下面是小编为大家整理的《通货膨胀效应房地产市场论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。[摘要]进入新世纪以来，伴随着我国房地产市场快速发展的是住房价格的迅速攀升。居民住房是一种特殊商品，具有消费和投资的双重属性。房价的上涨可以通过通货膨胀效应、财富分配效应和消费挤出效应等多个渠道引起社会财富的再次分配和城镇居民收入差距的扩大，不利于宏观经济的整体运行和社会稳定。
通货膨胀效应房地产市场论文 篇1：
基于MSVAR模型的房地产通货膨胀效应研究
摘 要：笔者运用Markov 区制转移模型对我国房地产波动的通货膨胀效应进行研究，发现我国房地产波动的通胀效应具有区制依赖性特点：通货膨胀率预期成分在低速增长区制和中速增长区制阶段，均显著影响房地产收益率，并且方向相反；在三个区制中通货膨胀率的周期成分均显著影响房地产波动，在高速发展阶段房地产波动的通胀效应表现为“代理假说”，其余阶段均表现为“费雪假说”。
关键词：房地产波动；区制转移模型；通货膨胀效应
基金项目：国家社会科学基金项目(05&ZD006)。
作者简介：夏程波（1974-），男，四川绵阳人，四川大学经济学院博士研究生，主要从事世界经济理论与实践研究；庄媛媛(1975- )，女，四川西昌人，回族，四川大学工商管理学院博士研究生，主要从事工程管理研究。
一、问题的提出及文献综述
房地产具有投资资产属性。关于它对通货膨胀变动的反应,有著名的“费雪假说”和“代理假说”。“费雪假说”认为资产价格对通货膨胀率很敏感，能迅速对通货膨胀率的变动做出反应，并将这种变化体现在资产收益率中，表现为正相关关系（Fisher,1930）。另一些学者认为通货膨胀率同资产收益率负相关。如Fama（1981）提出的“代理假说”就认为实际资产收益率与实际经济增长正相关，而实际经济增长率同通货膨胀率负相关，这样通货膨胀率的变动引起经济增长率反向变动，从而资产收益率也反向变动。
从理论上来说，通货膨胀对房地产投资、建设、经营、融资等活动具有直接影响，而通货膨胀预期还会引发诸如加息、提升存款准备金率等紧缩货币政策。这些应对通货膨胀的紧缩性货币政策会对房地产市场形成一定的冲击，从而构成对房地产市场的间接影响。具体来讲，通货膨胀可能从以下4个方面对房地产周期波动产生影响：一是通货膨胀会引起成本转移效应，导致房地产价格上涨。一方面，通货膨胀会导致成本推动型房地产价格上涨。房地产开发中，建安成本是重要成本之一。当通货膨胀发生时，原材料、工资成本等就会上升。如果开发商自己承担所有多出的成本，开发利润将会减少。这就意味着开发商不愿意通过内部系统来承担这部分成本，他们一般会将成本转移给消费者来承担。另一方面，通货膨胀引致的上升成本不能无限制地向消费者转移，因为开发商还必须考虑消费者的有效购买力，当达到某个平衡点后，开发商就会减少房地产投资，进而减少房地产供应。二是通货膨胀引起“保值增值”需求，推高房价。房地产不仅具有消费属性，而且具有投资属性。当市场普遍预期通货膨胀到来时，人们就会将货币财富尽快转化为能够保值增值的资产，而房地产和证券市场是较好的选择。这会使房地产需求增长的速度快于供给的增长速度，从而导致供需结构失衡，促使房价上涨。三是通胀引起的“货币幻觉”会助推房价。当通货膨胀上升时，销售收入、工资等名义收入也与通胀一起上涨，这会使人们产生“货币幻觉”（“货币幻觉”由美国经济学家欧文·费雪于1928年提出，是指人们只对货币的名义价值做出反应，而忽视其实际购买力变化的一种心理错觉），从而导致名义购买力上升，增加对房地产的需求，助推房地产价格上涨。四是真实利率为负，增加对房地产投资的需求。当通货膨胀发生而名义利率保持不变时，实际利率下降。由于政策时滞和政府加息意愿不强等原因，名义利率一般上涨速度较慢，而且上涨幅度也很有限。而通货膨胀率一般由市场决定，上涨速度较快，幅度也较大，这样就可能造成实际利率为负的情况出现。实际利率为负时，相当于可以无偿使用银行借贷资金，这会导致房地产投资意愿增强，供需结构失衡。
