土地增值税清算申请书范文第1篇
也许您已经注意到了，2016年5月房地产营改增后，地税局征税重点逐渐转移到了土地增值税和个人所得税上。据我所熟悉的房地产企业反馈，他们各地的项目陆陆续续的收到了主管税务机关下达的土地增值税清算通知书。
财务小伙伴们就开始困惑了，收到税务局的清算通知，就必须要清算土地增值税吗?
还是让我们通过一个案例来解开大家的疑惑吧。
一、举例说明
假定神州九鼎房地产(北京)公司开发了九鼎花园住宅项目，2016年10月取得预售许可证。由于九鼎花园项目处于京城黄金地段，一开盘就热销。
2017年3月，主管税务机关给这个该项目公司下发了土地增值税清算通知书。
企业接到通知后，财务负责人就非常着急。原因是，该项目尽管销售进度已达到95%，但是工程进度只有76%，如果此时进行清算则存在两个问题：
1. 销售进度与工程开发进度严重不匹配，工程进度远远落后于销售进度;
2. 发票取得困难：根据房地产项目开发的特点，前期预付开发成本或开发费用在这个时间节点上很难立刻取得正规发票。
如果在这种情况下进行清算，一定会存在土地增值税严重超交的情况。
也许很多财务小伙伴会想到二次清算。
二、开发项目是否可以二次清算 1.在国家的土地增值税文件中没有二次清算明确的规定。
2.在各地地方税务局土地增值税文件中，只有少数几个省份地税局允许进行土地增值税二次清算，税款多退少补，但是在实际操作过程中很难实现。
三、国家土地增值税清算相关规定
国家发布的政策中，涉及到土地增值税清算的全部政策，如下图所示：
其中在土地增值税清算方式上，国家把土地增值税清算分为“主动清算”和“通知清算”两种方式。
(一)主动清算条件：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第
(一)款规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3.直接转让土地使用权的。
(二)通知清算条件：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第
(二)款规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4.省税务机关规定的其他情况。
四、地方代表性规定
以山东省为例，《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》(山东省地方税务局公告2017年第5号)第二十二条规定，对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算：
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。
其中第二十三条补充说明：上述所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;
(二)开发产品已开始投入使用;
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
从以上条款中不难看出，山东省对于土地增值税通知清算条件的前两条基本与国家法规一致。值得注意的是该文件的第二十三条，明确指出了 “全部竣工”、“已竣工验收”的条件。
当那个焦虑的财务经理向我咨询是否应该清算时，我问他了如下问题：
1.你的项目竣工验收了吗?
2.你的项目竣工证明材料报房地产管理部门备案了吗?
3.你的开发产品交付使用了吗?
4.你的开发产品办理初始产权证明了吗?
5.你的最后一份销售(预售)许可证满三年了吗?
他均肯定的回答：没有!
我依据国家法规与当地文件，已经判定这个项目不具备土地增值税清算条件。
我建议他先回去仔细阅读、揣摩国税发[2006]187号文件与国税发[2009]91号文件相应条款，之后再去找主管税务机关沟通。
过后不久，财务经理向我反馈说，税务机关核实情况后，又收回了土地增值税清算通知书。
土地增值税清算申请书范文第2篇
也许您已经注意到了，2016年5月房地产营改增后，地税局征税重点逐渐转移到了土地增值税和个人所得税上。据我所熟悉的房地产企业反馈，他们各地的项目陆陆续续的收到了主管税务机关下达的土地增值税清算通知书。
财务小伙伴们就开始困惑了，收到税务局的清算通知，就必须要清算土地增值税吗?
