拆迁管理论文范文第1篇
摘 要: 公益性房屋拆迁在实践过程中,明确拆迁许可决定的性质是对被拆迁人的合法权益进行司法救济的前提,拆迁许可决定非行政许可和行政征收行为,而是公益征收行为,本文对此加以分析。
关键词: 公益性房屋拆迁 许可决定 公益征收
房屋拆迁按照其目的是为了实现公共利益还是商业利益分为公益性的拆迁和商业性的拆迁,本文主要探讨公益性的房屋拆迁。公益性房屋拆迁是由一系列民事行为和行政行为组成的过程,实践中关于拆迁许可决定的案例最多,包括因拆迁许可行为引起的争议和因拆迁公告引起的争议,因为被拆迁人最先接触的就是公告或者拆迁许可证,关于房屋拆迁许可决定的司法审查就成了重要的关键问题,即拆迁许可决定的合法性是关键,明确拆迁许可的性质问题是给予被拆迁人合法权益的有效救济的前提条件。
一、公益性房屋拆迁中的拆迁许可决定行为依据
在现有立法体系中,涉及房屋拆迁的规范性文件很多,但最高位阶的立法还只是2001年6月6日国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》,以该条例为依据可以把我国房屋拆迁大致分为三个阶段:一是房屋拆迁的决定阶段,二是房屋拆迁补偿安置的协商、裁决阶段,三是房屋拆迁的实施阶段。房屋拆迁的第一个阶段由申请和许可构成,需要实施房屋拆迁的单位必须向房屋拆迁管理部门提出房屋拆迁的申请,由房屋拆迁管理部门审查后作出拆迁许可的决定,房屋拆迁管理部门作出拆迁许可的决定后向申请拆迁的单位颁发房屋拆迁许可证,同时对外发布房屋拆迁公告。在这一阶段有两个基本的行政行为:一个是拆迁许可,一个是拆迁公告(公告的内容包括拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等)。在拆迁人取得房屋拆迁许可证,以及房屋拆迁管理部门正式发布房屋拆迁公告后,房屋拆迁进入第二个阶段,即房屋拆迁补偿安置的协商、裁决和第三个阶段,即房屋拆迁的实施。
《城市房屋拆迁管理条例》第六、七条规定了拆迁人应该先向房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证,提交相关资料,房屋拆迁管理部门在收到房屋拆迁许可的申请及其相关文件后,经审查认为该申请符合拆迁条件的,作出房屋拆迁许可的决定,并向拆迁人发放房屋拆迁许可证,同时向拆迁范围内的被拆迁人发布房屋拆迁公告。①这样就出现了两个行政行为:一个是以拆迁人为相对人的房屋拆迁许可,一个是以被拆迁人为相对人的房屋拆迁公告。这两个行政行为实际上是一个复合的行政行为,且又都是可诉的具体行政行为,虽然它们各自独立,但后一个行政行为从法律上看是前一个行政行为的结果,前一个行政行为的违法性必然影响到后一个行政行为的法律效力。
实践中关于拆迁许可决定的案例最多,包括因拆迁许可行为引起的争议和因拆迁公告引起的争议。因为被拆迁人最先接触的就是公告或者拆迁许可证,关于房屋拆迁许可决定的司法审查就成了重要的关键问题,即拆迁许可决定的合法性是关键,首先要解决的就是拆迁许可的性质问题,只有明确了其具体行政行为的性质,才能给予被拆迁人合法权益的有效救济。
二、公益性房屋拆迁中的拆迁许可决定行为的性质分析
从表面上看,拆迁许可是一种相对人提供申请需要的资料,行政机关予以审查,作出不予许可或者予以许可发给拆迁许可证的行政行为。我国目前的立法是将拆迁决定定性为行政许可行为,学界也有认为其是行政征收的理论观点。那么拆迁许可是否是行政许可?是否是行政征收?