大量文献研究了房地产波动同通货膨胀的关系。Peiser (1983)研究了通货膨胀率同房地产资本化率的关系，发现当预期通货膨胀率上升时，房地产资本化率总是趋于下降。Born（1984）发展了房地产周期理论，并构建了考虑通货膨胀的房地产投资分析框架。Ronald（1997）指出通货膨胀率总是领先于房地产繁荣而快速上升。我国学者张红（2005）研究了商品住宅销售面积波动率与通货膨胀率的关系，发现我国通货膨胀率的周期比住宅市场周期长1~2年，且住宅销售与滞后1年的通货膨胀率之间正相关。
本文将按照英国皇家特许测量师学会对房地产周期的定义进行研究，即房地产周期是指经常重复的但是不规则运动的房地产收益率的波动。房地产的其他指标也表现出同样特性，只是这些指标滞后或领先于总体房地产周期。由于房地产逐渐成为我国主要的投资资产，因此通过研究以投资收益率代表的房地产周期与通胀的关系，可以检验著名的资产价格和通货膨胀率的关系。
在波动性的研究方法中，为了将周期的结构性转变因素纳入到研究框架内，Hamilton（1989）在分析美国经济周期时将Markov链引入到一般向量自回归模型（VAR）中。我国学者刘金全等（2009）也将该方法引入到周期研究中，成功地分析了我国经济周期的区制状态。另外，许多文献研究认为通货膨胀率序列可能存在结构性转变。刘金全等（2009）利用Markov模型研究了我国通货膨胀率，认为我国通货膨胀率过程可以划分为3个区制状态，并指出我国经济政策与通货膨胀率的区制特性存在明显的相关性。
本文采用Markov区制转移模型，在不同区制状态下对我国房地产周期波动与通货膨胀率的相关性进行研究。
二、房地产收益率与通货膨胀率区制转移模型学术界普遍认为房地产周期波动的原因是外部冲击-内部传导机制作用的结果。冲击-传导机制是解释经济周期波动的经典理论框架。该理论认为经济周期波动是经济体系受到随机性的外部冲击之后，经由一定的内部传导机制而引发的周期性反应。因此，房地产周期波动机制可用向量自回归模型（VAR）进行描述
Yt=vt+A1Yt－1+…+ApYt－p+B1Xt－1+…+BpXt－p+ut（1）
式（1）中，Yt是内生变量向量，Xt表示外生冲击变量向量，Vt是截距项，ut表示扰动项。虽然模型能够反映外部冲击随时间变化并通过内部传导而对房地产经济系统产生的影响，但该模型是基于线性关系假设，并未考虑周期的结构性转变，而实际上经济变量间的关系通常是非线性的，所以式（1）无法准确反映周期在不同阶段变量关系可能出现的差异，因此本文采用由Hamilton（1989）提出的Markov区制转移模型，将区制转移引入到式（1）中，以非线性模型更加准确地描述房地产周期与通货膨胀率的关系。
Hamilton（1989）将Markov链引入到一般向量自回归模型（VAR）中，使模型可用于描述在不同阶段、状态下，经济周期所具有的不同特征和规律，该模型被称作马尔科夫区制转移模型（ Markov Swit-ching Model，MS模型）。滞后p阶的MS-VAR(p)表达式为
yt=v(st)+A1yt－1+…+Apyt－p+B1Xt－1+…+BpXt－p+ut, ut～NID(0,∑(st))（2）
式（2）中，yt表示k维向量变量，若k=1，则该模型被描述为MS-AR(p)模型；若k＞1，则该模型被描述为MS-VAR(p)模型。st表示不可观测的区制变量，st∈{1,…,M}表示区制状态，则{st}是一个M状态的Markov链，其固定的转移概率为
pij=P［st=j|st－1=i］，∑Mj=1pij=1 i,j∈{1,…，M}（3）
