住房租赁范文

住房租赁范文（精选11篇）

住房租赁 第1篇

1.1 公租房的发展历程

1.1.1 公租房的概念

公共租赁住房 (以下简称“公租房”) 是指由政府或公共机构建设持有, 以低于市场租金的价格, 向城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工及满足一定条件的外来务工人员等夹心层群体提供的保障性住房。公租房的建设和运营有利于帮助城市住房困难群众循环解决住房问题, 是一项利国利民的重要举措。

1.1.2 基本简介

公共租赁房是对住房困难人群的过渡性的解决方案, 旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员, 提供住房帮助。公共租赁房不归个人所有, 而是由政府或公共机构所有, 用低于市场价或者承租者承受起的价格, 向新就业职工出租, 包括一些新的大学毕业生, 外地迁移到城市工作的群体等。公共租赁房有规划合理、配套完善等优点, 但在实际使用中也存在户籍、租金等问题。

1.1.3 发展历程

(1) 外国公租房发展经验

为解决低收入人群的住房问题, 美国政府很早就推行“公租房”计划。而“公租房”也在很大程度上缓解了社会的住房压力, 成为低收入民众延续生活梦想的基础。

早在19世纪至20世纪早期, 美国政府对贫困人口的住房问题就给予了政策关注, 其主要举措是对贫民窟进行大规模改造以提高住房的质量标准。

1936年在亚特兰大兴建的“泰克伍德社区”, 成为美国面向低收入人群的首个“公租房”项目。

20世纪的经济“大萧条”对美国社会带来巨大冲击, 促使政府担当起更大的责任, 通过对中产阶层补助的方式扩大“公租房”项目。

1940年到1942年, 在“罗斯福新政”后期, 全美建成了8个大型“公租房”项目。这些房产在二战后逐渐被私人购买, 但其中的7个项目直到2009年仍作为“公租房”项目在运转, 并且政府与房产业主建立起有效的合作。

(2) 我国公租房当前发展现状

公租房建设自实施以来, 在我国北京、上海、广州、深圳等大型城市取得了较好的落实, 在这些城市分别制定了相应的规章制度, 对公租房的准入要求以及租赁年限等分别做出了明确规定, 为公租房实现其保障中低收入住民住房问题的目的有积极意义。

1.2 我国的公租房政策支持

2007年, 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发[2007]24号) 号文件出台, 标志着保障性安居工程进入了实施阶段;建设部等五部委联合出台的关于印发《关于改善农民工居住条件的指导意见》 (建住房[2007]276号) 文件的出台标志着进城务工农民也可以在城镇获得认可的居住权;《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 (建保[2010]87号) 文件的出台则将公租房首次提出。这些相关政策的出台, 使公共租赁住房作为保障性安居工程之一, 为切实解决城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工及满足一定条件的外来务工人员等夹心层群体的居住问题提供了政策保障。

2 管理存在的问题及改善管理现状的有效措施

2.1 目前我国公租房管理中被忽略的管理要点

通过对我国各个城市公租房建设和管理现状的分析, 我们不难发现在率先建设公租房的几个城市的管理模式中也存在有借鉴意义的举措。比如重庆市成立了专门的管理机构, 上海市也利用社会资源建立专业机构运营管理, 北京市规定由产权单位负责物业管理。但是很多公租房管理要点依然处于被忽略的状态。

(1) 缺乏专门的公租房管理机构:通过调查研究发现我国在公租房建设的部分城市中, 大多数城市都没有建立由政府主管的公租房运营管理的专门机构。但是, 公租房管理成功的国家, 如瑞典、英国、新加坡等, 都有类似的专门机构设立, 主管公租房运营管理。调查发现, 我国发改委、规划、建设、住房委等政府部门分散执行公租房的管理工作, 这就导致了公租房管理混乱的局面。由于多个部门的参与, 也导致了职责范围划分不清、相互推诿扯皮、决策效率低下等问题, 严重阻碍着公租房管理的健康发展。

(2) 定价标准市场波动明显, 住房保障稳定性差:一般来说, 国内外的公租房租金标准的确定都是根据市场租金来确定的, 但是这样也并非十分完善。首先, 市场价格本身存在一定的波动, 这就影响着公租房租金价格的确定。同地段市场租金水平、租户承受能力、房屋类型等因素都是我国各城市在确定租金价格时考虑到的因素, 但是这些因素也存在不小的波动性。其次国家对于房地产行业的宏观调控力度一直都很大, 也影响着公租房租金的稳定。住房保障稳定性差严重制约着公租房建设的稳定发展。

(3) 运营成本高, 后续还贷压力大:目前国内公租房大量融资均为商业银行贷款和政策性银行贷款, 以及少量的债券、公积金等融资渠道, 其融资成本要大于国内住宅物业的租金回报率。另一方面, 随着房屋建设时间的增长, 政府也必须对房屋的后续使用、维修、更新、改造持续投入大量的人力、物力和财力。此外, 公租房一直以低于市场价格的租金进行运营, 扣除其营业成本, 还贷压力也相当巨大。这也恰恰从另一角度说明了我国公租房租金较高的原因。

(4) 公租房社区物业管理缺失:实施专业化、社会化的物业管理是国内各城市公租房管理的共识, 是构建和谐社会的重要举措。如果公租房缺乏专业化的物业管理, 小区就容易出现脏、乱、差等不文明现象, 严重影响社区形象, 同时对于房屋的维护也造成困扰, 加速房屋老化, 最终延长政府投资回收期限, 严重阻碍着公租房管理的可持续发展。但是, 在实际管理工作中, 各城市对于建立专业化、社会化的公租房物业管理似乎兴趣不大, 发展缓慢, 为公租房管理事业的发展增加了不小的阻力。

(5) 法律法规体系不健全。我国对于实现公租房专业化管理的法律法规不健全是阻碍公租房管理的另一重要因素。对于我国来说, 公租房的建设运营起步较晚, 一直没有认识到立法对于推进住房保障的重要性。虽然在许多大城市在实现公租房管理的过程中, 颁布了“暂行管理办法“、“实施意见”、“试行办法”等来规范公租房的管理, 但是, 这些并不等同于完善的法律体系。完善立法, 规范公租房管理中的各种问题, 才是当务之急。

2.2 改善我国公租房管理现状的有效措施

公租房管理存在各种问题严重阻碍着我国公租房事业的健康发展, 对于我国公租房的管理模式的探索, 境外的管理经验很值得我国公租房管理学习和借鉴, 不管是瑞典、英国、新加坡还是中国香港。在纵观境外公租房管理模式之后, 对比我国的公租房管理现状, 改善措施呼之欲出。

(1) 建立和完善公租房运营管理机制:改善我国公租房管理现状, 首先要做的就是要建立和完善公租房运营管理机制, 一方面, 要整合各部门资源, 明确责任主体, 避免相互扯皮、推诿, 提高决策等工作效率。另一方面, 要提高政府决策、管理和监督的透明度, 在公租房管理过程中, 要真正做到公正、公开和公平。对于公租房运营的环节应该公开、透明, 确保人民群众的知情权, 接受广大市民的监督.

(2) 租金定价策略需要进一步完善。公租房租金的价格确定要立足于市场价格走势的同时, 还应该因地制宜, 实行差别化定价。本着以人为本的宗旨, 深入分析租户的支付能力, 结合市场现状深入优化租金定价标准, 提供相应的财政补助, 满足特色需求, 提高公租房的保障性。

(3) 创新金融渠道, 提供财力保障:创新金融渠道, 提高公租房的财力保障是公租房实现成功运营的重要措施。要想实现公租房的可持续发展, 只靠国家财政是远远不够的。为此, 建立住房保障金融体系, 既是借鉴国外公租房管理经验, 又是保证公租房获得强有力的资金支持的重要举措。地方政府要为公积金、保险资金等寻求新的资金来源, 另一方面也需要对公租房的推进保持审慎积极的态度。

(4) 促进公租房社区物业管理走向专业化与社会化:提供社会化与专业化的物业管理是保障公租房顺利运营的必然要求。因此, 国内对于公租房物业的管理可以借鉴香港地区的成功经验, 在公租房运营管理机构中设立专门部门负责小区物业监督管理, 并在小区内部设立物业管理处, 协同物业服务公司一同致力于公租房物业管理工作。当然, 这些都是在委托物业公司实施专业化管理的前提下。只有这样, 才能营造一个和谐社区, 为创建和谐社会做出贡献。

(5) 加快公租房配套法律体系的建设和完善:国外公租房管理的成功经验中, 都有完善的法律体系来保证公租房实现规范管理。因此, 加快我国公租房配套法律体系的建设和完善是一项必然实施的重要举措, 只有依靠完善的立法保障, 才能找准公租房管理的要点, 促进公租房实现可持续发展

(6) 完善公租房建设规划:加快公租房的建设并不仅是一种政治性的要求, 而是在充分了解住房市场现状以及当地经济发展情况的基础上, 遵照市场经济发展规律而进行的一种科学的建设。在今后的公租房建设前, 各地政府应通过科学预测, 保证公租房建设位置的合理性, 以及建成后租赁价格的合理性, 切忌出现公租房空置或者租赁价过高的现象, 积极探索多元化的融资渠道。比如, 可以采用房地产证券化的融资方式, 通过发行债券来筹集一定的资金;也可以通过与开发商合作的方式, 在保证开发商经济收益的前提下, 由政府出地, 开发商出资共同完成公租房的建设。

