城镇土地使用税范文第1篇
1、进入省局“网上办税服务厅”系统，点击“纳税申报”，界面如下：
2、点击“地方税收综合申报(含残保金)”，进入如下界面：
注意：勾选“房产税”和“城镇土地使用税”行，点击“删行”。删除后再申报其他税种。
3、点击“明细申报”，界面如下：
4、房产税的申报：
(1)点击“房产税税源明细登记(变更)”，进入如下界面： 注意事项：
a、如果企业每季或每月申报的房产税一致，则只需要做原始登记，以后申报房产税时不需要重新登记。 b、根据本期要申报的房产税类型，点击选择“自用房屋”或“出租房屋”，如果本期没有其中某项房产税，应勾选该选项，点击“删行”。
c、“自用房屋”中的“房产原值”和“出租房屋”中的“合同租金总收入”这两项数据的录入应使得系统自动计算出来的“年应纳税额”与本期要申报的房产税额的4倍(按季申报户)或12倍(按月申报户)相一致。
房产原值=本期申报房产税×4(或12)÷0.7÷0.012 合同租金总收入=本期申报房产税×4(或12)÷0.12
登记完成后点击“提交”。
(2)房产税明细登记完成后回到主界面，点击“明细申报”中的“房产税申报”，进入如下界面：
注意：“计税月份”的输入，按季申报的输入数字“3”，按月申报的输入数字“1”。
5、城镇土地使用税的申报： (1)点击“城镇土地使用税税源明细登记(变更)”，进入如下界面： 注意事项：
a、如果企业每季或每月申报的城镇土地使用税一致，则只需要做原始登记，以后申报城镇土地使用税时不需要重新登记。
b、“应税土地面积”的录入应使得系统自动计算出来的“年应纳税额”与本期要申报的城镇土地使用税额的4倍(按季申报户)或12倍(按月申报户)相一致。
应税土地面积=本期申报城镇土地使用税×4(或12)÷每平方米税额标准
登记完成后点击“提交”。
(2)城镇土地使用税明细登记完成后回到主界面，点击“明细申报”中的“城镇土地使用税申报”，进入如下界面：
城镇土地使用税范文第2篇
1、进入省局“网上办税服务厅”系统，点击“纳税申报”，界面如下：
2、点击“地方税收综合申报(含残保金)”，进入如下界面：
注意：勾选“房产税”和“城镇土地使用税”行，点击“删行”。删除后再申报其他税种。
3、点击“明细申报”，界面如下：
4、房产税的申报：
(1)点击“房产税税源明细登记(变更)”，进入如下界面： 注意事项：
a、如果企业每季或每月申报的房产税一致，则只需要做原始登记，以后申报房产税时不需要重新登记。 b、根据本期要申报的房产税类型，点击选择“自用房屋”或“出租房屋”，如果本期没有其中某项房产税，应勾选该选项，点击“删行”。
c、“自用房屋”中的“房产原值”和“出租房屋”中的“合同租金总收入”这两项数据的录入应使得系统自动计算出来的“年应纳税额”与本期要申报的房产税额的4倍(按季申报户)或12倍(按月申报户)相一致。
房产原值=本期申报房产税×4(或12)÷0.7÷0.012 合同租金总收入=本期申报房产税×4(或12)÷0.12
登记完成后点击“提交”。
(2)房产税明细登记完成后回到主界面，点击“明细申报”中的“房产税申报”，进入如下界面：
注意：“计税月份”的输入，按季申报的输入数字“3”，按月申报的输入数字“1”。
5、城镇土地使用税的申报： (1)点击“城镇土地使用税税源明细登记(变更)”，进入如下界面： 注意事项：
a、如果企业每季或每月申报的城镇土地使用税一致，则只需要做原始登记，以后申报城镇土地使用税时不需要重新登记。
b、“应税土地面积”的录入应使得系统自动计算出来的“年应纳税额”与本期要申报的城镇土地使用税额的4倍(按季申报户)或12倍(按月申报户)相一致。
应税土地面积=本期申报城镇土地使用税×4(或12)÷每平方米税额标准
登记完成后点击“提交”。
(2)城镇土地使用税明细登记完成后回到主界面，点击“明细申报”中的“城镇土地使用税申报”，进入如下界面：
城镇土地使用税范文第3篇
1、纳税人有多宗土地的按照土地的不同座落地点分别向坐落地主管地方税务机关申报缴纳土地使用税。
