土地开发流程图范文第1篇
一、建设工程选址意见书及拨地钉桩成果
·由市土地整理储备中心(或区分中心)办理。
二、开发用地的取得(土地整理储备部门)
·由建设单位向储备中心提交竞买申请，获得竞买资格后提交报价单。 ·成交确认后20个工作日内分别与土地一级开发单位和市国土局签订《土地补偿协议》及《××市国有土地使用权出让合同》，并交纳土地开发补偿费、土地使用权出让金、契税。
·缴纳土地使用权出让金：在60日内，到土地出让合同经办人开单，然后到大厅领取缴费单，由财务转帐到国土局帐户。后拿缴费单回大厅换取正式*。
·7个工作日内向土地一级开发单位缴纳全部土地开发补偿费。 ·180日内支付全部政府土地收益金。第61日起至180日止还须按月息0.2%的比例支付未付的政府收益金的资金占用费。
·在办理土地证之前交清契税即可。契税税率为3%，税基为土地出让金与补偿费之和。
·土地储备中心收取一定的挂牌服务费和评估费。
三、立项(先到区发改委)
·由设计单位对项目地块做出规划方案，由建设单位向区发改委提交立项申请。
1、立项申请(加盖立项单位及被占地单位或开发区公章);
2、项目申请报告书(按国家标准格式编写，由甲级资质的咨询服务机构编写);
3、项目占地位置平面四至图;
土地开发流程图范文第2篇
安防资质等级划分
安防资质分为一级资质、二级资质、三级资质和未定级别，有的省份没有未定级别。其中未定级别为最低级别，企业资质评定实行逐级晋升原则。所以，新公司需要从未定级或三级开始申请
安防资质怎么办理
安防资质怎么办理?安防工程是安全防御工程的简称，安防工程企业资质是企业按照国家安防资质评定中心，依据安防工程企业资质的评定标准，由国家安防审核工程造价员审核通过，企业符合进行安全防御工
程的证明，是企业从事项目工程的通行证。安防资质怎么办理?以下是申办的条件内容：
一、安防资质申办条件
(一)安防资质基本条件：
1、有固定的办公及营业地点;
2、有工商营业执照;
3、有相应系统管理经验的管理人员和技术人员;
4、有设计、施工、调试及维修设备;
5、备完善的技防系统管理规章制度和系统维护、维修服务措施;
6、有完备的培训资料及培训制度;
7、无违法、违规经营行为。
(二)安防资质等级条件
1、一级资格条件
(1) 最近三年内竣工技防系统总额1200万元(含)以上;
(2) 企业经理有四年(含)以上技防系统管理经验;
(3) 高级工程师4人、工程师8人、其他技术人员6人;
(4) 持技防系统从业资格证人员15人(含)以上;
(5) 注册资金人民币200万元(含)以上。
2、二级资格条件
(1) 最近三年内竣工技防系统总额600万元(含)以上;
(2) 企业经理有三年(含)以上技防系统管理经验;
(3) 高级工程师2人、工程师4人、其他技术人员4人;
(4) 持技防系统从业资格证人员10人(含)以上;
(5) 注册资金人民币100万元(含)以上。
3、三级资格条件
(1) 最近三年内竣工技防系统总额300万元(含)以上;
(2) 企业经理有两年(含)以上技防系统管理经验;
(3) 高级工程师1人、工程师2人、其他技术人员2人;
(4) 持技防系统从业资格证人员5人(含)以上;
(5) 注册资金人民币50万元(含)以上。
4、未定级资格条件
(1) 企业经理有两年(含)以上技防系统管理经验;
(2) 工程师3人、其他技术人员2人;
(3) 持技防系统从业资格证人员5人(含)以上;
(4) 注册资金人民币25万元(含)以上。
二、安防资质办理流程办资质找南京润利。
1、《江苏省安全技术防范系统设计、施工、维修资格证申请表》(一式二份)
2、书面申请报告;
;
3、工商营业执照复印件;
4、单位简介;
5、营业场所房产证明(或租赁协议)复印件;
6、管理人员和技术人员的技防系统从业资格证书、学历证书、职称证书、身份證、劳动合同复印件;
7、主要系统设备、检验仪器明细表;
8、系统质量管理制度;
9、系统维护与维修保养服务措施;
10、技防系统业绩报告(含合同、系统决算清单、验收报告)复印件。
土地开发流程图范文第3篇
房产估价师：中国房地产开发策划流程设计
中国房地产开发策划流程设计
