老旧小区改造管理建议范文第1篇
一、现状与举措
(一)现状
1.模式方面。一是社区居委会自管，约占月城区的90%，主要以保洁为主，小区绿化、维修等分别由区有关部门承担;二是物业产权单位委托社区居委会从事保安、保洁工作，其他绿化、维修等工作由产权单位出资委托管理，约占5%;三是房管站及街道开展简单的物业管理工作，约占5%。
2.规模方面。月城区八个街道共有老旧小区无物业管理房屋1978幢、97416套，约687万平方米。从2009年开始已在8个街道9个小区的153幢、7632套、52.6万平方米先期实施准物业管理试点(介于专业物业管理与社区自治管理的一种模式)，在试点的基础上，今年又确定在16个小区334幢、15688套、1307152平方米继续推进准物业管理。至今，已有约22%的无物业管理老旧住宅小区推行了社区化准物业管理。 3.管护方面。老旧小区的物业大多是上世纪90年代以前建设的，房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，而且由于老旧小区实行的是低租福利制的管理模式，物业费收取率及低，使得房屋和基础设施得不到及时维修和保养，致使房屋设备陈旧、老化。尽管近几年月城区政府投入大量资金，用于庭院改造整治、“平改坡”、小区绿化改造提升，但由于缺乏长效机制，小区“失管、失养、失修”等问题严重存在。
(二)主要举措
1.建立机构。为保障物业改善工程的顺利实施，月城区政府于2015年8月成立了月城区物业管理改善工程领导小组，各街道、社区也相继成立准物业管理工作机构，一般由社区书记或主任兼任物管负责人。通过区、街道、社区三级联动机制，推进改善工程。同时召开物改工作的专题会议，明确了月城区各职能部门的工作职责，并制订了《月城区老旧小区住宅小区物业管理改善工程实施方案》。
2.营造氛围。积极宣传相关法律法规和政策，在月城区8个街道71个社区张贴准物业管理“宣传海报”，对无物业管理状况作了全面的调查，进行了分类梳理。深入社区逐一听政，并落实“四问四权”(问情于民、问需于民、问计于民、问绩于民;知情权、选择权、参与权、监督权)，广泛征求意见、建议，形成共识。组织试点单位负责人参加市、区两级宣传教育和业务培训，帮助引导广大居民对准物业管理的知晓和参与，培养物业管理有偿服务意识，为推行物业管理提供组织保证和良好的外部环境。
3.落实资金。根据市配套政策要求落实了社区准物业管理中的经费，去年拨付25万元，今年共安排87万余元，也已全部到帐。主要是对生活困难的家庭救助、帮扶，补贴等方式，保证其也能享有相应的权利。同时加强了物业维修基金的使用。
4.建章立制。对老旧居住小区开展准物业管理在我市是一种尝试，在月城区也是一种新事物，主管部门在开展此项工作时，做了大量调查研究工作，提出了试点单位要达到“八个有”的规范要求，即：有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维护、有绿化养护、有道路保养、有维修服务。从对去年9个小区实行准物业管理视察情况看，基本达到要求，并在不断创新和规范中。
二、问题与困难
(一)观念陈旧。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，在调查中，90%以上的居民对住宅小区“要不要物业管理”给予了肯定的答复，但65%以上的居民认为，物管是政府的事，应有政府承担一切费用，35%的居民认为如果引进物管要花钱，还不如不引进，心里有抵触情绪。消费观念有待转变，“花钱买服务”的意识淡薄。去年杭州市出台文件，统一收取每平方物管费为0.15 元，即便是如此低廉的费用，物管负责人对能否收齐物管费心存疑虑。物管收费难一定程度上制约了物业服务质量和水平的提高。
(二)产权分散。老旧小区住房产权形式有商品房，房改房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房等。住房的产权人也具复杂性，有居民个人、直管公房、单位产权人(包括省级单位、市属单位、区属单位)、公共设施产权人(如各市政设施部门、电信、邮政、银行、区属商业单位所有的房产)、托管房、二手房产权人等。且大多各自为“居”，难以形成一定规模的物业管理区域。有的老旧小区城市主干道、支路横穿其中，有大量社会车辆通行，无法实施封闭管理。
