零售业态范文第1篇
1.1多元化
一方面，我国地域跨度较大，人口众多，各地区差异很大，经济发展不平衡，消费者需求差异很大，这决定了我国零售业态多元化的趋势将长期存在。因此，我国零售企业要找到适合自身的业态。资金雄厚、规模较大、管理先进的企业可以考虑多种零售业态并举，达到企业效益最大化。例如沃尔玛既有综合性超市，也有便民的邻居店。另一方面，顾客消费需也呈现多元化的特点，这就要求零售企业综合性很强，那些本来就具有综合性特征的百货店或大型超市应继续强化其综合性的定位，增加产品品种，为顾客提供更多的服务。比如说百货店可以增加餐饮、超市、休闲娱乐等功能，增强其具竞争力。
1.2专业化
现阶段的消费者对专业化有非常高的要求。专卖店有利于提升企业与品牌形象，并可以迅速占领市场，取得较高利润，产品与服务都非常专业化，更能做到顾客满意。
超市的专业化是零售企业的另一个重要的发展方向。例如屈臣氏、国美、苏宁等这样的专业化超市只提供一种或相关种类的产品，但品牌多样化，满足了顾客专业化要求，又让顾客有更多的选择。
1.3差异化
1.定位产异化消费者去零售商购物关心的价值基本集中在：价格，品种，服务和时间。这样，零售企业的定位也将集中在：廉价，丰富，便利和快捷。沃尔玛“天天平价”的低成本战略，定位非常成功。我国大多零售业最大的问题就是定位雷同。根据美国著名管家波特的竞争战略理论，企业获得竞争优势的战略不单有成本领先战略，还有差异化与集中化战略等。针对我国零售企业定位上的问题，差异化是企业选择的重要战略。因此，我国的零售企业要在日益激烈的竞争环境中生存发展，必须要有自己的特色，要建立自己的优势。各业态应准确定位、错位经营，避免恶性竞争。
2.地区差异化我国各地区自然、社会文化环境差异很大。它决定了我国消费者需求与消费习惯呈现地区性的特征。连锁零售企业一定要依据当地的环境特征去选择合适的零售业态，并适当改变经营产品。另外，新型零售业态应积极向二线城市、小城镇及农村市场拓展，因为农村市场与小城镇市场对零售的要求也相应提高了。
第二章具体零售业态的未来发展趋势
2.1百货店衰落并转型，专题百货、主题百货是未来的发展方向
从消费人群来看，其他业态掠走了一部分百货店的消费人群，超市、大卖场掠走了综合百货中服务含量少的快速消费品，超市、大卖场贴近百姓生活，销量大、成本低，特别适合挑选性低、服务含量少的快速消费品。为此顾客原来在综合百货购买肥皂、牙膏、洗发水等，转而到超市、大卖场购买。大型专业卖场挤掉了综合百货众多硬百货商品，专业大卖场由于经营专业、品种齐全、数量较大、价格便宜，挑选方便，又吸引了一大批顾客。专业店、专卖店影响了综合百货较多软百货商品 专业店、专卖店的大量开设，吸引了顾客购买服装、鞋帽、包袋。批发市场抢占了综合百货的低档商品，各地的批发市场均以价廉取胜，抢占了综合百货的低档商品。
正因为综合百货受到各种业态的挤压，就应该进一步细分市场，发挥本身的专长，经营合适的产品，为特定档次、特定人群服务。部分综合百货应向专题百货、主题百货发展。
大多数百货店应向专题百货、主题百货商店发展，侧重经营某些大类的百货用品，专门为特定的目标顾客服务，形成综合百货与专题百货、主题百货的结合。
2.2便利店的发展空间不断地扩大
按照国际惯例和我国的实践经验，人均GDP3,000美元是便利店的诞生土壤。因为经济发展到这个时候，有一大群较高收入的白领和所谓的“中产阶级”，人
们的夜生活开始丰富，而且一部分人对价格不太敏感而对方便很重视，于是方便店运用而生。
方便店一般面积为100平方米左右主要经营便利性食品，如面包、方便面、报纸、流行杂志等，辐射面300-500米。方便店的功能定位是满足顾客即时消费的要求，主要经营快速消费品。
便利店起步于人均GDP3,000美元，到人均GDP5,000美元便利店发展达到顶峰。这时便利店遍地开花。我国好多大中城市目前人均GDP近2,OOO美元，正是超市大发展期间。好多大中城市经济发展到人均GDP3,000美元时，产生了相当数量的白领阶层，人们的生活习惯会发生变化，夜生活将会增加。这时超市的发展余地日益缩小，而便利店的空间在扩大。
如果不注意规划，几家方便店会相邻而设。因此，发展便利店要注意：一是便利店要向个性化发展，如侧重经营、增加服务，二是要有法规，例如有的国家规定300米内不准重复开方便店，防止资源的浪费。 2.3传统零售商业态遭遇网上商店的强劲挑战
