管理部门代表国家作为土地征收申请者启动土地征收程序。
启示四：完善补偿制度。我国《土地管理法》第47条基本确立了我国现行征地的补偿标准，这个标准可以归纳为“产值倍数计算法”。应当说，该标准完全是一种与市场因素无关的国家政策性价格，过于偏离被征收土地的市场价格和失地农民群体的经济预期。笔者认为，应当在宪法的相关条款中确定土地征收的完全补偿条款，也就是说，土地征收应当采用完全补偿条款。在具体的补偿标准上，以被征土地所有权的市场价格作为补偿基础。确立这一标准不仅有利于保障失地农民的合法权益，也有利于政府行为的理性化。另外，还应当取消安置补助费。安置补助费体现了国家的安置责任，完全是一种计划经济体制时期的遗留物，它存在的唯一的作用是对当前土地征收低补偿的一种弥补，因而在将来按照土地所有权的市场价格对土地所有者进行完全补偿后，安置补助费的存在就更加没有必要了。
[责任编辑：荷叶]
土地征收补偿的法律范文第4篇
1.1 土地的征收行为将会导致对私人所有权的剥夺, 所以政府的征收行为必须以公共利益为前提[1]。
“私有财产神圣不可侵犯”在西方国家体现得淋漓尽致, 我国近年来在保护私有财产方面亦取得极大成果。我国人口众多, 随着经济发展, 维权意识日益强烈, 尤为农民以包含从事农业生产的人群数量巨大, 强制性没有说服力的随意征收, 必然会导致人民的不满, 起到相反的作用。笔者一行的调查发现, 65%以上的咸宁农民对于政府征收土地后的公共福利建设都能够理解, 甚至是支持;反之, 随着农民的维权意识的日益加强, 农民对政府的不合理甚至不合法行为将不再一味让步。因此, 国家重视规范征收的目的——满足公共利益, 是维护人民利益的一种途径方式, 在另一方面, 同样保证了社会的稳定。
1.2 为谋取不正当权益而借用公共利益名义的征收或者征用行为日益频繁。
公共利益界定范围的模糊, 使得法律出现漏洞, 造成某些利益熏心的行为肆虐。使得民众对于政府的信任度急剧下降, 近几年的政府征收土地和房屋拆迁工作中发生的种种纠纷就是充分的证明。笔者一行走访了湖北咸宁先关村落, 村民都强烈反映现阶段“违规批地”问题, 包括先用后批、批地后土地利用不及时不合理、强制手段不当等严重侵犯了当地农民的利益。究其原因, 其一为某些政府部门打着公共利益的名号谋取不正当利益;其二即为不合理的补偿制度, 没有合理的补偿人民的利益, 任凭谁都不会放弃自己的合法利益。
1.3 现阶段的实际问题中, 与经济利益这一概念在多方面似乎存在着不少重合。
在实际操作中必然会产生两种利益的概念混同, 把经济利益当作公共利益来对待, 失掉公共利益的本质灵魂, 违背了土地征收制度的根本目的。在两者的区分中, 政府并没有有效的发挥作用, 其中甚至扮演着“商人+牟利集团”的角色, 政府的服务型角色显然已被现实的经济利益所掩盖。作土地“文章”, 打地价“主意”。走访过程中, 基于这些问题的出现, 咸宁市汀泗桥镇的居民明确表示对政府的执政能力有所怀疑以及对政府的信任度快速下降。
1.4 公共利益这个词最常出现在行政法规中, 于私法中却很少。
所以推广至整个法律体系, 规范明确公共利益这一概念同时也是完善我国法律体系的重要一步。从学术研究的角度看, 更是学术讨论的热点。笔者一行走访咸宁国家土地资源局时, 负责人周主任明确表示期待《中华人民共和国物权法》司法解释的出台, 同时在土地征用及征收工作方面, 尽快地明确公共利益这一概念的范畴, 为其工作找到一个强有力的后盾支撑。由此可观, 明确其概念界定有着重大意义。
2. 国内外有关公共利益之规定
2.1 美、法相关土地法律制度对公共利益内容的规定
2.1.1 美国有关公共利益的规定
美国对于公共利益的理解较为宽泛, 并且通过判例逐渐丰富和扩展其含义。由初始阶段只认为由公众使用或公共事业使用的需要才符合公共利益之公共目的, 到后期的从内涵和程序两方面着手判定的阶段。于内涵方面, 其认为无论公共利益是行政征用的主要目的, 还是行政征用的附带性结果, 都符合公共利益的需求。而在程序方面, 美国发挥程序的突出作用, 充分利用土地征用过程中的公告、听证程序, 另一方面加强土地的利益相关人和业界专家的参与, 使其公共利益进一步得到保障。
2.1.2 法国有关公共利益的规定
与美国不同, 基于公私财产划分的角度, 法国将只要能够达到公共财产增值的法律效果的便可视为公共利益, 与其相悖则被认为违反公共利益的目标和宗旨。公产和私产这一对概念的引入是法国对公共利益认识的特色之处。而两者的共同之处则在于对程序的充分利用, 虽然具体措施不同, 但是都取得了良好效果。法国用认定和批准公用目的方法来完善其公用征收程序, 如果被征用土地的财产所有人认为政府的征用行为不符合公共利益的目的, 可以以此为依据向法国的行政法院提起诉讼, 借助公权力来审查该“公共利益”是否属实。法院审查后, 如认为征用能够促进公产增值, 就认为该征用行为的目的符合公共利益的需要, 如果征用行为主要是为了增加行政主体自身的收益, 则判定其不符合公用目的。但是, 若一项土地征用行为在满足公共利益的同时, 也使私人获得利益, 其仍然符合公用目的。[2]
