按揭合同范文第1篇
摘 要：个人住房按揭贷款属于我国商业银行房地产按揭贷款业务中的重要一项，伴随上世纪末我国房地产行业的迅速崛起，包括住房制度与社会金融体制的全面改革推进，国内各大商业银行也纷纷介入房地产市场，争相开展个人住房按揭贷款业务并获得丰厚利润。但随着该领域的不断扩大，其中所蕴藏的风险因素也逐渐萌发。本文将主要阐述当前我国商业银行在个人住房按揭贷款方面所存在的风险成因，并基于多角度提出具体的风险防范对策，以期帮助我国商业银行个人住房按揭贷款业务健康发展。
关键词：个人住房按揭贷款业务 商业银行 风险成因 防范对策
就目前在商业银行的个人住房按揭贷款业务实施现状来看，其风险因素表现主要体现于3个主体之上，他们分别为：借贷人、商业银行和政府监督部门。从这3点因素来展开风险成因分析更为直接客观。
一、商业银行个人住房按揭贷款风险的成因分析
商业银行个人住房按揭贷款本身涉及多方借贷关系，包括个人信用问题、金融企业管理问题乃至政府监督及政策调控问题，所以要从多角度分析其所存在的风险成因才更加客观。具体来讲，个人住房按揭贷款风险要从借贷人、商业银行、政府监督部门三方面来分析。
1.借贷人违约行为。商业银行个人住房按揭贷款面向社会，且具有一定开放性，所以银行机构本身所面向的借贷人情况各不相同，我国由于借贷人违约所造成的贷款风险问题也层出不穷。一般来说，借贷人违约风险还要分两种状况：被迫违约和主动违约。首先需要明确的是，借贷人违约的主要原因还在于自身与商业银行之间的“信息不对称”。通常双方都会认为彼此会拥有比自己更多的信息，这导致信息获取劣势一方在决策过程中面临不利影响。客观讲，我国在商业银行个人住房抵押贷款这一方面确实存在借贷人与银行的信息不对称问题，像贷款申请阶段与贷款发放后阶段的信息不对称，商业银行往往不能第一时间获取并掌握借贷人的真实背景信息，也就失去了对借贷人的有效控制，当时机成熟后，借贷人方面可能会发生违约行为，影响商业银行利益。
2.政府监督部门法律规范问题。我国目前仍处于市场经济转型期，市场经济体制不成熟更不完善，政府在房地产市场发展方面定位不明，这导致房地产市场在近十年来出现过热现象，进而刺激国家市场通货膨胀，产生经济泡沫。就目前来看，我国房地产价格过高，它已经背离了国家经济发展目标，更大大超出了个人消费能力，因此政府近年来也在频繁通过调整和紧缩货币政策来对房地产市场进行宏观调控，但如此操作却可能为商业银行带来政策风险。目前，我国针对房地产市场及商业银行房地产按揭贷款业务相继出台了《物权法》、《个人住房担保贷款管理办法》等一系列法律法规，但客观讲这些法律法规还存在实际操作不明确问题，其中某些法律条文也并不详细规范，难以付诸实践，比如说银行在面对抵押物设定、评估、作价与处置方面就还处于无法可依阶段，这些都是按揭贷款风险与法律风险产生的直接原因。
3.假按揭风险。由于按揭贷款利率低于房地产开发贷款利率，且还贷周期长，申请手续简单，审批相对较为容易，一些房地产开发商在资金周转不灵的情况下，会找人冒充购房人员在银行办理假按揭，套取银行的资金，将贷款资金挪用于其他方面，如商品房修建、公司广告费管理费支出、甚至公司其他项目，导致出现严重的风险问题。如果不能对假按揭进行有效甄别，进行全面的管理与控制，不仅会影响商业银行利益，也会影响房地产市场的健康发展。
4.抵押物的风险分析。抵押物的风险主要来自抵押物价值波动，房地产市场和股市、债市一样存在高低起伏，商品房目前在很多人眼里不仅是住房，更是一种投资品，因此存在价值波动，没有只涨不跌的商品，也没有永远保值增值的商品房。若作为抵押物的商品房价格出现大幅下降时，借贷人将会考虑是继续归还贷款持有商品房，还是放弃房产持有现金资产，如果权衡的结果是放弃房产持有现金资产对自己更有利，商业银行将会出现大量按揭类不良资产。此外，抵押物风险还来自抵押物评估机构和抵押物处置机构等，如果抵押物评估机构将价值评估虚高，一旦出现风险，处置抵押物也难以覆盖贷款本息，抵押物在处置过程中将面临方方面面问题，影响处置效率，从而影响贷款资金安全。