2007至2009年国内网络零售额年平均增长约117%。2009年网络零售额达到2586亿元，2010年的网络零售规模超过4500亿元。2012年，网络零售还将保持高速增长，这将给传统零售商带来竞争压力。尽管在一些生活必需品上，电子商务短期内还难以取代传统零售商，但在更多的百货类商品上，传统零售商既有的市场将会被更多的网络零售商分食。当然，2012年传统零售商的业绩不会因此受到特别明显的影响，但挑战已然存在。
第三章 连锁业态的发展趋势
1.传统百货店的市场将进一步被连锁企业蚕食和瓜分自从1999年长期稳坐中国零售业龙头老大位置的上海一百第一次被联华超市超出，联华超市于2000年和2001年保持中国零售业第一，2002年是上海华联，2003年是上海百联。可以说百货店时代一去不复返了，其丢失的地盘将由连锁企业收复。
2.大型连锁企业快速发展，企业平均经营规模同比有大幅度提高如在中国连锁经营协会的统计，2002年百强连锁企业的店铺总数达到16986个，比上年的13117个增长了29%。销售总额达到2465亿元，同比增长52%。2003年，百强连锁企业销售总额达到3580亿元，同比增长45%。有关资料显示，到2002年底上海已经建成的大卖场就有60家，而这一数字是上海2005年的目标。虽然在我国还不可能发展到像西方国家那样，几个大连锁企业占据全国大部分零售总额，但规模将不断增大这一点将是不能质疑的。
3.跨区域拓展，全国性的连锁集团正在孕育中，地区性特征越来越淡化如联华超市最近几年，正式采用推土机式和跳跃式发展相结合的方法，实施全国发展战略。同时沃尔玛公司也跳出了珠江三角洲，麦德龙公司也跳出了长江三角洲，正式启动其全国发展战略。
4.连锁经营方式，向更多行业的业态延伸特别是家电和药店的连锁专业店已有长足发展;同时，也向图书馆业、教育业、保健品业快速扩展。甚至出现了连锁经营同直销相结合的趋势。
5.大连锁企业之间的控股、渗透及合并与收购将愈演愈烈。现在很多连锁企业合作，共同开发不同区域的市场，如北京王府井与上海华联合作共同开发北京市场。2003年4月上海四大国资商业集团上海一百、华联集团、友谊集团、物资集团合并为上海百联集团，就是典型的案例。
6.各业态更注重市场细分，加快实施“体验式创新”。体验式或经历式创新是在价格和服务之外开创新的体验空间。传统上顾客是交易中被动的一方，有时是“受剥削”的一方，但在体验式创新的理念与实践中，这种情形大大改变了。体验式创新很有力量，这种力量来自于公司内部，它不是复制其它机构的活动而是内部创新，强调的是公司在结构上、企业文化上的内功。
3.1建立完善的供应链系统和网络是未来连锁超市发展的要求
连锁超市在人均GTP1,000美元时开始登陆,3,000美元达到顶峰，我国好多大中城市目前人均GDP近2,OOO美元，正是超市大发展期间。单体超市的面积一般数百平方米到上千平方米，经营的品种成千上万，满足家庭每日生活必须。超
市的辐射面增加到500米到1000米。
超市要向食品加强型发展。因为超市定位于满足家庭每日生活必须，故超市一定经营生鲜食品。但是生鲜食品经营难度较高，需要花大力气才能做好。在我国，由于食品生产落后、供应链还末形成，故生鲜食品超市发展较慢。
生鲜食品超市的发展有很大难度，建立供应链将是关键。发展生鲜食品超市的关键是建立生产、加工、包装、组配、运输、销售的供应链。这需要政府、农民、加工者、经营者、消费者的共同努力才会成功。
超市发展方向
单体超市几乎不可能盈利，一定要开展连锁经营，集中配送，做成规模，集约化经营，从而扩大销量、降低成本，变亏为盈。发挥本土优势，尽快建好连锁生鲜食品超市。大中城市超市商业应该发挥本土优势，探索建立连锁生鲜食品超市的新方法、新路子，尽快在全国率先建好连锁生鲜食品超市的系统和网络。
3.2连锁便利店发展空间大，注重特色服务
趋势一：依靠进销差价将是便利店业态主要盈利模式。 根据对上海市场分析，便利店业态发展速度减缓，从内部分析，该业态缺乏物流优势。便利店经营是低库存的小批量多品类。对物流配送要求非常高，有的商品甚至是要求一日多配。但国内大多数便利店企业由于体系较弱，往往不能满足这样的配送要求。