古语有云：授人鱼，不如授之以渔。这句话我们并不陌生，授人以鱼只救一时之急，授人以渔则解一生之需。欲得鱼，不如得渔。
但现今世人却狂热地沉迷于对鱼的追逐之中，忽略了根本。房地产策划亦如是。本书跳出只授人以鱼的迷惑，以全新的手法，
从房地产项目的开发流程入手，分别从可行性研究、市场调研、前期策划、营销策划、销售组织、营销执行等六个阶段结合大量详实经
典的案例分解房地产项目的开发设计流程，为读者提供房地产开发策划流程设计的每个阶段的操作范本。
第一阶段 可行性研究/
2可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。/
一、房地产开发可行性研究的内容/
4二、房地产开发可行性研究的工作阶段/
4三、房地产开发可行性研究步骤/
5四、可行性研究报告基本框架图/
5范例01 哈市某项目可行性研究报告/7
1、项目的基本情况/8
2、哈尔滨市的概况和宏观经济/10
3、哈尔滨市近年同类开发物业的市场概况/1
34、项目附近同类开发物业的市场状况/19
5、城市规划建设对本项目的影响/27
6、同类物业开发营销典型个案分析/28
7、项目地块开发条件/
328、对规划设计和建筑设计的建议/37
9、关于项目的市场定位问题/39
10、实施进度计划/39
11、投资构成、成本分析/
4212、可行性研究财务数据的预测和选定/
5413、项目财务收益分析/56
范例0
2、武汉某项目可行性研究报告/76
1、总论/77
2、市场预测/80
3、建设规模与产品方案/86
4、选址方案/89
5、节能节水措施/9
36、环境影响评价/96
7、劳动安全卫生与消防/99
8、组织机构与人力资源配置/10
19、项目实施进度/106
10、投资估算/106
11、融资方案/108
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12、财务评价/11
113、社会评价/11
314、风险分析/11
415、研究结论与建议/117
16、附图、附表/119
第二阶段 市场调研/128
市场调研是一种找出你的潜在顾客和发现他们的需要的过程和技巧。
一、房地产市场调研的主要阶段/130
二、房地产市场调研的主要流程/13
4范例0
1、徐州住宅宏观市场调研报告、/13
51、徐州宏观环境分析/136
2、徐州房地产市场分析/1
43范例0
2、重庆商业地产市场需求调研报告/147
1、项目调研概况/148
2、调研分析/149
3、 综合分析/1
53范例0
3、北京朝阳区高档公寓调研报告/15
51、调研概况/156
2、区域状况分析/156
3、调研分析/158
4、调研结论/17
2范例0
4、福州某项目市场调研报告/17
51、项目概况/176
2、福州市投资环境分析/177
3、福州市房地产市场环境分析/18
14、项目SWOT分析/186
5、市场调研分析结论及建议/187
附录、福州市重点楼盘调研表/188
第三阶段 前期策划/19
4策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。
一、SWOT分析法与DSTP模式/196
二、房地产项目前期策划的一般工作流程/197
范例0
1、上海某别墅项目前期策划案/20
11、上海宏观市场整体情况/20
22、上海别墅市场整体情况/20
43、重点竞争市场研究/21
34、产品基地研究/21
45、竞争分析/21
56、客源分析/2
217、SWOT分析/22
28、产品定位建议/22
39、营销概念构想/22
510、整体开发推广建议/2
3111、关于产品的具体建议/23
3范例0
2、T市老城厢项目策划案/237
一、老城厢与T市城市发展的关系/239
1、T市国民经济和社会发展现状/239
2、T市城市发展规划/2
413、老城厢历史与现状研究/248
4、老城厢与T市总体发展的关系/250
二、区域房地产开发研究/2
541、T市房地产业现状/2
542、T市房地产业发展趋势/256
3、老城厢人口密度研究/257
4、房地产开发容量分析/258
三、项目发展定位/26