还是让我们通过一个案例来解开大家的疑惑吧。
一、举例说明
假定神州九鼎房地产(北京)公司开发了九鼎花园住宅项目，2016年10月取得预售许可证。由于九鼎花园项目处于京城黄金地段，一开盘就热销。
2017年3月，主管税务机关给这个该项目公司下发了土地增值税清算通知书。
企业接到通知后，财务负责人就非常着急。原因是，该项目尽管销售进度已达到95%，但是工程进度只有76%，如果此时进行清算则存在两个问题：
1. 销售进度与工程开发进度严重不匹配，工程进度远远落后于销售进度;
2. 发票取得困难：根据房地产项目开发的特点，前期预付开发成本或开发费用在这个时间节点上很难立刻取得正规发票。
如果在这种情况下进行清算，一定会存在土地增值税严重超交的情况。
也许很多财务小伙伴会想到二次清算。
二、开发项目是否可以二次清算 1.在国家的土地增值税文件中没有二次清算明确的规定。
2.在各地地方税务局土地增值税文件中，只有少数几个省份地税局允许进行土地增值税二次清算，税款多退少补，但是在实际操作过程中很难实现。
三、国家土地增值税清算相关规定
国家发布的政策中，涉及到土地增值税清算的全部政策，如下图所示：
其中在土地增值税清算方式上，国家把土地增值税清算分为“主动清算”和“通知清算”两种方式。
(一)主动清算条件：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第
(一)款规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3.直接转让土地使用权的。
(二)通知清算条件：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第
(二)款规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4.省税务机关规定的其他情况。
四、地方代表性规定
以山东省为例，《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》(山东省地方税务局公告2017年第5号)第二十二条规定，对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算：
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。
其中第二十三条补充说明：上述所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;
(二)开发产品已开始投入使用;
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
从以上条款中不难看出，山东省对于土地增值税通知清算条件的前两条基本与国家法规一致。值得注意的是该文件的第二十三条，明确指出了 “全部竣工”、“已竣工验收”的条件。
当那个焦虑的财务经理向我咨询是否应该清算时，我问他了如下问题：
1.你的项目竣工验收了吗?
2.你的项目竣工证明材料报房地产管理部门备案了吗?
3.你的开发产品交付使用了吗?
4.你的开发产品办理初始产权证明了吗?
5.你的最后一份销售(预售)许可证满三年了吗?
他均肯定的回答：没有!
我依据国家法规与当地文件，已经判定这个项目不具备土地增值税清算条件。
我建议他先回去仔细阅读、揣摩国税发[2006]187号文件与国税发[2009]91号文件相应条款，之后再去找主管税务机关沟通。
过后不久，财务经理向我反馈说，税务机关核实情况后，又收回了土地增值税清算通知书。
土地增值税清算申请书范文第3篇
一、房企土增的清算程序
(一) 土增清算前的准备事项
税收对国家调整宏观经济具有重要的印象概念股, 是政府发挥其职能的基础, 近年来随房地产市场的发展, 对房地产企业征收土地增值税, 是发挥税收对社会分配的作用的有效手段, 能够在一定程度上抑制房价的上升, 保障房地产市场的健康有序发展, 值得关注的是, 房地产土地增值税的清算涉及面较广, 清算的方法和内容也相对复杂, 对各类凭证和资料的审核烦琐, 需要清算人员事前做好相关的准备, 比如认真核对原始凭证。
(二) 对收入总额的清算