趋势二：未来便利店连锁化经营的技术含量会越来越高，需要投入也越来越大，通过高技术手段来提高后台管理和服务能力。另外，本土便利店品牌经营同质化，缺乏特色服务。目前国内便利店企业大部分在店面设计，商品开发，商品组合，服务范围等方面。与超市相差不大，给消费者感觉只是一个微缩的小型超市。借鉴发达国家的经验，未来商业零售业态越来越细分化，便利店业态将会面临其他类型中小型零售店铺竞争，便利店业态特色逐渐被其他特色细分商铺所同质化，如平价连锁药店、烟酒杂货铺、十元杂货店和连锁外卖快餐店(如丽华快餐)。
零售业态范文第2篇
一、万达集团精彩解读
万达集团成立于1988年，已发展成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假为五大支柱产业的大型企业集团，资产1000亿元，年销售额600亿元，年纳税50亿元。万达集团在全国五十多个城市投资项目，已在全国开业27个万达广场，8家五星级酒店，持有的收租物业面积达到700万平方米。万达集团计划到2012年，资产超过1500亿元，年销售收入超过1000亿元， 年纳税超过80亿元，开业80个万达广场、45家五星级/六星级酒店、110家影城1000块电影银幕、65家连锁百货，持有的收租物业面积超过1200万平方米，成为中国一流的企业集团。
(一)商业地产----首创订单地产和城市综合体的全新商业模式商业地产是万达集团的第一支柱产业，万达集团在全国首创了“订单商业地产”和“城市综合体”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。。万达集团拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国唯一的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。
目前，万达集团已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中心城市投资建设“万达商业广场”，到2011年包括开业和在建的购物中心将达到50家以上，总面积将超过700万平方米，年租金收入30亿元以上。
1.2003年至2005年，共开业长春、青岛、济南、南京、南昌、长沙、天津、沈阳、南宁、武汉、哈尔滨、大连等12家万达商业广场项目，总物业面积约140万平方米。
2.2006年年底开业三家集购物中心、酒店、写字楼和公寓为一体的“大型城市综合体”项目： ◆ 北京万达广场项目：位于北京市中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，正对长安街，坐北向南，总建筑面积50万平方米，其中自持物业面积22万平方米。包括2幢5A级写字楼，1幢代表中国最高水准的超白金五星级酒店，购物中心引入大型百货、国际一线品牌精品百货、沃尔玛和国际影城等多业态主力店进驻经营。
◆ 上海万达商业广场项目：项目位于上海新的商业副中心----五角场，是目前上海最大的商业项目，总建筑面积34万平方米，其中自持物业面积26万平方米。有3幢8万平方米的5A级写字楼和26万平方米的购物中心，购物中心引入沃尔玛、国际电影城、新世界百货、第一食品广场、3C数码广场、上海珠宝城、上海书城等主力店进驻。
◆ 宁波万达广场：位于宁波市鄞州新区，为宁波市新的商业中心，总建筑面积约55万平方米，其中自持物业面积31万平方米。引入沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、喜百度、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星KTV、万达国际影城、银泰 百货等11家主力店
城市综合体，HOPSCA。H指hotel,酒店;O指offic,写字楼;P指parking,停车场;S指shopping mall,购物中心;C指convention,城市公共空间;A指apartment，公寓楼。是万达集团第三代主流产品形态，集中了万达集团在商业地产领域的核心竞争力。
(二)住宅地产------开发总量超过千万平方米
住宅地产是万达集团的支柱产业之一，从1988年至今累计开发住宅超过1000万平方米，是全国开发总量超过千万平方米的少数几家房企之一。1999年开始，万达集团实施跨区域、规模化发展战略。目前，已在北京、大连、长春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、上海、宁波、苏州、重庆等城市进行规模住宅开发.