根据总体参数对区制的依赖性，MS-VAR模型可分为MSM-VAR、MSI-VAR、MSMH-VAR、MSIH-VAR、MSMAH-VAR、MSIAH-VAR等形式，所以要根据AIC、 SC准则和对数似然值来确定MS模型的最优形式。本文选取3个不同区制（低速、中速、高速发展阶段）、滞后阶数为一阶的MS模型，模型截距、自回归系数和方差均随区制状态而变化，即MSIAH形式。
Gallagher等（2002）的研究表明通货膨胀率对资产收益率具有双重作用，即持久性的通货膨胀率冲击会引起资产收益率与通货膨胀率呈反方向运动，而暂时性的通货膨胀率冲击会引起资产收益率同通货膨胀率同向运动。这说明通货膨胀率的持久性或预期成分与暂时性成分对资产收益率会产生不同影响效果，因此需要将通货膨胀率分解为持久性部分和暂时性部分。我国学者曾利用HP滤波将通货膨胀率分解为趋势成分和周期波动成分作为前者的代理。本文亦采用该方法，对通货膨胀率进行分解。本文设定的具体模型形式为
Rt=v(st)+α(st)Rt－1+β1(st)πTt－1+β2(st)πCt－1+ut, ut～NID(0,∑(st))（4）
式（4）中，Rt表示t时刻的房地产收益率，πTt是通货膨胀率的趋势成分或预期成分，πCt为通货膨胀率的周期成分。设定v1＜v2＜v3限制条件。
三、实证研究
1．房地产收益率和通货膨胀率分解计算及数据说明
本文采用我国房地产平均价格月度数据，计算出实际房地产价格的月度同比增长率作为房地产投资收益率，通货膨胀率也为月度同比CPI增长率。实际房地产投资收益率由下式给出
Rt=［(lnPt－lnPt－1）+1］(πt+1)－1（5）
式（5）中， Pt为t时刻的房地产平均价格，Pt-1为上年同期均价，πt为t时刻通货膨胀率。中国房地产均价由国家统计局公布的销售额和销售面积计算得到;通货膨胀率数据来源于《中国统计月报》。考虑到1998年下半年随着住房制度改革，我国发布了《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，逐步取消了福利分房、单位投资建房等，真正意义上的住房市场化开始启动，因而时间序列样本期选取1998年7月～2010年12月的月度数据。由于是同比数据，所以无需进行季节调整。首先计算名义价格增长率，最后消除通货膨胀影响，得到实际同比价格增长率。
通货膨胀率分解方法采用HP滤波技术得到。假设通货膨胀率序列πt由趋势成分和波动成分组成，πTt是趋势成分，πct是其中的波动成分，则
πt=πTt+πct， t=1,2,…，T（6）
趋势部分πTt可由下式的最小化的解得出
min∑Ti=1{(πt－πTt)2+λ∑Tt=1［(πTt+1－πTt)－(πTt－πTt－1)］2}（7）
其中，λ是平滑参数，月度数据取值为14400。由式（7）可得到趋势成分和周期成分，即持久性通货膨胀率和暂时性通货膨胀率。图1显示了我国房地产收益率、通货膨胀趋势成分和周期成分。我国房地产收益率波动较为剧烈，通货膨胀率趋势成分具有一定上升趋势。
图1 房地产收益率、CPI趋势成分和周期成分时间序列
2．房地产收益率和CPI趋势成分、周期成分关系的实证结果
本文用Krolig的Ox-MSVAR软件包在Givenin平台对模型进行了估计。表 1是区制模型的估计结果。
LR线性检验值为186.9762，卡方统计量的P值小于1%，显著地拒绝原假设线性假设。因此，选择MSIAH模型是非常合适的。表1的估计结果显示，除了在高速增长区制中的通货膨胀预期成分不显著影响房地产收益率，在3个区制中，通货膨胀率预期成分和周期成分几乎都对房地产收益率产生了显著影响（系数的t统计量均为显著）。预期成分和周期成分在各时期参数的符号在各区制也不同，说明房地产收益率与通货膨胀之间的关系具有区制依赖性。根据表1，房地产和通胀共同周期的3个阶段中，以价格增长率衡量的房地产收益率分别为2.7%、5.7%和10%，分别对应着低速增长区制、中