(7) 加快公租房配套设施的建设:当前部分公租房的建设还确实比较粗糙, 只是为响应上级的号召, 为建设而建设, 并没有考虑到公租房建成后的使用效果, 不能以一种人文化的眼光, 切实为租赁房屋的居民生活着想, 致使配套设施的建设很不到位。应考虑到公租房的长期使用性, 在偏远地区的公租房建设中, 尽量进行集中化, 进行大面积的规模建设, 并同步配套必备的生活设施, 完善附近的基础设施, 来实现公租房的有效利用价值, 避免出现公租房的租赁落空现象。应注意各种设施建设的齐全合理, 尤其对于医院和学校、超市等基本配套设施的建设, 应集中建设在居民区的中心位置, 另外, 应加强交通建设, 保证居民出行方便, 同时, 应加强环境的绿化建设, 为居民的身心健康着想, 还应优化物业管理, 以方便居民的生活。

3 结束语

公共租赁住房租赁合同 第2篇

乙方(承租方)：

承租方家庭成员姓名： 、、、

、、、

依据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规规定，为明确公共租赁住房租赁双方的权利和义务，保护双方合法权益，经双方协商签订如下合同：

第一条 甲方同意将 区 的住房(产权人为 )，作为公共租赁住房配租给乙方使用，建筑面积平方米。

第二条 该房屋仅限乙方居住或与其家庭成员共同居住，乙方无权擅自处分该房屋。

第三条 房屋租赁期限自市住房保障主管部门备案之日 年 月 日起，至 年 月 日。

第四条 租金每6个月支付一次，乙方应于每6个月结束前向甲方交纳下6个月租金。乙方逾期交纳租金的，甲方从逾期之日起每日加收欠交租金总额2%的滞纳金。

房屋租金标准为每月每平方米建筑面积 元。本合同期内如遇政府调整租金，仍按本合同约定的租金标准执行。(此款适用除长期租赁外筹集的公共租赁住房)

房屋租金总计为 元，每月为 元。该合同签订之日，由乙方代为甲方支付给出租房屋产权人或产权单位6个月的租金;其余租金每隔6个月结束前继续由乙方代为甲方支付给房屋产权人或产权单位一次。乙方租赁房屋属于保障部门租赁社会个人房源配租的，且由乙方代为甲方按市场租金支付给房屋产权人或产权单位租金的，保障对象应享受的公共租赁住房租金优惠(每月为 元)，在本合同签订后每隔6个月由区级住房保障管理部门返还给保障对象。(此款仅适用长期租赁社会房源筹集的公共租赁住房)

第五条 租赁期间，该房屋的供暖费、物业费由房屋产权人承担;水、电、煤气和有线(数字)电视费用等由乙方承担。

第六条 乙方拖欠租金和水、电、煤气、有线(数字)电视、电话、宽带等费用，甲方可以通报其所在单位，从其工资收入或公共租赁住房租金优惠中直接划扣。

第七条 签订本合同时，乙方须按照签订合同时 个月租金标准向房屋产权人缴纳押金，为 元。

第八条 签订本合同前，乙方应与房屋产权人共同对房屋及其附属设备进行核验，并填写《房屋附属设施设备点交保管清单》。乙方应当爱护并合理使用房屋及其附属设施设备，不得擅自改变居住用途，不得转租、转借，不得擅自装修，不得擅自拆改和扩建。因乙方使用不当或人为损坏房屋及其附属设施设备的，应原样修复或赔偿损失。

第九条 房屋产权人以保障乙方的正常使用为原则，对房屋实施维修养护，乙方应对房屋维修养护工作给予支持和配合。租赁期间，因房屋及其附属设施设备出现损坏而影响正常使用时，乙方应采取适当措施防止损坏扩大，并立即通知房屋产权人维修。房屋产权人接到通知后应及时上门查看并落实维修。

第十条 房屋产权人确保该房屋消防安全设施符合相关法律、法规及政策规定的`安全标准，并督促物业服务单位做好公共区域的消防安全工作。乙方承诺不在该房屋内或公共区域存放易燃易爆物品，不私自改变供水、供暖管、供电线路，不违规安装电器设备等。

第十一条 甲乙双方均应积极配合住房保障主管部门或其委托人对住房使用情况及住户有关资料的检查。

第十二条 乙方有下列行为之一时，甲方可书面通知乙方解除本合同(自通知书送达乙方之日起解除)。

1、采取虚报、隐瞒、伪造等手段骗取公共租赁住房保障的;

2、因就业、房产情况发生变化，不再符合公共租赁住房申请条件逾期不退出的;

3、将房屋转让、转租、出借、从事其他经营活动，或者用于违法活动的;

4、擅自装修或者改变房屋结构的;

5、累计3个月以上未交纳租金的;

6、无正当理由，连续3个月以上未居住的(以房屋所在小区物业服务公司或其他管理方的记录为准);

7、违反房屋使用规定且情节严重的其它行为。

第十三条 本合同终止或解除后，乙方应在7日内腾空该房屋，并通知甲方或房屋产权人验房验收及办理水、电、煤气、有线(数字)电视、电话、宽带费用等交接事项。验收时发现房屋及附属设施、设备有损坏或丢失的，由乙方负责赔偿。

第十四条 乙方违反有关法律法规规定及本合同有关约定，且不腾退房屋的，甲方或房屋产权人有权单方收回出租用房。乙方在房内的物品，甲方或房屋产权人可在公证机关的现场监督下，进行清点、腾空，发生的费用由乙方承担。

第十五条 在本合同期满后，乙方如需续租，应在本合同期限届满前一个月内，按有关规定办理续租手续，并书面告知甲方。

第十六条 甲、乙双方按本合同约定享有权利和承担义务，如遇国家或地方政府法规政策调整，本合同与之有抵触的部分，以调整后的法规政策为准。

第十七条 其他约定事项：

1、租赁期间，因不可抗力导致合同无法履行的，本合同自动终止，甲乙双方互不承担责任。

2、乙方在租赁合同期内，因经济条件改善、收入水平提高而不符合公共租赁住房享受条件的，或购买(含购买经济适用住房)、受赠、继承其他住房的，应在三个月内退出公共租赁住房保障。

3、租赁期间乙方自愿退出公共租赁住房时，可提前向甲方申请终止本合同，双方按照有关规定进行相关费用的结算。

4、其它：

第十八条 协议履行期限内，如一方违约的，除正常结算外，另外需按三个月租金数额计算违约金补偿另一方。

第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由甲乙双方当事人协商解决;也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第 种方式解决：

(1)提交 仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

第二十条 本合同一式三份，甲乙双方及住房保障主管部门各执一份，均具同等效力。本合同自双方签订之日起生效。

甲方(盖章)： 乙方(签名签章)：

经办人： 身份证号码：

联系电话： 联系电话：

紧急联系人：

联系电话：

住房保障主管部门备案意见(章)

合同订立日期： 年 月 日

附件：

房屋附属设施设备点交保管清单

设施设备名称	数量	完好状态

住房租赁市场东风尽吹 第3篇

5月4日，国务院常务会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。

6月3日，国务院正式发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确指出要支持住房租赁消费，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，并鼓励金融机构向住房租赁企业提供支持。

毫无疑义，培育和发展住房租赁市场有利于解决当前的去库存问题。发展租赁市场可以解决一部分住房购买能力不足的问题，促进住房消费；允许商业用房等改建成自住住房出租也确实可以解决一部分商业用房供大于求的问题。因此，此举有利于实现去库存的目标。

但是，发展住房租赁市场的意义远不止于此，它更多的是一种解决我国住房问题方面的制度性的考量。

实际上，我国自房改之初就提出了要建立租售并举的住房商品化制度。但是，这些年由于种种原因，住房出售市场呈单边发展，而住房租赁市场则是一种自发性的形态，市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不健全。因此，现在我们从政府的高度，在政策的層面提出培育和发展住房租赁市场，正是对之前这种不正常状态的纠正，是对我国住房制度的健全完善，是对住房制度改革的有效深化。

更为重要的是，培育和发展住房租赁市场有利于从根本上解决我国的住房问题。当前，在许多一二线城市，房价畸高，严重超出普通百姓的支付能力。尤其是对许多年轻人和新市民来说，住房问题已经成为其解决婚姻问题和进入这个城市一大障碍；而对许多已购房人群，巨大的房贷压力也严重影响了其生活质量。住房问题导致的人们整体的生活问题、城市的发展问题，在某些城市已经成为一个相当严重的问题。而随着住房租赁市场的培育发展，人们解决住房问题有了一条相对容易便捷的途径。因此，它更有可能解决上述人群的住房难题，从而推动由此带来的相关问题的缓解。

培育和发展住房租赁市场对促进和推动广大房地产企业的转型升级也具有重大而现实的意义。近几年，许多房地产企业都在积极探索转型升级之路，而与完全转行、重新开拓一个新的行业和市场相比，继续在住房市场打拼耕耘，对大多数房地产企业来讲，都是更加容易和便捷的转型之路。在中国房地产市场正在由增量市场转入存量市场的过程中，乘政府推动发展住房租赁市场的东风，积极开展住房租赁业务，对广大房地产企业的转型发展意义重大。

