在我们的学习与生活中，根据自身的需求，编写出格式正确、逻辑合理的报告，已经成为生活与学习的常见流程。该怎么样写出适合自身工作实际的报告？下面是小编为大家整理的《旅游项目市场调研报告》，仅供参考，希望能够帮助到大家。
第一篇：旅游项目市场调研报告
商场项目市场调研报告
商场调研报告
调研时间：2012.4.1---2012..12
调研地点：高碑店
调研商场：天亦商厦
天亦商厦
商场定位于中低市场，目标顾客多为普通消费者，商品价位较低，品牌很少，以低价格吸引消费者，由于定位低端，场内业态形象没有统一部署规划，所以给人感觉卖场较混乱，但由于目标群体的原因，客流量、效益方面还是可以的。商场内部构造较合理，足够大的共享空间增添了现代的元素，有利提升档次， 遗憾的是观光梯没有投入使用。
一层经营：超市、干果、蔬菜类等生活饮食类
二层经营：鞋区和珠宝日化、儿童玩具区
三楼经营：裤区、女装类
四楼经营：男装、中老年服装、童装
业态分布合理，集中同种业态，例如二楼的鞋区和三楼的裤区都占据了半层的面积，利于顾客购物。
为了节约面积，场内边厅和中岛众多，通道较窄，楼梯少，供顾客所用的只有一部电梯，在客流量较大的时候，容易造成拥挤。
超市仅局限于百货，并没有把生鲜，蔬菜饮食综合在一起。
值得借鉴：定位准确，紧紧把握目标顾客消费心理，以量取效益。
天智购物广场
与天亦相比，天智无论是在布局构造、顾客动线还是品牌意识方面都有了一个明显的改变。
一层经营：超市、珠宝日化、电子、干果、蔬菜类、小家电、餐饮
二层经营：童装、女装、男女包、内衣、床品
三层经营：运动休闲、男装、裤区、毛衫类
四楼经营：女装、鞋区、羽绒服
与天亦相比，天智在业态分布上，把一些知名品牌黄金珠宝和日化放在一层的黄金位置，同时还满足消费者对生活饮食的需求，把蔬菜、干果类放在了一层。运动休闲区引进李宁、安踏、耐克、花花公子等品牌折扣店，大面积的边厅店，规范的装修形象提高了商场档次。
电梯位于商场中部，背靠式，利于分流顾客，引导消费者购物。
整体来说，商品价格处于低端，主要目标群体任然是低收入群体，量贩式战略
第二篇：项目市场调研报告目录
第一部分XX市宏观经济分析
第一节 XX市总体经济环境分析
第二节 XX市人口状况分析
第三节 XX市城市发展规划分析
(通过此部分综合判断XX市总体的发展前景，为项目的投资规模做预判)
第二部分 XX市商业环境分析
XX市商业市场发展总体分析
XX市商业物业现状分析
(包含零售业、餐饮业、娱乐业、专业市场、其它行业分析)
XX市商业物业发展趋势分析
(通过此部分了解综合环境对项目定位的影响)
第三部分 区域环境分析
区域市场(商圈)界定
区域市场周边居住人口情况
区域交通状况
区域市场现有商业情况
区域商业市场需求分析
(通过此部分了解项目周边的基本商业环境，为项目定位提供参考)
第四部分 消费者分析
第一节 总体分析
消费状况分析
消费市场总体分析
消费能力总体分析
第二节 受访者基本资料分析
性别、年龄、职业、教育程度、居住年限等分析
第三节 消费心理分析
第四节 消费能力分析
第五节 消费习惯分析
第六节 消费形式分析
第七节 未来商业之期望
(通过此部分综合分析出项目商业发展的市场基础，为项目商业选择合适的定位以及未来长期稳定的经营提供参考数据，并为大型商业招商提供数据支持)
第五部分 大型商业可行性分析
第一节 各大型商业体发展方针、网点布局、区域人口、交通条件等选址标准
第二节 各大型商业体物业条件要求
第三节 各大型商业体经营条件要求
