城市房屋拆迁法律研究论文范文第1篇
一、我国城市房屋商业拆迁法律适用之概况
上世纪90年代初, 为加快旧城区改造和新城区建设, 国务院于1991年3月22日颁布了《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称1991年《拆迁条例》) , 并于是年6月1日起实施。这是我国第一部城市房屋拆迁管理的行政法规, 也是我国上个世纪城市房屋拆迁所依据的主要法规。
二、域外房屋拆迁法律适用模式之审视
笔者通过查阅美国、英国、日本等国家及台湾、香港地区房屋拆迁法律适用的基本情况[3], 不难看出:
(一) 域外房屋拆迁普遍区分为公益拆迁和商业拆迁, 注重保护当事人的财产权利, 甚至上升到宪法保护的高度;注重依法拆迁, 彰显公平正义。
(二) 大多数国家和地区都没有专门针对商业拆迁的法律法规, 但实际都存在着商业拆迁现象。
(三) 对于商业拆迁, 一般均视作民事行为而适用民事法律规范, 贯彻的是意思自治原则, 充分尊重当事人的意志, 具体方式上采用自由协商。
(四) 补偿方面, 不但补偿房屋的市场价值, 还包括土地价值、安置费用、停产停业损失甚至扩展到预期商业利益等等, 但补偿标准是统一的。
(五) 政府一般不介入商业拆迁, 但也绝不袖手旁观, 事前审批把关、事中事后的监督毫不含糊。对于拆迁纠纷, 采用司法最终裁决的原则, 不允许行政强拆。
(六) 台湾的投票多数决和香港的强制售卖制度, 是对自由协商的适度干预, 规定了严格的条件和程序, 对于故意拖延、漫天要价等恶意行为予以遏制, 以提高土地利用效率和确保公平公正。
三、现行立法模式下我国城市房屋商业拆迁法律适用利弊之检讨
对于城市房屋的商业拆迁, 立法上由最初的商业和公益不分, 到严格区分商业和公益, 并将商业拆迁置于民事领域, 双方平等协商, 政府不再直接介入, 彰显了政府执政理念的转变。之后, 因拆迁而发生的冲突明显减少, 即使发生, 也能很快依法得到纠正, 相关责任人员也会受到应有处罚, 真正将《宪法》和《物权法》等法律法规的相关规定落到了实处。开发商再也不敢像过去那样胆大妄为, 被拆迁户终于可以扬眉吐气与开发商平等协商, 私权神圣的旗帜终于飘扬起来。
总之, 现行立法将城市房屋商业拆迁定位为单纯的民事法律关系, 利于纠正过去的错误做法, 确保公民私权神圣, 但也带来一些新问题, 弊端已显现, 亟待解决。
从开发商的角度看, 只要依法经营, 合法拆迁, 不必过分苛责。毕竟, 企业以营利为目的乃其天性, 也是其法律义务。试想, 一个不以营利为目的的企业如何生存?企业的营利表面看是为股东谋利益, 实则也在对社会对国家做贡献, 从就业、从税收、从繁荣市场丰富人民生活等很多方面均能体现。在飞速发展的当今世界, 公平固然可贵, 无效率的公平又有何益?何况, “钉子户”的行为很难谓其追求公平。曾几何时, 抑商政策的推行使我国错失了资本积累的黄金时期, 从此落后于世界, 并较长时间一蹶不振, 一睡不醒。
四、我国城市房屋商业拆迁法律适用模式之重构
基于城市房屋商业拆迁面临的基本问题, 结合域外房屋拆迁法律适用的有益经验, 笔者认为, 当下的商业拆迁, 从法律上应当构建一种以体现意思自治原则的自由协商方式为主, 以体现国家适度干预的附条件的强制售卖方式为辅的法律模式。
(一) 以自由协商方式为主
在城市房屋商业拆迁中, 被拆迁人作为房屋所有权人, 对房屋享有完全物权, 有依其意愿占用、使用、收益、处分房屋的权利, 法律上已充分确认 (1) , 并体现了对私人财产一体保护的原则。同时, 《中华人民共和国民法通则》第4条规定;“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第3条规定:“合同当事人的法律地位平等, 一方不得将自己的意志强加给另一方。”该法第4条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利, 任何单位和个人不得非法干预。”
(二) 以附条件的强制售卖为辅
尽管国外普遍适用自由协商, 但针对我国目前情况, 笔者更倾向于辅之以适度的国家干预。在符合国民经济和社会发展规划、城乡规划和土地利用规划的前提下, 建议借鉴台湾和香港的做法, 尤其是香港的做法, 当开发商与被拆迁人之间通过自由协商的方式致签约人数达到一定比例 (以90%为宜) , 难以再行继续协商的情况下, 开发商可向政府主管机关申请强制售卖令。此种方式下, 对补偿标准一是应参照房屋和土地的市场价值, 规定补偿的最低标准, 可参照适用《征收条例》的补偿标准;二是前后标准应当统一;三是政府应主要行使审查和监管职能, 纠纷化解和强制措施的实施由法院担当, 以平衡自由与强制之间的张力。
五、结语
商业拆迁作为平等主体之间的物权转让行为, 形式上应是一种民事活动, 应首先适用自由协商的方式。但本质上此种民事活动应区分于一般的市场行, 双方自由意志都应受到一定限制, 为保护私权, 维护公平正义, 同时确保效率, 政府应适度干预。
摘要：我国城市房屋商业拆迁, 立法上由商业和公益不分到而今被定位为纯属民事法律关系的商业行为。从域外国家和地区的经验看, 大多也定位为民事领域的市场行为, 但也进行了适度的国家干预。现行立法模式, 利于纠正过去的拆迁乱象, 确保私权神圣, 但弊端也客观存在。通过检讨, 为解决现实问题, 兼顾公平和效率, 建议构建一种以体现意思自治原则的自由协商方式为主, 以体现国家适度干预的附条件的强制售卖方式为辅的法律模式。但补偿标准应规定下限, 政府主要行使审查和监管职能, 纠纷化解和强制措施的实施由法院担当, 以平衡自由与强制之间的张力。
关键词：城市房屋,商业拆迁,法律适用,自由,强制
参考文献
[1] 冯春梅.城市商业拆迁法律问题研究[D].吉林大学, 2011.
[2] 梅新育.征地拆迁补偿过高趋势及其对城镇化和产业转移的阻碍[J].探索, 2013 (4) .
[3] 宋健刚.域外城市范围征收类型化研究[J].东南大学学报 (哲学社会科学版) , 2011 (6) ;曾娜.香港商业拆迁法律制度及启示[J].特区经济, 2011 (12) .
[4] 王军, 汪晓华.商业拆迁的权利与利益之辩[J].长春大学学报, 2011 (11) .
