业主建筑工程管理论文范文第1篇
工程项目管理实践中, 业主通常聘请了监理单位来对项目实施监理, 由于项目业主在工程实施过程中的特殊地位, 业主仍须对工程项目实施管理, 而且业主的管理至关重要。
1 要建立一个高效的管理团队
(1) 建立合适的管理团队是项目管理能否成功的关键步骤, 对管理者的要求是适合项目的需要, 不一定非得是多高级的人才, 但要专业对口, 以建筑为主, 水电安装为辅。对水电要求要高一些, 一个项目水电工程师的人员较少, 很少有相互学习的机会, 根据经验, 许多项目特别是高层建筑, 水电、消防变更太多, 严重影响工程进度、质量。
(2) 业主现场负责人要对各种专业知识都有所了解, 最关键的要求是可以组织起相关的管理团队, 可以充分利用单位和社会的各种资源, 带领团队内的各位员工, 高效的联合监理和各施工承包单位, 发挥所有相关人员的能动性, 把项目在规定的时间内, 保质保量的安全完成。
(3) 业主现场负责人积极了解项目团队人员的各自情况, 了解和解决他们的需求, 保证他们的心态健康, 精神愉快, 将工作做为一个事业来对待, 多和员工接触, 关系相处融洽。
(4) 业主管理团队内部意见一定要一致。
(5) 业主对各施工单位和监理公司, 要即时沟通各种问题, 帮助他们解决各种实际问题, 对监理公司要积极放权, 充分信任他们, 但是发现问题要即时指出, 不能姑息迁就, 要求他们健康的对待工程项目, 对施工单位改罚得罚该奖得奖, 让他们严格遵守合同, 把施工单位看做合作伙伴, 不是对立面。
2 工期做为业主项目部的主要工作
为了使工程早日投入使用, 产生效益, 还必需对施工进度进行控制。业主进行施工进度控制的侧重。
(1) 审查施工单位编制的施工总进度计划并控制其执行。
(2) 督促和审查施工单位编制年度、季度、月度和周作业计划并控制其执行。
(3) 依据合同按期、按质、按量履行合同规定的义务, 为施工单位顺利实现预定工期目标提供良好的条件。
(4) 控制施工进度首先要明确进度控制的总目标, 施工进度控制总目标需要结合施工企业的施工能力和资源条件, 并且充分估计各种可能以进度有影响的因素, 要适当留有余地, 保持一定的提前量。
(5) 施工进度控制总目标确定后, 还要对总目标进行分解, 可以按单位工程分解为交工分目标, 也可按不同的专业分解, 或者按施工阶段分解。
(6) 建议在图纸交底及图纸会审时, 业主、设计、监理、施工各方将图纸中的问题及各方的意见及时提出, 协商达成一致意见, 做好记录签字后执行, 减少施工过程中的变更和联系单。
(7) 提前进行专业招标、材料设备采购。
专业工程的开始时间, 必须严格遵循总进度计划的具体安排, 而专业招标、材料设备采购等必须相应提前, 避免延误造成总承包商的索赔。
(8) 如何避免“停工待料”。
停工待料问题主要是加强采购计划与设计、施工进度的配合, 采购计划必须服从施进度。可采取以下措施避免“停工待料”问题。
(1) 制定大宗设备材料采购的详细进度计划, 制定统一的仓储调度计划, 促进工程进度。
(2) 对于影响施工进度的关键设备、供货期长、需进口或需预定的设备、材料, 制定提前采购计划、进场计划。
(3) 在项目实施过程中要根据工程实际进展情况调整计划, 使采购进度能满足工程进度的变化。
(4) 在供货合同中对设备、材料进场时间掌握更多的主动性和机动性, 明确要求供货单位配合施工方。
3 建设方重视施工过程质量
房建施工时的质量保证措施是开始时做好施工组织设计和施工方案的优化工作, 按施工组织设计做好施工前的各项准备工作。
(1) 要求各参建单位, 做好图纸会审和各级设计交底工作, 让所有施工人员都领会设计意图和质量技术要求。
(2) 严格按事先确定的合理施工工序进行操作施工, 发现问题及时上报, 并会同有关人员研究处理。
(3) 认真处理好土建施工与水电安装之间的关系, 积极配合水电安装工程的预留、预埋工作。
(4) 督促各工序施工质量检查坚持执行“三检”制度, 逐级检查, 层层把关, 并严格执行质量等级评定。合理安排工序的穿插施工, 加强成品的保护。所有隐蔽工程必须经有关单位验收、签字盖章, 并如实做好隐蔽记录后, 方可组织下道工序的施工。对完成的分部 (分项) 工程, 按相应的质量评定标准和办法进行检查、验收。
4 建设方要重视项目安全管理
(1) 以施工单位和监理管理为主, 业主做好监督工作, 主要是要求施工单位做好工作, 单位工程必须有安全管理技术措施, 分项施工前必须作好分级、分段逐步安全技术交底。
(2) 无措施、无交底、作业班组有权拒绝施工。业主可以不定期组织监理检查。
(3) 进入施工现场, 必须戴安全帽。严禁穿拖鞋、硬底易滑鞋、高跟鞋或赤足。业主的管理人员要带着遵守。
(4) 坚持“全员、全方位、全过程、全时段”的安全管理, 全面推行安全过程控制。
(5) 除了与承包人签订阶段目标进度责任和质量责任书, 作为合同的一部分外, 重视安全生产文明施工工作, 应与承包人签订安全生产责任状。成立安全生产文明施工领导小组, 制定必要的措施, 责任落实到人, 对安全生产文明施工进行定期专项检查和不定期的抽查。
5 业主对项目投资控制
(1) 项目投资控制通常由业主审计部门最终控制, 项目部做好工程量的认定, 建立工程量确认程序, 有现场监理、总监共同确认后, 项目经理再核查确认。
(2) 对进度款的确认同样要求监理公司进行计算确认, 业主责任工程师审查, 项目经理复核确认。报送公司上一级确认支付工程款。关键问题是各程序必须在规定的时间内完成, 保证可以按合同规定的时间内支付, 保证不违反合同的约定。
(3) 加强设计变更的管理工作, 抓好设计图纸审查工作, 尽量在施工前发现并解决问题, 避免变更。如确需变更, 应尽早提出, 避免造成工期和费用损失, 并要及时办理正式设计变更手续。
(4) 业主的资金要按照计划及时到位满足工程需要, 对已签发的工程付款凭证业主应及时支付, 当资金确实发生困难, 一时难以解决时, 应事先通知有关各方采取必要的措施予以解决。
(5) 变更与索赔的费用评估是合同管理的难点之一。建议业主在发出施工中标通知书之前, 要求可能被选定的承包人澄清投标报价原则, 并且明确, 如出现工程变更时, 承包人对费率、材料、人工和机械台班价格原则上不作变动, 或将以上条件写入施工合同协议书中, 以减少价格协商的困难。
(6) 业主给予监理较大的实际控制权力, (如工程款的支付必须监理签字后上报业主方可支付, 工程变更通过监理审核传递) , 以便更好地发挥监理在质量、进度、投资控制等方面的作用, 更有效地对工程进行监督管理。
6 结语
随着国家经济的发展, 工程建设项目将越来越多, 目前业主方自行项目管理仍是我国实施工程的主要模式, 既要保证工程进度和质量, 又要保证投资最小化, 如何将三者的关系协调至最佳, 仍然是摆在业主面前的一项艰巨任务, 值得大家探讨。
摘要：项目业主对工程项目实施管理至关重要。业主为实现对工程建设的全过程管理, 要建立一个高效的管理团队, 牢牢把握工程进度工期, 业主须重视施工过程质量及项目安全的管理, 只有在确保生产安全及工程质量的前提下实现项目投资经济效益都有意义。
关键词：业主,项目管理,施工管理
参考文献
[1] 刘婧怡.业主如何实施工程项目管理的思考[J].山西建筑, 2009 (18) .
