北京市物业管理办法范文第1篇
第二条 本细则所称的充电设施是指购买和使用新能源小客车的单位和个人，在其拥有所有权或使用权的固定停车位上建设的交流充电桩及其接入上级电源的相关设施。本细则所称的新能源小客车生产企业包含生产企业授权经营的整车销售机构(4S店)。
第三条 新能源小客车生产企业负责组织单位和个人的充电条件确认、充电设施建设，并纳入售后服务体系。
第四条 充电设施建设：
(一)充电设施建设应符合国家和本市充电设施建设标准和设计规范。充电设施产品符合《NB/T33002-2010电动汽车交流充电桩技术条件》等国家和地方相关产品及安全标准;
(二)充电设施用电应单独计量，符合《GB/T28569-2012电动汽车交流充电桩电能计量》要求;
(三)小区物业、业委会对充电设施建设应给予支持和配合。
第五条 充电价格按照充电设施属地用电性质收取。其中，居民住宅小区内自用充电设施按照本市居民电价标准(执行居民电价的非居民用户)收取，不执行阶梯电价;其他充电设施按照本市一般工商业电价标准(非工业峰谷电价)收取。国家相关电价政策出台后，按照国家政策执行。
第六条 充电设施建设应按有关规定到供电公司办理低压业扩报装手续。
第七条 充电设施建设包括电源条件确认、施工可行性确认、用电报装、方案编制、工程建设、工程竣工验收、供用电合同签订、计量装置安装和接电等环节。
第八条 需建设充电设施的单位和个人，签订购车意向协议后，到新能源小客车生产企业办理购车充电条件确认手续。
(一)购车充电条件确认需提供的材料包括: 1.购车意向协议; 2.申请人身份证明;
3.固定车位产权或使用权证明;
4.关于在停车位安装电动汽车充电设备的申请(物业盖章同意);
5.停车位(库)平面图(或现场环境照片)。
(二) 受理用户申请后，新能源小客车生产企业对用户资料的真实性和完整性核实无误后，会同供电公司按照约定勘查时间到现场进行用电、施工可行性勘查。供电公司负责对用户电源条件进行确认，完成《自用充电设施用电初步可行性方案》编制。新能源小客车生产企业负责对充电设施建设的施工可行性进行确认，会同供电公司于7个工作日内出具《新能源小客车购车充电条件确认书》。
第九条 单位和个人正式签订购车合同后，可自行或委托新能源小客车生产企业向所在区域供电公司营销部(客户服务中心)提出用电报装申请。供电公司营销部(客户服务中心)在7个工作日内正式答复供电方案。单位和个人应在有效期内到供电公司营销部(客户服务中心)办理确认手续。
第十条 单位和个人正式取得供电方案确认后，由新能源小客车生产企业组织开展充电设施工程建设。不含土建工程的充电设施施工应在3个工作日内完成。
充电设施建设企业应具备相关资质,设备选型应符合国家相关要求。
第十一条 充电设施建设完成后，单位和个人向所在区域供电公司营销部(客户服务中心)提出验收申请。工程检验合格并办结相关手续(供用电合同签署)后，供电公司于5个工作日内完成装表接电工作。
第十二条 新能源小客车生产企业应在用户签署充电设施供用电合同后，正式将车辆交付用户。
第十三条 本细则为《北京市示范应用新能源小客车管理办法》的组成部分，与之同步实施，由北京市发展和改革委员会、北京市科学技术委员会负责解释。 附录
北京市物业管理办法范文第2篇
住宅物业服务标准
Residential Property Service Standard 编号：DB11/T 751-2010 主编单位：北京市物业服务指导中心 批准部门：北京市住房和城乡建设委员会 北京市质量技术监督局
实施日期：2010 年10 月1 日 2010 北京 前 言
本标准为推荐性标准。
本标准的主要内容是：1.总则;2.术语和定义;3.基本 规定;4.住宅物业服务一级标准;5.住宅物业服务二级标准; 6. 住宅物业服务三级标准;7.住宅物业服务四级标准;8. 住宅物业服务五级标准。
本标准由北京市住房和城乡建设委员会及北京市质量 技术监督局共同管理，由北京市住房和城乡建设委员会负责 解释工作。
主编单位：北京市物业服务指导中心 北京银达物业管理有限责任公司 北京闻达敏斯物业管理服务有限公司 北京万科物业服务有限公司 北京网信物业管理有限公司 北京顺天通物业管理有限公司
主编人员：薛福志、艾白璐、王颖、王亚军、李旻、郑 冰、魏宣、谢炜、周文、吴卫东、李维善、张乃魁、陈祖武、 霍炜、贾光辉、许文良、张国安 审查专家：杨燕敏、邓俊、韩子忠、化向东、郭健、曹 绍利、郑乐、徐平波、宋宝程、闫耘、蔡玲玲
目 次
1 总 则................................................. 1 2 术语和定义............................................ 2 3 基本规定.............................................. 3 4 住宅物业服务一级标准.................................. 4 4.1 基本要求............................................ 4 4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护................ 6 4.3 消防安全防范....................................... 11 4.4 绿化养护........................................... 14 4.5 环境卫生........................................... 15 4.6 公共秩序维护....................................... 16 4.7 装饰装修管理....................................... 17 5 住宅物业服务二级标准................................. 19 5.1 基本要求........................................... 19 5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护............... 21 5.3 消防安全防范....................................... 26 5.4 绿化养护........................................... 29 5.5 环境卫生........................................... 30 5.6 公共秩序维护....................................... 32 5.7 装饰装修管理....................................... 32 6 住宅物业服务三级标准................................. 34 6.1 基本要求........................................... 34 6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护.............. 36 6.3 消防安全防范...................................... 42 6.4 绿化养护.......................................... 44 6.5 环境卫生.......................................... 46 6.6 公共秩序维护...................................... 48 6.7 装饰装修管理...................................... 49 7 住宅物业服务四级标准................................ 50 7.1 基本要求.......................................... 50 7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护.............. 52 7.3 消防安全防范...................................... 58 7.4 绿化养护.......................................... 61 7.5 环境卫生.......................................... 62 7.6 公共秩序维护...................................... 65 7.7 装饰装修管理...................................... 65 8 住宅物业服务五级标准................................ 67 8.1 基本要求.......................................... 67 8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护.............. 69 8.3 消防安全防范...................................... 75 8.4 绿化养护.......................................... 78 8.5 环境卫生.......................................... 79 8.6 公共秩序维护...................................... 82 8.7 装饰装修管理...................................... 82 引用标准名录.......................................... 84 条文说明.............................................. 86 1 总则
1.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定本标准。
1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。
1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准
外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。 2 术语和定义 2.0.1 物业服务
物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩 序的活动。 2.0.2 物业共用部分
物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。 2.0.3 专项服务
接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业服务。 2.0.4 特约服务
物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。 2.0.5 突发公共事件
突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。 3 基本规定
3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维
修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。
3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。 3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。 4 住宅物业服务一级标准 4.1 基本要求 4.1.1 客户服务场所
1 设置客户服务场所，配置基本办公设备。
2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。 4 设置并公示24 小时服务电话。 4.1.2 人员
1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员佩戴标志。
3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
为本市项目负责人信用信息档案登4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，记在册人员。 4.1.3 制度
1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2 建立突发公共事件应急预案。 3 建立物业服务工作记录。 4.1.4 档案
1 建立物业管理档案。 2 配备档案管理人员。 4.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 4.1.6 客户服务
1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。
2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。
4 水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设备设施应在30 分钟内告知。
5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作日内回复。 6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。 7 配合相关部门进行公益性宣传。
8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 4.1.7 专项服务委托管理
1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员佩戴标志。 4 对专项服务进行监督及评价。
4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 4.2.1 综合管理
1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。 5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 8 设备机房
1) 每月清洁1 次，室内无杂物。 2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3) 在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。 4) 设施设备标志、标牌齐全。 5) 张贴或悬挂相关制度、证书。 4.2.2 共用部位 1 房屋结构
每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件