表1 MSIAH(3)- AR(1)模型实证结果
参数区制1区制2区制3v0.0273*0.0571*0.1001*α-0.3053*0.2943*0.2598*β11.5696*-3.6819*-0.8336β22.5728*0.8150*-2.0886*标准差0.0483070.0381520.056569区制转移概率矩阵P1iP2iP3i区制10.89190.11460.1065区制26.005e-0050.83175.902e-005区制30.10810.05370.8934log-likelihood:186.9762 LR linearity test:24.3934
Chi(10) =［0.0066］** 注：*表示在5%水平下显著,**表示在1%水平下显著。
速增长区制和高速增长区制的平均增长率。区制3的维持概率最大，达到89.34%；其次是区制1；维持概率最小的是区制2。另外，房地产收益率波动率在中速增长区制最小，说明此时房地产行业运行最稳定；房地产收益率的波动率在高速增长区制最大，达到5.7%。
图2 房地产收益率区制平滑概率
图2给出了我国房地产周期波动的区制平滑概率。根据P［St＝j|Ω］＞0.5，Ω为全样本信息，则该时点经济周期处于j区制的判断原则，房地产收益率区制状态如图2所示。低速增长区制主要在1999年8月~2000年10月、2001年5月~2001年7月、2004年3月~2004年8月、2006年11月~2007年10月，平均持续期为9.25月；中速增长区制平均持续期只有5.94月，主要在2001年2月~2001年6月、2002年10月~2004年2月、2006年8月~2006年10月、2008年3月~2008年11月以及2010年5月~2010年8月；高速增长区制的时间为样本期间余下的月份，其持续期也较长，达到9.38月。各区制状态的转移概率和持续期随区制状态不同而相异，说明我国房地产区制状态具有非对称性质。
四、实证结论
本文利用马尔科夫区制转移模型对房地产收益率进行了区制划分，并建立了以滞后一阶的房地产收益率为内生变量、滞后一阶的通货膨胀率趋势和周期成分为外生变量的MSIAH模型，结合表1和图 2，可得出如下结论。
第一，MSIAH模型的非线性检验、卡方统计量等都通过了显著性检验，并且通货膨胀率趋势和周期成分系数基本上都通过了t统计量的检验，说明通货膨胀率同房地产周期显著相关，相关关系依赖于所处的区制状态。区制状态分析说明，我国房地产存在显著的增长率分界现象，即房地产波动呈现3区制性质，同时也表明我国房地产周期在样本期间经历了结构性变化，表现出区制状态的非对称性质。这主要是因为我国房地产政策存在着明显的周期性特点，在逐步市场化进程中，市场结构也随政策的改进而变化。政策调控逐步由行政直接干预向利用税收、土地供应、信贷等市场化手段转变，但转型期的政府对经济活动调控能力较强，政策因素对房地产市场结构的影响较大。
第二，MSIAH模型将滞后一阶的房地产收益率引入模型，用以考察我国房地产周期的自回归过程。表1显示在3个区制中自回归系数都是显著的，表明我国房地产波动具有自相关性质，相关程度和相关方向依赖区制状态而不同。在低速增长区制阶段，参数α的估计值为负，前期市场的紧缩会对市场有回复作用，而前期市场扩张对当前市场有抑制作用。这与刘金全等（2009）对股票收益率与通货膨胀率在低速增长区制关系的研究得出的结论是一致的。在中速增长区制和高速增长区制时，自相关系数为正，意味着房地产市场在这两个区制具有惯性运动属性，前期市场运动使当期房地产市场保持原来的运动方向。