业主建筑工程管理论文范文第2篇
1 市政园林绿化工程建设业主应具备的条件
从管理的职责来看, 市政园林绿化工程建设业主必须要树立正确的绿化技术观念意识, 并全面了解工程的背景知识, 保证可以遵循投资规律, 提升项目的应用质量, 同时, 还要总结园林绿化项目的建设经验, 根据其建设要求等, 制定完善的园林绿化项目建设方案, 保证可以提升风险预案的建设效率, 明确各类单位的关系, 并且对其进行协调处理, 提升项目建设与管理工作效率[1]。所以必要对市政园林绿化工程建设业主的主体进行资质认定和管理, 从全国来看, 由于国家还没出台对市政园林绿化工程建设业主的资质要求的相关规定和措施, 加之各地经济社会条件等各方面的差异, 各地对市政园林绿化工程建设业主主体的入门资格要求也各种各样, 没有统一的标准。
2 市政园林绿化工程建设业主的管理职责
一般市政园林绿化工程建设业主的职责分为前期、中期和后期三个阶段。
2.1 前期管理职责
在前期管理期间, 业主管理单位必须做好市政园林征地拆迁工作, 并且协调管理市政配套设施, 提升项目建设方案的可行性, 利用各类项目策划与报告方式增强业主管理工作效果。同时, 还要优化审计方案, 做好各类设计工作, 提升工程建设预算工作质量。另外, 业主管理单位还要做好勘察、设计、监理、施工和苗木采购等的招标工作, 完成项目开工前所需的各项审手续;业主提供全面的技术咨询服务, 参与合同谈判与签订, 审核施工组织方案等工作。
2.2 中期管理职责
在工程建设过程中, 业主管理单位需要做好合同管理工作, 根据市政园林绿化工程所签订的合同内容, 协调各个单位的关系。同时, 业主管理单位需要明确绿化工程的监督, 提升工程建设质量与安全性, 制定完善的监管工作方案, 提升工程施工的有效性达到预期的管理目的。另外, 业主管理单位需要编制项目建设计划, 提升进度控制工作的有效性, 做好财务决算工作, 提升其工作效果。对于政府部门审批工作而言, 业主管理单位需要协调发展, 明确审批范围, 组织相关部门进行论证对单项工程进行局部调整或变更, 并报原审批单位批准。
2.3 后期管理职责
组织工程竣工验收, 业主管理单位需要合理搜集档案信息, 并且对其进行处理, 在处理之后上交给有关部门[2]。同时, 业主管理单位需要做好苗木养护监督工作, 保证可以更好地开展项目移交工作。
3 市政园林绿化工程建设业主的规范化管理
3.1 投资资金的管理
3.1.1 前期投资资金的管理
业主管理单位在项目前期, 必须要做好资金控制工作, 提升投资决策方案的完善性, 增强设计图纸的应用价值, 在制定投资决策方案之后, 要全面控制设计预算。规划设计决定项目投资估算、初步设计决定工程投资概算、施工图设计决定工程投资预算, 优化设计是控制造价的根本保证。这就要求市政园林项目业主高度重视, 加强设计方案审查和优化, 严格按照政府的投资标准文件控制资金投资概算。
3.1.2 招标阶段的投资控制
公开招投标是节约工程造价的有效措施, 是杜绝工程建设中腐败行为的有利手段, 是建立健全建筑有形市场的可靠保证。项目业主加强工程施工招投标的监督和管理, 公开、公平、透明, 消除投标门槛和壁垒, 主动接收监督, 了解定额信息、市场单价、施工工艺和流程, 掌握施工场地、周边建筑物、道路、构筑物的实际情况, 充分考虑施工中可能遇到困难和问题, 预先拿出措施和方案, 在预算或者工程量清单中予以罗列, 尽量避免暂定项目的出现, 考虑市场动态的变化, 避免盲目追求最低造价, 带来恶性竞争, 保证造价和工期的合理性。
3.1.3 施工阶段资金的监控
业主管理单位在工程建设施工投资过程中, 必须要全面把控工程设计变更中的各类问题, 科学选择工程施工技术, 并且对其进行经济对比分析, 保证可以提升自身工作质量, 要求项目业主严格把关, 加强设计变更和工程审核的监督和管理;施工阶段投资控制合同条款的实施情况, 不可以随意修改合同, 保证不会出现违约现象。
3.2 质量的控制
3.2.1 前期阶段的质量控制
业主管理单位要在设计阶段进行控制, 园林建设项目的设计要求在符合现行规范和标准的条件下, 还应符合当地城市规划、公用设施、园林环保等政府有关主管部门的规定, 业主单位要上报相关部门逐级审核, 由相关部门召开技术审查会议, 并督促设计方按审核意见及时修改。
3.2.2 施工质量与安全管理
在市政绿化工程建设施工过程中, 业主单位必须制定完善的建设方案, 保证可以提升工程建设质量, 增强项目建设价值, 将质量控制与安全管理工作作为重点内容, 促进工程建设工作的顺利开展。项目业主要强化各方主体 (勘察、设计、监理、施工) 的监管, 如强化监理单位的旁站监督职责;健全施工单位的质保、安保体系。系统过程控制的监管重点内容包括以下几个方面。
3.2.2. 1 施工准备的质量控制
核查施工承包单位的资质;办理施工许可证和工程质监安监手续;组织施工组织设计的审查;现场施工准备的质量控制 (工程定位及标高基准控制, 施工平面布置控制, 图纸会审和技术交底, “三通一平”等) 。
3.2.2. 2 施工过程的质量控制
检查施工、监理、代建等管理人员的到位情况;参加工地例会;督察各参建方实施质量控制的执行情况;参与进场材料的质量控制 (特别是政府采购或甲供的苗木) ;参与隐蔽工程验收, 工序交接验收, 检验批、分项、分部工程的验收;组织或参与质量安全大检查;加强工程变更的监控;收集归档工程建设资料。
3.2.3 竣工阶段的质量监控
业主管理单位在工程竣工阶段, 必须要做好各类验收工作, 提升自身工作效率, 要制定完善的考核与检验制度, 优化自身工作方案, 达到预期的管理目的。项目业主单位应有专人负责审核资料并组织现场预验收工作, 对不符合设计要求的要求整改, 整改完成后才能组织竣工验收[3]。设计、施工单位、监理单位及建设单位要建立资料交接制度。设计和施工单位要共同搞好竣工图的编制, 凡竣工图不准确或不完整的不能办理交工手续。业主管理单位必须要全面清理所有的物资, 保证可以更好地编制竣工决算方案, 提升预算执行分析工作质量, 确保工作效率与工作质量达到相关标准, 在得到考核数据信息之后, 要报上级主管部门审查。检查单项工程交工验收资料和综合资料是否齐全和符合规定, 将所有技术文件材料进行系统整理, 绘制竣工图纸, 分类立卷, 装订成册, 并移交到城建档案馆。
3.3 项目进度的控制
3.3.1 项目前期的进度控制
项目前期工作流程繁多, 环节严谨, 环环相扣, 因此, 除了控制设计阶段的进度外, 负责办理前期工作的工作人员要熟悉工作流程, 积极与相关部门沟通、协调, 加快工程前期进度。
3.3.2 项目施工过程的进度控制
按照招标文件进度要求, 督促施工方做好进度计划表。施工过程中, 业主单位每周召开参建方例会, 由监理单位出具会议纪要, 业主单位实行巡查制度, 督促施工单位按期完成建设任务。
4 结语
南宁市园林绿化建设项目投资额日渐增多, 提升业主的管理水平是当务之急, 阐述了业主的管理职责, 从资金控制、质量管理以及进度控制的规范化管理。
摘要：市政园林绿化项目业主管理, 就是对市政绿化工程进行建设、投资等方面的管理, 保证提升工程建设工作效率与质量, 起到一定的监督作用, 业主单位的管理水平直接决定了项目的投资成本、质量效果、进度控制等。基于此, 从园林绿化项目资金管理、质量控制、进度控制方面, 阐述了规范化管理的要点。
关键词：园林绿化,业主,管理
参考文献
[1] 王晓娟.项目管理在园林景观建设工程中的应用[J].北京园林, 2010 (1) :17-20.
