土地出让金管理办法范文

2023-05-06

土地出让金管理办法范文第1篇

《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业取得的政府补助收入除国务院财政、税务主管部门规定有专项用途，并经国务院批准的以外，一般都属于应税范围，应当依法缴纳企业所得税。

房地产开发企业收到当地政府土地出让金返还属于税费返还。《中华人民共和国企业所得税法》把企业实际收到的财政补贴和税费返还排除在“财政拨款”之外，计入当期损益征收企业所得税，

其原因有三：

一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合企业所得税法收入总额的立法精神。

二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”变相减免税，造成了对中央税权的侵蚀。对企业从当地政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。

三是出于尽量减少税法与财务会计制度的差异，企业会计准则已经把政府补助记入了“营业外收入”科目，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和税收征管成本。

[案例分析]

方案一：房地产企业收到当地政府返还的土地出让金时，按照企业会计准则规定，将其记入“营业外收入”科目，作会计分录如下(单位：万元)：

借：银行存款 400 贷：营业外收入 400 借：营业外收入 400 贷：本年利润 400 纳税效果分析：

(1)营业外收入400万元形成利润总额，应缴企业所得税100万元(400×25%)。

(2)国有土地使用权支付的金额仍然保持为2 000万元，在计算土地增值税时允许加计扣除30%。所以，取得国有土地使用权时支付的金额在计算土地增值税时，扣除项目金额为2 000×130%=2 600(万元)。

方案二：一般情况下，企业收到当地政府的土地出让金返还，会按照习惯做法直接用来冲减“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”。会计处理如下(单位：万元)：

借：银行存款 400 贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 400 纳税效果分析：

(1)企业取得国有土地使用权所支付的金额由2 000万元减少到1 600万元，按照计算土地增值税时加计扣除30%计算，允许扣除额为1 600×130%，=2 080(万元)。

土地增值税清算时少抵扣增值额=2 600—2 080=520(万元)，即增加土地增值税的增值额520万元，按照土地增值税的最低税率30%计算，应缴土地增值税=520×30%=156(万元)。

(2)开发成本减少400万元，增加应缴土地增值税156万元，企业所得税应纳税所得额增加(400一156)=244(万元)，应缴企业所得税244×25%=61(万元)。由于，土地出让金返还400万元冲减土地成本，而增加缴纳税费合计=156+61=217(万元)。

土地出让金管理办法范文第2篇

受让方(乙方)：

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、法规的规定，甲、乙双方本着平等、自愿、有偿的原则订立本协议，以便共同遵守。

一、土地概况及优惠政策：

1、甲方将位于市区渭河以北，新福路以南，宝成铁路以西，福谭大桥以东范围内面积共523.299亩五宗用地的国有土地使用权出让给乙方，该宗地具体位置与四至范围以宝鸡市规划局市建规规字[2006]80号、34号、35号、36号用地坐标及附图所示为准。(详见国有土地使用权属界线认定书)

2、甲方依据本协议出让该宗国有土地使用权，地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在出让范围，甲方出让给乙方的宗地使用年限为70年，按照批准的总体规划是建设普通住宅和商业服务业建设用地。

3、乙方在本协议受让土地的使用年限内，依据有关政策规定，在受让土地使用权范围内所所进行的开发、利用、经营土地的活动，必须遵守国家法律、法规，符合土地利用总体规划和城市规划，不得损害社会公共利益，其经营合法权益受到法律保护。

4、乙方取得该宗土地开发权后，在开发利用时，可完全享受宝鸡市人民政府关于北坡地质灾害防治搬迁建设安置优惠政策，即宝政发[2005]23号文件(作为本协议附件一)并向金台区税务机关纳税。

二、土地价格、款项支付及证书办理

1、本协议使用权出让摘牌价为每亩36万元(含宝政发

[2005]23号文件相应的减免费用，含地上附着物，地下埋藏物、高压线、电缆等价款)。

2、本协议签订生效后，土地款分阶段按用途支付

第一阶段：协议签订生效后一月内乙方予付甲方土地款1000万元。

第二阶段：乙方支付甲方土地款500万元，主要用于甲方办理该宗出让宗地前期手续之用。

第三阶段：付款前，甲方应将第二阶段乙方办理的相关出让土地前期手续复印件等资料提供给乙方，并负责协调乙方圈定位于市热力公司用土以西，新福路以北，北侧自然土坎及城市规划路以南，市旧城改造公司北坡防滑治理搬迁用地以东范围内面积为367.604亩用地，在乙方直接参与下待甲方与该宗用地的农民敲定解决其土地问题的解决方案后，乙方方可付给甲方1000万元以解决甲方对该圈定土地农民问题的承诺。

