承包经营范文（精选12篇）
承包经营 第1篇
1 土地承包权和土地承包经营权分离的基础
1.1 土地承包权和土地承包经营权的权利属性不同
对于土地承包权和土地承包经营权来说, 两者在权利属性方面存在着很大的不同, 主要体现在以下几方面:首先, 权利的主体存在着差异。在土地承包权中, 主体主要是该集体中的成员, 具有非常显著的身份属性;但是在土地承包经营权中, 主体可以是该集体中的成员, 也可以是其他产业的经营人员, 对成员的身份属性没有太大的限制;其次, 权利的内容存在着差异。对于土地承包权和土地承包经营权来说, 在权利内容方面不管是利益表现形式、现实性还是所涉及的其他因素都存在着较大的差异;最后, 权利的性质存在着差异。对于土地承包权来说, 具有一种成员权的权利, 而在土地承包经营权中具有较强的益物权, 两者权利的性质存在着本质上的区别。
1.2 土地承包权和土地承包经营权的救济制度存在差异
在土地承包权和土地承包经营权的分离过程中, 分离的一个重要基础就是两者的救济制度不同, 主要体现在以下几方面:首先, 两者侵权的形式存在不同。对于土地承包权来说, 侵权形式的主要表现是发包方争夺以及非法制约承包方的土地承包权;而土地承包经营权的侵权形式为:在承包期内, 发包人无缘无故将土地收回、调整土地的承包商或者是强行制止承包商继续承包等;其次, 针对上述问题的救济制定不同。土地承包权实际上是成员本身的权利, 从实体法的角度出发, 一旦受到侵害, 要按照《物权法》中第63 条第2 款的规定来进行救济, 土地承包人员可以根据法律行使撤销权;而在土地承包经营权受到损害时, 可以按照《物权法》中第33 条规定进行全力的保护。
2 商河县白桥乡的概述
2.1 商河县白桥乡的地理情况
白桥乡坐落在济南市的北郊, 位于商河县的东南方位, 是黄河冲积的平原, 土质非常肥沃, 而且四面环水的状态, 主要河流有土马河、徒骇河以及商东河等, 水资源相当丰富, 生产条件也非常优越, 是商河县20万亩大蒜基地, 被称为济南市科技兴农示范基地。白桥乡的交通非常便利, 与县城的距离在20公里左右, 与220国道只有8公里, 西面直通省道248线, 南面直到济阳县城。
2.2商河县白桥乡土地承包权和土地承包经营权分离所需的资料
在进行白桥乡土地承包权和土地承包经营权的分离时, 需要大量的资料为其提供数据支持, 这些资料基本上全部是利用浙江浙大万维科技有限公司的WalkISurvey软件进行整理和汇总的, 其中主要包含:农村土地承包经营权资料、农村土地所有权数据、数字正射影像图、基本农田划分数据、发包方资料、承包方资料、农民信息、行政区界限、代码以及主要的地形数据和电子信息等。数据汇总完成后, 由商河县白桥乡农经站工作人员进行管理, 并将相关数据交给测绘单位进行工作, 确保所有权分离的合理性和有效性。上述资料的整理和汇总, 确保了土地承包权和土地承包经营权的分离工作的顺利进行。
3 土地承包权和土地承包经营权的分离路径
3.1 数学基础的确立
在进行数学基础的确立时, 主要包括以下几方面:第一, 坐标系统采用2000 国家大地坐标系统;第二, 高程基准采用的是1985 国家高程基准;第三, 比例尺采取的1:2000 的比例;第四, 投影方式为3°分带, 中央经线117°的高斯- 克吕格投影;第五, 计量单位的选取。对于长度单位来说采用的米, 要保留小数点的后两位, 面积单位采用的是平方米和亩, 面积统计汇总单位采用的是公顷和亩, 也是保留小数点的后两位。
3.2 精度指标的明确
在分离土地承包权和土地承包经营权时, 要进行精度指标的明确, 具体的内容如表1、表2 所示:
3.3 相关资料的调查
在进行土地承包权和土地承包经营权的分离时, 要对下面的资料进行调查:首先, 发包方的调查。在分离白桥乡土地承包权和土地承包经营权时, 发包方主要是村民委员会, 由白桥乡农经站负责调查, ;其次, 承包方的调查。在白桥乡中, 承包方主要是以家庭为单位的农户, 获取承包方信息也由白桥乡农经站负责, 在工作中按照实际的情况进行更改;再次, 承包土地的调查。要对承包土地的面积、名称、界址以及用途等进行详细的调查, 为相应工作的开展提供帮助。
3.4 土地的测量
在进行承包土地的测量时, 可以使用统一配置的GNSS接收机对土地界址点的坐标进行获取, 从而测量对应的土地。制作土地分布图。
在进行土地分布图的制作时, 利用浙江浙大万维科技有限公司所提供WalkISurvey软件来进行。
3.5 土地面积的计算
通常情况下, 要想计算土地的面积, 可以先测量界址点的坐标, 之后再利用浙江浙大万维科技有限公司所提供的WalkISurvey软件来进行土地面积的计算。
3.6 公示审核及土地承包经营权数据库的建立
所有数据采集、汇总完成后, 按照相关规定进行公示审核, 并对发现的问题进行核实、修改, 然后颁发土地承包经营权证, 并按照相关规程建立数据库, 对数据进行统一动态管理,
4 结语
综上所述, 农村土地承包权和土地承包经营权的分离对确保农民的利益, 搞活农村经济, 提高农村生产力都起着非常重要的作用, 因此对农村土地制度进行改革要坚定不移地进行下去, 从而实现土地承包权和土地承包经营权的有效分离。
摘要：近年来, 我国的社会经济和市场经济处在快速发展的阶段, 家庭承包责任制的出现对农业规模的发展起到了限制性的作用, 对于土地承包经营权中的土地承包权当作土地流转情况下的制度来说, 缺少相应的理论支持。因此, 一定要充分明确土地承包权和土地承包经营权的含义, 实现两者的分离, 将两者的作用发挥的淋漓尽致。本文以商河县白桥乡为例, 分析了土地承包权和土地承包经营的分离情况。
关键词：土地承包权,土地承包经营权,分离
参考文献
[1]张力, 郑志峰.推进农村土地承包权与经营权再分离的法制构造研究[J].农业经济问题, 2015 (01) .
[2]丁文.论土地承包权与土地承包经营权的分离[J].中国法学, 2015 (03) .
土地承包经营权流转承包合同 第2篇
甲方：土地（流出方）石沛镇联盟村沿河陈组
农户姓名：身份证号码：乙方：土地（转包方）：身份证号码：户籍地址：为了埁范农村土地承包经营权流转，切实维护土地流转双方的合法权利，本着依法、自愿、有偿、平等协商的原则，经甲乙双方协商，制定如下土地承包经营权流转承包合同。
一、甲方沿河陈组将承包土地面积，亩成方成遍能灌能排优质土地甲方农户口粮地应统一划遍，土地经营权流转给乙方承包。
二、承包地承包经营权流转的期限，双方约定承包地承包经营权流转期限为年，自年 月日止。
三、承包地承包经营权流转方式
1、甲方采用出租方式将期承包地流转给乙方承包经营农业生产，不得在所流转土地上开挖池塘，建永久性建筑物和改变土地用途。
2、旱地由甲方平整后交给乙方承包地，承包费另计，农户转让给乙方承包地在合同不得任意退出。
3、农户转让给乙方后留作口粮田的承包地，如农户在乙方承包期间内中途继续流转承包地时，乙方应于以接受承包。
4、甲方流转土地埂边农户不得栽树，现有埂边树，离田2米以内，农户应自行砍伐，不得影响乙方农作物生长。
5、沿河陈村现有水面和农田有利益相关的不能作种值和养殖用途。
四、流转价格及支付方式、时间
1、承包地流转承包费用现金支付，合同期内，乙方向甲方支付流转承包费，每市亩按计算，籼稻粮价上涨到壹元陆角时，每亩加承包费捌拾元，粮价低于壹元时，每亩降捌拾元，粮价到贰元时每亩再加捌拾元承包费，国家政策性粮补，归甲方所得，国家对种植大户的补贴资金由乙方所得。
2、乙方必须于每年月日前付清下一次流转承包费。
五、流转双方的权利和义务：
1、权利：按照合同规定收取收取承包流转费，按照合同的期限收回流转的承包地，收割前交每亩100元预付款，待水稻收完一次性付清下年承包费，如不能继续承包预交款不再退还。
2、义务：在不干预乙方正常生产经营活动情况下，协助乙方按合同行使土地经营权，各农户养殖不能给乙方造成经济损失。
3、甲方将提水电站转交给乙方使用，机台机电设备现在不完整的由甲方负责交付乙方使用后，乙方在使用过程中自行维修，维修费自理，承包期结束后，机台和电机等设备完好无损交给甲方，4、甲乙双方要遵守村规民约，不要无故滋事、闹事，给双方带来损失，各农户养殖不能给乙方造成损失。
六、乙方的权利和义务
1、权利：乙方在新的承包地上，具有自主生产经营权，如流转承包合同未到期，乙方必须服从国家政策性开发利用土地，乙方只能有权获得土地青苗补偿费，土地及其它补偿费归甲方所得。
2、义务：乙方在国家政策法规和政策允许范围内从事农业生产经营活动，按照合同规定按
时足额交纳流转承包费，不得擅自改变土地的用途，不得使其荒芜，对流转承包的土地进行有效保护。
七、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除，1、经当事人双方协商一致又不损害国家、集体和个人利益的。
2、订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的，3、一方违约，使合同无法履行的。
4、乙方丧失经营能力使合同不能履行的，5、因不可抗力的自然灾害使合同无法履行的。
八、违约责任
1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。
2、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任。
3、乙方有下列情形之一者，甲方有权收回土地经营权，不按合同规定用途使用土地的，荒芜土地的破坏地上附着物的，不按时交纳土地流转，甲方任意收回土地和无理闹事的，水田打不上水的，乙方有权终止合同。
九、其他约定事项：
本合同一式五份，甲乙、乙方及原发包方各一份，镇农经站一份，土地流转交晚中心留存一份，自甲乙双方签字或盖章之日起生效，本合同受法律保护，本合同未尺事宜，由甲乙双共同协商解决。
甲方（村民组长）签字盖章：乙方：
签证单位：（盖章）
承包员工餐的经营之道 第3篇
妙管采购皆大欢喜
开餐馆的头几年，刘根生在采购的管理上费尽了心机。与众多的餐馆老板一样，他也担心员工在采购上搞猫腻。如今与刘根生谈餐馆采购，那是头头是道。他现在让谁去采购呢“那要看买什么。需要每天买的青菜副食由大师傅负责，不需要天天买的粮油酱等招标采购。清洁用品等杂项由餐馆经理买，炉灶器具锅碗瓢盆等固定设施由我亲自负责。”刘根生说，“大师傅去买菜我不会派人监督，只监督买回来的东西是不是短斤少两。大师傅去市场预订，供应商给送。然后由厨房小工复秤记录就行了。”
采购过程不去监督，刘根生不担心大师傅吃回扣，他说：“大师傅采购的菜品是供应企业员工用餐的，企业员工每人每天只有10元的伙食定额，扣掉主食和其他费用，每人每天副食只有4元钱。大师傅要用4元钱买回能做四菜一汤的材料已经很不容易了，哪里还有吃回扣的缝儿?另外，我自己偶尔也逛菜市场，对市价比较清楚。再说，他能不能吃回扣。已经不是我管理的重点了。”“做生意要先讲开源，后讲节流。因为一个生意得先有营业额，之后才能有利润，对于小餐馆更是如此。所以我现在的重点是如何让吃饭的人满意。”