[2] 李优.建设项目的施工进度控制[J].广西质量监督导报, 2008 (7) :148.
业主建筑工程管理论文范文第3篇
笔者认为, 广义的全寿命周期工程项目管理, 必然涉及由业主方主导的项目投资决策, 在实施管理过程中, 业主方的参与度也不可忽视。将业主方在工程管理理论体系中划分为工程交易管理体系或强调业主方的工程项目管理属项目治理范畴, 对业主方在实际工程项目管理中所起的作用及所涉及的管理理论都是不够全面的。本文所讨论的工程项目管理, 是以业主方为主导的, 自工程投资决策阶段开始至工程决算完成的全寿命工程项目管理。
1. 业主方工程项目管理模式
工程项目实施过程中, 设计方、施工方、监理方、采购方等多个法人实体在不同时期具有不同重要程度的责任, 如何合理分解工程进度, 保证工程质量及投资目标, 业主方如何准确把控整个工程项目实施过程中的各个关键环节, 这与合理正确的选择工程项目管理模式密不可分。现阶段业主方较为通用的工程管理模式主要有以下三种:
(1) 业主方采用自有人力资源进行管理。 (方式A)
(2) 业主方委托专业的工程管理公司进行管理。 (方式B)
(3) 业主方与委托的专业工程管理公司共同管理。 (方式C)
在多数工业发达国家中, 采用公共资金投资或部分使用公共资金投资的工程项目, 通常采用方式A对项目进行管理, 政府建设主管部门对项目进行直接的严格管控, 就是为了能够有效的保护纳税人的利益。在我国, 政府投资的大中型建设工程项目, 通常采用成立工程指挥部的模式进行管理, 工程指挥部属临时性机构, 在工程启动阶段设立, 工程结束后指挥部的历史使命也随之结束。这种管理模式的优势在于业主方即建设方 (投资方) , 在资源 (人力、物力、财力) 调配及决策时更具有时效性.但工程指挥部需要设置完整的组织机构, 同时还需根据项目在不同阶段的管理需求进行动态调整, 业主方由此将大幅增加管理成本。
方式B、方式C在现代工程管理理论及实践中逐步兴起, 与之对应的管理规范也日趋完善 (建设部《建设工程项目管理试行办法》) 。这两种管理模式, 其共同优势是工程项目管理公司能够采用更加专业化的管理方式对工程项目进行管理, 免去业主方设置完整的组织结构, 大幅降低了管理成本。但对于项目管理目标的实现, 这两种管理模式却存在较大的风险, 在工程实践中, 委托第三方进行工程项目管理, 根据委托协议, 业主方给予项目管理公司一定报酬, 当项目进展顺利, 质量、进度、投资均在委托协议约定的限定条件之内, 项目管理公司能够按照协议行事.为保证业主方投资安全, 实现经济效益最大化, 由业主方自行组建工程指挥部进行工程项目管理可靠性更高, 更有利于工程项目管理目标的实现, 但仍存在一定的风险。
2. 工程项目管理存在的风险及解决措施
2.1 风险分析
2.1.1 经济风险。
工程项目的启动, 最初要进行可行性分析, 对于大中型项目, 还要先经历项目建议阶段。然而目前实际工程项目建设中, 可行性研究更接近可批性研究, 无论政府审批或上级部门审批项目, 项目申请单位更注重项目立项, 在可行性分析阶段, 美化项目, 并未切入实际的就工程项目本身的可行性进行认真分析, 最终出现总投资估算与实际投资偏差过大、资金筹措困难、预期经济效益及社会效益难以实现等问题。
2.1.2 工程风险。
工程风险是项目在设计、施工及运维阶段可能出现的影响项目目标实现的风险, 它对于项目相关方影响程度不同。有些风险是需要项目相关方共同承担的, 有些风险对于其中一方是风险, 对于另一方则可能不是风险。如投资决策, 设计、施工单位的选择, 总体方案的确定等对业主方的风险较大, 资源供应的条件等对参建各方都有不同程度的风险。
2.2 解决措施
2.2.1 动态化管理。
实际工程项目管理中, 主客观条件的变化是永恒的, 不变是暂时的, 以工程项目管理的预期目标为基线, 对新变量进行有效的规划。动态管理是经实践证明最为有效的方式之一, 其基本方式步骤如下:目标 (投资/进度/质量等) 分解——目标 (行政审批/图纸设计/施工质量、进度/投资额/招投标等) 跟踪、控制——目标值与实际值比较——纠偏、调整——目标再分解 (循环) 。在对工程项目进行动态化管理过程时, 涉及到的大量数据可借助计算机辅助手段对其进行处理, 以实现对动态数据变化更精准、有效的管控。
2.2.2 加强人才队伍建设。
在现代项目管理理论当中, 人与组织、人与人之间的关系越来越受到重视.工程项目管理人才团队的建设, 无论是项目决策、实施、运维阶段都举足轻重、不可停滞, 工程项目的每一个管理环节, 最终都要落实到人, 项目管理团队中个人管理水平的高低, 将最终决定工程项目目标管理的实现。
3. 结论
目前业主方的工程项目管理研究内容还存在诸多不完善的地方, 系统性研究内容较少, 本文仅浅显的简述了几个方面, 但可以肯定的是, 随着工程建设项目规模的不断扩大, 经济衡量指标的日益细化, 其研究成果也将越来越深入和完善。
摘要：项目管理作为一门独立的学科, 被越来越多的应用于各行各业, 建筑领域有关工程项目管理的研究, 以往更侧重于施工方, 对于业主方的工程项目管理研究颇少。随着现代管理理论的不断深化和完善, 业主方在建设工程项目管理中所发挥的作用对于工程项目的成败影响越来越大, 项目能否按预期投资、预定计划完成, 实现预期收益, 很大程度取决于业主方的管理模式和管理水平。
关键词：项目管理,管理模式,管理水平,业主方
参考文献
[1] 王卓甫, 丁继勇, 杨高升.现代工程管理理论与知识体系框架 (一) [J].工程管理学报, 2011, 25 (2) :132-137.