1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2) 每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3) 每年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。 4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物
1) 每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2) 每半年检查1 次雨、污水管井等。 3) 每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4) 每季度巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5) 每年检测1 次防雷装置。 4.2.3 空调系统
1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 3 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。 4.2.4 二次供水设施
1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2 每日巡视1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3 每半年切换1 次备用水泵。
4 每年检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护1 次水泵。
5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
4.2.5 排水系统 1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。 2 污水泵
汛期每日巡视1 次，平时每月巡视1 次，检查设备运行状态;每月进行1 次手动启动测试;每年养护1 次。 3 化粪池
每半年检查1 次化粪池;组织安排清掏。 4.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明
每周巡视1 次，一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内修复。 2 楼外照明
每2 周巡视1 次，一般故障3 日内修复;复杂故障2 周内修复。 3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。 4 低压柜
每周巡视2 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。 5 低压配电箱和线路
每季度巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。 6 控制柜 每季度巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。 7 发电机
每季度试运行1 次，保证运行正常。 8 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好。 4.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态;每月表面清洁1 次; 每年内部除尘1 次。 2 对讲门口机
每季度检查1 次按键、显示屏等;每季度表面清洁1 次; 每年内部除尘1 次。 3 网络控制箱
每年检查1 次外观、接线;每年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 4 红外对射探测器
每年检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每半年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 5 图像采集设备
每周检查1 次监视画面、录像功能;每月表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。 7 解码器
每年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试;每年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 8 云台
每年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校;每年表面清洁1 次;每年转动部位上润滑油1 次。 9 巡更点
每半年检查1 次外观，发现故障隐患，即时排除;每半年表面清洁1 次;每日存储巡更记录。 10 读卡器
每季度检查1 次外观;每季度表面清洁1 次，查看防水状况。 11 电磁锁门锁 每季度检查1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮
每季度检查1 次开锁功能、接线。 4.2.8 电梯
1 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。
2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。 4.2.9 水景
1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。
2 使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查1 次防漏电设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。 4.3 消防安全防范 4.3.1 综合管理
1 建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。
2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行1 次消防安全培训。 4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。
7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。 4.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统
1) 火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行;每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1 次。
2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2 年后，每隔3年由专业清洗单位清洗1 次。 3) 备用电源
每月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。 2 消防广播系统
每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量;每年机柜内部除尘1 次;每2 年机柜 内的设备内部除尘1 次。 3 防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速;每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 4 防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次;每年检查维护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。 5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况;每年养护1 次室内、外消火栓。 6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。 7 消防电梯 每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。 8 灭火器
每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
4.4 绿化养护 4.4.1 基本要求 1 乔木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。 2 灌木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。 3 绿篱和色块
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。 4 地被和花坛植物
花坛植物死亡率低于15%。 5 草坪 保证基本成活。 4.4.2 绿化养护内容 1 灌溉
根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1 次。 2 施肥
根据植物生长情况施肥，一般乔木每3 年至4 年施肥1次;灌木每1 年至2 年施肥1 次;地被和草坪植物每年开春后施肥1 次;花坛植物根据生长情况进行追肥;生长不良的植物适当增加施肥频次。 3 病虫害防治
植物生长季每月检查1 次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫害现象。 4 整形修剪
一般乔木每3 年修剪1 次;灌木每2 年修剪1 次;绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1 次;冷季型草坪生长季节每月修剪1 次，全年至少修剪5 次。 5 除草
每年全面除草1 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。 6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理1次。 4.4.3 工作检查和记录
生长季节每月检查1 次植物生长情况。 4.5 环境卫生
4.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。 2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。
3 每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每5 日喷洒1 次杀虫药。 4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 4.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内
1) 大堂、一层候梯厅
每日清扫1 次、每周清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。 每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。 2) 楼道、楼梯
每周清扫1 次、每季度清拖1 次楼道、楼梯地面。
每季度擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。 2 电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。 每日清拖1 次轿厢地面。 3 天台、屋面
雨季前清扫1 次天台、屋面。 4 楼外道路及设施 每日清扫1 次楼外道路。 5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每周清洁1 次水面;每年清洁2 次水池池底。 6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物的预防和控制。 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。 降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。 4.5.3 工作检查和记录
每日抽查1 次清洁质量，做好记录。 4.6 公共秩序维护
4.6.1 主要出入口有人值守。
4.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。
4.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。 4.6.4 机动车辆凭证出入。
4.6.5 安防控制室设专人24 小时值守;监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。 4.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 4.6.7 记录与档案
1 各项工作记录完整有效。 2 档案齐全。 4.7 装饰装修管理
4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。 4.7.2 建立装饰装修管理档案。
4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
4.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻;拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
4.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。 4.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。 5 住宅物业服务二级标准 5.1 基本要求 5.1.1 客户服务场所
1 设置客户服务场所，配置基本办公设备。
2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。 4 设置并公示24 小时服务电话。 5.1.2 人员
1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员统一着装，佩戴标志。
3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
4 项目负责人具有3 年以上物业服务企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 5.1.3 制度
1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立物业服务工作记录。 5.1.4 档案
1 建立物业管理档案。 2 配备档案管理人员。
3 应用计算机管理基本信息、基础资料。 5.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 5.1.6 客户服务