(三)基础薄弱。老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市居民生活水平的提高，对硬件设施的提升提出了更高的要求，如管理用房不够、大小市政配套不到位，还如绿化面积过小、机动车停车难，大部分老旧小区没有体育健身设施和文化活动空间等，有些是可以通过大量投入进行改造提升，有些项目就是投入了也无法改变，如居住空间方面的问题等。
(四)管理缺失。社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾，业主期望值与物业管理现状倒挂。从一项“住宅小区环境卫生方面”问卷中，对清洁状况反映最大的是：小广告乱贴，占56.39%，垃圾随地弃置占20.28%;对社区绿化评价一般的和不满意的占了52%;对停车占道，认为经常发生的占39.13%，没有占道的仅为6.67%。有些居民竟在自己家边搭鸡棚、圈狗窝、种蔬菜，法律对业主的行为存在缺失。社区与物业的矛盾、物业与业主的矛盾，以及公共维修、绿化养护、停车管理等矛盾错综复杂，有时难以调和。
三、对策与建议
(一)认识要再统一。加强老旧小区的物业管理，是践行“以人为本、以民为先”理念、解决人民群众最关心最直接最现实利益问题、提升人民群众生活品质的民心工程，是推进“和谐社区”建设、提高城市文明程度和管理水平的基础工程，是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的实事工程，区各有关部门要进一步解放思想、创新思路、落实举措。街道办事处要切实将推进物业管理作为一项重要工作任务来抓。要充分发挥社区党委核心作用，建立和健全小区综合管理体制，保证老旧小区物业管理工作顺利推进，并及时总结经验，建立和完善物管长效机制。
(二)经费要再落实。按照“全覆盖、低收费、有补贴”的要求，用好、用足市政府关于推进物业管理相关资金和配套政策，区、街要按文件要求，及时匹配到位，并保证这一资金和政策的持续性，同时积极争取市财政补助资金按社会发展和物价上涨指数有一个增长的比例。规范物管服务收费行为，物管小区可以根据管理规模、服务成本、经营收入等情况，在政府指导价(每月每平方米建筑面积1.2元，可上浮20%)规定的幅度内，充分征求居民意见后确定具体收费标准。对确实入不敷出的物管小区，建议以街道为单位进行统筹，专款专用。同时建议月城区政府要减免相关物管税费，出台相应的扶持政策，对小区物管自有经营房、停车收入和小区广告收入要全部足额用于小区物业管理。
(三)硬件要再改善。对老旧小区硬件设施的改造和提升，是提高居民生活品质的根本问题，也是实行物业管理的核心环节，因此在推进“庭改”工作中，结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行全面改善，特别是小区道路、房屋维修整理、立面整治、管线序化、公用事业管线改造、公共照明、监控设施、保安门、绿化配置、停车位划定等，与大市政和整体布局相适应，尽可能一步到位，不留遗憾。抓住市政府对购买物管用房的补贴政策，尽快在全区开展排摸、统计，能新建的就新建，能新购的就新购，能置换的就置换，能补办手续的就补办手续，总之，要保证物管用房足额配置到位。因多种原因，暂时不能配置物管用房的，也要采取临时借用、租赁等过渡性办法解决。
(四)服务要再提升。月城区政府在加强对物管人员职业培训和技能培训的同时，要加大对街道物业管理推进工作的考核，并列入年终工作考核内容。建立健全基层物管组织机构，建议在街道城管科增挂物管办牌子。在条件许可的社区设立物管专管员，因条件限制一时无法解决的，通过整合资源，明确现小区配备的城管协理员兼管物业管理工作。加强社区准物业管理台帐。规范工作制度，不断深化服务标准，落实责任片，规范便民卡。尽快建立争议化解和纠纷处理工作机制，制定物业管理中投诉纠纷中的工作职责和处理程序，制定和完善物业应急管理机制，为广大居民提供最便捷、最有效的服务。加强资源整合，为使有限的经费发挥更大的作用，以街道为单位配备专业技术人员，由街道城管科(物管办)对技术人员进行统一调度，为各小区居民提供各项维护和维修服务。