第四阶段：付款前甲方负责协调乙方圈定用地，圈定那块按每亩13万元付给甲方该圈定土地款，以解决该用地上的农仪问

题。至此，在该项目开工建设之前，乙方不再付给甲方任何款项。等该出让地全部圈定后，甲方负责为乙方出据相关证明文件资料，乙方据此在市国土资源局土地储备中心负责办理摘牌注册登记手续。

三、甲方的工作、权利和义务

1、协助乙方办理该宗用地的总体规划报批手续。

2、负责宝政发[2005]23号文件优惠政策的具体落实(见本协议的附件)。

3、协助乙方办理前期报建和建设过程中的有关手续。

4、协助乙方处理好地方、林、组及个人与乙方在项目实施过程中出让的矛盾。

四、乙方的工作、权利及义务

1、负责该宗地的总体规划方案及环境规划方案的设计。

2、全面负责并承担该宗地的开发建设过程中的投资建设、管理和销售等工作。

五、违约责任

本协议签订后，任何一方违约，应向对方支付本协议的总价的5%的违约金。

六、争议

双方若发生争执时协商解决，否则，可向宝鸡市人民法院提起诉讼。

七、协议的生效和终止

本协议自甲方按期足额收到乙方第一阶段土地预付金后自行生效，双方间的权利和义务履行完毕后自行终止。

八、协议份数

本协议一式四份，甲乙双方各执两份。

九、本协议附件作为协议的补充内容，与本协议具有同等法律效力。

九、本协议未尽事宜，双方友好协商解决。

甲方：乙方：

土地出让金管理办法范文第3篇

上诉人某某房地产有限公司为与被上诉人某某房屋土地资源管理局土地使用权出让合同纠纷一案，不服上海市高级人民法院沪高民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。土地出让合同本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：1992年6月8日，中美联合信托公司、上海新城房产企业公司、上海市虹口区房屋综合开发经营公司与某某房地局签订沪土出让合同第13号《上海市土地使用权出让合同》约定：信托公司、新城公司、开发公司以4，

205，800美元的土地使用权出让金获得上海市吴淞路31号街坊A地块的土地使用权，土地使用权期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司与开发公司经当地工商行政管理部门批准投资组成合资企业某某公司，上述A地块土地使用权即转为某某公司。1994年9月10日，某某公司与某某房地局又签订沪土出让合同第75号《上海市国有土地使用权出让合同》约定：某某公司取得上海市吴淞路31号街坊B地块的土地使用权;某某公司如不按与上海市虹口区人民政府签订的《委托拆迁和市政配套合同》支付费用，某某房地局有权解除本出让合同，已付的土地出让金不予退还。同日，某某公司与某某房地局签订《A地块出让合同备忘录》载明：双方同意将A地块的土地使用权期限延长至2043年10月8日止，与B地块土地使用权期限相同。同年9月9日、9月10日，某某公司分别与案外人虹口区政府签订

《虹口区大市政配套费合同》、《补充协议》、《委托拆迁和市政配套合同》，约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在某某公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中，某某公司发现受让的地块存在民防工程。

1996年10月，某某公司以虹口区政府违反《委托拆迁和市政配套合同》、《虹口区大市政配套费合同》及《补充协议》约定的拆迁期限、且在拆迁过程中发现该受让的土地存在民防工程为由，向上海市高级人民法院提起诉讼，请求判令依法解除拆迁合同，由虹口区政府返还其支付的动迁费，并支付违约金、设计费、勘察费及A地块土地使用年限减少等损失。土地出让合同

【法院判决】

1、一审判决

上海市高级人民法院审理认为：

合同性质。某某房地局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给

某某公司，双方因土地使用权合同权利义务履行而发生的纠纷，属于平等主体间的民事纠纷，某某房地局要求以行政合同定性，不予支持。

诉讼时效。某某房地局就某某公司诉讼已超过时效所提供的证据为复印件，依法不能作为认定事实的根据;即便某某房地局提供的虹口区民防办谈话通知书能证明某某公司已于1995年1月12日知悉讼争地块有民防工程，但是，早在1996年11月1日，某某公司已提出质疑，因此，某某房地局认为某某公司起诉已超过诉讼时效的理由不能成立。可认定某某房地局出让给某某公司的地块是有瑕疵的，对此，依法应由某某房地局承担相应的民事责任。

