土地征收的法律程序范文第1篇
一、我国集体土地征收过程中存在的侵害农民权益的现象及原因
(一) 征收目的不明晰
我国征收土地的目的是为了公共利益的需要。然而现行法律法规对什么是“公共利益需要”并没有做出明确界定。某些政府部门利用了这项法律规定的不完善, 加大了对土地的征收力度。农民由于对法律的认知度不高, 不懂得保护自己的权益, 不仅土地被剥夺, 甚至利益也不能享受, 越来越多的土地在征收目的不纯的情况下丧失。
(二) 征收程序缺乏透明度
完善的程序是集体土地征收的法律依据。在集体土地征收的各个环节, 只有严格按照程序, 公开透明的执行, 才能保障整个征收过程的合法合规。但是, 我们某些政府并不能把程序应用到实际的执行过程中, 利用权力私自占用和违法征收, 利用条例漏洞违法获得审批权力等, 这些行为, 损害了农民的正当权益, 所以在集体土地征收的过程中, 必定会引起冲突和矛盾。
(三) 地方政府观念方面的原因
土地作为农民的财富, 不仅为他们提供了居住和生活所必须依赖的基础, 而且也支撑他们生存所依赖的所有资源。随着我国经济的高速增长, 农村城镇化是国家大力发展的目标, 很多高楼和大规模工程在农村建立, 那么土地征收就成了政府部门获利的手段之一。
二、解决农村土地征收补偿和失地农民权益问题的对策
(一) 转变观念, 树立正确的政绩观和科学的发展观
很多部门在与农民打交道时, 利用农民老实淳朴, 文化程度低的特点, 总是把农民的利益放在最后一位。这种观念必须改革, 要增强对公民财产权保障意识。不仅在集体土地征收的过程中, 包括其他的方方面面, 都要把农民的利益摆在首位, 重新树立农民的地位, 要保持政府的低姿态, 不为了追求效率和发展而忽略了对农民的公平和利益。
(二) 建立简便、严格、高效、透明的土地征收程序
在集体土地征收的过程中, 要制定完善的土地征收程度, 避免一些政府或部门利用漏洞或者不透明的条件, 获取不正当的利益, 损害农民的权益。我们要明确征收方和土地方的利益和义务, 保证整个过程有章程可循。其次, 在征收的过程中, 要公开公正公平, 程序按部就班, 不违规违法, 保证农民的参与。
(三) 制定科学合理的农地征收补偿标准
农民的衣食住行都靠土地来解决, 所以政府在征收农民土地时, 农民就失去了生存的保障, 那么就应该给予农民恰当的补偿, 而现行的征地补偿标准就偏低。农民没有丰富的文化知识, 也没有专业技能, 而且到城市打工的成本也比较高, 这些都是农民失去土地后面临的问题和现状, 政府在补偿时要考虑到农民的现实问题, 保障他们虽然失去了土地, 但是没有失去对生活的基本保障。所以新的补偿办法和补偿标准必须实施, 只有这样才能让农民在集体土地征收的过程中获得土地本身和增值的利益, 才能保证城市化农村建设的顺利开展。
(四) 加强监督
在农村集体土地征收的过程中, 除了制定相应的政策, 也要加强相关部门的监督管理, 保证政策的贯彻实施以及农民权益的保障。对于侵犯法律法规的行为, 审查和监督部门要加大力度给予处罚, 追究相关部门相关责任人的责任。侵害农民土地权益的行为必须在相关部门的监督下得到公平公正的审理和审判, 从而完善对社会的监督工作。
三、结语
在我们当前社会下, 应该把农民的利益放在首位, 尤其是城市化建设的大环境, 农民的权利和利益更是国家和社会关注的重点。所以我们在建设社会主义新农村的同时, 要制定和完善相应的法律法规, 改变守旧的观念, 从而保证农民的权益, 而集体土地的征收, 更要注意政策的实施要根据当地当时的实际情况, 让农民在特色的新农村幸福的生活, 也保证国家新农村建设的顺利推进。
摘要：随着我国新农村改革号召, 农村城市化的脚步加快, 农村集体土地征收成了社会关注的重点问题。因此, 加强对集体土地征收中农民权益的法律保护, 不仅能保障农民生存、促进农业发展, 而且也能使我国城市化发展进程更加趋于合法化、合理化。但是, 从我国现有的土地制度来看, 农民权益在土地征收中会受到诸多因素的侵害, 加之相关法律制度的不健全、不完善, 农民的利益诉求无法得到充分的保障, 进而会衍生为社会不安定因素。因此, 探讨如何在集体土地征收过程中更多的考虑农民权益, 具有重要的现实意义。
关键词：集体土地,征收,权益,法律保护
参考文献
[1] 吕幸.农村集体土地征收法律问题探析[J].山西师大学报.社会科学版, 2015 (S1) .