住房租赁 第4篇

重庆市把公共租赁住房建设作为住房供应“双轨制”的关键一环。重庆公共租赁住房涵盖了过去的廉租房和经济适用房, 并延伸到既不能享受廉租房, 又买不起商品住房的“夹心层”, 实现公共租赁住房、廉租房、经济适用房的一体化。一方面, 不再单独新建廉租房, 而是包含在公共租赁住房体系中。廉租房居民与公租房居民住同一小区、同一品质的房屋, 只是租金有所区别。根据中央和地方两级政府有关补贴政策, 廉租房租金只是公租房租金的10%左右。另一方面, 公租房租满五年之后, 可通过成本价购买, 转换成有限产权的经济适用房。业主如果转让, 只能以购房价加利息由政府公租房管理机构回购, 再作为公共租赁住房流转使用。这就从根本上堵塞了经济适用房因退出环节失控而造成的利益输送和灰色交易的通道。

重庆市规划未来5年全市建设4000万平方米公租房。从今年起的三年内每年建设1000万平方米, 后两年视社会需求再建1000万平方米或更多面积的公租房。今年上半年, 重庆主城区已开工6个片区750万平方米公租房, 下半年还将在万州、涪陵、黔江、江津、合川、永川、长寿和璧山等8个郊区的中心区县开建250万平方米公租房。目前, 主城区和8个中心区县有城市人口700余万, 4000万平方米公租房大体可解决200多万中低收入群体的住房问题, 相当于30%左右的覆盖面。

重庆公租房的覆盖人群将打破城乡和内外差别, 不设户籍限制。凡年满18周岁, 在重庆有稳定工作和收入来源, 具有租金支付能力的无房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市住房困难家庭, 大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员, 进城务工及外地来渝工作的无住房人员, 均可申请我市的公共租赁住房。衡量准入的标准, 目前确定为:单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下。此外, 市、区引进的特殊专业人才和在重庆工作的省部级以上劳模、二等功以上复转军人等住房困难家庭, 按属地原则申请, 可不受收入标准限制。

重庆公共租赁住房实行商品房、公租房无差别的“混建”模式, 高标准、高品质规划建设。一是布局在轻轨沿线或交通条件较好的地区, 容积率约3.8, 完全参照商业楼盘的标准, 配套学校、医院、商店、银行、健身、图书馆等设施和场地。二是主城区公租房均布局在内外环线之间的21个人口聚居区中, 公租房住户完全与商品房住户有机融合在一起, 共享小区环境和专业物业公司的管理与服务, 避免社会阶层隔离和形成“贫民窟”, 促进和谐社会建设。三是公租房户型面积为35至80平方米, 60平方米以下的占85%以上, 按建筑面积的10%进行公建配置, 并含有400元/平方米的简约装修。这些系统化的考虑, 完全可以保证入住公租房的中低收入阶层, 享受到中档以上商品房的居住标准。

能否适度开展租赁性住房投资 第5篇

然而，当前我国经济下行压力明显，房地产市场陷入低谷，如果适度鼓励以租赁为盈利手段的住房投资，对租赁性投资和投机性投资区别对待，或许有助于稳定经济增长预期，也有利于为逐渐退出以“限购”等短期行政调控手段、严厉打击住房投机活动创造条件。

房地产的投资属性和投机属性有根本性区别。房地产的投资品属性是投资者以租赁为途径，达到投资盈利的目标，从而形成了房地产的投资需求。房地产的投机品属性是以交易和赚取差价为途径，而非以租赁为途径，达到投资盈利的目标，从而形成了房地产的投机需求。

长期来看，居民满足自身的居住需求，既可以购买，也可以租赁。低收入者应从政府获得保障，租赁公租房或廉租房，中等收入者在不具有购买能力或没有购买意愿前提下，存在从商品房租赁市场满足其住房的需求。目前，刚性需求和适度的改善性需求是政府积极鼓励和支持的，而投资需求和投机需求一并成为当前房地产调控的主要目标。

目前，经济下行压力要求对房地产调控进行微调。今年一季度，我国经济增长率为8.1%，成为国际金融危机爆发以来的最低点，出口、投资的增速下滑是经济下行的主要原因。其中，房地产投资增速放缓是投资增幅下滑的重要因素。今年1-3月，全国房地产开发投资同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点，增幅创近年来的新低。

1-3月，全国商品房销售面积同比下降13.6%，销售额下降14.6%。其中，住宅销售面积下降15.5%，销售额下降17.5%。东部、中部和西部地区商品房销售额降幅分别为19.9%、7.3%和7.6%，在北京、上海、深圳等大城市商品房量价齐跌的现象比较普遍。与此同时，住宅二手市场，交易量也都跌至低点，居民购房的观望情绪较严重。

其背景是，地产调控政策目标是抑制住房投资性需求，包括租赁性投资需求，这严格限制了租赁市场商品房源的增加。与此同时，“十二五”期间我国将建设3600万套保障性住房，其中70%以上都是公租房和廉租房，这将大大增加地方财政负担。而保障性住房的投资、分配、运营和管理仍面临着一系列值得研究探讨的问题，并可能出现寻租现象。

当然，与过去政府在保障居民基本住房需求缺位相比，近年来加大保障性住房建设十分必要。但与此同时，也可考虑采取适当措施，对房地产发展进行长期规划，建立和完善住房体系的双通路，低收入家庭政府保障，中高收入家庭交给市场，其中包括住房租赁市场，积极鼓励社会资本投资面向中等收入家庭的租赁性住房。

当前鼓励居民尤其是中等收入家庭进行租赁性住房投资，无疑可拓宽居民储蓄的投资渠道，同时为中等收入家庭获得持续、稳定和无风险的投资收益。

这其中面临的最大挑战是如何辨别投资者是以租赁为手段，还是以赚取价差为手段，来实现其投资盈利的目标。这需要制定一系列配套政策，包括：

首先，以征收高额房地产交易税打击地产投机。严格执行住房购买者资格审查的“限购”政策，的确可以打击地产投机行为，但同时也抑制了居民的租赁性住房投资。这一政策是行政化的短期调控手段，与我国地产市场长期发展的目标未必吻合。实际上，打击地产投机最为有效的工具是征收高额房地产交易税，即投机者在卖出房屋阶段征收高额暴利税，这将彻底打击投机行为。

其次，征收房屋空置税和房产税。房屋长期空置，是资源的巨大浪费。因此应考虑征收房屋空置税，杜绝这种行为。同时，加快推出房产税或物业税，增加房屋的持有成本，使原本空置的、无持有成本的房屋，不得不通过租赁来降低房产税负担。是否空置的标准，可依据房屋的水表和电表流量判断。

最后，建立健全的地产租赁市场。目前，住房租赁市场秩序混乱，地产中介机构几乎完全垄断了各类资源，违法行为普遍，应对住房租赁市场严格监管，加强执法，扭转这种失序状态。同时建立严格的住房租赁信息管理平台，对每套住房的每次租赁行为进行登记，对违规行为进行严厉处理。

（作者为中国国际经济交流中心副研究员）

广西公共租赁住房如何发展 第6篇

近年来, 随着各地经济适用住房、廉租住房建设数量的增多, 绝大多数城市低收入家庭的住房条件得到了改善, 但同时出现了另一部分群体, 他们比低收入家庭的经济状况稍好, 却又没有能力购买得起日益高涨的商品房, 这就是目前所称的“夹心层”。公共租赁住房就是专门针对于“夹心层”应运而生的。

■公共租赁住房面积多大?

公共租赁住房是指政府提供政策支持, 由政府专门机构或企事业单位出资建设和运营, 限定套型面积和出租价格, 向城市中等偏下收入住房困难家庭及新就业人员出租的具有保障性质的住房。

公共租赁住房的房源筹集渠道主要包括:政府直接投资组织建设的公共租赁住房;由企业投资建设的公共租赁住房;在商品住宅用地上按一定比例配套建设的公共租赁住房;在棚户区和旧城改造中按一定比例配套建设的公共租赁住房;开发区和工业园区各类产业园区集中配套建设的丈丈丈公寓、宿舍;政府收购的符合公共租赁住房使用标准的住房;政府向社会统一租赁的直管公房;其他渠道筹集的公共租赁住房。

《讨论稿》指出:成套建设的新建公共租赁住房单套建筑面积控制在60平方米以下。所建住房只能租赁, 不得出售。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”, 投资者权益可依法转让。

■谁能住进公共租赁住房?

《讨论稿》提出:公共租赁住房管理应建立严格的准入和退出机制。公共租赁住房由市、县公共租赁住房主管部门按公布的限定价格, 统一组织向符合条件的住房困难家庭出租。公共租赁住房租赁实行申请、审核、公示和轮候制度。具体办法由各市、县人民政府制定并向社会公布。

申请租住公共租赁住房应同时符合下列条件:具有当地城镇户口且家庭收入符合市、县人民政府划定的中等偏下收入家庭收入标准;或者具有当地城镇户口且参加工作不满5年的职工;或者在当地城镇居住且工作连续3年以上 (含3年) 的外来务工人员;在当地不拥有任何形式的住房, 包括房改住房、经济适用住房、集资房、市场运作建设住房、拆迁安置房、商品住房、自建私房等;单身家庭申请公共租赁住房的, 申请人应不小于20周岁。

■公共租赁住房租金多少?

