老旧小区物业管理提案范文第1篇
《杭州市区老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照实施。
二○○九年六月十五日
杭州市区老旧住宅小区物业管理
改善工程实施方案
为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：
一、指导思想
以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。
二、主要目标
总体目标：力争到2011年年末，杭州市区(包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区，以下简称五城区)实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区(共约3000幢房屋，建筑面积约1000万平方米，涉及住户约13.2万户)基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。
具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。
三、实施范围
杭州市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：
1.1999年以前建成;
2.房屋标准成套;
3.尚未开展专业化物业管理。
四、基本原则
1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处(乡镇政府)和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。
2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。
3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。
4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。
5.坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。
五、实施步骤
1.调查计划阶段。2009年6月底前，完成机构组建、五城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。
2.全面推进阶段。2009年7月-2011年年底，全面推进五城区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中2009年完成100万平方米，2010年完成500万平方米，2011年完成400万平方米，累计完成1000万平方米。
对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。
六、改善措施
(一)完善硬件配置。
1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下：
(1)划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域;零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。
(2)建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。
(3)配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。
2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：
(1)新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。
(2)环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚(库)整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。
(3)房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理(含平改坡)、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。
(4)公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。
(二)建立物管机制。
在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。
1.确定管理模式。
街道办事处(乡镇政府)应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。部分老旧小区(或零星住宅)因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处(乡镇政府)确认同意后予以接收。
征求居民意见以户为单位(一个独立产权单位为一户)，采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处(乡镇政府)委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业;选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。
2.
实
施
物
业
管
理
。
(1)社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照杭州市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。
(2)专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务
费
七
、
资
金
政。 策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危
旧
房
改
善
工
程
专
项
经
费
。
2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下：
(1)环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。
(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担;承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算
结
果
按
1：
1配
套
解
决
。
直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果
按
1：
1配
套
解
决
。
(3)弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担;电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担;管道煤气的建设(改造)费用由市燃气集团承担;自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担。
(4)物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。
3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解
决
八
、
保
障
措
。 施
