程序开发范文第1篇
第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察(测量)费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四步 房地产开发项目土地使用权的取得
取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区(县)房地局立案
19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区(县)房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款(土地出让金)
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费(周转费)
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气(天然气)厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费(大市政费)
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费(小区配套费)
18、电源建设集资费(用电权费)
19、外部供电工程贴费(电贴费) 20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税
第七步 房地产开发项目的经营阶段
房地产开发项目经营阶段的法律程序
一、外销商品房的销售
1、办理《外销商品房预(销)售许可证》
2、选定中介代理机构和律师事务所
3、与购房者签订认购书
4、签订正式买卖契约
5、办理签约公证
6、办理外销商品房预售契约公证
7、办理外销商品房的预售登记
8、外销商品房转让登记
9、外销商品房抵押登记
10、楼宇交付入住手续
11、办理产权过户手续
二、内销商品房的销售
12、提交完成建设项目投资证明
13、签署预售内销商品房预售款监管协议
14、办理《内销商品房预(销)售许可证》
15、销售项目备案
16、委托中介代理机构进行销售
17、与购房者签订认购书
18、与购房者签订买卖契约
19、办理预售登记 20、办理转让登记
21、办理房地产抵押登记手续
22、楼宇交付入住
23、质量保证书和使用说明书
24、办理产权立契过户手续
三、房地产出租的综合管理
25、房屋出租权的确认
26、申请房屋租赁许可证
27、出租人与承租人签订书面承租协议
28、租赁当事人办理租赁登记手续
29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止
四、房地产出租的专项(外地来京人员)管理
31、房屋出租权的确认
32、出租人办理房屋租赁许可证
33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
34、签订书面租赁协议
35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、房地产的抵押
36、抵押权的设定
37、签订抵押合同
38、办理房地产抵押登记
39、抵押房地产的占管 40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费
1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
10、城市房地产税
11、房屋产权登记费
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
15、房屋买卖登记费
16、房屋买卖手续费
17、房屋租赁审核备案手续费
18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费
19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费
21、房屋估价手续费
22、房屋公证估价手续费
23、房地产价格评估费
24、房地产中介服务费
第八步 房地产开发项目的物业管理阶段
房地产开发项目物业管理阶段的法律程序
1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立 房地产开发项目物业管理阶段的相关税费
1、居住小区物业管理启动经费
2、共用部位共用设施设备维修基金
3、普通居住小区物业管理费
4、高档住宅物业管理费
5、经济适用住房小区物业管理费
程序开发范文第2篇
(一) 目前房地产行业的竞争环境