(五)部门要再联动。尽快成立区、街推进物业管理领导小组，进一步明确建设、城管、行政执法、工商、公安、民政、卫生、国土、规划、环保等部门和相关专业单位的管理职责，各相关部门和专业单位要按职责分工、制定管理细则，做到不越位、不错位、不缺位。月城区政府应定期召开物管工作例会，分析研究、协调解决物管工作和准物业管理推进工作中碰头的困难和问题。共同推进老旧小区的物业管理。充分发挥街道和社区在物业管理中综合协调作用。社区居委会也要将物业管理纳入日常管理工作，开展相关的宣传、协调、检查和考核等工作，确保正常运行。
老旧小区改造管理建议范文第2篇
一、指导思想
深入贯彻落实科学发展观，着眼于加快推进城市建设，以改善民生为核心，以优化城市人居环境、提高居住品质为目标，坚持政府主导、社会参与、业主自治，着眼长远、标本兼治，属地负责，突出重点、分布实施的原则，着力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题。
二、主要目标
在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。
三、基本原则
(一)分类实施、统筹推进。老旧小区综合治理分为基本型和提升性，在改造过程中优先进行基本型改造，结合实施条件和示范要求实施提升性。基本型小区整治是将影响居民生活的渗漏、危楼加固、下水道疏通、道路、消技防设施、维修、照明、绿化补植、停车场复建、物业管理等作为基本内容，有条件实施墙体出新、配套体育设施等;提升性整治是在满足基本型改造后，增加节能改造或“适老化”改造内容。
(二)综合整治、标本兼治。注重改造老旧小区的整体环境，改造水、电、排污等生活配套设施，既要对小区环境进行硬化、绿化、美化、亮化等，又要注重日常物业管理长效机制建立，实现建管并举、标本兼治。
(三)政府主导、居民参与。在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务与职责。
四、整治内容
(一)完善基础设施
1.清除违章搭建。小区内搭建的一切违章建筑要在项目施工前全部拆除，私占的用于种菜、养家禽等的公共用地要求居民在项目实施前自行恢复原状。 2.修整、翻建小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范标准，做到道路畅通，路面平整无坑洼，路牙整齐无缺损，有条件的小区应符合无障碍通行要求。 3.疏通、翻建地下管网。更换破损窖井盖，清理、整修、补建化粪池。实施雨污分流，保证排水通畅。
4.改造水、电、气三表出户管网。水、电、气三表未出户的要实行出户管网改造，确保水、电、气收费直收到户。有条件的小区应铺设天然气管道。
5.修整、规范杆管线设施。完善和规范路灯、供电、供水、通信、邮政、广电、燃气、消防等杆管线及设施设备，有条件的小区要做到杆管线下地，条件不具备的小区要统一高度和线路走向，杜绝乱拉乱接。
6.整治、新建停车设施。新建、改扩建和整修公共非机动车(棚)，尽量满足小区内居民非机动车停放需求：整顿机动车库(位)使用秩序，回复车库停车功能;增设交通标志，划设机动车停放位置;有条件的小区可改建、补建机动车停车位。 7.更新、规范环卫设施。增设标准化垃圾桶，保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。
(二)修缮改造房屋
1.整修屋面。在不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防要求的前提下，将隔热、防漏功能较差的平顶屋面改造成斜坡屋面。
2.整治外观。对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙进行防渗、粉刷处理，达到防漏、美观效果。整修、更换破损落水管道。