1.建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室(设在市房管局)，具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作。各区政府及所属各街道办事处(乡镇政府)应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题。各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作。
2.落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据。
3.加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴;建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位(个人)进行奖励;住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免;水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变。
4.加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道(乡镇)、社区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核，具体考核办法另行制订。
5.加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工程的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理工作。
老旧小区物业管理提案范文第2篇
建议政府加大对老旧小区改造的重视力度，因为老旧小区改造是一项涉及面广的系统性工程，它不仅是提高群众获得感、幸福感、安全感的民生工程，还是实现城市可持续发展，打造共建、共治、共享的社会治理格局的重要抓手性工作。它的“涉及面广”体现在，老旧小区改造可融入文明城市、美丽城市和宜居城市的创建中，还可以与我市的可持续性发展、旅游城市发展的规划配套联系，打造特色城市、特色工程，可由发展任务转为发展动力;“系统性”则是表现在，老旧小区改造不仅需要对小区环境亮化、美化及基础设施改善【注解1】，还需要在小区改造完成后，完善小区治理体系，实施规范化、可持续化物业管理，并配套开展社区文明建设和党建活动，协调社区内各方面的关系，营造和谐的人文环境,从小区的设备设施、信息化改造、社区服务等方面，缓解老人居家养老和刚性住房需求等社会问题。
下面我就此次调研活动参观情况，结合所思所想，从老旧小区改造目前状况、改造过程基本工作环节、普遍遇到的困难和几点建议四个方面进行汇报。
一、老旧小区改造目前状况
目前外部老旧小区改造情况可以用两个词语概括——起步阶段和标杆打造。
XX年2月《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》中指出，要稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造;XX年12月，住房和城乡建设部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，将15个城市作为开展老旧小区改造试点，探索城市老旧小区改造新模式，秦皇岛和XX作为河北省的试点城市，先试先行;2018年，省政府办公厅出台《**省推进老旧小区改造工作方案》,公布了全省老旧小区改造的“时间表”，即2018年，启动老旧小区改造工作，年底前各市完成总改造项目的20%;2019年年底前，累计完成总改造项目的70%;2020年底前，完成全部改造任务。同年衡水市住建局起草制定了《**市推进老旧小区改造和管理工作实施方案》，拟通过2018年-2020年三年的努力，完成全市老旧小区改造工作。
从几个时间点可以看出，老旧小区改造从XX年开始提上政府工作日程。调研参观的唐山、秦皇岛等市区也是于近年开始规划、部署老旧小区改造方案，开始标杆小区建设。唐山计划利用三年时间，按照2018年改造30%、2019年改 造40%、2020年完成剩余30%的计划，对全市XX年以前建成的老旧小区全部实施综合改造;秦皇岛在XX年将市内老旧小区改造列入政府规划，研究谋划了88个老旧小区改造提升工程，计划在加强硬件改造的同时，注重软件建设，开展思想文明教育，提高社区服务品质。改造工作已于2018年5月份全面推开。
目前总体来说，各地老旧小区改造工作正处于起步阶段，现在着力于打造标杆工程。如唐山的草场街社区，是唐山震后恢复建设的老小区，占地面积136311平方米，现有楼房56栋，居民2074户4024人。自XX年开始社区建设，XX-XX年路北区政府投入1500万元进行重点改造，完善的社区服务体系。目前社区组建了社区党总支、楼栋党支部、楼门党小组、党员责任区、党员责任岗的五级组织网络，实现了楼宇片区网格化，构筑了“公共医疗服务、健康生活服务、公共事务服务、环境卫生服务、公共安全服务、爱心帮扶服务、社区便民服务、志愿者服务”八大服务体系。社区居委会开展便民设施投入，配置了触摸式终端查询系统，供居民随时查询就业帮扶政策、社区工作流程和为民服务项目，安装了电子显示屏，定期滚动播放用工信息，政策知识。同时建立了网络微平台——掌上小区，实时发布社区信息，小区居民可以足不出户享受各项社区服务。
**区老旧小区改造工作是自XX年开始的，计划改造的 老旧小区【注解2】范围定为XX年之前建成且5年之内不列入拆迁规划的小区。XX年区财政投入70万，完成改造小区5个，XX年完成改造小区7个，2018年预算投入300万元，计划改造小区12个。目前**区老旧小区改造涉及的都是基础类改造【注解3】，与外部相比存在资金投入相对较少，改造标准不突出，社区配套服务不健全等问题。
二、老旧小区改造过程基本工作环节
老旧小区改造的前提——拥有一个强大的领导组织。
通过走访调研，我们了解到老旧小区改造基本涉及拆，清，改，管，提升五个环节。一拆是指首先对小区内的违建进行拆除;
二清是指对对楼道或场地内堆积的杂物进行清理;三改是指对小区内公共用地重新进行规划设计，改造、完善相关的配套设施;
四管是指改造完成后，引入物业服务，建立可持续性的管理体制;
五提升是指开展社区服务，党建教育，协调社区内各方面的关系，营造和谐的人文环境，提升小区文明形象及素质水平。这五个环节是环环相扣，逐步提升，但它们能顺利进展的前提是需要有一个强大的领导组织。
老旧小区改造涉及居民的切身利益，通常需要对小区的供电、供水、燃气等配套设施进行修缮升级，在对小区道路 和立面出新时又会牵涉到配电、配水管网的迁改，对于消防、城管、居委会、电信部门、有线电视单位都会涉及。串联各单位工作，促进各单位相互配合，这就需要领导的重视和建立一个强大统一的领导组织做协调支撑。在走访秦皇岛海港区时了解到，海港区老旧小区改造时，秦皇岛市委书记田向利曾亲自到实地进行调研，强调老旧小区改造是与群众生活息息相关的民生实事，务必要精心组织、细致谋划，把好事办到群众心坎上。海港区专门成立了以区主要领导带队的改造小组，经常深入改造中的小区，现场督办工作。XX年海港区改善提升小区43个，违建拆后复建小区22个，改造工程总建筑面积 220万平方米，投入资金2亿元，惠及居民3万多户、10万多人。
三、老旧小区改造普遍遇到的难点
老旧小区改造的难点——改造标准、资金来源和构建管理体系。
1、老旧小区的改造标准如何确定?
俗话讲：万事开头难，而一个老旧小区改造伊始就是对其改造标准的确定。改造标准涉及到工程的定价和完成后的改造效果评估，是一项必须前期规划确定好的事项。由于各地发展及各小区情况不同，目前政府对于老旧小区改造并没有设立明确、统一的完成标准，只是指导性的规定可以根据小区状况因地制宜。这样规定虽然增加了小区改造的灵活 性，但缺乏统一的规范标准不利于老旧小区改造的广泛性建设，也不利于向居民明确老旧小区改造的范围和特点，所以如何制定一个老旧小区改造的统一共性标准，是需要考虑的首要问题。
2、老旧小区改造的资金来源如何筹集?