对于房地产企业而言, 其收入总和涵盖的内容十分广泛, 不仅仅局限于出售房地产所获得的收入, 还包含对企业职工的奖励、对外投资以及股利分配等方面, 同时在核算销售房地产商品所产生的收入时, 并不是所有的产品在当期能够实现销售, 同时需要注意一些尚未销售完毕的开发产品。2016年5月1日房地产行业“营改增”, 针对“营改增”前后的收入审核还需要划分含税收入和不含税收入。在清算过程中, 需要对房地产企业的清算对象有一个整体的把握, 对房源进行核对, 保证对收入的准确核算。
(三) 对扣除项目的审核
对房地产扣除项目的审核, 直接关系到土地增值税的征税税率, 应当严格按照相关的文件规定, 对实际发生的房地产取得成本的房地产开发费用进行核算, 审查其是否具有相应的凭证, 对没有合法凭证的费用不得扣除。
(四) 土地增值税清算单位的划分及应纳税额的计算
在计算房地产企业土地增值税时, 最关键的应该是清算单位的确定, 清算单位不一样, 项目土地增值税应纳税额的计算结果不一样, 有以发改委批复的立项文件为清算单位的, 也有以建设工程规划许可证为清算单位的, 还有同一项目分普通住宅和非普通住宅为清算单位的。清查单位的不同直接影响应纳税额的计算。在实际的计算过程中, 需要房地产企业对清算单位进行准确划分分别综合比较, 选择对企业有力的计算方法。
二、房企土增清算的现状分析
(一) 计算繁杂
土地增值税的计算方式相对特殊, 采用超额累进税率计算, 因此, 在实际的清算当中, 需要对收入总和、扣除项目和应纳税额进行准确地核算, 同时由于房地产项目的建设周期较长、投资事项复杂, 对采用滚动开发方式房地产企业进行核算, 需要消耗大量的时间, 企业财务部门以及地方税务部门需要相互配合, 对每个项目进行审核计算, 清算工作十分艰巨。
(二) 项目具有特殊性
从当前的市场情况来看, 许多房地产企业趋向于合作开发, 通过构建具有时限的房地产企业, 在项目开发完毕后企业也不复存在, 企业的账目很容易混乱, 加上清算的时间较长, 在对于审查出的应补缴税款, 追缴难度十分大。
(三) 资料不符合规范
对土地增值税的鉴证报告规范虽然已经有明确的要求, 但是在实际的操作过程中, 由于中介机构的专业程度参差不齐, 所出具的鉴证报告很难达到规定的标准, 给具体的核算工作带来一定的难度, 不利于税务机关审查应缴税款工作的顺利进行, 对土地清算工作也造成很大的难度。
三、做好房企土增清算的举措
(一) 提高清算工作的精准度
在进行土地增值税的清算工作中, 需要严格区分项目对象, 选择清算方式, 对房地产企业的房源进行全面的核查, 准确的计算房地产企业的各项收入, 在清算工作结束后, 如果房地产企业销售了已进行清算的产品, 需要根据相关的规定计算缴纳土地增值税, 避免企业偷税漏税现象的发生。
(二) 严格审核清算项目的完工面积
在实际的操作过程中, 房地产企业常常将以非货币转让的房地产商品排除在纳税范围之外, 但在国家税收文件当中, 明确规定了要将用于职工福利等的非货币形式转让房地产开发产品的行为视同销售, 需要计算相关的税款, 土地增值税也应当按照规定进行计算缴纳。
(三) 准确核定销售收入
房地产在进行房地产商品的销售时, 需要将其价款与市场上的价款进行比较, 防止企业为避免缴纳税款压低交易价格, 同时对其销售方式进行全方位的考虑, 防止企业故意拖延缴纳税款的时间。
(四) 严格控制扣除项目
针对目前一些房地产企业故意增加开发成本和费用, 增加扣除项目, 采用虚开发票的形式高估成本的行为, 需要对房地产企业的成本进行审核, 及时追查发票管理中的漏洞, 杜绝虚开发票的行为。
四、结语
近年来, 我国房地产行业实现了跨时代的发展, 国家对土地增值税的监管力度不断加大, 房地产企业土地增值税的清算工作越来越严格。以加强土地增值税清算监管为着手点, 及时解决房地产土地增值税清算过程中的问题, 对促进房地产行业的健康有序发展具有积极的作用, 基于此, 需要房地产企业严格按相关的法律法规, 做好对土地增值税的清算工作。
摘要：房地产企业土地增值税是由国家对房地产行业调控的重要举措, 但由于土地增值税工作比较复杂, 在数据清算过程中存在一系列问题, 根据我国税务局对于房地产企业土地增值税清算管理相关文件表明, 土地增值税对于企业影响比较大, 基于此, 我国需要进一步加强对于房地产行业调控力度, 确保房地产企业土地增值税清算的工作顺利进行, 更好地为社会服务。
关键词：房地产企业,土地增值税,清算程序
参考文献
[1] 曹兰.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧[J].当代会计, 2018 (1) .