合同效力。已生效的人民法院民终字第161号民事判决，可以确认某某公司与虹口区政府之间的《拆迁合同》等有效，并继续履行。而《拆迁合同》又是本案B地块出让合同解除与否的前提，且某某公司关于解除本案讼争合同

的主张，不符合法律规定的解除条件，因此，对某某公司请求解除B地块土地使用权出让金合同及返还土地出让金的请求，不予支持。

(4)责任承担。对某某公司提出的赔偿经济损失的主张，因民防工程拆除费用为49，元，应由某某房地局承担。已生效的民事判决书确认某某公司在委托拆迁及市政配套方面也存在违约，因此，某某公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一，某某公司亦应承担相应的民事责任。某某房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用权又是有价值的，故可延长土地使用权年限来折价赔偿。

上海市高级人民法院于1998年9月18日以沪高民初字第15号民事判决书判决：

一、某某公司与虹口区政府之间有关上海市吴淞路31号街坊B地块的《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费合同》有效，继续履行;

二、虹口区政府于判决生效后10日内偿

付某某公司赔偿金2，645，美元;

三、虹口区政府于判决生效后10日内赔偿某某公司受让的A地块土地使用年限减少损失130，美元;

四、某某公司的其它诉讼请求不予支持;

土地出让金管理办法范文第4篇

遇到房屋土地纠纷问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>>

http://s.yingle.com

土地出让方式有哪几种

土地出让是指将土地的使用权给他人，他人并向土地的原使用者支付土地出让金的行为。土地出让在农村还是非常常见的，那么土地出让方式有哪几种呢?对这个问题，赢了网小编在下为大家浅要的分析一下，希望对大家有所帮助。

一、土地出让方式有哪几种

(一)协议;

(二)招标;

(三)拍卖。

(四)依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省自治区、直辖市人民政府规定。

二、招标出让土地程序

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

1、土地交易的招标可采用公开招标或邀请招标。

公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告而进行的招标。

邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标。

招标人应是国土资源行政主管部门，土地交易机构。

2、属于下列情况的土地交易，采用公开招标方式进行。

(1)具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的;

(2)土地用途有严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的。

对土地使用者有资格限制或特别要求的，经市县人民政府批准，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。

3、采用招标方式进行土地交易的，投标人少于三人的，招标结果无效，招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

4、招标人应当至少在投标截止日前20日发布招标公告或邀请招标书。

因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在开标日不少于3日前告知当事人。

5、投标人应当按照招标文件的要求编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字加盖公章;投标人为个人的，由投标人签名。投标人应当在投标截止日前将标书密封投入指定标箱，并交纳投标保证金，保证金按周边土地市场价5%收取。

招标公告中告知允许邮寄标书的，投标人应当挂号邮寄，并以投标截止日前招标人收到标书方为有效。

6、投标人向招标人递交的投标文件应包括以下内容。

(1)填写好的国有土地使用权投标书;

(2)投标人有效的营业执照副本;

(3)企业法定代表人证明书;

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

(4)法人代表身份证明书;

(5)以个人身份投标的，须提交身份证影印件;

(6)履约保证金到达招标人指定账户的证明材料;

(7)招标人认为应当提交的其他证明文件。

7、发出招标文件后，招标人不得随意更改其内容，并应当对要约内容承担责任。

投标人将标书投入标箱后不得撤回，并对标书和有关书面承诺承担法律责任。

8、招标人应当按照招标文件规定的时间、地点举行开标会议，召集全体投标人参加，并公布评标、定标的原则的方法以及标底。土地交易机构指派人员，担任开标会秘书工作。

9、评标、定标由招标人依法组织的评标组负责。评标组成员由五人以上单数组成，并推选一名评标组组长。评标组一般在开标前24小时内组成，其成员由监察机关派驻国土资源部门监察人员从专家库人员中随机抽取方式确定，并在开标人确定前保密。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

10、专家库人员应根据拟评标项目情况主动提出回避申请。

对投标人提出要求需要评标组成员回避的，由监察机关派驻国土资源部门监察人员进行审查，并报国土资源局领导确定。评标组成员一经确定，必须参加开标和评标。

11、土地交易的招标开标、评标按下列程序进行：

(1)点算标书;