城市房屋拆迁法律研究论文范文第2篇
【摘要】房屋租赁合同是最常见的合同之一，但房屋租赁合同稍有不慎，极易引发纠纷。而证券公司通常需要大量承租他人房屋作为经营办公，同时证券公司营业部承租的房屋都各自有不同的情况，因此房屋租赁合同的内容也各有不同。笔者从证券公司营业部作为承租人的角色出发，结合笔者在证券公司法律部门日常房屋租赁合同法律审查中发现的问题提出法律建议，以达到证券公司营业部在承租房屋时避免风险，实现证券营业部的预期利益。
【关键词】证券公司 房屋租赁 法律 实务
房屋租赁合同是最常见的合同之一，但房屋租赁合同稍有不慎，极易引发纠纷。笔者从证券公司营业部（以下简称“营业部”）作为承租人的角色出发，从房屋租赁合同中的每一个条款中来分析可能遇到的法律障碍和实务中的解决方案，以达到尽最大可能排除其中存在的法律障碍，具体分析如下：
一、出租人的主体资格
在营业部签署房屋租赁合同前，应当首先重点审查房屋出租人的主体资格。出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的法律效力问题，所以必需予以高度重视。同时，出租人主体资格，主要从以下三方面来审查：
（一）出租人的主体身份
1.出租人为自然人的，营业部应当审查其是否具备完全民事行为能力，可查看其居民身份证或户口簿；
2.出租人系法人或其他组织的，审查其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询，营业部所审查的原件应当复印留存。
（二）出租人是否享有出租房屋的实体权利
1.出租人为房屋的所有权人：营业部应查看出租人是否与承租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋登记机关查询。
2.房屋产权证有两人以上的，营业部应确认房屋产权证上的其他人是否同意出租房屋，并应当在签署合同前取得其他房屋产权人同意出租的书面材料。
3.委托第三方出租的：房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面材料。
4.房屋转租的：是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明等材料。
（三）出租人的主体名称
出租人系法人或其他组织的，合同中出租人的主体的名称必须完整，并且和营业执照上的名称完全一致，否则很有可能因为主体的不合格而在发生纠纷时遇到起诉不能的尴尬局面。
二、房屋状况
（一）房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致
这点主要是看房屋的产权证，营业部看其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。特别注意如果房屋用途在房产证上标注是住宅用房时，对于此类住宅用途的房屋建议营业部尽可能不要租赁，原因在于：其一，将住宅用房转为经营用房的审批程序相当麻烦。其二，一旦没有将住宅用途转为经营用房而使用的，公司将会面临法律风险，情节严重的会被相关行政部门处以整改、罚款等行政处罚。根据《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”该法律条款中虽然没有明确违法该条的后果，但是实务中法院在审理承租住宅用途的房屋作为商用的通常被法院认定为违法，并判令解除房屋租赁合同。
如果由于特殊原因营业部确实需要租赁住宅用房用作经营用房的，根据国家工商行政管理总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知（工商企字[2007]236号）中规定“企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：一是《住所（经营场所）登记表》；二是住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。”
此外，对于承租境外机构、个人购买的房屋作为经营用地的，根据建设部等部门制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，该境外机构、个人应当按照外商投资房地产的有关规定，设立外商投资企业，通过外商投资企业开展出租等相关业务。因此营业部在租赁境外机构和个人购买的房屋时要特别审核对方是否具备相应的资质。
（二）房屋的基本情况
营业部在承租房屋时不仅仅是形式上对房产证进行审核，而且尽可能的要实地去考察租赁房屋的情况，核对房屋地址、面积、房屋内的装饰和配套的设施。时间中，由于历史原因等情况会出现有房产证但没有实际的房屋地址、或者有实际地址，但与房产证上的内容有出入、或者房屋结构与房产证有差别等情况，因此有必要在租赁前实地考察房屋的基本情况，避免合同签约后的纠纷。
（三）房屋是否存在禁止出租的情形
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”以及《商品房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”
为了避免上述情形的发生，营业部应当在租赁合同中约定，出租人应当保证租赁的房屋不存在法律禁止出租的情形，否则因为以上条款而产生的一切责任由出租人承担。
（四）营业部承租的房屋存在抵押
租赁的房屋存在抵押要分两种情况进行法律分析，营业部房屋租赁期间房屋出现抵押的情况或者租赁合同签订前租赁的房屋已经存在抵押情况。
1.营业部承租期间出租人抵押房屋的情况。根据《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条对此作了明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”因此，营业部在租赁房屋期间即使出租人将房屋抵押给债权人且房屋被法院强制拍卖，也不影响营业部继续在合同租赁期间的租赁使用权。
2.营业部在合同签订前出租人已经设定抵押权的情况。根据《物权法》第190条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”由此可知，营业部要承租已经抵押的房屋时，若出租人的房屋被法院拍卖则营业部将面临无法继续承租的尴尬局面，因此，建议营业部慎重考虑承租已经设定抵押的房屋。同时，在房屋租赁合同签署前营业部也应当做尽职调查，如通过去当地的房产交易中心查询房屋的抵押情况。
三、租赁期限条款
（一）最长期限
根据《合同法》第21条规定：“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
（二）转租
如果出租人为转租人（俗称二房东）且有权利转租房屋，则租赁期限不得超过房屋产权人与转租人之间剩余的合同租赁期限，超过部分的租赁期限无效。
（三）免租期
营业部应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定以及是否有表明装修期内免租的约定。特别是很多营业部由于新设原因，在租赁房屋后必然会有一段时间的装修，可以主动与出租人协商装修期间的免租期，如果没有协商的话默认没有免租期，建议对于租赁期限较长的营业部可以考虑与出租人协商一定的装修免租期，争取营业部的最大利益。
（四）签订书面合同
《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。由于营业部签署的房屋租赁合同都大于1年以上，因此应当采取书面形式签订租赁合同。
四、租金与支付方式条款
租金与支付方式条款是房屋租赁合同的重点中的重点，直接影响合同双方的经济利益，因此需要在合同中尽可能的明确。应当关注以下内容：
一是租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等。
二是租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理（合同中没有专门约定则营业部不需要支付保证金）。