第三，通货膨胀率的周期成分在各区制中对房地产周期波动的影响也不一样。首先，在同一区制中的通货膨胀周期成分与预期成分对房地产波动的影响方向不一样。在低速增长区制和高速增长区制的通货膨胀率周期成分与预期成分的系数符号相同，前者同为正，后者同为负；而在中速增长区制二者的符号相异，相对于正的预期成分系数，此时通货膨胀率的周期成分系数为负。通货膨胀周期成分基本上是无法预测成分或暂时成分，属于异常的外生因素变化而形成的意外冲击，因此政府在对房地产市场进行宏观调控时，可以充分利用通货膨胀率周期成分的特点，对房地产市场加以控制。在低速增长区制阶段，政府可通过向市场施加意外的通货膨胀因素，加强预期成分对房地产市场的提振作用。而在中速增长区制阶段，政府若需要加快房地产业的发展，除了降低通货膨胀预期外，可施加意外的通货膨胀率增加因素。在高速增长区制阶段，则可通过提升预期外的通货膨胀率，控制房地产市场过度发展。
第四，通货膨胀率趋势或者预期成分与房地产收益率之间的关系随区制状态不同而相异。在低速增长区制中的预期成分的回归系数为正（β1=1.5696），说明房地产收益率与通货膨胀率预期正相关，通货膨胀率与资产收益关系的“费雪效应”得到验证。其政策启示是，温和的通胀将有助于经济发展，促进房地产收益率提高，从而促进房地产市场从低速增长区制向其他区制转移。而在中速增长区制的通货膨胀率预期成分的参数显著为负（β1在中速增长区制的取值为-3.6819），表明在这个阶段的通货膨胀率预期与房地产收益率负相关，此时资产收益与通货膨胀率的“代理效应”体现出来。如果要调控房地产发展速度，在对房地产市场进行政策引导时，提高通货膨胀率预期将有助于房地产市场降温。其作用机制在于通胀预期意味着政府将实施从紧的经济政策，收紧房地产资金链，提高资金成本，从而压缩投资、投机需求，同时刚性需求也会持观望态度，从而房地产总体需求将不乐观，房地产开发商就会收缩房地产投资。在高速增长区制，通货膨胀率预期成分与房地产收益率间的关系不显著，房地产波动率最大，说明在高位运行的房地产市场对各种因素极为敏感，其他因素对房地产市场影响较大，通货膨胀预期并不能显著影响房地产市场。
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(编校：沈 育)
A Research on the Inflation Effect on the Influctuation of Real Estate
XIA Cheng-bo1, ZHUANG Yuan-yuan2
(1.School of Economy, Sichuan University, Chengdu 610041, China;
2.School of Business Adiministration, Chengdu 610041, China)
Key words: Real Estate Influctuation; Inflation Rate; Markov Switching Model
作者：夏程波 庄媛媛
通货膨胀效应房地产市场论文 篇2：
房价上涨对城镇居民收入差距的影响机制探析
[摘 要]进入新世纪以来，伴随着我国房地产市场快速发展的是住房价格的迅速攀升。居民住房是一种特殊商品，具有消费和投资的双重属性。房价的上涨可以通过通货膨胀效应、财富分配效应和消费挤出效应等多个渠道引起社会财富的再次分配和城镇居民收入差距的扩大，不利于宏观经济的整体运行和社会稳定。因此，政府可通过增加保障房建设、规范房地产市场秩序、抑制住房的投机需求等方面遏制房价持续上涨，促使城镇居民收入差距日趋合理。
[关键词]住房价格 居民收入差距 影响机制