省里出台了鼓励老旧小区改造的文件，对一些资金来源、渠道做了指导性解释但没有专项资金支持，各地现阶段基本按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造，但这样做的结果是由于改造小区居民的积极性不强，缺乏花钱买服务的意识，导致自筹经费收集困难，工程无法开展。如何提高居民积极性，激活社区存量资金是考验政府智慧的一件工作;据了解，当前物业维修基金使用效率不是很高，大笔费用长期挂账闲置，如何利用好这种资金来支援老旧小区改造，需要政府出台一个明确的使用办法;扩充资金来源，能否整合资源，集中力量共同推进，如创建文明城市方案里的九大攻坚战都跟老旧小区改造有关系、老旧小区改造可以与魅力湖城打造配套联系、老旧小区改造还是城市可持续性发展的一个组成部分，如何利用老旧小区改造打造特色城市、特色工程，申请其他项目专项资金多措并举，由发展任务转为发展动力，是需要政府谋划的一项规划。
3、老旧小区改造管理体系如何构建?
老旧小区环境亮化、美化及基础设施改造完成后，需要完善小区治理体系，如何通过政府补贴以及居民自筹引入物业公司，实施规范化、可持续化物业管理，需要确定相关标准;老旧小区综合整治的意义除了改善、维持社区秩序，保障居民基本的居住条件，还在于协调社区内各方面的关系，化解不平衡、不和谐因素引发的矛盾，营造和谐的人文环境，所以如何搭建社区服务体系，开展社区服务，如通过增加为老年人服务的配套设施，小区无障碍道路、健身设施、广场舞场地等，解决老年人居家养老【注解4】的需求，通过提高小区生活品质，增设绿地、停车位和电动汽车充电设施，解决提升需求品质的家庭刚性住房需求【注解5】等社会问题，是构建可持续性发展社区和和谐社区的关键，需要系统谋划;此外，社区服务和物业服务如何搭配，社区管理、服务人员身份如何定位，都需要制定详细计划。
四、老旧小区改造的建议
建议一：统筹规划
将老旧小区改造纳入文明城市、魅力城市和宜居城市的创建规划中，整合部门和资源，协同推进，让资源更有效的利用。打造我市的可持续性发展特色工程，申请省级以上专项项目资金补贴，在扩展资金来源的同事，将老旧小区改造由发展任务转为城市发展动力。
建议二：打造标杆工程
目前，各地都在注重老旧小区改造标杆工程的打造，主要基于两方面优点：
1、从高标准老旧小区改造获取经验，探索老旧小区改造四方面机制【注解6】，总结可复制、可推广的措施和方法。即有利于可以作为样板，向小区改造居民展示老旧小区改造的标准和特点，又有利于可复制推广老旧小区改造的共性建设方法。
2、标杆工程的打造可扩大影响，通过舆论宣传，让小区居民体会看得见的改造效果，从前后对比上促进老旧小区居民的改造积极性。同时，标杆的打造可获得上级专项资金，更容易打造成为亮点工程、明星工程。
建议三：提高公众意识
加强老旧小区改造的政策宣传，运用手机微信号、电视、广播等现代媒体形式对老旧小区改造进行宣传引导，用老百姓一读就通一看就明白的形式，公开透明地讲明白老旧小区改造是怎么回事，政府会提供什么服务，居民该承担什么样的义务。可以与创城工作中“思想道德教育攻坚战、公益广告宣传攻坚战、市民文明素质提升攻坚战”合并完成或借力完成。
老旧小区改造是一项综合性的系统工程，需要时间、资金和精力的长期投入，其中涉及百姓利益的协调、群众观念的转变、管理体制和管理方法的改革及创新。这就要求在推 进老旧小区改造的进程中，政府拿出魄力和力度，发挥主导作用，多措并举，着力寻找出适合老旧小区治理的途径，进而才能提高老旧小区居民的幸福指数，才能圆满完成全面建设小康社会的目标。
注解
1、“小区环境亮化、美化及基础设施改善”指楼体粉刷、道路铺设的改造，供电、供水、燃气等配套设施的修缮升级，小区绿地、停车场和休闲健身活动场所建设等;
注解
2、老旧小区是指XX年前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且不宜整体拆除重建的居住小区以及住宅楼;
注解
3、老旧小区具体整治内容分为基础类和自选类。基础类是必须改造整治的内容，自选类是在已实施基础类改造整治的前提下，根据居民意愿确定的改造内容。
在老旧小区的楼本体改造中，基础类项目包括：拆除违建、清洗粉刷楼体、光纤入户、增加无障碍设施等，自选类项目包括：增设电梯、屋顶美化、多层住宅楼平改坡等。
在小区的公共区域中，基础类改造项目包括：修补破损道路、完善公共照明、绿化补建等，自选类项目包括：增设停车位和电动汽车充电设施、增设养老服务设施和社区综合服务设施等。
在小区治理方面还包括基础类的完善小区治理体系、实施规范化物业管理等。
注解
4、中国社会老龄化倾向越来越明显，养老院的数量明显不足，大多数老人不得不居家养老，居家养老模式依然是目前中国养老的主要模式。
注解
5、“提升需求品质的家庭刚性住房需求”是指随着普通家庭成员的增多，家庭结构变化导致每个家庭都有新购住房的刚性需求，然而房价不断上涨，普通家庭对商品房的购买力却有限。若能在花费较少的情况下，对旧房加以改造利用，提高生活品质，将会缓解购房压力。