住进公共租赁住房每月需要多少租金?这是中等偏下收入困难家庭关注的问题。

《讨论稿》对公共租赁住房的租金进行了明确:标准应低于同地段商品房租金标准, 按照折旧费、维修费、管理费、税金、利润并根据不同地段、不同房屋类别等因素, 由市物价部门会同市财政、市住房保障机构等相关部门测算确定。租金实行动态调整, 每2年向社会公布一次。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的, 可以申请廉租住房租赁补贴。

《讨论稿》同时指出, 公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同, 每次合同期限一般为3至5年, 租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的, 可以申请续租。公共租赁住房只能用于承租人自住, 不得出借、转租或闲置, 也不得用于从事其他经营活动。承租人通过购买、获赠、继承等方式在当地获得其他住房的, 或在租赁期内超过政府规定的收入标准的, 应当退出公共租赁住房。

另外, 公共租赁住房承租人有下列行为之上的, 解除租赁合同, 收回公共租赁住房, 其行为记入信用档案, 5年内不得申请公共租赁住房:采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的;转租、出借的;改变公共租赁住房结构或使用性质的;承租人无正当理由连续空置6个月以上的;拖欠租金累计6个月以上的;在公共租赁房中从事违法活动的;违反租赁合同约定的。

观点:公共租赁住房政策让群众受益

有关发展公共租赁住房的文件的出台, 意味着长期以来游离在廉租房、两限房和经济适用房等住房保障制度之外的中等偏下收入及外来务工人员的基本居住需求, 将主要通过公共租赁住房的模式予以解决。

在我国的住房保障体系中, 无论是廉租房还是经适房, 都是面向低收入群体, “低收入”是享受政策保障的硬杠杠。但需要政府帮助解决住房问题的, 远远不止低收入群体。公共租赁住房的提出, 就是关注了长期以来徘徊在住房保障体系之外的群体, 他们无力购买商品房, 但又不够条件享受廉租房或经适房, 公共租赁住房政策的出台十分及时。加快发展公共租赁住房是实实在在的民生工程。

公共租赁住房政策要最大限度惠及百姓, 还需要注意以下几个问题:

其一, 公共租赁住房没有产权, 是政府出钱专为解决中等偏下收入家庭住房困难的, 相关部门一定要严格审查。

其二, 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中提出的单套公共租赁住房面积不得超过60平方米。一定要使公共租赁住房从规划、建设到使用都做到公开、公正、透明。

其三, 公共租赁住房有“进入机制”, 还应有“退出机制”。一旦租户通过自身的努力买到了经济适用房或者商品房, 就应该主动退出公共租赁住房给更多有需要的人。

链接:值得借鉴的公共住房制度

新加坡的组屋:新加坡的公共住房即政府组屋, 由政府投资修建并以低价出售或出租。目前, 新加坡人口近500万, 全国超过80%的人口居住在组屋。

政府对购买组屋的条件有明确规定, 以确保大多数中低收入人群有房可住。新加坡公民要想购买组屋需满足的条件包括:年龄需在21岁以上, 必须组成一个核心家庭, 每月家庭总收入不超过8000新元 (1美元约合1.38新元) , 不拥有任何私人产业。2009年, 新出售的组屋根据地段和面积不同, 每套价格从10万新元至33万新元不等, 同期新加坡人均月收入约为3600新元。而对于每月收入在1500新元以下的低收入家庭, 政府提供小户型租赁组屋, 每月租金不超过300新元。

住房租赁 第7篇

一、公积金中心直接承建公租房模式的积极意义

公积金中心直接承建公租房模式 (以下简称直接承建模式) , 是公积金中心投资组建专门的公租房开发建设管理公司 (以下简称开发公司) , 主要通过公积金贷款方式提供资金支持, 开发公司代表公积金中心负责承建和运营公租房。公积金中心与开发公司之间既存在投资人与被投资人之间的股权关系, 又存在资金提供者与资金使用者之间的借贷关系, 是股权与债权关系的统一体。

直接承建公租房模式将公积金中心的业务领域做到了跨跃性的扩展, 更新了住房公积金运用管理思路, 使公积金中心的角色由单一的购房和建房资金提供者向居民保障房提供者转变, 该管理模式优势体现在:一是社会贡献度大, 有利于公积金中心将先进的管理理念直接融入当地公租房建设项目中, 直接为社会提供优质、舒适的公租房, 扩大公积金中心在社会上的影响力, 真正实现了住房公积金制度的设计初衷;二是直接参与管理, 有利于公积金中心直接控制公租房工程建设质量、工程建设进度、工程建设造价成本以及公租房运营管理成本, 在为百姓提供放心满意的住房、降低公租房建造成本和运营管理成本、有效利用公积金贷款资金、降低资金使用成本方面提供了解决途径;三是产权归属公积金中心, 有利于降低公积金贷款风险, 公租房的产权由公积金中心控股的开发公司所有, 消除了对贷款资金风险的担忧, 即使出现租金收入不足以支付贷款利息情形, 公积金中心也能有效掌控公租房资产, 贷款抵押资产有保障。

二、直接承建模式实践中遇到的主要问题

(一) 公租房开发建设公司的组建问题

直接承建模式操作难度相对较高, 公积金中心需要投资成立专门的公租房建设开发管理公司, 具体负责建设资金筹集、公租房承建以及运营管理工作。在公司组建初期会遇到如公司注册资本金来源、开发公司管理队伍组建等一系列问题。

(二) 公租房工程项目建设自有资金来源问题

根据主管部门有关规定, 公租房项目投资总额中只允许80%来源于公积金贷款, 其余20%开发建设资金需要开发建设单位通过其他方式筹集, 而在实际操作实施中要获得公积金项目贷款资金, 需要开发单位前期先行投入一定规模开发项目建设资金后才能达到公积金项目贷款放款要求, 这给不以营利为目的单纯从事公租房开发企业来说设置了一道障碍, 在一定程度上影响了公积金中心直接承建公租房建设事业的顺利发展。

(三) 公租房“代开发模式”下工程管理问题

公租房工程建设管理包括两种工程管理模式, 一是公租房自我开发管理模式 (简称自开发模式) , 即公租房开发公司自已配有健全的工程管理队伍, 以自身力量从事公租房项目工程管理;二是公租房代开发管理模式 (简称代开发模式) , 公租房开发公司不具备完整的工程管理队伍, 将工程管理工作外包给专业开发管理公司, 由外聘公司的工程管理团队进场管理和具体管理。考虑到人员成本和管理经验等因素后, 公积金中心承建的公租房项目采用了公租房“代开发模式”, 委托了专门的工程开发管理公司全程进场管理, 代表甲方对工程项目实施全程监督管理, 在外聘工程监理公司和工程造价咨询公司的基础上, 对工程质量和工程造价控制进行把关和控制, 监控监理单位和造价咨询单位工作。而开发建设单位的关键性工作是如何做好对受托的工程开发管理公司做到有效的管理和控制, 实践证明对外聘的工程开发管理公司考核管理是否到位, 直接决定了整个建设项目工程管理水平。

(四) 工程建设资金管理控制问题

工程建设资金管理控制工作是否到位直接影响公积金中心投入的公租房开发资金安全、工程建设造价成本, 直接影响到建设模式的实施和落实。易出风险的问题主要表现在:工程建设资金是否专款专用, 有无被挪用;工程建设资金是否按规定合理使用, 如何节约和降低资金使用成本;是否做到合理控制支付进度;支付的款项是否经过必要的审批程序;支付的每一笔款项是否达到支付要求并有支付依据等。

(五) 公租房经营收不抵支问题

公租房开发公司在公租房营运期需要支付大笔开支, 承担的费用包括:公积金贷款利息支出、物业管理费、公租房及其附属设施维修维护费、公共设备设施运行费、能耗性费用支出、营运管理费用等, 运营期间产生的一系列支出仅通过公租房租金收入来弥补并不现实。公租房租金价格由当地住房保障管理部门确定, 公积金中心无法按项目自身的实际情况定价, 往往导致公租房房租收入不足以支付公积金贷款利息和运营成本, 导致开发公司在公租房运营管理期间出现经营亏损。

(六) 公积金贷款本金收回问题

公积金项目贷款本金能否顺利收回将依赖于以下几点:一是公租房的出售对象问题, 由政府回购还是直接出售给公租房承租人, 出售对象不同将会对销售管理方式产生较大影响;二是公租房出售定价问题, 如果公租房出售定价不合理将直接导致公租房的开发成本和运营亏损无法获得完全补偿;三是公租房租赁期限问题, 公租房租赁期不能过长, 考虑到经营公租房属非营利项目, 在投资项目无法实现自体循环、无法保证收支平衡的情况下, 租赁期越长经营亏损越严重, 一方面长期占用住房公积金资金, 影响资金的循环利用和再投资, 另一方面不断产生的公积金贷款利息支出和运营管理支出, 对不以营利为目的的公租房经营管理项目来说更是一个沉重的负担。