土地增值税清算申请书范文第4篇
1.1 税务机关征管力度加强, 对土地增值税清算要求提高
由于国家的宏观调控力度加大, 所以税收机关针对土地增值税的清算要求和征管力度也随之提高。在这种情况下, 对于近些年来房地产行业积压的未清算项目进行了全面清算。与其他的增值税相比较来说, 土地增值税清算与其他的会计处理存在较大差异。
1.2 对于土地增值税清算人员的专业要求也比较高
由于土地增值税清算的特殊性与复杂性, 所以清算人员不仅要具有专业知识, 能够根据实际情况判断国家政策, 实事求是的解决土地增值税清算问题, 很多的房地产企业由于对增值税认识不够深入, 所以通常会将增值税清算与通常会计核算进行混淆, 但是两者之间的差距非常大, 通常情况下, 企业土地增值税清算工作, 会增加企业的承担税额在, 而如果企业没有有, 没有准确地认识到这一点很容易缺乏对于土地增值税的合理考量, 对于后期的财务处理与筹划, 缺少纳税软件, 导致纳税增多。甚至会出现事后补救的问题同时, 有的企业由于缺乏土地增值税清算的专业人员, 很容易造成土地增值税清算处理不够专业, 另一方面还必须要有足够的经验来合理地完成清算, 保证既符合国家要求, 又能够避免房地产企业多缴纳税费的问题。
1.3 土地增值税清算许多政策不明确
由于目前国家对于土地宏观调控的强度不断加强, 对于许多的政策依然存在适用范围不明确的问题。例如土地增值税收入和扣除金额确认问题就非常复杂, 所以在其运算的过程中, 如果清算人员对于模糊的问题难以把握, 很容易导致税收清算适用条例错误导致清算困难。
1.4 土地增值税清算风险不断增大
房地产企业经营复杂性和长期性导致房地产开发项目的每一个项目都需要大量的资金投入和长期的经营管理, 并且还会受到外界因素严重的挑战。从目前来看, 由于土地增值税清算工作管理不当, 很容易导致房地产企业效益蒙受损失, 最终损害房地产企业的整体发展形象, 甚至会影响房地产企业正常工作, 导致房地产企业陷入税务纠纷中, 阻碍房地产企业的可持续发展。
2 当前房地产加强土地增值税清算工作的思路与对策
2.1 处理好国家大政策和地方政策的关系
从目前来看, 房地产工作必须要重视土地增值税清算的大环境, 有足够的思想准备去应对土地增值税的问题。通过积极协调国家层面与地方政府对于房产清算政策方面的问题进行协调, 可以明确未来房地产行业的发展趋势, 更好地提高对于房地产行业的会计清算水平。此外, 通过国家的持续管控, 可以避免房地产行业的发展出现泡沫经济问题。同时, 加强对于房地产行业的宏观调控手段还可以有效地提高土地增值税增收工作, 为此房地产企业应该积极针对土地增值税的征收与清算工作进行适应, 避免忽视清算的相关问题。由于我国贫富差距日益严重, 所以大部分地区对房地产行业的发展都存在不协调的问题, 在这种情况下, 通过土地增值税能够为缓解贫富差距过大的问题。许多的地区通过土地增值税来促进当地的经济发展, 所以在土地增值税变通方面。会议具有较大的空间, 为此房地产企业必须要积极利用地方政策, 协调国家管控与地方政策之间的关系保证能够合理利用地方性政策避免土地增值税的违法问题, 从根本上降低房地产企业土地增值税纳税的风险。
2.2 房地产企业应该重视土地增值税清算工作