刘根生承包的几家企业员工餐，用餐的大部分是从农村来的小伙子，肚量大得很，要让他们满意，首先得保证他们能吃饱。可是，每人每天就10元伙食费，怎么才能让他们吃得满意呢?刘根生说：“必须精打细算。比如，新鲜菜、处理菜的采购要搭配好，活鱼、死鱼要搭配好，里脊、肥肉要搭配好……买这些东西可不是一般人能买好的，必须是做菜的大师傅。否则，买菜一个人，做菜一个人，天天得吵架。做餐馆的人哪个不知道，凡是有人投诉菜质量，大师傅一定会先找原材料质量不好的原因，所以必须把这个权力交给大师傅。”为了鼓励大师傅。刘根生的餐馆实行就餐者每个月对饭菜质量评分，评分越高，大师傅奖金就越高。
人性管理亦张亦弛
刘根生对员工的人性化管理，使这个团体就像一家人一样。刘根生对此也深有感触：“管不来的事，就不能硬管，要换个方式才行。靠复杂的监督程序管采购往往会适得其反。比如说，一副猪下水上午卖30元，到下午5点以后就只卖10元了。如果采购的人想给你省钱，他会跟摊主说，有剩下来的晚上给我送来。而如果你管得太严，结果他心情不顺，那么你花的就是30元而不是10元了。
还有一种管理方法是刘根生自创的。他说：“别的公司采购都统一，我是分散。我认为一个人过手的金额越少，贪污的可能性也越小。过手金额太大，掉一点小渣对人诱惑就很大。所以我把采购权分开。把需要采购的东西首先按性质分，比如副食青菜，不论金额多大，都直接交给最懂行的大师傅采购。扫把、抹布、员工制服这些杂品由我聘请的一个经理购买。这样人人负责一部分，不仅能买到最合适的东西，每人买的品种少、金额小。稍稍吃点差价就容易暴露出来。”“很多老板都抱怨：员工都想少干活多拿钱。我看不是，我觉得员工是想少干不好的活。比如洗菜、擦地这些脏活累活。如果让洗菜的小工监督过秤，不给他们钱都高兴干。因为这样他不仅能到厨房外面凉快凉快，掌握秤杆子还能受到别人尊敬，谁不想有点权力?所以我的原则就是让所有人都有点小权。”
目光长远满意有道
采购管理经过这番精心的调整，效果很好。但要想让餐馆经营长期稳定，客户满意度必须保持在一个较高的水平。刘根生主要靠把握好饭菜分量，使就餐者满意。为了避免分餐浪费和分餐不均现象，刘根生说服企业客户把分餐制改成了全餐制。安排八人一桌、四菜一汤、分筷分菜。结果满意度一下子上升了10％。
刘根生还在制定菜式上做文章，保证了餐馆的利润。每天中餐和晚餐都必须有一个口味重、能下饭的菜，比如：梅菜扣肉、红烧鱼、麻婆豆腐等。做这些菜必须多放油、盐、酱油、味精，所以原材料也就不用很新鲜的，成本低，赚的自然就多了。但他有个底线：采购来的原料可以不新鲜，但决不能劣质，不赚黑心钱。
此外，刘根生做餐馆跟别人不一样，他无论承包任何公司的用餐，都要求对方同意餐馆每星期歇业一天。原因之一，就是自己的员工也要休息。而更重要的原因是，他要让那些整天来他饭馆就餐的企业员工自己做一做，或者到其他饭馆换换口味，对比一下性价比。刘根生自信地说：“我有100％的把握，他们用10元在任何地方，包括自己做，绝不可能比在我这里吃得好。我这么做就是要让他们知道我这里的饭菜绝对物有所值，这样我的生意才能做得长久。”
承包经营 第4篇
小士庄村位于河北省辛集市城区东侧, 距城区5km, 调查了解到, 小士庄村常住人口1868人, 农户652户, 1983年土地承包时耕地面积为226hm2, 1989年按当时人口进行了重新调整, 人均耕地1067m2。2011年辛集市建设市级污水处理厂占用耕地6.8hm2, 2010年至今建设新民居占用耕地4hm2, 现有耕地215hm2。耕地流转面积21.3hm2, 其中互换4hm2, 向种植大户转包了17.3hm2。调查得知, 50岁以下的年轻人大都不愿留在农村干农活, 大部分在当地县城或外出打工, 村民从事农业生产的几乎没有50岁以下的人。因此, 农村土地流转已是必然趋势。
2 存在问题的原因分析
2.1 土地分散, 条块分割, 不便于实现流转
农户虽有人均1067m2耕地, 但一般为2~4块, 并且比较分散, 而且各农户每块土地面积也不相当, 这就导致了农户承包土地之间的互换无法顺利完成, 土地流转、互换时要和相邻的农户协商, 耕地上有的种蔬菜、有的种粮食作物、有的种果树, 20户左右又共用一口浇地水井, 所以土地流转协商难度较大。
2.2 土地流转合同不规范, 出现流转纠纷
农户之间的土地流转多在亲戚、朋友、地邻之间进行。流转期限有的长、有的短, 短的只有1a, 没有签订书面合同, 只是口头约定, 且口头约定内容十分简单;流转时间长的虽然签有书面合同, 但合同内容存在很多不规范的地方, 如有的合同没有明确的流转期限、有的合同没有明确违约责任如何承担, 一旦发生流转纠纷, 调解缺乏依据, 土地流转的随意性和不确定性较明显。
2.3 承包经营土地效益低下
由于近几年农用物资及生产资料价格上涨, 农民生产的支出负担逐年增加, 农产品销售价格不稳定和销售渠道的不确定, 使得农民承包土地产生收益十分有限, 由于农业产业结构调整滞后, 使承包经营土地相对于从事其他行业比较效益低下, 经营农村土地收入不如外出打工收入高的情况相当突出和普遍, 造成部分农民不愿意对承包经营土地投入过多精力。
2.4 土地征用中的补偿分配问题较多
小士庄村距市区较近, 辛集市建设污水处理厂占用该村耕地7hm2, 承包合同登记面积为7hm2, 征用补偿时市财政按农户承包面积多给了2000m2补偿金约18万元, 所属的原生产队也要求本小队群众平分, 而其他生产队村民认为多出的补偿金应该归全体村民所有。征用土地所属的原生产队的村民为此上访, 要求将多出的补偿金分给他们, 乡政府为了平息越级上访, 草草答应了他们的要求, 把多出的补偿金分给了该小队群众。后来该村新民居开发又需要占地4hm2, 又出现了同样的情况, 实际测量土地面积比原来承包合同登记面积多出一部分, 由此产生矛盾, 再次发生集体上访案件。
3 促进农村土地流转的应对策略
3.1 加强对农村土地流转必要性的宣传
通过农村广播、电视、报刊宣传媒体、利用各级农村会议、周边乡、村因流转土地增收致富的典型案例, 要让广大农民群众认识到, 土地是农民就业和生存的一种资源, 而加快土地流转正是合理配置资源、增加农民收入的有效手段。引导农民群众增强集中土地、合理利用土地以及“以地生财”的意识和能力。
3.2 健全土地流转服务机构并发挥作用
市级成立农村土地流转管理中心, 负责指导、协调、监督及服务辛集市农村土地承包流转工作, 为保证中心正常开展工作, 市财政每年要给予一定的工作经费补助。乡、镇要建立健全农村土地流转管理服务中心, 按照“有牌子、有专人、有经费、有场所、有设施、有任务、有业绩”等“七有”建设标准, 推进服务中心建设, 使其成为土地流转信息发布、区位置换、主体引入、协商洽谈、交易服务、规范管理的综合服务中心。各村建立土地流转服务站, 落实村土地流转信息员制度。通过市、乡、村土地流转服务机构调剂和网上招租等形式, 解决“我想转包, 谁要?”和“我想承包, 谁有?”的土地使用供求信息不畅问题, 要积极探索通过市场调节土地流转的长效机制, 使土地流转进入有序的市场化轨道。
3.3 规范土地流转合同
流转双方须签订规范的书面流转合同。流转期限不得超过承包期的剩余期限。流转的转包费、租金、转让费等, 要本着实事求是、互惠互利、平等协商的原则由当事人双方协商确定。流转期限超过3a的, 要分段确定流转费用或合理约定浮动比例, 也可采取土地产出实物折价方式确定流转费用。与流转土地相关联的惠农政策补贴由双方协商确定归属。流转合同一式4份, 流转双方各持1份, 报发包方和所在乡、镇土地流转管理服务中心各1份。乡、镇土地流转管理服务中心要及时向达成意向或初步协议的流转双方提供统一、规范的流转合同文本, 并指导签订。
3.4 培育新型农业经营主体
积极发展土地合作社, 引导和鼓励农民以土地经营权入股、托管、租赁等方式开展土地合作。支持农民合作社以长期承包、季节性租赁等多种方式流转土地, 发展适度规模经营;培育发展家庭农场和专业大户。市、乡两级政府要按照新型职业农民培育的要求, 引导农民以家庭为单位, 通过土地流转发展家庭农场。支持专业大户稳步扩大生产规模、增强经营稳定性、提升经营管理水平, 推动实施经营的规模化、产业化;为新型农业经营主体发展提供有效服务。鼓励乡、村在遵循土地流转基本原则的前提下, 进行土地信托等其他流转方式的探索和创新。市、乡两级土地流转管理机构要做好土地规模流转的信息发布、合同签订、政策咨询、纠纷调处等工作, 指导村级组织做好相关协调工作。如辛集市双柳树村的“柳润庄园”就是流转土地20hm2, 经过2a的建设, 形成了现在集采摘、旅游观光、休闲娱乐、餐饮为一体的生态农业典范, 搞得红红火火。
3.5 创新土地流转方式
在规范完善转让、转包、出租、互换、入股等传统流转方式的同时, 积极探索和发展农民土地股份合作社的管理方式。小士庄村已派出村干部、党员代表、群众代表组成考察组到苏南地区进行参观、考察, 普遍认为江苏南部地区的土地股份合作制搞得很好, 做到了产权清晰、利益直接、风险共担、效益明显, 还有利于承包土地的长期流转经营和现代农业的发展, 为发展高效农业、设施农业、为农业龙头企业发展奠定发展基础, 有很好的借鉴作用, 是今后的发展方向。
3.6 认真解决好遗留问题
市、乡两级政府要以党的群众路线教育为契机, 针对农村土地征用补偿产生的问题做深入细致调查研究, 针对各方利益诉求, 权衡利弊, 有政策依据的严格按照政策办事, 没有政策依据的要把群众利益放在首位, 要认真分析研究, 广泛征求群众意见, 通过村集体成员代表充分协商、酝酿, 拿出切实可行的解决方案, 做深入细致的说服工作, 解决好遗留问题, 稳定好农村社会秩序。
摘要：文章对河北省辛集市小士庄村土地承包经营状况、土地征用、土地流转等情况进行了调查, 发现农民对土地越来越重视, 但是土地流转面积较小, 流转的积极性不高, 因土地流转、土地征用引起的纠纷呈逐年上升趋势, 正确处理这些矛盾成为各级领导需要认真研究的问题。
合伙承包经营合同 第5篇
承包方(以简称乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地承包法》及相关法律规定，为明确转包方与承包方的权利义务关系，双方本着平等、自愿、有偿的原则协商一致，签订本合同。
第一条 甲方转包给乙方的地块位于 镇 村 村民小组 处。本宗地面积 亩。其位置与四至范围如下：
第二条 本合同项下的土地承包使用年限为国家土地政策变更之日止，既为永久。
第三条 乙方同意按合同规定向甲方一次性支付土地承包金共计 元人民币。
第四条 本合同双方签字之日，乙方需于当日以现金形式向甲方缴付承包金 元。
第五条 甲方保证上述土地使用权属清楚、无争议。若发生与甲方有关的产权、使用权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。
第六条 乙方依法享有承包土地使用、收益的权利，有权自主组织经营和处置产品。
第七条 乙方承包的土地被国家建设用地依法征用、占用和白鹤滩电站建设占用的，土地补偿甲、乙双方各占50%，但征用登记时，权属应登记在乙方名下，待土地赔偿时由乙方将总赔偿额的50%转付给甲方;土地上的附着物的赔偿全部归乙方所有，甲方不得干涉。
农地承包经营权抵押融资研究 第6篇
关键词：农地承包经营权；抵押融资；响应决策；信贷可得性
中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1009-9107（2016）05-0056-07