3.整治楼道。清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建，刷白楼道内墙，整修楼梯扶手、栏杆、楼道窗，修缮破损台阶，修缮、添置公共照明、邮政设施。 4.节能改造。有条件的小区或楼栋可进行外墙和屋面保温改造。
(三)提示环境质量
1.整治绿化。优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的违章建筑物(构筑物)，恢复绿化功能，尽可能提升绿化档次。
2.配套休闲设施。维修改造原有休闲场地，配置健身器材等文体设施，有条件的小区要新建休闲设施。
3规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解小区总体布局;合理配置宣传栏、公示牌等设施，力求美观整洁。
(四)完善公建配套 1.整治配套用房。对被占用或闲置的公建配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能。
2.规范设置公共服务设施。根据规范要求，结合小区规模，补建和完善社区服务、居民文化活动等公共服务设施。
(五)改造技防设施
1.实行封闭管理。对尚未实施封闭管理的小区，有条件的要实施封闭管理。合理确定小区大门的位置和数量，有条件的小区要设立门卫室、警务室、治安报警点;零星住宅楼尽量并入临近小区进行统一管理。
老旧小区改造管理建议范文第3篇
一、基于社区居家养老视角的城镇老旧小区改造的迫切性
（一）我国城镇老龄人口不断攀升
国家统计局于2019年2月28日发布的《中华人民共和国2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，截至2018年末，全国内会总人口139538万人，其中城镇常住人口83137万人，占总人口比重为59.58%，60周岁及以上人口24949万人，占总人口比重的17.9%;65周岁及以上人口16658万人，占总人口比重的11.9%。这一数据与2017年末相比较，城镇常住总人口比重上升了1.06个百分点;60周岁和65周岁以上人口比重分别上升了0.6和0.5个百分点，揭示了我国城市化人口和老年人人口比例逐年增长。世界卫生组织通常将60周岁以上老龄人口占总人口的比例超过10%，或者65周岁以上的老龄人口占总人口比例超过7%的国家定义为老龄化国家。根据这一定义，我国早已步入老龄化国家的行列，且老龄化比例在未来一段时间内会不断攀升。
（二）社区居家养老成为主流，老旧小区配套不完善
1. 社区居家养老模式是我国城镇居民养老的首选
我国基本养老模式大致可以分为三类：家庭养老、机构养老和社区居家养老三类。家庭养老指老年人与子女或亲友共同居住，由家人及亲友提供生活照料和情感慰藉。机构养老是指老人在福利院、敬老院、老年公寓、老年护理院等养老机构进行养老。社区居家养老指老年人以社区服务为依托、居住在自己的家庭养老。由于我国20世纪70年代实行计划生育政策，以及城市化进程的加快，人口流动频繁等因素，传统大家庭越来越少，传统家庭养老也随之越来越少。同时由于受传统文化、费用以及机构养老床位紧张且不健全等因素影响，选择机构养老方式的老年人占比也较低，据相关人员统计，只有5%的老年人愿意接受机构养老。基于我国的基本国情，绝大多数老人采取社区居家养老，因此，得到政府的高度重视，全国老龄办等十部委在《关于加快发展养老服务业的意见》中强调“要逐步建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系”。
2. 老旧小区养老功能存在欠缺
据住建部调查统计，全国共有老旧小区约16万个，建筑面积约40万亿平方米，这些老旧小区不同程度存在着基础设施和配套设施不完善的缺陷，绝大部分没有或者缺少养老配套设施。多层住宅由于时代因素大部分未设立电梯，使老年人处于上不去、下不来的尴尬境地，给老年人居家养老造成了诸多不便。随着我国城市化进程和老年人比例的不断递增，老旧小区养老设施的改善需求越来越迫切，国家部署推进城镇老旧小区改造，为改善老旧小区居家养老环境带来重大契机。
二、老旧小区居家养老改造建设对策
（一）政府主导，政策扶持
1. 地方政府制订老旧小区改造建设方案