所以在土地增值税全过程增加都要加强对于土地增值税的筹划工作。应用专业人才, 通过专业知识有效解读国家层面和地方层面, 对于土地增值税的政策问题从根本上提升企业土地增值税的实效性, 保护企业的经济利益。为了有效地应对, 土地增值税清算工作存在的问题, 必须要建立相关的增值税管理部门统筹协调各个环节, 加强对于增值税管理问题的安排。通过将土地增值税作为企业发展的专业事务。进一步降低增值税的税费。利用土地增值税清算管理系统来辅助企业土地增值税管理方面的问题, 这样能够有效地提高土地增值税。就算的是效率, 同时也避免了。企业偷税漏税的行为, 保证企业能够正常纳税, 合理避税。对于大规模的相关要求, 同时也能够保证房地产进行重点控把握。这样才能够保证土地增值税清算工作符合国家的要求。
2.3 规避土地增值税清算风险
由于我国的税收法律具有强制性, 所以必须要严格按照国家的税法进行清税。在这种情况下, 房地产保证土地增值税清算附近符合国家要求, 又符合房地产企业自身的需求。同时还可以有效的利用地方政策减税。根据不同需求应该进行合理的筹划。符合企业长期发展的需要。
3 结语
本文针对房地产企业土地增值税清算面临的问题进行深入的研究, 从而有效地保证房地产土地增值税清算工作顺应国家的政策法规, 同时合理利用地方政策, 做到合理避税、节税、通过这样的方式来提升房地产企业的经济效益。
摘要：为了能够合理地保证土地增值税避税和筹划水平, 必须加强对房地产企业土地增值税清算的管理, 本文据此展开论述。希望通过本文的研究能够合理有效解决房地产企业土地增值税清算的问题。
关键词：房地产企业,土地增值税,清算挑战,解决对策
参考文献
[1] 刘彩娜.“营改增”对房地产企业土地增值税清算的影响及筹划[J].现代经济信息, 2017 (24) .
[2] 刘彩娜.房地产公司土地增值税清算工作中存在的弊端与策略写作[J].经贸实践, 2017 (24) .
土地增值税清算申请书范文第5篇
(一) 收入核算中预缴基数不正确、销售价格偏低
房地产项目开发周期长, 土地增值税通常采用预缴方式, 待项目竣工后进行清算。预缴基数的确定是预缴阶段的核心环节, 而实务中经常存在预缴基数核算不正确的现象。在清算阶段, 部分房地产企业为抵偿债务或奖励股东等, 将开发产品以较低价格进行销售, 或进行投资、分红等非货币性资产交换等未视同销售, 若按市场同期销售价格势必会影响股东等个人利益, 而少缴土地增值税则会损害国家利益。
(二) 土地使用权入账金额复杂、资料不完善
土地使用权可通过行政划拨、出让、投资入股等方式获得, 企业根据规划、资金预算等出现一次性购地、分次开发现象, 各开发项目可据实选择不同分摊标准, 使土地使用权的入账核算较为复杂。因房地产开发项目跨期较长, 土地资料的保管不善使得土地成本不能扣除, 造成税负偏高。部分企业未办理土地转让手续, 获得不合法土地使用权, 使得开发产品不能正常销售, 造成国家土地增值税的流失。
(三) 虚报工程成本、成本分摊不规范
土地增值税的成本扣除依据是“以票控税”, 部分房地产企业为逃避税费而虚报工程成本、与施工方伪造工程项目、采用甲供材方式虚增业务量等, 获得“合法”票据, 造成工程计量成本与实际成本存在较大偏差。为延迟纳税等, 前期统一规划的基础设施、公共配套、地下车库等成本一次扣除, 未在后期各开发项目之间进行分摊, 或者分摊标准选择不当, 使得成本分摊不规范。
(四) 开发费用未提供相关证明、开发间接费列支错误
为解决开发项目的资金问题, 大多数开发商采用委托借款、统借统还等借款方式, 在清算时故意将全部利息分摊至开发成本, 或不提供相关证明, 在多期开发项目中多列支费用、将期间费用、竣工后费用列支为开发间接费等, 以期少缴土地增值税。
二、房地产企业土地增值税清算中常见问题的对策
(一) 明确计税价格、加强核算基础工作