一、文献综述
我国农村金融供给总量不足、供求错位、服务效率低下，农村金融依然是整个金融体系和农村发展的“短板”[1]。农地承包经营权抵押融资（以下简称农地抵押融资）可以有效破解农户抵押难、担保难、贷款难的问题。但是，缺乏有效抵押物限制了农户获取贷款，从2008年我国启动了新一轮农村土地产权制度改革，中央政策层面正在逐步取消农地抵押担保的限制。然而，农村金融的供给仍存在不足，农户未被满足的信贷需求缺口占其贷款需求总额的56.72%[2]，通过对陕西和宁夏调查，发现农户参与农地抵押融资的意愿普遍比较强烈，但是真正申请并足额获批农地抵押贷款的农户仅占总样本的16.42%（详见表1），说明影响农户参与农地融资的因素并不只有其参与意愿。因此，从农户农地融资的参与意愿、决策响应、信贷可得性的综合方面，探究阻碍农户参与的关键因素，对落实农村产权抵押融资政策具有重要的现实意义。
随着农村土地产权不断改革，农地抵押融资引起国内外学者广泛关注，以往研究更多地将焦点放在农地抵押融资的影响因素分析上。国外学者Besley [3]认为农地贷款意愿主要受农户借款目的、土地的总面积、处置抵押土地的交易成本等因素影响。在我国，学者们对农村产权抵押融资的可行性仍存在争论。张文律[4]认为，农地抵押融资存在的法律风险、社会保障体系缺失以及城乡土地制度的二元性等制约条件， 农地抵押融资的强行试点，会导致农户失地、农村产权交易市场效率损失等社会问题。但有部分学者认为农地抵押融资对于优化农村金融工具和创新农村金融模式具有重要意义。实证结果表明，影响农户参与农地抵押融资意愿的因素主要有：农户个体特征、信贷经历[5]、土地经营规模[6]、家庭资产总额、家庭社会网络[7]、对农地抵押融资认知[8]。另外，有部分学者从金融机构[9]和农村信贷人员[10]入手，分析其开展农地抵押贷款业务的意愿。还有部分学者分析了农地承包经营权抵押贷款的运行机理[11]、运作模式[12]以及农地抵押担保融资模式的构建思路[1]。黎毅[13]等发现影响农户抵押决策响应的因素有：农户非农收入率及对农地抵押服务的认知等。李韬[14]等发现小农户更为积极地响应农地抵押贷款的行为。黄惠春[6]发现贷款的可得性更多地依赖于农户资产数量、社会关系和信用记录。杨希[15]等从农户视角对西部农村产权抵押融资效果进行分析，发现效果总体较为理想。
总结现有研究成果，存在以下不足：（1）现有研究多从农地抵押融资参与意愿、决策响应或信贷可得性单方面展开，综合分析农户参与意愿、决策响应、信贷可得性研究甚少；（2）现有研究多用Tobit、Probit、Logit等模型，而综合采用OLogit、二元Logit和泊松门栏模型甚少。因此，本文运用陕西和宁夏2 959个农户数据，综合采用OLogit、二元Logit和泊松门栏模型，分析农户参与农地抵押融资意愿、决策响应、信贷可得性，以回答以下两个问题：第一，影响农户参与农地抵押融资意愿、决策、可得性的因素有哪些？第二，对比分析农户参与意愿、决策响应以及信贷可得性的影响因素，分析阻碍农户参与农地抵押融资的关键因素是什么？
二、数据来源、样本描述与变量选择
（一）数据来源
本文数据源于课题组2013—2015年对陕西和宁夏（陕西省高陵县和杨凌示范区、宁夏回族自治区同心县和平罗县）39个乡（镇）2 959户农户的实地调研。为保证样本的代表性和问卷的有效性，本研究在从金融监管机构了解农村产权抵押融资总体情况基础上，采用分层随机抽样的方法，以入户访谈一对一提问的方式进行访问调查，使受访者的回答更加精确符合实际。本研究共收集农户问卷2 974份，经过数据的筛选整理，剔除相关变量数据缺失、前后矛盾的问卷，问卷有效率达99.5%。
（二）样本描述
本研究在陕西省高陵县和杨凌农业示范区选取了10个样本乡（镇），宁夏回族自治区同心县和平罗县选取了29个样本乡（镇）。从所在区域特征情况来看，样本农户所在地区主要集中在农区；主要以男性为主，即受访者多数为户主；年龄主要集中在30到59岁之间；文化程度主要以小学和初中文化水平为主，说明受访农户的文化程度普遍较低；受访者家庭的经营类型是以非农业为主。基本特征数据见表2。
从表3可以看出，79.15%的农户未参与农地融资，获得3万元及以下的农户占比11.25%，获得3万元以上的农户占比均不超过5%，本研究分别将农户参与农地融资额度按照区间进行赋值。从以上农户农地抵押融资可得性的数据特征看出，其属于典型的计数数据（Count Data），并且2 959个样本农户的融资可得性的均值（0.396 8）和方差（0.945 1）非常接近，在统计学意义上没有显著性差异，此类数据近似地服从泊松分布。
（三）变量选择
本研究在借鉴已有研究成果的基础上选取了五大类影响因素：农户特征、家庭特征、社会资本、农村金融环境、农户对农地抵押融资政策的认知。变量的说明及描述性统计见表4。
三、研究假设与计量模型
（一）参与意愿分析
研究采用OLogit和Oprobit回归模型，对影响农户参与农地融资意愿的因素进行检验，验证假说：（1）良好的农村金融环境正向促进农户参与农地抵押融资意愿；（2）农户对农地抵押融资的认知与农户参与意愿呈正相关，其中随着农户对农地抵押融资政策及程序的了解程度增加，农户选择参与的意愿越强烈。
选择是基于效用的比较，假设效用函数是u=Σni-1βn Xn+εi ，计量模型如下：
（二）决策响应分析
本部分采用二值Logit和Probit模型对农户参与农地融资的决策响应进行检验，验证假说：（3）随着农户非农收入率的增加，农户的农地抵押融资决策响应程度越低，随着生产投资比的增加农户更为积极地响应抵押融资行为；（4）随着农户对农地抵押融资程序及政策的了解，农户的农地抵押融资决策响应越高。
（三）信贷可得性分析
在信贷额度统计中，样本呈现“零”值和“正整数”值两类，若要对“正整数”值的样本进行计量分析，就必须对“零”值进行数据截断，且农户农地融资参与行为赋值近似服从泊松分布，所以，采用补充双对数和截断泊松回归模型对融资可得性进行分析。验证假说：（5）农户的社会资本是影响农户是否获得农地抵押融资的关键因素；（6）农村主办抵押贷款的金融机构数目和信誉正向促进农户是否获得农地抵押融资；（7）农户的贷款经历和是否购买保险，给农户获得农地抵押融资提供重要的保障。
其中，采用补充双对数模型处理农户是否参与农地融资，在此数据截断完成后，采用截断泊松回归模型处理具有“正整数”特征的参与行为。为使模型成立，假定这两个模型彼此独立。若农户未参与农地融资（Ai=0），则抵押融资额度为零（B=0）；相反，若农户参与农地融资（Ai=1），则有抵押融资额度大于零（B>0）。若Ai=0，则P（Ai=0）；若Ai=1，则P（Ai=1） f（B/Ai=1）=P（Ai=1）f（B>0），其中，f（·）为密度方程，P（·）为概率方程。
方程式（6）实际上是具有样本选择性质的泊松门栏模型的对数似然表达式，它由穆拉赫1986年提出，并且从式（6）中可以看出，它实际上是由补充双对数和截断泊松回归模型的对数似然表达式组成。前文已经假定补充双对数和截断泊松回归模型相互独立，因此，在并不造成估计信息损失和估计效率低下的情况下，本文将分别估计这两个模型来实现对泊松门栏模型的估计。
四、模型估计与分析
（一）参与意愿检验结果分析
从模型1的实证结果（见表5）可以看出，交通便利、主办金融机构信誉、服务态度和开展态度，对农户的参与意愿均有较为显著的正向影响，即良好的农村金融环境正向促进农户参与农地抵押融资的意愿。假说（1）成立。农户对农地抵押融资政策的了解度和满意度以及贷款程序的了解度，均在1%的显著水平下与农户参与意愿强烈正相关，表明通过周围村民介绍以及农村金融机构的宣传，农户对农地抵押融资政策和办理程序的不断了解，农户对该项政策的满意度也在不断提高，进而农户参与意愿在不断地加强，假说（2）得以验证。
（二）决策响应检验结果分析
从模型2看出农户经营类型在1%的显著水平下负向影响农户的决策响应，即兼业程度越高的农户对其的决策响应程度越低；农业生产投资比在5%的显著性水平下正向促进农户的决策响应，即随着农户对农业的投入不断增加，而在其收入有限的条件下，农户则会积极响应农地抵押融资。假说（3）得以验证。农户对农地抵押融资政策和贷款程序的了解度，均在1%的显著水平下通过检验，表明农户对农地抵押融资政策和办理程序的不断了解，农户决定申请农地抵押融资的意愿也在不断地加强，则会对农地抵押融资有更加积极的响应决策。假说（4）得以验证。
（三）可得性和信贷额度检验结果分析
从模型3看出，农户家庭网络关系、是否有家人成员或亲戚朋友在担任（过）村干部、在政府部门工作，对农户信贷可得性具有显著的正向影响。若家庭成员有人担任（过）村干部或在政府部门、金融机构工作（过），其获取相关政策信息速度更快；村干部在当地能体现一定的社会地位和身份，表现出其在当地群众中有一定声望；如果有家庭成员或亲戚朋友在政府部门工作（过），其可能会因为人情关系而获得贷款的可能性更大。假说（5）成立。
主办金融机构数目和信用，均对农户信贷可得性有显著的正向影响。主办金融机构数目越多，给农户提供的农地抵押贷款的资金供给量就会相应增加，主办金融机构的信誉越好，提供的服务质量和效率也会提高，能更好地促进农户参与农地融资活动。假说（6）得以验证。从模型1、2、3的回归结果可以看出，农户的贷款经历均在1%的显著水平下与农地融资农户参与意愿、响应决策、信贷可得性正相关，信贷经历有助于农户形成对正规信贷的正确预期，使其产生对正规信贷的需求，并且主办金融机构可以通过农户信贷经历来对农户信誉进行评价，而在前期调研中发现农户几乎不存在主动违约的现象，所以良好的信贷经历大大增加了农户获得农地抵押贷款的可能性。农户是否购买保险对农户能否获得贷款有显著的正向作用，其给农户参与农地抵押融资提供了重要的保障。假说（7）成立。
模型4的结果可看出，影响农户获批额度的因素有：农户的文化程度、所拥有的耕地面积、总资产和负债水平。可能的解释是在农户提出农地抵押融资的申请后，主办金融机构会对农户耕地和资产情况进行分析，确定提供给农户的贷款额度，而农户年龄、文化程度、负债水平等也是金融机构评价农户信誉的一个参考。
综合模型1、2、3和4的结果发现：（1）农户个人特征、经营类型、借贷经历、农户认知是影响农户参与农地抵押融资意愿、决策响应和信贷可得性的共同因素；（2）补充双对数模型的估计结果中具有显著性影响的变量数明显多于截断泊松回归模型，说明模型3在泊松门栏模型估计中起到主要的影响，即农户能否获得农地抵押融资贷款比其获得抵押贷款的额度更重要；（3）有一些变量在三个模型的估计中有着不同的显著性影响，有些变量甚至影响的方向相反。譬如，交通便利程度、主办金融机构信誉、对农地抵押融资政策及程序的了解程度影响农户的参与意愿；农户的贷款经历、是否购买保险、家庭网络关系等对农户融资可得性影响比较明显；农户的文化程度对模型1和3的影响显著为负，而对模型4的影响显著为正。这些发现正是本文的研究价值所在，即在分别运用不同的计量模型分析农户参与农地抵押贷款意愿、决策响应及其影响因素外，通过对模型的对比分析有效的解释阻碍农户参与农地抵押贷款的关键因素。
五、主要结论及启示