二、商业银行个人住房按揭贷款风险的防范对策
针对商业银行个人住房按揭贷款的种种风险因素，本文也围绕借贷人、商业银行及政府三大要素来给出若干防范对策。
1.基于借贷人的风险防范对策。首先，应该加速对个人信用体系的建立与健全，像目前歐美发达国家金融机构都有健全且完善的个人信用评估报告机制，围绕这一机制所构建的评估体系能够快速、准确的为商业银行方面提供个人信用报告，实现商业银行针对借贷人的信用信息对策。其次，要建立针对个人的提前贷款偿还限制与风险补偿机制，进一步提高借贷人的违约成本，这样能在一定程度上避免大量提前还款行为的发生。例如在面向个人发放按揭贷款时，应该提前规定还款的各项限制条件，比如规定提前偿还日期、金额以及次数等等，同时发布偿还处罚金等惩罚机制。尝试提前偿还的借贷人必须通过办理各项手续，缴纳手续费来进行提前还款，这就可以有效遏制他们的提前还款想法及行为。另外，我国规定借贷人在贷款第1年不能提前还款，且一年只能提前还款一次，这些规制就能减少提前还款行为的发生。最后，要做到因人而异，研究针对不同借贷人的不同按揭贷款形式，丰富传统单一的还款方式。可以考虑根据借贷人年龄、工作收入水平与工作性质状况来设计按揭贷款形式。比如调整按揭贷款利率，根据市场利率来相应调整合同利率，降低由利率变动所引发的提前还款风险。像对于年轻人群体而言，就可以对他们的收入增加予以良好预期，选择为他们设计等额递增的还款方法，随着他们的工作能力及收入增加而提高定期还款金额。
2.基于商业银行的风险防范对策。商业银行方面一定要针对个人住房按揭贷款风险做好相应管理工作，特别是在审核贷款发放与回收环节一定要做到严格把关。详细讲，商业银行必须严格执行借贷人所出具证明材料的核查程序，同时将自身所承担的风险分割给各个机构来共同承担。例如商业银行要与律师事务所经办人员达成共识，对每一宗贷款资料负责，这样如果真正发生违约或纠纷行为商业银行也有理可依。当然商业银行也应该严格审查中介机构，避免出现抵押按揭贷款资料造假、房地产评估机构虚评价值等风险因素。
3.基于政府部门的风险防范对策。政府部门要根据当前房地产市场及国民经济发展实际状况来合理及时的调整政策，预防个人住房按揭贷款风险的发生。比如说实行浮动贷款利率，根据行业企业员工所缴存的公积金及职工收入水平、信用等级、贷款次数以及购房房产相关资料来进行等级划分，基于此来设置不同贷款利率、金额以及期限。对于收入较高人群，可以设置两次以上购置房产、购买房产面积较大的借贷人相比于同期银行贷款基准利率更高的公积金贷款利率，这样就能确保公积金能够保障那些低收入人群，做到高低收入人群相对平衡。另外在面向低收入人群，则应该设置低贷款利率，相应减少贷款申请手续流程，降低缴存者贷款成本，帮助更多低收入人群实现购房愿望。如果后期低收入人群还款能力出现问题，则还可以采用住房公共基金利息补贴制度，必要时执行一段特定时期内的免贷款利息优惠，最大限度发挥公积金对各类群体的保障作用，确保政府针对商业银行房地产按揭贷款业务及住房公积金正常运转的稳定扶持。
三、结语
本文基于借贷人、商业银行及政府三方面探讨了当前个人住房按揭贷款的风险成因与防范对策，实际上其防范对策还有很多，例如转移金融机构大量投机者、创新住房贷款保险制度、房地产按揭贷款证券化等等。在未来，国家应该做的就是大力健全和推行商业银行房地产按揭贷款业务相关机制内容，健全抵押借贷市场，为各层次人群创建更好按揭贷款环境。
参考文献：
[1]杨名.我国商业银行个人住房按揭贷款风险管理研究[D].云南大学，2013.