土地征收的法律程序范文第2篇
土地征收补偿的立法是比较广泛的, 它没有一个系统完整具有统一性的体系。在土地征收补偿的实际操作中, 虽然一些零星的法律规范了土地征收补偿的问题, 但制约的效力十分有限, 导致目前土地征收补偿在实践活动中存在的很多问题并没有得到很好的办法来解决。本国有关土地梳理的法规在土地征收补偿方面作出的规定是非常详细的。但是, 只要读一下“土地管理法”的第47 条, 我们会发现关于补偿标准方面, 补偿的倍数规定过于粗糙, 如“六至十倍”这样的数字, 这些数字的科学性和实践性值得我们斟酌, 在实际生活中, 我们如何去界定这些数字, 运用了这些标准的规定, 是否就能更好地保护被征地人的权益, 都是值得我们去思考研究的; 我国的“土地管理法”对征用的非耕地的补偿没有做出确切的规定, 只是授权各省、各自治区、各直辖市来自己规定补偿的标准; 按照要求支付给老百姓的有土地的物质金钱补偿以及收取后对于大家的安置, 即便如此还是不能让农民维持基本生活或保持原有生活水平的, 在由各省、自治区、直辖市人民政府批准后, 对安置补助费数额酌情变更, 但以怎样的标准去确定农民原有生活水平、现有生活水平以及以何种标准增加安置补偿费、增加多少补偿费, 条文并没有明确规定。第47 条应该是该法中最具有可操作性的规定, 可依旧存在许多的问题, 对其余的还不如该条具体的其他的法律规范就更不敢期待它们的可操作性了。
二、我国土地征收补偿的立法完善
纵观世界各国和地区立法, 大多数都是根据当前市场的发展当做依据。通过评估来确定市场价值, 目的是保护被征地人的合法权益, 使其根据市场价值规律这种自然合理的方式进行补偿, 不会因政府设定的宏观调控行为而遭受实质性的损失。“完全补偿”眼前并没有得到普及, 大部分国家在立法与实践中还是趋于适当补偿, 对被征收人只补偿于物质损失。物质损失上的补偿也可分为间接损失的补偿和直接损失的补偿, 直接损失是指征收行为而致使的直接关系的损失, 它又详细分为被征收财产的实体损失和其它直接损失, 实体损失补偿保护的是被征收的财产本身;其他直接损失是指除直接损失之外被征收者承受的其他需要补偿的损失, 它与被征收财产自身无关, 然而也是由于征收行为而遭受的必然损害。①因收取行为产生的土地上的物质金钱的损失, 负担者是国家。间接损失较为特殊, 它是因征收致使的, 不能通过物质的补偿和其他损失补偿的方式而得到弥补。在日本, 习惯于把补偿分为金钱的实际补偿和收取后生活的发展, 物资财富补偿又分为狭义财富补偿和附随的一些杂碎的补偿。生活的保证, 不仅有衣食住行的保证, 还要有以后很长时间的保障。除此之外, 还有因土地征收失去工作者的补偿、失业补偿、生活物质补偿等。农民主要靠土地的收益来维持生活, 因此, 在思考土地的补偿的时候, 更要考虑到的是为维持今后生活提供经济补偿。
纵观土地征收补偿标准过低的原因之一就是补偿条款的缺失。所以要解决这个问题, 我们首先要考虑的就是扩大补偿的范围。要从根本上确立这一原则就需要以立法的形式来完成, 这也有利于今后在实践中的更好发挥作用。除当前有的补偿条款之外, 我们仍然要关注剩余土地的相关费用和残余地的补偿。就是将土地征收补偿扩大至既有间接损失补偿又有直接损失补偿。在农村, 土地征收多少会影响周边除所征土地之外的土地, 或者导致土地分割, 土地散小, 土地无法形成规模, 造成效率低下土地不能利用, 或者不能为从前所用, 或者减小当初利用的效能。所以补偿残余的地是需要切实存在的。这种补偿不应超过剩余土地由于征地而减少的土地价值。