(通过此部分为项目前期规划设计提供房屋建设方面的参考意见，并为项目整体招商选择方向提供参考。)
第六部分 调研总结
第一节 项目优劣势SWOT分析
第二节 项目定位建议
第三篇：别墅项目市场调研报告
一、 基本情况(http:///)
1、项目位于延庆县古崖居西侧，但属于河北境内，总规划户数1100户，建筑面积18000平方米，占地面积1000000平方米，容积率0.18，绿化率76%;产权年限50年，精装修。
2、开发商：北京光辉伟业房地产开发有限公司;物业公司：宾至国际物业管理(北京)，物业费3.8元/月/平方米，停车场地上150元/月。
3、项目报价：项目预计2012年4月开盘类独栋别墅，2013年4-5月入住，预计均价13000-14000元/平米。项目目前在售独栋别墅剩余40套，户型面积为178-318平米，均价18000元/平米，精装修交房，全款支付享98折，现房入住。
4、销售情况：目前在手独栋别墅约40套，售楼处宣传说其余900多套已售出。具体售楼地址在北三环中路20号马甸桥双秀公园内，销售电话62358866，62359966。经咨询，每周六日有免费看房班车。
5、开发商宣传：
5.1设计理念：
原乡美利坚的规划理念是突出绿色、生态，将建筑风格定位为美式西部风格，让您尽赏美国西部奔放与自由„„
5.2特色服务：
项目会所“韦恩城堡”可以提供客房服务、餐饮服务，酒吧服务+烧烤服务以及超市服务，其中客房服务分为豪华标准间、小型豪华别墅及大型豪华别墅3种客房类型;会所更有桌球、游戏机、棋牌室等娱乐项目设施。
二、项目疑点
1、项目在新浪乐居网显示销售证信息：(2005)销售证第08号，但上北京市住建委网站查询不到该项目预售信息。
经咨询：此项目虽然推介说在北京延庆，但其实在河北境内，项目临近延庆与河北交界地段。
2、项目在新浪乐居网显示产权为50年，但根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：
1、居住用地70年;
2、工业用地50年;
3、教育、科学、文化、卫生体育用地50年;
4、商业、旅游、娱乐用地40年;
5、综合或者其他用地50年。
一般来说别墅为居住用地，应为70年。所以该项目土地产权性质不太清晰。 经咨询：此项目土地产权不属于居住用地70年产权，而是属于旅游土地性质的50年产权，而且该项目好像缺少国土证。
三、业主论坛
1、观望原乡一段时间了，大家都说买原乡的好，我还有点动心了，上周我随同家人一块到现场实地考察，从城里开车2个小时风尘仆仆的来到原乡，小区的周边盘踞好几个大型的养鸡场，这里人烟稀少，房如村建，看完后特别特别的崩溃。回家后上网百度到了好多关于原乡的各种问题，据传原乡缺少国土证，小区里面经常停水停电，物业安全方面没有一点保障，但物业费收取仍然按照别墅标准收取，原乡曾经还是一块乱石滩、乱坟堆。。。。这企不是在坑爹!!!!!!
2、自从买了原乡美利坚，整天吃饭饭不香，睡觉睡不踏实，自打生了小孩，那真叫愁。小区里什么也没有，想买点东西都得到城里去买。我不工作都三年了，也很少看到邻居!老公在城里上班，有时工作一忙起来，一个月也见不到几次!!悲痛呀，将来小孩上学还得往城里送，这房子买来管什么用呢，一想到这些事情，我都快得精神病了!
3、原乡美利坚,不光停电停水那么简单,还屡次出现盗窃呢!!我家丢东西好几次了!!!痛苦呀!!!!
4、Re：原乡美利坚KFS、物业监管不力、社区管理制度非常滞后!!!
原乡美利坚社区环境保护的太差子,天天能见到农用托垃机!!