2、土地使用税按年征收、分季申报缴纳纳税人应按季申报缴纳土地使用税。纳税人远程申报操作步骤如下 第一步进入申报系统 从“本月应申报税种”栏选择“城镇土地使用税”。如果没有该税种可从“其他税种申报”栏中选择“城镇土地使用税”如下图 2 点击城镇土地使用税将进入登记土地信息页面。 3 第二步:登记土地信息 登记土地信息页面上将显示您已经登记过的所拥有土地信息包括自有土地、出租土地因土地数据信息迁移系统升级管理精细化的需要等原因已登记过的土地信息还需要进一步的补正完善如土地坐落地点县区或市乡镇或办事处街道或路信息不完整土地证号缺失请根据实际情况予以补正修改。 1. 增加自有土地。如果有新的自有土地信息需要添加点击自有 4 土地信息下的增加按钮页面将转向自有土地信息录入页面。 在土地信息栏目里录入该土地的基本信息带号的位必录项 应税土地状态有三种分别为自有、使用非流转集体土地、非纳税状态。 “自用”状态是指纳税人将同一土地用于经营的状态。对于同一处土地如部分处于自用部分部分处于非纳税状态按
照“自用”管理。 “使用集体土地”状态是指土地使用人使用尚未办理流转手续的集体土地的状态。对于同一处土地如部分处于使用集体土地部分部分处于非纳税状态按照“使用集体土地”管理。 “非纳税状态”系指同一处土地虽在征税范围但因法律法规的规定包括条例性减免、备案类减免、审批类减免全部土地在一定期限内不纳税的状态非纳税状态土地是各类减免税土地的明细信息。 土地总面积填写企业实际占用的土地面积包括免税土地和应 5 税土地。全面反映企业拥有土地情况。 免税面积填写企业拥有的土地中按照条例、细则或税收规范性文件规定享受免税政策而且无需经地方税务机关审批的部分。 应税土地面积系统自动计算等于土地总面积减去免税面积。 当选择不同的应税土地状态时页面底部出现的信息录入界面也将有所不同。 a 如果选择应税状态为自有时将显示如下界面 土地等级和单位税额将根据您在土地信息里录入的土地坐落地点县区或市乡镇或办事处街道或路自动计算并显示。 b 如果选择应税状态为使用非流转集体土地时填写的信息如下界面显示 6 目前土地所有人栏目请录入土地所有人的正式详细名称 土地等级和单位税额将根据您在土地信息里录入的土地坐落地点县区或市乡镇或办事处街道或路自动计算并显示。 c 如果选择应税状态为非纳税状态时填写的信息如下界面显示 。 请选择该非应税土地对应的非应税类型条例性减免备案性减免审批类减免或其他。 7 所有信息录入完毕后点击保存
如果信息录入无误将显示“保存成功”信息并跳转回土地登记信息页面在自有土地下会出现刚才录入的自有土地项目。 2. 修改自有土地信息 如果您要修改自有土地信息在登记土地信息页面的自有土地栏目选中您想要修改的土地点击修改按钮将进入自有土地信息页面。 系统将自动显示该自有土地以前录入的信息选择要修改的栏目进行编辑修改 8 修改完毕点击保存按钮保存修改后的信息。 3. 删除自有土地信息在登记土地信息页面的自有土地栏目选中您想要删除的土地点击删除确认删除数据选择“是”0后将显示”删除成功”信息。 4. 增加出租土地。点击出租土地信息下的增加按钮。页面将转向出租土地添加界面 承租土地识别号和承租人名称请准确录入该承租人在税务机关登记的纳税识别号和名称。如果没有相关信息就无法在网上申报中进 9 行录入。录入完毕后点击保存显示“保存成功”信息后跳转回登记土地信息页面在出租土地下出现刚才录入的出租土地项目。 5. 出租土地修改删除步骤同自有土地修改删除。 6. 土地登记信息处理完毕后点击“提交土地信息”提交完成的登记土地信息并跳转至城镇土地使用税申报表填写页面。 注意事项:
1、如果您新增或变更了土地信息请您务必在土地变更后30日内去主管地税部门进行土地信息变更避免出现其他问题。
2、如果土地坐落地不属于该纳税人所属地税分局管辖请到土地坐落地所属地税分局大厅办理相关登记等手续网上无法进行申报。 第三步:城镇土地使用税申
城镇土地使用税范文第4篇
摘要：房地产市场的区域特征，使政府在调控时的侧重点不同，但也有其共性。通过对新疆、陕西、重庆和黑龙江房地产市场影响因素的实证分析，验证了房地产市场的主要影响因素及程度，指出欠发达地区保障房地产市场稳步发展的关键是大量引进人才、强化保障性住房建设、调整房地产产业内部结构和扩大地方房地产开发企业规模。
关键词：房地产市场;区域性;实证
房地产市场是区域性市场，适度的区域分析能更真实地反映房地产市场信息。目前国内房地产市场分析按东部、中部和西部三个区域，范围过大，尤其是西部地区，各省地理位置、人文环境、产业结构和经济水平差异较大。本文通过对不同省份房地产开发投资和销售面积的影响因素进行实证性分析，以期找出类似地区房地产市场影响因素的差异，为提高房地产资源有效配置和房地产行业调控提供具体明确的参考数据。
1区域选择和数据来源
1.1区域选择