三、解决问题的对策和建议

(一) 公积金中心做好牵头和协调工作

针对开发公司注册资本金来源问题, 在公积金中心自身经费账中的事业结余充足的情况下, 注册资金可来源于事业结余, 如果公积金中心事业结余不足时, 各地公积金中心应结合所在地区的实际情况, 与当地财政部门协商后解决开发公司注册资本金问题;针对开发公司管理队伍组建问题, 工作人员来源可以从公积金中心内部择优选派, 也可以开发公司名义向社会公开招聘专业技术人员, 还可以将专业性较强的工程管理工作外包给专业化的房地产开发管理公司, 由外聘的管理公司派驻人员进场管理。

(二) 多渠道筹集公租房工程项目建设自有资金

公租房工程项目建设自有资金可考虑采用以下方法加以解决:方法一是先借后贷, 经当地财政部门同意, 在公租房开发建设初期, 投资项目的20%建设资金先由地方财政部门暂拨付给开发建设单位, 待公租房出售时再由财政部门收回借用资金或当地政府收购公租房抵顶财政借款;方法二是以商 (品房) 扶公 (租房) , 将项目开发由单纯以公租房项目开发向公租房和商品房混合开发转变, 适当引进战略合作伙伴, 同有实力的房地产开发企业合作开发, 用开发商品房的合作资金和收入来支持公租房建设。

(三) 加强开发公司自身工程管理力量

在代开发模式下, 公租房开发公司将工程管理工作外包给外聘的专业开发管理公司, 并不是说不需要配备工程管理人员, 公租房开发单位自身仍要配备必要的工程管理人员, 为节约人力成本, 在人员数量上可以控制在一定范围内, 工程部门负责人、土建工程师、造价工程师等重要岗位仍有必要配齐人员, 利用精兵强将做好对现场施工单位、受托代开发工程管理公司、工程监理公司、工程造价公司人员的有效监督和考核工作, 做到真正实现对工程项目的有效控制, 保证公租房工程质量和工程进度, 控制和降低工程建设成本。

(四) 完善工程资金管理规章制度和管理流程

开发建设单位应做到规范公司管理制度和管理流程;工程建设资金实行专户存储, 专款专用;提高资金使用效能, 按照以支定贷原则, 有效控制建设资金支出和使用进度, 降低投资资金成本;规范建设资金支付流程, 严格执行用款审批程序, 建立工程款支付和运营管理费用逐级审批管理制度, 确保建设资金使用安全。

(五) 申请财政补贴解决公租房运营期资金缺口

公租房合理的租金定价应该是公租房租金收入扣除物业管理费和公租房运营管理成本后应能够支付公积金贷款利息, 考虑到公租房属于政府保障性住房, 公租房房租定价应控制在保障对象经济条件可以承受的范围内, 房租收入低于租房成本的差额部分可考虑以下方法解决:一是申请由当地财政部门直接补贴;二是与当地财政部门协商, 申请动用住房公积金增值收益资金形成的廉租住房建设补充资金来弥补公租房营运期亏损。

(六) 建立合理公租房退出机制, 保证公积金贷款本金收回

浅析杭州公共租赁住房保障模式 第8篇

在社会经济高速发展、城镇化快速推进的今天, 商品住房、拆迁安置住房、经济适用住房、廉租住房等解决了大部分家庭住房困难的问题。但由于住房保障体系覆盖的局限性, 出现了不符合廉租住房保障但买不起经济适用住房或不符合经济适用住房保障但买不起商品住房的人群。

在群众住房危难时刻, 党中央、国务院审时度势, 在十七大报告中将“住有所居”与“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养”一并提出, 着力解决人民最关心、最直接、最现实的住房问题。2010年6月, 住房和城乡建设部等七部委联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 (建保[2010]87号) , 首次将公共租赁住房保障制度上升到国家战略层面, 旨在解决“夹心层”住房困难、遏制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展。杭州市积极响应, 建立“六房并举”的住房保障供应体系, 倡导居民住房梯度消费理念, 2011年10月, 出台《杭州市公共租赁住房建设管理暂行办法》 (杭州政办[2011]20号) , 按“建管分离”原则, 设立杭州市安置房建设管理中心, 负责公共租赁住房建设管理工作;由杭州市租赁房建设管理中心与杭州市住房制度改革办公室合并组建杭州市住房保障办公室, 负责公共租赁住房配租管理工作。制度出台和机构设立为杭州公共租赁住房建设和管理奠定了良好基础。

2 公共租赁住房筹建的“杭州模式”

根据杭州“十二五”住房保障规划, 计划开工建设300万平方米以上公共租赁住房, 按照“解困优先、人才优先”和“只租不售”的原则, 重点解决城市中等偏下收入家庭、新就业大学毕业生、创业人员、外来务工群体的住房困难。为加强市区公共租赁住房建设管理, 2011年11月, 出台《杭州市区公共租赁住房建设管理实施细则 (试行) 》, 坚持“全市统筹、多主体实施”、“配建与独立选址建设相结合”、“成套为主、集体宿舍为辅”的原则建设公共租赁住房。截止目前, 全市已累计开工建设公共租赁住房面积372万平方米, 预计到十二五计划未, 累计开工建设公共租赁住房面积将超过400万平方米、约8万余套, 届时可解决8万余户家庭住房困难, 逐步实现全市“住有所居”宏伟目标。

2.1 土地供应方式

杭州与国内大部分沿海城市一样土地资源稀缺, 土地供应日趋紧张, 为解决公共租赁住房建设用地问题, 杭州科学统筹规划, 增加土地储备供应, 提高土地利用效率, 按照“增加民生用地”的布署, 明确将公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划, 并予以重点保障和优先安排。公共租赁住房建设用地供应方式主要有三种:一是在拆迁安置房项目中配建及独立选址建设的公共租赁住房, 其建设用地以行政划拨方式供应;二是在商品住宅项目中配建的公共租赁住房, 其建设用地以招拍挂方式供应;三是企事业单位自建公共租赁住房, 利用自有存量土地。

2.2 房屋筹建方式

为有效筹集公共租赁住房房源, 杭州实行多元化筹建方式, 市本级公共租赁住房筹建方式主要有三种:一是在政府划拨地块上独立选址集中建设;二是在商品住宅出让用地中按不少于10%的比例配建;三是在商品住宅出让用地不少于10%的比例选择集中地块异地配建。区级公共租赁住房筹建方式主要是在外来务工人员集中的开发区、工业园区, 独立选址建设。企事业单位筹建方式主要利用自身存量土地建设。截止目前, 市本级独立选址集中建设项目8个、原地配建项目26个、异地配建项目6个、人才房转公租房项目2个;区级独立选址建设18个;企事业单位自建项目3个。

2.3 资金解决方式

资金是公共租赁住房建设的核心问题, 是公共租赁住房发展的主要瓶颈。面临巨额的建设资金问题, 杭州根据自身的财政体制, 采取多渠道、分层级方式解决公共租赁住房建设资金需求。资金主要来源:一是土地出让金的2%;二是公积金增值收益;三是财政预算安排;四是社会捐赠资金等。市本级独立选址建设的公共租赁住房, 由市政府负责筹措建设资金;区级公共租赁住房项目, 由辖区政府 (管委会) 负责筹措建设资金。在商品住宅出让用地中不少于10%的比例配建的公共租赁住房, 由土地竞得者全额承担建设资金;按商品住宅出让用地10%的比例选择集中异地配建的公共租赁住房, 由做地主体负责筹措建设资金;企事业单位利用自有存量土地建设公共租赁住房, 由企事业单位负责筹措建设资金。

2.4 房屋装修标准

为方便住房困难群体入住公共租赁住房和房屋后续周转使用, 杭州公共租赁住房室内装修根据《杭州市公共租赁住房建设技术导则 (试行) 》和《杭州市区公共租赁住房套内装修标准》, 按照“经济、实用、简洁、环保”的原则, 统一实施室内装修, 现行装修基准造价为每平方米315元。

2.5 配套设施标准

2.5.1 配套公共建筑设置

为解决公共租赁住房小区周边公建配套问题, 杭州规定:在商品住宅等项目中配建的公共租赁住房, 其配套公共建筑在对应住宅项目中予以统筹配置;独立选址建设的公共租赁住房配套公共建筑应按照不超过项目地上建筑物总建筑面积的10%比例配置;以集体宿舍形式建设的公共租赁住房项目在配置的公共建筑中应设置文化活动室和符合环保、卫生等相关要求的独立餐饮服务设施等。

2.5.2 停车位设置

为合理解决公共租赁住房保障对象普通机动车和非机动车停车问题, 杭州规定:成套公共租赁住房应根据《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则 (试行) 》要求配置机动车停车位, 其中在商品住宅项目中配建的公共租赁住房按不少于0.5个/套的标准配置;其他成套公共租赁住房按照不少于0.2个/套的标准配置。集体宿舍形式的公共租赁住房按照不少于0.1个/间的标准配置。非机动车位:成套公共租赁住房按照不少于2个/套的标准配置;集体宿舍形式的公共租赁住房按照不少于2个/套的标准配置。

2.5.3 公共自行车设置

为解决公共租赁住房保障对象出行“最后1km”的交通难问题, 杭州规定:根据公共租赁住房小区周边交通设施状况, 合理配置公共自行车租赁服务点。

3 公共租赁住房管理的“杭州模式”