业主建筑工程管理论文范文第4篇
摘要：伴随着《物权法》，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的出台，为司法实践中处理建筑物区分所有权和物业服务纠纷的案件提供了法律依据，但是也存在着一定的问题，如业主委员会、业主大会等词使用混乱，业主委员会、业主大会的法律地位的尴尬。
关键词：业主大会 业主委员会建筑物区分所有人管理团体 民事主体
一、我国对业主委员会和业主大会规定的现状及问题
（一）物权法和司法解释对业主委员会的法律规定
《物权法》第七十五条和第七十八条规定了业主可以成立业主大会，推选出业主委员会成员，以及业主大会和业主委员会决定的效力。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：业主以业主大会或者业主委员会做出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。这个条文只是对物权法第七十八条业主行使诉讼权利的期限限制，并没有明确规定诉讼的被告是谁，是业主委员会或者业主大会吗？《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条、第八条和第十条分别规定了当业与业主团体或者第三人出现纠纷时应当如何解决的问题。
（二）我国对业主委员会和业主大会法律规定存在的问题
1. 对业主大会和业主委员会的主体地位的认识差异
上述法律规定明确了业主委员会可以作为诉讼当事人的情形，即在一定的情况下，法律为了保护业主的合法利益，赋予业主委员会原告或者被告的资格。虽然业主大会或者说业主委员会的存在得到了物权法和两个司法解释的确认，但是对它们是否具有民事主体地位仍然规定的很模糊，业主委员会与业主大会的使用混乱，导致了司法实践和理论上对业主委员会和业主大会主体地位的认识差异。
2. 地方立法与物权法及司法解释的冲突
另外一方面，由于法律没有明确的规定其主体地位，所以导致了地方上的立法紊乱，如《浙江省物业管理条例》规定业主委员会在物业管理活动中改为维护物业管理区域内业主的共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。这导致了地方立法与物权法及司法解释的冲突[1]。
二、建筑物区分所有人管理团体的认识
（一）业主团体的概念——建筑物区分所有人管理团体
1. 现行法律法规对业主团体的认识
根据司法解释的规定，它赋予业主委员会一定的诉讼主体地位，但是这与我国《民法通则》相违背，民法是调整平等主体的自然人、法人和其他组织之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和。在民法学的教科书或者法学著作中，做了与民法通则相同的规定，将民事法律关系的主体限定在自然人、法人和其他组织之中。但是我们没有明确业主委员会是属于法人还是其他组织。理论和实践对此颇有争议。实践上认为业主大会或者业主委员会就是业主团体，就是代表全体业主解决纠纷的团体。
2. 业主团体的概念——建筑物区分所有人管理团体
业主的建筑物区分所有权分为专有部分的专有权，共有部分的持分权以及因共同关系所生的成员权共同构成，基于建筑物共有部分的持分权和共同关系所生的成员权，也就是业主团体存在的事实基础[2]。
那么何谓业主团体呢？在我国的法律和司法解释中，对建筑物区分所有权的管理团体采用了业主团体和业主委员会的称谓。我们应当明确业主团体、业主委员会以及建筑物区分所有权管理团体之间的关系。梁慧星教授认为，建筑物区分所有人管理团体是指为了维护建筑物各部分的应有机能，解决彼此之间的纷争，进而维护共同生活秩序及共同利益，乃需要有一凌驾于个人至上的团体组织，并借该组织团体的力量，设定管理规约设置管理机构，处理共同事务而组成的团体。所以本文所指的业主团体即建筑物区分所有人管理团体。
（二）建筑物区分所有人管理团体、业主大会、业主委员会的关系
由物业管理区域内的全体业主组成业主大会，由业主大会选举产生业主委员会。业主大会是区分所有权人团体的最高意思机构，由于区分所有权人人数众多，管理事务繁琐，共同管理实有困难。有必要成立业主委员会称为业主大会的执行机构，对内执行业主大会的规约与决议，对外代表业主大会行使区分所有权人全体的权利。
根据《物业管理条例》规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。它的权利范围是有限的，对物权法第七十六条规定的事项，只能由全体业主或者业主委员会决定。在区分了业主大会和业主委员会之后，我们应当形成一个新的观念，即业主大会和业主委员会并不等于业主团体的。同时也要明白业主团体即建筑物区分所有人管理团体。那么建筑物区分所有人管理团体与业主大会、业主委员会的关系应当是：建筑物区分所有人管理团体是按照小区所有业主(包括使用人)的意思成立的，为了执行特殊目的而成立的组织体，有其名称、章程、组织机构、工作人员。当然，这里的管理团体应当是个自治的团体。将业主大会和业主委员会至于业主团体之下，业主大会是这个管理团体的权力机关，业主委员会是执行机关。三者形成一个统一的整体。
三、建筑物区分所有人管理团体的民事主体地位
（一）建筑物区分所有人管理团体的立法模式
依区分所有人管理团体是否具有法人资格为标准，各国关于区分所有人管理团体的立法可以大概可以分为四种：
第一，不具有法人人格的管理团体。以德国为代表，又称为德国模式。依德国住宅所有权法，住宅所有权人共同体不具有权利能力，因此不具有法人的人格。也就是说权利义务的主体不是住宅所有人的共同体，而是每个单个的住宅所有权人。如果发生了诉讼，只能以单个的住宅所有人为诉讼当事人。
第二，具有法人人格的管理团体，以法国和新加坡为代表。在这个模式下，部分情形的不同，一律承认区分所有人管理团体具有法人人格。我国的香港地区也采取了这一模式。
第三，管理组合法人。以《日本建筑物区分所有权法》为代表，又称为日本模式。它的实质是一种附条件的承认管理团体为法人的模式。该法第三条规定：由30人以下的区分所有人构成的管理团体在性质上属于无权利能力的管理团体。但是，区分所有人人数如为30人以上，且经区分所有人及表决权3/4以上的多数通过时，可申请登记为具有法人资格的管理团体，称为管理组合法人。
第四，判例实务上的法人人格。以美国为其代表，又称美国模式。美国传统法律理论及社会情势的长期变迁，美国法院在20世纪70年代，通过判例承认该类团体具有法人人格。迄今，区分所有人管理团体的法人资格已在美国判例实务上获得了普遍的认可[3]。
值得注意的是，关于区分所有人管理团体，近期以来有日渐法人化的趋向。也就是说区分所有人管理团体所作出的管理规约称为该法人组织的章程，对每一个区分所有人都有约束力。
（二）建筑物区分所有人管理团体应当为非法人团体
1. 建筑物区分所有人管理团体不是法人
民法通则规定，民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。在古罗马法上，只有人和人格的概念，法人这个概念是中世纪注释法学派在总结概括罗马法的基础上提出来的。罗马法上，不曾用现代的权利能力一词来表达这种权利义务的资格，而用人格或者人格权来代替[4]。直至19世纪出现了股份有限公司和有限责任公司，公司才有了完全独立的人格。法国民法典中由于受当时极端的个人主义思潮所影响而对团体人格采取排斥态度，直至1896年德国民法典上将法人与自然人并列为民事主体，建立了完备的法人制度。至此形成了民事主体二元论的理论[5]。
法人之所以具有民事权利能力，是因为其具有独立的财产和承担有限的责任这两个因素。法人，乃适于为权利义务主体之法律上的组织体[6]。我们承认法人为民事主体，是因为法人具有独立的财产能够承担有限的责任。那么我们可否将建筑物区分所有人管理团体纳入法人的范围内呢？