区域选择主要考虑涉及国家“一带一路”战略的省份，为涉及省份的房地产市场提供数据参考，提高沿线区域经济发展水平，为国家战略实施创造更多的条件，首先选择国家“一带一路”经济带核心区的新疆;其次选择面向中亚、南亚、西亚的通道、物流枢纽和人文交流基地的陕西;再次选择开通中蒙俄经济走廊、中东铁路、哈欧班列、向北开发的重要窗口黑龙江;最后将涉及“一带一路”规划的内陆省份重庆作为区域性影响的分析对象。从位置上看新疆和陕西地处西北，黑龙江地处东北，重庆地处内陆地区。西北地区房地产市场不够活跃，东北受老旧工业经济发展影响较大，房地产市场也不够活跃;重庆的房地产市场发展较为平稳，又是西部开发开放重要支撑，具有较大的借鉴作用。新疆、陕西和黑龙江都具有形成国际物流中心的前提条件，外部经济环境具有一定类似性。
1.2数据来源
由于所采用数据为各省房地产具体数据，实地调研数据无法证明其公信力，因此选用2000-2017年各省公开发布的统计年鉴和各省国民经济和社会发展统计公报数据。
2研究方法及模型构建
本文利用各省统计数据进行实证分析，主要分析影响房地产市场中供给与需求的影响程度及方向。本文选择房地产开发投资（tz）和房地产销售面积（mj）作为分析对象，选择房屋销售均价（jj）、土地供应量（gyl）、城镇人均可支配收入（sr）、人口数量（rk）作为影响因素分析。以房地产开发投资和房地产销售面积分别为因变量，影响因素中的房屋销售均价、土地供应量、城镇人均可支配收入和各省人口数量为自变量建立多元回归模型，利用eIvew软件进行描述性统计、自变量系数的检验，以确定房地产市场供给与需求的影响因素及程度。建立基本模型如下
Y=a+b1*x1+b2*x2+b3*x3+b4*x4
设房地产开发投资和房地产销售面积分别为因变量，土地供应量、当地人口数量、销售均价和城镇可支配收入为自变量，b1、b2、b3、b4分别代表多元回归模型的回归系数。
2.1房地产开发投资的影响因素分析
通过eivew软件对统计数据进行分析和验证，得出以房地产开发投资为因变量的回归方程如表1所示。
从影响程度上分析，新疆的房地产开发投资均受土地供应量、人口数量、销售均价和城镇人均可支配收入的影响，其中人口数量正向影响最大，其次是房屋均价和土地供应量，但人均可支配收入对房地产开发投资的影响呈反向相关;陕西房地产开发投资受土地供应量、人口数量、销售均价和城镇人均可支配收入的影响，其中人口数量正向影响最大，其次是房屋均价和收入，土地供应量的影响很小;重庆的房地产开发投资影响因素相同，受土地供应量、人口数量、销售均价和城镇人均可支配收入的影响，人口数量和人均可支配收入的影响较大;黑龙江房地产开发投资受土地供应量和人口数量影响，影响程度基本一致，销售均价和城镇人均可支配收入没有通过回归检验。
从影响方向上分析，新疆的土地供应量、销售均价和人口数量对房地产开发投资影响呈正相关，但影响程度较小，人口数量的影响程度较大，人均可支配收入对房地产开发投资呈负相关，说明新疆的土地供应、人口数量、销售均价都能推动房地产开发投资，人口数量的推动作用是最大的，保持稳定的房地产开发投资应引进大量人才。人均可支配收入对房地产开发影响呈负相关，与国内对房地產供应市场的研究结论相悖;陕西的人口数量、土地供应量、销售均价和城镇人均可支配收入对房地产开发投资影响均呈正相关，陕西人口数量对房地产开发投资影响在三个省份中最大，销售均价影响其次。陕西西安近期大规模招聘人才保障了未来房地产开发投资规模，推高了2017年至2018年西安房价的走势;重庆的土地供应量、销售均价和人均可支配收入对房地产开发投资影响呈正相关，人口数量和人均可支配收入的影响较大，人口数量的影响呈负相关，与国内研究结论相悖;黑龙江土地供应量和人口数量对投资影响呈反向相关，另外两个影响因素未通过回归检验，与国内研究结果相悖。
2.2房地产销售面积的影响因素分析
通过eivew软件对统计数据的分析和验证，以房地产销售面积为因变量的回归方程如表2所示。
从影响程度上分析，新疆房地产销售面积受人口数量、城镇人均可支配收入和销售均价的影响，人口影响程度最大，其次是人均可支配收入和销售均价，土地供应量的影响最小;陕西房地产销售面积受土地供应量、人口数量、销售均价和人均可支配收入的影响，人口影响最大，销售均价和人均可支配收入其次，土地供应量的影响最小;重庆房地产销售面积受人口数量、销售均价和人均可支配收入的影响，人口数量的影响最大，销售均价和人均可支配收入影响较小，土地供应量未通过回归方向检验;黑龙江销售面积受土地供应量、人口数量和人均可支配收入影响，人口数量的影响最大，人均可支配收入的影响次之，销售均价的影响最小。从影响方向上分析，新疆的人口数量、土地供应量和销售均价对房地产销售面积影响呈正相关，人均可支配收入呈负相关，与国内房地产市场研究不一致;陕西省土地供应量、人口数量、销售均价和人均可支配收入对销售面积的影响均呈正相关;黑龙江土地供应量、人口数量、销售均价和人均可支配收入对销售面积影响正相关;重庆的人口数量和人均可支配收入对销售面积影响呈正相关，销售均价呈负相关，土地供应量未通过方程的回归检验。