公共租赁住房作为住房保障新的形式和发展方向, 是国家“十二五”规划保障性住房建设的重中之重, 将惠及千家万户。杭州保障性安居工程以“阳光分配”为生命线, 以“制度创新”为发展线, 以“阳光管理”为品质线。借鉴国内外城市管理保障性住房的成败经验, 2011年10月, 出台《杭州市区公共租赁住房租赁管理实施细则 (试行) 》 (杭房局[2011]20号) , 旨在全面加强公共租赁住房资格准入和租后管理工作。全市公共租赁住房保障实行“一张网、一盘棋”信息化管理格局, 已累计惠及住房困难家庭1.3万余户, 管理公共租赁住房现房1.3万余套, 有效缓解了“夹心层”住房困难。

3.1 资格准入方式

为把有限的住房保障资源进行公平分配, 杭州公共租赁住房按照“属地受理、三级审核、三次公示、按季摇号、公开选房”的阳光分配原则, 开展公共租赁住房申请受理、审核公示、摇号选房等工作, 做到信息公开全面及时。

3.1.1 申请受理方式

为方便住房困难家庭申请公共租赁住房保障, 杭州根据“属地受理、属地公示、户籍不限”的原则开展日常申请受理工作, 无用人单位的申请人到户籍所在地街道 (社区) 提出申请;有用人单位的申请人向用人单位提出申请, 经街道 (社区) 、用人单位初审公示后, 及时将申请材料交至辖区所在地区住房保障管理部门审核。

3.1.2 资格审核方式

为提高公共租赁住房资格准入审核工作效率, 确保公平准入、公平分配, 杭州基于市政务信息交互平台, 建立房管、民政、人社、工商、地税、公安、公积金等七部门组成的经济收入联合协查系统, 以数据共享方式实现在线查询, 将申请家庭人员缴纳社保、公积金、纳税、车辆、企业登记等情况纳入核查范围, 实时全方位核查和比对, 有效防止不符合条件者侵占保障性住房资源, 有效确保了资源的有效配置。对基本符合准入条件的申请家庭, 住房保障管理部门按月通过新闻媒介向社会公布, 接受社会各界监督和举报。

3.1.3 摇号选房方式

为确保摇号选房的公平、公正、公开, 杭州公共租赁住房受理 (选房) 顺序摇号程序经权威机构检测, 按既定的配租原则进行, 摇号选房过程在公证机构、人大代表、政协委员、申请家庭代表、行风监督员的全程监督下进行, 摇号选房过程在电视媒体进行录播, 摇号选房结果同步在相关新闻媒介上进行公告, 通过短信平台及时将摇号结果通知申请家庭。

3.2制度创新方式

公共租赁住房作为新生的住房保障产物, 需在实践中不断对相关制度进行完善和创新, 以适应新时代住房保障工作的发展需要。杭州总结前期工作经验的基础上, 研究创新推出优先保障、廉转公保障、房源调整、房源调换、公积金缴租等“五大惠民制度”。

3.2.1 实施优先保障制度

为优先解决老、弱、病、残等住房保障问题, 2013年4月《杭州市公共租赁住房2013年受理公告》明确将申请家庭成员中有一至二级智力、精神、下肢、视力残疾人, 年满70周岁、属烈士遗属、有见义勇为人士等情况的纳入优先保障对象, 做到“受理优先、选房优先、配租优先”。

3.2.2 实施房源调整制度

为最大限度地满足公共租赁住房保障家庭实际需求, 优化租后房源管理模式, 2013年5月, 出台《关于进一步规范杭州市区公共租赁住房房源调整工作的通知 (试行) 》, 对因结婚、生育等原因导致保障家庭人口增加或因家庭成员死亡、离异等情形下, 按照配租原则可申请调整公共租赁住房房源户型, 随机在同小区 (项目) 抽取房源, 同小区 (项目) 内确无相应户型房源的, 住房保障部门可酌情提供就近小区 (项目) 房源予以解决。

3.2.3 实施房源调换制度

为解决“职住不平衡”、“子女就学”、“老人就医”等实际问题, 2013年5月, 出台《关于进一步规范杭州市本级公共租赁住房房源调换工作的通知 (试行) 》, 在现有住房保障信息管理系统的基础上扩展建立“房源调换”信息平台, 承租家庭可在有效租赁期内, 按照“自愿平等、自由选择、互不经济补偿、同房屋户型”的原则进行房源调换。

3.2.4 实施廉转公保障制度

为实现保障性住房之间的无缝衔接, 破解“退出难”问题, 2013年7月, 杭州在廉租住房与公共租赁住房房源并轨管理的基础上, 出台《杭州市区廉租住房保障转公共租赁住房保障操作规程》, 针对原享受廉租住房实物配租保障家庭因人口、收入、财产等发生变化, 不再符合廉租住房保障条件, 但符合公共租赁住房城市中等偏下收入住房困难家庭准入条件的家庭, 实施廉租住房保障转公共租赁住房保障制度。

3.2.5 推行公积金缴租制度

为方便承租家庭缴纳租金, 杭州在提供房屋租金银行代扣、现金缴纳等传统方式的基础上, 增加租金支付渠道, 开通住房公积金缴全额公共租赁住房租金制度, 即减轻了承租家庭的经济负担, 也提高了租金收缴工作效率。

3.3 经租管理方式

公共租赁住房有别于传统的直管公房, 居住人群素质不同, 人员的流动性较大, 传统的直管公房管理模式难以适应。杭州总结经验、吸取教训、研究创新, 公共租赁住房实行“信息化、智能化、社会化”的管理方式, 建立“房管、社区、物业”等多部门的联动管理机制, 科学引入租赁合同公证管理制度, 实施三级门禁智能化管理, 强化退出周转机制, 创建了“齐抓共管、安居乐业”的公共租赁住房全新租后管理模式。

3.3.1 建立多部门联动管理机制

为实时掌握租赁动态、提供优质租赁服务、及时化解租赁矛盾, 充分发挥社区、物业在保障性住房日常管理中的作用, 杭州建立“房管、社区、物业”等部门的联动管理机制, 各司其职、密切合作、信息共享。同时, 积极引入共青团、妇联、残联、老龄事业发展机构、行业协会、公益基金等社会团体、公益组织参与住房保障管理服务工作, 为广大承租人提供包括就业、教育、医疗、文化、特殊关怀等其他基本生活服务, 丰富了住房保障内涵, 提高了住房保障满意度, 创建了住房保障和谐小区。

3.3.2 引入合同公证管理制度

为增强公共租赁住房租赁合同的履约效力, 维护租赁各方合法权益, 提高租金收缴率、破解“退出难”问题, 2011年, 杭州科学引入租赁合同公证机制, 对低收入家庭、大学毕业生和创业人员分别实施免收或减半收取公证费的优惠政策。引入合同公证管理制工作以来, 租后管理成效明显。

3.3.3 实施三级门禁智化能管理系统

为加强公共租赁住房小区服务, 提高租金收缴水平, 实施“退出难”问题, 杭州创新推出公共租赁住房三级门禁 (单元门、电梯、入户门) 智能化管理系统, 全面优化了日常经租管理服务体系, 提高了公共租赁住房经租管理效率, 破解“退出难”问题。

4 探索发展公共租赁住房建管“杭州模式”

(1) 探索公共租赁住房“货币补贴”制度

目前, 杭州公共租赁住房以住房供给领域为主, 研究逐步与住房消费领域并行, 后续或将推出公共租赁住房“货币补贴”制度, 一是可缓解地方政府短期筹建公共租赁住房用地、资金困难;二是能及时解决困难家庭“住房难”和“职住不平衡”问题;三是可进一步发展房屋租赁市场、盘活存量住房。

(2) 探索公共租赁住房“配建变现”制度

为方便公共租赁住房后续经租管理工作, 研究在商品住宅出让用地中总配建面积较小的或地段较好且租金水平较高的配建项目拟按市场价变现, 专款用于购建公共租赁住房和发放公共租赁住房“货币补贴”。

(3) 探索公共租赁住房“房源收储”制度

为多渠道解决“职住不平衡”、缓解建设资金的财政压力, 有效增加房源供给等问题, 研究参照“房屋银行”的管理模式, 收储社会空置住房, 作为公共租赁住房租赁给保障家庭, 既减少房屋空置率, 充分发挥现有资源的作用, 又能高效解决“夹收层”住房困难。

编者后记

2013年12月, 住房和城乡建设部、财政部、国家发展改革三部委根据《国务院批转发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》 (国发[2013]20号) 和《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》 (国办发[2011]45号) 等文件精神, 从2014年起, 各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行, 并轨后统称为公共租赁住房。

如何治理公共租赁住房“转租”乱象 第9篇

一、“转租”情况产生的原因

《廉租住房保障办法》第二十五条明确规定,城市低收入家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。但少部分保障对象在得到廉租住房之后,仍然违反规定对外“转租”,究其原因,不过一个“利”字。英国经济评论家邓宁格有一句名言:“一有适当的利润,资本就会非常胆壮起来。只要有10% 的利润,他就会到处被人使用;有20%,他就会活泼起来;有50%,就会引起积极地冒险;有100%,就会让人不顾一切法律;有300%,就会使人不怕犯罪,甚至不怕绞首的危险”。这不光是对资本的赤裸裸揭示,更是对人性的赤裸裸揭示。