本文运用陕西和宁夏2 959个农户数据，分别采用OLogit、二元Logit和泊松门栏模型，分析农户参与农地抵押融资意愿、响应决策和可得性，主要结论如下：（1）农户个人特征、农地抵押融资认知和农村金融环境是影响农户参与意愿的主要因素；（2）农户个人特征、经营类型、生产投资比、社会资本、贷款经历等是影响农户响应的重要因素；（3）农户个人特征、社会资本、贷款经历、是否购买保险、主办金融机构数目和信誉，是影响农户融资可得性的重要影响因素；（4）通过对比分析参与意愿、决策响应、信贷可得性的影响因素，发现农户社会资本、贷款经历、是否购买保险和主办金融机构数目和信誉，是阻碍农户获得农地抵押贷款的关键因素。研究还发现，在运用泊松门栏模型进行估计时，同一组变量在补充双对数模型和截断泊松回归模型的估计结果中影响程度、方向以及影响个数都存在差异，说明在本文的研究中农户能否获得农地抵押融资贷款比其获得抵押贷款的额度更重要。
本文有以下几点启示：（1）为了保障农村产权抵押融资试验有序运行，相关管理部门应当规范信贷主体的行为，避免信贷配给等问题出现。（2）农户的社会资本对农户是否参与农地融资具有显著影响，在发挥其担保功能的同时，还应避免因家庭网络关系而存在的人情贷款。（3）由于农户参与农地抵押融资意愿还受农户年龄、文化程度、经营类型等因素影响，建议金融机构根据农户特征进行分类管理，并积极鼓励农户参与农地承抵押融资管理的过程，发挥农户的主观能动性，提高贷款的使用效率。（4）金融部门在推行和改善农地抵押融资模式时，稳定镇乡级金融网点，积极发展村镇信贷业务，为农村产权抵押融资的开展创造良好的农村金融环境。（5）金融监管机构、金融机构以及各行政村村委会，应该积极配合做好农村产权抵押融资的宣传工作，注重相关服务品质的提升。
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Abstract：Based on the data from a field survey of 2959 peasant households， using respectively OLogit， Binary Logit and Poisson Hurdle Model， this article analyses the farmers willing for the involvement in mortgage financing with contracted management right of agricultural land， response decisionmaking and credit availability. It finds that the cognition to mortgage financing with contracted management right of agricultural land and rural financial environment are the main factors influencing the farmers involvement； Farmer types and production investment ratio affect farmers decisionmaking application； While household social capital， loan experience， whether to buy insurance and rural host number of mortgage loans to financial institutions and credit are the key factors that hinder the finance by mortgage farmers really get. The study also finds that differences exist in the same set of variables in double logarithm model and truncated poisson regression model estimation results of the influence degree and direction and impact number. It shows that it is more important for farmers to get access to mortgage loan financing than the amount they obtain.
承包经营 第7篇
一、我国农村土地承包经营权流转的现状
(一) 土地承包经营权流转形式灵活多样
各地从实际出发, 探索出多种土地承包经营权流转方式。从流转的组织方式看, 农村土地流转主要有农户自发流转和乡村集体统一组织流转两种形式。从农地流转后的土地权属变化关系看, 实践中常见的农村土地承包经营权流转的方式有转包、出租、借用、互换、入股、转让等。
(二) 土地承包经营权流转进程加快
从实行家庭承包责任制开始到第一轮土地承包期结束, 土地承包经营权流转就己经发生, 但是流转的规模小、数量少、范围窄, 是一种零星、分散式的流转。实行第二轮土地承包之后, 随着土地承包30年不变政策的落实, 以及农村经济结构的调整和农村劳动力的转移, 农村土地承包经营权流转速度明显加快。
(三) 各地土地承包经营权流转有着明显的差异
由于各地经济发展水平差异较大, 流转的范围、数量、规模、方式等有所不同。经济发展较快的地方土地承包经营权流转的比重高于经济较落后地方, 城郊区流转比边远乡村的多, 区域间土地承包经营权流转有着明显的差异。
(四) 土地承包经营权流转行为不规范
根据相关法律规定, 土地承包经营权的流转需要签订书面合同, 但在现实生活中, 很大一部分土地承包经营权的流转未约定期限, 仅以口头形式达成协议, 没有签订书面协议。有些即使签订了书面合同, 其手续也不符合法律规定, 内容也不详尽, 当发生纠纷的时候, 很难解决。
二、现行农村土地承包经营权流转的困境
(一) 农村社会保障制度滞后
由于农村社会保障制度的严重不健全, 土地对于农民有着特殊的意义。我国现阶段严峻的就业形势, 在遭遇非农就业风险的时候, 却未被社会保障体系所覆盖, 所以有地农民不愿完全放弃土地, 仍然视土地为最后保障。这导致农民在进行土地流转时总是瞻前顾后, 农民的这种犹豫心态严重阻碍了农村土地承包经营权的健康、有序流转。
(二) 地方政府受到利益驱动, 过度使用行政手段
近年来, 农村土地承包经营权流转中, 乡村集体组织、地方政府扮演了一个重要的角色。不可否认, 乡村集体组织、地方政府在坚持“依法、自愿、有偿”原则的基础上, 为农民提供流转信息, 架起流转双方联系的桥梁, 是有利于推进农村土地承包经营权流转发展的。然而, 当乡村集体组织、地方政府取代农民充当农村土地承包经营权流转的主体, 与民争利、搞强制流转时, 农村土地承包经营权流转也不可避免地要偏离健康发展的轨道。
(三) 土地承包经营权流转的市场不健全
我国农村的土地流转主要是农户之间的一种自发行为, 这种自发行为所形成的土地流转关系很不稳定, 变动频繁, 管理难度大, 制约了土地的长期有序流转。究其原因, 主要是农村土地市场配套设施少, 市场信息没有稳定的传递渠道, 土地金融未能发展;其次, 土地流转的价格很难在市场中形成, 廉价转包较为普遍, 土地流转价格在流转中往往表现出很大的随意性, 价格不是由价值规律来决定, 造成了土地流转市场的混乱。
(四) 法律和政策衔接不协调
从1983年1月中共中央关于《当前农村经济政策的若干问题》的出台, 到2003年3月《中华人民共和国农村土地承包法》、2005年7月最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》的实施, 历经20余年, 我国对农村土地承包经营中产生纠纷的解决, 走过了主要依靠政策调整到以政策调整为主、法律调整为补充, 再到政策调整与法律调整并重直到目前主要依靠法律调整的历程。法律政策的多变性和灵活性与土地变动缓慢的过程性、滞后性产生的矛盾严重制约了土地承包经营权流转政策的实施。
三、《物权法》中的农村土地承包经营权流转
《物权法》的颁布实施是我国法治进程中的大事。《物权法》十分重视对农民利益的维护, 以专门一章对土地承包经营权进行了规定。
(一) 《物权法》对土地承包经营权物权性质的确立
《农村土地承包法》虽然确立了土地承包经营权的排他性法律效力, 在土地承包经营权物权化的进程中迈出了实质意义上的一步;但其重心并非是确认土地承包经营权的物权性质, 而是调整发包方与承包方之间的承包关系, 即土地承包经营权的债权性质。《物权法》将土地承包经营权纳入物权规范领域, 确认了土地承包经营权的物权属性, 明确了土地承包经营权的设立方式和流转范围, 最终完成了土地承包经营权从合同债权向用益物权的过渡。它在不改变我国农村集体土地的性质上, 为保持农村土地承包关系长期稳定, 促进土地经营权的正常流转, 保护农用土地长期用于农业生产提供了法律依据。
(二) 物权法中农村土地承包经营权的法律含义
《物权法》第一百二十四条规定:“农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地, 依法实行土地承包经营制度”;第一百二十五条规定:“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利”。《物权法》上述这些规定明确了农村土地承包经营权的物权性质, 并规定了农村土地承包经营权的基本权利内容, 更好地保护承包经营权人的合法权益。《物权法》把农村土地承包经营权定位为用益物权。因为它符合用益物权的本质和特性。农村土地承包人可以基于物权行使物权请求权, 基于承包合同行使违约责任请求权, 基于法律规定行使侵权行为请求权或不当得利请求权, 权利保护的渠道明显拓宽了。基于物权行使物权请求权比单纯基于债权行使债权请求权寻求权利保护, 对承包人来说, 保护机制在法律上得到了优化配置。
(三) 《物权法》规定的农村土地承包经营权流转
《物权法》十一章专章对农村土地承包经营权作了规定, 其中对土地承包经营权的流转规定如下:第一百二十八条:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定, 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准, 不得将承包地用于非农建设。”第一百二十九条:“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让, 当事人要求登记的, 应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记, 不得对抗善意第三人。”第一百三十三条:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地, 依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定, 其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”