3对比分析
通过对四地房地产开发投资的影响因素分析，影响较大的是人口数量，其次是销售均价，土地供应量的影响最小。重庆和黑龙江的人口数量对房地产开发投资呈负相关。从人口结构看，重庆60岁以上人口2011年末占17.25%，预计到2020年达19%。黑龙江65岁以上比率从1996年的5%增长到2017年的16%，老龄化比率过高，人口数量从2000年的3807万人到2017年的3788.7万人在逐渐下降;同时其房地产开发投资从2013年至2017年末持续下降，导致回归分析出现异常。其他省份人均可支配收入对房地产开发投资的影响呈正相关，新疆的城镇人均可支配收入持续增长，由于政府去库存化政策的实施，房地产开发投资近三年在持续下降，导致人均可支配收入对房地产开发投资呈负相关。
对四省份销售面积影响因素分析，影响最大的是人口数量，其次是销售均价，土地供应量的影响最小，新疆人口数量影响是最显著的。重庆市房价在不限购不限贷情况下，从2012年至2016年上涨了12%，近10年销售面积仅2008年及2012年出现下降，2008年出现负增长，十二五期间重庆保障性住房达214万套，对政府调控房地产市场起到较好作用。2017年6月到2018年6月，由于政府调整房地产市场政策，房屋销售均价从7500元/m2上升到12000元/m2，销售价格的极度变化使重庆的销售均价对销售面积影响呈负相关。黑龙江的销售均价未通过回归检验，销售面积从2012年持续下降至2016年末，黑龙江保障性住房在十二五期间达205万套，对销售均价的影响较大，销售均价从4067元/m2升到5294.5元/m2，与销售面积走势发生很大的背离。陕西省十二五期间保障性住房达210万套，销售均价从4949.2元/m2上升到5471.45元/m2，增长了10%，房地产价格较为稳定。新疆十二五期间保障性住房达168万套，占房地产市场比达27%，十三五期间再增加127.32万套，城镇人均可支配收入在持续增长，保障性住房的比率较高，导致人均可支配收入对销售面积的影响偏差。
陕西和新疆都属“一带一路”核心发展区域，陕西的影响因素分析与国内研究结论一致，陕西人均可支配收入水平与新疆一致，但陕西人口比新疆人口多57%，陕西GDP是新疆的2倍。说明人口数量和区域经济发展水平是房地产市场的主要因素。重庆政府对房地产调控的效率较高，证明政府对房地产市场的适度调控是非常必要的，因为政府是土地资源的所有者。黑龙江省的产业结构单一、当地企业规模较小，发展主业是第二产业，导致人均可支配收入在四省份中最低。人均可支配收入在房地產开发投资回归分析中未通过方程回归检验，在房地产销售面积影响中也较小，说明较低的人均可支配收入不足以对房地产产生影响。黑龙江省调整产业结构，提高人均可支配收入水平是促进房地产市场发展的必要条件之一。
4结论
实证分析结果说明各区域房地产市场发展的主要因素类似，只是区域特征导致影响程度不同。人口数量对四省份房地产市场的影响最大，2017年四省份老龄化率均超过15%，重庆和黑龙江房地产开投资实证分析中由于老龄化率较高，人口数量对房地产开发投资呈负相关，人口老龄化对房地产市场的影响在加深。
新疆和陕西的首要任务都是大量引进人才，增加人口数量;重庆和黑龙江应通过加大城镇化率调整人口结构。其次是大力发展保障性住房，增加保障性住房是调整房地产销售均价的有效手段;同时调整房地产市场的内部结构，适度减少前期投资，加大后期物业管理投资，达到减少空置率、盘活房地产市场资源的目的;最后由政府主导整合本地房地产企业的规模，提高房地产开发企业资金效率，为政府调控房地产市场创造条件，实现房子是用来住的根本目标。
城镇土地使用税范文第5篇
摘 要：以征地为手段的传统城镇化模式，其政策性路径虽经不断调整完善，以满足被征地农民的补偿需求，但是在实施中，却因各方博弈而推升了城镇化成本。在各类聚落存在区位乃至地价差异的条件下，征地模式不应成为城镇化的唯一模式。实践经验表明，允许农民自主参与城镇化，实现多主体分担成本，可能是避免因征地而引发讨价还价、进而推升城镇化成本的有效路径。从改进城镇化模式的制度性路径入手，促进多主体共同分担，将是降低成本、促进和谐发展的有效路径。