房地产企业销售方式为一次性全额收款、分期收款和银行按揭等, 对于分期和按揭房款, 应在合同中注明付款时间, 按照销售合同或协议中的价款计收入。随着2016年5月1日营改增的全面实施, 老项目应确认的收入为预收款/ (1+5%) , 新项目应确认的收入为预收款/ (1+11%) (财税[2016]43号) 。企业制定销售价格应根据当地同期同类的均格作为参照标准, 对于销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的, 按照均价确认收入, 将开发产品进行投资、分红、奖励等, 视同销售进行账务处理 (国税发[2006]187号) , 此外, 应及时结转预收账款, 以免出现长期挂账现象。
(二) 严格规范土地使用权, 合理确定分摊标准
房地产企业在获得土地使用权时, 应严格依照国家的审批手续, 获得合法的土地来源。对于投资入股的土地, 目前按照评估价值入账缴纳契税, 暂免征收土地增值税, 在后期清算阶段应密切关注税务机关的相关规定。对于涵盖多个开发项目的, 应对各开发项目制定合理的分摊标准。
(三) 审核票据真实性、进行成本项目分析
在扣除项目中审核票据的合法性、真实性, 对于实际发生而未取得合法票据的, 不予扣除, 根据发票金额、付款金额、合同金额、决算金额孰低原则, 确认成本。扣除成本应严格按照扣除项目进行归集, 不得混淆, 对于归类错误的项目应及时进行重分类调整, 以准确进行成本项目分析。测算各成本项目的单位成本, 特别注重将建筑安装成本与当期类似房地产开发项目或当地建设主管部门公布的单位定额成本进行比较, 判断是否存在虚报等异常项目。
(四) 做好证明核实工作, 各期开发成本准确分摊
对于开发间接费中的利息问题, 应核实资金来源并取得相关相关金融机构的证明, 利息支出中凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的, 允许扣除, 最高不得超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额。不能提供金融机构证明的, 按照取得土地使用权支付金额与开发成本之和的5%扣除。对于多期开发项目, 应将成本总额在各期进行分摊, 对于公共配套和基础设施在多期共享的项目支出, 应制定合理的分摊标准。
(五) 做好土地增值税清算管理
(1) 加强财务人员核算管理水平, 保持各部门间的相互配合。加强财务与销售、工程等部门的沟通, 做到销售合同、台账、入账金额的一致, 将成本项目严格按照类别进行归纳整理, 并整理相关发票、合同, 使成本真实、合法。 (2) 定期组织财务人员进行土地增值税清算案例探讨, 对出台的相关政策法规进行解读, 复杂业务向中介机构、税务机关咨询。 (3) 完善信息交流机制。房地产企业财务人员、管理人员、税务机关、政府、住建等部门应相互配合, 构建信息交流平台, 规范纳税行为。
三、结语
为提高房地产企业整体竞争力, 管理者应高度重视土地增值税清算工作, 使工程、销售与财务人员积极配合, 提高核算管理水平。与税务中介充分沟通, 结合实地查证资料, 规范清算流程, 并与税务、住建等部门通力合作, 使得土地增值税清算工作的顺利开展, 以实现企业稳健、长远、可持续发展。
摘要：房地产企业土地增值税清算计算过程繁杂, 是财务管理中的核心环节。本文对房地产企业土地增值税清算中常见问题进行梳理, 并结合实际提出建议, 为清算工作的顺利进行提供参考。
关键词：土地增值税清算,工程成本,开发费用
参考文献
[1] 蒲亚萍.房地产企业土地增值税清算中的主要问题和对策[J].中国总会计师, 2018 (174) .