(2)开启标书;

(3)对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书宣布为无效标书;

(4)评标和定标，确定中标人;

(5)对中标人发出《中标通知书》;

(6)与中标人签订《国有土地使用权出让合同》。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

12、有下列情形之一者为无效标书：

(1)投标文件未密封的;

(2)投标文件无投标人及其法定代表人或者授权委托人印鉴的;

(3)应当提供投标保证金而未提供的;

(4)符合招标文件规定的其他无标标书条件的。

无效标书应当在开标前由招标人依法当众认定并宣布。

13、开标会后，招标人应当于10日内确定中标人，并向中标人发出《中标通知书》，同时告知未中标人。

中标人应当按照《中标通知书》约定的时间、地点与招标人签订《国有土地土地权权出让合同》;因特殊原因不能依约定时间签订的，经招标人同意可以另行约定签订时间，但最长不得超过15日。

14、《中标通知书》发出后，中标人因吊销营业执照、取消资格等原因失去履约能力和条件的，招标人可以取消中标人的中标资格，《中标通知书》无效。招标可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

15、投标人未中标或在开标会前声明放弃投标的，招标人应当于定标后5日内退还投标人预交的保证金(不计利息)。

投标人中标的，其交纳的保证金可以充抵土地使用权出让金。投标人在开标后撤标的，或中标后拒绝签订合同的，或失去履约能力与条件的，所交保证金不予退还。招标人拒绝签订合同的，应向中标人双倍返还其保证金。

16、标底被泄露的，招标人有权终止招标活动，并告知投标人。

土地出让方式是很多种的，而且不同的出让方式有不同的程序。当然，这里的土地是国有土地和农村集体所有土地，所以，在进行土地出让的时候要注意土地的所有权。如有疑问，请登录赢了网平台找专业的律师服务，这是有帮助的。

 在什么情况下用人单位可以解除劳动合同 http://s.yingle.com/ld/686165.html

 上海工伤一次性伤残就业补助金标准(2018年)是怎样 http://s.yingle.com/ld/686164.html

 一次性伤残补助金具体规定(2018) http://s.yingle.com/ld/686163.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 广西失业保险金领取条件和待遇发放标准(2018年)是什么样子的 http://s.yingle.com/ld/686162.html

 劳动争议诉讼中企业应承担的举证责任有哪些 http://s.yingle.com/ld/686161.html

 周末调休的加班费应该如何计算

http://s.yingle.com/ld/686160.html

 住房公积金缴存对象是哪些

http://s.yingle.com/ld/686159.html

 用人单位解除劳动合同怎么给工会写书面意见 http://s.yingle.com/ld/686158.html

  休息日开会算加班吗 http://s.yingle.com/ld/686157.html 几个

月

不

发

工

资

违

法

吗

http://s.yingle.com/ld/686156.html

   哪些情形不属于工伤 http://s.yingle.com/ld/686155.html 报伤残鉴定所需资料 http://s.yingle.com/ld/686154.html 救护车费和挂号费属于工伤报销费用吗 http://s.yingle.com/ld/686153.html

 农村医保卡如何使用,有什么作用 http://s.yingle.com/ld/686152.html

 在家里加班的算加班吗

http://s.yingle.com/ld/686151.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 工伤死一人,要赔多少钱

http://s.yingle.com/ld/686150.html

 出差补助标准(2018年)2018 http://s.yingle.com/ld/686149.html

 在上班路上出车祸,工伤费用由谁承担 http://s.yingle.com/ld/686148.html

 员工入职协议等同合同吗

http://s.yingle.com/ld/686147.html

 福利性物品需要缴纳个人所得税吗 http://s.yingle.com/ld/686146.html

 农村社会养老保险中的缴费阶段行政村等缴费单位业务操作程序有哪些 http://s.yingle.com/ld/686145.html

 流产病假工资如何计算

http://s.yingle.com/ld/686144.html

 工亡认定是到哪个部门

http://s.yingle.com/ld/686143.html

 煤矿职工因公负伤离职怎么赔偿

http://s.yingle.com/ld/686142.html

 法定节假日工资如何计算

http://s.yingle.com/ld/686141.html

 独生子女生育津贴如何计算

http://s.yingle.com/ld/686140.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 从事预备性工作时受伤可认定为工伤吗 http://s.yingle.com/ld/686139.html