关键词：城镇化;成本;集体土地
一、城镇化成本的双重内涵
在我国经济发展由高速增長阶段向高质量发展阶段的转变中，城镇化模式也面临着转型。与几乎不计成本的快速城镇化相比较，高质量发展阶段更应注重城镇化的成本问题。城镇化的各类成本（尤其是土地成本）最终会摊入各类产品成本，对市场价格、产业竞争力和经济发展质量产生不可低估的影响。2014年颁布的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》提出要建立“合理分担公共成本”的成本分担机制，主要解决的是农业转移人口市民化过程中政府、企业、农民工分担相关费用的问题。基于此，学界对城镇化成本的研究，多聚焦于作为新型城镇化的核心问题——“人的城镇化”方面，多集中于农民工市民化成本[1]。
从城镇化成本的概念看，现有研究大多将城镇化成本看作是城镇扩张所需要的投入或资金，包括在基础设施、教育、医疗、社会保障、住房等方面的支出。随着研究的深入，学者将研究视角投向“化”的过程所产生的成本[2]。城镇的运行和发展本身就需要付出成本和代价，比如城镇日常的运营维护成本，但这不是城镇化成本的研究内容，城镇化成本的研究核心是由农村向城镇转型过程中所产生的一系列成本，要区分好城镇日常运行成本和城镇化成本。
从城镇化成本的构成看，现有研究有根据承担主体的不同，分为个人成本、企业成本和政府成本等[3-4];有从用途或功能的角度，划分为基础设施建设成本、住房成本、社会保障成本、公共管理成本等[5-7];有分类为直接成本和间接成本[8]、狭义成本和广义成本[2]等（表1）。
基于对城镇化成本构成的认识和分类的不同，研究者对城镇化成本的测算结果也呈现多样性，甚至相差悬殊。城镇化作为一个社会发展过程，有些成本是有形的、可量化的（比如住房、教育、社会保障、基础设施等投入），有些成本是无形的，难以量化的（比如某些制度、政策的成本）。现有研究大多将有形成本汇总，再均摊为每一农民工变市民的人均成本;也有研究者运用回归模型，估算了全国和各省的城镇扩张成本。尽管这些研究在指标选取、测算方法、数据处理方法等方面存在不同，测算结果存在差异，但均以农民工市民化的成本为主体。
从中国农民群体看，农民工和失地农民确是当前农民市民化的“首要受力群体”。城镇化面临的更多农民居住在农村，如何解决这部分农民就地就近城镇化的成本问题，现有文献对此研究不多[13]。完整地观察我国的城镇化发展历程，作为一个“农村”变“城市”的过程（或者更确切地说是农村生活方式向城市生活方式进步的过程），实际上存在的一个前提条件，就是按照宪法中关于城市和农村的规定，土地性质由农村集体所有变为城市国有（图1）。由此形成了土地征收成为实现城镇化的逻辑起点，也成为发生城镇化成本的实际起点。按照现有的征地程序，农民的集体土地被征收后，征地单位支付一定的征地补偿费，包括土地补偿费和安置补助费。按照政策规定，征地补偿费会在农民转非后优先用于给转非农民一次性补缴社会保障费用。
本文认为，关于农民工市民化成本的研究，仅只构成了城镇化成本研究的一部分。这一部分城镇化成本，可定义为城镇化的“不变成本”，也就是说，有关住房、市政基础设施、社会保障、教育等支出在一定时期内是一个相对不变的常数，无论农民异地或是就地就近实现城镇化，都需要进行不断投入以对现状加以改进完善。除此之外，在许多地区还存在着与人的城镇化相联系的“土地城镇化的成本”，也就是征占土地所发生的成本。这一部分成本与所谓“不变成本”相比是经常发生变化的。经常发生变化的主要原因：一是被征占土地的区位不同以及这些区位由于各种条件变化（比如交通、服务等条件的变化，地方属性或功能的变化）而导致地价发生变化，这类变化属于相对可预计的;二是在市场对土地资源配置发生一定作用的条件下，由土地征收各当事人之间讨价还价而导致的变化，这种变化属于相对不可预计的。
综上所述可见：我国的城镇化成本实际上具有双重内涵，即人的城镇化成本和土地城镇化成本。二者在现实中密切相关，相互制约和影响。在以征地为手段的城镇化模式中，支付人的城镇化成本的资金往往来源于土地的城镇化（即所谓“以土地换XX”），而土地城镇化收益多少往往也成为制约人的城镇化成本能够得到多少足额补偿的“边界”;或者说，不变成本的补偿程度受到可变成本的限制。
二、政策性路径对城镇化成本的推升作用