除此之外, 被征收土地之后的用途不排除会存在噪音干扰、水源污染、空气粉尘等的污染, 这些都是降低未被征收农用地中粮食产量的重要危害因素, 基于此产生土地利用的消极作用就是附近土地损失导致的, 也应根据被征土地而对相邻土地的损害范围和损害程度由被征提地需用人综合分析, 给予权利人适当补偿。进入21 世纪, 由国务院出台的的关于土地管理切实发展的部分决定和国资部发布的完善补偿指导建议, 基于补偿标准来讲, 要保障被征地农民保持原有生活水平不降低, 还有制订区片综合地价时应该考虑土地的种类、农业生产产值、土地所处地域、土地质量评估高低层次、每个人占有农地的数量、市场价值规律的调解而导致的供需变化、当地经济的发展和居民最低生活保障是否能糊口等因素。但是市场价格通过怎样的方式方法进行确认, 老百姓以前生活水平不降低是否还包含未来也不可降低, 农民土地被征收后通过一系列补偿能否就一定可保障生活, 等等一些具体问题都没有切实规定, 且补偿项目也无扩大改进, 从而, 以保证被征地农民保持原有生活水平不降低的标准是不够的, 不能固步自封必须与时俱进, 综合考虑多种因素, 最大程度的保护被征地者的利益。这些问题使我们国家的未来更加注意提高土地征收补偿立法。
关键词：土地征收补偿,立法,完全补偿,实体损失补偿
参考文献
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土地征收的法律程序范文第3篇
(一) 现今测绘技术的具体情况分析
对于现代的测绘技术是现代数字技术范畴内的技术形式, 是通过结合多种学科, 实现科学间的相互交叉而形成的重要产物。在当前现代测绘技术有效的取代了以往的测绘技术形式, 并在我国乃至各个国家当中都被得到良好的运用。当前我国正处在不断上升发展的时期, 对于现代测绘技术的需求也是在不断提升, 对于那些优质的测绘产品是当前社会中最需要的部分。对于当前的测绘技术来说主要有计算机网络技术、全球卫星定位技术、地理信息系统技术等。而在当前环境当中也已经在旅游发展规划、城市发展规划以及可持续发展规划等不同的领域的领域当中被广泛的运用开来。而现代测绘技术也已经成为人类对资源开发的一种新的、也是最有效的技术形式, 更是发展规划开展研究工作时最有效的方法。
(二) 现今测绘技术发展前景分析
首先, 空间定位技术将向快速、高精度方向发展。对于现代测绘技术的发展趋势来说, 能够有效的实现快速高精度的空间定位。其能够借助高精度的GPS技术, 通过静态测量的更新形成动态化, 以此来有效的将传统测绘技术中不能涉及到的领域进行扩展, 真正有效的保障相应工作的有效开展。
其次, 遥感技术逐渐向多传感器角度发展。该技术能够提高信息分辨度和信息获取的速率, 并借助高分辨率卫星摄影以及雷达为基础, 更好的保障相应工作有序进行。
第三, 实现数字化摄影更好发展。数字化摄影是集结GPS技术以及GIS技术于一身的技术形式, 能够保证测绘产品的数字化, 更好的保障野外比较繁重的测绘投影工作, 变得更加方便。
再次, 地图学技术发展成立体化。对于地图学技术的立体发展是以GIS技术为基础, 在多种遥感技术的帮助下来提升地图快速更新的水平, 确保其能够在多领域多方向的进行发展和进步。
最后, 海洋测绘技术向高精度、高覆盖度方向不断发展。借助卫星定位、卡尔曼滤波等, 并运用航天遥感测绘技术来提升覆盖面, 进而建立完善的海洋测绘信息数据库, 保障数据信息的完善性。
二、土地房屋征收中测绘技术的主要运用策略
对于测绘技术来说, 在我国土地房屋征收范围的确定工作中起到一定的作用。其范围的明确一定要对其地质、地形进行要求, 并借助基础设施来明确整体范围, 为相应工作的开展提供保障。土地房屋征收是用于国家基础设施建设中的关键部分, 也是房地产开发中主要的环节。在开展征收工作中, 要收集房屋所占土地面积以及空间位置等相应的真实数据。而对于我国传统的测绘技术来说, 是很难满足当前我国对土地房屋征收信息的要求的, 并且相应的基础设施测量也无法满足相应要求, 因此要借助先进的测绘技术, 更好的保障测绘工作的有效开展, 并为土地房屋征收工作的开展提供健全的、完善的数据信息依据。