5、物业电话我中午打了一小时(我觉得自己这样做很无聊)，无人接听，或者是接通然后报占线。一个小时后，有人接了，我第一句话的：有人吗?对方说她不是吗!我觉得真是见鬼!因为对方的解释是：网络有问题。物业电话竟这样网络，还不是见鬼!物业效率问题是小，其他问题就大了。
又停电，我是说过：频繁停电，基本生活条件不具备，不付给物业费得啊!因为春节前有售楼小结讲过：节后就并入北京延庆电网。
倡议：看哪位业主有神通也可，看有无可能并入延庆，帮开发商、物业还有咱们自己。
物业费太贵，与提供的服务不对等。我们需要有业委会，反映大家的问题。开发商、物业、业主都有各自的权利、义务，权利与义务不对等，当然不可行。
一期位于项目西侧，规划户数约40套，别墅依照地势蜿蜒而建，一期东侧是开发商自建的小型滑雪场;
二期位于项目的北侧，占地面积较大，建设有约300平米的原生态果园和约700平米的先锋农场，在果实成熟季节可以采摘;
三期位于项目的南侧，也是目前正在销售的别墅共46套，具体在三期的15A、15B、16区(图中绿颜色圈起部分)，三期为整个项目的商业和会所—西镇会所(图中绿颜色圈起部分)，是一个集酒店、餐饮、会所、特色商业、教堂于一体的休闲娱乐度假商街。西镇会所占地72491平米，总体规划面积为20721平米。其中投资型住宅部分10103平米，酒店5758平米，超市495平米，教堂392平米，会所2785平米，其它商业部分2148平米。经介绍，目前西镇会所已经招商完毕，成为区域的商务、娱乐、休闲、文化中心，打造美式西部风情度假胜地。
项目总规划户数1100户，建筑面积18000平方米，占地面积1000000平方米，容积率0.18，绿化率76%;产权年限50年，精装修。
在项目东侧约1公里处，临近辉煌国际高尔夫球场，球场规模较大、设施齐全;项目南侧有一个开发商自建的跑马场、马术俱乐部，以及迷你高尔夫球场。 另外，开发商在此项目的西南方向，又新建一个梦得惜诺项目，该项目住宅用地属于70年产权用地。入住时间为2013年9月30日。可以按揭付款，均价14000元/平米，买三层独栋别墅，赠送一层。今年4月21日开盘销售，现在排号优惠5万，优先选房。
3、项目特点
引入天然气，解决供暖难题，在度假别墅中体验西部风情的春夏秋冬。
增加木质平台，营造精致、优雅、舒适的庭院生活，让度假生活有更多情趣。 观景阳台、露台设计;官厅水库在前，天皇山景区在后，风景优美。
建筑外立面及内装全面升级，对原木、砖石雕琢，散发浓郁的美式西部风格。 园林景观与峡谷、旷野、茂林自然共生，纯美自在。
项目采用国际上流行的组团设计形式，以成熟街区为参照，形成一个独立体系的住宅组团，结合不同的建筑类型，合理安排各项功能，户与户之间由低矮的木栏分割，减弱邻里陌生感。4～5户围合成一个公共前庭院，这样的布局确保了别墅的领域感和私密性。
在原木、文化石等自然材质的随心所欲运用之下的细心雕琢，秉承了美国西部拓荒时代的建筑精髓，无论是木质平台、壁炉、烟囱，还是坡屋顶以及传统材料的选用，这一系列细节设计皆沿袭了一贯浓重且具风格的北美情怀。
3、证照情况
原乡美利坚项目用地属于旅游用地，40年产权，且该项目2005年发证，目前已经过去将近10年。
经咨询，项目五证：土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证齐全。但只有整体项目规划的旅游性质的国土证，没有具体到每栋别墅性质的土地证，且每栋赠送的花园面积没有保障，开发商只答应使用400--800㎡的自家花园，在购房合同也只是说明使用花园，产权说不清楚。
4、销售情况