31、项目及周边情况分析/26
32、发展定位/27
23、发展策略/27
34、区域战略地位定位/27
45、区域形象定位/279
6、城市功能与产业设置原则/280
7、区域城市功能与产业结构定位/28
2四、项目开发模式及策略/28
51、发展条件及对比分析/28
52、旧城改造开发模式/288
3、老城厢规划建议/290
4、老城厢人口容量分析/29
45、老城厢开发策略/29
5五、经济模型研究/299
1、项目地块地价估算/299
2、项目价差(市场价与成本价)/30
23、项目风险/30
34、小结/30
3六、整体包装及推广策略/30
41、招商引资策略/30
42、整体包装策略/306
3、招商引资模式设计/31
1第四阶段 营销策划/316
营销策划是房地产开发商的智力资源，为房地产市场健康发展指点迷津。
一、项目营销策划总流程/318
二、项目营销策划主要内容/319
三、项目营销计划制定步骤/320
范例0
1、、广州“望景花园”营销策划案/
3211、市场分析/32
22、项目市场定位/328
3、销售策略建议/3
324、宣传策略/33
4范例0
2、、成都“天府名城”营销策划报告/337
1、项目基本概况/338
2、成都房地产市场分析/339
3、“天府名城”项目分析/356
4、目标市场分析/358
5、营销策略/359
6、二次装修方案建议/36
57、营销推广及推介/368
8、首期销售量进度预测/37
49、结论/37
4范例0
3、 “贵阳1号花园”营销策划方案/37
5一、项目市场竞争环境分析 /376
1、区域市场现状与趋势 /376
2、竞争性楼盘点评/388
3、市场消费需求分析/39
24、营销推广环境分析/39
4二、项目竞争力分析/40
31、项目场地及其周边优劣势分析 /40
32、项目SWOT分析 /40
5三、项目营销推广及执行/410
1、项目总体营销目标/410
2、目标市场细分及客户特征/410
3、项目宣传推广策略/41
34、整体宣传、销售具体安排/42
3第五阶段 销售组织/426
一个好的销售计划如果没有好的销售组织安排和指导，没有严格的销售计划追踪和过程监控就不可能得到有效落实。
一、销售团队组织架构图/428
二、销售人员招聘选拔流程图/429
三、销售人员培训体系/430
范例0
1、、青岛某项目销售组织全案设计/43
5一、销售队伍组建及培训/436
1、销售团队的架构及组建方法、人才选拔机制/436
2、市场调研培训 /44
53、销售技巧培训/450
二、销售流程设计/46
51、售楼员工作程序/466
2、售楼员工作方法/467
3、具体销售方法/47
14、售楼文件办理程序/47
4三、管理制度设计/477
1、售楼员基本守则/477
2、销售现场管理/48
1附件：城市商品房预售管理办法/49
3范例0
2、、广州市某开发公司销售人员基础知识培训/49
51、房地产市场与一般商品市场特征比较/496
2、建筑与房地产/496
3、房地产专用术语及建筑基础知识培训/497
第六阶段 营销执行/520
营销执行是建立和保持项目竞争性优势的根本。
一、营销执行流程设计/52
2二、销售现场基本流程设计/52
3三、营销执行各时期业务推广策略设计/52
4四、营销执行的基本要求/526
五、销控管理/527
预热期/529
一、项目预热期内部认购流程图/530
二、项目预热期进行内部认购的必备条件/530
三、内部认购的三种方式及其优缺点/
532范本0
1、 南昌市“时代经典”项目预热期市场推广方案/53
31、背景提示/53
32、工作条件/53
33、时代经典的市场认知/53
44、市场预热推广策略/53
45、时代经典的品牌导语/53
46、市场预热活动方案/53
5范本0
2、 北京“琳琅湖畔”预热期活动方案/538
1、活动策略/538
2、活动时间/538
3、活动地点/538
4、人员邀请/538
5、 活动内容/539
范本0
3、 广州“西茵广场”内部认购销售方案/
5421、内部认购销售培训工作安排/
5422、内部认购/
5423、宣传策略/