1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。
2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。
4 水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。 5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作日内回复。 6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。 7 配合相关部门进行公益性宣传。
8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 5.1.7 专项服务委托管理
1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员佩戴标志。 4 对专项服务进行监督及评价。
5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 5.2.1 综合管理
1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制
修缮计划，并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。 5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 8 设备机房
1) 每月清洁1 次，室内无杂物。 2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3) 在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。 4) 设施设备标志、标牌齐全。 5) 张贴或悬挂相关制度、证书。 5.2.2 共用部位 1 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件 1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2) 每2 月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3) 每半年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。 4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物
1) 每2 月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2) 每半年检查1 次雨、污水管井等。 3) 每2 月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4) 每2 月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5) 每年检测1 次防雷装置。 5.2.3 空调系统
1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。
3 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。 4 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。 5.2.4 二次供水设施
1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2 每日巡视1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3 每半年切换1 次备用水泵。
4 每年检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护1 次水泵。
5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
5.2.5 排水系统 1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。 2 污水泵
汛期每日巡视1 次，平时每2 周巡视1 次，检查设备运行状态;每月进行1 次手动启动测试;每年养护1 次。 3 化粪池
每半年检查1 次化粪池;组织安排清掏。 5.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明
每周巡视2 次，一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内修复。 2 楼外照明
每周巡视1 次，一般故障2 日内修复;复杂故障2 周内修复。 3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。 4 低压柜
每日巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查1 次电气安全。
5 低压配电箱和低压线路
每季度巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。 6 控制柜
每月巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。 7 发电机
每季度试运行1 次，保证运行正常。 8 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好。 5.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态;每月表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 2 对讲门口机
每2 月检查1 次按键、显示屏等;每2 月表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 3 网络控制箱
每半年检查1 次外观、接线;每半年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 4 红外对射探测器
每半年检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每半年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 5 图像采集设备 每周检查1 次监视画面、录像功能;每月表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。 7 解码器
每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试;每半年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 8 云台
每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校;每半年表面清洁1 次;每年转动部位上润滑油1 次。 9 巡更点
每季度检查1 次外观;每季度表面清洁1 次;每日存储巡更记录。 10 读卡器
每季度检查1 次外观;每季度表面清洁1 次，查看防水状况。 11 电磁锁门锁
每季度检查1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮
每季度检查1 次开锁功能、接线。 5.2.8 电梯
1 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。 5.2.9 水景
1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。
2 使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 月检查1 次防漏电设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。 5.3 消防安全防范 5.3.1 综合管理
1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。
2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行2 次消防安全培训。 4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。
7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。 5.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统
1) 火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行;每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1 次。 2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。 3 ) 备用电源
每月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。 2 消防广播系统
每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量;每年机柜内部除尘1 次;每年机柜内 的设备内部除尘1 次。 3 防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速;每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 4 防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电
控箱内部除尘1 次;每年维修养护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。 5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每年检查1 次润滑情况;每年养护1 次室内、外消火栓。 6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。 7 消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。 8 灭火器
每周巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
5.4 绿化养护 5.4.1 基本要求 1 乔木
生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。 2 灌木
生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。 3 绿篱和色块
植株保存率高于90%，年成活率高于90%。 4 地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于90%，花坛植物死亡率低于10%。 5 草坪
保证基本成活，草坪覆盖率高于90%。 5.4.2 绿化养护内容 1 灌溉
出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水1 次。 2 施肥
根据植物生长情况施肥，一般乔木每2 年施肥1 次;灌木每年施肥1 次;地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1 次至2 次;花坛植物根据生长情况进行追肥;生长不 良的植物适当增加施肥频次。 3 病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每2 周检查1 次病虫害情况;发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。 4 整形修剪
乔木每2 年修剪1 次;灌木每年冬季修剪1 次;绿篱和色块每年生长季节和冬季修剪1 次;冷季型草坪生长季节每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪10 次。 5 除草
每年全面除草2 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的20%。 6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理2次。 5.4.3 工作检查和记录
1 生长季节每2 周检查1 次植物生长情况。 2 编制绿化养护措施和工作计划。 5.5 环境卫生
5.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。 2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。
3 每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每3 日喷洒1 次杀虫药。 4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 5 垃圾清运车外观整洁。 5.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内
1) 大堂、一层候梯厅 每日清扫1 次、每周清拖2 次大堂、一层候梯厅地面。 每月擦拭2 次信报箱、大堂玻璃。 2) 楼道、楼梯
每周清扫2 次、每月清拖1 次楼道、楼梯地面。
每月擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。 2 电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。 每日清拖1 次轿厢地面。 3 天台、屋面
雨季前、雨季期间各清扫1 次天台、屋面。 每季度巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。 4 楼外道路及设施 每日清扫1 次楼外道路。
每季度清洁1 次楼外公共照明及共用设施;每半年清洁1 次雨蓬、门头等。 5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每周清洁1 次水面;每年清洁2 次水池池底。 6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。 降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。 5.5.3 工作检查和记录
每日检查1 次清洁质量，做好记录。 5.6 公共秩序维护