(一) 合理运用遥感测绘技术
所谓的遥感测绘技术, 是借助遥感平台当中的传感器, 来对地面数据开展合理的接受工作, 在借助一定的规律把其转变成最原始的图像。我国土地房屋的数量较多, 而且其面积是随时转变的, 在地面站接受以及处理后, 能够为确定房屋建造完工的时间和房屋实力面积提出更加合理的数据信息。一般情况下遥感平台主要是卫星、飞机以及气球等;而遥感技术包括GPS、RS、GIS等技术, 在当前我国房屋征收工作当中, 这些技术也得到了良好的运用。在开展范围确定工作时, 要运用遥感技术来明确国有土地房屋征收的大范围面积, 之后在和所收集到的已有数据进行结合, 在通过分析以及研究等, 来更好的将其实际范围。对于这样的工作能够提高房屋征收范围的确定效率, 并且也能提升其准确度。
(二) 将地形图勾绘测量技术运用到实际工作当中
对于地形图勾绘测量技术来说, 首先要把区域地形图根据比例1:1000的形式打印出来, 在结合房屋所有人对其区域界线进行确认, 而国家测绘机构会在地形图当中进行勾绘界线, 之后在由业内数据画图来对房屋征收范围的面积开展计算工作。对于这样的形式有一定的利处, 也有一定的弊端, 其优势就是具有一定的可操作性和经济性的特点, 而其中也有着不准确的范围性。地形图勾绘的精准度会受到人员可信性和周边环境复杂性等不同的因素所影响。该方法在一般情况下互惠单独进行使用, 都会与其他测绘技术进行结合, 之后在对房屋征收范围进行明确。
(三) 有效的运用被征收房屋房地产测绘技术
在被征收房屋房地产测绘主要有房产平面控制测量工作、房产面积测算工作以及房屋调查、要素测量和房产图测绘、成果资料验收等工作。对于该形式主要的表现就是在房屋和房屋用地相关数据, 在房产征收中是不能欠缺的信息内容, 对于房屋产权, 产籍的确认, 为产权人合法保障权益提供更为主要的信息依据。而在我国当前得到广泛应用的技术形式就是全站仪测量技术以及GPS RTK测量技术等。
结束语:
在实际工作当中要结合我国相关的法律规定以及要求开展相应工作, 当国家需要对单位或是个人在我国土地上的房屋进行征收时, 要在保证人民群众公众利益的同时, 要给被征收房屋所有人相应的、公平的补偿。而对于测绘技术来说, 是准确测量房屋征收面积的重要工具和技术, 该技术能够科学合理的运用相应技术来获得明确的数据信息, 并在保障征收房屋补偿公平性的同时, 更好的具有明显数据信息, 为土地房屋征收工作的开展奠定坚实基础。
摘要：在我国社会经济快速发展的今天, 测绘技术已经在我国土地房屋征收工作当中被广泛的运用开来。在实际运用测绘技术时, 一定要结合实际的情况以及合理的测量标准为基础, 并以点到面的进行全面的控制土地征收房屋测绘的数量, 并且也要积极有效的收集实际存在的相应数据信息, 进而为测绘工作的开展奠定坚实基础。现今随着测绘技术的广泛运用, 人们也逐渐意识到我国土地房屋征收工作当中, 运用测绘技术的重要性。在实际工作当中要结合不同阶段的房屋征收测绘数据来配合相应的测绘技术, 能够更好的展现出土地房屋征收的规范性以及公平性等优势。所以要对测绘技术进行合理的优化和完善, 进而将其更好的推广和运用到实际当中, 真正将其优势展现出来。
关键词：土地房屋征收,测绘技术,运用
参考文献
[1] 魏正为.国有土地房屋征收中测绘技术的应用[J].住宅与房地产, 2017 (03) :197.