项目分期销售情况、价格，购房对象是投资还是自住。目前住房人是自住还是出租，出租价格大约多少;
目前项目售出约700套，总共为1100套，正在销售的为三期的15A、15B、16区，共46套。具体户型面积有：178㎡、202㎡、204㎡、254㎡、273㎡、318㎡，其中附带赠送花园面积为400--800㎡。
别墅价格：独栋精装修每套338万元起，每平米均价17600元/㎡。Bb户型，178平米，总售价338万，赠送花园面积438平米，全款9.5折，321万;Be户型，202平米，总售价396万，赠送花园面积480平米。
但针对三期的这46套别墅，付款方式比较苛刻，要求首付50%，其余部分要在合同签订后的三个月付清;一次性付清购房优惠措施为95折。
另，查询网上经纪公司报价：毛坯房二手售价约13000元/平米，精装房二手售价约20000元/平米，如下图，
目前在售最大面积的独栋318㎡，入住时间为今年6月30日，其他户型面积的销售独栋，入住时间为今年9月30日。
项目水费：3.2元/吨;电费：0.47元/度;燃气：3.8元/平米;电视电话网络第一年捆绑收费，第二年开始可由业主选择使用支付。
经咨询，该项目地处郊区，气温较低，没有安装空调的说法;而且冬天也只是采用燃气挂壁炉的方式采暖，加上别墅空间面积大，燃气耗费较大。
5、其他
售楼处会安排有体验住宿，提前预约会直接安排到项目亲自住宿体验。近期在清明期间将进行安排，如平日想过去住宿体验，也可安排。
第四篇：旅游市场调研
桂林发展休闲旅游的市场调研
一、桂林休闲旅游发展的背景
随着人们生活质量的提高与完善，人们对休闲旅游必然有着越来越深刻的理解，在闲暇时间里更加关注精神上、心理上和健康方面的发展。据世界旅游组织在全球范围内的调查,“今后15年,全球参加社会工作的人们每年将有50%以上的时间用于休闲,休闲经济将在旅游产业体系中占据首位,休闲旅游产业将是第三产业中第一重要的产业”。我国也不例外，可以预知随着我国居民休闲观念的形成，将以提高生活质量为目的，把健身、求知、娱乐等轻松、快乐而富有意义的休闲活动放在首位，不仅消遣娱乐性和健身性的需求会有较大增长，而且智力性和发展性的休闲需求也将有大幅增加。玩得高兴又有益身心的休闲旅游需求模式成为消费主流。
桂林的休闲旅游正是在这个大背景下逐渐形成的。以桂林的市区城市休闲旅游为例，无论是两江四湖也好、正阳步行街也好，中山街也好，城市的市政设施或者公园也好，都在围绕一个主题来做文章，那就是“休闲”。就连桂林人的生活也是休闲的，整个城市都体现一个休闲的风格和休闲的生活氛围，商业一般是上午9时左右开放，晚上10点左右就打烊了。近5年来市府投入了大量的人力物力财力，不断完善休闲配套设施。在桂林随处可见各类休闲吧、体育健身中心、酒吧、茶楼、小吃店、园林小品、城市休闲休息配套设施、购物中心、公园等等，你很少看到忙碌的人们，只有看到三三两两的或者漫步正阳步行街、或者荡漾在园林式的两江四湖，或在城市林间谈笑风生，一切都那么怡然自得。
二、市场调研的目标
目前，旅游业发展正步入产品的转型期，由传统的观光逐渐转为休闲旅游，休闲旅游已呈现出国内化、家庭化、大众化、多元化、郊区化和高品位化发展态势。促进人们对休闲旅游的认识转变，并科学设计休闲旅游产品结构，注意科学规划、加强与休闲相关的各种旅游新产品的开发，加强休闲旅游与度假、观光、文化、生态等旅游的互动，完善休闲旅游产品的配套设施，准确定位休闲旅游客源的市场，走集团化发展，品牌化经营的道路，休闲旅游将大有发展。了解桂林的休闲旅游的情况，有助于加快桂林休闲旅游的快速发展，从而加快桂林旅游业的发展。
三、资料收集来源
(1)第二手资料来源：