上世纪末，国务院对城镇住房制度进行了深化改革，施行多年的住房分配制度被彻底取消，货币化住房制度确立起来。进入新世纪的十二年，是中国房地产业发展迅速的十二年，绝大部分城市的住房建设在不断扩张的同时，住房价格也快速攀升，城镇居民的资产中房地产所占份额在持续增加。因此，作为城镇居民资产重要组成部分的住房的价格波动，对城镇居民的财富分配有重要影响，进而影响城镇居民的收入差距。
一、文献回顾
改革开放以来，中国城镇居民收入分配状况不断恶化、收入差距持续扩大的现象引起了国内学者的高度关注。学者们从经济全球化和区域经济一体化、经济发展和转型、政府决策等诸多方面考察城镇居民收入差距不断扩大的原因。进入新世纪以来，中国房地产市场迅速发展，部分学者的目光转向住房价格的不断上涨对城镇居民收入差距的影响上来。这是因为：在中国，住房具有投资和消费的双重属性，住房价格的持续上升可能引起住房所有者出售房子套取现金，也可能使部分人购买住房等待升值，如此则改变了城镇居民的家庭财富分配和收入差距的变化。李实（2007）指出，住房价格的持续上涨会使高收入阶层获取更多利益，导致居民收入差距的扩大。李晓红（2012）认为，因为房地产消费具有“位置消费”的特点，住房价格的上涨导致购买高档住房的高收入人群的房产财富的增加远大于中低收入人群，扩大了富裕阶层与普通民众之间的财富差距。陈柳钦（2008）、石宏（2007）等学者采用定量分析的方法，通过协整和Granger因果检验、建立向量自回归模型（VAR）对住房价格的上涨和城镇居民收入差距之间的动态关系进行实证检验。检验结果显示，住房价格上涨是导致城镇居民收入差距不断扩大的因素之一。但是本文认为，已有的文献对于房价上涨与城镇居民收入差距之间的关系的分析尚未形成系统，尤其是关于房价波动影响城镇居民收入差距变动的传导机制。另外，已有的文献在实证分析的定量研究上所采取的数据大都为1998年之后的时间序列数据，时间序列过短，选取的控制变量过少，削弱了结论的说服力。因此，深入考察房价波动对城镇居民收入差距的影响机制，对于制定有效的宏观调控政策、确保经济又好又快发展具有重要的理论意义和现实意义。
二、住房价格上涨对城镇居民收入差距的影响机制
本文认为，住房价格的上涨对城镇居民收入差距的影响机制包括三个方面：
首先是通货膨胀效应。学术界的主流观点认为，资产价格的上涨会带来未来的通货膨胀。有学者认为，资产价格的上涨带动企业生产成本的增加，可能形成拉动型通货膨胀。因此，住房作为城镇居民的重要资产，其价格波动必然形成通胀压力。李强（2008）、Goodhart（2001）等学者通过实证分析证明了住房价格的波动与CPI之间的相关性。Mishkin（2001）认为房价上涨从四个方面可能引起通货膨胀：一是住户部门的财富效应；二是房价上涨带来企业增加投资，进一步带动总需求增加；三是随着家庭的住房资产在家庭财富中所占比重的上升，住房价格的上涨会优化住户部门的资产负债，住户部门将增加对耐用品的购买，提升社会的总需求；四是资产价格上升增加了企业净资本，商业银行等金融机构更愿意为企业提供贷款，形成更高的社会投资支出。
房价上涨引起的通货膨胀效应对城镇居民的收入差距具有重要影响。这是因为：低收入者的生活消费支出在总收入所占比重较大，所受物价水平上涨的影响也较大，在消费支出的余额较少，难以通过购买金融资产和不动产实现保值升值；而高收入者则相反，生活的消费支出在收入中所占比重较少，除了受通货膨胀影响较小之外，还可以将剩余收入用来购买金融资产和不动产实现保值升值。可以看到，在通货膨胀效应下，低收入者的实际购买力不断下降，财富缩水，而对高收入者的影响较小，甚至增加。因此，通货膨胀本身就是一种社会财富的再分配形式，不断的将低收入者的财富向高收入者转移，其结果是扩大了居民收入差距。