土地征收的法律程序范文第4篇
征地补偿是指国家为了公共利益需要, 依法对农民集体所有土地实行征收或者征用, 并按照被征地的原用途给予补偿。目前我国的征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费以及青苗补偿费。
之所以要进行补偿是由我国现行的土地所有制度所决定的。目前我国处于城市土地归国家所有、农村土地集体所有的二元结构。具体于农村又可概括为“集体所有、个人利用”的模式。因此基于该制度所确定的以土地用途为标准的补偿制度存在着先天的不足。
二、区分经济和行政的土地补偿新标准
现在的征地行为兼具经济性和行政强制性两重属性, 补偿也应划分为出于经济行为的补偿和出于行政行为的补偿两部分。征地改变了农民原有的状态, 为使农民作出接受、适应该改变的决策, 需要进行补偿。经济行为的补偿应是被征地农民的机会成本, 通过这笔补偿能使农民处于不低于目前生活水平的水平。行政行为的补偿应契合行政目的, 即使得这部分农民的收入水平与结构和迁入城镇的收入水平相契合。
( 一) 经济性补偿可藉由保护村民成员权来实现。《物权法》第五十九条规定: 农民集体所有的不动产和动产属于本集体成员集体所有。目前我国农村土地权利已逐步物权化, 下一步的方向应是集体所有权的完全物权化, 这在客观上为村民成员权的实现与应用奠定了理论基础。
用来解释法人成员权利的成员权被我国创造性地应用于农村集体中, 由共益权和自益权构成的成员权可分别从征地程序和补偿取得这两方面来应用。
1. 共益权保证了征地程序的正义。共益权指集体成员为集体利益而参与集体事务的权利, 主要包括集体事务的决定权、监督权和代为诉讼权。如果对重大事项做了决议或其他法律行为而未经集体成员决定, 该行为无效。重大事项就包括了征地行为。这从源头上对村委会的权利进行了限制, 防止公权力在征地方式、补偿分配等核心问题上的滥用进而损害其他当事人的利益。监督权不仅赋予普通村民对公权力督查之权利, 而且确保村民对村中事务的知情权, 确保村民对集体财产的处分收益之行为的及时了解与是否介入。代位诉讼是指允许成员以保护集体利益的缘由向法院提起诉讼, 该权利发生于法益受损时, 是保障村民的救济权利。共益权主要从程序上保证村民维护作为集体成员的利益不受侵害。
自益权指集体成员为实现自己在集体所有权上的利益而行驶的权利。包括对集体财产的享用权和从集体财产上取得个人权利或者财产的权利, 征地补偿特指第二种权利。此处的集体财产不应包括因公力投资而使土地增值的部分。自益权的实现应以村民处于原生活水平为限。
2. 行政补偿依托于土地发展权而实现, 目的是使失地农民的整体收入水平结构与城镇收入水平结构相一致。
土地发展权是土地所有权的派生权利, 指通过基于人力、资本、技术等全要素投资引致的土地利用的纵深扩展或用途变更而使原所有权人获得更大发展增益的权利。农村集体作为农村土地的所有权人, 当然应该获得该部分利益的一部分或者全部。
土地发展权通常通过对土地增益的货币补偿来实现。土地增益可分为自力增益与公力增益。前者指土地所有权人改善土地物理化学地质形状、改善基础设施、增加附属物所带来的土地增益。这部分增益由土地所有权人当然所有, 本文将其归于自益权中。后者指非以土地所有权人直接投资投劳而获得的增值, 通常由于社会性投资产生了外部性后果。这部分增益由社会资本推动, 理应由社会共享。土地的所有权人作为社会的一份子也应获得该部分增益的一部分而非全部。此处的土地发展权特指因公力而引致的增益。
就我国实际而言, 土地开发由国家控制, 政府通过土地用途管制、征地补偿、国有土地使用权二级市场交易等行政制度首先以国家名义占有土地发展增益, 农业用地转为非农业用地的唯一途径是通过国家土地征用。即我国目前由外力导致的土地增益是由行政力量所推动的, 其补偿也应对该行为带有行政性的补偿。政府征地的目的是推进城镇化建设、使农业人口转为城市人口。故行政性补偿应使得征地农民的征地后收入水平可以和迁入的城镇居民收入水平相一致。同时为了使农民尽快适应城镇生活, 理应为其提供必要的职业培训以及社会保障。这些共同构成了征地的行政补偿部分。
三、新补偿方式适用的注意事项
( 一) 出让权与受让权区域相分离。美国将土地分为出让区与受让区, 土地发展权的增益由受让区分配给出让区, 即出让区通过出让土地发展的权利从受让区获得补偿。该划分方式适合我国对耕地等特殊用途土地专属保护的实际。
( 二) 救济制度完善。新标准的核心在于由按土地用途补偿转为按权利补偿, 所以完善我国侵权损害尤其是这两项权利受损的救济制度甚为必要。