基于城镇化成本的双重内涵，不难得到对于城镇化成本的支出实际上存在着以下两种假定：一种假定是按照现有城镇化模式而倒推出的土地变性假定，即以土地性质由集体所有变为国有作为城镇化前提条件的制度性假定，这种假定下的城镇化成本包含人和地同时城镇化;另一种假定是改变上述的现有模式，即不将征地作为城镇化的前提条件，在将土地变为国有和允许保持土地原有集体所有制性质这两种情况下实现人的城镇化[14]，这种假定下的后一种情况，城镇化的成本不包含土地城镇化的成本。显然，在这两种假设和模式中，城镇化成本的升降不同主要取决于是否存在土地征占的“可变成本”。在以土地征占为国有的假定下，采用人与地的城镇化并行的模式，改善对于失地农民的征地补偿，主要通过调整和完善相关的各类政策，因此本文称之为解决成本问题的“城镇化的政策性路径”。而在不征地的假定下，由于仍然保持了土地由农民集体所有的性质，实际上突破现有的制度框架，因此本文称之为解决成本问题的“城镇化的制度性路径”。
无论是控制城镇化成本的政策性路径还是制度性路径，其共同的出发点都是为提升农民在城镇化中享受到的福利。两种路径的不同之处在于是否改变土地的所有制性质。传统的征地城镇化模式必然造成农民失地问题，而减少农民被征地的损失，实际上增加了征地方补偿农民损失的支出。本文所谓的政策性路径，实际上也就成为在征地城镇化模式下，通过调整政策，以增加征地用地一方的支出来满足被征地农民补偿愿望的一种方式。有学者将其认定为降低城镇化成本的途径之一[15]。从现实经验观察，土地征收过程成为在当事各方博弈中不断调整征地补偿政策、缓和社会矛盾的过程。在这个讨价还价的过程中，拿地价格不断攀升：从征地方或土地开发方来看，拿地成本不断水涨船高;从被征地方来看，征地补偿也经由转居转工、货币补偿、货币+实物补偿、再到实物补偿房屋由1套到“1+n”套的增加。其中，1为农户居住的住宅，n为超出农户居住以上、补偿其他损失而支付折合的套数（这个“套数”可以是物理数量，也可能是折合系数）。
以下用北京市D区的城镇化过程为例，说明政策性路径对于城镇化成本的推升作用。该区的人口城镇化率1979年为15.25%，政府所在地的城镇建设用地为11平方公里。到2017年，人口城镇化率达到71.90%;到2020年，新城的城市建设用地控制在65平方公里以内。由于扩大的城市建设用地绝大部分来自于农村地区的村庄，为便于研究，将该区城镇化的过程描述为“村庄消失”的过程。据1996年和2016年两次全国农业普查数据，该区的行政村数量已由558个减少到504个，约占全市同期村庄减少总数的16.2%。
村庄消失的情况有以下几种（图2）：一是因重点工程被征地搬迁的村庄。该区内各公路和国道、地铁等重大交通设施，郊野公园等环境精品工程，新机场等重大工程项目涉及一批村庄的拆迁。二是因产业园区的发展而被征地搬迁的村庄。该区的工业园区起步于1992年，目前共有15家工业园区（产业基地），其中涉及村庄整体拆迁的项目有国家级开发区及扩区、生物医药基地配套区、国际印刷包装产业基地。三是因城市开发建设而征地拆迁的村庄。20世纪80年代的卫星城建设、21世纪以来的新城建设，既分担市区的相应功能，吸引市区人口向卫星城转移，缓解市区人口压力，又要承担本地区综合功能，支撑带动本地区的经济发展。为满足城市开发建设的土地需求，兴建了一批土地一级开发项目，为新城的扩张提供空间的同时，使农民逐步成为城市居民，享受城市的各项公共服务和社会保障。四是因小城镇建设被征地搬迁的村庄。从1994年开始，该区的6个镇先后被列为国家级或市级小城镇建设试点单位。小城镇拥有配套的土地、户籍等优惠政策，加速了房地产业、现代制造业、观光旅游业、休闲农业等产业向小城镇集中，以人流为中心带动资金流、信息流、物流等诸多要素向小城镇聚集。为满足小城镇的建设需要、发展需求和改善村民的居住环境，其中3个镇对镇区的村庄进行了改造，安置村民住进楼房。五是城乡结合部改造的村庄。2010年开展的城乡结合部地区改革启动了50个重点村城市化改造工程，其中涉及该区的4个镇。