三是支付方式通常为转账支付，因为根据《现金管理暂行条例实施细则》（银发[1988]288号）第6条的规定：“开户单位之间的经济往来，必须通过银行进行转账结算。”
四是支付期限有月付、季付、年付等，合同中应明确约定并确定支付的具体日期或最后日期。
五是如果租赁期限比较长，一定要在租赁合同的支付价款中约定租金的总额，或者约定每年固定涨幅，切不可有租金开口现象的出现，防止出租人肆意增加租金导致租赁合同无法履行下去，对营业部的日常经营带来极大的困扰。
五、交付条款
出租人应当按照租赁合同约定的条件向营业部交付租赁房屋，否则将影响营业部对租赁房屋的合理利用，严重的有可能导致营业部无法对租赁房屋进行利用。因此如有条件，证券公司可以成立专门的交房小组，由工程、采购、法务、财务等专业人员组成。
特别提示一点，在营业部新租房屋时，应当查看承租的房屋是通过消防验收。根据我国《消防法》的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用。若租赁房屋在消防验收不合格的情形下签订租赁合同，则违反《消防法》的强制性规定，导致租赁合同无效。
因此建议营业部在租赁合同中可明确约定：出租人办理消防报批的义务。如果由营业部办理，应当明确手续流程。由于过程比较繁琐，审报难度大，所需要资料多，最好找一家消防报审公司。相关内容阐述如下：
（一）消防办理一般流程
有资质的设计单位出图——报消防部门审批（3～15天）——出审核意见——按审核意见修改图纸——重新报审——出同意施工意见——把施工图原件及审校意见复印件报物管公司存档——施工——调试——专业单位检测——出检测报告（2～7天）——报原审核单位验收——现场验收——出合格意见——开业前消防检查——出同意开业意见——开业。
（二）消防报审时应提供的资料
装修平面图及施工图；照明、用电平面图及施工图；装修材料清单，防火材料合格证；装修单位资质证明书等。
六、权利与义务条款
营业部重点关注房屋租赁合同条款的权利、义务是否对等。通常，营业部的权利在承租期内占有、使用房屋。租期届满后，营业部优先继租。营业部的义务按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出租人等。
出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保证承租人使用。
七、保险条款
有些强势的出租人如城市中心的高端商务办公大厦，会要求营业部购买保险，在合同中应当明确具体的险种。通常会要求承保盗抢、火灾等，影响到第三方财产和人身安全的险种。如果出租人在合同中未要求增加保险条款，营业部也不必主动提出。
八、修缮条款
在房屋租赁合同中，出租人的主要义务之一就是对租赁物进行维修，在租赁合同中具有极其重要的意义。租赁合同的核心在于出租人提供租赁物的使用、收益权，承租方提供租金，一旦租赁物出现故障必将使得营业部不能正常使用、收益，承租方的合同利益就不能实现。《合同法》第220条明确了将租赁物的维修责任交由出租人承担，同时赋予合同当事人另行协商的权利。
实务中，营业部与出租人协商维修责任时，通常无特殊情况不需要约定由谁来承担维修，法定维修责任由出租人承担。但要约定维修的具体时间，即房屋出现问题后，出租人必须在规定的日期内予以修复，如果不在规定时间内修复的，营业部有权利自行维修且费用由出租人承担。实践中，不少营业部对外签订的租赁合同都缺少维修条款，建议营业部应当在房屋租赁合同中体现出房屋修缮的责任，最大程度减少因房屋维修问题而给经营造成影响的可能。
九、解除条款
房屋租赁合同通常都明确约定了租赁期限，但由于各种原因而提前终止或者解除的屡见不鲜。出租人在签订房屋租赁合同时往往设定对自己有利的条件，以便在出现对自己不利的情况时得以提前解除或者终止合同。常见的如租金上涨过快，出租人按原合同履行将面对租金损失的事实时，出租人会不惜代价寻找借口甚至宁愿通过支付违约金来达到解除合同的目的，以便和第三方签订租金更可观的新合同。实务中作为营业部，要想在租赁期间避免合同被随时解除或者终止，除了要严格按照合同约定支付租金外，在合同的签订上要尽可能细化解除或者终止合同的条款，最大限度的限制出租人设定提前解除或者终止合同的条件，并约定解除或者终止合同的程序性条款，如设定必须经双方协商一致，或者提前多少时间、以什么方式通知作为解除合同的前提条件等。只有这样，才能更有效的保护自己的合法权益。
同时，解除租赁合同后，装修损失的认定也是合同解除当中的难点。营业部在合同中可以约定合同到期装修的残值如何处理，比如可以约定能拆卸部分归营业部所有，不能拆卸的部分协商一致折价给出租人（实践中也有合同到期不能拆除部分约定归出租人的情况）；遇到对方违约导致合同解除的情形时，可以约定出租人赔偿剩余租赁期限装修残值损失，至于装修残值损失的计算方法也可进一步约定。例如：可以约定营业部将装修合同及发票、收据等证明装修价值的文件复印件提供给出租人备份，作为确定装修残值的依据（在实践中双方也可要求请第三方进行评估确定），在合同提前终止的情况下，除本合同其他条款另有约定外，本合同项下装修损失的计算标准为，装修损失=装修原值÷租赁期限总月份×剩余租赁期限（按月计，不足一个月按一个月计）。
十、通知与送达条款
该条款常见于租赁、购销等常用的合同。通知的具体送达方式以合同中约定的为准。通知包括口头通知和书面通知，如果约定的是口头通知，那么在合同中就需要约定联系人、联系方式等。如果是书面通知，则需要约定联系人、地址、电邮等。故建议营业部在合同中明确相关信息，包括但不限于联系人、联系地址、邮编、电话、传真、电子邮件。一旦合同中存在“通知”义务，则有利于义务方举证是否履行了合同项下通知义务，以一个书面通知为例，通知义务人只要举证其曾经通过某邮递公司向约定的地址寄送过此文件（无论对方是否实际查收），那么其就已经尽到了通知的义务；反之，如果其不能进行相应的举证，则将承担一定的违约风险。所以，应该在合同中约定相对方的相关信息，加强合同的风险防范，保证营业部的合法权益。
十一、违约条款
房屋租赁违约责任，重点审核营业部的违约事项以及具体的违约责任包括缴纳滞纳金，没收定金等，双方的违约责任是否对等。违约责任通常包括：（1）提前解除房屋租赁合同；（2）不按时交纳房租；（3）未经过出租人允许而转租的。
十二、免责条款
免责条款是指当事人约定的用以免除或限制其未来合同责任的条款。免责条款常被合同一方当事人写入合同或格式合同之中，作为明确或隐含的意思要约，以获得另一方当事人的承诺，使其发生法律效力。
营业部应关注出租人的免责条款是否合理，如遇不可抗力事件，可适用法定解除，双方当事人均不需承担违约责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力和不可归责于承租人的原因导致租赁房屋部分毁损、灭失的，根据《合同法》规定，承租人可以请求减少租金；全部毁损、灭失的，承租人可以请求不支付租金。对于不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当然，在不可抗力的适用上，有以下问题值得注意：
一是合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定；
二是不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责；如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款；
三是不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。
十三、争议解决方式条款
房屋租赁合同纠纷可以约定选择向有管辖权的人民法院起诉或选择仲裁机构进行仲裁。需要注意的是，在约定以上两种争议解决方式时只能两者选其一，不能既约定仲裁又约定诉讼的方式，或者约定仲裁或诉讼方式。