1)《桂林市旅游发展总体规划》、《旅游学刊》、《休闲旅游产业发展模式探讨》、《桂林发展休闲度假旅游的战略选择》、《休闲旅游发展趋势及制度创新思考》
2)桂林市旅游局旅游数据、旅游企业的旅行手册等
(2)第一手资料来源：旅游市场抽样问卷、旅游景区的实地观察、旅游专题研讨、电话、邮寄、面访旅游者等
四、资料收集
(1)抽样范围：桂林市区及其各个县、乡镇的休闲旅游发展情况;桂林市区及其各个
县、乡镇现有的休闲旅游景点;来桂旅客的调查资料。
(2)样本规模：抽取六个县、乡镇的休闲旅游发展情况进行调查;抽取六个县、乡镇
现有的休闲旅游景点进行调查;对部分来桂旅客进行调查。(桂林城郊乡村旅游、桃花江休闲度假旅游区、愚自乐园、两江四湖环城游憩带
以及大桂林旅游圈辖县的阳朔乡村旅游、阳朔西街、阳朔世外桃源、
印象·刘三姐、兴安乐满地休闲度假世界和乐满地休闲娱乐主题园、荔
浦龙怀世界华商大会商务休闲景区、龙胜温泉休闲度假区)
(3)抽样程序：非概率抽样。
五、数据分析
1)对来桂旅游人数及其选择的旅游方式进行数据分析;
2)对各个休闲旅游景点的旅客人数进行数据分析;
3)对各个休闲旅游景点的经营状况及收入进行数据分析;
4)对桂林各个休闲旅游的规律、特点、模式进行分析。
六、结论分析
休闲旅游是生活经济发展到较高程度的产物，是我国实行5天工作制和3个7天长假的前提下产生的，是高级的旅游形态之一。本文只是初步总结了桂林休闲旅游发展的一些规律、特点和开发的模式，从中也可以总结出我国休闲旅游发展的一般规律，但是它在我国发展还是个新事物，在我国还没有条件实行带薪休闲度假的情况下，它的发展满足了现阶段游客的需求，今后发展的趋势是否符合先进国家经历过的闲暇经济的特征和发展变化规律，是否还有中国的特殊性，如何实现我国由传统观光转向休闲度假转变，休闲旅游市场前瞻和培育怎么进行，既然它是一种高级别的高品位的旅游产品，那么在未来随着游客需求的变化中如何创新它的旅游产品等等，都需要我们加以及时、认真的研究。
第五篇：富宇昆山项目市场调研报告
目 录
第一部分：富宇公司昆山项目市场调研报告
一、昆山宏观背景状态
二、昆山房地产市场的总体形势
三、昆山房地产市场调查情况
四、楼盘SWOT分析
五、楼盘定位建议
第二部分：项目营销计划建议
一、销售准备期
二、内部认购期
三、正式开盘期
四、强销期
五、持续期
六、项目结案期
第一部分：富宇公司昆山项目市场调研报告
一 昆山宏观背景状态
昆山东邻上海，西依苏州，市区面积921平方公里，户籍人口60万，其中市区人口19万人，含流动人口超百万人，辖15个镇和一个国家级经济技术开发区。
昆山经济发展迅速，是沪宁经济走廊中开放度较高的新兴工商城市，以开放型经济为主导，三资企业已达1500家左右，其中世界500强企业中有20多家在昆投资，成为国内现代工业的重要制造加工基地。
昆山先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、全国创建文明城市工作先进市、全国优秀旅游城市等称号。
昆山本地购买力极强，目前城镇居民人均可支配收入11500元，农民人均可支配收入6500元。另有大批台商、新加坡商居住于此。
二 昆山房地产市场的总体形势
昆山房地产开发大体分为三类：别墅、公寓、商业用房。由于昆山外商投资的经济情况,决定了昆山拥有大量高端消费群。现阶段，昆山楼市以别墅居多，占市场份额60%以上。独立别墅均价一般在5000—6000元左右，赠送花园;联体别墅均价一般在3600元左右。已建楼盘之间的建筑品质和居住诉求而拉开的价格差距不大。人们的选择因素主要以价格及地域概念为主。并不是十分注重环境。