四、农村土地承包经营权流转的制度完善
(一) 建立、健全农村社会保障制度
由于人口对资源巨大压力的长期性以及经济支撑能力的有限性, 我国的社会保障体系覆盖范围过于狭窄, 离土进城的农民被排除在城市社会保障体系之外, 在农村又缺乏社会保障机制, 土地理所当然地承担着农民的社会保障功能。消除农民的后顾之忧, 从现在起我们必须加快社会保障立法工作, 依法建立社会保障制度。坚持从农村实际出发, 以保障农民的基本生活为目的, 借鉴我国城市和国外社会保障的经验和教训, 以农民的自我保障为主, 自助为主与互济为辅相结合, 社会基本保障与家庭保障, 集体保障、企业保障相结合, 实现全方位的社会保障。
(二) 加强市场自我调控, 逐步减少行政干预
农村土地承包经营权的流转, 应当通过市场规制进行流转, 而不宜采取行政调控方式。《物权法》将其它方式取得的土地承包经营权的流转方式下放给国务院行政部门, 这就必然促使行政部门对流转方式的干预, 易产生行政调控方式与市场调控方式的冲突。因此, 《物权法》应对这一下放的立法权利子以收回, 废除行政调控的流转方式, 以免造成政出多头的尴尬局面。
(三) 建立与市场机制相适应的流转机制
《农村土地承包法》对农地流转的自由程度限制较严, 特别是对家庭承包取得的土地承包经营权的流转要求严格。《农村土地承包法》第37条规定采取转让方式的流转需经过发包方的同意, 而作为承包方欠缺自由转让权。这一规定与《物权法》赋子土地承包经营权的物权性质是背道而驰的, 应该予以废除。只有当承包经营权成为物权以后, 法律才不能再对这种财产的转让施加过多的限制。另外, 一个完备的市场中介组织能够打破区域和阶层的局限, 促进土地承包经营权的流转。农村土地承包经营权流转中介组织不能办成行政部门的职能机构, 它应是一种为农户服务的社会组织。在当前农村土地产权制度的框架下, 要积极探索建立与行政脱钩的、市场化的社会中介组织。
(四) 对不同方式取得的农村土地承包经营权的流转条件分别规定
根据《物权法》和《农村土地承包法》的相关规定, 土地承包经营权的流转分为通过家庭承包取得的土地承包经营权的流转和通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权流转两种情形。二者在流转的主体和客体方面均有所不同。前者的流转主体往往是集体经济组织内部成员, 流转的客体范围主要是耕地、林地和草地;后者的流转主体不局限于农村集体经济组织内部成员, 流转的客体范围主要是“四荒”地, 即荒地、荒沟、荒丘、荒滩。因此, 这种分类规定就决定了不同的流转方式适用的具体条件不同。在制定颁布物权法的相关实施细则时应在此规定的基础上, 明确界定几种流转方式的内涵, 规范不同流转方式下当事人的权利义务, 减少可能出现的流转纠纷。
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论土地承包经营权抵押 第8篇
1.1 土地承包经营权抵押立法的缺位
《中华人民共和国担保法》在基本立场上对两种抵押取得的方式是区分对待的:禁止抵押的范围是针对用家庭承包方式取得的承包经营权的;而允许抵押的范围是针对其他方式取得的承包经营权。担保法就该问题作出区分对待的主要原因是从出于保护国家耕地的角度考虑。作为基础经济的农业, 其基础是可以种植农作物的耕地。但是现实中存在因城镇化建设而不断大量征用农村耕地和不合法的乱占耕地, 导致耕地数量持续下降。所以, 为了确保坚守国家耕地面积的水平, 保护我国农业协调、稳定的发展, 禁止耕地抵押是有必要的。允许四荒土地承包经营权抵押, 这是因为通过招标、拍卖、公开协商的方式承包的, 经过了市场的调控, 而且这样做基于效率优先, 兼顾公平的精神考虑。主要是该类土地不具有较强的社会保障性, 抵押权的实现也不会对承包人带来生存的危机。
其次是《中华人民共和国土地承包法》, 该法第32条和第49条就土地承包经营权能否抵押的问题是十分含糊, 没有明确规定基于家庭承包取得的土地可以以抵押, 只是明确规定抵押的流转方式适用于基于招标、拍卖、公开协商等方式承包的土地。
最后, 在2007年出台的《中华人民共和国物权法》将土地承包经营权规定为用益物权, 但在土地承包经营权抵押态度上, 仍然沿袭了《担保法》、《土地承包法》及司法解释的规定。在土地承包经营权抵押的问题上进行二元化处理, 即以家庭承包取得的禁止抵押, 其他方式承包取得的在符合条件下可以抵押。之所以这样规定主要还是因为从全国范围来说, 开放的条件不够成熟。由于缺乏法律对农村抵押承包经营权抵押的认可, 这就会导致农民在私下抵押发生纠结时不能有效的维护自己合理利益。
1.2 农地价值评估机制不规范
开展承包经营权贷款不可缺少的一个环节是合理评估和估价, 由于缺乏专门的土地经营权价值评估机构和专门的资质评估人员, 因此缺乏一个相对独立、客观的评估价值作参照, 仅凭贷款人以土地租金及地上种养物的价值来确定抵押物的评估价值, 主观意愿成分极大, 评估的结果和程序不规范。而且, 由于监督机构体制机制尚未健全, 所以在实践操作中常常出现一些不合法行为, 这些都导致无法完全体现土地承包经营权的商品价值及商品属性。农地价值评估机制的缺乏, 将会造成有些地方的工商资本在土地流转中竞相压低价格, 导致农民利益受损;但是有时候有些农户在抵押土地的时候漫天要价, 反过来也会阻碍土地的流转。当评估机制不健全的情形下, 分散的农户往往会处于不利地位。
1.3 土地承包经营权抵押程序的规范性低
一直以来土地承包经营权抵押是以民间自发抵押为主, 政府和集体组织对此的干预极少。还有就是因为缺乏土地承包经营相关的法律法规的认知度, 所以有关土地承包经营权的抵押很多都是口头协议, 即使签订了书面协议, 有随意性较大, 为纠纷的引发埋下了许多隐患。另一方面是土地承包经营权抵押的备案制度未建立或不完善。尽管《土地承包法》已经实施多年, 但是其中的条款并非全实际严格执行, 有部分乡镇基层政府尚未建立土地流转的登记备案制度, 也没有专门机构进行登记备案工作。如果未经登记的法律后果只是不能对抗善意第三人, 这样会导致抵押人在抵押后又多次抵押, 侵害抵押权人利益。土地承包经营权的管理与变价在很大程度上受土地承包经营权登记制度完备与否、土地流转市场的健全程度等因素的影响。而且债务人无法如期还债, 抵押权人就无法通过实现变价来达到自身债权清偿的目的。因农业收成存在许多的不可预知风险, 所以抵御自然灾害或市场风险的能力较弱。一方面, 如果承包经营户遇到自然灾害, 造成地上附着物重大损失, 另一方面, 因市场形势变化致使地上附着物价值大幅下降, 从而影响土地流转价值。这些因素都是贷款人难以有效掌控, 也缺乏应对措施, 导致信贷风险防范困难加大。
2 我国土地承包经营权抵押制度的完善
2.1 完善土地承包经营权抵押的相关立法
通过上文的分析, 我们可以了解到现行的相关法律之所以禁止土地承包经营权抵押, 主要是出于对农民利益的保护。在我国, 土地是农民赖以生存的基础, 它承担着社会保障与失业保险的功能。随着农业生产力的大幅提高, 农业向规模化、机械化、集约化经营的趋势发展。许可土地承包经营权抵押是势在必行的, 为了更好地发挥土地承包经营权抵押制度对农业经济的推动作用, 营造良好、健康的法律环境也是相当必要的。首先是通过法律的制定或修订来明确规定土地承包经营权流转方式包括抵押, 使得土地承包经营权抵押有法可依, 如制定《土地抵押法》等。该制度有了法律的明确规定, 对于民间农民私下农地抵押行为就是合法的, 当他们的合法的抵押权利受到侵害时, 也就拥有合法理由寻求法律救济。其次, 就是通过完善相关法律来界定和规范在土地承包经营权抵押过程中各种行为主体的剧场和选择行为, 保障各类主体的合法权益, 禁止各种不合理的短期行为与侵权行为的发生, 为土地承包经营权抵押制度的正常运行创造有效地法律约束。最后是加强相关法律在农村的普法作用。只有现有涉农法律加大宣传, 使农民的法律意识和法制观念得到强化, 使他们利用法律方式规范自己的经济行为, 对不合理的侵权行为自觉抵制, 切实维护自己的合法要求和经济利益。所以, 要想切实改变现今我国土地承包经营权抵押制度的不合法、不健全、不配套的问题, 只有根据农村的实际需求进行科学论证, 逐步建立一系列有关土地承包经营权抵押制度的法律法规, 才能为该制度的发展提供坚定的法律保障。
2.2 积极出台相关土地政策, 提供政策保障
从实践中有关的土地承包经营权抵押制度的试点活动可以发现, 由于国内各地都存在经济、社会、环境的差异性, 各地政府都是立足当地的实际情况制定符合本地经济发展的政策。政府制定政策时要求坚持科学性, 要求从实际出发, 以科学理论为依据, 对当地农业情况有实际认识;政府制定政策时要求目标的合理性, 即对于政策目标的目的、数量和价值取向都要尽量与实际一致, 杜绝随意增加或减少, 而且还要把它们的误差控制在合理范围内;政府制定政策时要坚持执行的稳定性, 政策是政府制定, 具有权威性, 如果政策朝令夕改, 则无法保证政策目标的实现, 但是稳定性并不是要求一成不变, 还是要在政策出现问题后进行修改完善;政府制定政策时要注意政策手段的多样性, 为了更好发挥政策的作用, 应该将经济、法律、行政等手段综合协调运用, 但是在手段运用时的重要性从大到小依次是:经济手段、法律手段、行政手段;政府制定政策时要保持政策体系的整体性, 要将各种政策目标与手段形成互相协调的政策同一体。因为政府制定的政策对建立土地承包经营权抵押制度如此重要, 所以政府在制定过程中尤为谨慎, 严格在法律授权的框架内依据当地实际制定。
2.3 构建土地抵押的金融体系
目前我国农村地区的金融产品和金融服务方式基本上层次均不高, 发展水平低, 在土地抵押贷款中明显缺乏金融支持。针对处理土地抵押的金融制度问题, 应当使金融机构解放思想, 对农村金融产品的认识提高, 并以土地抵押的实际为基础, 在政府和相关部门的支持下, 形成合力工作, 激发创新动力, 构建土地承包经营权抵押制度创新的金融运行机制。土地抵押贷款之所以能整体有效地运行, 主要是因为它是建立在农村金融体系的前提上。完善的农村金融体系可促进农村金融机构的工作效率。
结束语
农业发展中最重要的生产资料是土地, 农民生存的最基本的物质保障也是土地, 因此可以了解到各国非常重视对土地的利用。根据国外的立法模式可以发现, 发达国家为了实现土地利用的最大化建立了土地承包经营权抵押制度, 实践证明, 该制度对农村的经济发展具有巨大的推动作用。本文主要是论述土地承包经营权抵押的合法性, 分别从土地承包经营权抵押的必要性与可行性两方面分析。
必要性主要是讨论了允许土地承包经营权抵押有助于促进现代农业的发展, 允许土地承包经营权抵押应对紧急需求的社会生活的要求, 允许土地承包经营权抵押贷款扩大了农业融资渠道, 允许土地承包经营权抵押贷款帮助解放农民, 促进劳动力转型;可行性表现在首先土地承包经营权抵押现已具有法律基础、理论基础和政策的支持。虽然法律禁止土地承包经营权抵押, 但是在实践中对建立许可土地承包经营权抵押制度的试点尝试屡屡出现, 虽然结果不一, 但是为土地承包经营权抵押的建立奠定现实基础, 进而本文还对如何完善土地承包经营权抵押进行论述。笔者希望通过对土地承包经营权抵押的论述, 借鉴他山之石, 为有关土地承包经营权抵押制度的建立与完善提供建设性的意见。
