我们看到媒体上经常出现物业管理公司和业主发生争执的事件。但奇怪的是, 物业管理公司和业主应当是雇主与雇员的关系, 却会出现很多“员工”欺负“老板”的事情。同时, 业主之间也会经常出现纠纷, 但最后常常都将矛头指向了物业公司。以业主委员会为核心的业主代议机制是解决问题的关键。业主委员会和业主大会出现数年但发展存在很多严重的问题和需要克服的缺陷, 不光是制度设计上的问题, 同时也有历史和文化等多方面的因素, 这里只讨论法律框架下的改善措施。
一、实证研究情况
( 一) 与小区共有权相关的一些问题
我们的调查团队对一些小区内关于车位经常容易发生纠纷的问题做了一个调查, 主要有小区绿化被改为停车位、共同道路被划为停车位、停车位不足产生的争抢停车位的纠纷、车位位置设置不合理, 离住房太远, 停车不便、停车时发生碰擦等意外, 物业难以给予满意的补偿方案、车位被物业出租出售给小区外部人员等。另外, 还有一些管理不到位, 如外来人员车辆进入如何收费的问题, 有32. 26% 的小区没有明确的规定。
( 二) 出现问题的部分原因
在对车位的性质也做了调查统计过程中, 我们发现虽然固定车位占有很大比例, 但是随机车位还仍有存在, 因为停车与小区物业产生纠纷也不再少数。停车位购买或者租赁费用过高也是部分小区业主选择随便乱停的原因。据调查表明, 61. 29% 的小区居民认为停车位费用过贵。对物业车位管理和服务满意度一般也是原因之一。有些小区取得车位的方式不明确也是产生纠纷的原因。
( 三) 小区居民对于车位归属的看法, 及其对于加强停车管理的建议
在停车场设计上更为人性化 ( 如表示清晰明确, 设计合理的停车路线) 、加强对停车场建设的资金投入, 增加车位、加强停车场管理员的服务意识, 提高服务质量、丰富停车场的服务项目 ( 如增加洗车服务, 代客停车服务等) 、改善停车设施, 建议使用新型停车使用方式 ( 如立体停车, 使用停车咪表等) 、改善停车收费方式, 建议使用新型收费方式 ( 如一卡通等) 。
( 四) 小区居民对于物权法中共有权的了解程度
最后, 就小区居民对物权法中共有权的了解程度做了调查, 发现, 越是老小区, 对物权法共有权了解程度越少, 而且没有专业人员维护小区业主的利益, 往往老旧小区发生纠纷的情况越频繁, 解决难度大。
二、如何更好的推进共有权运行
( 一) 现行业主委员会的困境
1. 成立的合法性得不到保障
成立的业主委员会大致分为两种: 一是由行政部门主导, 并由行政部门登记生效, 其成员的代表性不强; 一是, 主要由留守的老人组成的业主委员会, 因其不具备较高的知识水平和法律素养, 不能行之有效的保护和发展社区全体业主的权利。成员的素质得不到保障。大部分业主委员会的成员都不具备一定的知识、能力和素质。所以我们经常可以看到很多的纠纷虽然可以由法律渠道解决, 但迟迟没有进展。
2. 无法有效组织和采取行动
这个问题的造成有多方面的原因。业主自身的组织能力不强, 一些问题的利益分歧较大, 导致了业委会意见无法统一, 决策不被尊重。同时一些行政部门对业委会的排斥行为也让业委会的工作变得困难。除此之外, 物业管理公司和开发商的很多行为也让业委会的现状雪上加霜。即使在法庭上取得了胜诉, 执行的效力也让人不得不担忧。
( 二) 对这些问题提出的一些建议
1. 在入住前成立业主委员会筹委会
如果有这样一种可能: 业主在购房后, 通过公开招标, 选择合适的物业公司和其提供的服务类型或品种, 充分讨论和决定共有道路的使用方式, 协议社区公约草案。但是这个方案的实行需要很多的条件, 可能并不适合所有的社区, 但是我们认为把目光更多的投入到业主- 物业- 开发商的关系定性之前, 也不失为一个解决之道。
2. 对业主进行培训和资助
对有意参加业主委员会的业主, 免费进行培训, 让其具备可以代表全体业主的素质, 可以减少一些不必要的社会资源浪费。对因参与业主委员会工作付出精力的业主, 进行适当的补助, 也可以让更多的人参与到这一工作中来。当然更重要的, 是逐步培养其公民权利意识。
3. 投票选举, 异议登记
有一些地方的业主委员会, 是由某些行政部门主导, 以登记为由不承认真正代表业主利益的委员会。因此可参照民法“登记对抗”原则, 登记之后一段时间, 如有异议, 可提出异议登记, 并由当地人大监督进行全体业主选举。
4. 物业管理侵权入法
很多时候业主想要找回损失只能采用“曲线救国”的方式, 因为物业公司的行为有可能真的是“合法”的。因此, 将一些常见的物业管理公司对业主的侵权行为纳入立法范畴是很有必要的, 既能让业主更好的保护其权利, 又能宣传和推广公民权利意识。
摘要：《物权法》已颁布多年, 而物业纠纷仍时有发生。在这个背景下, 扬州大学法学院的同学组成了实践团队, 深入扬州各社区进行了20天的调查, 对共有权运行状况进行了全方面的了解。改善物权法被架空的现状, 需要改变思路, 从实际出发, 重新进行制度构架:明确业主委员会建立的时间点和规范, 明确其牵头组织, 建议由当地人大进行对应;对业主委员会成立后的运行进行指导, 对业主委员会的合法性进行评估;在同时出现两个以上业主委员会进行了登记时, 参照登记对抗主义和异议登记进行规范。
关键词：社区共有权,业主委员会,物业