摘要：目前我国的征地过程主要是由行政力量主导推进的, 逐渐转向符合经济规律、符合法律规定的征地过程是一定的。现行的按土地用途来进行补偿的标准会导致利益分配不均, 转为以成员权和土地发展权为理论基础的按经济补偿与行政补偿进行补偿的征地补偿新标准可以规避这一问题。
关键词：征地补偿,成员权,土地发展权,经济补偿,行政补偿
参考文献
[1] 王利明, 周友军.论我国土地权利制度的完善[J].中国法学, 2012 (1) :45-54.
土地征收的法律程序范文第5篇
一、政府角色变迁
(一) 《城市房屋拆迁管理条例》关于政府角色的规定
2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称《拆迁条例》) 第五条规定从国务院直至市县级人民政府的相关部门对对应相许的城市房屋拆迁进行监督管理 (1) , 将政府在房屋拆迁中的作用明确界定为监督管理, 亦即对房屋拆迁的环节、过程进行监视、督促和管理, 使其结果能达到预定的目标, 具体手段包括房屋拆迁许可证颁发、拆迁工作人员证件办理、拆迁补偿合同备案归档、拆迁争议的调解和裁决等。除此之外, 绝大多数地方均成立了房地产主管部门下属的二级事业单位直接承接房屋拆迁任务。
从字面上看, 政府并不直接作为主体实施拆迁, 但从实际操作上看, 交通、水利、市政工程等财政投资的公益性、基础性项目建设以及部分重点招商引资项目的过程中, 政府、政府工作部门 (下属事业单位) 直接参与拆迁过程甚至直接实施拆迁, 事实上形成了对《拆迁条例》第五条规定的突破, 并且这一模式下, 由于房屋拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋本身价值和补偿标准存在不可避免的博弈关系, 房屋拆迁管理部门既亲自实施拆迁, 又要对自身拆迁行为进行监督管理, 极易导致国家权力的滥用和政府公信力的丧失, 侵害被拆迁人的合法权利。而在房地产开发项目中, 则多由开发建设单位自行委托房屋拆迁单位实施拆迁, 房屋拆迁管理部门按照前述方式对房屋拆迁单位实施监督管理。
(二) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于政府角色的规定
2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下简称《征收条例》) 第四条规定市县级人民政府负责房屋征收补偿工作 (2) 这一规定将政府确定为房屋征收与补偿工作的组织实施方, 政府从拆迁活动的第三方监管者变为亲身参与者和实施者, 同时国务院、省级人民政府不再承担房屋征收有关工作, 进一步促成了房屋征收工作下沉。
第五条规定《征收条例》第四条同时规定, 政府可以就房屋征收补偿的具体工作委托给具体的房屋征收实施单位, 这一规定的出台具有极大实践指导意义, 从实践上看, 《征收条例》中规定政府负责房屋征收, 但同一地区往往有多个征收项目在同一时间段内实施, 政府及政府确定的房屋征收部门自身工作人员往往难以满足工作需要, 不可避免要引入专门从事房屋征收的实施单位来承担具体工作, 从法律意义上看, 委托关系中, 相关法律责任及后果均由委托人承担, 因此这一委托行为并未改变房屋征收与补偿工作的政府属性。同时, 房屋征收与补偿工作涉及资金数额较大、社会关注度高, 如果放松监管, 放任实施单位完全自行操作, 极易使实施单位肆意压低被征收人补偿数额以谋取自身经济利益, 因此, 《征收条例》第五条一方面规定房屋征收部门承担受委托实施单位行为后果的法律责任使房屋征收部门主动规范受其委托的征收实施单位依法实施征收, 另一方面明文规定房屋征收实施单位不得以营利为目的, 从根本上杜绝了其违法谋取经济利益的可能性, 从而进一步凸显了房屋征收与补偿行为的政府属性和公益属性。
(三) 《拆迁条例》与《征收条例》关于政府角色规定的变化
从实践上看, 《拆迁条例》规定存在种种不足之处:一是规定与实践不尽一致, 《拆迁条例》赋予了政府拆迁行为第三方监督者、裁判员的身份地位, 而在实际操作中出于力量集中的考虑, 或者是出于利益考量, 政府往往成为“运动员”直接参与拆迁, 并出现各种违规现象。政府作为“裁判员”对自身行为进行监督, 导致行政权力滥用, 存在制度性风险;二是不利于市场秩序的规范, 政府拆迁与建设单位拆迁并存, 不同性质的主体从事同一行为, 监督管理标准和操作空间往往不同, 甚至可能出现商业开发项目借助政府力量实施, 强行压低被拆迁房屋补偿价格的情况, 从而变相改变拆迁人与被拆迁人平等民事主体的地位, 不利于保护被拆迁人利益。有鉴于此, 《征收条例》第五条将征收补偿主体限定为政府, 排除了其他市场主体直接参与征收, 使得征收行为更加规范, 更有利于维护政府公信力。