注解
6、“探索老旧小区改造四方面机制”是指：
政府社区居民分工：探索政府统筹组织、社会具体实施、居民全程参与的工作机制;
谁受益、谁出资：探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造;
建立社区工程师、社区规划师等制度：探索因地制宜的项目建设管理机制。强化统筹，完善老旧小区改造相关标准规范，建立社区工程师、社区规划师等制度，发挥专业人员作用;
老旧小区物业管理提案范文第3篇
一、现状与举措
(一)现状
1.模式方面。一是社区居委会自管，约占月城区的90%，主要以保洁为主，小区绿化、维修等分别由区有关部门承担;二是物业产权单位委托社区居委会从事保安、保洁工作，其他绿化、维修等工作由产权单位出资委托管理，约占5%;三是房管站及街道开展简单的物业管理工作，约占5%。
2.规模方面。月城区八个街道共有老旧小区无物业管理房屋1978幢、97416套，约687万平方米。从2009年开始已在8个街道9个小区的153幢、7632套、52.6万平方米先期实施准物业管理试点(介于专业物业管理与社区自治管理的一种模式)，在试点的基础上，今年又确定在16个小区334幢、15688套、1307152平方米继续推进准物业管理。至今，已有约22%的无物业管理老旧住宅小区推行了社区化准物业管理。 3.管护方面。老旧小区的物业大多是上世纪90年代以前建设的，房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，而且由于老旧小区实行的是低租福利制的管理模式，物业费收取率及低，使得房屋和基础设施得不到及时维修和保养，致使房屋设备陈旧、老化。尽管近几年月城区政府投入大量资金，用于庭院改造整治、“平改坡”、小区绿化改造提升，但由于缺乏长效机制，小区“失管、失养、失修”等问题严重存在。
(二)主要举措
1.建立机构。为保障物业改善工程的顺利实施，月城区政府于2015年8月成立了月城区物业管理改善工程领导小组，各街道、社区也相继成立准物业管理工作机构，一般由社区书记或主任兼任物管负责人。通过区、街道、社区三级联动机制，推进改善工程。同时召开物改工作的专题会议，明确了月城区各职能部门的工作职责，并制订了《月城区老旧小区住宅小区物业管理改善工程实施方案》。
2.营造氛围。积极宣传相关法律法规和政策，在月城区8个街道71个社区张贴准物业管理“宣传海报”，对无物业管理状况作了全面的调查，进行了分类梳理。深入社区逐一听政，并落实“四问四权”(问情于民、问需于民、问计于民、问绩于民;知情权、选择权、参与权、监督权)，广泛征求意见、建议，形成共识。组织试点单位负责人参加市、区两级宣传教育和业务培训，帮助引导广大居民对准物业管理的知晓和参与，培养物业管理有偿服务意识，为推行物业管理提供组织保证和良好的外部环境。
3.落实资金。根据市配套政策要求落实了社区准物业管理中的经费，去年拨付25万元，今年共安排87万余元，也已全部到帐。主要是对生活困难的家庭救助、帮扶，补贴等方式，保证其也能享有相应的权利。同时加强了物业维修基金的使用。
4.建章立制。对老旧居住小区开展准物业管理在我市是一种尝试，在月城区也是一种新事物，主管部门在开展此项工作时，做了大量调查研究工作，提出了试点单位要达到“八个有”的规范要求，即：有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维护、有绿化养护、有道路保养、有维修服务。从对去年9个小区实行准物业管理视察情况看，基本达到要求，并在不断创新和规范中。
二、问题与困难
(一)观念陈旧。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，在调查中，90%以上的居民对住宅小区“要不要物业管理”给予了肯定的答复，但65%以上的居民认为，物管是政府的事，应有政府承担一切费用，35%的居民认为如果引进物管要花钱，还不如不引进，心里有抵触情绪。消费观念有待转变，“花钱买服务”的意识淡薄。去年杭州市出台文件，统一收取每平方物管费为0.15 元，即便是如此低廉的费用，物管负责人对能否收齐物管费心存疑虑。物管收费难一定程度上制约了物业服务质量和水平的提高。
(二)产权分散。老旧小区住房产权形式有商品房，房改房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房等。住房的产权人也具复杂性，有居民个人、直管公房、单位产权人(包括省级单位、市属单位、区属单位)、公共设施产权人(如各市政设施部门、电信、邮政、银行、区属商业单位所有的房产)、托管房、二手房产权人等。且大多各自为“居”，难以形成一定规模的物业管理区域。有的老旧小区城市主干道、支路横穿其中，有大量社会车辆通行，无法实施封闭管理。