选择诉讼的方式解决纠纷，对管辖法院可以进行约定。根据《民事诉讼法》第34条的规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”以上是关于协议管辖的规定，在实践中，各地情况也有所差异，有些地方实行的是房屋所在地法院专属管辖，在此种情况下合同双方的约定的管辖法院就会被排除适用。
选择仲裁的方式解决纠纷，应当双方自愿，在合同中明确发生纠纷时采取仲裁的方式解决，并且要选定具体的仲裁机构。根据《仲裁法》第4条规定：“没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。”以及第16条规定：“仲裁协议应当具有下列内容：（一）请求仲裁的意思表示；（二）仲裁事项；（三）选定的仲裁委员会。”也就说，在约定仲裁条款时，必须选定一个仲裁机构，不能同时选定两个仲裁机构，而且要将仲裁机构的名称约定准确，否则有可能因为不能确定具体的仲裁机构导致仲裁协议无效。
十四、租赁合同备案条款
根据《城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《商品房租赁管理办法》等法律法规的规定，房屋租赁合同需要到房地产主管部门办理登记备案手续。在租赁合同中，备案的手续由谁办理以及税费由谁承担可以事先进行约定。
然而，未办理备案登记并不影响合同的效力，租赁合同仍然有效。房屋租赁行为是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。对房屋租赁合同进行备案，主要是便于行政机关的管理，不是一个合同成立或生效的要件。现实中由于法律宣传及管理环节薄弱，以及当事人嫌手续麻烦及规避一些税费，但出于交易安全的必要，建议租赁双方应进行登记备案，以减少合同风险。
此外，对营业部来说房屋租赁合同的备案登记可以防止“一房数租”。
根据最高人民法院制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”
房屋备案登记的手续：
第一，出租人与营业部签订书面租赁合同。
第二，双方在合同签订后30日内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交以下相关文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件。
第三，市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。
十五、合同签署部分
合同签署部分一般包括签约单位盖章及签约单位授权代表签字、签约时间、签约地点等。审查合同签署部分，营业部应重点关注签名是否是签名人所签；签名人不是法定代表人或负责人的，其授权书是否真实有效；盖章是否完整清晰，印章与合同当事人名称是否一致；分页合同各页是否都有盖章签名，在整个合同的结尾处是否签名盖章，附件是否签名盖章；签约时间、签约地点是否填写完整。
十六、其他条款
如果合同使用不同语言文本拟定，应确保每个当事人都能够取得不同语言文本的合同各一份，同时应以中文文本为准。签约份数主要根据当事人的数量和报备需要决定，至少能够保证每个当事人一份。
另外，公司一些营业部的房屋租赁合同的内容可能不完备或者可能租赁的房屋有新情况、新变化。因此有必要增加一个补充条款，当发生新情况、新变化时可以双方进行补充协商。笔者在此提供一个示范条款：其他约定事项可订立补充协议或在附件栏内填写，补充协议、附件与本合同具有同等的法律效力。但当补充协议的内容与主合同的内容不一致的，以补充协议为准。本合同生效后，双方经协商一致，可以对合同内容作书面变更。
十七、营业部的特殊条款
营业部租赁的房屋不同于普通企业的要求，对卫星设备、广告牌的安装都有特别的要求，因此建议营业部在合同中约定出租人同意营业部安装卫星设备、广告牌，并协助营业部安装上述设备供使用。特别营业部在承租商住两用的房屋时必须要有出租人出具业主委员会同意安装卫星设备的书面证明，否则容易引发法律风险。实践中曾发生过某营业部承租商住两用的房屋，因卫星设备安装导致相邻权纠纷的诉讼案件。
若营业部因业务发展确需租赁商住两用的大楼作为办公用地，而一时又不能取得业主委员会的许可，则应当与出租人签订的房屋租赁协议里约定由出租人同意并负责营业部的卫星安装事宜，这样即便发生纠纷，营业部可以向出租人追责，尽最大可能维护公司的合法权益。而营业部若租赁的是商业用途大厦，顶楼的使用权通常归产权人所有，只要物业公司或者大厦的所有权人同意营业部安装卫星设备即可规避法律风险。
参考文献
[1]向少山，王兴兴.《论房屋承租人优先购买权的保护》[J].法制与社会，2011（22）.
[2]徐疆.《论城市房屋租赁管理的法律问题——基于维护社会稳定的视角》[J].新疆财经大学学报，2011（4）.
作者简介：邓义君（1986-），男，上海人，申银万国证券股份有限公司，合规与风险管理总部法律顾问。
城市房屋拆迁法律研究论文范文第3篇
摘 要：近年来，城市商品房的价格逐渐呈上升趋势，给很多城镇居民造成了巨大压力。面对这一情况，很多人选择购买农村宅基地房屋，虽然在一定程度上解决了住房问题，但也导致了很多房屋纠纷发生。为此，本文主要论述了城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷产生的原因，并对其纠纷的法律解决对策进行了探究。
关键词：城镇居民；购买；农村宅基地房屋；纠纷；原因；法律对策
随着城市化进程不断加快，使很多农村人口不断向城镇转移，导致农村有很多闲置的房子，同时也逐渐出现了城镇居民购买农村宅基地房屋的现象。但是由于国家征收土地、拆迁补偿等各种政策的实施，使其房屋纠紛不断增多，影响了和谐社会的发展，针对此情况，必须采取法律对策及时解决，确保其合法权益。
一、城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷产生的原因
（一）房屋买卖主体背弃诚信
一般情况下，城镇居民在购买农村宅基地房屋时，都会与村民签订相关的房屋买卖合同。其合同内容都是在双方同意基础上规定的，如果双发都遵守约定，按照具体内容履行合同，一般是不会产生纠纷的。但是由于国家出台了一系列房屋政策，在利益的诱导下，房屋买卖主体很可能背弃诚信，推翻买卖合同，谋取相关利益，这样就会导致很多纠纷发生。
（二）法律规范模糊
首先，很多法律对够买农村宅基地房屋的具体事项没有进行明确的规定，导致房屋买卖双方对自身的权利与责任没有明确的认识。权利界限的不清晰，十分容易产生分歧与矛盾。例如《土地管理法》中，并没有对城镇居民购买农村宅基地房屋时，对其土地使用权进行具体规定[1]。
其次，近年来，相关政策的实施也对其法律的适用和执行造成了一定困扰。例如，当房屋买卖纠纷发生后，可能会根据相关的政策内容对其纠纷事件进行判定，这就给法律的适用造成了干预，使纠纷问题不断发生，难以确保房屋买卖活动顺利进行，给我国社会也造成了不良影响。
二、解决城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律对策
（一）建立并完善物权变动登记制度
在城镇居民购买农村宅基地房屋事情件中，之所以出现了一列纠纷，其中有很大一部分原因是当前我国农村宅基地使用权登记比较混乱，相关的物权变动登记制度还存在很多漏洞。因此，只有对其制度完善，才能使房屋交易双方明确宅基地的权属，进而避免不必要的纠纷发生。这就需要根据当前的农村宅基地房屋的具体情况，健全相关制度。首先，在对宅基地和所建房屋进行登记时，必须要求其进行同时登记，而且拥有土地和房屋使用权的主体必须是同一人，进而可减少矛盾与纠纷的发生。其次，对宅基地使用权的登记，不能作为判断合同效力的依据，只是起到了对宅基地物权规定的作用。除此之外，在购买农村宅基地房屋中，还可能发生房地分离的情况，而且这种情况是非常容易发生纠纷的。因此相关法律部门必须对该情形进行明确的规定。当房与地发生分离时，如果判定房屋出售主体在出售房屋时将其宅基地一起租给购买者。并且购买者也付相应的租金，那么该宅基地的租期是与房屋所有权限是相同的。另外，农民之所以具有农村宅基地的使用权，主要是因为他们是集体组织中的一员，而城镇居民在该组织外，只有交付相应的费用，才能获取使用权。因此，在实际宅基地房屋购买中，如果发生关于宅基地使用权纠纷问题时，可以根据这一法律制度进行判定，提升问题解决的效率。