5.6.1 主要出入口有专人值守。
5.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。
5.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。 5.6.4 机动车辆凭证出入。
5.6.5 安防控制室设专人24 小时值守;监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。 5.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 5.6.7 记录与档案
1 各项工作记录完整有效。 2 档案齐全。 5.7 装饰装修管理
5.7.1 建立装饰装修管理服务制度。 5.7.2 建立装饰装修管理档案。
5.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。
5.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻;拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
5.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。 5.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。 6 住宅物业服务三级标准 6.1 基本要求 6.1.1 客户服务场所
1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。
2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务中心工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。 4 设置并公示24 小时服务电话。 6.1.2 人员
1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。
3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。 6.1.3 制度
1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立培训体系，定期组织培训与考核。 4 建立物业服务工作记录。 6.1.4 档案
1 建立物业管理档案。 2 配备档案管理人员。
3 应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。 6.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 6.1.6 客户服务
1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。 2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项， 应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。
4 水、电急修20 分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修进行回访。
5 业主或使用人提出的意见，建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉进行回访。 6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。
7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。 8 每年组织业主参观共用设施设备机房。 9 每年至少组织1 次社区文化活动。
10 设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。
11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
12 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。 6.1.7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。 4 对专项服务进行监督管理及评价。 6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 6.2.1 综合管理
1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。 5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 8 设备机房
1) 每月清洁1 次，室内无杂物。 2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。 4) 设施设备标志、标牌齐全。
5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 6) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。 6.2.2 共用部位 1 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件
1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2) 每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3) 每季度检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。 4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物
1) 每月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2) 每季度检查1 次雨、污水管井等。 3) 每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4) 每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5) 每年检测1 次防雷装置。 6.2.3 空调系统
1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。 4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。
5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。 7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。 6.2.4 二次供水设施
1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2 每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3 每季度切换1 次备用水泵。
4 每年检查2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护1 次水泵。
5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
6.2.5 排水系统 1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。 2 污水泵
汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态;每2 周进行1 次手动启动测试;每季度养护1 次。 3 化粪池
每半年检查1 次化粪池;组织安排清掏。 6.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明
每周巡视3 次，一般故障1 日内修复;复杂故障5 日内修复。 2 楼外照明
每周巡视1 次，一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内修复;每月调整1 次时间控制器。 3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。 4 低压柜
每日巡视2 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查1 次电气安全。
5 低压配电箱和低压线路
每月巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。 6 控制柜
每2 周巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。 7 发电机
每月试运行1 次，保证运行正常;每年活化1 次蓄电池; 每周巡视1 次充电机和蓄电池。 8 检测
每5 年检验1 次内部核算电能表。 9 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志准确。 6.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态;每2 周表面清洁1次;每半年内部除尘1 次。 2 对讲门口机
每月检查1 次按键、显示屏等;每月表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。 3 网络控制箱
每半年检查1 次外观、接线;每季度表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。 4 红外对射探测器
每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每季度表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。 5 图像采集设备
每周检查1 次监视画面、录像功能;每2 周表面清洁1次;每半年内部除尘1 次。 6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。 7 解码器
每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试;每半年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 8 云台
每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校;每半年表面清洁1 次;每年转动部位上润滑油1 次。 9 巡更点
每月检查1 次外观;每月表面清洁1 次;每日存储巡更记录。 10 读卡器
每月检查1 次外观;每月表面清洁1 次，查看防水状况。 11 电磁锁门锁
每2 月检查1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮
每2 月检查1 次开锁功能、接线。 6.2.8 电梯
1 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。 6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。 6.2.9 水景
1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。
2 使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1 次防漏电设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。 6.3 消防安全防范 6.3.1 综合管理
1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。
2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行2 次消防安全培训。 4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。
7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。 6.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统
1) 火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行;每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1 次。 2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。 3 ) 备用电源
每月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。 2 消防广播系统
每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量;每年机柜内部除尘1 次;每年机柜内 的设备内部除尘1 次。 3 防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速;每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 4 防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电
控箱内部除尘1 次;每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。 5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况;每年养护1 次室内、外消火栓。 6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。 7 消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。 8 灭火器
每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
6.4 绿化养护 6.4.1 基本要求 1 乔木
植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生长季节叶片保存率高于85%。 2 灌木
植株生长正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。 3 绿篱和色块
植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。 4 地被和花坛植物 地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。 5 草坪