参考文献
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土地承包经营权出租问题研究 第9篇
一、土地承包经营权出租法理分析
土地承包经营权出租, 指承包方作为出租方将自己承包的土地在一定期限内全部或部分承包地使用权租赁给他人, 并收取租金的行为。土地承包经营权出租的法律特征体现在以下几方面:
(一) 承租方的特殊规定性
土地承包经营权的受让方不仅限于农村集体经济组织的成员, 而是具有“农业经营能力”的所有人, 包括具有农业经营能力的企业、其他组织和个人。农业经营能力如何衡量, 法律并未规定。实践中多为农业公司 (如种业、养殖、畜牧等) 、专业合作社、农场和农户等。他们有的具有对承包地合理利用与开发的雄厚资金 (农业公司) ;有的具有土地利用的经验 (如农户、农场) ;有的具有服务于土地利用与开发的能力 (如专业合作社) 。因此农业经营能力表现为投资能力、耕种能力和服务能力。对于有能力承租承包地的承租方而言, “在同等条件下, 本集体经济组织成员享有优先权”。在分析土地承包经营权承租方特殊规定时, 有一个问题值得思考, 即发包方是否可以成为土地承包经营权的承租方?从上述分析可以得出, 只要发包方即农村集体经济组织具有农业经营能力, 就可以成为其承租人。
(二) 出租方不丧失土地承包经营权的本质规定性
土地承包经营权出租后, “承包方与发包方的承包关系不变”, 土地承包权人将承包地的使用权让渡给承租人, 实现承包权与使用权的分离, 这是土地承包经营权出租的本质属性。土地承包经营权出租后, 虽然土地不再由原承包人耕种, 但土地承包经营权的主体没有发生变化, 也就是承包方与发包方的承包关系不变, 这是由土地承包经营权主体身份的特殊性决定的, 即“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地”。土地承包经营权出租后, 承包权人仍然依法享有应有的权利和承担相应的义务, 前者如承包地被依法征用、占用的, 有权获得相应的补偿等。后者如果承包地被用于非农业建设, 或对承包地造成永久性损害, 及其他违反法律行政法规或者承包合同的行为, 即使是承租方原因造成, 承包方也要承担相应的法律责任。
(三) 出租承包地不改变农业用途的强制规定性
土地承包经营权出租后, 承租方不得改变土地的农业用途, 这种规定是强制性的, 不以出租方和和承租方的意志为转移。法律课以这种强制性义务, 是土地用途管制原则的具体体现。土地作为一种有限的资源, 要实现可持续性利用, 就应当强化土地利用的政府调控。通过土地利用规划对土地用途转变实行严格控制, 达到引导土地合理利用, 促进区域经济、社会与环境的协调发展的目的。土地农业用途, 就是用于农业的土地, 是指“直接用于农业生产的土地, 包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等”。特别是承包地为耕地的应当按照土地管理法的规定, 不能擅自改变耕地属性, 对于划入基本农田保护区的耕地, 禁止“发展林果业和挖塘养鱼”。土地用途不得改变, 不是指土地上生产经营产品种类的改变, 相反承租方可以自主组织生产经营的产品。不得改变土地农业用途, 基本精神是严格限制农业用地转为建设用地, 对耕地实行特殊保护。
(四) 出租效力不受发包方制约的直接支配规定性
土地承包经营权出租, 应当由承包方依法自主决定, 任何组织和个人不得强迫或阻碍, 这是由土地承包经营权的直接支配特性所决定的。土地承包经营权作为物权, 具有其直接支配性, 即土地承包经营权人, 对承包土地, 在法律上享有一定的支配领域, 在此支配领域内, 土地承包权人可以直接支配承包地, 且任何人非经土地承包权人的同意, 不得侵入该领域或加以干涉。这种权利特性在土地承包经营权出租权利的行使中, 具体体现就是, 土地承包权人出租土地不需要经发包人同意。土地出租的效力在出租方和承租方依法成立合同之日便产生法律效力。关于土地承包法规定的“应当报发包方备案”, 并不是出租效力产生的必要条件, 而是对出租行为进行行政管理的一种手段。
(五) 与一般租赁合同相同的其他规定性
土地承包经营权人 (出租人) 与承租人依法成立合同, 才产生土地承包经营权出租的法律效力。由此产生的土地承包经营权租赁合同, 除具有自身的特点外, 也具有一般租赁合同的特性, 主要表现在:
承租方将承租的土地再转租第三人的, 应当取得承租方的同意 (这是承租权的债权属性所决定) 。承租人转租的, 承租人与出租人之间的土地租赁合同继续有效, 第三人对土地造成损失的, 承租人应当赔偿损失。
在租赁期间, 租赁土地的承包经营权人发生变动的, 不影响租赁合同的效力。也就是说, 租赁合同出租人变更为新的土地承包经营权人, 新的土地承包经营权人不能擅自解除租赁合同的效力;土地租赁的期限不得超过承包期的剩余期限, 最长不得超过20年。
二、农村集体经济组织在土地承包经营权出租中介入行为的法理分析
在土地承包经营权出租中, 村集体经济组织发挥了重要作用。以北京为例, 截至2007年底, 确权确地流转中, 乡村集体经济组织提供信息发生流转的面积1.6万亩, 占流转面积12.5%;委托乡村集体经营组织流转面积4.5万亩;占流转面积35%。从中可以看出, 在土地承包经营权出租中, 由于集体经营组织介入发生流转的面积占到流转面积的47.5%。那么, 集体经济组织的介入行为, 在土地承包经营权出租法律行为中, 与承包方 (出租方) 和承租方是否形成法律关系?是什么法律关系?值得探讨。
从农村集体经济组织的介入行为看, 可以分为两种类型:
(一) 居间介入
居间介入是指农村集体经济组织向承包方提供土地承包经营权出租的机会或提供各种信息服务, 以促成土地承包经营权流转。例如, 北京顺义区赵全营镇稷山营村, 2005年, 在村集体积极宣传和帮助下, 18家农户将159亩土地租赁给“安莎种业”进行籽种研发, 租赁费每亩每年520元, 村集体按租赁费的15%收取租赁费。北京大兴区采育镇山二村, 2005年10月, 通过区、乡镇、村各级组织的宣传, 76家农户将200亩土地租赁给“北京信采养殖有限公司”, 用于兴建采育镇优质切花菊生产基地, 每亩每年600元, 村集体不收取任何费用。这种类型的法律特点是:
第一, 农村集体经济组织基于农户的委托, 为农户提供订约机会或媒介服务, 形成居间法律关系。农村集体经济组织处于介绍人地位, 不介入农户与他人所签订的合同关系中。农村集体经济组织在促成土地承包经营权出租后即合同成立时, 根据农户与农村集体经济组织的约定, 向其支付一定的报酬。农户在土地出租行为中, 作为土地承包经营权出租合同的一方主体, 与承租方订立合同, 并独立承担合同中的权利和义务。
第二, 农户与承租方形成土地租赁关系。农户在土地出租行为中, 作为土地承包经营权出租合同的一方主体, 与承租方订立合同, 并独立承担合同中的权利和义务。
(二) 委托介入
委托介入是指土地承包权人委托农村集体经济组织处理有关承包地出租事宜。例如, 北京通州区张家湾镇陆辛庄村, 所有农户将承包地委托村集体管理, 村集体以自己的名义, 将800亩土地租赁给“北京金泽源生态农业发展有限公司”, 租赁期限20年, 租赁费每亩600元。村集体将收取的租赁费没有直接返还给农户, 而是以福利形式分配给农民, 具体包括:生活补助金, 每人每年1200元;口粮补助金, 每人每年1200元;老人节日补助金, 每个节日每人800元;农村合作医疗保险补助, 为全村人投保了农村合作医疗保险。这种类型的法律特点是:
第一, 农村集体经济组织基于农户的委托, 就土地承包经营权出租或其他事务交由农村集体经济组织处理事宜达成一致, 形成委托关系。农村集体经济组织在处理委托事务时, 既可以以自己的名义处理委托事务, 也可以以农户的名义处理委托事务。
第二, 农村集体经济组织以农户的名义处理委托事务时, 农户与承租方形成土地租赁关系, 并独立承担合同中的权利和义务。
第三, 农村集体经济组织以自己的名义处理委托事务时, 农村集体经济组织与承租方订立土地租赁合同。在土地租赁合同履行时, 农户、农村集体经济组织和承租方之间是什么关系?根据合同法的规定, 有两种情况:一是承租人在订立合同时知道农村集体经济组织与农户之间的代理关系的, 该土地租赁合同直接约束农户和承租方, 但有确切证据证明该合同只约束农村集体经济组织和承租方的除外。二是承租人在订立合同时不知道农村集体经济组织与农户之间的代理关系的, 农村集体经济组织因承租方的原因对农户不履行义务 (如承租方不支付租赁费导致农村集体经济组织无法支付农户相应的报酬) , 农户可以直接向承租方行使权利, 但是承租方与农村集体经济组织订立合同时如果知道该农户就不会订立合同的除外。农村集体经济组织由于农户的原因对承租方不履行义务 (如农户要求收回出租的土地) , 承租方可以选择农村集体经济组织或农户作为相对人主张其权利, 但是承租方不得变更选定的相对人。
第四, 农村集体经济组织根据委托合同的约定, 收取一定的报酬。
三、土地承包经营权出租的法律制度缺陷及完善
目前, 规范土地承包经营权出租的法律制度主要有《土地承包法》、《物权法》和农业部制定的《农村土地承包经营权流转管理办法》 (以下简称《流转管理办法》) 等, 关于土地承包经营权出租方面的规定尚有一定缺陷, 需要进一步完善。主要包括:
(一) 转包作为独立流转方式与出租重叠
在土地承包法中, 出租与转包是在同一条款中并列规定的, 其表述是“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或出租给第三方, 承包方与发包方的承包关系不变”, 但并没有界定转包和出租的含义。《流转管理办法》对其做了界定, 转包指“承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变, 原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务”。出租指“承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变, 原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务”。显然, 转包和出租没有本质区别, 差异仅仅表现为转包中的第三方是同一集体经济组织的其他农户。根据土地承包法的规定, 其“同一集体经济组织的其他农户”是包括在“第三人”中的。再有, 作为转包中的“同一集体经济组织的其他农户”和出租中的“他人”, 所取得的权利是一样的, 都是承包方的土地使用权。因此, 转包包含在出租行为中, 将其独立成为一种流转方式没有意义。
(二) 同一流转行为土地承包法和物权法使用术语不统一