 工作日的间歇时间指的是什么

http://s.yingle.com/ld/686138.html

 生育津贴和晚育津贴有什么区别

http://s.yingle.com/ld/686137.html

  九级工伤能赔10万吗 http://s.yingle.com/ld/686136.html 涉外

劳

务

输

入

证

怎

么

办

http://s.yingle.com/ld/686135.html

 未完成承包≠未正常劳动

http://s.yingle.com/ld/686134.html

 外国人在华工作未办就业证按劳务关系处理 http://s.yingle.com/ld/686133.html

 何为变更劳动合同主体

http://s.yingle.com/ld/686132.html

 工伤赔偿是主动找公司吗

http://s.yingle.com/ld/686131.html

 哺乳期工资标准(2018年)的规定(2018)是什么 http://s.yingle.com/ld/686130.html

 如果退休,35年工龄工资多少

http://s.yingle.com/ld/686129.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 报工伤死亡需要哪些资料

http://s.yingle.com/ld/686128.html

  劳动 http://s.yingle.com/ld/686127.html 薪资证

明

格

式

是

什

么

样

的

http://s.yingle.com/ld/686126.html

 社会保险报销明细包括范围

http://s.yingle.com/ld/686125.html

 潍坊社保缴费基数最低标准(2018年)是多少 http://s.yingle.com/ld/686124.html

 工伤后不能从事原工作可以调整工作岗位吗 http://s.yingle.com/ld/686123.html

 退休职工死亡抚恤金由谁领取

http://s.yingle.com/ld/686122.html

 保密协议法定的赔偿责任

http://s.yingle.com/ld/686121.html

 1995年2月17日(国务院关于职工工作时间的规定2018)发布实行

新

工

时

制

后

，

企

业

http://s.yingle.com/ld/686120.html

 收到生育保险费怎么记账

http://s.yingle.com/ld/686119.html

 工资单单位证明怎么开

http://s.yingle.com/ld/686118.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 没有劳动合同如何做伤残鉴定

http://s.yingle.com/ld/686117.html

 其他劳动者证言一定要是单位劳动者的证言吗 http://s.yingle.com/ld/686116.html

 收到工伤保险怎么做分录

http://s.yingle.com/ld/686115.html

 七级伤残赔偿标准(2018年)2018 http://s.yingle.com/ld/686114.html

 公司有权利扣员工工资吗

http://s.yingle.com/ld/686113.html

 养老保险个人材料及程序http://s.yingle.com/ld/686112.html

2018最新

 不服工伤认定怎样处理

http://s.yingle.com/ld/686111.html

 交通事故手骨折赔偿多少钱

http://s.yingle.com/ld/686110.html

 工伤赔偿病历本要盖什么章

http://s.yingle.com/ld/686109.html

 商品房没有预售证可以办理公积金贷款吗 http://s.yingle.com/ld/686108.html

 解除劳动合同申请书(2018http://s.yingle.com/ld/686107.html

法律咨询s.yingle.com

土地出让金管理办法范文第5篇

(一) 土地招标拍卖挂牌的基本概念

土地招标拍卖挂牌简称“土地招拍挂”, 是一种公开交易的方式, 除了国有建设用地使用权可以采取这种方式外, 其他土地权利的转移, 也可采取这种交易方式。这三种出让方式, 在成交方式、竞买规则等方面存在差异, 其中招标出让, 中标者是条件较优、中等价格的投标人, 不是最高出价者, 政府意图和社会公共目标起重要的作用;拍卖出让, 竞买人可现场根据竞争方的报价, 拍卖底价完全由土地预期收益所决定;挂牌出让可多次报价, 依挂牌截至时的出价或现场竞价结果, 确定成交人。

(二) 乌鲁木齐市土地招拍挂出让现状

1. 土地招拍挂配置程度稳步提高。

从编制土地利用年度供应计划入手, 根据土地市场供求关系, 探索一级市场开发新机制和规范存量土地拍卖、挂牌出让的新途径。科学制定《年度国有建设用地出让和储备土地出库计划》, 积极协调规划、建设等部门, 合理确定出让宗地规模, 解决好宗地内道路、绿地等基础设施问题。加大经济适用住房、住宅用地配套5%保障性住房、廉租房和解危解困房的土地供应, 确保住房土地供应和住房结构双“70%”政策的落实。停止别墅类项目的土地供应, 限制低密度、大套型住房的土地供应, 严格集资合作建房用地管理。土地招拍挂配置程度呈逐年增长, 发挥市场配置土地的基础性作用。