在上述五类村庄消失的过程中出现的一系列問题（比如，土地出让金与实际补偿给农民的土地补偿金之间存在巨额差价，政府对补偿费用的自由裁量权过大导致的政策不统一，被征地农民的再就业和社会保障等后顾之忧）使征地方与被征地方存在诸多矛盾。为缓解社会矛盾，征地补偿政策进行过多次调整，不断完善对被征地农民的就业社保等政策，以保障被征地农民的长远利益。具有代表性的是由北京市政府出台的建设项目征地补偿政策的三个文件：1983年的《北京市建设征地农转工劳动工资暂行处理办法》（以下简称为“83文件”）、1993年的市政府16号令（以下简称为“93文件”）和2004年市政府148号令（以下简称为“04文件”）（详见表2）。83文件实行“转居转工”的政策，93文件在83文件的基础上更加尊重转居农民择业的个人意愿，政策执行之初是实行“转居转工”，劳动力安置问题得到妥善解决，后来由于出现了被安置工作的农民“进得去，待不住”的现象，同时，建设征地单位难以消化数量剧增的转工人员，所以在政策执行后期，多数建设征地单位选择一次性发放安置补贴，不予安置工作。除此之外，83文件和93文件未具体规定补偿款的用途，存在转居农民获得补偿款后未将补偿款用于缴纳医疗、养老等社会保障费用的现象，引发新的社会矛盾和问题。04文件为弥补93文件的缺陷，确定了“人随地走、地走人转、逢征必转、逢转必保”的原则，提高了失地农民的待遇，维护了失地农民的长远利益;同时，地转与人转捆绑在一起的制度安排，也增加了04文件在基层实施的难度和城镇化成本。在此政策背景下，D区作为城镇化进程较快的区域，经过不断摸索，形成了较为完善的征地拆迁程序，减少甚至避免了征地拆迁过程中的“讨价还价”“群诉群访”现象。探其原因，是政策上对拆迁补偿投入不断加大，补偿水平不断提高。应该承认，保障转居农民的权益、提高征地补偿水平是必要的，但是现有的征地拆迁模式没有改变城镇化成本水涨船高的局面。在以土地城镇化为先导、多环节联动的征地城镇化传统模式下，由政府承担的城镇化成本偏多，导致了相当的债务和城市住宅建设寅吃卯粮的非良性循环。
三、政策性路径难以使各类型聚落达到城镇化生活方式
分析上述以征地转居实现城镇化的村庄发现，征地的城镇化模式有其存在的必然性和必要性（尤其是第一类拆迁村庄），其优势是能统筹区域资源，在城市环境整治和建设发展中具有较高的效率。但是，政策性路径实际上存在这样的假定：土地征占后的出让收益能够弥补城镇化的各种成本。从实际情况看，不同区位的聚落，土地价格存在很大差别，是否都能够通过以征收出让土地的方式平衡资金、进而实现城镇化的良性发展，值得商榷。为说明这一点，本文选用距离指标和村集体经济指标对D区的村庄进行聚类，分析征地的城镇化模式对于各类型村庄聚落实现城镇化是否具有可行性。
第三次全国农业普查数据显示，D区普查村庄为504个，除去全部实现农转非的村庄①和农业人口不足20人的村庄②，其余454个村庄为本研究的样本村庄。以村庄距市中心的距离、距区中心③的距离和村民从村集体获得的收益三个指标对454个村庄进行分类。指标中的距离数据是通过ArcGIS10.2软件测度出的各村村委会到目标点的数据，村民从集体获得的收益数据来自第三次农业普查数据。由于数据量较大，选择执行效率较高的K-Means聚类。通过SPSS18.0软件进行运算，得到表3所示分类结果。从聚类结果（表4）看，三个指标的聚类结果显著性强，表明将村庄划分3个类型所依据的指标能够代表各类别的特征并区别于其他类别。
由表5可见，从村庄到市中心的距离指标中，Ⅰ类村庄距离市中心的平均值最小为17.16千米，Ⅱ类和Ⅲ类村庄距市中心的平均距离依次增大，但由于Ⅱ、Ⅲ类村庄都较为均匀地分布在各镇，所以其平均值相差不大。从村庄到区中心的距离指标中，Ⅱ类村庄到区中心的平均距离最近，为2.9千米;Ⅲ类村庄和Ⅰ类村庄分列第二、第三，平均距离都在6.4千米左右，Ⅰ类村庄距区中心的距离较远是由于其区中心为新城中心，新城的建成区面积大，近处的村庄已被“消灭”，现有的村庄处于距离新城中心较远的位置。在村民从村集体获得的收益指标中，Ⅰ类村庄全部都有分红，且人均分红的平均值在三类村庄中领先;Ⅱ类村庄的41%有分红，分红平均值为Ⅰ类村庄的3.6%;Ⅲ类村庄仅有28个村有人均分红，分红的最高值低于Ⅰ类村庄的最低值。从数量级上看，Ⅱ、Ⅲ类村庄的分红平均值差距不大，但有分红的村的数量占比和分红的极值还存在一定差距。从位置看，Ⅰ类村庄多位于城乡结合部地区，Ⅱ类村庄位于小城镇中心附近，Ⅲ类村庄分布于其他农村地区。
村庄的区位不同会引起征地补偿费的变化。从表6的数据可看出，三类村庄的土地补偿费和安置补助费差距很大。土地补偿费Ⅰ类村庄与Ⅲ类村庄相差超过1倍，安置补助费Ⅰ类村庄的最高值每亩约31万元，Ⅲ类村庄的最低值仅为3万元左右。问题在于，解决城镇化人口的社会保障费用并不会随村庄位置不同而产生差异，反而会随经济社会发展而呈现上涨趋势。进而言之，区位条件优越的村庄在征地过程中，不仅能完成户籍身份的转变，而且安置补偿费用还会有剩余，使转非农民日后有保障;区位次优或距离城区较远的村庄，由于征地补偿费用低和土地收益存在风险，存在着征地补偿费难以落实的可能，难以通过征地的方式落实各类型村庄聚落都能够达到城镇化生活方式。