土地增值税清算申请书范文第6篇
单位或者个人将建筑物、土地使用权、相关附着物进行转让, 从获得的实物、货币及其他收入中减去国家法定扣除项目金额以后得到的增值额作为计税的依据, 根据这一依据向国家缴纳的税款就是增值税, 除继承、赠予及无偿转让外。从目前的纳税情况来看, 房地产企业是纳税重点群体。房地产企业需要对我国征税政策进行深入的了解, 然后在合规合法的情况下制定纳税方案, 通过对土地增值税税收筹划以及清算技巧来减少不必要的税收成本。
2 房产企业土地增值税筹划的作用
2.1 建立健全法律法规
目前, 在我国土地增值税税收的规范上, 我国仅仅只有相关政策规定和条例, 还没有相关的法律规定, 因此还有许多地方亟须完善。一是减免税条例规范性存在不足;二是税率不合理;三是税额缺乏科学的计算方法。然而, 增值税筹划的主要目的之一正是利用和研究土地增值税税收政策, 因此, 它将有助于及时发现税收政策中不合理的地方或者问题, 并帮助完善税收法律。
2.2 帮助强化宏观调控
在我国经济的发展中, 房地产行业扮演着不可或缺的角色, 尤其在国民经济发展方面, 有着至关重要的作用。因此, 要想我国经济更快更好的发展, 就必须强化房地产行业宏观层面的调控。作为在宏观层面进行调控的重要手段之一, 税收政策将激励和指引房地产行业的发展。例如, 通过我国优惠的征税政策来鼓励房地产企业进行投资开发。对企业来说, 这样不仅可以使企业经济效益最大化, 还能够减轻企业经济负担。所以说要使宏观调控政策目标得以实现, 我国的房地产企业就必须加强土地增值税筹划, 以积极满足土地增值税优惠条件。
2.3 帮助提高经济效益
通过土地增值税的筹划工作, 财务人员能够对土地增值税相关政策加深了解。土地增值税筹划工作本身较为复杂, 因此需要财务人员加强财务核算工作, 并严格遵守相关政策规定, 以确保筹划能够有效开展。一方面, 税收筹划有利于企业提升财务管理水平;另一方面, 有助于提高企业的纳税意识。同时, 在对相关税收政策充分掌握的情况下, 企业可以合理避税, 减少纳税成本, 从而提高经济效益。
3 房产企业增值税筹划及清算方法
3.1 充分利用国家优惠政策
近几年, 我国加强了对房地产企业的宏观调控, 由于土地增值税是我国最重要的调控政治手段, 所以土地增值税的征税政策变化逐渐变快, 而房地产企业也要尽快地了解我国相关税收政策的形势, 并对征税政策的优惠条件进行深入的研究。房地产企业对土地增值税进行纳税筹划时, 必须要提前掌握税收政策的各个相关细节, 并制定相应的措施。在制定措施时, 千万要注意不能为了免税和节税, 而违反国家的税收法规, 更不能去逃税。房地产企业还需要通过对纳税的筹划, 来选择纳税成本较低的缴纳方法, 并以此为依据来设计清算技巧。目前, 我国有一些征税政策的优惠条件, 比如, 当房地产企业的增值税率超过20%的时候, 就可以不用按照优惠税收的相关条款来进行纳税, 而是依据企业实际纳税的情况, 来进行整合换算, 从而找到符合自身企业的纳税方式。
房地产企业在开发项目的时候, 所缴纳的土地增值税税额越大, 获得的利润就越高, 相反, 如果房地产企业缴纳的土地增值税税额越低, 获取的利润就越少。所以, 房地产企业在建设商品房的时候, 如果房子卖得越便宜, 缴纳的土地增值税就越少, 在这种状态下, 房地产企业能够获得的利润是正常的利润。我国税法的收税优惠规定了增值额超过扣除项目金额20%的, 其所有增值额都要按照规定来计税。房地产企业要深入研究我国征税政策优惠条件, 然后进行科学合理的纳税筹划, 从而减轻企业的纳税压力。
3.2 选择恰当的清算时机