其次是财富分配效应。商品房是一种特殊的商品，具有投资和消费双重属性。因此，住房可分为自住性住房和投资性住房。家庭和个人以居住和消费为目的购买住房属于自住性住房，以投资获利为目的而购买的住房属于投资性住房。家庭拥有投资性住房的成本是购买住房资金的利息以及持有住房的各种费用，收益包括房租收入和住房差价。当住房价格持续上涨时，持有投资性住房的收入会远大于持有成本。因此，拥有投资性住房的家庭财富会增加。对拥有完全产权的自住性住房家庭而言，拥有住房的目的是为了居住，虽然拥有完全的产权，但是无法通过交易或出租获取收益。因此，房价的上涨只不过增加是住房的市场价值，而对拥有完全产权的自住性住房的家庭来说，实际财富并没有增加。对于虽然占有住房，但需要偿还住房抵押贷款的家庭来说，不但不能通过交易实现住房差价的收益，还需要支付住房贷款的利息。因此，住房贷款的利息是拥有此类住房家庭的又一成本，考察该类家庭财富的变化就要考察房价上涨可能带来的收益与支付住房抵押贷款利息的关系。对于既不拥有自住性住房也不拥有投资性住房的家庭来说，只能通过租赁的方式拥有住房使用权，此类家庭支付的租金转化为拥有投资性住房家庭的收益。当房价持续上涨时，必然导致房租的上涨，增加此类家庭的生活消费支出。
根据以上分析可以看出，房价的持续上涨将会增加投资性住房拥有者的财富而减少无房者的财富。相对而言，对自住性住房拥有者的影响较小。一般来说，拥有投资性住房的家庭大都是中高收入群体，无房者属于低收入家庭。因此，房价的持续上涨只会增加高收入者的财富而减少低收入者的财富，拉大了不同阶层的财富分配，恶化了城镇居民收入差距。
最后是消费挤出效应。住房价格的持续快速上涨阻碍了部分无房者向有房者的转化，“挤占”此类家庭的当前与未来一定时期的消费能力，给居民消费带来巨大的负面影响。对于大部分无房者和通过住房抵押贷款购置住房的家庭来说，在住房方面的消费支出在总支出所占比重较大，必然“挤占”了自身乃至下一代的消费支出，最终将导致这部分家庭收入水平的固化和向上流动能力的削弱，逐步拉大与高收入者的收入差距。
三、结论与建议
根据以上分析不难发现，房价的上涨增加了拥有投资性住房家庭的财富和收益，降低了无房者和通过住房抵押贷款拥有自住性住房家庭的财富和利益，而对拥有完全产权自住性住房的家庭影响较小。因此，可以认为住房价格的上涨通过诸多渠道影响了城镇居民的财富分配，导致城镇居民收入差距的恶化。
针对房价上涨带来的城镇居民收入差距扩大的现象，政府应该加强宏观调控，通过多种渠道抑制房价的不断上涨，进而抑制由此带来的城镇居民收入差距的扩大。第一，增加保障性住房的建设，完善科学合理的保障房分配制度，建立多层次的住房保障体系。各地方政府要增加保障性住房的土地供应，从地价上降低建房成本。住房的保障形式应该灵活多样，购买与租赁并举，实物配租与租金补贴共存，满足低收入阶层的住房需求。第二，严格规范房地产业，坚决遏制房地产商投资过盛。房地产业的快速发展，为许多投资者提供了取得高额利润的机会，部分房地产商置国家政策于不顾，甚至践踏法律、铤而走险。因此，对于囤地炒地、欺诈业主等不良现象甚至违法行为应该加大监管力度和处罚力度。高额利润必然引起资本不断流入，不利于国家宏观经济的整体运行。应该在资金面上通过利率的杠杆调节，增加房地产商投资成本，遏制投资过盛。第三，增加投资性住房的持有成本，抑制投机需求。要继续严格执行二套房的贷款政策，提高部分家庭二套房的持有成本。另一方面，可针对非营业用的二套及以上住房征收房产税，可在一定程度上遏制过度的投机需要，增加投机成本。只有如此，才能促进中国房地产市场的快速、稳定、健康发展。
参考文献：
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作者：金大龙
通货膨胀效应房地产市场论文 篇3：
云吞面与寿司