(三)星级酒店----白金五星级
高级酒店是万达集团的支柱产业之一。万达集团拥有中国唯一的专业酒店投资建设建设团队---万达酒店建设有限公司,能够独立完成五星级酒店的投资、设计和建设，并与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦等一批世界顶级酒店管理集团建立合作关系。目前已开业8家五星级酒店，到2010年，万达集团开业的五星级酒店将达到16家，成为中国领先的酒店建设集团。万达集团成立了全国唯一的专门建造五星级酒店的万达酒店建设有限公司，能够独立完成五星级酒店的全部设计建造，中国最奢华的北京万达索菲特大饭店就是万达酒店建设公司的杰作。
(四)万达院线
万达电影院线是中国排名第一的院线，拥有直属影城50家，400块银幕，2010年占有全国15%的票房份额。万达院线的目标是到2012年建成110家以上的多厅影城，银幕总数超过1000块，年收入30亿，成为排名全球前八的，占有全国25%的市场份额，到2015年将超过1200块银幕，占据全国50%左右的市场份额，成为全球排名前五的院线。
(五)连锁百货
1、 万千百货是万达集团的新兴支柱产业之一，专营中高档时尚百货，目前已开业25家店。万千百货计划到2012年，在中国内地开业65家店，年营业额达到150亿元;到2015年，开业100家店，营业面积超过400万平方米，年营业额达到500亿元，成为中国一流的百货集团。
二、万达集团企业文化 核心理念
万达愿景：国际万达 百年企业 万达使命：共创财富 公益社会 万达精神：勤学敬业 志在必得 核心价值观:诚信 创新 自律 和谐 经营理念
突出优势 整合资源 效益优先 现金为王 管理理念
人才理念：人是核心资本 学习理念：万达就是学校 领导理念：领导重在执行 制度理念：制度就是严格 沟通理念：沟通贵在坦诚 服务理念：服务关注细节 质量理念：质量是立身之本 成本理念：成本检验管理水平 万达的人才团队
人才是万达集团最重要的财富，是企业资产中的核心要素。 待遇留人，感情留人，事业留人。是万达一直坚持的人才理念。
零售业态范文第3篇
国务院办公厅近日发布的《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》(下称《意见》)从五个方面部署 18 条举措，提出经过三至五年努力，促进新型消费发展的体制机制和政策体系更加完善，到 2025 年，培育形成一批新型消费示范城市和领先企业，实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重显著提高，“互联网+服务”等消费新业态新模式得到普及并趋于成熟。
一场突如其来的新冠肺炎疫情，让今年的中国经济经受了严峻考验。在全民“战”疫的过程中，基于互联网信息技术的新型消费市场潜力得到释放，新型消费业态不断丰富，很大程度上弥补了外需不足，成为内需极具活力的增长点。新型消费在常态化疫情防控、满足人民美好生活需要、推动消费扩容提质方面发挥了极其重要的作用。随着 5G 商用的不断推进，新型消费领域必然会进一步拓展，市场潜力巨大。
与此同时，一些短板也制约着新型消费的发展。《意见》精准施策，有针对性地提出了若干举措，值得关注。
一是着力补足新型消费的信息基础设施短板。新型消费的最大魅力就是方便，随时随地可以购买商品和服务。一部手机搞定吃、穿、住、用、行，消费者不仅省时省力，交易成本也会大大降低。
让消费者越来越方便的企业，必然能够赢得消费者的青睐。然而，受信息基础设施的制约，“方便”也会遇到天花板。《意见》提出的加强信息网络基础设施建设、完善商贸流通基础设施网络、大力推动智能化技术集成创新应用等举措，着力提升新型消费基础设施，将为新型消费的“方便”提供更多方便。
二是着力补足新型消费的信息安全短板。在新型消费中，消费者非常关注信息安全。不少新型消费方式，消费者之所以不敢尝试、不敢消费，就是担心个人信息泄露，带来财产、名誉等方面的损失。对消费者的信息安全加以保护，是发展新型消费必须提供的“公共品”。针对信息安全问题，《意见》提出，“在健全安全保障体系的基础上，依法加强信息数据资源服务和监管”，“出台互联网上网服务管理政策，规范行业发展”等举措，努力让消费者没有信息安全的后顾之忧。
三是着力补足新型消费中商品和服务的质量短板。新型消费利用网络进行商品和服务的购买、消费，相对于卖方而言，消费者处于信息劣势。商品质量究竟如何，只有在收货之后才能知道;服务质量究竟如何，只能在消费之后才能明白。商品和服务质量问题也制约了新型消费量的增长。《意见》提出，“完善跨部门协同监管机制，实现线上线下协调互补、市场监管与行业监管联接互动，加大对销售假冒伪劣商品、侵犯知识产权、虚假宣传、价格欺诈、泄露隐私等行为的打击力度”，“健全市场监测、用户权益保护、重
要产品追溯等机制，提升行业发展质量和水平”等举措，有助于让用户放心大胆消费。
零售业态范文第4篇