草坪基本整齐，覆盖率高于95%。 6.4.2 绿化养护内容 1 灌溉
有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生;一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1 次，冷季型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌 溉次数。 2 施肥
根据植物生长情况施肥，乔木每2 年施肥1 次至2 次;灌木每年施肥1 次至2 次;地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次;花坛植物根据生长情况进行追肥;尽量减少对化肥的 依赖。 3 病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3 次病虫害情况;并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。 4 整形修剪
乔木每年冬季修剪1 次;灌木每年生长季节和冬季修剪1 次;绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪1 次;冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪12 次。 5 除草
每年全面除草3 次，重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的10%，季节性杂草能得到有效控制。 6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理3次。 6.4.3 工作检查
1 生长季节每月检查3 次绿化工作。 2 编制每季度绿化养护措施和工作计划。 3 有绿化档案。 6.5 环境卫生
6.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。
2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。
3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。 4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 5 垃圾清运车外观整洁。 6.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内
1) 大堂、一层候梯厅
每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。 每周擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。 每月擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。 每日巡视保洁1 次大堂、一层候梯厅。 2) 楼道、楼梯
每周清扫1 次、每2 周清拖1 次楼道、楼梯地面。
每2 周擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。 每季度除尘1 次楼内灯具。 每日巡视保洁1 次楼道、楼梯。 2 电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。 每日清拖1 次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1 次;石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。 每日巡视保洁2 次电梯轿箱。 3 天台、屋面
每季度清扫1 次天台、屋面;雨季期间，每2 月清扫1次天台、屋面。 每月巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。 4 楼外道路及设施
每日清扫1 次、巡视保洁2 次楼外道路。
每月清洁1 次楼外公共照明及共用设施;每季度清洁1次雨蓬、门头等。 5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。 使用期间每周清洁2 次水面;每年清洁2 次水池池底。 6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。 6.5.3 工作检查和记录
1 每日检查1 次清洁质量，做好记录。 2 每季度全面检查1 次清洁质量，做好记录。 3 清洁档案齐全。 6.6 公共秩序维护
6.6.1 主要出入口有专人24 小时值守。
6.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22： 00 巡视2 次、22：00 至次日6：00 巡视1 次。 6.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。 6.6.4 机动车辆凭证出入。
6.6.5 安防控制室设专人24 小时值守;监控影像资料、报警记录，应留存30 日备查;管理制度、应急预案张贴在显著位置。
6.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 6.6.7 每年进行2 次专项应急预案演习，做好记录。 6.6.8 备勤人员24 小时待岗。 6.6.9 记录与档案
1 各项工作记录完整有效。 2 档案齐全。 6.7 装饰装修管理
6.7.1 建立装饰装修管理服务制度。 6.7.2 建立装饰装修管理档案。
6.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。
6.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻;拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
6.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。 6.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。 7 住宅物业服务四级标准 7.1 基本要求 7.1.1 客户服务场所
1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。 2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。
3 客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。 4 设置并公示24 小时服务电话。 7.1.2 人员
1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。
3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有3 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。 7.1.3 制度
1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立培训体系，定期组织培训、考核。 4 建立物业服务工作记录 7.1.4 档案
1 建立物业管理档案， 2 配备专职档案管理人员，有档案资料室。
3 应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。 7.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 7.1.6 客户服务
1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。
2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。 4 水、电急修20 分钟内、其他报修30 分钟内到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。
5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉回访率100%。 6 每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。 7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。 8 每年组织业主参观共用设施设备机房。 9 每年至少组织2 次社区文化活动。 10 重要节日进行美化装饰。
11 设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。
12 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
13 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。 7.1.7 专项服务委托管理
1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。 4 对专项服务进行监督及评价。
7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 7.2.1 综合管理
1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。 4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。 5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 8 设备机房
1) 每月清洁1 次，室内无杂物。 2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。 4) 设施设备标志、标牌齐全。
5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 6) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。 7.2.2 共用部位 1 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件
1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2) 每2 周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3) 每2 月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。 4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物
1) 每2 周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2) 每2 月检查1 次雨、污水管井等。 3) 每2 周巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4) 每2 周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5) 每年检测1 次防雷装置。 7.2.3 空调系统
1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。 4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。
5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒2 次风机盘管滤网;每两年清洗消毒1 次风管。
7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。 7.2.4 二次供水设施
1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2 每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3 每2 月切换1 次备用水泵。
4 每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂; 每年养护1 次水泵。
5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
7.2.5 排水系统 1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。 2 污水泵
汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态;每周进行1 次手动启动测试;每季度养护1 次。 3 化粪池
每半年检查1 次化粪池;组织安排清掏。 7.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明
每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复;其他复杂故障3 日内修复。 2 楼外照明
每周巡视3 次;一般故障1 日内修复;其他复杂故障5日内修复;每2 周调整1 次时间控制器。 3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。 4 低压柜
每日巡视2 次设备运行状况;每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查1 次电气安全;每半年检测1 次接地电阻;每年校验1 次仪表。 5 低压配电箱和低压线路
每月巡视2 次设备运行状况;每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫;每半年切换1 次双路互投开关。 6 控制柜
每周巡视1 次设备运行状况;每年养护2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫;每半年校正1 次各种电器元件或控制设备的设定值;每年检查1 次远控装置。 7 发电机
每月试运行1 次，保证运行正常;每年1 次带负荷运行; 每年活化2 次蓄电池;每日巡视1 次充电机和蓄电池。 8 检测
每3 年检验1 次内部核算电能表。 9 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好; 电缆进出线和开关标志清晰、准确。 7.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态;每周表面清洁1 次; 每年内部除尘1 次。 2 对讲门口机