学说上，针对此提出了管理团体的法人化问题。管理团体的法人化有其自身的优点：第一，管理团体可以以自己的名义对外为法律行为，可以订立合同和获得大量融资；第二，因具有法人资格，对建筑物、土地税负的课缴、完纳也较方便；第三，管理团体具有法人资格，其自身便成为权利义务的归属点；第四，管理团体具有法人资格，对单个区分所有人征收管理费、请求停止违反义务的行为与损害赔偿等也较便利。在涉及诉讼事务时，也可以管理团体的名义直接起诉或应诉。但是管理团体法人化同时存在一些缺点，其中最主要这为管理团体法人的设立、监督与私法上的财产责任，以及因此对区分所有权制度的损害[7]。所以，在衡量了法人化的优缺点之后，我不同意赋予建筑物区分所有人管理团体法人的地位。
2. 建筑物区分所有人管理团体有不健全的法律人格
建筑物区分所有人管理团体的财产属于区分所有权人共同共有，但是，管理团体仍然具有一定的权利能力，仍然能够以自己的行为设定权利义务。王泽鉴教授认为，法律之所以赋予自然人以人格，是基于伦理的要求，其所以赋予法人以人格，则是基于社会需要。建筑物区分所有人管理团体的法律人格是不健全的。法律人格有三方面的定义：实际上享受权利承担义务的资格、实现权利的行为能力资格以及诉讼中的当事人资格。说其法律人格不健全，因为业主才是真正的权利义务主体，业主团体的行为实质上是代表了业主的行为，只是因为事务繁多，业主不可能事事躬亲，而委托这个管理团体来行使权利。如果没有业主的权利做支撑或者说授权，它也就不可能存在。
3. 建筑物区分所有人管理团体为非法人团体
那么我们应当如何对建筑物区分所有人管理团体进行定位呢？综上分析，我们如果对其进行法人化的定位，是不符合社会的现实和法律的规定的。那可否将其纳入到非法人组织中？对于非法人团体，理论和立法上的认识有一个过程。德国民法对其采无权利能力社团的主张，二战后，民法学界关于非法人组织的认识有重大发展，承认非法人组织具有一定的民事权利能力、民事行为能力和诉讼能力，即在承认非法人组织具有民事主体性上得到了普遍的认同[8]。那样在民事主体的结构上形成了三元论，即在主体“人”之下陈列了自然人、法人、非法人组织或者非法人团体三个下位的概念，构建了三位一体的民事主体结构。考量建筑物区分所有人管理团体是否属于非法人团体与是否属于法人的因素是不一样的，认定法人的标准是具有独立的财产和独立的责任，认定非法人团体的标准是团体的组织和团体的意志。建筑物区分所有人管理团体有相对稳定的组织机构，而且业主大会的存在而具有团体的意志，具备非法人团体的两个要素。在发生诉讼时，按照《民事诉讼法》第四十九条赋予其一定的诉讼当事人能力，可以代表全体区分所有权人进行诉讼，请求其他业主或者侵权或违约的第三人履行债务、停止侵害、赔偿损失。它唯一没有的就是相对独立的财产，因为它的财产归根到底是每个区分所有权人的财产，所以不能承担责任，这就是导致管理团体在实践中的尴尬地位所在的原因。基于此，可以将建筑物区分所有人管理团体赋予非法人团体的民事主体地位。拿非法人团体里的合伙企业来说，建筑物区分所有人管理团体就与其相类似。他们有两个相同点：一是财产的归属都是共有的，二是合伙企业与管理团体都不能独立的承担法律责任。当合伙企业不能以合伙企业财产清偿债务时，则由每个合伙人承担无限连带责任。同样的，在建筑物区分所有人管理团体中，当每个业主缴纳的费用不足以清偿债务时，则由每个区分所有权人承担责任[9]。既然两者有共同的特点，为什么法律可以赋予合伙企业非法人团体的民事主体地位，不可以赋予建筑物区分所有人管理团体非法人团体的民事主体地位呢？如果不可以的话那不就是违背民法所谓的平等性原则？所以我对建筑物区分所有人管理团体作如下的认识：它具有非法人团体的主体地位，因此具有一定程度上的民事权利能力、民事行为能力和诉讼当事人能力。
结语
通过本文的论述，我们应当赋予重新构建我国的业主团体体系，以建筑物区分所有人管理团体表示业主团体，将其纳入非法人团体的体系，赋予其当事人的民事主体地位。然后将业主大会和业主委员会纳入到建筑物区分所有人管理团体之下，业主大会为权力机构，业主委员会为执行机构。建筑物区分所有人管理团体具有一定的民事权利能力和民事行为能力，赋予诉讼当事人资格，以此更好的保护广大业主的利益，便于司法实践的适用。可以由管理团体代替每个建筑物区分所有权人来签订物业服务合同，当业主的利益受到侵害时，由管理团体作为当事人来提起诉讼，请求第三人停止侵害、赔礼道歉等等。
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[9] 刘兴桂：“论业主团体法律人格”，载学术研究2005年第四期。
业主建筑工程管理论文范文第5篇
〔摘 要〕物业管理企业人力资源的多层次性要求人力资源管理应刚柔相济。本文探讨了物业管理企业人力资源管理中以严格的制度、严密的组织为特征的刚性管理为基础，以“以人为本”的柔性管理为主导的管理思想，使刚性管理与柔性管理相互结合，发挥各自的优势，从而使物业管理企业人力资源管理协调有序，充分发挥员工的主动性、创造性，为物业管理服务创造佳绩。
〔关键词〕物业管理；人力资源管理；刚性管理；柔性管理；刚柔相济
章编号：1008-4096(2009)03-0028-04
物业管理企业也和许多企业一样，要增强竞争力，必须加强管理。人既是管理的主体，又是管理的客体。对人的管理既可以凭借制度约束、纪律监督，直至惩处、强迫等手段进行刚性管理，也可以依靠激励、感召、启发、诱导等方法进行柔性管理。所谓刚性管理是指根据成文的规章制度，依靠组织职权进行的程序化管理，强调组织权威；所谓柔性管理则是指依据组织的共同价值观和文化、精神氛围进行的人性化管理。刚性管理是必要的，没有规矩不成方圆；但仅用刚性管理是不够的。在现代企业里，尤其是作为服务性企业的物业管理企业，其人力资源既有工作在基层一线的普通员工，又有中高级管理层的高素质管理人员与各类专业技术人员，因此，其人力资源管理不仅要有以制度为中心的刚性管理，还必须要有讲究人性、讲究熏陶和感染的柔性管理，以培养每一个员工发自内心的自觉。即强调刚性管理与柔性管理相结合——刚柔相济的人力资源管理。
一、刚性管理与柔性管理的比较
从管理工作的实际效果来看，刚性管理的长处主要有：（1）在刚性管理中，某项规章制度的严格执行，便于协调员工个体之间以及员工与组织之间的关系，易于维持组织正常的工作秩序。（2）刚性管理往往制定了一定的工作标准对员工的工作绩效进行量化，极大方便了考核。主要缺陷有：（1）严格执行某项规章制度势必降低组织活动的灵活性，容易使组织僵化，缺乏活力，适应性不强。同时由于规章制度的不完善，责、权、利不可能完全对等，所以在工作中难免会出现矛盾和冲突。（2）刚性管理往往将员工置于消极被管理的状态，缺乏主动参与管理、参与决策的意识，限制了其积极性与创造性。（3）工作量化的同时也造成了员工的惰性，使员工一味只求完成份内的工作。
柔性管理对应刚性管理，其长处是：（1）柔性管理满足员工的高层次需要，因而能深层次地激发员工的工作动机，增强员工的主人翁责任感，挖掘其潜能，发挥其天赋，做出超常的工作成就。（2）柔性管理有利于组织内部形成集体主义和相互协作的精神，有利于对种种失范现象形成一种“防患未然”的机制。当然，柔性管理也有其局限性：（1）柔性管理缺乏严格的工作职责分工，容易形成冲突。（2）柔性管理缺乏明确的工作标准，工作绩效不易考核、评估，等等。
综上所述，刚性管理与柔性管理各有优缺点，刚性管理在管理活动中对提高产量、提高工作效率、提高管理成效等方面有其不可替代的优势作用，在倡导柔性管理的今天，仍不可否定或排斥刚性管理。但要使刚性管理在实践中发挥更好的积极作用，必须针对不同的组织特点、不同的工作性质、不同的发展阶段，艺术地把握好刚性的度，与柔性管理结合，使组织处于最佳运行状态。在实际工作中两者是相互影响、相互渗透的。刚性管理是管理工作的前提和基础，完全没有规章制度约束的企业必然是无序的、混乱的，缺乏一定的柔性管理，刚性管理亦难以深入，二者的有机结合才是高效益管理的源泉。