同时，随着昆山城市化进程的加快，流动人口的大量增加，人民生活水平的提高，公寓的开发量也在大大上升。多层均价一般在2200—2500元左右。还有一些简装修的高层酒店式公寓，均价一般在3500—3800元左右。 昆山的商业用房开发量不大，一般为一些市场型的商业用房、一些大型小区周边及小区内部的商铺。价格一般在4000元/方以上。
昆山房产业以本地投资开发商为主，也有一部分外地如上海等地的较有实力的开发商和外资开发商。昆山由于是外地投资者聚集地，所以对房产业操作的起点较高。一般开发商都会聘请较有实力的广告策划与销售代理机构。大多为上海公司，也有一部分台湾、杭州、广东的策划代理机构。开发商对此非常重视，具体表现在：
(一)制作精美的楼书，大量的广告投放宣传。
(二)售楼部装修较有特色。
(三)比较专业的售楼人员及不同形式的销售方式。如一些很有特点的台派销售策略。
三 昆山房地产市场调查情况：
(一)昆山市区楼盘分布的整体规划：
昆山市区房地产业自2000年下半年呈现前所未有的供销两旺发展态势，城区东部依昆山经济技术开发区，只要集中规划为高档公寓社区，城区北部开发面积最大，主要是公寓和别墅为主，依昆山高可以工业园和民营科技工业园，城区西面靠近玉山经济技术开发区主要集中规划为高档别墅区。
(二)昆山当地经济与房地产消费现状： 昆山当地主要经济以轻工、电子为主。由于良好的地理环境和“上海黄金三角带”的包围，主要套集中了台湾、新加坡等地境外客商的投资。目前经济发展水平在全国县级市中名列前茅。
昆山当地人均年收入水平在1.5万左右，整体(含外来投资商、务工人员等收入)在5-7万元左右。
昆山外资环境的营造带动了房地产市场的开发和消费。外商成为高档居住区域的最大消费人群。主要以购买高档别墅为主，市区公寓房地产也具有相当规模。主要消费对象为一些外资员工和投资者。城区本地居民购买主要集中在位置较靠玉山镇的老城区。
四 楼盘SWOT分析：
(一)优势：
1、四面邻水，易于打造尊贵物业;
2、与亭林山仅2—3分钟车程，拥有昆山罕有的山景观;
3、相对于其它区块郊区楼盘，本案离老城区较近。市区主要商业街前进路之延伸段预计在两年内打通，届时本区块综合环境将得到极大改善。
(二)劣势：
1、相邻楼盘品质欠高，对于拉开楼盘差价带来一定难度。
2、与周边楼盘玉峰山庄、星海花园等相比，地理位置欠优;
3、本案所在区块在城建规划、周边环境的成熟度等方面，均不如同样属于开发区边缘的长江北路一带;
4、据我们对昆山市民的调查，广为看好的地段集中在东部与北部，如长江北路、兵希。
(三)问题点：
1、尽管高端物业销售良好，但市场已趋成熟，临近饱和，若开发别墅，本案在地段上并无优势，且要突破目前的价格围城不易，销售必须靠景气支撑，较为被动。
2、本案在交通及周边配套方面在短期内较难改善，缺少发展普通多层公寓的条件。
(四)机会点：
1、昆山本地有近1500家三资企业，白领阶层庞大。在高端需求的拉动下，中端需求必将成为楼市的中坚力量。
2、综观昆山的房地产市场两极化的趋势明显，缺少中间级的住宅产品，发展中档的公寓，潜力巨大，加上面对中端大众的行销，有利于铸造企业品牌。
3、规划中的前进路拓宽与改造，将提升本案的价值，极大的改善周边的居住环境。
五 楼盘定位建议
(一)业态定位：建议以景观电梯公寓为主，排屋为辅，同时配套社区商业。
1、从消费群来看，景观电梯公寓更有市场潜力。
据我们估计：今年