每2 周检查1 次按键、显示屏等;每2 周表面清洁1 次; 每半年内部除尘1 次。 3 网络控制箱
每季度检查1 次外观、接线;每季度表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。 4 红外对射探测器
每2 月检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每2 月表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。 5 图像采集设备
每周检查2 次监视画面、录像功能;每2 周表面清洁1次;每半年内部除尘1 次。 6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。 7 解码器
每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试;每季度表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。 8 云台
每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校;每季度表面清洁1 次;每年转动部位上润滑油1 次。 9 巡更点
每2 周检查1 次外观;每2 周表面清洁1 次;每日存储巡更记录。 10 读卡器
每2 周检查1 次外观;每2 周表面清洁1 次，查看防水状况。 11 电磁锁门锁
每月检查1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮
每月检查1 次开锁功能、接线。 7.2.8 电梯
1 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。 7.2.9 水景
1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。 2 使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施， 每2 周检查1 次防漏电设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。 7.3 消防安全防范 7.3.1 综合管理
1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。
2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行2 次消防安全培训。 4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定
每年检测1 次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。
7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。 7.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统
1) 火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行;每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1 次。
2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。 3 ) 备用电源
每月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1 次。 2 消防广播系统 每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量;每年机柜内部除尘1 次;每年机柜内 的设备内部除尘1 次。 3 防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速;每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 4 防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次;每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。 5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情况;每年养护1 次室内、外消火栓。 6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。 7 消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。 8 灭火器
每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
7.4 绿化养护 7.4.1 基本要求 1 乔木
植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于90%。 2 灌木
植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。 3 绿篱和色块
植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于98%。 4 地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。 5 草坪
草坪整齐，覆盖率高于95%。 7.4.2 绿化养护内容 1 灌溉
有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝;一般植物确保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前浇水1 次，需水量大的植物根据长势和土 壤情况合理灌溉。 2 施肥
乔木每年施肥1 次;灌木每年施肥2 次至3 次;地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次;花坛植物根据生长情况进行追肥;有条件的，应使用有机肥料。 3 病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4 次病虫害情况;并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。 4 整形修剪
乔木每年修剪1 次至2 次，部分植物进行生长季修剪;灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2 次;绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和 冬季修剪1 次;冷季型草坪生长季节平均每月修剪2 次，全年至少修剪15 次。 5 除草
每年全面除草4 次，重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%，发现50 厘米以上的杂草应及时清除。 6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理5次。 7.4.3 工作检查
1 生长季节每月检查4 次绿化工作。 2 编制每月绿化养护措施和工作计划。 3 绿化档案齐全。 7.5 环境卫生
7.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。
2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。 3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。 4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 5 垃圾清运车密闭运输、外观整洁。 7.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内
1) 大堂、一层候梯厅
每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。 每周擦拭2 次信报箱。 每周擦拭1 次大堂玻璃。
每2 周擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。 每日巡视保洁2 次大堂、一层候梯厅。 2) 楼道、楼梯
每日清扫1 次、每周清拖2 次楼道、楼梯地面。
每周擦拭2 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。 每季度除尘1 次楼内灯具。
根据地面材质，定期做地面清洗、养护。 每日巡视保洁2 次楼道、楼梯。 2 电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。 每日清拖1 次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2 次;石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。 每日巡视保洁3 次电梯轿箱。 3 天台、屋面
每季度清扫1 次天台、屋面;雨季期间，每月清扫1 次天台、屋面。 每2 周巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。 4 楼外道路及设施
每日清扫1 次、巡视保洁3 次楼外道路。
每2 周清洁1 次楼外公共照明及共用设施;每2 月清洁1 次雨蓬、门头等。 5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。 使用期间每日清洁1 次水面;每年清洁2 次水池池底。 6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。 7.5.3 工作检查和记录
1 每日检查1 次清洁质量，做好记录。 2 每月全面检查1 次清洁质量，做好记录。 3 清洁档案齐全。 7.6 公共秩序维护
7.6.1 出入口有专人24 小时值守。
7.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视3 次、其中楼内巡视1 次;22：00 至次日6：00 巡视2 次，夜间巡查2 人同行。 7.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。 7.6.4 机动车辆登记出入。
7.6.5 安防控制室设专人24 小时值守;监控影像资料、报警记录应留存30 日备查;管理制度、应急预案张贴在显著位置。
7.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 7.6.7 每年进行3 次专项应急预案演习，做好记录。
7.6.8 备勤人员24 小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。 7.6.9 记录与档案
1 各项工作记录完整有效。 2 档案齐全。 7.7 装饰装修管理
7.7.1 建立装饰装修管理服务制度。 7.7.2 建立装饰装修管理档案。
7.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。
7.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻;拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
7.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。 7.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。 8 住宅物业服务五级标准 8.1 基本要求 8.1.1 客户服务场所
1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。 2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。
3 客户服务中心工作时间，工作日不少于12 小时、节假日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。 4 设置并公示24 小时服务电话。 8.1.2 人员
1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员分岗位统一着装，佩戴标志。
3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有5 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。
5 按需求配备具有外语会话能力的管理人员。 8.1.3 制度
1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立培训体系，定期组织培训与考核。 4 建立物业服务工作记录。 8.1.4 档案 1 建立物业管理档案。
2 配备专职档案管理人员，有档案资料室。
3 应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。 8.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 8.1.6 客户服务
1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算;每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作计划。 2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。 4 水、电急修15 分钟内，其它报修30 分钟内到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。
5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1 个工作日内回复。投诉回访率100%。 6 每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率85%以上，公示整改情况。 7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。 8 每年组织业主参观共用设施设备机房。 9 每年至少组织3 次社区文化活动。 10 重要节日进行美化装饰。
11 设置公共信息栏，每月至少更新1 次;配合相关部门进行公益性宣传。 12 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
13 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。 8.1.7 专项服务委托管理