(三)基础薄弱。老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市居民生活水平的提高，对硬件设施的提升提出了更高的要求，如管理用房不够、大小市政配套不到位，还如绿化面积过小、机动车停车难，大部分老旧小区没有体育健身设施和文化活动空间等，有些是可以通过大量投入进行改造提升，有些项目就是投入了也无法改变，如居住空间方面的问题等。
(四)管理缺失。社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾，业主期望值与物业管理现状倒挂。从一项“住宅小区环境卫生方面”问卷中，对清洁状况反映最大的是：小广告乱贴，占56.39%，垃圾随地弃置占20.28%;对社区绿化评价一般的和不满意的占了52%;对停车占道，认为经常发生的占39.13%，没有占道的仅为6.67%。有些居民竟在自己家边搭鸡棚、圈狗窝、种蔬菜，法律对业主的行为存在缺失。社区与物业的矛盾、物业与业主的矛盾，以及公共维修、绿化养护、停车管理等矛盾错综复杂，有时难以调和。
三、对策与建议
(一)认识要再统一。加强老旧小区的物业管理，是践行“以人为本、以民为先”理念、解决人民群众最关心最直接最现实利益问题、提升人民群众生活品质的民心工程，是推进“和谐社区”建设、提高城市文明程度和管理水平的基础工程，是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的实事工程，区各有关部门要进一步解放思想、创新思路、落实举措。街道办事处要切实将推进物业管理作为一项重要工作任务来抓。要充分发挥社区党委核心作用，建立和健全小区综合管理体制，保证老旧小区物业管理工作顺利推进，并及时总结经验，建立和完善物管长效机制。
(二)经费要再落实。按照“全覆盖、低收费、有补贴”的要求，用好、用足市政府关于推进物业管理相关资金和配套政策，区、街要按文件要求，及时匹配到位，并保证这一资金和政策的持续性，同时积极争取市财政补助资金按社会发展和物价上涨指数有一个增长的比例。规范物管服务收费行为，物管小区可以根据管理规模、服务成本、经营收入等情况，在政府指导价(每月每平方米建筑面积1.2元，可上浮20%)规定的幅度内，充分征求居民意见后确定具体收费标准。对确实入不敷出的物管小区，建议以街道为单位进行统筹，专款专用。同时建议月城区政府要减免相关物管税费，出台相应的扶持政策，对小区物管自有经营房、停车收入和小区广告收入要全部足额用于小区物业管理。
(三)硬件要再改善。对老旧小区硬件设施的改造和提升，是提高居民生活品质的根本问题，也是实行物业管理的核心环节，因此在推进“庭改”工作中，结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行全面改善，特别是小区道路、房屋维修整理、立面整治、管线序化、公用事业管线改造、公共照明、监控设施、保安门、绿化配置、停车位划定等，与大市政和整体布局相适应，尽可能一步到位，不留遗憾。抓住市政府对购买物管用房的补贴政策，尽快在全区开展排摸、统计，能新建的就新建，能新购的就新购，能置换的就置换，能补办手续的就补办手续，总之，要保证物管用房足额配置到位。因多种原因，暂时不能配置物管用房的，也要采取临时借用、租赁等过渡性办法解决。
(四)服务要再提升。月城区政府在加强对物管人员职业培训和技能培训的同时，要加大对街道物业管理推进工作的考核，并列入年终工作考核内容。建立健全基层物管组织机构，建议在街道城管科增挂物管办牌子。在条件许可的社区设立物管专管员，因条件限制一时无法解决的，通过整合资源，明确现小区配备的城管协理员兼管物业管理工作。加强社区准物业管理台帐。规范工作制度，不断深化服务标准，落实责任片，规范便民卡。尽快建立争议化解和纠纷处理工作机制，制定物业管理中投诉纠纷中的工作职责和处理程序，制定和完善物业应急管理机制，为广大居民提供最便捷、最有效的服务。加强资源整合，为使有限的经费发挥更大的作用，以街道为单位配备专业技术人员，由街道城管科(物管办)对技术人员进行统一调度，为各小区居民提供各项维护和维修服务。
(五)部门要再联动。尽快成立区、街推进物业管理领导小组，进一步明确建设、城管、行政执法、工商、公安、民政、卫生、国土、规划、环保等部门和相关专业单位的管理职责，各相关部门和专业单位要按职责分工、制定管理细则，做到不越位、不错位、不缺位。月城区政府应定期召开物管工作例会，分析研究、协调解决物管工作和准物业管理推进工作中碰头的困难和问题。共同推进老旧小区的物业管理。充分发挥街道和社区在物业管理中综合协调作用。社区居委会也要将物业管理纳入日常管理工作，开展相关的宣传、协调、检查和考核等工作，确保正常运行。
老旧小区物业管理提案范文第4篇
一、指导思想
深入贯彻落实科学发展观，着眼于加快推进城市建设，以改善民生为核心，以优化城市人居环境、提高居住品质为目标，坚持政府主导、社会参与、业主自治，着眼长远、标本兼治，属地负责，突出重点、分布实施的原则，着力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题。