二、公共利益界定
(一) 《城市房屋拆迁管理条例》关于公共利益的界定
《拆迁条例》全文无“公共利益”的表述, 在第三条规定了房屋拆迁在规划、环境、文物保护等方面应当符合的部分条件 (3) , 这一规定近似于房屋拆迁活动的目的与限制条件, 部分内容似乎将公共利益具体化, 但城市旧区改造、生态环境改善、保护文物古迹并不能涵盖公共利益的全部外延, 符合城市规划也不能保证当然符合公共利益要求。其弊病在于:由于不明确限定房屋拆迁前提, 致使除正常的公益性拆迁外, 大量商业性拆迁也可以合法纳入其中, 而《拆迁条例》有关规定将拆迁启动决定、拆迁补偿标准制定、拆迁纠纷裁决、强制拆迁执行等权力全部赋予政府 (并且往往是同一政府主体) , 一旦监督缺失, 政府滥用权力即成为可能, 极易引起政府权力寻租。在商业性开发中, 建设单位为追求经济利益的最大化, 不可避免会压低对被拆迁人的补偿标准, 相对而言被拆迁人本已处于弱势地位, 一旦商业性开发找到政府权力寻租空间, 被拆迁人利益受损便无法避免且难以救济, 从实践上看, 在信访矛盾中, 商业性开发造成的拆迁矛盾往往占据绝大多数比例。
(二) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于公共利益的界定
《征收条例》第八条规定 (4) 对符合条件的情形进行了详细规定, 并明文列举了符合规定的八种情形, 超出八种情形之外市县级人民政府不得启动房屋征收。与《拆迁条例》相比, 其区别主要体现在:1.明确房屋征收只能因公共利益发起, 杜绝了因商业项目发起征收的可能性, 从而避免了政府与商业开发建设单位结成利益共同体;2、以列举方式明确了公共利益范围, 《征收条例》没有以概念性规定获描述性规定来界定公共利益, 而是以明确列举的形式进行说明, 避免了政府“模糊操作”和“有权任性”的自由裁量, 以其他方式将公共利益范围进行任意扩大;3.明确公共利益的其他情形只能由法律、行政法规规定, 将公共利益的最终解释权收归国家层面, 避免了地方政府通过规章、地方性法规、规范性文件等其他形式为不符合公共利益的房屋征收行为启动开辟通道。
但是, 从另一方面看, 由于《征收条例》已经将房屋征收严格限定为政府行为, 开发建设单位不得介入房屋征收环节, 因此土地招拍挂条件已从《拆迁条例》时代的“毛地交付” (即土地出让后由开发建设单位自行组织其上房屋拆迁) 转变为《征收条例》时代的“净地交付” (即政府完成国有土地上房屋征收后再进入土地出让环节) , 但多数地方在重点招商引资项目和为城市未来发展预留的土地储备项目并不完全符合《征收条例》第八条规定。尤其是在大型基础设施建设中, 对于项目用地范围内的被征收人, 按照《征收条例》第二十七条关于实施房屋征收应当先补偿、后搬迁的规定, 应当事先建设好安置房屋, 这一部分安置房屋所需建设用地上房屋征收往往难以符合《征收条例》第八条规定。更为重要的是, 《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》 (国发〔2013〕25号) 明确提出2013年至2017年需完成全国各类棚户区改造任务1000万户, 《意见》本身并无对“棚户区”需满足的具体条件描述, 而“棚户区”这一概念在《征收条例》第八条中缺乏直接对应选项, 只有“危房集中、基础设施落后”的表述可以在一定程度上套用到“棚户区”改造之中, 因此, 各地开展棚户区改造过程中进行套用一方面存在将“棚户区”范围扩大到其他征收项目的可能, 一方面不能确定征收范围一定满足“棚户区”要求。
三、权利救济
《拆迁条例》第十六条规定 (5) 规定了政府裁决作为拆迁争议的解决方式, 这一规定包含两层含义:一是拆迁争议首先应当申请政府裁决, 与之对应的, 2014年修改之前的《行政诉讼法》规定有关房屋拆迁的行政诉讼必须以行政裁决为前置条件, 即使被拆迁人利益受到侵害, 也必须首先申请政府裁决, 待裁决作出后才能提起诉讼。二是同级裁决, 即裁决必须由房屋拆迁管理部门或其同级政府作出。这一规定的局限性体现在:一是被拆迁人选择权利救济形式的权力受限, 给了房屋拆迁管理部门及其同级政府先行处置权力, 在这一处置过程中, 房屋拆迁管理部门及其同级政府完全可以通过其他方式对本不符合规定的拆迁行为进行补正, 将拆迁争议消弭在本级, 避免承担本应承担的违法责任;二是同级裁决, 由于拆迁人、拆迁管理部门、作出裁决的政府处于同一级别, 难以避免可能存在的利益纠葛, 使得裁决过程和执行过程无法保证客观公正。