2.2 国内外有关公共利益界定形式的规定
一般来说各国对于公共利益界定形式主要分为两种情况, 一是抽象的总结概括型的概念界定, 还有一种便是较为具体的不完全列举式的界定。前者的典型代表源于《德国民法典》, 而后者较为普遍《日本土地征用法》、《韩国土地征用法》沿用改种形式, 主要从公共设施, 公共秩序, 公共安全, 公共福利, 国防科技, 科教文卫等方面进行了不完全列举。
而我国现行的《物权法》回避了这一问题。在梁慧星教授主编的《中国物权法草案建议稿》中, 对公共利益做出了一个列举式的解释:“所谓公共利益, 指公共道路交通, 公共卫生, 灾害防治, 科学及文化教育事业, 环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林保护事业, 以及国家法律规定的其他公共利益。”[3]该种方式, 笔者认为有两个弊端:第一, 列举式虽然具体清晰, 但是同样伴有极度的片面的不确定性特点, 只是涉及了某些公共事业的发展亦或是公共事业中的部分, 太过狭义的理解定义。第二, 就“国家法律规定的其他公共利益”的解释, 国家政府作为实施法律的主体, 同时拥有解释法律的权力, 此举严重影响了法律于民众心中的客观公正性。
3. 对公共利益概念的界定以及个人建议
3.1 有关界定方式的分析及建议
有学者认为公共利益在本质上区分为主观公共利益和客观公共利益两种[4]。主观公共利益主要被采用于英美等发达国家。其主张的是公共利益的界定取决于特定主体与客体之间的关系, 即主体的要求和判断, 强调的是民众的大众参与性。而客观公共利益主要取决于被客观规定的目标和价值。前者的主观说可以达到主体间的相互制衡, 达到公共利益内容的一种合理的不确定性, 但是在实际操作中确很难实行, 只是调动全民的参与性都是一个很大的工程, 例如我过的人口众多, 且人口素质参差不齐, 一方面很难达到预想效果, 另一方面浪费现有资源;而后者, 所给的界定过于宽泛, 最终还是以来政府出面调解, 没有实质性的意义。政府既是当事人之一, 又是裁判者, 这种显示公平的做法势必不会得到广大人民群众的拥护。所以笔者认为, 上述两种观点对于现代中国的实际情况而言局限性较大, 未必适用。
因此笔者认为, 采用两种观点的折中主义弥补了两者的不足。首先, 公共利益的目的在于维护大多数公众的利益需求, 所以需要公众发表自己的意见, 以便更实际直接的维护自己的利益。其次, 公共利益本身的内涵在于其公共性、服务性, 将这一原则带到实际中作为指导规范, 可以推进公共利益的实现。最后, 两者是相互依靠, 相互制约的, 主观上的实质性使得客观的内容趋于具体明确化, 客观上的原则性使得主观的追求不会偏离主题。规范使得政府扮演自身的“服务型”角色, 人民群众则运用自己的政治参与权与监督权, 从另一角度讲, 更是有效地减少了贪污腐败的发生。减少土地征收协调过程中对农民的言语威胁以及变相侵占的明显侵犯人权的行为的发生。
3.2 有关界定机构及其执行程序的建议
原则制定后, 需要有具体的规范与之相适应。而依照规范发生行为必须要有一定的机构来进行。笔者认为, 依照我国国情有必要建立有关公共利益的问题进行界定。
首先, 由于公共利益的执行主体是国家政府, 为避免再出现执行机构同时拥有解释权, 所以该机构的主体角色不应再由政府来担任。为保证其有绝对的决策力以及公正性, 应由中央和各地的权力机关分别设置该下属机构。明确权力的归属对于实践操作有极大的现实意义, 极大了减少了部门执法的矛盾冲突。
其次, 机构内部的设置同样需要注意。我们采取主观和客观公共利益折中的观点, 因此机构内部应分为两部分。为保证民众的意思得到确切的反映, 应当设立专门的民众代表, 同时, 需要国家的宏观调控, 由国家机构派下专署该机构的工作人员与群众代表协调确定是否为公共利益。
最后, 依据我国民主集中制的原则作出决定后, 发出公告, 保留最后一项工作, 即接受群众的反映意见, 若反对人过多, 应收回进行重新讨论。
备注:该机构在实际中进行公共利益这一问题的界定时, 要做好完整的记录, 以保证可以有效地归纳总结, 作为以后解决问题的例子, 更为以后具体明确公共利益这一概念打下基础。
3.3 有关立法实体方面的界定及建议
首先, 立法明确化。这里的明确有两层含义, 其一, 利用文字的方式将其固定下来, 使得人民群众了解, 使得执法有固定明确的依据;其二, 立法具体化, 及立法方式的确定。“列举式”和“概括式”是目前各国立法中采取的主要方法, 但是依据我国的具体情况, 笔者认为, 即使用列举式又使用概括式的混合式更适合在我国扎根。首先列举出分项的属于公共利益的条款, 在最后需要一个概括式的兜底条款, 此时深度和广度同时具备, 更加全面。