二、主要目标
在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。
三、基本原则
(一)分类实施、统筹推进。老旧小区综合治理分为基本型和提升性，在改造过程中优先进行基本型改造，结合实施条件和示范要求实施提升性。基本型小区整治是将影响居民生活的渗漏、危楼加固、下水道疏通、道路、消技防设施、维修、照明、绿化补植、停车场复建、物业管理等作为基本内容，有条件实施墙体出新、配套体育设施等;提升性整治是在满足基本型改造后，增加节能改造或“适老化”改造内容。
(二)综合整治、标本兼治。注重改造老旧小区的整体环境，改造水、电、排污等生活配套设施，既要对小区环境进行硬化、绿化、美化、亮化等，又要注重日常物业管理长效机制建立，实现建管并举、标本兼治。
(三)政府主导、居民参与。在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务与职责。
四、整治内容
(一)完善基础设施
1.清除违章搭建。小区内搭建的一切违章建筑要在项目施工前全部拆除，私占的用于种菜、养家禽等的公共用地要求居民在项目实施前自行恢复原状。 2.修整、翻建小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范标准，做到道路畅通，路面平整无坑洼，路牙整齐无缺损，有条件的小区应符合无障碍通行要求。 3.疏通、翻建地下管网。更换破损窖井盖，清理、整修、补建化粪池。实施雨污分流，保证排水通畅。
4.改造水、电、气三表出户管网。水、电、气三表未出户的要实行出户管网改造，确保水、电、气收费直收到户。有条件的小区应铺设天然气管道。
5.修整、规范杆管线设施。完善和规范路灯、供电、供水、通信、邮政、广电、燃气、消防等杆管线及设施设备，有条件的小区要做到杆管线下地，条件不具备的小区要统一高度和线路走向，杜绝乱拉乱接。
6.整治、新建停车设施。新建、改扩建和整修公共非机动车(棚)，尽量满足小区内居民非机动车停放需求：整顿机动车库(位)使用秩序，回复车库停车功能;增设交通标志，划设机动车停放位置;有条件的小区可改建、补建机动车停车位。 7.更新、规范环卫设施。增设标准化垃圾桶，保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。
(二)修缮改造房屋
1.整修屋面。在不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防要求的前提下，将隔热、防漏功能较差的平顶屋面改造成斜坡屋面。
2.整治外观。对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙进行防渗、粉刷处理，达到防漏、美观效果。整修、更换破损落水管道。
3.整治楼道。清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建，刷白楼道内墙，整修楼梯扶手、栏杆、楼道窗，修缮破损台阶，修缮、添置公共照明、邮政设施。 4.节能改造。有条件的小区或楼栋可进行外墙和屋面保温改造。
(三)提示环境质量
1.整治绿化。优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的违章建筑物(构筑物)，恢复绿化功能，尽可能提升绿化档次。
2.配套休闲设施。维修改造原有休闲场地，配置健身器材等文体设施，有条件的小区要新建休闲设施。
3规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解小区总体布局;合理配置宣传栏、公示牌等设施，力求美观整洁。
(四)完善公建配套 1.整治配套用房。对被占用或闲置的公建配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能。
2.规范设置公共服务设施。根据规范要求，结合小区规模，补建和完善社区服务、居民文化活动等公共服务设施。
(五)改造技防设施
1.实行封闭管理。对尚未实施封闭管理的小区，有条件的要实施封闭管理。合理确定小区大门的位置和数量，有条件的小区要设立门卫室、警务室、治安报警点;零星住宅楼尽量并入临近小区进行统一管理。
老旧小区物业管理提案范文第5篇
一、居民观念需转变
多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。
二、硬件条件相对落后
老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等
三、产权形式多样
老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人(包括中央单位、市属单位、区属单位)、公共设施产权人(如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产)、托管房、二手房产权人等。