房地产市场从2016年的9月30日楼市调控新政开始, “房住不炒”已经成为政府进行房价调控的首要目标。近期政治局会议将调控口径由“努力遏制房价过快上涨”调整为“努力遏制房价上涨”。如无意外, 尽管当前由于经济下行与金融市场震荡, 货币财政政策均有所放松, 但预计针对房地产市场的各类调控仍会显著加码, 房产税的出台可能早于市场预期。在这一背景下, 一、二线城市的房地产市场供需严重失衡, 未来房价走势具有高度不确定性, 暴涨、暴跌与维持现状都可能发生, 但三四线房地产市场高峰期已过, 未来将会逐渐下滑, 甚至加速下滑, 目前, 全国楼市已开启“5限时代”, 即“限购、限贷、限价、限售、限商”, 进入8月以来, 各地楼市调控依然在频繁加码。
(二) 房地产企业开发项目成本管控的战略意义
目前, 随着信贷政策紧缩, 融资成本上涨, 销售、人力成本的增加, “限购、限贷、限价、限售、限商”的开启, 房价已无上涨空间, 三四线城市房地产的危险程度要超过一、二线城市, 中小开发商在未来的日子将会更加艰难, 房地产开发项目成本控制变得更加重要, 很多企业还停留在财务核算阶段, 转换成本管理模式是他们的当务之急, 做好房地产开发项目全过程目标成本控制, 争取利润最大化将成为房地产企业的核心竞争力之一。
二、房地产开发企业项目成本管控的问题和局限性
目前, 我国的房地产开发企业成本管理水平参差不齐, 公司内部缺乏成本管理的动力, 只注重建筑成本, 未结合市场考虑开发产品的投入产出比, 缺乏事前控制和全过程控制, 在开发项目实施过程中存在以下突出问题。
(一) 开发项目立项前期可行性研究不充分
房地产开发企业开发项目决策阶段应当组织设计、工程、成本、销售、财务、法律等部门的专业人才或者委托具有资质的专业机构对项目可行性进行充分论证。然而, 很多房地产企业由于不够重视或时间紧张, 缺乏可行性研究或可行性研究流于形式, 在进行成本测算时直接延用类似开发项目的成本进行成本预算, 没有考虑到项目背后的成本费用, 导致后期成本超支严重。
(二) 开发项目设计变更管控不力
开发项目的设计环节是成本管理的“事前控制”, 很多房地产企业在设计阶段成本部门介入较少, 而设计人员在设计过程中会存在轻经济数据, 重技术数据, 随意调高设计标准、安全系数的行为, 所以当方案设计出来后, 发现预算成本已经超标。据统计, 因设计变更导致开发成本增加的比例在5%-25%之间, 设计阶段的成本管控直接关系到工程造价及企业的盈利水平。
(三) 工程招标、工程签证、工程变更管控不力
工程招标、工程签证是项目成本管理的重要内容, 有不少房地产企业在进行工程施工、工程材料采购公开招标或邀请招标过程中不符合招投标规定, 存在暗箱操作、商业贿赂等问题。造成工程材料质量差、价格高, 施工过程中工程签证、工程变更把关不严, 监理不到位, 最终建成“豆腐渣”工程。
(四) 对开发项目缺乏全过程管理意识
每个开发项目的生命周期可分为项目立项 (获取土地) 、设计、施工、销售、验收交付阶段, 不少企业只重视工程施工建设阶段, 而忽视前期与后期, 其实成本控制应贯穿项目建设的全过程, 越是前期, 成本控制越重要。
三、加强房地产开发企业项目成本管控对策:目标成本管理的应用
随着一系列楼市调控新政的出台, 房地产行业的高利润时代已经结束, 企业成本控制变得越来越重要, 对目标成本管理法的研究应运而生。
(一) 房地产开发项目目标成本法内涵
目标成本法, 是指企业以市场为导向, 以目标售价和目标利润为基础确定产品的目标成本。这一过程需要由设计-成本-采购-工程-财务-营销各部门通力合作、共同完成, 目标成本管理的实施能促使企业上下各级、各部门、领导与职工之间的协调一致, 相互配合, 围绕一个共同的目标而努力。是一种全过程、全方位、全人员的成本管理方法。
房地产开发项目目标成本管理是指基于开发产品的竞争价格, 在满足必要利润情况下所确定的最高期望目标成本。在项目立项决策时测算出目标成本, 从项目的方案设计到建设施工的过程管理、融资方式的选择、财务管理、营销策划等全过程进行成本管控, 把实际成本控制在目标成本范围之内, 保证目标利润的顺利实现。
(二) 房地产开发项目目标成本管理对策研究
针对上述房地产企业成本管理存在的问题分析, 有以下改进措施:
一是优化组织架构, 建立健全目标成本管理体系, 提高成本管理效率
企业实行目标成本管理需从优化企业组织架构出发, 优化调整部门和岗位, 分工清晰, 责权分明。覃晓艳等 (2005) 在《目标成本管理在房地产企业中的应用》一文中, 通过分析房地产项目的开发流程论述了地产项目目标成本的预测、分解、控制和分析, 认为企业实施目标成本管理必须建立健全目标成本管理体系, 并不断提高员工的素质。
二是开发项目目标成本的分级管控、强化限额设计
目标成本管理应贯穿于整个开发项目的全过程, 将总目标成本分解落实到企业内部各职能部门, 明确该项目前期负责人、工程负责人、成本负责人、财务负责人、销售负责人的职责, 明确责任成本的主体, 确定各部门的奋斗目标。其流程大体分为三个阶段:
(1) 目标成本制定阶段:属于成本管理的事前控制, 以开发项目可行性研究报告为基础, 测算出目标成本。越是前期, 成本控制越重要, 项目决策阶段和设计阶段是目标控制最重要的阶段。
在项目决策阶段需要对该项目的可行性进行评估, 对投资额、资金来源、项目投资收益率、税后利润率等指标进行分析, 分析测算数据的准确性直接决定着制定该项目目标成本的准确性。公司董事会、分管财务、设计、工程、成本、营销等各部门负责人都应当参与项目决策。该阶段的目标成本审批通过后作为该项目的总目标控制成本。
设计阶段是开发项目目标成本管理的核心, 包括方案设计、扩初阶段 (初步设计) 和施工图设计。目标成本的管理必须在本阶段加以强化, 成本管理部必须提供项目的成本指标和建议。据统计, 设计阶段对项目成本造价的影响达到80%, 因此开发项目的定位、规划方案设计、施工图设计需要设计部门、销售部门、成本管理部门积极配合, 最大限度减少事后变更带来的成本增加。对于设计阶段目标成本管理可采用限额设计的方法。
方案设计阶段的成本控制重点包括但不限于:装修标准、门窗标准、电梯标准、景观标准、面积、户型设计、配比;单体布置;立面设计;地下车库布置;道路布置等。本阶段确认开发产品的各项指标将作为限额指标, 为后续的成本控制提供依据。本阶段目标成本经公司董事会审批后作为扩初设计阶段的成本控制标准。
扩初阶段的成本编制要进一步细化技术指标和开发产品的建造标准, 由设计成本部在方案设计的基础上进行扩初目标编制。本阶段的成本控制重点包括但不限于:结构选型、结构布置、材料选样、基坑支护方式、防水、保温材料及做法。本阶段目标成本经公司董事会审批后作为施工图阶段的成本控制标准。
施工图设计阶段的成本控制重点包括但不限于:含钢量、砼含量控制、材料封样、替换、管线走向等。本阶段目标成本经公司董事会审批后作为竣工结算阶段的成本控制标准。
(2) 目标成本执行阶段:属于成本管理的事中控制, 对开发项目签订合同、设计变更、签证变更、成本调整等以总目标成本为限进行控制。招标阶段是材料采购、工程施工合同价款确认的首要环节, 其目标成本的控制直接影响到企业的利润, 一般来说, 企业采用综合评标法或最低价中标来进行评标管理。明确设计概算, 严格招标制度、严格控制工程变更, 施工图预算编制方法, 加强对工程建设过程的监控, 加强工程造价管理, 按照规定的权限和程序进行审核批准是目标成本执行阶段目标成本管控的重要途径。
(3) 目标成本核算阶段:属于成本管理的事后控制。成本核算阶段是核算汇总开发项目实际发生的各成本数据, 核算目标成本的执行情况, 对差异原因进行分析, 为以后开发新项目进行成本预算提供参考依据。
四、结语
本文分析了房地产开发项目从立项决策、方案设计、工程施工等阶段存在的成本管理问题, 运用目标成本理论提出了相应的对策建议。放眼未来, 房地产企业已结束高利润时代, 房地产企业应及时转变成本管理理念, 积极运用目标成本管理法, 以取得较大竞争优势。
摘要：随着信贷政策紧缩, 一系列限购政策的出台, 土地成本、人力及销售成本持续上涨, 房地产行业正经受着严峻的考验。在这样的背景下, 房地产开发项目成本控制问题变得尤为重要, 房地产企业应及时转变“事后核算型”的成本管理理念, 积极引入目标成本管理。基于此, 本文提出了房地产开发项目目标成本管理方法和对策, 以期为房地产企业目标成本管理提供借鉴。
关键词：房地产,成本管控,目标成本
参考文献
[1] 平安证券首席经济学家、中国社科院世经政所研究员张明.《中国房地产市场前瞻—各线城市, 结局迥异》[EB/OL].华尔街见闻, 2018-08-07.
[2] 覃晓艳, 王玉红, 何耀菊, 吴立平.目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J].长春大学学报, 2005 (3) .
[3] 谢小波.浅谈物资供应系统如何推进全员成本目标管理[J].江汉石油职工大学学报, 2013 (2) .
[4] 杨建华.房地产开发项目目标成本管理研究[D].重庆大学, 2014.
程序开发范文第3篇
( 一) 简易程序适用范围不清, 界定不明
我国《民事诉讼法》将“简单”案件界定为“事实清楚、权利义务关系明确、争议不大”, 《民事诉讼法》司法解释对此规定的含义作出进一步解释, 但仍旧原则性有余, 具体可量化性不足。经笔者多方调研, 大多数基层法院立案庭的立案标准都为“只要不是法律明确规定必须适用普通程序的案件都一律立为简易案件”。这就导致在当前司法资源极度紧张的现状下, 部分本该适用普通程序审理的案件也纳入了简易程序, 当审理过程中发现不宜适用简易程序, 再裁定转为普通程序, 这种将转换程序作为程序误用的补救方式的做法必然造成诉讼拖延和司法资源的浪费。
( 二) 简转普过程中未赋予当事人程序选择权