5434、销售策略/54
45、工程进度/54
5范本04 南宁某项目售楼部开放期销售活动方案/546
1、方案一：“诚意金”选号/546
2、方案二：开放期内推出购房优惠卡/547
范本0
5、 长沙某项目预热期宣传推广计划/548
1、第一式：攻心术/548
2、第二式：定心术/548
3、第三式：提心术/549
范本0
6、 天津奥园预热期活动方案/550
1、活动目的/550
2、活动部署/550
范本0
7、天津奥园对外开放日活动策划案/5
521、活动目的/5
522、活动部署/5
52范本0
8、常州奥林匹克花园实操表格推荐/556
1、项目意向书/556
2、项目客户来访登记表/557
开盘期/559
一、开盘现场工作流程图/560
二、 卖场分区平面参考图/56
1三、售楼部交易区布局参考图/56
1范本0
1、 芜湖“滨江·繁花园”开盘宣传计划/56
21、媒体/56
22、印刷/56
33、其它/56
3附件：开盘造势建议书/56
4范本0
2、 常州“世纪豪庭”开盘典礼活动方案/56
51、活动基本方案/56
52、会场布置/56
53、外场布置/566
4、具体流程/567
5、配合道具/568
6、其他准备工作/568
7、活动执行要点说明/568
8、活动亮点/569
范本0
3、 上海“时代国际城”开盘活动策划方案/57
11、销售篇/57
12、活动篇/57
33、广告篇/576
附件1：时代国际城开盘庆典工作执行方案/577
附件2：开盘期销售活动组织方案/579
附件3：摇奖活动工作执行方案/580
范本0
4、 昆明“香槟小镇”开盘活动方案/58
11、开盘活动预期目标/58
12、活动安排/58
13、活动流程安排/58
24、活动项目具体安排/58
45、活动配合/58
46、媒体配合/585
附件1：分时段抽取幸运嘉宾活动细则/585
附件2：现场下订客户抽取幸运大奖活动细则/586
土地开发流程图范文第4篇
1. 总纲
目的
主要讲述如何组织开发软件项目，使之更加快速、有效的完成。并分成以下几个阶段进行详细讲述：项目计划阶段、需求分析阶段、软件开发阶段、测试阶段、管理软件开发过程、各参与角色的具体职责描述及对人员的要求。
适用范围
开发周期3周、开发人月2人月的项目，中小型(3-7人)软件项目的开发指南，而大型软件项目使用RUP会更好。
注：周期小于上述范围，使用开发任务需求单进行安排，走任务开发流程。
总体流程
计划阶段-》需求分析阶段-》软件开发阶段-》测试阶段-》完成
2. 项目计划阶段
项目计划草案和风险管理计划作为第一步，当有一个商业机会后，根据公司高层负责制定的初步商业计划书来完成项目的计划草案，确定、分析项目风险并确定其优先级，还要制定风险解决方案。本阶段的目的是确立产品开发的经济理由。
当确定开发之后则制定软件开发计划、人员组织结构定义及配备、过程控制计划。
(1)项目计划草案
项目计划草案应包括产品简介、产品目标及功能说明、开发所需的资源、开发时间和里程碑。
(2)风险管理计划
也就是把有可能出错或现在还不能确定的东西列出来，并制定出相应的解决方案。风险发现得越早对项目越有利。
(3) 软件开发计划
软件开发计划的目的是收集控制项目时所需的所有信息，项目经理根据项目计划来安排资源需求并根据时间表跟踪项目进度。项目团队成员根据项目计划以了解他们的工作任务、工作时间以及他们所依赖的其他活动。
可将计划分成总体计划和详细计划，总体计划中每个任务为一个里程碑，详细计划中必须将任务落实到个人。
软件开发计划还应包括产品的应收标准及应收任务(包括确定需要制订的测试用例)。
(4)人员组织结构定义及资源计划
常见的人员组织结构有垂直方案、水平方案、混合方案。垂直方案中每个成员充当多重角色。水平方案中每个成员充当一到两个角色。混合方案则包括了经验丰富的人员与新手相互融合。具体选择根据人员实际技能情况进行选择。
适用范围：开发人月大于5人月、周期超过2个月、投入人员4人以上的项目必须编写计划，低于范围的则可省略或者简化
(5) 过程控制计划
过程控制计划的目的是收集项目计划正常执行所需的所有信息，用来指导项目进度的监控、计划的调整，确保项目按时完成。