四、存在多头物业管理的现象
产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有："单位自管房"物业管理公司，"房管局直管公房"物业管理公司，社区管理单位，居委会或家委会，市政设施单位，商业网点单位等。
五、对老旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大
老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。
六、物业管理收费困难
已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。老旧小区物业管理收费共分13项，根据房改房政策，房屋使用人一般只交纳两项费用，即卫生费和保安费，普通小区全年收费总额为84元。尽管是如此低廉的费用，很多物业管理公司只能收到70%左右。
七、原产权人物业管理费负担过重
老旧小区一般是房改售房，根据房改售房的政策规定，物业管理收费中的大部分费用是由原产权人承担。
八、管委会作用有待进一步发挥
实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会，但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用。如，根据有关规定，业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任，就不愿意参加业主委员会，已经参加到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。
九、社区管理与物业管理存在矛盾
社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。
针对当前老旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议：
其
一、加快、加强物业管理的立法工作
当前物业管理中出现的纠纷，涉及物业管理的方方面面，而物业管理立法工作的滞后，使得很多纠纷无法解决，或造成一些潜在的矛盾和纠纷，建议有关方面应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，消除争议，特别是对房改房物业管理规范的立法工作要重点研究。
其
二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境
1、城市的管理者是各级政府，政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建设维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。
2、住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。
3、产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对老旧小区的改造进行相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例，可以根据每个小区的不同情况，进行测算，决定投资量，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受能力。
其
三、政府部门应加大对老旧小区实施物业管理工作的规划
针对没有实施物业管理的老旧小区，政府房地产管理部门应制定改造计划，扩大实施物业管理的范围。政府有关部门要研究老旧小区推行物业管理的困难，针对每个小区存在的问题，逐步推进和实施物业管理，充分发挥政府行政管理部门的作用。
其
四、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分
房改优惠售房实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房与物业管理衔接的还不够，特别是对物业管理费用在政策上考虑不够，建议国家有关部门在职工工资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。
其
五、建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系
商品房在买房之时，买房人和卖房人就签订了物业管理合同，但在签订房改售房合同或危改回迁房合同时，双方对物业管理事项没有任何约定，导致买房人或承租人对物业管理不承担任何义务和权利。建议在老旧小区制订物业管理合同，通过使用人或产权人与物业管理公司签订物业管理合同，建立物业管理的委托关系，约束双方的利益关系，改变居民普遍存在的"你搞物业是你愿意，跟我没关系"的观念。其