龙园位于御河西岸、御河西路东侧，市区的东南端。 御锦源位于御河西岸、御河西路东侧，龙园的南面。 凯德世家位于迎宾街东端，友谊街东侧，御河西路西侧之间。 优势：龙园、御锦源同在“一轴双城”的“轴”御河西路上，其中两区之间还有两条在建的东西方向规划路，特别是御锦源南端毗邻建设中的南环御河大桥，是东西两城区交通要道口处。可以说以上两小区交通便利，交通资源丰富位于城市规划发展方向区域内。凯德世家位于大同市的形象街迎宾街上，东紧邻迎宾街和御河西路交通岗，这是迎宾街汇合御河西路后东延伸直上迎宾大桥去往御东新城的必经之路;其后，凯德世家处于友谊路、迎宾街、御河西路三条交通要道之间，友谊路生活气息浓厚，迎宾街又是城市的高档餐饮、金融、市政中心，御河西路在地缘上“轴”的作用可见是交通之大动脉，城市规划发展的过渡带。可见凯德世家确实是交通便利、周边生活配套齐全、大同商务核心、傍临城市两大政府行政要地的稀缺，不可复制的黄金地段。
劣势：龙园、御锦源虽临交通要道御河西路，但主要出入口也只能在其路上。此路是城市主干道，又是高速南出入口的必经之路，道路状况良好也因此车速很快且车流量大，小区在此路设计主要出入口有两个问题：一是交通安全问题;二是交通拥堵问题，后期随着商户的进驻这一问题将有增无减。虽然小区有东门、南门，但城市建设和小区自身建设短期内没有推进到一定程度的情况下是不会分流多少人流和车流的。
凯德世家在商户引进上要注意友谊街一旦形成以餐饮为主体的商业态势，加之友谊街是小街巷交通管制不会太严，这种情况下将不可避免的造成车辆的乱停乱放;尤其是友谊街历来是周边居民活动频繁的一条街区，这样友谊街将不堪重负造成杂乱拥堵现象。小区的有车一族会意识上的放弃小区友谊街的出入口，从而加重小区迎宾街主出入口的交通负荷，影响到主出入口的商业经营。 2. 风水方面：
龙园、御锦源同位于东南方向属青龙位，可影响到家人的学业和财运，地势需高，但其两盘地势低洼，易经上说东南方如地势低洼则利于见水，但污水或无水就不利于家人健康和事业，现在那是没水，不知道将来会不会有。还有两侧忌动土，据调查御河生态园要在该区域内开工建设，易经上属白虎煞。御锦源南端是南环路大桥、龙园自己在御河路主出入口建天桥易经上属低压煞。另外龙园B、C区和G、H区，南端的E、F区和御锦源的北端区域商铺将来霓虹灯、招牌等晚上会对射对方光线，易经上属光煞，对其房主人有精神不好，多事非、多烦恼的影响。 凯德世家位于正东方向亦属青龙位，正是东方应略高，谓之青龙抬头，进财进禄，阳光洒射之方。谓之青龙得水常青流长，故小区要有水的建设。 3. 生态方面： 优势：龙园有百分之65的绿化率，御锦源也有百分之45，两者加上可坐享御河及御河生态园现有的绿色生态资源，有水的御河会使小区湿润而没有尘土。可谓是生态资源丰富优良。
凯德世家自己又百分之55的绿化率，其离生态园也不远可分享生态资源，身处新建干净、绿化良好的三条街内，人文环境不复杂好管理，周边整洁，没有老街区的脏乱差环境，资源可和以上两个区域对等。
劣势：其一龙园、御锦源大的绿化面积和紧邻生态园必然在夏季带来严重的蚊虫侵扰，如果物业处理，会有增加费用负担;其二生态园毕竟是市民的，到时会有相当数量的小区以外人员途径、驻足那里(垂钓、健身、游玩)。这样会不会有人混入小区做一些不利于小区的事情(例如偷盗、破坏小区公共设施、绿地、破坏私人财产等)人多且杂的流动人口给小区管理、安防上造成较大的工作压力。
二、 商业持有模式： 龙园基本情况：
1. 水泉湾龙园商业共分A、B、C、D、E、F、G、H八个区域。其分布为：A区和D区位于小区西面紧临御河西路，东西朝向、南北走向;B区和C区位于A、D之间，小区西门口东西走向的一条街区上，也是小区主要出入口处。B区坐北朝南，C区坐南朝北。均为东西走向;E区和F区位于小区的南面，临规划路。两区之间隔有小区南门，均为坐北朝南、东西走向;G区和H区位于小区东面紧邻御河生态园，两区之间隔有小区东门及由B区和C区通过的一条小区路。G区坐南朝北，H区坐北朝南，和B、C区一样两区相对、东西走向。其中G区和H区没有二层。A区设计商铺20户;B区设计商铺13户;C区设计商铺为9户;D区设计商铺14户;E区设计商铺为21户;F区设计商铺为24户;G区设计商铺为10户;H区设计商铺为6户;八区商铺共计：117户。
2. B区最大面积是由西向东第十三户：一层245.24平米、二层245.2平米，套内490.44平米，建筑面积502平米;最小面积是第三户：一层117.24平米、二层150.53平米，套内267.77平米，建筑面积274平米。C区最大面积是第一户、四户、七户：一层178.86平米、二层203.7平米，套内382.56平米，建筑面积394平米。E区最大面积是第四户：一层187.94平米、二层187.94平米，套内375.88平米，建筑面积385平米。F区最大面积是第一户：G区最大面积是第一户、二户：一层207.87平米，套内207.87平米，建筑面积214平米。H区最大面积是第三户：一层155.07平米，套内155.07平米，建筑面积161平米。
3. A区已经卖完，其中A区