（二）从立法方面出发，设立法定租赁制度
现阶段，对于房屋购买纠纷问题，我国已经制定并完善了相关法律法规，为了减少购买农村宅基地房屋纠纷的发生，就必须从立法的角度上对其进行明确的规定。
首先，由于我国相关房屋买卖的物权法还不完善，很多城镇居民购买农村宅基地房屋难以从物权法上获得相应的保证。因此，可以从使用权的角度出发，维护自身的合法权益。为了农村宅基地使用权正常流转，可以设立法定租赁制度。当前，我国是允许对集体所有土地租赁的，所以该制度的实施是可行的。在实际实施中，针对农村宅基地的买卖。可以以三种权利为核心，分别是：使用权、所有权、租赁权。这样在城镇居民购买农村宅基地房屋时，不仅具有房屋的所有权，而且也具有宅基地的租赁权，保护了购买者的合法权益，而且在这些权利基础上，可以自由对宅基行使使用权、收益权等。通过立法的规定，使房屋购买者与农村集体经济组织之间的租赁关系具有了合法性，不仅受到了法律保护，而且也对房屋买卖双方产生了一定的约束作用，在一定程度上减少了二者之间的矛盾发生。与此同时，法律对其租赁的有关内容进行了明确规定，通过城镇居民按照相关规定支付租金，可以保障自身的使用权，对法律效果与社会效果统一的实现具有重要的意义。
其次，为了从根本上解决购买农村宅基地房屋的纠纷，真正实现和谐社会，就必须从长期考虑，要确保宅基地使用权依市场机制正常流转，这就需要在立法上对农村宅基地房屋属性进行重新规定，为了促进其使用权自由流转，需要使其属性与城市商品房的一致。因此，要将其使用权投入市场流转中，不仅可以减少国家对该项权利的干预，让村民自由行使土地权利，而且还使相关土地资源得到合理配置，有利于减少房屋使用权纠纷发生。
（三）完善有关农村房屋买卖法律法规
法律是解决房屋纠纷最有效的途径，而且也最具有权威性和说服力。而且很多纠纷的发生是因为相关法律对房屋买卖有关内容规定的不够明确[2]。因此，在房屋纠纷解决工作中，一方面，要根据当前的主要纠纷问题与现状对现有法律进行调整和健全，并且补足法律中的空白，使其各个纠纷的解决都有法可依、有章可循。另一方面，还要继续出台相关法规，为购买农村宅基地房屋活动提供法律支持。例如，可以出台《农村宅基地管理办法》等法规，为其管理工作创造良好的环境，同时还要建立科学合理的宅基地使用权管理制度，提升管理效率。
三、结论
总而言之，由于法律的不健全、房屋买卖当事人的背弃诚信等，使各种房屋纠纷不断发生，扰乱房屋市场秩序。为了改变这一现状，不仅需要完善相关农村房屋买卖法律法规、健全物权变动登记制度，而且在必要的情况下，还需要从立法角度出发，设立法定租赁制度，明确宅基地的使用权，最大限度减少房屋纠纷发生，进而促进社会稳定和谐发展。
参考文献：
[1]梅维佳.城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律探讨[J].许昌学院学报，2015（06）：140-144.
[2]段贞锋，翁武燕.城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律解决[J].和田师范专科学校学报，2017（04）：79-82.
城市房屋拆迁法律研究论文范文第4篇
一、农村房屋的特点和公证面临的诸多难题
农村房屋包括农村集体经济组织所有的房屋、乡镇企业所有的房屋及农民个人所有的房屋, 本文所指的农村房屋仅指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的房屋。我国农村房屋的所有权是否能转移呢?答案是肯定的, 比如上世纪九十年代江苏省建设委员会规定“房屋所有权转移变更 ( 如买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等) , 房屋状况变动 ( 如翻建、扩建、拆除、倒塌、焚毁等) , 他项权利变更 ( 如设定、注销他项权利) , 应及时向村镇管理机关申请登记。”由此说明我国农村房屋也存在买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等多种所有权转移方式。但是办理农村房屋公证存在下列特点和难题:
( 一) 很多农村房屋没有办理所有权登记手续, 权属不清, 是办理农村房屋公证面临的一个首要障碍
办理房屋方面的公证, 认定房屋权属是办理不动产所有权转移的关键, 而我国农村房屋大多数是权属不清, 公证员难以分清权属。由于历史的原因, 我国农村房屋很多没有办理房屋所有权证和土地使用证。比如有的农村房屋只有准建证或宅基地使用许可证, 甚至有的农村房屋什么证都没有。权属不清, 是办理农村房屋公证面临的一个首要障碍。
( 二) 农村房屋所有权的主体复杂, 能否正确区分农村房屋所有权的主体是公证员办理农村房屋公证面临的一个重要难题
目前在公证理论界对农村房屋所有权的主体认识上存在诸多争论, 有的人认为农村房屋应与城市房产一样, 所有权认识上应该秉持基本是夫妻共有的理念。有的人认为农村房屋因宅基地是以户为单位, 农村房屋是房随地走, 所有权认识上应该秉持基本是家庭共有的理念。认定农村房屋是夫妻共有的和认定是家庭共有的双方都有充分的理由。这两种理念目前争论很大, 难以定论。由此有当事人申请办理农村房屋公证, 公证员应基于什么理念来区分房屋所有权的主体, 这是公证员办理农村房屋公证需要思考的问题。
( 三) 农村房屋是一种限制性物权, 现行我国法律法规对农村房屋所有权转移有诸多制约, 这是我们目前办理农村房屋公证面临的又一个障碍
目前我国法律对城市和农村的房屋交易规定了两套不同的管理体制: 城市房屋, 可以自由交易; 农村房屋不能自由交易。农村房屋是一种限制性物权, 主要是土地性质是宅基地使用权, 农村房屋的宅基地属于农村集体经济组织所有。因此, 在办理农村房屋公证时必须综合考虑我国现行法律法规对宅基地使用权方面的规定, 我国对农村房屋的管理规范, 归纳起来主要有以下几点:
1. 不允许一户农民有两处 ( 含两处) 以上宅基地
《中华人民共和国土地管理法》 ( 下称土地管理法) 第六十二条规定, 农村村民一户只能拥有一处宅基地。这意味着已经有一处房屋的农民不得再拥有其它农村房屋。
2. 禁止农村房屋向城市居民流转
国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定, 农民的住宅不得向城市居民出售, 有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和房产证。
3. 宅基地使用权不得出让、转让或者出租
《土地管理法》第八条规定, 宅基地和自留地、自留山, 属于农民集体所有。第六十三条规定: 农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。
4 有关农村房屋产权管理的法律、法规缺乏, 农村房屋管理机构不健全。
二、采用证据学中的自认规则是办理农村房屋公证收集证据的一条重要途径
上述论述了农村房屋所有权主体复杂, 权属难以认定, 导致我们在公证实务中不敢办理有关农村房屋方面的公证。实际上办理农村房屋公证, 不管是继承公证, 还是赠与等公证, 都是需要由公证员去收集证据, 通过收集的证据所形成的证据链从而使公证员能够对当事人的农村房屋公证申请予以进行公证证明。要认定农村房屋的权属, 除了有关部门对该房屋所保留的档案或者所出具的权属证明外, 还有证据学中的自认证据规则也是认定农村房屋权属的一条重要途径。