2. 加强土地市场支持和服务体系建设。

实行土地市场运行快速反应机制, 建立并运行土地市场动态监测与监管系统。及时将地价、土地供应计划、出让公告、交易结果等信息向社会公布, 全面实现土地供应、开发利用和市场交易全程动态跟踪监管。严格执行地价评估集体会审制度, 强化土地评估、拍卖等中介机构的监督引导和行业自律, 使土地公开出让市场更趋公开、公平和公正。

3. 政府调控土地公开出让市场力度加强。

积极探索建立土地储备机制, 于2001年成立了土地储备发展中心, 对国有土地实行统一征收、经营和管理, 分散、多头供地的局面得到扭转, 政府成为平衡土地市场供需的主导力量。近年来, 不断完善土地收购储备制度, 由各区 (县) 征收办负责具体实施, 提升储备用地的自身价值, 一定程度上在提高政府对土地市场的调控能力、提高土地利用率、防止国有土地资产流失等方面发挥了积极作用。

二、土地招标拍卖挂牌出让存在问题

(一) 土地供应计划及用地结构不合理

土地供应计划因规划调整、拆迁补偿未到位、供地方案不合理等不确定因素, 计划实施的时序性较差。据统计, 目前乌鲁木齐市人均耕地面积仅为0.36亩, 已远远低于警戒线, 这意味着城市发展要尽快完成粗放发展向集约发展转变, 尽量提高存量土地和闲置土地的利用集约化程度, 严格控制农用地转为建设用地。近年来, 乌鲁木齐市商业、工业、住宅用地容积率指标, 虽然逐年提升, 但整体水平较低, 分析2011-2016年乌鲁木齐市土地公开成交结果, 商业、住宅用地容积率一般在2.0-3.5, 工业用地容积率0.7-1.0。从城市规划和土地利用总体规划来看, 建成区可利用的土地资源极为有限, 城市发展必须走内涵挖潜的路子, 适当提高城市综合容积率。

(二) 基准地价制定滞后影响了成交价格

2001年, 乌鲁木齐市完成了城区土地定级与基准地价更新成果的第一次全面更新工作, 将城区内315.21平方公里的土地, 按照综合和分类定级方式, 划定了七个级别, 并确定了各级别商业、住宅和工业用地的基准地价。2003年3月, 该成果经过局部调整后经市人民政府颁布实施至2012年。此后, 乌鲁木齐市社会宏观经济形势变化和基础设施完善程度的逐步提高, 建城区面积不断扩大, 市区面貌发生了很大变化, 存在部分新兴区域处于定级和基准地价评估成果的空白区, 部分区域基准地价水平不能与现实地价水平相衔接等现象。根据国家“土地等级每6年调整1次, 基准地价每3年调整1次”, 10年未更新基准地价, 城市基准地价更新落后于土地市场发展, 同时也滞后于社会经济发展。

(三) 土地“招拍挂”未实行网上挂牌交易

采用信息化的手段, 通过网上挂牌交易, 把传统的人工现场交易模式彻底交给了计算机, 由计算机统一操作接收指令, 接收报价、缴纳竞买保证金、确认成交结果等, 一定程度上会为用地单位提供高效率、公平化的快捷服务, 避免了各种人为因素。对土地交易市场及制度建设、网上交易工作规则、流程、交易系统开发, 包括出让宗地底价确定、供地管理模式、工业用地出让流程等方面。截至目前, 乌鲁木齐市土地招拍挂出入仍采取现场申请和竞价的模式。

三、土地招标拍卖挂牌出让对策建议

(一) 加强土地供应合理调整用地的结构

依据土地利用年度计划实施和土地市场调控政策变化, 把握供需双向调节力度, 从整体上控制供地规模、结构、节奏和时序, 并根据土地征收工作进度、农用地转为建设用地报批、固定资产投资项目建设等实际情况, 按季度定期研判供需变化, 评估计划实施效果和预期完成率。同时, 加强对计划执行情况的监管, 使土地供应逐步呈现结构合理、空间优化、稳定增长、节约集约的良好局面。严格控制建设用地总量, 有计划、时势地将土地投入市场, 确保土地供应的合法性。