我们来算一算“转租”的利润空间能够达到以上所说的哪一种程度。以笔者所在城市廉租住房的价格标准每月1.1元/平方米、廉租住房规定面积50平方米计算,每月应缴租房款为55元,每年660元。如果将该房用来“转租”的话,一般每月租金会低于市场租金350-500元,那么一年获得的“转租”收入就是4200-6000元,收支差达到500%-800%。而据笔者个人调查了解,将房屋用来“转租”的这部分保障对象,一部分拥有“小产权房”,因为没有办理房产证,所以能够逃避职能机构的查验;一部分属于下岗职工,还租住在原单位的单位房里,因单位破产倒闭而无人管理;还有一部分在外地打工,除过年过节回来居住,一般不在廉租住房居住;还有一部分在城区租住非常廉价的棚户区或杂物间。因此,除最后一部分人员还需要用“转租”的收入另外支付租金外,其余人员“转租”的利润就能达到500%-800%,即使是需要另外支付租金的人,其利润也能达到300%以上。如此大的利润空间,怎能不让一些中低收入家庭“望财起意”呢。

二、“转租”现象为何屡禁不止

“转租”现象屡禁不止的原因,除了“转租”有非常大的利润空间之外,保障性住房管理部门缺乏有效的查处手段也是一个重要原因。

首先,从调查取证说起。对廉租住房承租对象的动态监控是一个非常棘手的问题。笔者多次上门对承租对象进行信息核实,但90%以上不是家中无人就是拒不开门。为此,我们还特意邀请辖区派出所派员以清查流动人口的名义配合工作,但仍旧无甚改观。对于这些不配合工作的承租对象,既不能随意取消其承租资格,也不能停水停电,只能吃“闭门羹”。

其次,从政策上来说。《廉租住房保障办法》只作出了禁止转租的禁止性规定,并没有对应承担的法律后果作出明确规定,《公共租赁住房管理办法》倒是作出了将“转租”作为退回公共租赁住房的违规情形之一,同时还规定了拒不退出的,可申请法院强制执行。但是,要取得“转租”的确凿证据非常困难,必须得到“转租户”和“承转租户”的口供和转租合同,这不仅需要“转租户”的配合,更需要“承转租户”的配合,但“承转租户”也是既得利益者,根本不会配合。如果没有确凿证据而仅凭一两次的身份核实情况就定为“转租”的话,不但违反合法行政的要求,也可能会因此而背负行政诉讼。此外,就算能够将对方“转租”的情况作实,我们也无法根据《廉租住房保障办法》和《公共租赁住房管理办法》的规定对其进行行政处罚。如果根据合同的相关规定对其提起民事诉讼的话,其也可以“对违反合同约定的事项立即进行改正”为由,要求继续履行合同。即使向法院申请强制收回房屋,但如果其没有其他正当住所的话,法院也难以对其进行强制搬离。所以,住保机构缺乏相应的强制性手段也是造成“转租情况”屡禁不止的重要因素。并非工作人员没有尽职尽责地开展工作,确实是工作难度很大,如果工作人员按照媒体记者隐蔽采访的方式进行调查,又会有“钓鱼执法”的嫌疑。

三、对治理“转租”情况的一些想法

对如何合法有效地治理“转租”这一违规现象,很多专家、学者以及从业人员都提出过很多很好的意见和建议,包括建立个人信用档案、加大保障性住房立法力度和高度、加大各相关职能部门协作和配合等。从长远来看,这些意见和建议都是非常可行的。但现阶段如何凭借现有政策解决好“转租”这一乱象?

笔者认为,公共租赁住房和廉租住房并轨运行这一政策的实施,为治理“转租”提供了较好的解决方案。既然廉租住房和公共租赁住房都称为公共租赁住房,两者之间的差别仅限于保障对象和租金水平,那么不符合廉租住房条件的人员只要符合公共租赁住房条件,同样可以享受公共租赁住房。由此可见,这些“转承租户”只要符合享受公共租赁住房的条件,同样可以申请公共租赁住房,其与“转租户”之间的转租合同可以视为对公共租赁住房租赁权的转移,这些“转承租户”就可以在通过实际租赁该房屋的情况下,直接凭有效的申请资料申请获得该住房的租赁权,而“转租户”则因为其违反合同的约定而自动失去租赁权。这样做的好处,一是可以在切断“转租户”利益来源的情况下,将利益直接给予需要享受利益的人;二是由于该房屋已实际处于“承转租户”的实际占有之下,根本不需要法院强制执行;三是由于利益的转换,肯定能够得到“转承租户”的大力支持,以便于相关职能机构获得第一手证据材料。

住房租赁 第10篇

自2015年底中央经济工作会议提出，建立以满足新市民住房需求为主的“购租并举”的新住房制度以后，住房制度各项改革渐次展开。此次改革的指向之一，便是壮大本应与住房市场化平行发展，但却被“偏废”的住房供应另一端——住房租赁市场，让住房租赁成为下一阶段住房供应的“双引擎”之一。很罕见地，在5月4日召开的国务院常务会议上，发展住房租赁市场列入重要议题，会议从住房制度改革和新市民住房需求的角度，提出了壮大租赁市场的顶层框架设计。

5月6日，住建部提出了培育和发展住房租赁市场的6条具体措施，从培育租赁房源供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度和加强住房租赁监管等6个角度，构建培育和发展租赁市场发展的长效机制。同时，为改变机构租赁发展短板，从税收、金融、规划等4个角度培育和壮大机构租赁。另外，从增加中小户型租赁房源、商业用房改建、符合安全条件下默认“打隔断”和“N+1”（客厅改建）等方面满足年轻人、城市新移民旨在降低租房成本、提高生活工作便利性的现实租赁需求。最后，从7个方面规范中介服务机构，改变“重销售、轻租赁”的监管现状，切实维护租赁主体的合法权益。

二、城市化“下半场”租赁需求增长更快

1998年“房改”以来，我国住房供应基本是住房销售市场的“单极化”发展，居民购房置业轰轰烈烈，从首次置业到改善型需求，从自住需求到投资需求，市场热点不一而足、轮番切换。根据西南财经大学中国家庭金融调查中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》，截至2014年，我国城镇居民家庭住房自有率达到89%，远远高于OECD53%-66%的自有率水平。但是，本该与住房销售市场平行发展的住房租赁市场，则基本被“偏废”，“先租后买、有租有买”的二元住房供应体系“跛脚前行”。目前，城市化进入了“下半场”，人口从“城市化”转向“大城市化”“都市圈化”，大城市及其周边人口集聚度上升。由于大城市用地空间限制、服务业崛起、房价暴涨，楼市开始进入存量时代，租赁需求在边际上的增长更快。

2014年，我国通过市场租赁（包括城中村）解决居住需求的城镇总人口达到了3亿人左右，占城市人口的近40%。在北京，每天约有20万人在找房子租住（15万人整租、5万人合租）；深圳实际管理的2000万人口中，70%长期选择租赁住房。流动人口的租赁需求更加明显，国家卫生计生委发布的《中国流动人口发展报告2014》显示，截至2013年，全国流动人口2.45亿，占城镇常住人口的40%，其中超过77%的为“80后”，72%的流动人口通过租房居住。

三、住房供应“错配”问题亟待解决

1.重销售市场、轻租赁市场

目前，住房供应上“错配”非常严重。首先是“重销售市场、轻租赁市场”的供应错位问题很严重。过去20年，国家在政策导向上，一直以鼓励开发新房和买房为主，租赁住房供应和管理一直不被重视。近年来，尽管大城市租房需求增长较快，但住房供应政策并未向此倾斜。特别是在房地产进入“白银时代”后，以农民工和大学毕业生为主体的新市民是住房消费新主体，租赁是这些人群“落脚”城市后的首选，甚至是长期选择，但政策仍囿于鼓励买房。

新房开发和销售对地方财政收入、招商引资、税收和经济增长上的贡献很大，这是租赁住房供应无法比拟的。因此，在房屋供应上，地方政府偏重于新增住房供应，特别是经济价值更大的商业办公和工业厂房等，而存量房的再利用也更倾向于“拆旧建新”式的城市更新和城中村改造。甚至，“房改”以来的20年，各地编制的住房建设规划中，都鲜有关于房屋租赁的规划。于是，一边是“去库存”、新房卖不出去，特别是大量商业办公房空置，一边却是新市民的住房问题难解。

2.租赁市场供应“错配”也很严重

首先，自2011年6月有统计以来，全国房屋租赁价格已经连续5年上涨。目前，新市民集聚的大城市，商品住房平均月租金在25-70元/平方米，套均70平方米的商品住房，月租金在2000-5000元。问题是，2015年，全国农民工月均收入才3072元，大学毕业生收入甚至低于农民工。商品房租金居高不下、高不可攀，但低租金的小产权房、旧村旧城却在轰轰烈烈的旧改中不断萎缩。目前，不仅是北上深等城市加大了旧城改造的力度，连一些二线城市也开始向存量要空间。