1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。 4 对专项服务进行监督及评价。
8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 8.2.1 综合管理
1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制
修缮计划，并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。 5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 8 设备机房
1) 每月清洁1 次，室内无杂物。 2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。 4) 设施设备标志、标牌齐全。
5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 6) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。 8.2.2 共用部位 1 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件
1) 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2) 每周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3) 每月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。 4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物
1) 每周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2) 每月检查1 次雨、污水管井等。 3) 每周巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4) 每周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5) 每年检测1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。 8.2.3 空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。 4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。
5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒2 次风机盘管滤网;每2 年清洗消毒1 次风管。
7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。 8.2.4 二次供水设施
1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2 每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3 每月切换1 次备用水泵。
4 每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护1 次水泵。 5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
8.2.5 排水系统 1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。 每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。 2 污水泵
汛期每日巡视2 次，平时每日巡视1 次，检查设备运行状态;每周进行1 次手动启动测试;每季度养护1 次。 3 化粪池
每半年检查1 次化粪池;组织安排清掏。 8.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明
每班巡视1 次，一般故障8 小时内修复;复杂故障1 日内修复。 2 楼外照明 每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复;复杂故障3日内修复;每2 周调整1 次时间控制器。 3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。 4 低压柜
每日巡视3 次设备运行状况;每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查2 次电气安全;每半年检测1 次接地电阻;每年校验1 次仪表。 5 低压配电箱和低压线路
每周巡视1 次设备运行状况;每半年养护1 次，内容包括紧固、检测、清扫;每半年切换1 次双路互投开关。 6 控制柜
每周巡视2 次设备运行状况;每年养护2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫;每季度校正1 次各种电器装置或控制设备的设定值;每年检查2 次各类远控装置和节能 装置。 7 发电机
每月试运行1 次，保证运行正常;每年2 次带负荷运行; 每年活化2 次蓄电池;每班巡视1 次充电机和蓄电池。 8 检测
每年检验1 次内部结算电能表。 9 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志清晰、准确。 8.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态;每日表面清洁1 次;每季度内部除尘1 次。 2 对讲门口机
每周检查1 次按键、显示屏等;每周表面清洁1 次;每季度内部除尘1 次。 3 网络控制箱
每季度检查1 次外观、接线;每季度表面清洁1 次;每季度内部除尘1 次。 4 红外对射探测器
每月检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每月表面清洁1 次;每季度内部除尘1 次。 5 图像采集设备 每日检查1 次监视画面、录像功能;每周表面清洁1 次; 每季度内部除尘1 次。 6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，
进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。 7 解码器
每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试;每季度表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。 8 云台
每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校;每季度表面清洁1 次;每半年转动部位上润滑油1 次。 9 巡更点
每周检查1 次外观，表面清洁1 次;每日存储巡更记录。 10 读卡器
每周检查1 次外观;每周表面清洁1 次，查看防水状况。 11 电磁锁门锁
每2 周检查1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮
每2 周检查1 次开锁功能、接线。 8.2.8 电梯
1 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
北京市物业管理办法范文第3篇
一、实施预算支出绩效考评工作主要成效
经过近几年的探索，北京市财政预算支出绩效考评工作取得一定进展。截至2006年，对20余家市级部门实施了预算支出项目的绩效考评，部分区县也不同程度地进行了绩效考评试点工作，有的区县比照市局成立了相应的机构，确保了考评工作有效实施;市级各部门通过绩效考评工作，提升了绩效管理的认识，加大了对预算支出绩效管理的工作力度，市劳动保障局对再就业资金的使用制定了绩效考核办法，市教委、市科委、市信息办等部门正在制定部门和业务的绩效考评管理办法。总的来说，我市预算支出绩效考评范围不断扩大，影响力逐步增强，绩效意识大大加强，工作经验日益丰富，绩效考评工作逐步向规范化、制度化、科学化发展。
1.稳步推进试点，绩效管理理念不断加深
通过近年来我市绩效考评工作的不断深入，绩效考评影响不断扩大，无论主管部门还是项目单位，在对绩效考评感性认识的基础上，对考评工作程序、步骤以及意义有了更全面的认识，绩效理念、绩效管理的认识不断提高，对绩效考评工作从不认同到理解和支持。许多部门将绩效考评工作纳入本单位主要工作，在本部门推行实施绩效考评，制定考评管理办法，加强资金管理，提高使用效益。
2.积累实践经验，绩效考评基础得以加强
一是加强考评培训，奠定考评工作基础。针对大部分考评项目单位是第一次进行绩效考评，对绩效考评工作不了解，对考评内容、工作方式和要求不熟悉的情况，我们在绩效考评工作启动后，进行针对性的培训，使单位尽快熟悉工作程序和要求，保证了考评工作顺利进行。二是规范指标体系，科学进行考评。从管理实际需要出发，绩效考评指标体系分为业务指标体系和财务指标体系两大部分，分别根据业务和财务管理的若干要素设置指标，并根据重要性设定分值，使考核指标更具有针对性、完整性、科学性和可操作性。三是精选考评专家，保证考评质量。考评专家的学术水平、专业知识以及职业道德，决定了考评结果的客观、公正和权威性。因此专家是考评的重要环节，直接关系考评结果。在考评中根据项目专业领域等特点，我们遴选了近百位财务和业务专家参加绩效考评，制定专家考评守则，严格考评纪律，确保考评质量。四是细化考评方案，规范考评程序。为保证考评工作的规范性，使考评
工作不走样，在启动考评工作前制定了具体详细的工作方案，明确规定了考评的内容、原则和方法、程序，以及考评各方职责、要求，使考评工作更有计划性和可操作性。在考评中严格按照事前确定的工作目标进行，把握工作进度，检查工作质量，保证考评工作圆满完成。
3.强调结果应用，不断提升预算管理水平
一是提高项目管理水平。通过预算支出项目绩效考评工作，验证预算单位预算管理制度的有效性和规范性，及时发现管理中的问题，激发单位加强管理的内在动力，进一步完善各项管理制度，提高资金使用效益。二是提高预算管理水平。通过从项目立项到项目完成的考核，及时发现部门、单位预算编制中存在的问题，提出预算编制方面的整改意见;同时考评的结果能够对预算编制提供依据，促进预算管理水平的不断提高。
二、实施绩效考评的难点
(1)绩效考评认识还不充分。目前绩效评价工作处于起步阶段，触及面还不是很广，大部分部门及管理人员对绩效考核不是很了解，有的单位还认为是进行检查的性质，对绩效管理的意义认识不清，尤其是对“效”的理解不够，还停留在是否按计划完成任务上，而没有将工作重点放在效益和效果方面。
(2)考核指标体系尚不健全。从理论上讲，绩效管理和绩效评价是一个内涵比较丰富的课题，目前比较公认的考评方法有比较法、因素分析法、公众评价法、成本效益分析法等，在设计理念上采取定性和定量相结合的原则，但具体到某一类支出和某一个项目的考评，采取哪种方法更适当，需要仔细推敲，如果采取统一的考评指标体系和考评方法，势必会影响一部分项目的考评效果。但是针对不同类别的项目乃至具体个案制定不同的考评指标体系，评价结果的可比性就较差，如何在统一性和个性化两个方面找准结合点，需要我们今后进一步研究。
(3)绩效考评制度依据不充分。虽然财政部制定了一系列办法，但没有上升到立法的高度，地方实施绩效考评工作没有足够的法律依据，推行难度比较大，约束力不足，评价结果不能形成对预算安排的有效制约，绩效评价的作用得不到充分发挥。
(4)绩效评价结果应用困难。目前的评价结果仅作为支出项目的档案保存，或者为有关部门加强支出管理提供参考，而对财政支出中存在的问题和相关责任并没有相应的约束，从而影响了财政支出绩效评价工作的权威性，降低了这项工作的使用价值。
三、实施绩效预算的可行性分析
1.实施绩效预算的基础
绩效预算是市场经济条件下政府管理模式发展到一定阶段，进一步加强公共支出管理，提高
财政资金有效性的一种制度选择。它不仅是预算方法的一种创新，而且是政府管理理念的一次革命，将政府预算建立在可衡量的绩效基础上，强调的是“结果导向”，或者说强调的是责任和效率，使预算资源配置更有效率。因此建立绩效预算体系的基本目的，就是为了进一步加强公共财政管理，提高财政资金的使用效益，逐步实现对财政资金的管理由注重投入转向支出效果。
根据国内外实施绩效预算的实践经验，我们认为实施绩效预算与以下几个条件密切相关：一是法律基础，实施绩效预算的国家大多由国家立法，确保实施绩效预算的权威性和规范性;二是核算体系，完善的绩效评价体系是与权责发生制的政府会计制度联系在一起的;三是经济发展程度，目前世界上实施绩效预算的以发达国家为主，因为只有充裕的财力才能保证预算部门的能动性的发挥;四是人文环境，任何一种制度的产生和发展都离不开实施环境，制度与环境要互相适应，才能保证制度的平稳运行。首先是观念、理念的普及，其次是执行和监督机制都要健全并形成有效的制衡，再次是与其他制度不能有根本冲突。
2.在现阶段实施绩效预算的可能性和必要性
改革开放二十多年，我国的经济实力得到了跨越式的发展，财政收入持续增长，为支持各项事业发展提供了强劲动力，尤其是为完善公共财政体制创造了有利条件，这种实力基础的根本性变化要求财政预算管理制度要向更高的层次发展。具体而言，在计划经济和短缺经济时期，财政职能以分配为主，很大程度上表现为“吃饭财政”，资金使用效益难以体现，在衡量事业发展时，往往以投入量为尺度;随着经济社会的发展和经济体制的转型，财政实力大大增强，财政职能更多地向公共服务领域转移，资金应用的效果也越来越成为社会关注的焦点，从满足财政的公共属性出发，亟待建立以目标和结果为导向的预算制度，这是实施绩效预算的必要性所在。
从实施绩效预算的可能性看，近年来部门预算、政府采购、国库集中支付等财政管理体制改革进展顺利，并走上正常运行的轨道。按照科学发展观的要求，预算管理的努力方向一是提高管理水平，改进管理方式;二是提高资金使用效益，走集约化之路。在加强管理的具体手段方面，近年来做了大量的规范性工作和基础性工作，以规范人员支出和完善公用经费定额为主要内容的基本支出管理取得了较大的突破;以项目库管理为特点的项目支出管理也得到了一定发展，项目滚动预算初见成效。在技术手段上，“金财工程”建设取得了很大的进步。这些基础条件的改善，为实施绩效预算奠定了坚实的基础。
3.实施绩效预算的有利条件
(1)具备一定的理论和实践基础。一是有大量的国外经验可借鉴，美国、澳大利亚等发达国家推行绩效预算已有数十年历史，积累了一定的成功经验;二是国内对绩效管理的探索进行了较长时间，中央及地方均有一定的实践经验和做法可循。因此无论在理论还是在实践上都有了一定的基础。
(2)与中央要求、社会需要一致。根据党的十六届三中全会提出的建立预算绩效评价体系
的目标和要求，以及十六届六中全会提出的“完善公共财政制度，逐步实现基本公共服务均等化”的改革方向，财政资金要更多地投向公共服务领域，资金投入的方向与效果日益成为公众关注焦点，政府和社会对提高资金使用效益的要求逐步提高，因此实施绩效预算是改革的需要，符合社会公众的要求。