首先，地方政府应成立专门老旧小区改造机构，负责辖区内老旧小区改造工作。其次，地方政府应制订详细的老旧小区改造流程和实施方案，使老旧小区改造建设有章可循，依法建设，可引导老旧小区根据自身具体情况，制订具体的改造建设规划方案，实施“一小区一方案”，区别实施。
2. 各级政府加快出台老旧小区改造优惠政策
首先，各级政府应充分认识老旧小区改造的重要性和迫切性，尽快出台大力度的改造扶持政策，在老旧小区改造用地、规划及建设等方面出台优惠政策。其次，在老旧小区改造建设资金方面予以支持。专门设立专项基金，对小区改造予以一定比例的扶持，通过政府补一点，业主摊一点的方式多方筹措资金，对于老旧小区业主承担确有困难的，通过引导社会资金注入项目，加快项目开展实施。
3. 积极倡导，做好老旧小区改造的宣传工作
老旧小区改造建设牵涉面广，涉及群众切身利益，政府应积极倡导，通过各级宣传媒体，做好群众的思想工作，促进老旧小区改造工作的顺利开展。
（二）全面提升老旧小区居家养老硬件设施
1. 完善老旧小区基础配套设施
20世纪90年代以前建成的老旧小区中居住者大多是赶上福利分房时代的老人，老龄化程度远高于新建小区。由于时代因素，当年建造标准与现代存在较大差异，许多老旧小区中楼梯单元出入口没有坡道，也缺少电梯，一些居住在较高楼层的老人由于腿脚不便，常年无法下楼，一旦生病需要两三个人抬轮椅才能成行，给生活带来较大困扰。老旧小区改造应首先解决老人能下得来、出得去的问题，设法在老旧小区加装电梯，内部空间受限的楼体可考虑加装外挂电梯，电梯也应充分考虑现代急救因素，选取担架能出入的型号，并且应考虑老年人日常乘坐安全，在电梯内侧加装扶手。楼道出入口也应增设缓行坡道，楼道地面应选择防滑建材。此外，还应充分考虑老年人生理及生活特点，在小区道路、绿化、配套设施等方面融入适老化改造，如在休闲空间加装休憩座椅、路标指示牌字体加大等，适应老年人生活需要。
2. 完善老旧小区的养老设施
首先，应配建社区医疗站，方便老年人体检、日常用药、简单医疗等，还应适当设立心理医生，加强老年人心理疏导。大型社区还应考虑设立社区病房和托老院，对于日常患病老人和短期无人照料的老人进行治疗、收养。其次，应考虑适当配建便老配套设施，如菜市场、便利店、银行、餐饮等，引入专业餐饮公司开办社区食堂等。最后，应根据社区情况配建老年娱乐类、学习类、养生类、社交类的活动设施，如棋牌室、老年大学、阅览室、养生俱乐部、健身中心、户外茶室、风雨戏台等，为老年人积极养老创造良好环境。
（三）全面提升老旧小区居家养老服务及管理水平
1. 政府牵头，全面深化居家养老服务体系
各级政府应深入细化养老服务的相关配套政策，地方政府更应将社区养老纳入政府管理和保障范畴，不断探索适应时代发展的养老服务管理措施。同时，教育行政部门应积极倡导发展养老服务体系的人才培养，尽快弥补养老服务人才短缺的困境，适应现代养老的需求。
2. 提高物业公司的居家养老服务水平
目前，许多小区物业管理不到位，在服务方面存在差距，老旧小区在设施改造建设的同时，应不断加强小区物业管理及服务质量的建设。通过选聘大型专业化物业管理公司，加强物业公司居家养老专项培训及考核，提高物业公司居家养老服务水平。
结束语
总之，随着我国老龄化程度的不断提高，老旧小区不能适应老年人居家养老的矛盾愈发突出，我们应积极倡导加快老旧小区改造建设，全面提升老旧小区居家养老硬件设施，不断提高社区管理和服务水平，为老年人高品质居家养老生活创造环境。
摘要：我国老龄化程度越来越高，养老问题已成为社会的焦点问题，社区居家养老成为绝大部分老人的选择，但许多老旧小区现实环境不能满足老年人居家养老的需求，加强老旧小区居家养老配套建设刻不容缓。目前，国家部署推进城镇老旧小区改造，我们应抓住机会，搞好老旧小区居家养老配套建设，为老年人居家养老创造良好环境，同时拉动国内经济发展。
关键词：社区居家养老,老旧小区,改造
参考文献
[1] 梁海艳.人口老龄化背景下的社区居家养老[J].中国老年学杂志，2019,13:3320-3325.
[2] 曹丽，李雪莲.新形势下社区养老服务模式研究[J].领导科学论坛，2019,(09):24-27.