(二) 健全完善土地市场制度规范市场行为

进一步健全和完善国土资源市场相关配套法规、政策体系。针对土地公开出让和批后监管不力问题, 应制定《土地市场的监督和管理的工作制度》, 定期开展国有土地使用权出让情况专项清理, 对土地出让金的收缴应严格执行合同约定, 对于违约、欠缴等出让金的情况, 可通过发催缴通知、约谈、司法程序等, 确保国有资产不被流失。此外, 政府应公开出让方式的使用范围, 公开交易结果, 及时公布土地市场出让信息, 并向社会公布有关土地市场的有关政策、法规, 接收社会的监督。

(三) 完善土地公开出让市场价格形成机制

土地公开市场交易因受物价因素、政策因素、经济发展因素、社会稳定因素等多种原因的影响, 也在不断地发生变化;同时基准地价代表城市级别地价, 基准地价可以起到宏观调控和指导市场的作用。乌鲁木齐市人民政府于2013年12月24日发布了《关于公布调整后乌鲁木齐市城区土地基准地价的通告》 (乌政通[2013]31号) , 自2014年3月1日起实施;同时《关于使用乌鲁木齐市城区土地级别基准地价更新成果的通告》 (乌政通[2003]4号) 自本通告施行之日起停止执行。

基准地价从更新前后对比数据可以看出, 主城区 (含原东山区) 与2003年公布使用的成果相比, 各类用地基准地价均有一定幅度提高, 尤其是工业用地增幅非常显著。具体到各类用途上, 商业一至七级和住宅一至六级地价呈现较为均衡的上涨趋势, 商业一至七级的基准地价涨幅平均约51.39%, 住宅基准地价涨幅平均约51.42%, 住宅七级地价大幅度上涨主要是受工业用地最低价的影响。调整后的基准地价实施以来, 乌鲁木齐市土地市场平稳过渡, 2014年后招拍挂用地地价明显增加, 政府纯收益大幅增加。

(四) 健全土地公开出让市场管理服务体系

加快土地公开出让市场信息化建设力度, 实行网上挂牌交易。系统采用订单号管理制度, 即每个地块网上交易前, 对应每个竞买人自动生产一个随机不重复的子账户, 在竞买过程中系统只显示随机生成的子账户, 做到竞买人身份的相互保密;先竞买, 后进行资格审查, 即在每个地块网上交易完成后, 该地块竞得人需到交易场所进行现场的资格审查;同时引入安全评测机构, 通过网路监控、定期检测等形式, 减少系统被攻击风险。建设土地公开出让交易信息发布平台, 公开披露土地成交信息, 也可在土地有形市场布置包括电子触摸屏等设备, 方便查询地块的公告信息、位置坐落等资料。

结论

乌鲁木齐市经济快速发展, 供需矛盾突显, 公开出让市场程度明显加快, 但实施过程中也出现了一些问题。本文在国内已有研究成果的基础上, 发现了乌鲁木齐市土地招标拍卖挂牌存在用地结构不合理、基准地价更新严重滞后、资源配置不合理等问题, 针对这些问题提出对策建议。形成盘活存量土地、优化资源配置、合理供应土地的公开出让市场, 促进乌鲁木齐市经济和社会发展。

摘要：随着城市化水平的提高, 土地需求日益增加。土地市场运行过程中, 健全和完善土地市场规范交易行为, 严格执行经营性及工业用地招拍挂制度, 乌鲁木齐市土地市场化程度不断提高, 取得了一定的成效。本文以乌鲁木齐市土地招拍挂为研究对象, 经过分析土地供应现状, 提出调整用地结构、优化配置资源、健全市场管理服务体系等方面对策建议。

关键词：土地,招标拍卖挂牌出让,问题及建议

参考文献

[1] 岳晓武, 雷爱先主编.土地招标拍卖挂牌理论与实务[M].北京:中国财政经济出版社.2008.

[2] 乌鲁木齐市人民政府法制办公室.乌鲁木齐市政府规章汇编[Z].乌鲁木齐:乌鲁木齐市人民政府, 2015.

上一篇：互联网域名管理办法下一篇：北京市物业管理办法

土地出让金管理办法范文

土地出让金管理办法范文第1篇

土地出让金管理办法范文第2篇

土地出让金管理办法范文第3篇

土地出让金管理办法范文第4篇

土地出让金管理办法范文第5篇

热门文章

精品范文

全站热搜