适用范围：开发人月大于5人月、周期超过2个月、投入人员4人以上的项目必须编写计划 低于范围的则可省略或者简化
3. 需求分析阶段
需求分析阶段的目的是在系统工作方面与用户达成一致。
(1)软件需求规约
详细说明系统将要实现的所有功能。
参考文档：
(2) 用户界面原型
可以有三种表示方法：图纸(在纸上)、位图(绘图工具)、可执行文件(交互式)。
参考文档：
4. 软件开发阶段
本阶段从物理上实现目标系统。采用了面向对象方法。
(1)软件架构
说明软件的组织结构、部署结构及运行环境。
(2)类设计
定义类之间的关联和类的属性、方法。
(3)数据库设计
定义数据库表之间的关联和各个表的字段。
(4)编码和单元测试
按照设计文档进行编码，每完成一个模块应进行单元测试。
(5)集成系统
按软件组织结构的要求将各个子系统组合起来。
四、测试阶段
测试的目的是在发布之前找出程序的错误。包括：核实每个模块是否正常运行(参考设计文档)、核实需求是否被正确实施(参考需求文档)。
(1)测试计划
收集和组织测试信息，为测试工作提供指导。
(2)测试数据
尽量使用真实数据。
(3) 测试报告
记录测试结果，详细描述问题，提出解决办法。
(4)帮助文件和用户操作手册
五、 管理软件开发过程
有以下几方面地工作：
(1)组织会议
讨论会议、总结会议等。
(2)评审程序
对各个阶段的工作结果进行审核。
(3)协调人员
(4) 配置管理
使用一些配置管理工具进行开发文档管理，如：Visual Sourcesafe，Teamsouce等
六、 各参与角色的具体职责描述及对人员的要求
(1) 项目经理
职责：
1、制定产品的目标。
2、制定各个工作的详细任务表，跟踪这些任务的执行情况，进行控制。
3、组织会议对程序进行评审。
4、综合具体情况，对各种不同方案进行取舍并做出决定。
5、协调各项目参与人员之间的关系。
人员要求：
对产品有激情，具有领导才能。
对问题能正确而迅速地做出确定。
能充分利用各种渠道和方法来解决问题。
能跟踪任务，有很好地日程观念。
能在压力下工作。
(2)系统分析员
职责：
1、了解用户需求，写出《软件需求规约》。
2、建立用户界面原型。
人员要求：担任系统分析员的人员应该善于协调，并且具有良好的沟通技巧。担任此角色的人员中必须要有具备业务和技术领域知识的人才。
(3)设计员
职责：
1、定义类的方法和属性以及各个类之间的关联，画出类图。
2、进行数据库设计。
人员要求：掌握面向对象分析与设计技术，统一建模语言(UML)。
(4)程序员
职责：按项目的要求进行编码和单元测试。
人员要求：良好的编程技能和测试技术。
(5)测试员
职责： 执行测试，描述测试结果，提出问题解决方案。
人员要求：了解被测试的系统，具备诊断和解决问题的技能，编程技能
土地开发流程图范文第5篇
土地收储流程
1.管委会及有关部门确定收储土地，通知我中心实施收储。
2.我中心报请管委会批准后委托相关测绘单位对拟收储地块实施地籍测绘工作并出具地籍测绘报告(如测绘费用超过限额，则需通过政府采购程序选取测绘单位进行地籍测绘工作)。
3.我中心持地籍测绘报告向新区土地发展中心申请拟收储地块的土地收储计划，新区土地发展中心审批后将土地收储计划上报新区规国局，土地收储计划经新区规国局审核后上报至新区人民政府，最终由新区人民政府下发土地收储计划批复文件。
4.同时，我中心依据土地收储相关规定委托评估公司，由评估公司按照不动产权证书规定的土地用途、地上建筑物状况、土地现状利用条件等对拟收储地块进行土地和房产价格评估并出具评估报告。根据评估结果，我中心与产权人协商确认土地收储方案，包括土地收储补偿金额、付款方式、交地方式等。
5.我中心和产权人就收储事宜达成初步意见后，将拟收储地块的土地收储方案上报管委会并取得管委会批准。我中心依据管委会批文与产权人签订土地收储补偿协议。
6.根据土地收储补偿协议条款，我中心向开发区财政局相应科室请款(需提供管委会批文、土地收储补偿协议、产权人提供的收储补偿款免税代开发票等)并向产权人付款。