二、物业管理企业人力资源现状
（一）物业管理的相关基础理论
国务院颁布的《物业管理条例》定义：“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境和秩序的活动。”可见物业管理是以合同的方式，通过对物业及其设施设备的管理来为业主和使用人服务的。管理的客体是物业，服务的对象是业主及使用人，寓管理于服务之中，在管理中服务，服务性是物业管理的本质。
物业管理作为集管理、服务、经营于一体，与房地产开发相配套的综合性企业管理，不仅与传统的行政福利型的房管有着本质的区别，而且具有覆盖面广、服务性强、专业性强、业主主导、物业管理与社区管理相结合的特点。1.覆盖面广，是指物业管理自20世纪80年代从香港、国外传播到国内，由深圳逐步发展到全国各省市，从地域上看，管理面广；从管理对象上看，包括居住物业、商业物业、工业物业和其他特种物业等各种物业类型的管理服务，范围比较宽；从服务对象上看，由于各种物业归属于不同的业主或由各种各样的使用人使用，其服务的对象各不相同，十分广泛。2.服务性强，正如前文所述，物业管理属于服务性行业，服务是物业管理的根本属性。为突出强调其服务性，《物业管理条例》中把物业管理委托合同称为《物业服务合同》，物业管理企业必须按照《物业服务合同》为业主、使用人提供服务。物业管理企业只有根据业主的委托、要求，不断创新管理、创新服务办法、改进服务态度、提高服务质量、扩大服务范围、开拓服务项目，为业主提供高效、优质、周到的管理服务，才能具有无限的生命力，才能永远立于不败之地，才能不断得到新发展。3.业主主导，业主是物业的主人，在物业管理中始终处于主导地位。从制度上看，国家立法和行政管理都有明确的法规和措施来保障业主的权益。如《物业管理条例》规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会”，“代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”，业主“参加业主大会会议，行使投票权”，“选举业主委员会委员，并享有被选举权”。这就从制度上保证了业主能够自治管理物业，在管理中起主导作用，占据主要地位。在实践中，业主委员会执行业主大会的决议，通过招标方式选聘物业管理企业，按照《物业服务合同》监督物业管理企业的管理服务工作。只有物业管理企业的服务被业主接受，让业主满意，企业才有生命力，才能取得合法收入，得到良好的效益。4.专业性强是指物业管理企业接受业主委托后，按照物业服务合同的约定，采用先进的维修养护技术和方法，对建筑物与物业管理区域内的环境卫生、安全保卫、道路养护实施专业化的管理，为业主及使用人提供全方位高效、优质、经济的服务，涉及物业管理、建筑工程、电气设备、给排水、暖通、自动化、通讯、保安、保洁、绿化等多种专业领域，需要多方面的专业人才、各种专业的工具设备、健全科学规范的管理制度、先进的管理方法与专业的维修养护技术等。专业化是业主与物业管理企业共同的希望与需求，是物业管理的发展方向之一。5.物业管理与社区管理相结合，社区管理一般是由政府的基层单位街道办事处和社区内的居民委员会承担的，主要工作包括组织管理社区的妇幼保健、计划生育、青少年教育、治安保卫、民事调解、社会福利、老龄工作等；物业管理服务项目众多，内容丰富，从最基本的物业维修、养护到物业管理区域的环境管理，都应与社区管理紧密结合，共建文明和谐的生活工作环境。
（二）物业管理企业对人力资源的需求及现状
物业管理服务的特殊性决定了物业管理企业对人力资源的需求。物业管理地域范围的覆盖面广，决定物业管理对人才的需求量巨大；物业管理的服务性强，决定物业管理需要人才的思想素质、职业道德素质、服务的专业素质达到一个较高的水平；物业管理专业性强的特点尤其是物业管理未来发展趋势（物业管理的规模化发展，物业管理的信息化、智能化，物业管理专项业务的外包），决定物业管理亟需高素质专业技术人才。
而物业管理企业人力资源目前状况却是：（1）人力资源类型多样。一方面，从业人员学历层次多样，有研究生、本科生、大专生、高中生学历，还有初中生学历，甚至没有学历的。另一方面，从业人员来源多样，既有大中专院校的毕业生，又有来自城市企事业单位下岗分流人员、部队退伍军人及农村剩余劳动力。（2）人力资源素质不一，专业化水平差，真正学习物业管理专业或相关技术专业的人员比例偏低。据相关部门不完全统计，其中大专以上学历占20％左右，80％是高中以下学历。（3）人力资源流动性大，缺乏稳定性。由于本行业是微利行业，绝大部分企业没有形成规模经营、规模效益，创新能力较差，因此，员工的薪酬待遇低、社会地位低，加之多数人认为物业管理行业是低技术、劳动密集型行业，保安、清洁、绿化、维修等工作不需要高素质人才，缺乏对人才的吸引力。
目前管理的状况是：忽视人力资源规划的价值，缺乏有效的人才结构和企业招聘、录用、培训与开发等环节的计划。而事实上许多企业（不仅是中小企业，包括部分大型企业）缺乏人力资源规划意识，有的企业组织结构设置不科学，如把人力资源部随分公司设立而转移到分公司，却兼顾整个公司的人力资源管理，力不从心；有的企业人力资源部设置有名无实，形同虚设；有的企业因为人才流动大，只用人，不培训；也有的企业只顾扩张市场，不注重人才储备，人员培训与管理跟不上企业发展步伐。其次，缺乏一套与现代市场经济相适应的系统完善的绩效考评机制。科学、合理的绩效考评能有效地激发员工的工作潜能，提升他们的进取心，满足员工更高层次的精神需求。事实上多数物业管理企业没有形成一套成熟完善的绩效考评系统，甚至根本不重视。有的用定性考核代替定量考核，有的用主管意志代替科学合理的考评，有的考核惩罚多于奖赏，约束多于激励。既谈不上“以人为本”，更难以激发、调动员工的积极性与创造性。
三、物业管理企业人力资源刚柔相济管理体系的建设
针对物业管理行业的特点、物业管理企业人力资源及其管理的状况，结合人力资源刚性管理与柔性管理的各自特点、优势，物业管理企业人力资源管理应将刚性管理与柔性管理有机结合，在实际工作中各取所长，以刚性管理作为管理工作的前提和基础，建立相对完善的规章制度，使企业经营管理组织严密，协调有序发展；以柔性管理为主导，按照马斯洛的人的需求层次理论，针对不同类型、不同素质员工的特点需求，坚持以人为本的人性化管理。二者有机结合，相互影响、相互渗透，发挥各自优势，从而实现企业的高效益管理。
（一）以刚性管理为基础：健全制度、严密组织。没有健全的制度，从事物业管理的人员就没有行动的依据，也就无法实现企业的目标；有了健全的制度规范，既可以协调员工与员工、员工与企业之间的关系，维持企业正常的工作秩序，限制不良行为，又可以明确岗位职责，使权责分明、赏罚得当；通过工作的标准化与量化进行企业的绩效考核，从而提高服务质量，提高管理效率；还可以将企业的经营管理理念贯穿到制度、纪律与行为规范之中，让企业的价值观念、经营理念在企业中形成共识，变成员工的自觉行为。
1.建立健全物业管理规章制度，使企业协调有序地运作、发展
第一，建立健全物业管理企业内部行政管理方面的管理制度，如劳动人事管理制度、设备物质管理制度、组织管理制度、决策与领导制度、财务管理制度及后勤服务制度等。
第二，建立健全物业管理服务方面的管理制度，要视服务内容、范围而定。主要有物业产权产籍档案管理制度、物业交接验收制度、物业维修保养制度、装修者道德规范与行业准则、管理费收取标准与管理方法、环境卫生管理条例和环境绿化管理办法、保安管理办法、小区车辆管理办法、从业人员岗位标准与操作规范、信访走访制度及住户须知等内容。