1、
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18、
19、20号商铺为三层，均为300左右的大平米。A区价格均在21000元左右。
4. D区价格在15000——18000元左右;B、C、E、F区价格相同 在13000元左右。 5. G、H区均为单层。 6. 自己建设的幼儿园也卖，小区东面临生态园东北、和东南有可能也要打造成商业区
持有模式全部为出售，一次性付全款能优惠3个点，没有其他付款方式没有中介。由小区统一管理收取物业费，现在金色水岸龙园是1.2元，估计这也不会高出太多。目前龙园A区以全部预定 御锦源基本情况：
1. 御锦源一期主要分三大区域九小块商业。第一大区域位于小区北门沿在建中的规划路和龙园E、F区隔路相望，东西走向坐南朝北。包括1——3块小区域，总规划有29户;第二大区域位于小区的西门(主要出入口)御河西路沿线南北走向坐东朝西。包括4——6块小区域，总规划有27户;第三大区域位于小区一期南门沿柳行里东延伸段东西走向坐北朝南，总规划有19户。
2. 其中第一区域最大面积是860平米，最小面积是253平米;第二区域最大平米是4000多平米，最小660平米;第三区域最大面积是991平米，最小是290平米。
3. 第二大区域沿御河西路均为三层商铺，已有部分预定出去;一和三区域为二层商铺。
4. 第一大区域中的1区在规划路和御河西路交汇处小区西北角上价格为16000元/平米，2区小区北面中段为14600元/平米，3区小区北面东段为14000元/平米;第二大区域包括
4、
5、6区价格均在17800元/平米;第三大区域中的7区小区西南角上价格为16000元/平米，8区小区南门附近为15200元/平米，9区小区东南角上为14000元/平米。 持有模式全部为出售，一次性付款方式找关系能优惠5个点，无其他付款方式，没有中介代理。物业费未定。
劣势：龙园、御景园全为一次性出售，自己的物业统一管理。不保留自己的持有型商业物业，还是快速开发、快速销售、快速回笼、快速拿地的单一循环获利模式，现如今地产开发商的大趋势是由单一的开发向运营转变，都会根据自己的规模，企业发展程度保留一定比例自己的持有型商业，对项目前期的规划、定位、招商、业态选择是很有益处的，再个就是对企业自身优化资产结构、树立企业品牌是有巨大助推力的。
凯德世家保留一定比例的持有型商业对项目品牌的梳理、带动其他商业升值、企业的发展是很有益处的。
三、 运作目的性：
龙园、御景园不保留持有型商业，整体出售有其为了迅速回笼资金和不想增加管理成本的原因。因为运营有偿商业对于资金困乏、实力单薄的开发商来说是很难做的，需要大量的资金基础。其二，龙园、御锦源缺乏商业地产运营能力，及没有长远发展战略，对自己项目分析不够租售比例不明确，不知道哪个该持有，哪个该出售。
四、 客户定位：
龙园设定在住宅楼下的商户不能开饭店和KTV，除此之外没有什么定向要求。这样看来龙园A区的上段、B区、C区、D区中段、E区、F区不会有饭店和KTV。G区和H区位于小区东门，临御河生态园均为一层，商业价值不大，听售楼介绍主要想做些为小区业主服务的生活配套商业，如干洗店等。御锦源有这方面的倾向但不是硬性的。有为业主着想的因素。其次，均为出售商业，不用承担一些附加费用，减少管理成本。但客户必然散杂，管理上被动，不能有效的为业主服务。如果出租并制定业主需要的商业业态将有效的使服务于小区业主，使其很好的享受到配套物业服务，对小区品质的打造及企业形象的树立就有很好促进作用。
五、 规模
龙园共有八个区域117户商铺，如果设定业态分布将能形成一定规模的商业区域，不仅能很好为业主服务还能吸引投资，不断提升商业升值空间，起到宣传小区的作用。但龙园整体商业规模体量较大，相对独立，周边没有形成的市场，将难租难卖，市场培育期慢，一旦招商工作不够精化，将形成有价无市的局面，造成万象空洞的场景，对项目及企业的品质是很不利的。
御锦源一期分三个区域共75户商铺，加上二期的也会有成片的体量更大商业规模，会和龙园遇到相同的问题。
凯德世家商铺相对集中而且体量小，加之周边已有成熟的商业态势，会很快融入为一体，不存在市场培育期。有计划的设计规划，能有效的整合商业，独一家业态模式有足够的吸引力招商快。真正为业主服务，对口碑宣传，项目品牌建设，均有促进作用。商业会很快且很高的升值空间。
六、 规划设计：
龙园大部分为两层商业，其面积落差也不是很大，A区有三层的。价格除A区21000元/平米以外，D区15000元——18000元，剩下的均在13000元。大体可以看出有三个价位段，是根据商铺所在位置的不同大体制定了笼统的价格，并无细分。其并没有明显的商业规划设计。通过综合前面的持有模式、运作目的性、客户定位等方面分析，龙园也没有必要作细致的前期规划设计。客户在选购上会出现价位低的或者地段好的优先考虑，而剩下的会无人问津，对商业业态选择上也产生了局限性。
御锦源第二大区域均为三层商铺，其中还有4000平米的超大面积;