9、10月—明年春，昆山别墅或联排别墅，会有一个集中放量过程，目前在开发的楼盘中七成以上以高档物业为主，其二期仍将以别墅作为重点，而这一产品的销售对象以台商居多，约占七成左右。目前昆山大规模开发区的规划已经告一段落，外企本地化运作成为主流，大批台商继续进入昆山的可能性极小。而要依靠本地消化，未来数年高档房产品销售难度必定倍增。
然目前昆山有1500家三资企业，形成了一个庞大的中产阶层。目前昆山的主流住宅基本为别墅、联体别墅和多层三种类型，单价依次在5000元、3800元、2200元左右，总价依次150万左右、75左右、25万左右，缺少单价在3000左右，总价35-40万之间的中间层的住宅。而据我们调查，这一价位为目前昆山的中产阶层普遍所能接受的。通过银行按揭，中产阶层的汽车与洋房梦并非遥不可及。而且电梯公寓在台湾属于主流物业类型，台湾人对该物业形态接受程度很高，借鉴别的城市，电梯公寓也首先为当地工作的台湾人所追捧，相比昆山更有市场基础，80%的三资企业为台资企业。
故我们相信通过开发商与策划商的共同努力，完全可能引领一种新的住宅潮流。同时辅以少量的排屋，亦可提升本案的档次。
2、从房产企业的发展来看，做景观电梯公寓比做别墅更容易打响品牌。
房产品牌开发应该是未来房产开发基本趋势，在上海、杭州等很多城市，业主跟着品牌企业投资的现象越来越明显。相对于高价位的别墅、排屋，发展中价位的公寓更能各界的关注，有利于企业创造品牌。况且从本案的地段看，由于昆山的别墅同质化竞争非常激烈，要发展成最高档或最有影响力的别墅、排屋很难，但完全可以做成最高档的公寓。景观电梯公寓在昆山属于一种全新的物业形态的出现，巨大的眼球效应，完全可以占据昆山公寓住宅市场的制高点，从而确立开发企业在昆山房产界的地位。
3、从投资收益看，做景观电梯公寓比做别墅、多层公寓的收益更大。
相比别墅不到1的容积率，做电梯公寓容积率完全可以做到规划上限，可出售面积成倍增加。从开发成本看，开发电梯公寓尽管增加电梯成本，但与别墅相比相关配套可以大大降低，与多层公寓相比，由于消费层次上了台阶，每平方米500元左右的差价完全可以弥补成本，但在品质与楼盘形象上提升了几个台阶。
(二)销售对象：三资企业中高级白领，以及当地小企业主。
(三)规划建议：
1、水景观的利用：建议充分发挥楼盘的水景观优势，贯通四面碧水，打造四面环水的景观公寓。——实现环境升级;物业管理升级(更加安全);物业地位升级(将区块从整个开发区中独立出来)。
2、山景观的利用：昆山乃至整个苏州，山景观罕见，稀缺造就价值，建议通过八角窗等应用，将山景观引入园内，铸造楼盘独特卖点。
(四)形象定位：轻松、闲适，有助于白领阶层减压，重点推广一种有山有水、空气清新、富有生活情趣的新白领生活。
如可将楼盘概念提炼为“昆山最悠闲的小岛生活”、“年轻水生活”等(具体待深入调研后再定)。
(五)命名建议：结合命名，推广独特的“四面环水”之景观优势，可供选择的有“和平国际岛”、“太阳岛”、“逍遥岛”等。
(六)居住配套建议：围绕楼盘定位和独特的环水优势，规划能体现轻松、闲适的生活的特色配套。 建议沿河分段开辟烧烤区、篝火区、垂钓区、沙雕区、游船码头及环岛自行车道等，使整个楼盘与形象定位名副其实。同时可开辟适量的经营场所，以产权式商铺的形式出售。其中烧烤区、篝火区可定期开放，如将每月的第一个星期天定为烧烤日，将几个重大节日定为篝火节。
(七)价格建议
根据项目的定位建议，结合目标客户群的承受能力，建议物业的单价定价以略高于目前市场价的价格推出。公寓单价为3000左右，总价在35—40万之间。
(八)广告语建议
1、主打广告语：嗨!就该这么生活(具体待深入调研创意后再定)
2、平面主题：烧烤日
篝火节
我的私家游船
嗨!就该这么生活
HI， JUST LIVE LIKE THIS!