第三，建立健全物业管理公司内部经济责任制。这是指按照职、责、权、利相结合的原则，把完成企业目标的经济责任，层层分解到各职能部门、班组和个人的一种综合性企业管理制度。是由“标准、考核、奖惩”组成三位一体的内容体系，以领导层、职能层、作业层和岗位个人经济责任制四者组成的内部经济责任制层次体系。在管理实践中，广泛听取业主和使用人的意见，学习先进物业管理企业的经验，循序渐进，修改调整，使制度不断完善，让物业管理企业协调有序地运作、发展。
2.建立严密的组织，确保物业管理企业规章制度的贯彻落实
物业管理企业通过制定严格的物业管理规章制度，明确岗位职责，从领导到基层员工都有详细而明确的工作分工，每个人都有具体的职责，从而形成一个严密的职务结构链。每位员工充当一个角色，在严密的结构中完成既定的工作，从而确保各项活动协调一致，企业总目标得以高效实现。
3.规章制度与企业文化协调一致
企业文化是企业领导者倡导、上下共同遵守的文化传统和不断革新的一套行为方式，它体现为企业价值观、经营理念和行为规范，渗透于企业的各个领域和全部时空。企业的规章制度要完整地体现企业文化，使企业的价值观念、经营理念制度化，渗透在企业的管理制度和员工的岗位职责、行为规范之中，使员工将企业文化从认识、认同到变成自觉行为，与企业形成共识，上下一致。如：物业管理企业要坚持“以人为本”的管理，在企业的规章制度中就应将企业依靠人、尊重人、发展人的思想制度化；物业管理企业倡导“业主至上，服务第一”的理念，在企业的规章制度中就必须充分体现这一理念，从企业经营管理方针、管理办法、岗位职责、行为准则，到员工的服务态度、言谈举止，处处把业主的利益放在第一位，把为业主提供最优秀、最满意的服务作为企业每个人的工作准则与追求，体现在制度中，落实在行动上。
（二）以柔性管理为主导：坚持以人为本的柔性管理。严格的制度、严密的组织所体现的刚性管理为企业经营发展奠定了良好的组织与制度基础，在人类已从工业时代迈入知识经济时代的今天，物业管理企业在建立健全各项规章制度的同时，只有坚持“以人为本”的人性化管理，充分尊重人，依靠人，发展人，顺应人性、尊重人格、理解人心，这样才能留得住人，使企业的人才队伍稳定，使人的潜力得到充分发挥。
1.依靠人
所谓依靠人是指把人视为组织中最重要的资源，承认人在组织中的主体地位和主导作用。物业管理企业中员工是企业的主体，在人力资源管理中应倡导“人的价值高于一切”的人才价值观念，从人力资源的规划、招聘、培训、储备到录用、晋升及职业生涯策划，在实践中塑造以尊重人、关心人、信任人、培养人为核心的组织文化，为员工营造一个平等、民主、开放的工作环境，使人工作其中并尽享工作的乐趣，将企业的管理理念、发展战略与员工个人的价值取向及发展目标相统一，充分发挥其主人翁的积极性和主动性。
第一，建立科学的人力资源规划体系，优化人力资源配置。人力资源规划的过程包括人力资源预测、人力资源目标的设定和战略规划、人力资源规划的执行与效果评价。物业管理企业有效的人力资源规划能提高企业的竞争力。物业管理是一个人力资源层次多样、劳动力输出与智力输出兼备的服务性行业，因此，物业管理的人力资源规划应针对本行业人才不稳、流动较大的特点，针对不同层次、素质类型的人力资源制定规划方案。首先要设立职责明确、人员配置科学合理的人力资源管理部门，并制定有效的人才结构和企业招聘、录用、培训与开发等环节的计划，注重人才储备，制定人才储备计划等。
第二，建立科学完善的招聘管理系统，吸纳专业人才，优化人才结构。建立科学完善的招聘管理系统，可以为物业管理企业不断补充新生力量，减少人员流动带来的损失，提高物业管理企业在市场上的竞争力。根据物业管理企业人力资源层次素质多样、智力输出与劳动力输出兼备的特点，在招聘时必须根据岗位的不同、需要的不同，采取相应的招聘策略与手段，增强企业吸引力，通过各种渠道，吸纳不同层次、不同专业的优秀人才，优化企业人才结构，提升企业的服务水平、服务质量，真正让广大业主满意。
第三，有计划地进行人力资源储备，实现人力资源的可持续发展。走规模化、集约化发展之路是物业管理企业发展的必由之路，是未来的发展方向。保有适量的人才储备，使人才培养与企业的发展速度、规模相匹配，是物业管理企业长期发展的先决条件之一。因此，有远见的企业应有计划地进行人才储备。人才储备一般采取自主培养和引进人才两种方式，二者可以相互结合，互相补充。一方面，引进各层次的人才，尤其是高校毕业生，发挥他们观念新、知识新、思想方法新等优势，给企业带来生机活力，同时安排专人帮带，使他们在1—2年内成才，适应并满足企业规模扩展的需要；另一方面，在企业内自主培养，作为物业管理处主任或物业管理项目经理，应具备管理能力、组织能力、沟通协调能力、应变能力等综合能力与素质，在工作实践注重培养一批有实力、有潜力、素质较高的人才，培养锻炼他们的综合能力与素质，使他们具备独挡一面的能力，适应企业发展需要，随时充实到新的更高的岗位。
2.尊重人
所谓尊重人，是指尊重员工的独立人格、做人的尊严和应有的权利。按照马斯洛的需求理论，人除了生理、安全、社交的需求，还有尊重的需求。无论是普通员工还是中高层管理型员工，都同样需要尊重，对于有知识、有思想、有见解的高素质管理型员工，尊重其独立人格与权利显得尤其重要。
第一，构建企业文化，增强企业的向心力。物业管理作为服务性企业，只有让业主满意，企业才有生命力，才能发展，才有良好的效益。而只有企业让员工满意，员工才能心情舒畅地为业主提供优质的满意的服务。因此，万科公司提出“先有满意的员工，后有满意的顾客”的企业文化，打造了低流动率的高素质的骨干员工队伍。一方面，企业要制订员工合理的工资、奖金、福利等薪酬制度，尽力满足员工最基本的生存与生活需求，使员工的基本需求层次与实际满足程度相适应，使员工有安全感；另一方面，要关心员工的心理需求，即由工作性质、工作表现和工作环境等因素共同创造出来的情绪上的满足感。企业可以通过增加工作的趣味性，提高工作的价值，创造良好的团队气氛；通过创造员工与业主沟通的机会，增进了解，加深感情，提高员工工作的快乐感受；同时，也要精心安排内部员工活动，如定期评选“服务之星”，组织集体旅游，开展各种文体活动，给员工送上生日祝福，给节日值班的员工送去充满温馨的饺子或与值班员工一起过节，等等。让员工感到家的温暖、感到受尊重、受重视的快乐与满足感，从而增强对企业的认同感、归属感，树立主人翁意识，增强企业的向心力、凝聚力。
第二，建立客观公正的绩效考评系统。所谓绩效考评就是对日常工作中的人及其工作状况，从德勤能绩体等方面，进行观察、记录、分析和评价，以促进企业整体工作绩效的改善与提升的制度、程序和方法。考核中，既要有严格的考核制度、严密的组织程序，又能根据具体情况进行具体分析，具有灵活性；既有定量的考核，又有定性的考核；既有日常动态考核，又有阶段性的总评考核。既全面、客观、公正，又不失灵活性，提高考评的可靠性与有效性，并在工作实践中不断完善，真正建立起符合物业管理企业需要的绩效考评体系，让考核真正发挥激励人、鼓舞人、促进人的作用，真正做到奖优罚劣、彰显正气，增强企业的凝聚力、对人才的吸引力。
3.发展人
发展人是以人为管理思想的核心，人的自由而全面的发展是人本管理所要达到的终极目标，而教育培训则是发展人的最有效的途径。人的最高层次的需求就是自我价值的实现，物业管理企业通过对员工的教育培训，既可以提高企业员工整体素质，又可以帮助员工实现自身的理想、价值，使企业目标与员工个人理想追求有机结合、完美统一，将形成一种巨大的合力，推动企业迅速发展。