预征是指在项目建设结算后, 通过科学合理的预征率对土地增值税进行清算的方法。在我国, 目前土地增值税的征收采用的就是这一方法。这一方法要求房产企业按照预征率, 将获得预售资格后所得的销售收入作为计税依据进行缴税, 最后再在达到项目清算条件时, 对增值税进行汇算清缴。然而, 我国各地地方政府对预征率的规定各不相同, 在实际预征中, 当出现应纳税额比清算时应纳税额小的情况时, 需要推迟清算, 但当应纳税额大于清算时的应纳税额时, 就需要尽早的进行清算。房地产企业在进行具体的筹划时, 需要选择项目建设的清算时间, 当土地增值率大于土地增值率平衡点的时候就要推迟清算, 当小于土地增值率平衡点的时候就要提早清算。房产企业要时刻做到筹划清算时间在项目满足清算条件前, 只有把握好清算时间节点, 才能使企业在土地增值税清算上具有更多的自主性, 才能使企业的根本利益得到最大程度的保障。
3.3 确定科学的可扣除项目金额
可扣除项目金额在土地增值税和增值额的确定上具有重要的影响。因此, 确定科学的可扣除项目金额对减轻土地增值税税收负担具有重要意义。通过土地增值税税收筹划, 企业可以使税前利润得到有效提高, 与此同时, 可扣除项目金额可能会有所增加, 但整体上来说, 企业的税收利润还是较大的, 因此仍能满足税收筹划的要求。在确定可扣除项目金额时, 要立足于企业自身情况, 科学的确定金额, 从而使企业实现税前利润最大化的目标, 以达到税收筹划的目的。
3.4 充分利用征税范围
房地产企业在建设商品房时, 可以通过选择合作方的方式来减少土地增值税, 我国的相关税法中对这种情况有过规定, 按照比例来分房自用的, 可以暂免土地增值税, 如果是商品房建设, 可以在商品房出售的时候, 按照一定比例的税率来进行土地增值税的缴纳。所以房地产企业在进行合作方选择的时候, 可以将这一规定考虑进去, 充分发挥出土地增值税征税范围的作用, 帮助税收筹划。除此以外, 房地产企业还能够利用房地产的代建房来进行节税, 房地产企业可以在代建房屋的过程中, 获取代建费用, 不过这种代建费用, 只属于企业的劳务输出费用, 但那些建成的房子在没有进行产权转移的条件下, 是不用缴纳土地增值税的。房地产企业在建设代建房时, 需要重点考虑房屋的最终用户, 然后进行合理的开发, 只有这样才能实现土地增值税的节与减。
4 结语
对房地产企业而言, 其自身具有资金密度大以及投资周期较长的特点, 在全面实施土地增值税清算政策后表现得尤为突出。因此, 房地产企业应该强化对土地增值税税收筹划的管控, 积极探究清算技巧, 以使企业的避税能力得以提高, 从而减轻税收压力, 同时增大企业的资金使用效率和效果。具体来说, 房地产企业在财务管理中要制定科学合理的规划, 将对筹划的管控渗入到房地产建设的各个环节, 从而为企业的决策以及管理提供助力, 最终减轻企业资金的压力, 提升企业的经济效益。
摘要：在房产企业投资开发商品房时, 土地增值税在税收成本当中占到很大一部分。目前, 因为房地产企业自身具有资金回收慢以及开发周期长等特点, 导致房地产企业资金使用压力大。所以对房地产企业而言, 如何在合规合法的前提下实现优良的税收清算和筹划, 以及尽可能地减少土地增值税给房地产企业带来的税负压力, 还有如何盘活房地产企业的资金使用效果与效率, 将直接影响着房地产企业未来的可持续发展和健康。基于此, 本文将探究房产企业土地增值税清算技巧和税收筹划, 希望给房产企业的发展提供建议。
关键词：土地增值税清算技巧,税收筹划,房地产企业
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