其次, 由程序为公益把关。在原则中笔者提到, 正当法律程序原则, 如果严格遵守法定程序进行执行措施, 那么在自由裁量时会自然而然地依照设想的途径以及方向发展。这便要求, 自己不做自己的法官;行政机关在为行政行为时无特殊情况都应当向行政相对人说明原因;事后还要保障行政相对人陈述和申辩的权利, 例如听证制度, 行政相对人有权申请或依法主动听证。此举可极大程度规范政府的行为, 同时在正当合法的程序下界定出较为准确的公共利益。
最后, 任何国家行政部门在为具体行政行为时涉及公共利益的处理中, 应当坚持具体问题具体分析原则, 绝对不能搬用模板。公共利益的概念宽泛而有深度, 由于涉及公共利益与个人利益的冲突, 往往需要价值观的调节, 进而进行价值判断。不同的价值所站的位阶不同, 若某一价值的位阶不确定, 当然应该特殊对待, 以个案分析。同时个案分析也有利于各种情况的对比, 故也是值得提倡的。
摘要：《物权法》第四十二条明确规定:“为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位, 个人的房屋及其他不动产。”这一条文在司法实践中起到巨大作用。但究竟何为公共利益, 却是个仁者见仁, 智者见智的问题。笔者通过对所有权中的土地征收制度, 公共利益问题讨论的必要性的分析, 将其与经济利益进行区分, 明确了对公共利益的的界定, 并对构建相关机构及制度提出了一些看法。
关键词：公共利益,界定,经济利益,土地征收制度
参考文献
[1] 于春淼:《人性化服务是物业管理的精髓》, 现代物业, 2003年第3期.
[2] 李轩.中法土地征用制度比较研究[J].行政法学研究, 1999, (2) :32-33。
[3] 梁慧星教授主编:《中国物权法草案建议稿》, 社会科学文献出版社2000年版。
土地征收补偿的法律范文第5篇
1、备案依据
《重庆市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知的通知》(渝地税发[2012]23号) 渝地税发[2012]23号文件规定如下：
自2012年1月1日起至2014年12月31日止，对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
物流企业是指为工农业生产、流通、进出口和居民生活提供仓储、配送服务的专业物流企业。大宗商品仓储设施是指仓储设施占地面积在6000平方米以上的，且储存粮食、棉花、油料、糖料、蔬菜、水果、肉类、水产品、化肥、农药、种子、饲料等农产品和农业生产资料;煤炭、焦炭、矿砂、非金属矿产品、原油、成品油、化工原料、木材、橡胶、纸浆及纸制品、钢材、水泥、有色金属、建材、塑料、纺织原料等矿产品和工业原材料;食品、饮料、药品、医疗器械、机电产品、文体用品、出版物等工业制成品的仓储设施。
仓储设施用地，包括仓库库区内的各类仓房(含配送中心)、油罐(池)、货场、晒场(堆场)、罩棚等储存设施和铁路专用线、码头、道路、装卸搬运区域等物流作业配套设施的用地。
符合上述减税条件的物流企业需持相关材料向主管税务机关办理备案手续。
2、备案程序
纳税人向主管税务所提出申请，税务所初核后上报区局备案登记。
3、应提供的材料
纳税人办理大宗物流商品仓储设施用地减半征收城镇土地使用税时，需报送以下资料：
(1)自用：
①《备案类减免税纳税人减免税备案登记表》; ②企业营业执照、税务登记证副件复印件; ③房屋使用权证、土地使用权证复印件; ④申请减免土地上相关设施照片(图片); ⑤主管税务机关确定的其它需备案的材料。 (2)出租：
①《备案类减免税纳税人减免税备案登记表》; ②企业营业执照、税务登记证副件复印件; ③房屋使用权证、土地使用权证复印件; ④申请减免土地上相关设施照片(图片);
土地征收补偿的法律范文第6篇
(一)土地补偿费的计算标准
土地补偿费=前三年平均年产值×补偿倍数(6<补偿倍数<10)
(二)安置补助费的计算标准
(1)(被征用地块需安置人数×补偿倍数)>15时
总安置费=该被征地块前三年平均年产值×15
(2)(被征用地块需安置人数×补偿倍数)<15时
总安置费=该被征地块前三年平均年产值×补偿倍数×被征地块需安置人数
(三)地上附属物和青苗补助费补偿的计算标准=省、自治区、直辖市规定(一般按市场价格进行补偿
2、房屋拆迁补偿、安置费用计算标准
(一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆迁安置费计算标准
(被征收人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费 注：