(3)组织机构建设有了很大进展。目前许多省市成立了绩效评价的专门机构，为实施绩效预算提供了有利条件。以北京市财政局为例，2006年先后成立了绩效评价处和绩效评价中心，推进绩效评价工作有了组织保证，为实施绩效评价工作提供了有力支持。
4.实施绩效预算存在的困难和问题
(1)考评办法不一，使绩效预算缺乏统一性。目前从中央到地方，在不同领域和层次上进行了绩效评价工作，具体的实施办法和要求、标准都不一致。虽然各有优点，各具特点，但从建立一项制度的角度讲，这种松散的考评管理的状况，使权威性和说服力受到一定限制。
(2)核算基础不同，使绩效预算缺乏基础。绩效预算包含着一定意义的权责统一，权责发生制预算会计制度是全面、准确地反映公共部门业绩的会计核算制度。它能更加清晰、真实地反映公共部门和公共支出的成本与绩效。而我国目前还没有实行权责发生制的政府预算会计制度，因此很难在考核成本等领域发挥作用，影响实施效果。
(3)固化的利益格局，使绩效预算缺乏动力。绩效预算与激励、约束机制是分不开的。实施绩效预算后，绩效较好的部门在财力上能得到较好保证，而绩效较差的部门就受到一定限制。这样就对长期以来形成的利益分配格局造成一定冲击，部分单位对实施绩效预算不理解甚至不支持，形成实施绩效预算的阻力。
四、几点建议
实施公共部门绩效预算制度是公共财政改革的必然趋势。目前应按照建立社会主义和谐社会的要求和完善公共财政制度的改革方向，将绩效管理理念引入公共部门的管理中，建立、完善符合发展要求的绩效评价体系，提高政府管理效能和财政资金使用效益。从现实条件来看，在一定范围内实行绩效预算是可行的，但全面推行绩效预算还存在较大的困难，还要继续坚持“先易后难、稳步推进”的原则。
(1)确立绩效预算法律地位。加快推进绩效评价制度的步伐，研究制定绩效评价工作相关的法律、法规或具有可操作性的指导性意见与办法，与《预算法》等有关法规形成统一整体，指导各地行之有效地开展绩效评价工作。
(2)明确组织管理机构。设立或明确负责绩效评价的部门机构，统一指导绩效评价工作，形成长效的管理机制便于各地对口建立专门机构，为绩效评价工作服务。同时加强各地
的横向交流，互相借鉴经验，加强规范绩效评价工作。
(3)推进预算会计改革。为真实、客观地反映公共支出的成本，体现支出绩效水平，应大力推进政府预算会计制度改革，实行权责发生制的预算会计制度，真实、完整、全面地反映政府绩效，为实施公共支出的绩效评价工作提供科学依据。
北京市物业管理办法范文第4篇
一、为规范居住小区停车秩序，保障居住小区停车管理双方的
合法权益，根据国家和本市有关规定，制定本办法。
••••
二、居住小区内机动车停车管理服务(包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等)统一由物业管理企业负责提供或由物业管理企业委托专业停车管理单位负责;未实行物业管理的居住小区，由房屋管理单位或委托专业停车管
理单位负责。
••••
三、停车管理单位按照政府规定的价格收取停车费的，应达到
以下要求：
••••1.遵守本市停车行业经营管理服务的有关政策规定和业主大
会的决议、物业管理服务合同及业主(临时)公约等;
••••2.应制定切实可行的停车管理方案，方案应包括停车管理方的职责、停车位的管理分配方案、发生紧急情况的处置预案等; ••••3.有专人对进出停车场的车辆进行登记，进门发放停车凭证，
出门查验停车凭证后放行;
••••4.维护小区停车秩序，指定停车区域，保证车辆停放整齐，
行使通畅;
••••5.24小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取防范措施，防止车辆丢失;
••••6.保证交通设施处于正常使用状态。
四、对临时进出小区的车辆管理制度，由业主大会和物业管理企业协
商议定。
••••投递邮件的邮政车辆需要进入小区的，停车管理单位不得拒绝
其入内，进入小区的邮政车辆应遵守小区停车管理制度。
••••对临时进出车辆实行收费的，停车管理单位应在车辆进门时发
放临时停车凭证，出门时验证收费放行。
••••禁止停车管理单位在机动车进门时预收停车费用。
••••
五、居住小区内机动车停放人应遵守以下规定：
••••1.遵守业主大会决议、业主(临时)公约和居住小区机动车
停车管理制度，服从停车管理人员的指挥;
••••2.按照规定或约定交纳停车管理服务费用;
••••3.禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。
••••
六、除临时进出小区停放车辆外，其他机动车停放人应与停车管理单位签订停车管理服务协议，协议一般应包括双方当事人、机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及
违约责任等内容。
••••
七、凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。建设单位拥有车场、车库所有权的，应优先出售或出租给业主;建设单位、停车管理单位在未满足本居住小区内业主停车需求前，不得将车位出售、出租给其他单位或个人。小区车位难以满足业主停车需要的，停车管理单位应当结合实际情况，采取措施提高现有车位利
用率。
••••
八、停车管理单位在小区内部道路上施划停车位，应当符合交通设施国家安全标准的规定，不得占用消防通道设置停车位，妨碍行
人和其他车辆通行。
••••
九、停车管理单位应及时对居住小区内道路、停车场地及设施
设备进行维修养护，保障正常使用。
••••
十、对不按规定停放的车辆，影响小区道路通畅或影响小区公共安全的，物业管理企业有权按照停车管理服务协议、业主(临时)
公约或业主大会决议处理，由此产生的费用由停放人承担。••••十
一、各级国土房管部门应加强对居住小区停车管理服务的指
导和监督，及时处理停车管理纠纷。
••(注：本办法自2004年7月1日起执行，原《关于加强北京市居住小区机动车停
北京市物业管理办法范文第5篇
【发布文号】北京市人民政府令第143号 【发布日期】2004-03-18 【生效日期】2004-04-20 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网
北京市消防安全责任监督管理办法
(北京市人民政府令第143号)
《北京市消防安全责任监督管理办法》已经2004年3月11日市人民政府第20次常务会议审议通过，现予公布，自2004年4月20日起施行。
市长 王岐山
二00四年三月十八日
北京市消防安全责任监督管理办法
第一条第一条 为了加强对单位消防安全工作的监督管理，预防火灾和减少火灾危害，保护公共财产和公民人身、财产安全，根据国家和本市有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条第二条 本办法所称单位，是指本市行政区域内的机关、团体、企业、事业单位、个体工商户以及其他组织。
第三条第三条 本市行政区域内的单位消防安全管理工作，由市和区、县人民政府统一领导;市和区、县防火安全委员会具体负责对本辖区内单位消防安全管理工作的组织、协调;公安消防机构和公安派出所负责对单位消防安全工作的日常监督检查。
市和区、县人民政府有关部门负责督促、检查本系统、行业各单位消防安全工作的落实。
第四条第四条 本市对单位消防安全工作实行责任制度。
第五条第五条 法人单位的法定代表人或者非法人单位的主要负责人，是单位的消防安全责任人，对本单位的消防安全工作全面负责。
第六条第六条 单位应当逐级落实消防安全责任制和岗位消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责，确定各级和各岗位的消防安全责任人。
第七条第七条 单位可以根据需要确定本单位的消防安全管理人。消防安全管理人对单位的消防安全责任人负责，具体组织、落实本单位的消防安全工作。
消防安全重点单位应当设置或者确定本单位消防安全工作管理的责任部门，并确定专职或者兼职的消防安全管理人员。消防安全工作人员经本单位考核合格后，方可上岗。
第八条第八条 单位应当履行下列消防安全义务：
(一)制定并落实消防安全管理措施和消防安全操作规程。
(二)建立本单位消防安全责任考核、奖惩制度。
(三)开展消防安全宣传教育和消防知识培训，定期进行灭火技术训练。
(四)进行经常性的内部防火安全检查，及时制止、纠正违法、违章行为，发现并消除火灾隐患。
(五)按规定配置消防设施、器材并指定专人维护管理，保证消防设施、器材的正常、有效使用。
(六)按规定设置安全疏散指示标志和应急照明设施，保证防火门、防火卷帘、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态。
(七)保证疏散通道、安全出口的畅通。不得占用疏散通道或者在疏散通道、安全出口上设置影响疏散的障碍物，不得在营业、生产、教学、工作期间封闭安全出口，不得遮挡安全疏散指示标志。
(八)消防值班人员、巡逻人员坚守岗位，不得擅离职守。
(九)火灾发生后，及时报警、迅速组织扑救和人员疏散。不得不报、迟报、谎报火警，或者隐瞒火灾情况。
(十)火灾扑灭后，及时保护现场，接受事故调查并如实提供火灾事故情况。未经公安消防机构许可，不得进入、撤除、清理火灾现场。
(十一)法律、法规和规章规定的其他消防安全义务。
第九条第九条 商场、市场、宾馆、饭店、歌舞厅、影剧院、体育场(馆)、医院、学校以及其他公众聚集场所和发生火灾可能性较大或者一旦发生火灾可能造成人身重大伤亡、财产重大损失的单位是消防安全重点单位。
消防安全重点单位除遵守本办法第八条规定外，还应当履行下列消防安全义务：
(一)制定并完善火灾扑救和应急疏散预案，并至少每半年进行一次演练。
(二)将单位消防安全管理措施和落实方案以及消防安全责任人、消防安全管理人等情况向单位所在地公安消防机构备案。
(三)对本单位工作人员至少每年进行一次消防安全培训。公众聚集场所至少每半年培训一次。
(四)建立健全并统一保管消防档案。消防档案应当详实和全面反映本单位消防安全工作的基本情况，并根据情况变化及时补充、更新。
(五)严格落实有关动用明火的管理制度。公众聚集场所在营业期间禁止动火施工;在非营业期间施工需要使用明火时，施工单位和使用单位应当共同采取措施，将施工区和使用区进行防火分隔，清除动火区域的易燃物、可燃物，配置消防器材，专人监护，保证施工和使用范围的消防安全。
(六)在消防安全重点部位设置明显的防火标志，实行严格管理。
第十条第十条 实行承包、租赁或者委托经营、管理的，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。
当事人在订立的合同中，可以依法明确各方的消防安全责任;当事人未订立合同或者在合同中未明确消防安全责任的，承包、承租或者受委托经营、管理的单位应当承担消防安全责任。
第十一条第十一条 城镇居民居住区(含居住小区)的消防安全责任由产权管理单位负责;产权管理单位委托物业管理企业等单位管理的，由受委托的管理单位负责。
城镇居民居住区(含居住小区)的消防安全责任单位应当履行下列义务：
(一)制定消防安全制度，落实消防安全责任。
(二)开展消防安全宣传教育。
(三)进行经常性的消防安全检查，及时消除火灾隐患。
(四)划定和设置停车泊位及设施时，不得占用、堵塞消防车通道。对占用、堵塞消防车通道的行为，及时制止、纠正。
(五)保障公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、安全出口等设施符合消防安全要求。
第十二条第十二条 单位应当定期进行内部消防安全检查;其中，公众聚集场所在营业期间应当至少每两小时进行一次防火巡查，营业开始前和结束后，应当对营业现场进行全面检查。
单位应当填写消防安全检查记录，对消防设施和器材的状况、是否存在火灾隐患以及对火灾隐患的整改措施等作出记载，并由检查人员和有关责任人员签字。单位应当建立消防安全检查记录档案，妥善保管消防安全记录，以备查验。
第十三条第十三条 单位应当对存在的火灾隐患及时予以消除。
在火灾隐患排除前，单位应当采取消防安全防范措施;对随时可能引发火灾或者一旦发生火灾将严重危及人身、财产安全的，应当立即停止对危险部位、设施的使用。
第十四条第十四条 公安消防机构应当依法履行下列职责：
(一)建立监督检查制度，对单位贯彻落实消防安全责任制度的情况进行定期的监督检查，对消防安全重点单位实行重点检查。
(二)对发现火灾隐患以及单位不落实消防安全责任制度的，立即通知有关单位或者个人改正。
(三)对火灾事故及时进行调查，并按照国家有关规定上报火灾事故情况，不得隐瞒不报、谎报或者拖延不报。
(四)对涉及消防安全需要审查批准或者验收的事项，必须严格依法办理;对不符合消防安全要求的，不得批准或者验收通过。
(五)对群众举报的火灾隐患和违反消防法律、法规和规章的行为进行调查、处理。
第十五条第十五条 公安消防机构依法对单位进行消防安全监督检查时，应当将监督检查的情况和处理结果予以记录，并由监督检查人员签字后归档。公众有权查阅公安消防机构的监督检查记录。
公安消防机构对发现单位中随时有可能发生火灾危险的部位或者设施，有权责令有关单位立即改正或者立即停止使用相关部位、设施。
对严重存在火灾隐患的公众聚集场所，公安消防机构有权向社会公告。
第十六条第十六条 公安消防机构依法对生产经营单位进行消防安全监督检查时，可以行使下列职权：
(一)进入单位进行检查，调阅有关资料，向有关单位和人员了解情况。
(二)对检查中发现的消防安全违法行为，当场予以纠正或者要求限期改正;对依法应当给予行政处罚的行为，依法作出行政处罚决定。
(三)对检查中发现的能够即时排除的火灾隐患，应当责令立即排除;重大火灾隐患排除前或者排除过程中无法保证安全的，应当责令从危险区域内撤出作业人员，责令暂时停产停业或者停止使用;重大火灾隐患排除后，经公安消防机构审查同意，方可生产经营和使用。
(四)对有根据认为不符合消防安全要求的设施、设备、器材予以查封或者扣押，并应当在15日内依法作出处理决定。
第十七条第十七条 公安消防机构对在监督检查中发现的应当由其他有关部门处理的安全生产隐患问题，应当及时移送其他有关部门并形成记录备查，接受移送的部门应当及时进行处理。
第十八条第十八条 违反本办法第八条、第九条、第十一条、第十二条、第十三条规定的，对从事经营活动的单位，由公安消防机构处1万元以上3万元以下罚款;对其他单位，由公安消防机构处1000元罚款。法律、法规另有规定的，从其规定。
除依照前款规定处罚外，公安消防机构可以并对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处警告或者500元以上1000元以下罚款。
第十九条第十九条 对违反本办法，存在火灾隐患，经公安消防机构通知逾期不改正，发生火灾的，由公安消防机构处警告或者2万元以上20万元以下罚款。
除依照前款规定处罚外，公安消防机构可以并对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处警告或者500元以上5000元以下罚款。
第二十条第二十条 公安消防机构工作人员违反本办法，不履行或者不依法履行消防安全监督检查职责的，由有关部门给予行政处分;构成犯罪的，依照刑法有关规定追究刑事责任。
第二十一条第二十一条 本办法自2004年4月20日起施行。
2000年3月13日市人民政府第53号令发布的《 北京市防火安全工作管理规定》同时废止。