《若干规定》第3 条明确当事人可就适用简易程序提出异议, 经人民法院审查成立的, 由简易程序转为普通程序。由此可见当事人只有程序异议权, 转换的裁决权掌握在法院一方, 转换条件缺乏当事人的自主性[1]。法官的自由裁量有其合理性, 但若把程序选择权都赋予法官必然导致诉讼过程中的权力、权利不平衡, 使得当事人处于消极的被动地位, 不利于当事人诉讼权利的实现。
( 三) 简转普后的效力问题
简转普后的效力, 是指简易程序转换为普通程序后, 还要不要更换法官、重新立案、答辩、调查和辩论[2], 简言之, 是指原来在简易程序中已经实施的诉讼行为在普通程序中有无约束力。我国《民事诉讼法》司法解释仅规定了简转普后的审理期限问题, 但对转换后原先适用简易程序部分审理的效力如何并无具体规定, 这便造成各基层法院、甚至同一法院内部各庭之间各行其是的不统一局面。
二、针对简转普运行机制不健全的对策建议
( 一) 从立法层面细化简易程序的适用范围
法国规定诉讼标的额在1 万法郎以下的债权和有关动产的诉讼, 由小审法院管辖。[3]我国台湾除规定关于财产权的诉讼、标的金额或价额在新台币50 万元以下者适用简易程序外, 还列举了十种类型的案件一律适用简易程序。针对我国《民事诉讼法》对适用简易程序“事实清楚、权利义务关系明确、争议不大”的不明确规定, 笔者认为, 可以仿照台湾地区立法例, 以标的额和案件性质作为标准, 以此进行案件的繁简分流, 从源头杜绝简普程序的错误适用, 这在实践中比抽象的立法例更具有可适用性。
( 二) 从立法上赋予当事人程序选择权
改变始终由法院决定何时、何种情形下简转普的现状, 赋予当事人选择审理程序的权利, 实现诉权与审判权的良性互动已越来越受到现代社会的关注。[4]笔者认为, 我们宜引进日本法, 当一方当事人对适用简易程序提出异议时, 人民法院应予以审查, 异议成立的, 裁定简转普; 当双方当事人均对适用简易程序提出异议并一致选择适用普通程序时, 也应当裁定简转普。因当事人越过简易程序的审限短、低成本而选择较为繁琐的普通程序, 说明双方均认为难以通过简易程序解决纠纷。对于并非出于自己真实意愿选择的程序模式, 即便实现了实体公正, 也难保当事人对司法的信任与认同。“除非人们觉得那是他们的法律, 否则就不会尊重法律。”[5]
( 三) 规范简转普后的效力, 统一司法实践
目前我国法律关于程序转换后的效力问题, 几乎没有条文作出明确规定。对于简转普后是否需要重新更换法官、是否重新立案, 法院做法基本统一。法院通常在转为普通程序后不更换主审法官, 只是另增加一名审判员、一名陪审员或两名陪审员组成合议庭继续审理, 这比更换主审法官更有利于加快诉讼进程、提高诉讼效率。简转普后, 法院也不会重新立案, 其理由是简易程序转换为普通程序对立案并没有实质性的影响, 程序的转换并不会使已经受理的案件转变为不属于法院受案范围的案件。至于简转普后是否需要重新调查取证和答辩则存在分歧, 笔者认为, 如果简转普系因当事人提出新的诉讼请求、涉案标的发生变化、对方提出反诉等新增事由, 应当允许当事人补充证据、答辩;如果案件本身没有新增事由, 仅是由于法官或当事人对案件复杂程度的误解、误认, 则没有必要重新调查、答辩, 但当事人坚持要求的, 法官也应当允准。
综上所述, 我国《民事诉讼法》对于简转普的规定过于空泛, 在审判过程中缺乏可适用的具体规则, 应当建立完善的简转普程序转换机制, 从适用范围、转换之后的效力等方面作出详细规定, 并且转换程序应当充分尊重和考虑诉讼主体的选择。
摘要：简易程序向普通程序转换是民事诉讼研究中的热点问题。由于案件本身的复杂性、司法认知的渐进性和法律规定的模糊性, 简易程序和普通程序之间的转换往往不可避免。本文主要探讨分析简易程序向普通程序转换过程中存在的主要问题, 并在此基础上提出相应的对策建议和改进措施, 以期为实现立法本意与司法操作的良好对接提供参考。
关键词：简易程序,普通程序,程序转换
参考文献
[1] 胡霞彝.论我国民事诉讼简易程序转普通程序[J].洛阳师范学院学报, 2015 (6) .
[2] [4]许少波.论民事简易程序向普通程序之转换[J].法学评论, 2007 (5) .
[3] 张卫平, 陈刚.法国民事诉讼法导论[M].北京:中国政法大学出版社, 1997.
程序开发范文第4篇
担保物权的实现, 是指债务履行期届满而债务人不履行债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形时, 债权人依法以担保财产的价值优先受偿以满足债权的行为。担保物权的实现应包括两个层次: 担保财产的变价程序和债权人的优先受偿程序。担保物权通过何种程序实现, 直接影响着物权担保的交易成本, 关系着担保双方的利益和担保交易秩序。