如前所述, 转包和出租应当属于同一法律行为, 但是, 土地承包法和物权法对同一行为使用了不同术语。土地承包法第32条规定:“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第39条规定:“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或出租给第三方, 承包方与发包方的承包关系不变。”可见, 对于同一流转行为, 土地管理法使用“转包或出租”术语表述, 其中暗含着两层含义:转包和出租是相互独立的流转方式;出租包括转包, 但转包与出租没有本质区别。从中可以断定“出租”是这种流转行为的上位概念。物权法第128条规定:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定, 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”例举规定中没有了“出租”方式。这里只有两种原因, 取消“出租”流转方式;用“转包”取代“出租”。对于前者, 根据土地承包法立法精神是不可能的!土地承包法在第33条规定了土地承包经营权流转原则, 其内容是:平等协商、自愿、有偿, 任何组织和个人不得强迫或阻碍承包方进行土地承包经营权流转;不得改变土地所有权的性质和土地用途;流转的期限不得超过承包期的剩余期限;受让方需有农业经营能力;在同等条件下, 本集体经济组织成员享有优先权。显然, 本集体经济组织以外的人可以作为受让方。对于后者, 根据《流转管理办法》关于转包和出租的界定, 会出现逻辑错误。鉴于上述分析, 建议在土地承包法和物权法中, 用“出租”统一规范这种流转行为。
(三) 土地承包经营权出租后农民权益保障规定欠缺
土地承包经营权出租后, 农民面临的风险主要有:
第一, 承租方经营不善, 使租赁费无法依约获取。对于这种风险可以通过违约救济补偿, 合同法规定较完善。
第二, 承租方擅自改变土地农业用途, 导致农民无法收回承包地, 动摇农民土地承包经营权。对于这种风险, 土地管理法和和土地承包法都有强制性规定, 即土地流转后不得改变土地的农业用途。
第三, 承包地出租后价格大涨, 农民利益的保障。关于这方面, 法律没有规定。土地作为稀缺资源, 价格发生巨大变化的可能性较大 (土地上涨的空间远远大于下降的空间) , 会造成承包地出租时确定价格的基础发生变化, 使本来公平的合同, 导致如果继续履行将使一方造成巨大损失而显失公平。土地承包经营权出租后, 农民遭遇这种情形会多于承租方。因此, 应当从法律制度层面加以完善, 合理规范承包地租赁关系, 进而保障农民权益。建议在相关法律或行政法规中, 设立“情势变更原则”。情势变更原则的基本内容是“由于客观情势发生异常变化, 致使履行合同将对一方当事人没有意义或者造成重大损害, 而这种变化是当事人在履行合同时不能预见并且不能克服的, 该当事人可以要求对方就合同内容重新协商;协商不成的, 可以请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同”。情势变更原则的意义, 在于通过司法权的介入, 强行变更合同议订的条款, 重新分配订约双方在交易中的利益, 以达到公平和公正。
摘要：文章系统地分析了土地承包经营权出租的法律特征, 农村集体经济组织在土地承包经营权出租中介入行为与承包方和承租方的法律关系及土地承包经营权出租的法律制度缺陷, 为进一步规范土地承包经营权出租行为提出了完善相关法律制度的建议。
关键词：土地承包权,出租
参考文献
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农村土地承包经营纠纷仲裁制度设计 第10篇
关键词：公正,效率,一裁二审,一裁终局
一、农村土地承包经营纠纷的特征
在国家实行“工业反哺农业, 城市反哺农村”后, 由于对种粮实行补贴再加上国家工业化进程的加快, 农村土地承包经营纠纷近年来也随之上升。以土地承包纠纷的主体为标准, 农村土地承包纠纷主要有:以集体组织或村委会、村民小组为代表的发包方与以农户为代表的承包方之间的纠纷;承包方与承包方的纠纷。从纠纷的内容来看, 主要有:返乡人员要求耕种原来的承包地与现耕种人员引发的纠纷;土地转包、转让、互换等流转过程中发生的纠纷;乡镇、村组侵犯农户自主经营权纠纷;乡镇、村组违法剥夺农户承包经营权引发的纠纷;土地征收、费用分配方面的纠纷, 等等。
由于我国传统“厌讼”法律文化的影响以及仲裁和诉讼在时间、精力、费用上的高成本, 农户与农户之间的土地承包经营纠纷由于争议标的额不大, 绝大部分都能经过当事人私下协商就能得到解决;不能私下解决的, 在村委会或乡镇的调解下, 也基本会得到解决。真正需要通过仲裁、诉讼的土地承包经营纠纷中, 绝大部分是以集体组织或村委会、村民小组为代表的发包方与以农户为代表的承包方之间的纠纷。据中南财政政法大学“农村土地法律制度研究”调查小组在2002年9月至11月初对农户、村干部、法院做的访谈显示, 农户间的土地纠纷比较少, 甚至可以说很少, 在法院的调查结果也印证了这一点。辽宁省2005年、2006年631份集体上访的事件中, 投诉村民委员会、居民委员会及其成员的有599份, 反映土地承包方面问题的占66.8%。这些纠纷具有如下特征:
(一) 纠纷的标的额较大。
在与发包方发生的农村土地承包经营纠纷中, 只有对争议标的额较大, 如土地承包经营权、征地补偿款被剥夺等情况下, 农户才会考虑通过仲裁机构或法院处理。以2000~2004年厦门市两级法院审理的212件案件为例, 有204件案件能够从判决书查明其争议金额。从这204件案件争议的标的金额看, 案件的诉讼标的金额在1万元以上的案件数目占多数, 约占55.9%。
(二) 群体性和复杂性。
由于土地承包合同是集体经济组织与其成员签订的土地承包合同。在同一集体经济组织内, 合同的条款差不多都是一样的, 所以如果土地承包合同出现了纠纷, 这种纠纷往往具有普遍性和同质性, 而不是一两户的问题, 而是与某一类成员的问题。如, 剥夺妇女土地承包经营权的纠纷就是集体经济组织与集体内部有出嫁女的家庭的纠纷, 而不是与那一户集体的纠纷。
(三) 发包方因违法而败诉的占绝大多数。
据调查, 在提起仲裁、诉讼的土地承包经营纠纷案件中, 作为发包方的集体组织、村民委员会和村民小组因违法违规而败诉的占绝大多数。厦门市两级法院2002~2004年所审理的有关土地纠纷的以村民为原告的案件共212件, 结果显示, 裁判结果对村民有利的, 占82.1%, 对农民不利的仅占11.8%, 以调解和和解等双方都可接受的方式结案的占6.1%。如果把有利于村民的和以其他方式结案的案件都视为农民的土地权益得到有效保护, 则它所占比例达88.2%。之所以如此, 主要是由于集体组织、村民委员会和村民小组除了发包方这一身份外, 还承担农村公共事务管理的职能, 这就使得发包方处于事实上的强势地位, 能在许多其他方面对承包方进行控制和制约。现实中, 村民委员会和村民小组常利用手中的权力随意解除承包合同;干涉承包方的生产经营自主权;剥夺、侵害妇女的土地承包经营权;强迫或阻碍土地承包经营权的流转。
二、《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷仲裁法 (草案) 》中仲裁制度的设计
为了保护农户利益, 促进农村和谐与稳定, 目前全国人大常委会正抓紧审议《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷仲裁法 (草案) 》。通过在县、市 (地级市) 级设立仲裁机构、取消仲裁前置程序、当事人自主选择仲裁人员, 法院在法定情形下的裁定不予执行等一系列制度来平衡发包方与承包方地位的平衡, 摆脱行政干预, 从而保证仲裁的公正性。
(一) 在仲裁机构的设置上, 以县、区、县级市级为起点。
自1995年9月1日《仲裁法》施行后, 全国一些省份根据《仲裁法》第七十七条的规定, 相继制定了本省农村土地承包合同纠纷仲裁的地方规章, 在仲裁机构的设置上以乡镇为起点。由于作为发包方的集体经济组织或村民委员会和村民小组与乡镇关系密切, 也与乡镇有着各种利益瓜葛和工作联系, 乡镇的许多工作都需要集体组织或村委会、村民小组支持协助, 再加上仲裁制度的不完善, 仲裁最容易受各种非正常因素影响。而《农村土地承包经营纠纷仲裁法 (草案) 》第三十二条规定:农村土地承包经营纠纷仲裁委员会设立在县级;设区的市设立的, 市辖区不再设立;仲裁委员会之间没有隶属关系。相比而言, 县级与发包方利益联系不大, 仲裁会相对独立、客观、公正。这种仲裁机构的设计, 无疑会获得农户对仲裁的认同。
(二) 在仲裁人员的选任上, 赋予当事人自主权。
与劳动人事争议仲裁不同, 在《农村土地承包经营纠纷仲裁法 (草案) 》第三十二条规定:当事人应当自收到仲裁员名册之日起5日内, 各自选定或者各自委托仲裁委员会主任指定一名仲裁员, 第三名仲裁员由当事人共同选定或者共同委托仲裁委员主任指定。第三名仲裁员是首席仲裁员。当事人自主选择仲裁员, 无疑会促使仲裁员秉公执法。同时, 《草案》第十二条规定:仲裁员可以从律师、学者等非国家机关工作人员中聘任。这无疑进一步提高了仲裁的公正性。
(三) 一裁二审制度。
该《农村土地承包经营纠纷仲裁法 (草案) 》第五条规定:当事人或者仲裁裁决承担民事责任的第三人对仲裁裁决不服的, 可以在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。此规定再次确认了农村土地承包经营纠纷仲裁的一裁二审制度, 并与《农村土地承包法》以及最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》的规定保持了一致。2002年通过的《农村土地承包法》第五十二条规定:当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的, 可以在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。逾期不起诉的, 裁决书即发生法律效力。2005年9月1日起施行的由最高人民法院公布的《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第三款也规定:当事人对仲裁裁决不服并在收到裁决书之日起三十日内提起诉讼的, 人民法院应予受理。
据最高人民法院解释:之所以如此规定, 主要是考虑充分保护农民的土地承包经营权由于目前农村土地承包仲裁机构基本设置在县乡两级农业行政主管部门所属的经营管理机构内, 具有较强的行政性。由行政性很强的机构负责仲裁, 纠纷的当事人对自己的权利能否得到保护存有疑虑, 而由保证社会公正的司法制度来最终裁判当事人的纠纷, 就可以最大限度地保护当事人的合法权益。可以说, 这种一裁二审制度是符合我国当前广大农村实际的。
(四) 或裁或审的制度设计。
与劳动争议纠纷仲裁前置程序不同, 《农村土地承包经营纠纷仲裁法》规定:因土地承包经营发生纠纷, 当事人可以向农村土地承包经营纠纷仲裁委员会 (以下简称“仲裁委员会”) 申请仲裁, 也可以直接向人民法院起诉。土地承包合同纠纷当事人是选择仲裁还是诉讼, 完全是出于自己的意愿, 选择仲裁实际上表明了当事人对仲裁的认可。如果由行政性很强的机构负责仲裁, 纠纷的当事人对自己的权利能否得到保护心存疑虑, 那么, 在仲裁非为前置程序的前提下, 疑虑的一方当事人完全可以不接受仲裁而直接选择向法院起诉。
参考文献