自认是指一方当事人在诉讼过程中。对他方所主张的不利己的事实予以的承认。我国法律仅对诉讼上的自认作了规定。诉讼上的自认可以产生两个法律后果: ( 1) 约束当事人的效力。当事人一方对对方当事人提出的事实承认的。对方当事人就承认的事实不再负举证责任, 作出自认的当事人也不得在诉讼中提出与自认事实相矛盾的主张, 双方当事人也无须对自认的事实进行质证和辩论。 ( 2) 约束法院的效力。当事人的自认可以成为法院确认案件事实的依据, 所以正常程序上涉及自认部分的调查和辩论不再进行, 但涉及身份关系的案件和涉及国家利益、社会公共利益或他人合法权益的事实不受当事人自认的约束。自认构成是指自认成立所必需的一切主客观要件的总和。一般来说, 自认构成必须具备三个要件: 第一, 须是诉讼正在进行, 且于诉状准备或言词辩论时, 或在法官面前为之; 第二, 须就对方当事人主张不利于自己的事实, 承认为真实; 第三, 须为声明或表示。这是我们诉讼上的自认。公证被有的学者称之为“准司法”活动, 因此我们也可把诉讼上的自认推广到办理农村房屋公证上, 公证活动中的自认构成要件本人认为也可分为三个方面: 第一, 须是公证受理后, 公证办结前, 且于在接受公证员的询问时, 或在公证员的面前为之; 第二, 须就陈述某个主张不利于自己的事实, 承认为真实; 第三, 须在公证员面前的声明或表示或在公证员制作的询问笔录文档中。在公证的受理审查阶段, 是公证员亲自面见并询问全体公证当事人的环节, 所以我们应该高度重视询问笔录的制作, 充分发挥自认证据规则的作用。我们在制作农村房屋公证询问笔录时, 公证员应主要从以下两个方面考虑农村房屋权属问题。
( 一) 如果当事人的农村房屋既有农村房屋所有权证, 也有集体土地使用证。当事人如果持有农村房屋所有权证, 那就说明其房屋产权得到了有关部门的一次权属认定。同时我们根据婚姻法中的相关条款, 我们可有充分理由得出其房屋产权是夫妻所有还是个人所有的结论。但是农村房屋的权属并不是上面认定这么简单, 因为当时颁发农村房屋所有权证部门并不真正是房屋管理部门, 其权属认定没有按照相关的法律法规去做, 还有该农村房屋的宅基地是以户为单位做出申请的。所以该农村房屋权属可能就存在着夫妻共有的例外, 房屋权属就有可能是家庭共有。在这里, 我们就要充分发挥自认证据的规则, 根据该农村房屋的档案所涉及的所有家庭成员, 并对全体家庭成员进行权属询问, 制作询问笔录, 通过他们的自认, 发挥自认证据规则的作用, 我们就可从而得出该房屋是夫妻共有还是家庭共有或个人所有等正确的权属结论。
( 二) 如果当事人的农村房屋没有农村房屋所有权证, 只有集体土地使用证或准建证。或者农村房屋没有任何相关证件。这里我们应注意的是该农村房屋的权属没有经过任何部门的权属认定, 那它的房屋权属如何认定? 根据我国物权法的相关规定, 对于因继承、受遗赠、合法建造等非基于法律行为而取得的物权, 其物权自继承或受遗赠或建造行为成就时生效。由此可认为, 该农村房屋如果从来没有领取相关房产证, 物权是从该房屋建造完毕时形成生效, 其权属主体便是该农村房屋的出资建造人。核实出资建造人, 是认定此种房屋权属的关键。在实务中, 首先我们可通过村委会或村镇建设管理部门出具证明来核实出资建造人。一般来说, 对于农村房屋是谁出资建造, 该房屋所在村委会是比较知情的。农村建设房屋, 除了土管部门申请宅基地外, 还要到村镇建设管理部门申请建设许可。因此, 村委会或村镇建设管理部门出具的权属证明是一种可信赖的证据。其次, 我们还要充分发挥自认证据规则的作用, 根据该农村房屋的档案所涉及的的家庭成员, 或者对该农村房屋全体家庭成员进行权属询问, 制作询问笔录, 通过他们的自认, 我们也就可得出该房屋是夫妻共有还是家庭共有或个人所有等正确的权属结论。自认证据规则在我们办理农村房屋公证中有广阔的空间, 我们应充分认识自认证据规则在办理农村房屋公证中的巨大作用, 认真制作询问笔录。询问笔录也就是证据中的“当事人的陈述”证据, 是我们办理农村房屋公证“确权”依据的一个重要证据。
三、农村房屋所有权转移应当先由国家土地管理等相关部门审批农村房屋受让人资格是我们办理农村房屋公证的前置程序办理农村房屋公证, 除了明确房屋的权属主体外, 更重要的是我们还要知道农村房屋所有权转移受让方是否能享受宅基地使用权的资格。我国农村房屋所有权转移一般来说有下列几种形式: ①买卖; ②赠与③继承④析产⑤遗嘱或遗赠等。我国《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据物权法的公示原则, 农村房屋所有权转移以及其项下的宅基地使用权转移都需要分别去房管部门和土管部门去登记, 分别登记之后, 农村房屋所有权受让人才取得真正的物权。公证的职能是对当事人申请提出的房屋所有权转移过程中产生的协议 ( 如赠与、析产等) 或法律事实 ( 如继承、遗赠等) 提供公证证明。但正因为本文前面论述的农村房屋是一种限制性物权, 现行我国法律规范对农村房屋所有权转移有诸多制约。特别是以下两个方面的因素使我们必须坚持对办理农村房屋公证应当先由土地管理等相关部门审批农村房屋所有权能否转移给受让方的原则。
首先农村房屋受让人身份的认定方面。《房屋登记办法》第八十三条、第八十六条规定, 农村集体土地范围内的房屋申请初始登记或转移登记时, 都需要登记部门认定申请人是否属于该农村集体经济组织的成员。如何确定农村集体经济组织成员的资格, 我国目前尚没有明确的法律规定。认定农村房屋公证申请受让人是否是农村集体经济组织的成员不是我们公证的职能。农村房屋公证申请受让人是属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明应该由村民委员会和所在乡镇部门出具比较可行。
其次农村房屋所有权转移应该坚持“先地后房”原则, 这与国有土地上的房屋转移登记“先房后地”正好相反。农村房屋所有权转移之所以是“先地后房”, 因为农村宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权, 与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的。我国《土地管理法实施细则》第六条规定依法改变土地所有权、使用权的, 因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的, 必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请, 由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更, 自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的, 必须持批准文件, 向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请, 由原土地登记关依法进行变更登记。《房屋登记办法》第八十六条也规定了房屋所有权转移必须先进行宅基地使用权变更登记。房屋所有权依法发生转移, 申请房屋所有权转移登记的, 应当提交下列材料: 宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明。农村房屋所有权的转移是否符合《土地管理法》及其实施细则规定的宅基地使用权变更登记条件, 需由土管部门做出前置认定比较合适。上述办理农村房屋所有权转移公证的复杂性, 笔者所在地公证处就为此专门与农村房屋公证所涉及的土管部门、房管部门、村镇建设办等有关部门进行沟通协商, 达成了当事人要申请办理农村房屋公证, 农村房屋所有权受让人资格必须先由土地管理等相关部门审批的前置程序规定。如果对农村房屋所有权受让人资格有关部门进行了前置认定, 那我们对办理农村房屋所有权转移涉及的买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等公证就有了坚实的法律基础。
摘要：目前公证业界对宅基地使用权办理继承公证持否定态度, 但对办理宅基地使用权项上的农村房屋公证相对持肯定态度, 在实践中各地也有不同做法。有些地方办理农村房屋公证对农村房屋项下宅基地使用权采取回避办法是不可取的。实际上我们只要认真把握好农村房屋的性质、特点以及国家有关农村房屋方面的法律法规以及政策等, 农村房屋的公证就可大胆办理。
关键词：公证,农村房屋,自认证据,审批前置
参考文献
[1] 叶自强.论自认法则[J].宁夏社会科学, 1996.