《征收条例》第二十六条规定 (6) 明确界定了政府作为房屋征收人与被征收人发生争议后, 政府先做出征收补偿决定, 被征收人对征收决定不服的可以自行选择行政复议或者行政诉讼的救济方式, 这一规定与《拆迁条例》第十六条相比, 首先是赋予了被征收人权利救济形式的选择权, 被征收人可以自行选择行政复议或者行政诉讼, 不再把政府内部处置行为作为司法救济的前置条件;其次是将原有的同级裁决改为行政复议, 由于行政复议由上级人民政府作出, 更能保证复议决定的合法公正及实际执行效力, 从而更有利于保护被征收人合法权利。
摘要：对我国城市居民而言, 房屋往往是家庭财产的主要组成部分, 房屋征收从程序启动、范围确定、补偿标准、组织实施到救济措施的各个环节都与被征收房屋价值息息相关, 因而对被征收人利益产生重大影响。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以后, 房屋征收与补偿的主体严格限定为市、县级人民政府, 国家权力的行使贯穿征收补偿的全过程, 为使被征收人权利得到保护, 有必要对国家权力的行使进行一定的限制。
关键词：政府角色,公共利益,权利救济
注释
1<城市房屋拆迁管理条例>第五条“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理, 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门 (以下简称房屋拆迁管理部门) 对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理……”, “房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位, 承担房屋征收与补偿的具体工作.房屋征收实施单位不得以营利为目的.房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任.”
2<国有土地上房屋征收与补偿条例>第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门 (以下称房屋征收部门) 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作.”
3<城市房屋拆迁管理条例>第三条“城市房屋拆迁必须符合城市规划, 有利于城市旧区改造和生态环境改善, 保护文物古迹.”
4<国有土地上房屋征收与补偿条例>第八条“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定: (一) 国防和外交的需要; (二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要; (三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; (四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要; (五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要; (六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要.”
5<城市房屋拆迁管理条例>第十六条“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的, 经当事人申请, 由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的, 由同级人民政府裁决。”
土地征收的法律程序范文第6篇
由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
第二步：征询村民意见来源
由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
第三步：地籍调查和地上附着物登记
由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。
第四步：拟订“一书四方案”组卷上报审批