其次，租房或为买房前过渡，或为降低成本，单身群体租房比例更高，中小套型理应是租赁供应主体。2015年，住建部对16个外来人口集中的大城市进行专项调查，显示租住需求以中小户型为主，50平方米以下占比75%。但是从购房需求和最大化盈利的角度，过去房地产黄金10年，房地产开发出的房子往往以大户型、低密度为主，中小户型、适租型租赁房源较少。在财产税、遗产税缺失而房价持续上涨的情况下，造成房屋大量空置。中国家庭金融调查发布的数据显示，2013年住房空置率为22.4%，比2011年上升1.8个百分点，意味着超过1/5的房子无人居住，资源浪费。但同时，城市新移民、大学毕业生等新就业者，却因为租金高、存量房实租性不足而找不到房子自住。在大城市，旨在降低租金的合租或“打隔断”租赁占比达50%。

四、机构租赁的“压仓石”作用没有发挥

以中低收入者为主的租赁需求，公共产品属性更明显。机构租赁是稳定市场、降低租金和权益保障的压仓石。国际上政府公租房和地产企业、金融机构、非盈利组织等私人机构租赁（接受租金管制和政府补贴）房源占市场份额30%以上。2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房（450万套）占24%，私人机构房源（410万套）占22%；2013年，美国3200万套私人租赁房中，机构租赁占28.4%。

根据国家统计局全国第六次人口普查，截至2010年底，我国有25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。2010年，基于北京租客的网络调查显示，租赁市场上的租赁关系类型以个体房东直租为主，个体房东直租和个体二房东转租的比重超过80%；只有约6%的租赁住房来自机构出租人，主要的机构出租人是就业单位（4%）和房管部门（2%）。

我国机构租赁不足有两大原因，一是政府公租房供应少。德国租赁占比高称著于世，57%的人选择租房，很大一个原因在于政府公租房多。“二战”以后，德国建设了1000多万套社会住房，多数为公租房，而目前德国人口也才8100万。另外，德国私人租赁，必须在一定期限内，按接受政府补贴后的管制租金来提供，过了管制期才能提供市场化租赁服务，扩大了低租金房源供应。二是地价和财务成本高，相比开发和销售，租赁收益太低。目前，主要城市租售比（每平方米月租金与每平方米售价之比）在250倍左右，重点城市在600—800倍。在无风险收益率可达4%时，投资租赁的收益太低、回收期太长，赶不上开发和销售。同时，企业自有或收购房屋占用资金体量大，租金收益低，投资期限错配，流动性风险突出，加上证券化或信托投资基金（REITs）滞后，机构租赁难成大器。

五、租赁市场监管缺失导致权益无法保障

除供应错配外，管制缺失也是租赁市场无法壮大的因素。长期以来，主管部门关注的是房屋开发和销售，租赁一直处在无规范、无管理、无数据的“野蛮生长”中。作为轻资产服务行业，“个体出租+中介服务”是我国目前租赁供应的主模式。但是由于房价上涨、信息不对称和搬家成本高，租客事实上处于弱势状态。加上无论是租赁出租方，还是中介服务部门，无监管、无准入门槛、违规无实质处罚，谁都可以提供租赁房源，谁都可以进入中介机构。特别是在全社会信用不彰、中介行业地位认可度不高的情况下，中介机构从业者多数抱着“赚一把就走” “牛市捞钱”的心态，假房源、骗取中介费、随意涨租和驱赶租客等乱象丛生。北京建委2014年对青年人住房状况进行调查，3万名被调查者中，43.8%的表示租房中遇到不良中介。

六、培育和发展租赁市场的政策措施

一是还原租赁市场公共产品特性。事实上，近年来，国家及管理部门培育和发展住房租赁的政策文件出了很多，但租赁市场地位、体量、问题并无多大改观。直接原因就在于上面讲的几个原因：租赁住房规划和供应被偏废，中小户型、低租金房源太少，政府公租和机构租赁规模小，没有发挥压仓石的作用，以及租赁监管严重缺失。壮大租赁市场，从根本上讲，要还原租赁住房公共产品的属性。租房者多为新就业者、新市民、中低收入者等弱势群体为主，而且年轻人或单身人士占主体。一方面，这些人群的住房问题应纳入政府住房保障的范畴；另一方面，城市化“下半场”、人口红利结束，城市竞争力在于谁能争取到人口流入。因此，城市政府应争取让这部分人留下来。因此，下一步要发挥政府公共服务的本职，本着老百姓对租赁住房强大的现实诉求，从编制和落实住房租赁规划，壮大公租房等机构租赁占比，强化以租金为核心的租赁监管等入手。

二是以“房屋银行”来壮大机构租赁。壮大机构租赁是稳定市场、消除乱象、保护承租者权益的基石。笔者认为，未来发展机构租赁经营，可行的切入点是房屋银行，即由房屋所有人将房屋的使用权以定期方式，全权委托房屋租赁公司，由后者负责招租、出租及管理（家具配备、维修、协同物业管理）。为避免随意转租、携款潜逃、侵害租赁双方权益，可由行业管理部门牵头制定管理标准，并协调协会、市场管理部门，加强对房屋银行管理、投诉受理等。房屋银行模式下，政府有限的监管资源发挥到刀刃上，几家大型房屋银行规范经营，叠加政府公租，可带来示范效应，稳定整个租赁市场。中介机构发展为房屋银行，既可实现租赁信息平台建设和低成本运营，租客发展来的房屋买家也改变了规模化租赁经营成本收益不匹配局面，还有助于培育“先租后买”的消费模式。同时，为了激发房屋银行的积极性，不仅要在企业税收上给优惠，还要探索REITs等低廉成本资金的支持，提高企业收益，降低期限错配和流动性风险。通过强化监管，房屋银行成为稳定的住房租赁经营机构，并通过不断壮大市场份额来获得规模化收益、降低单位成本后，整个租赁市场的秩序会全面改善。同时，房屋银行与政府公共租赁结合，整个租赁行业的机构占比将大大提升。此时，纳入政府管理、行业自律轨道的机构租赁，就成为整个租赁市场稳定的基石。同时，未来相当长的一段时间内，我国经济将保持低通胀、低利率、稳定增长的局面，随着机构租赁规模的壮大，资产证券化或房地产信托投资基金（REITs）成为可能，而政府后续推行租金管制、财政补贴来支持庞大租赁人群的基本住房需求也就成为可能。

三是构建面向新市民低成本租赁的“去库存”模式。“十三五”期间，我国城市化着重要解决的是2.6亿农业转移人口以及1.5亿“三留人群”（留守儿童、留守妇女、留守老人）在城市“扎根”的问题。对这部分城市新移民来说，目前城市生活成本居高不下、社会保障杯水车薪，他们的收入在支付完子女教育、父母养老和基本生活后，很难再有积蓄来买房。因此，提供低成本租赁住房，这是他们能够落户城市的唯一模式，也是农民工可以接受的供应模式。过去，农民工一直租住城中村，事实上就是市场化的需求自我选择和供应商的匹配。低成本租赁住房供应，可以有政府主导和市场主导两个模式，前者由中央转移支付激励，并借助地方政府债务发行和置换，定向低价收购楼市库存，以超低价出租给农民工，并可探索“以租抵供”，在未来可由农民工优先购买。本质上，这是政府偿还为农民工提供住房保障的历史欠账，也是共享工业化、城市化红利的选择；市场主导模式，则建议在库存过大城市，开发商实施“先租后买”“以租抵供”，在农民工融入城市后，根据自身支付能力和需要，自主决定是否买房。

发展住房租赁市场大有可为 第11篇

住房租赁市场,作为房地产市场的重要组成部分,是解决住房问题的重要渠道。解决好城镇居民住房问题,需要房地产市场和租赁市场协同发展。但现实是,与欧美发达国家相比,我国家庭的住房拥有率显著偏高。在中国,房子早已突破“居者有其屋”的概念,房子跟户口、教育、医疗密切相关,在一城有房子,才有生老病死的诸多保障。

但我们还应看到居高不下的住房拥有率带来的潜在风险。住房已经成为压在许多年轻人身上的大山,他们为了购买属于自己的住房不得不透支自己的青春,牺牲自己的爱好。只有培育和发展租赁住房市场,减轻年轻人在住房方面的负担,才能激发他们的积极性和创造性,让他们把更多资金和精力用于创造性劳动上。发展住房租赁市场正当其时。

日前,国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,从供应端、需求端、中介环节等方面提出了多项重要政策措施,准确应对之前租赁市场诸多“痛点”。明确了税收、金融和土地等一揽子住房租赁市场扶持政策措施,并提出到2020年形成完善的住房租赁市场体系、公共租赁住房保障体系和租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。

培育和发展住房租赁市场,作为深化住房制度改革的一项重要举措,对建立购租并举的住房制度、解决城镇居民的住房问题,具有非常重要的现实意义。《意见》更首次提出将商业用房改建为租赁住房这一新规,被视作政府发出的一个明确信号:存量房与租赁市场通道被打通,“投资性住房”将名正言顺地进入住房租赁市场,意味着房地产重大变革袭来。

据估算,目前租赁市场涉及人口在1亿以上,年租金已经突破1万亿元。这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期。房企进入房屋租赁市场,可建立“薄利多租”商业新模式,势必将创造新的供给。