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农村土地承包经营权流转问题研究 第11篇
【关键词】土地承包经营权；流转；问题研究
1.农村土地承包经营权的流转现状及其存在的问题
1.1农村土地承包经营权流转存在的问题
首先，现阶段土地承包经营制度的安排以及非农业就业的机会并不是很稳定，大多数土地承包在短期内是不能够有效确定的，并且交易双方应该是能够随时终止交易的。农户之间的土地承包经营权流转程序不够规范，纠纷情况较多，农民初次分配到承包用地之后，没有按照相应的规范进行管理，对地籍调查、登记、统计以及需要监管的土地位置、质量、用途等方面的内容不够了解，相关约束法规建设较为落后，承包地的流转缺乏法制化管理。土地承包经营权流转一般发生在自然村或者是邻村之间，具有一定临时性。当其使用权发生纠纷时，就不能够从法律或行政的角度对其进行维护管理。
其次，土地承包经营权流转存在严重侵权现象。我国《土地管理法》还有《宪法》中明确规定，农村以及城市郊区的土地，除去法律规定属于国家之外，均属于农民集体共有。从制度、法律中可以看出农村集体土地的所有权在村民集体，并且所有权的主体主要表示的是各级农村集体经济组织或者是村委会，农民作为集体成员仅获取了对承包土地的使用规范。
1.2农村土地承包经营权流转对农业发展产生的消极影响
首先是影响农村土地资源的优化配置，随着农村一些非农产业的发展，城市化进程的加快，小规模土地经营对农民吸引力逐步降低，农民不再将农业收入作为其主要的生活来源，一些愿意从事农业生产或者是苦于经营规模过小，急于扩大土地经营规模，获取相应经济效益的，形成以租用他人土地作为统一经营的需求。在土地流转中，因为流通环节不够顺畅，供需双方不能够有效实现信息内容的对接。在已经发生的流转中，低负价格也对土地资源的配置产生不利影响。价格是市场资源配置中较为重要的内容，只有真实反映出资源价值的市场价格才能够有效进行资源配置。
2.农村土地承包经营权的流转制约因素
2.1土地承包经营制度的缺陷
农村土地承包经营权表面上看都是土地承包经营权的转移，但在实际过程中却存在很大差异，一种是市场化资源配置，另一种是凭借行政权力进行的非市场化行为，前者较为重视实行结果，后者则是剥夺农民土地承包经营权力，其发展结果只会有规模无效益。另外，土地承包经营权的不完整也也会产生一定的影响。一般情况下，土地承包权有广义与狭义之分，狭义说的是依法对土地进行使用，并与土地占有权、收益权并列。目前土地承包经营权说的是拥有在土地上进行耕作的权利，较为狭义。不完整的土地权只能够让农民进行使用，并不能够满足农民资产营运。
2.2农村土地承包经营权流转外部环境不健全
首先，农村土地承包经营权流转法律法规的不健全，主要包含两个方面的内容，一个是法规之间的矛盾。依据《民法通则》来说，财产的所有权包含占有、收益、使用等。土地的使用权应该是一项较为独立的权利，能够在限期中对土地进行出售、交换、赠送还有出租抵押，并且土地的使用者在获取土地承包权的时候，能获取相应的处置权利，二是农村承包地流转立法并没有体系化，存在较多的法律漏洞，主要表现在对土地流转有形市场建立的忽视，不能够建立一套行之有效的流转规则。
其次，土地利用规范不够完善。我国在发展过程中将市场机制引进土地配置的时候，还建立相应的土地利用规划体系，但其规划内容仍旧不够完善，缺乏科学合理性，并且土地利用总体规划缺乏一定的法律效益，主要是因为土地利用规划的种类较多，不便于操作，其次是能够依据经济增长的需求进行临时的报批修改。
最后，农业风险防范机制不够完全。在市场经济环境下，农业是兼具自然风险以及市场风险的弱质产业，尤其是在我国农业基础薄弱环境下。并且农业基础设施长年失修，各种自然灾害频发，加重了农业生产过程中风险管理成本，市场竞争环境下农产品的价格呈现无规律的波动，促使农民难以有效针对变化的市场环境作出决策，土地有偿市场化流转也因为这样的原因难以达到预期的发展目标。
3.创新完善农村土地承包经营权流转机制的发展思路
3.1有效完善农地制度
为了有效推动土地流转，扩大其规模管理，促进农业产业化经营，就需要不断改革现有的农地制度，对其进行创新发展，农地创新就是要使新的产权制度与家庭承包制度相适应。在新的产权制度环境下，应该在家庭承包制环境下引入效率原则，只有这样才能够有效保障农村基本制度的稳定发展，实现规模经营模式。首先要明确土地所有权，其次要完善农民的土地承包经营权，只有做好这些内容才能够有效完善农地制度。
3.2政府部门要加强管理与服务
首先，一定要有效规范乡村集体统一组织土地流转，农户一定要委托乡村集体经济组织帮助流转其承包地的承包经营权，并且乡村集体经济组织应该接受委托，保留农户的土地承包权利，流转期限、税务承担方式等方面的问题，并由乡村集体经济组织与农户之间进行约定，之后签订相应的委托流转协议。并且土地流转的收益应归农户所有，乡村集体经济组织应该按照规定收取少量的中介服务费用，严格界定土地流转服务过程，中介组织不得不代缴代扣农户承包的土地税费。
其次，要签订流转合同，相关管理机关一定要在当事双方指导下签订相应的书面协议，使其形成较为稳定的流转关系，协议双方一定要明确双方之间权利与义务之间的关系，明确税费缴纳方式并考虑时间变化对相关税费的影响。在农村协议合同在经过批准生效之后进行，双方都一定要有效履行合同上内容，并且一定要做到公平、公正、公开。
3.3改善土地市场发育的外在环境
首先一定要不断改革农村土地租用制度，建立积极有效的土地流转机制，主要是为了不断优化土地资源的配置，提升现阶段土地资源使用与运行的效率，继而有效调节农户之间的利益格局。
其次，一定要不断完善农村社会化服务体系，不断加强县级、乡级服务组织的建设，为转入土地的农户提供资金、物质还有技术方面的服务，建立相应的服务网点，继而为农村土地市场的发展提供较为优良的外部发展环境。
4.结束语
农村土地制度一定要坚持家庭土地承包经营制度前提下，有效创新出新的制度。从实践环节来看，土地承包经营权不仅是家庭承包经营制的创新发展，并且这也是保障农民土地权利的重要要求。本文从制度、市场还有资源环境等方面分析了制约农村土地承包经营权流转的音素，形成一项较为系统并具有一定特色的系统。现有的农村土地承包经营权流转制度具有明显的诱导性，因为承包经营权的流转的市场机制先天不足，这种不足致使承包经营制度流转不顺畅，因此，想要实现市场化流转就一定要有效解决上述问题。 [科]
【参考文献】
论土地承包经营权抵押制度 第12篇
关键词：土地承包经营权,抵押
土地承包经营权抵押是土地承包经营权流转的方式之一, 属于担保物权的范畴, 土地承包经营权抵押制度是指土地承包经营权人依照法律规定, 在不转移土地占有的情况下, 将土地承包经营权作为债权人提供信贷资金的担保, 一方面担保债权优先实现, 另一方面通过抵押使承包人获得融通资金, 以从事自己所需经营的一项制度。
一、土地承包经营权抵押的制约因素
(一) 法律制度不完善
目前我国关于土地承包经营权抵押的法律主要有《担保法》、《农村土地承包法》、《物权法》以及有关的司法解释, 然而其适用范围始终很狭隘, 目前四荒地的承包经营权的流转方式比较灵活, 法律允许其抵押获得融资, 而以家庭承包方式取得的耕地、自留地、自留山等土地的承包经营权则严格禁止其抵押, 所以仍有违法风险。实际上, 四荒地在农村土地中仅占很少比例, 所以仅规定四荒地的承包经营权抵押难以充分发挥土地利用效率。法律制度的不完善成为了目前实现承包经营权抵押的最大障碍。
(二) 配套制度及专业市场尚未建立
由于配套制度建立的滞后性和专业市场发育的不足, 现阶段施行土地承包经营权抵押制度面临着许多障碍。首先我国目前尚未建立专业的土地流转市场也没有相应的中介服务机构, 土地承包经营权能否顺利在市场上转让成为问题, 抵押物面临处置难。其次缺乏权威的土地价值评估机构, 而且也没有系统科学的对土地承包经营权抵押价值的认定标准, 使得估价困难。最后我国农村的土地登记制度也不健全, 使得关于土地权利状态的信息不明晰, 存在公示难。
(三) 金融机构的态度谨慎
土地承包经营权抵押是双方行为, 其实现除了农民的态度积极外还取决于抵押权人的态度, 主要是金融机构的态度。在现行法律下接受土地承包经营权抵押发放贷款, 金融机构将承担法律风险, 再加上金融机构不能自营不动产业务, 处置难使金融机构积压大量的不良资产, 所以金融机构是风险的最终承担者, 对土地承包经营权抵押往往态度谨慎。上述风险即使得以解决, 我国目前金融机构体系也欠缺承接农地抵押贷款的金融机构。我国农村分散、农户数量众多, 而每户拥有的土地零散且面积小, 现有的农村主要的金融机构状况普遍存在基础弱、资金实力不强等问题, 况且当前没有成熟模式可供借鉴下, 如何操作也是个问题。
二、完善土地承包经营权抵押制度的建议
(一) 完善相关立法
修改完善有关的法律法规, 规范相关流程, 使土地承包抵押有法可依、有章可循。首先立法明确允许四荒地以外的土地承包经营权抵押, 并对其抵押过程中涉及的各方权益予以保障。同时考虑到抵押可能发生的风险, 还需要对土地承包经营权抵押做适度限制。如可以规定留足口粮田后的部分才允许抵押或者抵押人对抵押土地享有优先承租权。其次引入保险机制, 规定保险公司开办有关保险业务, 由抵押人向其申请, 在该农民无力还贷时, 由保险公司负责还贷, 从而最大限度地减少承包人丧失土地承包经营权的可能。最后政府应当设立专门机构监督土地流转后的状况, 把好用途关, 对于无法处置的土地, 可以利用财政资金回购再交给农村集体经济组织重新分配。
(二) 建立配套制度
仅仅修订相关法律而没有良好的外部运行环境也不足以使一项制度顺利实现, 因此为保障其实践可行性还需要其他相关配套制度的支持。首先建立专业的土地流转市场和相关的中介服务机构。健全的市场可以为土地承包经营权流转提供场所, 实现其高效安全流转。其次完善登记制度。为维护交易安全和秩序, 笔者主张宜采登记生效主义, 同时对登记公示出的信息允许有关利害关系人查阅。最后完善土地价值评估制度。由于其属于权利抵押, 所以价值很难被客观衡量出来, 很多时候主观性成分较大, 所以要求评估机构要保持客观中立, 评估标准要合理。
(三) 革新金融体制
前文提到我国金融机构对此存在法律风险、处置难、承接金融机构缺失及操作难等问题, 而前两问题可以通过前述放开立法对其抵押的限制及完善土地流转市场等措施得以解决, 故关键在于解决后两个问题。
因农户拥有的土地零散、抗风险能力差, 且生存保障功能强、贷款成本高, 金融机构多不愿接受抵押, 国外通常做法是欲抵押获得贷款的农户将其所有的土地联合组成合作社, 以合作社名义而非单户名义向银行申请贷款。许多学者建议采取合作制模式, 但这种模式愿景很好, 但还是不能从根本解决单户经营成本高、风险大的问题。结合我国现有的农村金融体制, 笔者认为采取宜类似美国自上而下的方式, 由国家给予政策、资金方面的支持, 并通过立法予以确定下来, 使金融体制更加有效且节省形成时间。由于农村信用社是农村主要的金融机构, 点多面广, 适应农户数量众多、村落分散的特殊情况, 故我国可以农村信用合作社为核心, 在其内部成立专门机构, 推行农地金融业务, 负责农地抵押贷款。至于农村信用社存在基础弱、资金实力不强等问题, 可以通过借鉴国外如发放土地债券、国家财政拨款及吸收社员存款等做法使其资金来源多样化。
参考文献