7.产权人向土地行政管理部门申请办理土地注销手续，土地注销后我中心向土地行政管理部门申请办理拟收储地块的产权登记手续(所需材料包括管委会批复、土地收储计划批复、地籍调查材料、产权人提供的免税代开发票等)。
土地开发流程图范文第6篇
也许您已经注意到了，2016年5月房地产营改增后，地税局征税重点逐渐转移到了土地增值税和个人所得税上。据我所熟悉的房地产企业反馈，他们各地的项目陆陆续续的收到了主管税务机关下达的土地增值税清算通知书。
财务小伙伴们就开始困惑了，收到税务局的清算通知，就必须要清算土地增值税吗?
还是让我们通过一个案例来解开大家的疑惑吧。
一、举例说明
假定神州九鼎房地产(北京)公司开发了九鼎花园住宅项目，2016年10月取得预售许可证。由于九鼎花园项目处于京城黄金地段，一开盘就热销。
2017年3月，主管税务机关给这个该项目公司下发了土地增值税清算通知书。
企业接到通知后，财务负责人就非常着急。原因是，该项目尽管销售进度已达到95%，但是工程进度只有76%，如果此时进行清算则存在两个问题：
1. 销售进度与工程开发进度严重不匹配，工程进度远远落后于销售进度;
2. 发票取得困难：根据房地产项目开发的特点，前期预付开发成本或开发费用在这个时间节点上很难立刻取得正规发票。
如果在这种情况下进行清算，一定会存在土地增值税严重超交的情况。
也许很多财务小伙伴会想到二次清算。
二、开发项目是否可以二次清算 1.在国家的土地增值税文件中没有二次清算明确的规定。
2.在各地地方税务局土地增值税文件中，只有少数几个省份地税局允许进行土地增值税二次清算，税款多退少补，但是在实际操作过程中很难实现。
三、国家土地增值税清算相关规定
国家发布的政策中，涉及到土地增值税清算的全部政策，如下图所示：
其中在土地增值税清算方式上，国家把土地增值税清算分为“主动清算”和“通知清算”两种方式。
(一)主动清算条件：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第
(一)款规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3.直接转让土地使用权的。
(二)通知清算条件：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第
(二)款规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4.省税务机关规定的其他情况。
四、地方代表性规定
以山东省为例，《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》(山东省地方税务局公告2017年第5号)第二十二条规定，对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算：
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。
其中第二十三条补充说明：上述所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;
(二)开发产品已开始投入使用;
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
从以上条款中不难看出，山东省对于土地增值税通知清算条件的前两条基本与国家法规一致。值得注意的是该文件的第二十三条，明确指出了 “全部竣工”、“已竣工验收”的条件。
当那个焦虑的财务经理向我咨询是否应该清算时，我问他了如下问题：
1.你的项目竣工验收了吗?
2.你的项目竣工证明材料报房地产管理部门备案了吗?
3.你的开发产品交付使用了吗?
4.你的开发产品办理初始产权证明了吗?
5.你的最后一份销售(预售)许可证满三年了吗?
他均肯定的回答：没有!
我依据国家法规与当地文件，已经判定这个项目不具备土地增值税清算条件。
我建议他先回去仔细阅读、揣摩国税发[2006]187号文件与国税发[2009]91号文件相应条款，之后再去找主管税务机关沟通。
过后不久，财务经理向我反馈说，税务机关核实情况后，又收回了土地增值税清算通知书。