一、三区域为两层，面积也参差不齐、类型很多样。价格在14000元——17800元/平米，落差不是太大。这样明显看出御锦源有前期规划设计、商业业态分布考量。这样由于御锦源面积种类多样，价格落差不大，能满足更多的各种商业存在，对于同处一个区域的龙园来说要更具有吸引力，会更快的形成区域商业市场。
凯德世家做了前期的规划设计，有效整合商业资源，做到真正为业主服务;针对定位设计，有针对性;虽前期设计难度大但更加趋于合理，更加科学理性，能有效减少规划风险，避免商业和现有户型、面积不对称、不配套，增加成本预算。
七、 成本控制：
龙园到时会为了满足商业的多样性需求而改变原先的设计，这样会增加成本预算，是成本预算不可控制;或者不去为了商铺的具体需求而改变原先设计，但会造成商铺的堆砌和单一化，不能真正为业主服务，形不成成熟而多元化的商业分布。
御锦源由于前期面积设计多样，价格区间不大，情况会比龙园要好一些。 凯德世家由于做了大量的前期规划设计、客户定位、规模分析、明确运作模式等一系列工作，会使成本控制方面做得最好，预算和结算出入不大。
八、 经营管理： 龙园和御锦源都是一次性售出模式，由其自身统一对商铺收取一定标准的物业管理费用，传统式被动化得管理模式，不能和商业业主良性互动，会使商业业主和小区形成两不相干甚至对立局面，长此下去对企业、对商铺、对小区的业主、对商业升值空间都会产生不利的影响。
零售业态范文第5篇
一、业态定位的原则
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1、同业差异、异业互补
同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。
异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
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2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束
六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。
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3、合理配比各主力业态
MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。
2、战略定位
【城市商业战略定位：地区购物中心(regional mall)】
新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城(新区)，将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall(地区购物中心)，也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。
乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心(regional mall)正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求!
二、商品布局和功能分区
依据MALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10% 左右。具体分布如下：
1、零售设施
核心主力店：百货、综合超市等;
辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店; 配套辅助店：不同地区特色商品店;
2、文化娱乐设施
核心主力店：动感影院、休闲广场等; 辅助主力店：儿童乐园等; 配套辅助店：艺术摄影、DIY(自助类项目)等;
3、配套设施
核心主力店：空中餐饮广场、咖啡西餐等; 辅助主力店：快餐类、风味小吃类等; 配套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。
功能细分定位：
黄兴南路步行商业街的功能分区，一定要考虑如下三大因素的支持：
1、设计休闲购物和目的购物人流
购物人流的设计，是直接决定步行商业街经营成功与否的主要因素之一，从功能分区的角度来考虑，商业街购物人流的设计应充分考虑休闲购物和目的购物人流，具体作如下规划： (1)设计步行商业街的“中心广场”概念，将人流从南门口和司门口二端往中心区域引导，使“中心广场”成为步行商业街的“街眼”和必游之地。 (2)设计明确的功能区域和板块，引导目的性购物人流。
(3)设计功能与功能区域之间的相互作用关系，以此带彼，以彼促此。
(4)横向和纵向设计不同的亮点和购物兴奋点，设计人性化的辅助功能设施，引导观光休闲人流留连忘返。