[2] 刘羽梅.农村房屋买卖行为效力初探[N].人民法院报, 2007-4
城市房屋拆迁法律研究论文范文第5篇
【摘要】近年来随着国内社会经济水平的不断提高，人们对房屋的需求量也在逐渐增加，对房屋的质量要求也在不断提高。一般房屋出现了质量问题，业主会通过投诉来维护自己的合法权益和利益，所以长期以来，有关房屋质量的投诉一直都存在，业主的房屋质量问题得不到有效解决，而近年兴起的建筑工程保证金监管制度为房屋建筑的质量提供了有效保证。文中分析了房屋质量的发展现状和发展趋势，以及建筑工程质量保证金监管制度，为如何从根本上解决好房屋质量问题提供了一些参考意见。
【关键词】建筑工程;房屋质量;投诉处理
1、房屋质量投诉的现状以及发展趋势
1.1房屋质量投诉的现状
在上个世纪末，国内就已经颁布了相关的法律法规，明确了具体建筑工程的投诉划分，对新建或者改建以及扩建建筑类型的建设工程，要确保在合理期限范围内，在建设的过程中一旦出现了工程质量问题均由相关的部门进行处理和解决。同时对相关的主管部门以及管理范围都进行了明确的划分，但这些规定内容都没有有效的法律保障，从而加大了投诉处理的难度。
1.2房屋建筑质量投诉的发展趋势
根据近年来房屋建筑质量投诉的发展来看，房屋建筑质量投诉逐渐从单一性的投诉事件变为综合性的投诉事件。同时房屋质量的投诉还涉及到业主的切身利益，大多数的投诉都要求先进行赔偿再做处理。而在房屋的建设过程中以及后续的质量保修期限内，开发商是无可置疑的第一责任人，却没有履行好应尽的责任，没有在交房之前做好相应的检查和分户验收工作，导致后面出现了许多质量问题，以至于造成房屋投诉案件过多而被快速有效解决过少的不正常现状。
2、建筑工程质量保证金监管制度的意义
2.1工程质量保证金
工程质量保证金是依据建筑施工企业生产的建筑物的特点而形成的一种新的经济担保方式，是指投资方在已经完成的工程基础上，从工程价款中按照一定比例暂时扣押一部分资金来当作建筑物质量的担保金，从而有效保证建筑物在交付使用以后，在工程质量保证期限范围内，发生工程质量方面的缺陷，就能得到快速有效的维修处理，在工程质量保修期限超过国家规定时限以及合同双方约定好的保修年限后，投资方把之前暂时扣押的资金全部或者在支付完返修费用后，将剩余的退还给承包商。
2.2建筑工程质量保证金监管制度的意义
建设工程质量保证金制度是建筑法律体系基本制度的其中之一，在其他建筑行业比较发达的国家都有这种类似的制度，建设工程质量保证金制度是综合了国外的建筑法律以及国内在实践中形成的适合中国建筑业发展的一种保证金制度。这种制度在很大程度上有效提高了房屋建筑的质量，规范了房地产和施工单位的质量行为，为房屋质量提供了有效保障。但目前国内的建设工程质量保证金制度和建筑市场的实际操作逐渐产生了矛盾，造成质量保证金和质量保修金混淆以及缺陷责任期和保修期限期不能明确被区分的情况。因此在利用建筑工程质量保证金监管制度提高房屋质量水平的同时，也要重视建筑工程质量保证金监管制度的完善与改进，从而促进国内房地产行业的发展。
3、建筑工程质量保证金监管制度存在的问题
建筑工程质量保证金监管制度在相关的建筑法律方面没有健全以及完善相关的规章制度，没有对工程建设行业收取的种类、比例以及返还时间进行明文规定。也没有对管理者做出规范的标准要求;由于相关法律的缺失，没有对投标保证金进行明确的规定;而且有些工程项目的保证金设置不合理，过分强调施工企业的履约保证，却没有对建设单位进行相应的履约规定，也没有对保证金退还方面进行相关的法律规定;由于施工管理企业和管理规定以及各地条件比较复杂，导致出现了工程保证金缴纳没有进行统一的标准要求;此外，在实际的工程保证金制度的执行中也有很大的偏差，没有严格按照相关的法律法规执行[1]。
4、规范工程保证金监管制度的方法
在进行工程保证金监管制度的运用时，首先，必须要完善相关法律，及时改进和完善相关法律法规，为保证金监管制度提供有效的法律保障;其次，要加大政府监管的行政执法力度，要严格按照相关法律来清除保证金制度中的不良现象，加大对施工企业的监管力度，从而有效提高房屋建筑的质量;要减少保证金的数量和额度，投标保证金需要引导相关的市场主体运用保函的保证金方式，以便减少企业现金流方面的压力;要加强行业信用体系的建设，让行业协会以及中介结构可以充分发挥各自的作用;要广泛运用工程保险以及担保制度，这样就能对相关单位起到很好的督促作用，从而保证房屋建筑质量[2]。
5、处理房屋质量投诉的方法
5.1交存质量保证金
在进行房屋建筑施工的时候，就由相关的工程责任方交存质量保证金，让发包人扣留保证金可以有效保证其合法权益，同时也能有效约束以及提醒承包人在缺陷责任期内的行为以及相应的房屋修复义务。使用这种担保方式可以有效规范承包商的施工操作，从根本上保障房屋建筑的质量，还能在房屋出现质量问题时进行快速有效的维修，从而维护业主的合法权益，避免再次出现业主进行房屋投诉的情况。
5.2推行工程质量保险
要求相关的建设单位必须投保工程质量潜在缺陷保险，同时依据合同约定来支付保险费用，而保险期是从住宅工程质量潜在保险所承担保险的相关建筑在竣工备案以后开始计算在两年内有效，只要建设工程在竣工备案后的两年间出现了房屋质量缺陷的情况，就会有相关的施工单位来进行维修。运用工程质量保险潜在缺陷保险这种方式，可以让保险公司帮助解决在规定时间内出现的工程质量缺陷问题，让责任方能够及时履行相关的赔偿义务，从而有效达到维护业主合法权益的目的。
5.3完善相关的规章制度
不僅要完善建筑工程质量保证金监管制度，同时也要对房屋质量投诉管理机制进行改进和健全，全面构建完整的法律体系，在从根本上有效解决房屋质量问题的同时，也要优化房屋质量投诉处理的管理方式，保证广大业主的合法权益可以得到及时维护，在最短的时间内解决好业主的房屋质量问题[3]。同时要加强相关法律法规的执行力度，将法律规定的质量标准严格落实，有效监督各位责任方，将房屋质量提升到新的水平，促进房地产行业的积极发展。
结语：
鉴于建筑工程质量保证金监管制度在实际应用中可以有效制约房屋建筑的各方责任主体，所以要完善和优化建筑工程质量保证金监管制度，从而有效提高房屋的质量，减少房屋后期出现的工程质量问题，让各业主的权益得到有效保障，为人民生活质量的提高提供有力保障。
参考文献：
[1]谭恒彪.工程保证金的制度弊端及改革建议思考[J].装饰装修天地，2017，（6）.