六、加强实施物业管理的正面宣传
一是要物业管理公司树立努力为业主服务的认识，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。二是要引导物业管理公司提高服务水平，总结已有的成功经验，向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉的维权意识。四是要增加物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。五是加强物业收费的宣传工作，该交费的产权单位都要交纳物业管理费，包括小区内的学校、商业设施等居民住宅以外的其他产权单位。
其
七、处理好社区管理与物业管理的关系
物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。物业管理公司要与居委会、派出所、社区管委会等明确分工，物业管理公司不能承担本应由政府部门负担的工作，基层政府部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利，自行进行管理。
其
老旧小区物业管理提案范文第6篇
一、主要问题
（一）“停车难”影响工作生活出行。由于老旧小区内的车位少、车辆多，有的车辆数甚至超出车位数的2—3倍，小区内经常是“车满为患”，停车位俨然已成为稀缺资源，往往是“一位难求”，回家稍晚点就没有车位，进小区的车排队等位成为家常便饭，出小区的车堵在里面出不去也是屡见不鲜，“停车难”给开车出行的人们带了极大不便。
（二）“停车难”滋生安全隐患。一些车主因找不到停车位或“图一时方便”索性把车乱停乱放，有的人甚至就把车违规停放在消防通道，形成安全隐患。例如：2019年12月2日在辽宁沈阳一高层住宅小区发生的火灾，就是因私家车堵塞消防应急通道，导致消防车、救护车无法在第一时间进入火场，延误了最佳救援时机，从而造成火势蔓延，使人员生命财产遭受到本可避免的威胁和损失。
（三）“停车难”引发矛盾纠纷。一些老旧小区内由于车位有限，加之物业管理不善，乱收停车费、行车秩序混乱、路面及绿化也遭到破坏，一些业主为抢占车位各出奇招，有“圈地”安装地锁的，有用链条将破旧自行车锁在地面上占地的，还有的使用废旧桌椅板凳、三轮车等“抢地盘”的，因车位之争导致的邻里矛盾纠纷时有发生。
二、我市做法
为缓解首府老旧小区、公共场所停车难等问题，市政府采取了一系列行之有效的举措和办法。
一是增加公共停车泊位供给。20××年起，大力实施“泊位工程”，在全市范围内新建××座吸纳社会力量建设的立体停车楼（场），提供了不少于×个停车泊位。20××年，开工建设×座立体停车库和×个地面停车场，新增泊位××个，有效缓解了居民小区内外停车难的问题。
二是完善公共交通路网建设。组织开展交叉口和丁字路、断头路、畸形路口的提升改造工作，逐步形成路网的“良性循环”。在此基础上，实施“延伸工程”，新开通和优化调整的快速公交、大站快线、常规公交等各类公交线路，填补新建居民社区、城市周边公交盲区，大大提升公共交通便利度，引导小区居民公交出行、绿色出行。
三是加强高新技术科学引导。推进路侧停车泊位等智慧停车服务试点，将每隔×米安装一台的高位视频设备与后台智慧停车系统连接，对×至×个泊位进行实时监测，驾驶员通过手机应用软件掌握道路沿线各停车场的剩余空位数量及进口方向的信息，有效提高停车效率。
三、相关建议
（一）盘活现有停车资源。一是增加停车面积。对老旧小区地上的公共绿化设施进行改造，发挥乔木占地面积较少、养护成本低的优势，将小区内每幢楼房前后及道路边的大部分草坪、灌木丛，改建成常绿乔木树下的停车位面积。二是加大行业监管力度。依法依规加大对住宅、商业配建停车场的监督检查力度，对只售不租、挪作他用等导致停车泊位大比例空置的行为，责令限期整改，恢复停车功能。三是用好闲置资源。通过相关政策设计，鼓励引导老旧小区周边的人防工程、学校操场、有安全管理条件的机关、企事业单位和个人的停车泊位错时共享、合并停车，最大限度释放停车空间资源潜力。
（二）加强公共停车场建设和管理。在强化建设方面，将老旧小区内部及其周边停车场建设管理纳入老城区（棚户区）改造征收或其他房屋征收改造计划，明确牵头、责任单位，多部门协同参与形成合力，共同增加停车泊位的供给。同时，鼓励民营资本用好政府出台的吸引社会力量投资、建设、运营管理停车场的具体政策，积极参与老旧小区内部和周边的停车场建设和管理，推动停车场项目设计、施工、设施管理等方面的创新，提高管理效率和服务水平。在优化管理方面，通过调整老旧小区的停车费，使其高于或与周边保持一致，分流部分费用敏感业主，以缓解小区停车费和市场脱节所造成的“硬塞”现象。同时，积极推广大数据、人工智能、无感支付、物联网、5G等数字技术，普及“停车诱导”服务，探索车位共享和车位预约功能，将停车场、停车位与具备自动驾驶功能的车辆相联系从而实现“自动泊车”，进一步提高停车效率。