第二部分：项目营销计划建议
根据本项目的情况，为使本项目的销售工作始终处于有效的监控过程中，从最大程度上减少开发商的投资风险，实现利润最大化，特撰写此营销计划，以供参考。
营销周期阶段性划分：
一、销售准备期
(一)项目预热期
(二)开盘准备期
二、内部认购期
三、正式开盘期
四、强销期
五、持续期
六、项目结案期
一、销售准备期
(一)项目预热期的工作安排
项目前期工作开展前准备
1、组建本案项目组，进行任务分工。
2、项目市场推广策略制定
●报纸硬性广告策划工作
广告总精神确定、阶段性广告计划制定、卖点提炼储备、
● 辅助广告策划工作
现场POP、灯箱广告、路牌广告、横幅内容等的设计与委托制作
● 项目VI系统设计
LOGO、名片、胸牌、纸杯、信纸、文件袋、文件夹、手提袋等
(二)、开盘准备期的工作安排
1、售楼展示中心布置完毕
2、销售人员招聘及培训
3、价格策略制定
起价、均价、最高价、各项价格系数等
4、销控策略制定
如何有计划的推盘
5、电视、电台、报纸、户外等的广告文案发布
6、报纸软性文章连续发表，为项目后续销售进行炒作。
7、各种销售资料到位
楼书、销售图纸、价格单、办公文具、沙盘、展板等。
8、意向客户登记、维护、消息传播。
9、销售流程制定
10、营销费用预算
二、内部认购期
1、先期签约客户圈定
2、先期客户优惠方案制定
3、先期客户房源推量计划制定
4、SP活动举办，为正式开盘作铺垫。
三、正式开盘期
1、报纸广告配合，开盘广告应气势宏大。
2、现场提前作好接待准备。
3、制造现场热销场面。
4、来人来电统计及追踪
为后续的销售工作，积累客源。
5、报纸软文炒作与新闻采访配合。
利用免费的媒体资源，为本案的“造势”工作推波助澜。
四、强销期
1、SP活动举办
客户答谢会，再次吸引市场目光。
2、广告卖点更新，营销策略调整。
在强销期阶段，运用新的卖点去冲击市场，打动潜在客源，不断挖掘新的客户市场，维持销售恒温。
3、在前期销售顺利的基础上，进行提价。
4、后期物业管理事宜筹备。
通过物业管理事宜的筹备工作，进一步进行市场炒作，坚定客户的购房信心。
5、前期销售工作总结，市场动态反馈。
6、开盘试销期以来的来人来电过滤(争取准客户的成交)
7、软文炒作配合
8、做好已有客户维护工作，形成良好的市场口碑，为后续的销售挖掘客源。
9、媒体效果总结
总结好一段时间以来的媒体效果反应，为推广工作的策略调整提供依据。
五、持续期
1、 销售进入这个时期，很可能遇到“销售瓶颈”。研究“销售 瓶颈”，根据销售一线反馈信息，制定应对策略，调整营销方案。密切关注竞争对手的情况。
2、 SP活动举办
3、 阻力产品促销，广告及其余营销手段配合。
对每一套阻力房型都要进行个案分析，对于优缺点要了如指掌，使销售介绍更有针对性。
4、 前期未成交客户分析及追踪。
六、项目结案期
1、 对前期意向客户再进行过滤，寻找新的成交机会点，优惠措施配合。
2、 寻求新的营销方式，以求突破困难产品。
3、 软文继续配合。
注：此营销计划为粗略性计划，每个阶段的工作内容需要细化。