广义上的担保物权的实现程序是指当债务履行期届满而债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形时, 担保权人对担保财产优先受偿的程序, 包括自力救济和公力救济程序。而狭义上的担保物权的实现程序仅指担保物权的公力救济程序, 即债权人不能自行处分担保物以实现担保物权, 而必须获得法院或其他国家公权力机关签发的裁判或决定。
二、新《民事诉讼法》中的担保物权实现程序
新《民事诉讼法》在第十五章“特别程序”中新增了“实现担保物权案件”一节。在我国, 民事诉讼法虽然没有采用“非讼程序”的概念, 但理论上通常都把民事诉讼法“特别程序”的规定视为非讼程序 ( 选民资格案件除外) 。笔者认为, 应该从担保物权实现案件的本质特点出发, 来探讨担保物权实现程序适用非讼程序的理论依据。探析担保物权实现程序适用非讼程序的理论基础, 才能指导担保物权实现的程序进一步的完善。
三、担保物权实现程序适用非讼程序的理论基础
( 一) 非讼程序理论
根据民事案件是否具有争讼性, 分为诉讼案件和非讼案件。与其相对应的法院审判程序便也分为诉讼程序和非讼程序两种基本类型。非讼案件是指利害关系人或者起诉人在没有民事权益争议的情况下, 请求法院确认某种事实和权利是否存在, 从而引起一定的民事法律关系发生、变更、消灭的案件。非讼程序与诉讼程序相比, 具有独特的形式、内容、目的和价值取向。
1. 担保物权实现案件符合非讼程序的本质特征
台湾学者葛义才认为非讼案件的特征在于“目的系预防权利日后发生争执所施之程序”, “非讼事件多无争讼性”, “往往会影响第三人之权益、与公益有关”等等。而实现担保物权案件在本质上, 与非讼程序的特征是一致的。
首先, 实现担保物权不涉及实体权利义务争议。在非讼案件中, 没有对立的当事人对实体权利义务关系存在争议。因此非讼程序的目的并非解决民事权益纠纷, 其主要是从法律上对引起私权关系发生、变更或终止的事实作出确定性判决, 如宣告公民失踪或死亡、认定财产无主案件、确认调解协议案件等。根据我国《物权法》第195 条、第220条的规定, 担保权人与担保人不能就担保物权实现方式达成协议的, 担保权人可以请求人民法院拍卖、变卖担保财产。担保权人与担保人若就担保物权的实现未达成协议, 可能存在两种情形: 一是双方对主债务是否履行或者担保物权效力本身的问题存在争议; 二是双方对债权债务关系没有争议, 并且对以担保财产代替清偿所担保的债权也无争议, 只是就担保财产的价值或者处分担保财产的具体方式达不成协议。第一种情形是对担保物权实现的前提条件存在争议, 这实质上是实体权利义务的争议, 当事人应当向人民法院提起诉讼以解决纠纷。而在第二种情形中, 双方对债权债务无争议, 对担保物是否处分也无争议, 仅是对采用何种方式处分担保物没有达成协议, 这种争议本身是一个事实问题, 不涉及实体权利义务争议, 所以担保权人直接请求人民法院裁定拍卖、变卖担保物应当属于非讼程序, 其符合非讼案件的本质特征及目的。
其次, 担保物权实现多与第三人利益相关, 社会公益性较强。虽然非讼案件不存在实体权利义务争议, 但它会引起实体权利义务关系的发生、变更或者消灭, 可能会给第三人的权利义务内容甚至整个社会的权利义务关系的稳定造成巨大影响。就担保物权实现来看, 它经登记或转移占有后具有对世性效力, 其成立、变更、实现和消灭可能涉及不特定第三人的权利义务关系, 比如可能存在与其它担保物权的竞合等, 影响着权利周围私法秩序的变动。这些都体现了担保物权的实现与不特定第三人的利益相关, 需要适用非讼程序进行处理。
2. 担保物权实现案件符合非讼程序的价值取向
首先, 非讼程序遵循职权探知原则, 采取书面审理, 审理周期短, 体现了简捷、经济、效率的价值, 其以实体事项无争议为前提, 目的在于迅速实现和保护权利。经登记的担保物权在成立时, 登记机关已进行了一定的审查, 权利的外观是确定的, 需要司法程序的介入是为了迅速实现和保护担保物权。
其次, 当特定的事实将导致当事人之间权利义务关系发生变化, 甚至出现失衡时, 必须由一种制度能够对当事人之间的权利义务关系进行必要的调节, 即通过引进外力恢复其整体的结构平衡, 并形成新的稳定构造, 从而防止纠纷的发生, 形成新的私法秩序, 确保民事流转安全。非讼程序的另一价值取向就是它通过事前调节和事中控制来预防纠纷, 它通过法院的审判权确认某种法律事实, 恢复可能或者即将失衡的权利义务结构体系, 并通过确定的事实, 使当事人之间形成新的私法秩序, 从而预防纠纷, 确保交易安全。
因此, 担保物权实现案件适用非讼程序, 经书面审理后作出准予拍卖变卖担保财产的裁定, 迅速实现和保护担保物权, 预防纠纷, 无疑符合非讼程序的价值取向。
( 二) 物权公示公信原则