[2]石昊琦.我国商业银行个人住房按揭贷款违约风险研究[D].西华大学，2012.
[3]姜少华，杨威，李晓楠等.浅析基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范[J].长春金融高等专科学校学报，2012（1）：5-7.
按揭合同范文第2篇
目前万科在大连的在售楼盘：大连万科城市花园。您可以先登录我们的网站了解该项目的相关信息。在销售现场，开发商将依法向您明示或出示以下证书和文件：
《商品房销售管理办法》
《城市商品房预售管理办法》
《城市商品房预售管理办法》
《商品房买卖合同示范文本》
《业主临时公约》
《前期物业管理服务合同》
实施房屋白蚁预防的证明文件
2.签订《预订书》并交付定金
选中房屋和审查完必要的文书之后，您需要携带以下资料前往销售中心办理《预定书》签订并付定金(或将意向登记金转为定金)：
身份证原件
意向登记协议书
《预定书》
3.交付首期房款
签订预定书后的10个自然日内，您需要携带以下资料前往销售中心办理签约及首期款交付等手续：
身份证原件;
《预定书》原件;
定金收据原件。
备注：付款方式可采用银行转帐、刷卡等方式。
4.签署《房地产买卖合同》
请您按所签署的《预定书》规定的时间，签署买卖合同时须提供以下资料：身份证原件
交款收据原件
《预定书》原件
5.办理银行按揭
签署《房地产买卖合同》的当日，您需要准备资料向银行申请按揭。
1、如果您选择银行按揭方式付款，您必须符合以下条件：
年满18周岁，具有完全民事行为能力的国内人士;
年龄与按揭年限之和男性不超过70，女性不超过65(具体事宜以相关银行确认为准);具有稳定合法的职业和收入来源。
2、办理按揭手续时需提供以下资料：
身份证、户口簿，婚姻证明，首期款收据原件;
加盖单位公章的收入证明一份，;
6.开始还款并领取银行《还款计划》
办理银行按揭并签署《贷款合同》后，您需按银行规定时间开始还款，并在接到银行电话通知后凭身份证原件到按揭银行领取《还款计划》和回单。
7.办理房屋交付手续
开发商在双方签署的《房地产买卖合同》约定的交付日期前，会按合同约定的地址和方式将《房屋交付通知书》及相关资料给您，并通知您到指定的地点办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，对房屋进行验收。
注意事项:
费用按物业公司要求收取，具体见各楼盘《入住指引》
8.办理《房产证》
按揭银行委托中介机构到房地产交易市场代办《产权证》。《产权证》办出后直接转与按揭银行作抵押。按揭付款客户等付清房款后凭身份证到按揭银行领取《产权证》。
按揭合同范文第3篇
兹有____ 同志，性别____， 身份证号码(军官证,
护照)号码为：____________，与我单位签订了劳动合同，合同期限为____。目前在____部门担任_____一职。 月收入为人民币元(大写)。
特此证明
1、单位名称：
2、单位地址：
3、联系电话：邮政编码：
单位公章(或人事劳资章)
按揭合同范文第4篇
1、先与开发商签定房屋买卖合同;
2、根据开发商要求提供的资料：户籍证明、身份证、婚姻证明复印件，由自己所在单位开具盖有公司鲜章的收入证明(开发商所签银行的收入证明格式)交由开发商办理;
3、经过银行审批后通知和银行签定，就完成了。
按揭贷款mortgage loan
按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：
1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。
2、购房协议书正本。
3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。
4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。
5、开发商的收款帐号1份。
其贷款手续及程序是这样的。
首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。
然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。
接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。
最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。
经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。 通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识，并且了解了办理贷款的相关事宜，希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。
购房者如何办理按揭贷款?
楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍，已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内，按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。购房者办理
楼宇按揭的具体程序如下：
(1)选择房产
购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。
(2)办理按揭贷款申请
购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
(3)签订购房合同
银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
(4)签订楼宇按揭合同
购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
(5)办理抵押登记、保险
购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。
(6)开立专门还款账户
购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款
买房付全款还是办按揭?
选好了房子，接着遇到的问题就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的，所以就有了贷款买房，或叫按揭买房，花明天的钱圆今天的梦。
付全款的三大优点
1.付全款省钱
虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购房款。
2.无债一身轻
付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。
3.转手容易
从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。
付全款的两项缺点
1.资金压力大
如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。
2.投资风险大
除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。
办按揭的三大优点
1.花明天的钱圆今天的梦
按揭就是贷款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。
2.把有限的资金用于多项投资
从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。
3.银行替你把关
办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。
办按揭的缺点
1.背负债务
说到缺点，首先是心理压力大，因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。
2.不易迅速变现
按揭合同范文第5篇
摘 要：商品房买卖比较普遍的是建立在无具体物业的情况下，以物业权益作为标的物，所以我国也早已引进了按揭制度。最近几年来，很多专家学者都对商品房按揭制度的法律问题进行了深入研究，但按揭权属问题始终没有较为全面系统的理论体系，商品房按揭制度也不具备完善的政策法规予以支撑，造成了很多现实问题的出现，因此我们有必要对商品房按揭制度的立法问题予以探讨，提出有建设性的完善对策。
关键词：商品房按揭；法律制度；立法完善
国内目前的商品房按揭贷款方式最早是从香港地区引入的，和欧美国家的按揭制度存在很大的差异性，也和大陆法中的抵押等物权担保制度存在一定差别，所以必然会存在一些问题阻碍了商品房按揭制度的有序运行。根据国内的实际情况来看，把国内目前按揭制度中的现房按揭当成是不动产抵押，楼花按揭当作是让与担保进行区别，结合科学的按揭贷款证券化，同时以强制保险制度作为基本保障，对按揭贷款活动予以规范，最大程度的完善商品房按揭法律制度。
一、商品房按揭的法律关系构成
（一）按揭的主体
商品房按揭法律关系通常来说包含了三方当事人以及两个合同关系，即是按揭人（商品房买卖合同中写明的购买人）、按揭权人（为购买者提供贷款的银行）、第三人（原房地产开发商），如果银行需要第三人提供按揭贷款担保，则第三人也可为担保人。其中两个合同关系指的是购买人和房地产开发商、购买人和银行机构之间的关系。