朋友们都知道我是面条美食家。在亞洲，我每到一处都要尝尝那里的面条，从槟城的辣虾面（laska）、曼谷的泰式炒河粉（pad thai）、河内的牛肉河粉（beef pho），到仰光的鱼肉米粉（mohinga），每碗面条不同的质感、香料和味道都展示了当地的文化与风味。不知何故，我能根据面条特点记住这些地方。
没有什么能与香港的云吞面馆相比。它们并不是高档餐厅，但由于在同一地点开了好多年，已经成为大家喜爱的地方餐厅，拥有许多终身客户。然而在过去的几个月里，香港几个老牌面馆和咖啡店由于租金上涨相继关门。
作为世界上最昂贵的房地产市场之一，香港与东京不相上下，但是东京到处都是经营了几十年的小型拉面店和寿司店。东京的寿司店也必须支付业主所要求的高昂租金，但或许它们的业主意识到，如果没有这些当地的寿司店和拉面店，日本的文化就会贫乏很多。
租金上升是经济周期的一部分，与通货膨胀和供需的变动一致。但香港的楼价不仅取决于位置，还取决于利率，当前的利率已达到数十年来的最低水平。因此，低利率和钉住美元的汇率制度意味着，在经济增长高于美国的香港，房地产价格和租金也将更快地上涨。
筲箕湾的金记冰室最近结业，91岁的老板在经营了45年后选择退休，不是因为他厌倦了卖奶茶，而是因为他的房租从一个月2万港元突然涨到5万港元。如果他以每月5万港元的租金拥有自己的店铺，还不如选择退休，靠租金收入生活，让别人承担所有的经营风险。
这一比喻的用意并不只是凸显香港房地产市场的变幻莫测或日本人对资深寿司大厨特别的崇敬。自1998年以来，香港一直没有成文的租金管制规定，但东京同样没有。在低土地供给反应滞后的情况下，租金上涨对中小型企业有很大冲击，并且引起社会效应，香港就是这种效应的极端例子。
自由市场理论认为，如果位置好且租金不断上涨，店铺必须向附加值更高的产品转变。因此，云吞面店可以改卖寿司，或变成酒吧，这样可以收取较高的价格。荷里活道是举世闻名的全球中国古董中心，但在今天，古董店正在被酒吧和酒馆取代。就连古董商也难在高租金下盈利。更具创业精神的店主已经转战网络空间，但由大大小小古玩店的集群创建的几十年的荷里活道品牌可能会因此丧失，因为游客不能再像过去那样在那里找到很多古玩店了。
在经济学中，一间老咖啡厅不可估量的社会价值被称为一种“正外部性”，因为它为公众带来的社会价值超出了其租赁价值。房地产市场无法将这种外部价值考虑进来，即存在市场失灵。
甚至城市规划师也意识到，为了使房地产长期可持续发展，购物体验必须满足从穷人到富人的一系列偏好。是多样性使得这个地方充满活力。“线上与线下”的零售业模式正不断扩大，你只需要在黄金地段开设几间像苹果这样的精品店，其余的都通过网上购买。小型云吞面店或寿司店的规模根本无法做到这一点。小企业往往是地方性的，而不是全球性的。因此，高昂的租金迫使许多年轻的创业者退出市场，启动资金也变得越来越高，筹集难度加大。
我们正目睹熊彼特“创造性破坏”的进行。在美国，亚马逊的崛起不仅导致家庭经营的小书店消亡，也带来大型连锁企业倒闭，因为它们无法与在网络上浏览全部商品信息的便利性相抗衡。
那么，在这个发生巨大社会和技术变革的时代，什么是小企业正确的商业模式呢？从单个企业来看，拉面店或小企业是价格接受者，而不是像知名品牌那样的价格制定者，它们既无法影响租金，也无法影响其销售价格。如果它们被迫退出市场，不是产生通货膨胀效应那么简单，而是随着多样性的丧失，社会选择也会减少。这时，我们就只能吃快餐了。
这是一个典型的集体行动陷阱，因为没有哪个参与者能靠自己改变游戏规则，国家、业主或企业都不能。市场变化的速度远快于城市规划和土地供应规则的变化。
孟买、雅加达、吉隆坡等亚洲城市的规划师将不得不为新一波移民创业家提供他们支付得起的零售空间，这些创业家向大众出售印尼肉丸面或马来椰浆饭，使得价格保持在低水平。不这么做只会带来富人和穷人间社会差距的扩大。
市场变化、土地使用规则和监管制度必须与时俱进。
作者：沈联涛