[2]马千惠.我国建筑工程质量保证法律制度研究[D].陕西：长安大学，2017.
[3]祝左成.关于房屋建筑工程质量投诉处理及预防措施研究[J].建筑与装饰，2019，（11）.
城市房屋拆迁法律研究论文范文第6篇
[摘要]現阶段我国的城市化改革有了进一步发展，对城市的规划科学实施，保障城市规划的公众参与度提高，这对规划工作的效果良好呈现就有着积极作用。当前我国的城市规划工作实施中，还存在着诸多问题有待解决，基于此，本文主要就城市规划的现状和城市规划社会化公众参与的问题详细分析，然后结合实际对城市规划的社会化与公众参与策略详细探究。
[关键词]城市规划；社会化；公众参与
公众参与对我国来说是—个舶来品，城市规划的社会公众参与，也是借鉴西方国家的实施方法。在当前我国的城市化迅速发展过程中，注重加强城市规划的公众参与，提高城市规划的科学合理性，是促进城市可持续发展的重要举措。通过从理论层面对城市规划公众参与的研究分析，就能有助于公众参与的目标实现。
1、城市规划的现状和城市规划社会化公众参与的问题
1.1城市规划的现状分析
城市规划工作，是促进城市进一步发展的重要保障，只有在城市规划工作方面得到了优化，才能真正有利于城市化的良好发展。在当前城市规划工作的实施过程中，由于受到思想观念因素的影响，在理论层面没有完善化，以及规划的技术方面没有规范性，这就造成了城市规划工作的不科学问题的出现。城市规划中，规划者自身的水平程度，对城市规划的整体方案的科学性有着直陵影响。
1.2城市规划公众参与的问题分析
当前的城市规划工作实施中，对公众参与要能充分注重，但我国的公众参与发展的时间不长，在各个方面都没有对公众参与有深刻的认识。城市规划工作实施中，公众参与需要有法律制度进行规范化，但是在城乡规划法中，对公众参与制度方面还需要进一步的完善。当前的城市规划法中，对城市规划的总体设计方面还没有完善化考虑，茌—些制度层面没有结合公众参与完善化，这就必然会影响公众参与城市规划的积极性。在实际过程中，城市规划只注重规划部门行政行为授权，茌行政控制立法层面还需要进—步自噶和完善。
城市规划过程中，公众参与的意识相对比较薄弱的问题还较为突出。在传统的管理观念影响下，公众通常认为城市规划是国家以及政府的工作，和自己没有关系。这—错误的认识也造成了公众参与的意识比较薄弱，而城市规划部门对社会发布的公众参与信息也比较少，这也使得公众参与度不高。相关部门对公众的参与意识培养没有注重，在公众参与城市规划的亘传工作上没有加强，使得城市规划的公众参与效率比较低。
另外，公众参与城市规划工作的实施，在参与的内容上以及途径方式层面，没有进行明确化的规定。—些公众参与的形式化问题还比较突出，公众对城市规划只能被动的听取相关信息。公众是城市规划服务的对象，刘和自己相关的事情有着发言权，但是在当前的城市规划公众参与的制度上，没有对公众参与的内容以及途径方法等进行明确化。从而就造成了公众参与的热惰不高。
城市规划工作中的社会化以及公众参与，需要有法律的保障才能保障公众参与的有效性。但是在具体的法律制度方面并没有完善化，在当前城市规划发展中，法律层面对公众参与的主体以及权利和具体的法律程序等方面，还没有洋细化。在法津上注重对建设部门行政行为授权，但是在规划控制的立法方面还没有完善。这些都会影响城市规划的社会化发展以及公众参与的科学性目标实现。对于这些层面的问题，就要能从实际出发，多方面的考虑分析，找到解决问题的针对性措施，只有这样才能有助于城市规划公众参与目标实现。
2、城市规划公众参与的策略探究
2.1城市规划公众参与遵循的原则分析
城市规划工作中公众参与要注重遵循相应的原则，在对公众参与制度的制定方面，就要充分注重聆听弱势群体的声音，保障公众参与的公正性。城市规划过程中的公众参与，还要能重视决策的科学合理化的呈现，以及能够保障规划的有效实施，提高规划的有效性以及可操作性等。茌这些原则的遵循下，对城市规划的工作进一步实施就有着积极促进作用。
2.2城市规划公众参与的策略探究
城市规划中的公众参与，要注重从法律层面进行完善化。当前处在法治社会的环境中，对城市规划的工作开展，在公众参与度的提高方面就要注重立法的完善化，从法律上对公众参与城市规划的方式以及途径等进行明确，对公众参与城市规划的程序也要严格化，将执法以及司法的程序完善化，对民主监督制度科学实施，保障公众参与权，这样才能有利于城市规划公众参与的效率提高。尤其是茌当前我国提倡以及推行政治文明建设的环境下，对城市规划的公众参与就要能从多方面考虑重视，在立法层面完善实施，解决各方的利益团体矛盾，这样才能进一步的促进公众参与的合法性。
城市规划中公众参与，要充分注重民主化进程的有效推进，对公众规划参与权要能保障。要赋予公民更多的民主权利，社会发展中能让公众对重大的决策发表自己的意见，能有更多的表达机会。这就需要对公众参与城市规划的制度性得以保障，以及注重构建调控有力的规划管理体制。从具体的工作实施上来看，就要能对领导层的监督工作进行加强，将公众评议以及规划实施组织工作，和政绩考核进行紧密结合。构建完善的公众参与城市规划的方法体系，保障公众的参与度提高。
加强城市规划的公众参与社会化功效的提高。当前的城市化进程中，城市规划的实施要保障每个环节都能科学化以及有效的引进公众参与机制，对传统的城市规划模式进行突破。由于我国的城市历史文化差异城市发展等，都有着很大的不同，在公众参与城市规划方面就要能结合实际工作进行执行。重点要在公众参与的方式以及途径等方面进行完善化，在一些调研工作方面要加强，保障公众参与的科学合理性以及合法性。
除此之外，对城市规划中公众参与的加强，也要能充分注重构建公众参与规划编制的基本框架，方便公众参与城市规划的科学有序性的保障。通过这些层面的加强完善，对公众参与度的提高就有着积极作用。
结语：
总而言之，对城市规划工作中的公众参与的加强，就要能从城市规划的具体情况实施着手，在公众参与的方法实施上注重科学性以及法制化。通过从理论层面对城市规划的公众参与进行研究分析，就能从理论层面为城市规划发展提供有力支持，促进城市规划的科学习惯开展。