（二）按揭的标的
期房按揭的标的指的是对预购商品房所有权的期待权。在具体实践中，购房人转让期房的期待权往往大量存在，理论上来说对期房的期待权能够让与，可以成为交易客体。以期待权作为按揭标的，其价值能够为银行贷款债券给予充足保障。另外，期待权的物权属性让按揭权人的权利能够更轻易的实现。
二、商品房按揭立法完善需遵循的原则
国内目前的法律条款针对商品房按揭制度的担保方式尚未有非常完整而明确的规定，没有准确认识按揭的本质。立法完善需要从下面三个基本原则出发：第一是物权法定。让与担保和立法化问题必须尽快处理，但单单从按揭实践来说，由于按揭的設定需要执行公示登记制度，按揭实行应当选择清算制度，所以按揭在实际操作中已经被物权化，其效力和普遍认可的担保物权（抵押）有很大的相同之处。现阶段需要重视的一点是以立法的手段对按揭进行规范，让习惯法转变为成文法。所以，通过立法来确定按揭的公示与清算主义，便是落实了物权法定的原则[1]。第二是合同自由。实践中很大一部分商品房按揭贷款合同基本上都是银行按照自己所制定的业务规则来单方面的对合同进行制订，还有部分银行把合同内的其他一些约定事项通过银行制度规范来进行规定，在很大程度上损坏了按揭人的合同自由。第三是确保按揭当事人的权利平衡。对商品房按揭制度进行立法完善需要充分照顾到按揭双方当事人合法权益的保护，让其能够处在一种平衡状态下，如此才能够保证按揭制度可以发挥出其重要的社会功能与价值。
三、商品房按揭制度的立法完善建议
（一）公示制度
对按揭权的设定需要对比抵押的设定程序，通过立法手段来确定公示制度，将登记当成是按揭成立的直接条件。唯有落实公示制度，才能够确保被担保的债券产生对抗第三人以及优先赔偿效力，同时让按揭权真正属于担保物权。由于目前按揭并未有充分的法律法规，所以实践部门为确保担保行为更具有合法化而进行的规定，为未来按揭制度立法完善之后，能够取消目前的按揭直接转变或者定义为重新办理抵押登记手续的相关规定，实现按揭成本的大幅度降低。
（二）清算制度
按揭权人清算义务同样属于商品房按揭制度内的关键一环。按揭双方在共同制定按揭合同的过程中必须严格履行合同条款。按揭合同常常规定清算方法而不是获得所有权的方法。比如说通过约定换价方式以双方都同意的价格圆满实现房屋换价，从而极大的降低交易成本；在自由换价不成功的基础上，利用变卖、拍卖等手段来实现按揭权。需要注意的是，按揭权不管属于哪种形式，按揭人都必须履行清算义务。
（三）效力制度
一方面需要促进按揭对内效力的提升。现阶段国内商品房按揭主要适用范围依旧单纯的定位在商品房信贷融资市场中，避免盲目的扩大化。针对当前在建的房产项目，要科学确定其完工程度，尽可能的降低购房人与银行利益无法实现的风险。另一方面需要促进按揭对外效力的提升。一是按揭当事人和一般第三人的关系，对方当事人能够对受让第三人行使返还请求权。若第三人对按揭标的物造成侵害，不管是按揭人或者按揭权人都能够让其做出赔偿[2]；二是按揭权人和按揭人的第三债权关系。若按揭标的物变价之后依旧无法清偿服务，按揭全人能够借助于一般债权人的身份对按揭人进行破产清算；第三是本质上以财产权益保护债务履行，如果债务可以完全偿还，那么按揭人有权利拿回财产收益，若是按揭权人由于急切行使债券，按揭权人责任人能够形式代位请求权，如果按揭权人出现破产的情况，按揭人需要向按揭权人的宅权人清偿所有债务。
四、结语
通过按揭的方式能够帮助开发商解决建设过程中的资金不足问题，推动我国房地产行业的发展，同时让广大消费者在资金不足的情况下依旧可以买房，优化他们的住房条件，为银行机构带来新的利润增长点。在目前国内的法律体系之内，对于商品房按揭制度相关的法律规定尚不完善，商品房按揭制度属于新型的担保物权，国内学术界对很多基本法律问题尚未形成统一的共识。所以本文认为，对商品房按揭制度法律性质和其中不同主体的诉讼地位予以清晰的界定是非常重要的，唯有理清了基本的法律问题，才能够为更加深入的研究打好理论基础，才能够真正推动我国商品房按揭制度的发展与完善。
参考文献
[1]钱映鸯.商品房按揭法律制度完善研究——以消费者权益保护为视角[J].法制与社会，2016（03）：38.
[2]崔志琳.我国预售商品房按揭制度初探[J].理论前沿，2014（09）：249.