第一，加强企业内部岗位培训，提高员工整体素质。没有高素质的员工，就没有高质量的服务；没有高质量的服务，就没有较高的业主满意率，就没有企业的高效益。岗位培训不仅能减少人员流动所带来的不利影响，提升员工素质，提高服务技能、服务水平，确保新进人员迅速适应岗位需求，保证服务质量，而且通过培训搭建了一个良好的沟通平台，使上下级之间、同级之间，围绕工作要求和目标，充分互动、交流，对企业价值观念、企业经营理念形成共识，增强员工对企业的认同感、归属感，使企业与员工形成合力。针对物业管理人力资源的特点，培训应分层次进行：即高层管理人员关于企业战略管理、企业经营、创新意识等高层次、高增值的培训，中层管理人员关于物业管理政策与实务、服务礼仪、业主沟通、房屋工程等方面知识的培训，基层操作人员保安保洁等方面岗位技能、服务礼仪和职业道德的培训。同时建立全员培训体系，将企业介绍、企业文化、人事制度、劳动纪律等共性内容交给专业的培训部门完成，而具体的岗位技术、技能培训，由各岗位来完成，通过建立岗位培训责任制，将培训目标与责任分解落实到各个岗位，由各岗位具备一定知识、技能、经验，能够承担某一培训任务的企业员工或部门主管担任培训师，并建立内部培训师考核机制、激励机制，以调动并增强员工参与培训的积极性、主动性，促进其自我价值的实现。
第二，抓好学历教育，着眼于当前与未来。物业管理企业工作岗位的多样性、多层次性，决定了人力资源的多层次性，物业管理未来的专业化、智能化、信息化、规模化的发展趋势，决定了人才的专业化与高素质。抓好学历教育，既是着眼于当前，提高企业员工的整体素质与人才专业化程度，更是着眼于未来的发展需求。可以通过两种方式：一是按岗位特点适当提高各类人才招聘录用的门槛；二是制定政策，鼓励、倡导在职员工参加专业对路的学历教育，以提高学历层次，从而提高员工的专业素质、水平。
第三，规范行业上岗培训与资格认证制度，走市场化、国际化之路。我国物业管理从业人员的上岗培训与资格认证制度目前还不够完善，不够规范，甚至很多时候认证工作流于形式，非常不利于人才的培养、提高、发展，更有碍物业管理企业、行业的发展。因此，学习借鉴其他行业的以及国际上的优秀、先进的经验、做法，尽快使物业管理行业的上岗培训与认证制度规范化、国际化已经是当务之急。
综上所述，在知识经济时代，在物业管理实践中，我们倡导“以人为本”的柔性化管理，并不是不要制度，而是要将“以人为本”制度化，体现在企业人力资源管理的招聘、培训、晋升、薪酬、奖励及日常行为规范等各个环节、各个方面，既有严格的制度、严密的组织来协调各种工作关系，明确各自职责，又能充分发展员工的主动性与创造性，让员工们以主人翁的姿态投身于物业管理服务之中，满腔热情地为业主提供最优质的服务。这是物业管理人力资源管理所追求的理想境界，是未来的发展方向。
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(责任编辑：杨 放)
业主建筑工程管理论文范文第6篇
一、 为加强“中建文化城二期”单元装饰装修活动的管理，维护“中建文化城二期”业主的公共利益，保障业主在装修过程中的合法权益，明确业主、装修单位、物业公司三方的权利与义务，特制定本守则。
二、 本守则依据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《山东省建筑装修装饰管理办法》及其它相关的法律、法规制定。
三、 物业公司依据相关法律、法规及合同文件，有权对“中建文化城二期”内所有家居装修活动进行监督管理并对违规者进行劝阻或处理。
一、技术指南
现场施工管理人员严格执行《住宅装饰装修工程施工规范》中的强制性条文及相关规定：
一、 土建：
1.楼板最大承载能力约为 200kg /平方米，请勿以任何方式锯断或切割地 板、墙体的钢筋，破坏承重结构。
2. 请勿在单元以外公共区域进行任何改造或装修工作; 3. 请勿在承重墙、抗震墙上开洞;请勿任意增加楼板负载;
4.请勿任意填充、加厚阳台，请勿改变外护栏颜色，请勿加装室外围栏、阳光棚。
5. 请勿在外墙任意打孔，随意剔、凿楼板、顶板; 6. 请勿改变建筑外立面;
7.请勿改动公共区域及公用设施设备，涉及建筑主体和承重结构变动的装饰工程项目，应经原设计单位书面同意，并由原设计单位提出改动方案;
8.因隔断墙具有配重作用，故请勿拆除连接阳台的墙体;
二、 供电：室内电源为 220 V，请勿改动配电箱功能。
三、 防水：
1.卫生间、厨房及有地漏的阳台已完成防水工程，如需改装地面应按规范进行防水处理，并于装修验收前进行闭水试验并进行验收，业主自行改动的卫生间厨房及阳台因防水问题造成的损失由业主自行承担。
2.请勿将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间;
四、安装
1.请勿使用自制用电设备、设施;
2.请勿改装单元入户门或加装防盗门; 3.请勿在阳台及门窗外部安装固定防盗网;
4.为日后维修方便起见，请在封闭的部位(包括但不限于浴缸、阀门、燃气表)留有检查口。
五、弱电：装修用电请勿超过额定负荷。强电的开关插座、配电盘请勿改变层设位置，以免引起系统故障。弱电系统由于技术要求高，专业性强，不允许线路中出现接头，且改动后需要重新进行系统调试，故装修单位请勿改动。如确需改动，需报物业客服中心联系原专业施工单位进行，但具体费用需由业主与对方商谈支付。同时需由业主出具相关责任的承诺书。
六、水暖系统：请勿改变暖气位置和数量，以免影响整体供暖效果。凡私自拆卸、改装暖气片的业主，暖气厂家不予质保。
七、燃气系统：严禁私自改动燃气管道，燃气管线，燃气阀门应明露，严禁封包;若要改动，须自行报燃气公司审批并请燃气公司专业人员进行施工。
二、施工管理
一、 装修单位进入施工现场前，业主应敦促装修单位人员详细学习、了解《家庭居室装饰装修守则》中的有关规定，并教育所属管理人员及施工人员(以下简称装修人员)进场后应认真遵照执行。
二、 装修单位开始施工后，应接受物管部、客服部的日常检查监督。出现违规行为后接受处理，有严重违章情节的应暂停施工。因违章而停工给业主带来的损失由装修单位承担。
三、 装修单位和个人在装修期间，如损毁其他业主或居住区公共区域内的设备、设施，则需由装修单位负责修复、更新，直到物业公司或受损业主满意为止。物业公司保留修复、更新的权利，有关费用由装修单位承担。
四、 涉及消防安全事项，装修现场负责人即为消防安全监督员。
三、成品保护
1. 所有装修施工单位对所有公共区域、公共设备设施均负有成品保护的责任和义务，若有损坏应照价赔偿或修复;
2. 请勿堵塞、破坏上下水管及厨卫各类设备表具及其预留口，临时封堵预留口应避免堵塞和损坏;
3. 请勿损坏其他业主或室外公共设备设施，包括但不限于：外墙、道路、绿化等，如发生损坏，物业管理单位有权责令装修单位或装修单元的业主予以修复或经济赔偿。
四、 文明施工
1. 严格按《装饰装修管理守则》中规定施工作业时间执行;
集中装修期间(自单元入伙之日起90日内)装修时间08：00-18：00，全天可进行噪音施工。集中装修期后施工时间为9：00—12：00;14：00-18：00;(周
六、周日和节假日请勿施工)其他时间请勿进行施工。 2. 合理安排施工材料入场(运料走指定通道)，入场后应摆放整齐，水泥、腻子、墙地砖、木地板等数量较多材料应分别码放在不同房间避免集中荷载对楼板的结构造成损伤;
3. 易燃易爆物品应随用随入场，并配消防器材，与其他材料分开放置; 4. 请勿无故在已入住业主门前停留、大声喧哗、窥视，否则物管部将对其提出警告或清离现场;
5. 公共区域请勿堆放施工垃圾、施工用料及装修垃圾，保持楼梯间整洁、畅通。集中装修期清运施工垃圾时间为：21：00-24：00，垃圾须袋装封口，请勿遗洒，清运到指定垃圾站。 6. 装修期间不得留宿。
7. 业主装修运送物料及家具乘坐电梯时，不得将超长，超重物品强行放入轿厢内，以免超过电梯额定乘载量，发生事故或造成电梯故障停梯。
房号： 业主签名
山东昕庭物业有限公司