在我国债权形式主义的物权变动模式下, 我国《物权法》将公示公信原则作为物权的变动的原则。公示原则要求物权的产生、变更和消灭应依法定的能够为公众所知晓的方式向社会公开, 才能发生物权变动的法律效果, 否则其权利状态无法得到公认和法律的充分保护。非转移占有型担保以登记为公示方法, 而转移占有型担保则以占有事实本身来公示权利。通过公示, 第三人在参与交易时即有了一个识别、判断物权的客观标准, 使第三人可以信赖登记与占有所公示的物权状态为真实权利状态, 凭公示的外部表现即可放心交易, 对抗实际权利人。这是法律根据物权本身的特点, 为降低交易成本、保护交易快捷安全、提高权利实现效率而采取的措施。因此, 担保物权经过合法有效的登记或标的物的转移占有, 其权利外观应当具有公信力和对抗力, 基于公示的权利是确定、有效、无争议的状态。交易当事人无权对经登记或转移占有而取得对世效力的担保物权进行否认, 除非申请异议登记或者取得法院的变更登记判决。因此, 根据物权公示公信原则的权利推定效力, 不能从担保关系当事人的实现担保物权的申请中就推断主债权或担保物权的效力存在争议, 这是违背《物权法》原则的。担保权人向法院申请实现担保物权, 实质是权利人要求实现其公示权利的程序。担保权人与担保人的关系是权利实现申请人和被申请人的关系, 并非请求法院解决民事争议的原告和被告关系。在物权公示公信制度下, 经登记或转移占有的担保物权权利外观是确定的, 申请人所寻求的是法院采取拍卖、变卖等方式的介入来促使担保物权的迅速实现。
( 三) 符合担保物权的物权性
担保物权是为确保债权的实现, 在债务人或者第三人的物上设定的, 债权人直接取得或者支配其交换价值为内容的权利。被担保的债权与担保物权虽然都是以价值的转移为目的, 但债权人对债权价值的转移, 必须依靠债务人的给付行为方能实现, 而与此相反, 担保物权则是以拍卖、变卖担保物并以其价值清偿债权人的债权为其主要目的。因此, 担保物权并非以直接对物的所有人请求给付为内容, 它在性质上是一种物权, 权利人可以依自己的意志对担保物的交换价值行使支配权并对抗其他一切第三人, 担保物权实现方式中也无须借助债务人的给付行为。担保物权的主要目的是以拍卖、变卖担保物的方式用其价值清偿主债权, 债权人直接请求人民法院拍卖、变卖担保财产, 正是担保物权人依自己的意志和自己的行为实现担保物权, 将直接就担保财产行使的变价权转化为法院对担保财产实施的拍卖、变卖行为, 债权人仍然对担保财产的交换价值直接受偿, 无需他人的意思或者义务人的行为的介入。由此, 根据担保物权的性质, 债权人原则上可以直接向法院申请拍卖、变卖担保物, 以实现担保物权。
摘要：担保物权的实现适用何种程序决定着担保物权制度的效用。新《民事诉讼法》将实现担保物权案件纳入非讼程序。从担保物权实现案件的本质特点出发, 探讨担保物权实现程序适用非讼程序的理论基础, 能够为担保物权实现程序的具体实践和进一步完善提供理论依据。担保物权实现程序适用非讼程序以非讼程序理论、物权公示公信原则及物权理论为理论基础。
关键词：担保物权,特别程序,非讼程序,担保物,公示公信
参考文献
[1] 徐武生.担保法理论与实践[M].北京:工商出版社, 1999.
[2] 肖建国, 陈文涛.论抵押权实现的非讼程序构建[J].北京科技大学学报 (社会科学版) , 2011 (3) .
[3] 杨荣馨.民事诉讼原理[M].北京:法律出版社, 2003.
[4] 李相波.新民事诉讼法适用中的相关问题[J].国家检察官学院学报, 2014 (2) .
程序开发范文第5篇
其实要排除这一故障是很简单的，方法是通过修改注册表来解决： 打开HKEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetcontrolShutdown子项，在右边窗口中新建一个"字符串值"，命名为"FastReboot",同时将"数值数据"设为0即可。
二电脑自动从启应该考虑的问题如下：
一、软件方面
1.病毒
“冲击波”病毒发作时还会提示系统将在60秒后自动启动。
木马程序从远程控制你计算机的一切活动，包括让你的计算机重新启动。
清除病毒，木马，或重装系统。
2.系统文件损坏
系统文件被破坏，如Win2K下的KERNEL32.DLL，Win98 FONTS目录下面的字体等系统运行时基本的文件被破坏，系统在启动时会因此无法完成初始化而强迫重新启动。
解决方法：覆盖安装或重新安装。
3.定时软件或计划任务软件起作用
如果你在“计划任务栏”里设置了重新启动或加载某些工作程序时，当定时时刻到来时，计算机也会再次启动。对于这种情况，我们可以打开“启动”项，检查里面有没有自己不熟悉的执行文件或其他定时工作程序，将其屏蔽后再开机检查。当然，我们也可以在“运行”里面直接输入“Msconfig”命令选择启动项。
二、硬件方面
1.机箱电源功率不足、直流输出不纯、动态反应迟钝。
用户或装机商往往不重视电源，采用价格便宜的电源，因此是引起系统自动重启的最大嫌疑之一。
①电源输出功率不足，当运行大型的3D游戏等占用CPU资源较大的软件时，CPU需要大功率供电时，电源功率不够而超载引起电源保护，停止输出。电源停止输出后，负载减轻，此时电源再次启动。由于保护/恢复的时间很短，所以给我们的表现就是主机自动重启。