(5)设计日常消费人流，增强步行商业街人气，以日常消费促进、带动其它非日常的购物。 (6)设计休闲、观光、娱乐、美食功能，以休闲、观光、娱乐、美食功能带动购物。 (7)设计城市形象及政府形象功能区域，亲切市民，聚集媒体，增强步行商业街的美誉度，自觉传播，口碑传播，以此达到和形成长沙各阶层消费者购物、休闲、饮食、娱乐、出行的思维定式。
(8)设计长沙传统老字号品牌功能区域，标榜步行街的深厚商业文化历史，形成步行商业街不可人为和比拟的地域文化商业特色，引导观光旅游的必然人流。 (9)设计“商旅湘军”广场，集中宣传和展示湖南科技、文化、旅游、制造、轻纺等各个领域的名优产品，引导湖南企业界对步行商业街的关注和参与。
(10)设计广场文化、广场活动和广场商业功能区域，增强步行街的全民参与感，形成步行商业街的独特商业文化风景线，重复而有层次地引导人流。
(11)设计步行商业街的建筑标志与功能标志，定期、定时、定点引导观光、休闲、购物人流，以制造兴奋点，从而达到集中引导购物的目的。
2、提高步行商业街的整体销售率和投资价值
黄兴南路步行商业街是一艘巨型的“商业航空母舰”，她是以一个整体的形象而出现的，她既要有整体的概念形象，又要有各种细分功能的支持，因此，步行商业街的细分功能区，横向、纵向、楼层、方位等等，都要细致地考虑，各种功能的经营赢利与经营成本，只有解决了各功能区经营与成本之间的矛盾，才能有效地做好销售，提高整体的销售率，有效快速地回笼资金，尽早实现步行商业街的正常运营。
3、后续的经营和管理
黄兴南路步行商业街在功能分区的同时，必须考虑到步行商业街的经营和管理，尤其象餐饮、美食等功能区域，更应是如此。 黄兴路步行商业街功能分区总原则是：
(1)实行横向、纵向交叉式的功能分区，揉合较少比例的自由形态; (2)以步行商业街中段“中心功能”区域向南门口和司门口辐射; (3)完全考虑主题商业整体经营管理模式的功能分区; (4)各功能区的大小比例以自由商业业态比例进行规划。
(5)休闲、美食、娱乐等辅助功能区域，既有大区域的划分，又适时根据人流的不同生理和精神需求进行点状分布。
黄兴路步行商业街具体功能分区规划：(见图一) 黄兴南路步行商业街总长度838米，我们将建筑单体的自然块状自南至北分为九个区，具体的功能分区以六七区为整个步行商业街的中心，配合步行街的中心广场规划，
六、七区将成为各种商业展示;广场文化活动;大型促销活动;标志性功能;以及相关商业、城市形象、文化、大型公关活动、新闻发布会等等的集中功能区域、亮点和高潮区域，加上中心区域的标志性建筑、顶极品牌广场、创富会的定位，中心区域将成为整个步行商业街的“街眼”，是所有人流的必经之处。
步行商业街自南至北的功能分区定位为：
一A区：长度为120米，靠西，单层面积约7000平方米 一至三层：大型超市百货 四层：停车场 顶层：儿童游乐园
一B区：体育休闲及时尚天地 1层：时尚潮流天地 2层：服装、鞋帽、饰品 3层：器具
4、停车场 顶层：停车场
二区：男人广场
1层：服饰、化妆品、保健 2层：品牌服装、鞋帽 3层：服装、鞋帽
4、饮食、湘风、文化之老字号广场 顶层：观光、休闲 三区：化妆品
1层：香水、护肤、美容品 2层：美容美发用品、保健 3层：器材(日用、专业)
4层：饮食、湘风、文化之老字号广场 顶层：休闲、观光
四区：女人广场
1层：首饰、服饰、化妆品、保健 2层：品版服装、鞋帽、皮具 3层：服装、鞋帽
4层：饮食、湘风、文化之老字号广场、美容美发、纤体 顶层：观光、休闲
五区：儿童广场
1层：服饰、服装、儿童食品(肯德基、麦当劳) 2层：服装、鞋帽(肯德基、麦当劳) 3层：玩具、体育用品、智力开发 4层：饮食、湘风、文化之老字号广场 顶层：观光、休闲
六区：国际名店廊 国际名店廊：
1层：顶级男性服装、饰品专卖 2层：顶级女性服装、饰品专卖 3层：顶级皮具、鞋帽、饰品专卖
4层：创富会俱乐部，经营项目主要以名酒咖啡吧、茶艺吧为主。 顶层：观光、休闲
中庭：展示及标志功能区
七区：金银珠宝、名表中心 1层：饰品、名表 2层：钻石饰品、金银饰品 3层：金银饰品 4层：湘风美食 顶层：观光休闲
八区、时尚饰品广场
1层：饰品(皮具、玉金、精品) 2层：鞋帽 3层：箱包、皮具 4层：湘风美食
九区：时尚家居广场
1层：小家电、小电子、通讯产品等 2层：日用家居用品、装饰品、精品家私 3层：大家电
4层：饮食、湘风、文化之老字号广场 顶层：观光、休闲
另特别提示：
1、黄兴南路步行商业街在以上大功能分区的同时，1至3层，各层横向50米左右，均设置有饮食和休闲区，各饮食、休闲区域均分别设置有休闲台椅，饮料投币自动售卖机，公用IC卡电话，垃圾桶等。
2、各层横向80至100米左右，均设置有男女洗手间。
3、步行街一层考虑非饮食老字号店的设置(如药店等)，老字号店设在4楼，均在一层设提示性入口。
4、各纵向功能区中庭，均设置展示或特卖场(按季节有组织安排)。 以上功能分区的特点有：
1、纵横结合，主次结合，购物有集中区域，逛街有不同的观赏和兴奋点，充分考虑了人性化的功能设计。
2、强调购物功能的导向性和科学的人流设计。