老旧小区改造管理建议范文第4篇
物业公司在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心;以满足小区业主的需求为目标;以业主的满意为公司的最高追求;在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。
一、管理内容
1、服务星级标准。
小区二星级服务标准。设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。
2、消防安全及安全保卫工作。
小区出入口做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻;能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、
家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。
保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。
3、持证上岗挂牌服务。
物业公司管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。
4、定期公开相关费用或资金支出情况。
坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况(至少每季度公布一次);在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。物业公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。
5、培训学习。
定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常;供水、供电、供气等设备使用正常;规范活动场所，机动车、非机动车停车场，
机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。
6、小区绿化管。
制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。
7、保洁管理。
将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。
8、设施设备管理。
老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律;在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。
对共用设施设备进行日常管理和维修养护。建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人;操作维护人员
严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。
设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。
制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。
9、房屋管理。
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复;属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。
有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。
对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部
门。
10、物业管理制度与档案、资料管理。
在日常管理中要建立交接班登记制度;建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
11、其他管理
(1)定期开展有意义、健康向上小区文化活动。 (2)积极支持参与社区文化建设。
(3)无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在旗级以上媒体有负面报道。
老旧小区改造管理建议范文第5篇
物业公司在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心;以满足小区业主的需求为目标;以业主的满意为公司的最高追求;在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。
一、管理内容
1、服务星级标准。
小区二星级服务标准。设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。
2、消防安全及安全保卫工作。
小区出入口做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻;能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、
家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。
保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。
3、持证上岗挂牌服务。
物业公司管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。
4、定期公开相关费用或资金支出情况。
坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况(至少每季度公布一次);在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。物业公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。
5、培训学习。
定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常;供水、供电、供气等设备使用正常;规范活动场所，机动车、非机动车停车场，
机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。
6、小区绿化管。
制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。
7、保洁管理。
将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。
8、设施设备管理。
老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律;在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。
对共用设施设备进行日常管理和维修养护。建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人;操作维护人员
严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。
设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。
制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。
9、房屋管理。
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复;属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。
有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。
对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部
门。
10、物业管理制度与档案、资料管理。
在日常管理中要建立交接班登记制度;建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
11、其他管理
(1)定期开展有意义、健康向上小区文化活动。 (2)积极支持参与社区文化建设。
(3)无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在旗级以上媒体有负面报道。
老旧小区改造管理建议范文第6篇
《杭州市区老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照实施。
二○○九年六月十五日
杭州市区老旧住宅小区物业管理
改善工程实施方案
为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：
一、指导思想
以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。
二、主要目标
总体目标：力争到2011年年末，杭州市区(包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区，以下简称五城区)实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区(共约3000幢房屋，建筑面积约1000万平方米，涉及住户约13.2万户)基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。
具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。
三、实施范围
杭州市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：
1.1999年以前建成;
2.房屋标准成套;
3.尚未开展专业化物业管理。
四、基本原则
1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处(乡镇政府)和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。
2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。
3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。
4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。
5.坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。
五、实施步骤
1.调查计划阶段。2009年6月底前，完成机构组建、五城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。
2.全面推进阶段。2009年7月-2011年年底，全面推进五城区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中2009年完成100万平方米，2010年完成500万平方米，2011年完成400万平方米，累计完成1000万平方米。
对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。
六、改善措施
(一)完善硬件配置。
1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下：
(1)划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域;零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。
(2)建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。
(3)配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。
2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：
(1)新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。
(2)环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚(库)整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。
(3)房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理(含平改坡)、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。
(4)公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。
(二)建立物管机制。
在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。
1.确定管理模式。
街道办事处(乡镇政府)应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。部分老旧小区(或零星住宅)因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处(乡镇政府)确认同意后予以接收。
征求居民意见以户为单位(一个独立产权单位为一户)，采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处(乡镇政府)委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业;选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。
2.
实
施
物
业
管
理
。
(1)社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照杭州市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。
(2)专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务
费
七
、
资
金
政。 策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危
旧
房
改
善
工
程
专
项
经
费
。
2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下：
(1)环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。
(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担;承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算
结
果
按
1：
1配
套
解
决
。
直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果
按
1：
1配
套
解
决
。
(3)弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担;电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担;管道煤气的建设(改造)费用由市燃气集团承担;自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担。
(4)物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。
3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解
决
八
、
保
障
措
。 施
1.建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室(设在市房管局)，具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作。各区政府及所属各街道办事处(乡镇政府)应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题。各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作。
2.落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据。
3.加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴;建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位(个人)进行奖励;住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免;水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变。
4.加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道(乡镇)、社区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核，具体考核办法另行制订。
5.加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工程的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理工作。