②电源直流输出不纯，数字电路要求纯直流供电，当电源的直流输出中谐波含量过大，就会导致数字电路工作出错，表现是经常性的死机或重启。
③CPU的工作负载是动态的，对电流的要求也是动态的，而且要求动态反应速度迅速。有些品质差的电源动态反应时间长，也会导致经常性的死机或重启。
④更新设备(高端显卡/大硬盘/视频卡)，增加设备(刻录机/硬盘)后，功率超出原配电源的额定输出功率，就会导致经常性的死机或重启。
解决方法：现换高质量大功率计算机电源。
2.内存热稳定性不良、芯片损坏或者设置错误
内存出现问题导致系统重启致系统重启的几率相对较大。
①内存热稳定性不良，开机可以正常工作，当内存温度升高到一定温度，就不能正常工作，导致死机或重启。
②内存芯片轻微损坏时，开机可以通过自检(设置快速启动不全面检测内存)，也可以进入正常的桌面进行正常操作，当运行一些I/O吞吐量大的软件(媒体播放、游戏、平面/3D绘图)时就会重启或死机。
解决办法：更换内存。
③把内存的CAS值设置得太小也会导致内存不稳定，造成系统自动重启。一般最好采用BIOS的缺省设置，不要自己改动。
3.CPU的温度过高或者缓存损坏
①CPU温度过高常常会引起保护性自动重启。温度过高的原因基本是由于机箱、CPU散热不良，CPU散热不良的原因有：散热器的材质导热率低，散热器与CPU接触面之间有异物(多为质保帖)，风扇转速低，风扇和散热器积尘太多等等。还有P2/P3主板CPU下面的测温探头损坏或P4 CPU内部的测温电路损坏，主板上的BIOS有BUG在某一特殊条件下测温不准，CMOS中设置的CPU保护温度过低等等也会引起保护性重启。
②CPU内部的
一、二级缓存损坏是CPU常见的故障。损坏程度轻的，还是可以启动，可以进入正常的桌面进行正常操作，当运行一些I/O吞吐量大的软件(媒体播放、游戏、平面/3D绘图)时就会重启或死机。
解决办法：在CMOS中屏蔽二级缓存(L2)或一级缓存(L1)，或更换CPU排除。
4.AGP显卡、PCI卡(网卡、猫)引起的自动重启
①外接卡做工不标准或品质不良，引发AGP/PCI总线的RESET信号误动作导致系统重启。
②还有显卡、网卡松动引起系统重启的事例。
5. 并口、串口、USB接口接入有故障或不兼容的外部设备时自动重启
①外设有故障或不兼容，比如打印机的并口损坏，某一脚对地短路，USB设备损坏对地短路，针脚定义、信号电平不兼容等等。
②热插拔外部设备时，抖动过大，引起信号或电源瞬间短路。
6.光驱内部电路或芯片损坏
光驱损坏，大部分表现是不能读盘/刻盘。也有因为内部电路或芯片损坏导致主机在工作过程中突然重启。光驱本身的设计不良，FireWare有Bug。也会在读取光盘时引起重启。
7.机箱前面板RESET开关问题
机箱前面板RESET键实际是一个常开开关，主板上的RESET信号是+5V电平信号，连接到RESET开关。当开关闭合的瞬间，+5V电平对地导通，信号电平降为0V，触发系统复位重启，RESET开关回到常开位置，此时RESET信号恢复到+5V电平。如果RESET键损坏，开关始终处于闭合位置，RESET信号一直是0V，系统就无法加电自检。当RESET开关弹性减弱，按钮按下去不易弹起时，就会出现开关稍有振动就易于闭合。从而导致系统复位重启。
解决办法：更换RESET开关。
还有机箱内的RESET开关引线短路，导致主机自动重启。
8. 主板故障
主板导致自动重启的事例很少见。一般是与RESET相关的电路有故障;插座、插槽有虚焊，接触不良;个别芯片、电容等元件损害。
三、其他原因
1.市电电压不稳
①计算机的开关电源工作电压范围一般为170V-240V，当市电电压低于170V时，计算机就会自动重启或关机。
解决方法：加稳压器(不是UPS)或130-260V的宽幅开关电源。
②电脑和空调、冰箱等大功耗电器共用一个插线板的话，在这些电器启动的时候，供给电脑的电压就会受到很大的影响，往往就表现为系统重启。
解决办法就是把他们的供电线路分开。
2.强磁干扰
不要小看电磁干扰，许多时候我们的电脑死机和重启也是因为干扰造成的，这些干扰既有来自机箱内部CPU风扇、机箱风扇、显卡风扇、显卡、主板、硬盘的干扰，也有来自外部的动力线，变频空调甚至汽车等大型设备的干扰。如果我们主机的搞干扰性能差或屏蔽不良，就会出现主机意外重启或频繁死机的现象。
3、交流供电线路接错
有的用户把供电线的零线直接接地(不走电度表的零线)，导致自动重启，原因是从地线引入干扰信号。
4.插排或电源插座的质量差，接触不良。
电源插座在使用一段时间后，簧片的弹性慢慢丧失，导致插头和簧片之间接触不良、电阻不断变化，电流随之起伏，系统自然会很不稳定，一旦电流达不到系统运行的最低要求，电脑就重启了。解决办法，购买质量过关的好插座。
5. 积尘太多导致主板RESET线路短路引起自动重启。
四、部分实例