四、解决城镇化成本难题的制度性突破
如何跳出传统上过分依赖土地收入的征地城镇化模式，不仅限于政策层面的完善，更要在制度上实现突破或创新，这是控制乃至降低城镇化成本的主要思路。从D区城镇化实践中可以发现，征地的城镇化模式并不是城镇化的唯一模式，还有另外一种村庄的城镇化模式：这些村庄并没有上述意义的“消失”，而是一种“再造”[16]。
典型的案例之一是该区的大生庄村。该村位于城乡结合部地区，村域面积为790亩，现有130亩宅基地属于本村的自主利用土地。村委会带领村民对全村宅基地进行自主改造，统一翻建为仿古四合院，改造资金由村民和集体自筹解决，产权属于村民。村集体成立经营公司统一对外出租，并收取少量管理费，其余租金返还房主，作为村民和村集体经济的收入来源。村集体通过经营收入保证社区服务治理经费，组织村民从事当地生活服务业，并利用集体积累逐步解决村民的各种城市社会保障待遇。村庄改造的顺利实施主要得益于村委会给村民算的一笔账：若走征地城镇化的路径，全村374戶籍人口转居费用以及拆迁安置费、安置房建设费、环境改善等费用总计约30亿元;若走自主建设的道路，则仅需7 800万元的房屋改造费用和1 000万元的市政改造费用，成本总计不足1亿元。自主建设的城镇化模式不仅免除了征地拆迁、安置房建设、转工转居的各项费用，而且使农民有源源不断的收入，生活保障具有可持续性。
另一个案例，是2010―2013年北京市对城乡结合部50个重点村进行建设改造时，改变以往由政府包揽征地建设的模式，充分发挥农民的积极性和创造性。该项行动中，在拆迁安置方面，由农民自主决定拆迁政策，就地安置回迁，实行转居人口与土地脱钩的整建制转居;在建设方面，改变过去由政府征地出让、开发商解决农民拆迁安置上楼的模式，鼓励集体经济组织参与土地开发、房屋建设和融资;在补偿方面，通过留地安置等途径给村民留下部分集体土地发展产业，推进集体经济产权制度改革，实现农民带着资产进入城市。50个重点村建设过程中，充分尊重了农民的意愿和发挥了农民的主观能动性，进行的一系列制度设计和创新，打破了以土地变性为起点、各环节联动的“僵化”征地城镇化体制机制，提供了一个以较低成本推进征地城镇化的实践范例。
类似大生庄村和北京市城乡结合部建设的农村自主城镇化做法，不但在D区，而且在北京市和全国各地还有大量的成功案例。这样的做法，即本文所谓解决城镇化成本问题的“制度性路径”，从制度上突破了原有的“在国有土地上建设城市”的模式，创造了农村自主城镇化的模式，是低成本实现农村地区生活方式城镇化的主要路径，也应成为与征地城镇化模式并行不悖、优势互补的路径。
五、结论
在进入高质量发展的新阶段，控制乃至降低城镇化成本，是关系到我国经济社会发展的重要问题。控制乃至降低城镇化成本，并非意味着减少人民群众享受城镇化生活方式所必要的支付，而是探索怎样由各主体分担、使之避免因征占土地各方相互博弈而使补偿费用增加从而使城镇化成本不断攀升的问题。以完善征地补偿等方面政策来缓解矛盾虽然是必要的，但并非唯一。研究表明，这种政策性路径实际上助推了城镇化成本的上升，有可能难以达到使各类型聚落实现城镇化生活方式的目的。如果没有制度性突破，政府的债务压力会随征地的推进不断加大，土地收益的不确定性也使征地的模式不具有普适性。所以，降低城镇化成本、形成多主体分担的更重要出路，在于积极探索“制度性路径”，即将农民已经在实践中创造出的制度探索上升为制度变革，允许村集体和农民在符合规划和用途管制的前提下，以集体土地参与城镇化，保障集体土地发展权和农民土地财产权。形成政府主导的征地的城镇化与农民自主建设的城镇化并行的城镇化模式，充分调动农民的积极性和创造性，使其在城镇化建设中贡献力量，在城镇化发展中分享成果。
注释：
①通过征地转居实现城镇化的村庄，除24个村撤销村建制外，其余村庄仍保留村委会，但村委会实际不再承担行政事务和公共服务的供给。
②在整建制实现转居的村庄中，由于存在失去联系、服兵役的村民，所以存有一部分未转居人口，本文将其上限设置为20人，不足20人的村庄也被列为已实现城镇化的村庄。
③在D区的规划中，将D区的城镇划分为了“全部纳入新城型”、“部分纳入新城型”、“新城周边型”和“相对独立型城镇”。根据区中心的輻射范围和带动能力不同，将“全部纳入新城型”和“部分纳入新城型”的区中心定为新城中心，其余城镇以各镇政府为区中心。
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责任编辑：曹华青