1. CPU二级缓存坏的实例
一台几年前配置的兼容机：K6-2 200MHz CPU，采用VX-Pro+芯片组的主板，两根16MB 72线EDO内存，
Windows 98操作系统。在出现蓝天白云画面后自动重启，安全模式同样无法进入，只能进入MS-DOS模式。笔者猜想由于内存条质量问题导致电脑重启的可能性较大，所以首先更换同型号内存条测试，故障依旧。再更换电源仍无法解决问题。排除到最后只剩下主板、CPU和显卡，试过显卡没有问题后，苦于找不到能安装K6-2 200MHz CPU的旧主板只能作罢。
当时也怀疑过BIOS设置可能有误，试过恢复到缺省值，也未能解决问题。过了几天，再次摆弄电脑时，无意进入BIOS并将CPU Internal Cache一项设为Disable，保存退出后重启，系统竟然可以启动了!由此估计应当是CPU的缓存有问题，于是再将缓存设置为打开状态并启动电脑，果然系统又不能正常启动了。由于将缓存关闭后大幅度降低了CPU的性能，所以Windows 98在启动和运行程序时比以往慢了许多，最后换了一块CPU才算解决问题
2. 电源故障的实例
笔者上班的地方计算机每天都要开着(因为上网的人多)，十天半月不关机是常事。在如此高的工作强度下，硬件设备的故障率也很高。
故障现象：两台兼容机，一台CPU为Athlon XP 1700+，一台CPU为P4 1.7GHz，主机电源均为世纪之星电源。当计算机处于满负荷状态运行一段时间后(此时CPU使用率保持在100%，硬盘也在大量读写数据)，经常性地自动重启。其中一台在挂接一块60GB硬盘和一块80GB硬盘时，出现供电不足的现象。
故障分析处理：由于这两台计算机平时用于文档编辑、上网等一般工作时正常，只有进行大量计算时才出问题。开始怀疑是CPU温度过高所致，但检测表明温度正常。检查硬盘发现，其中一块硬盘出现了坏道，但是在更换硬盘重装系统后故障依旧，看来硬盘出现坏道很可能是计算机经常非正常重启导致的。在更换新电源后，故障消失。
拆开两个旧电源，发现其中一个电源的两个相同型号的电解电容(3300μF/10V)顶端有黄褐色的颗粒状凝结物，另一个电源的两个不同型号的电解电容(1000μF/16V，3300μF/16V)顶端也有黄褐色的颗粒状凝结物，这是电容被击穿漏液所导致的。在电子市场花钱购买了相同型号的电容更换后，经测试均恢复正常。这里提醒一下，千万别把电容正负极接反了! 事后分析发现，笔者单位电网常因检修或用电不当突然停电，导致配件上的电容被击穿，一块主板也曾经在一次突然停电后罢工，检查发现几个大电解电容被击穿漏液，更换电容后恢复正常。
3. 显卡接触不良的实例
故障现象：朋友电脑配置为明基BenQ 77G的显示器、技嘉8IRX的主板、P4 1.6G CPU、80G硬盘、小影霸速配3000显卡、全向极云飞瀑内猫、主板自带AC97的声卡。因装修房子，要挪动电脑，就把电脑后的连线都拆了。后来自己接好线后，电脑却怎么也启动不起来了。电脑自检正常，闪过主板LOGO后，出现WINDOWS 98启动画面，接着光标闪动，一切很正常，可是约摸着快要进入系统的时候，电脑突然“嘀”的一声重启动了，重新启动几次都是这样。
故障分析：笔者的这位朋友是个纯纯的“菜鸟”，初步判断可能是一般性的接线问题，很有可能是鼠标和键盘接反导致的。先是检查了一遍电脑接线，没有问题，会不会是接线松动呢?重新把所有电脑连线接了一遍
故障依旧。启动时选安全模式能进入系统，运行也正常，重启后进入BIOS里查看CPU温度，在正常范围内，排除因CPU过热导致的重启。朋友也没安装新的硬件，故排除电源供电不足导致重启现象。引起故障的原因可能有以
下四个方面：一是软件冲突;二是显示分辨率或刷新率设置高于额定的值;三是显卡和其它硬件冲突、或驱动程序问题导致;四是显卡故障。
故障排除：问朋友发生故障前对机器进行了哪些操作?朋友说拆机前一直都用的很好，没有安装过新软件。没有蛛丝马迹，只有从上面的四个可能的故障原因里排查。重启后，进入安全模式，运行msconfig命令，把启动项里不是操作系统所必需的项都去掉，重启后，故障依旧。看来不是软件安装导致的。接下来看看是不是分辨率和刷新率过高，在安全模式下，将监视器删除，重启动，故障依旧。最后问题都集中在显卡身上了。再次进入安全模式，删除显卡驱动程序，重启动后，跳过显卡驱动安装，能进入正常启动模式，看来故障是驱动程序的问题或显卡与其它硬件冲突引起的了。下载一个新的驱动看能不能解决这个问题呢?拨号上网，机器突然又重启了，难道猫也坏了吗?这可怎么办，真的山穷水复了吗?这台电脑是因为拆了以后就启不起来了，显卡和猫总不会因搬一下机器就坏了吧?想到搬运机器，是不是因为拆装电脑时把显卡碰松导致接触不良而引起的故障呢?抱着最后试一试的心理，打开机箱，将显卡和猫拔出重新插紧安好，装好显卡驱动，重启，竟然看到美丽的桌面了，试着拨号，也没问题了，故障排除了。原来故障是显卡接触不良的导致。