(一)拆迁决定非行政许可和行政征收行为
1.资源的有限性和市场失灵现象是政府管制行为存在的理由,行政许可是一种政府管制行为,以对公民权的一种普遍的法律禁止为前提,具有解除法律限制的效力。公民拿到行政许可证即是法律的个案解禁,可以获得从事该活动的某种权利或者资格。拆迁的客体是被拆迁人的房屋财产权,是公民的最基本人权之一,法律没有理由和依据对其设定禁止,不论拆迁人是建设单位还是行政相关部门,法律没有给予其违背被拆迁人的真实意思强制拆迁他们的房屋的权力。因而房屋拆迁不是政府管制的范围,即非行政许可行为。
可见,在我国行政许可法中将拆迁决定行为定性为行政许可是错误的。
2.拆迁决定亦非行政征收。有学者认为拆迁许可是一种行政征收行为,认为城市房屋拆迁实质就是一种国家代表社会要求公民履行其财产权义务的行政征收行为。②作为一种国家依据行政权力剥夺公民产权的强制性行为,房屋拆迁是否是行政征收呢?“所谓行政征收,是指行政主体凭借国家行政权,根据国家和社会公共利益的需要,依法向行政相对人强制地无偿地征集一定数额金钱或实物的行政行为。行政征收具有强制性、无偿性和法定性”,其主要适用于税费的征收。③政府进行拆迁时,依法应当给予拆迁户合理的补偿,并不是无偿的,可见其并不是一种行政征收行为。
(二)房屋拆迁许可定性
我认为城市房屋拆迁许可是一种公益征收行为(或者公用征收行为)。所谓公益征收,就是指行政主体根据公共利益的需要,按照法律规定的程序,并在给予相应补偿的情况下以强制方式取得相对人财产权益的一种行政行为。主要有以下特点:(1)公益征收通常是不固定的,只有在公共利益需要的条件下进行;(2)一般是有偿的,必须给予相对人合理补偿的前提下进行;(3)由于是剥夺公民财产权的行为,程序比较严格;(4)与行政征收不同的是,不以相对人负有行政法上的缴纳义务为前提,是公益需要相对人作出的牺牲。④而行政征收则是无偿固定持续的行为。可见,公益征收和行政征收是有严格区别的。拆迁许可决定符合公益征收的行为特征,实质是公益征收行为的一种。
需要说明的是拆迁公告。拆迁公告不是一种独立的行为,如前所述,是拆迁许可证颁发之后的必须实施的结果行为,实际上与拆迁决定书发放行为是拆迁许可决定的两种外在表现形式。为保护相对人的合法权益,有必要单独对拆迁公告行为进行进一步分析研究。
对拆迁公告理论讨论得更多的是其可诉性问题。目前实践中法院在受理该类案件时分两种情况,一种认为公告是抽象行政行为,对象不特定;或认为只是一种对拆迁事宜的告知行为,对被拆迁人的权利义务不产生实际影响,有强制力。综合二者,公告不属于行政诉讼的受案范围,不予受理。另一种就是认为是具体行政行为,予以受理。那么公告行为是何种行政行为?
赞同后者,首先拆迁公告是具体行政行为。拆迁公告是指拆迁管理部门对涉及拆迁事项,如拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等向被拆迁人及其利害关系人予以告知的行为。有以下特征:(1)公告实施主体是拆迁管理部门,是行政职权行为;(2)公告对象是被拆迁人以及利害关系人,通常限定在特定的某一城区内,数量通常很多,但是数量多并不能认为不特定,被拆迁人是可以统计的、固定的、特定的多数,这一点也决定了拆迁公告是一种具体行政行为;(3)公告行为对被拆迁人,以及利害关系的财产权益产生实际的影响,房屋通常是公民辛苦大半辈子的目标,是他们最重要的财产之一,公告内容对其产生直接的决定作用。可见拆迁公告是具体行政行为,非抽象行政行为。
需要分析的一种观点:公告只是一种对拆迁事宜的告知行为,对被拆迁人的权利义务不产生实际影响,不具有强制力。根据《城市房屋拆迁管理条例》第八条规定,公告内容有拆迁人、拆迁范围、期限等,⑤似乎只是告知行为而已,但是这里有一个“等”的规定,实践中就有公告中也规定逾期不拆迁的责任、强制措施等内容,导致被拆迁人的合法权益必然会受直接影响。如2003年3月18日,某中学经被告某县建设局批准,取得了《房屋拆迁许可证》,被告按照《国务院城市房屋拆迁管理条例》第八条规定,于3月21日发布房屋拆迁公告,该公告写明了拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等,同时还写明:望各被拆迁户顾全大局,积极配合,在公告规定期限内完成拆迁,逾期不拆迁的,将按有关规定强制拆迁。⑥
一些地方立法依据国务院的条例,直接规定了拆迁公告内容包括被拆迁人期限内不如期自行搬迁。就强制依法搬迁。如南京的一个拆迁案例中,南京玄武区人民政府根据宁政发[2000]23号文向玄武区拆迁范围的居民发出《公告》,告知被拆迁居民:因南京地铁南北线一期工程建设的需要,经国家计委计投资(1999)411号文,市房管局宁拆许字[2000]087号拆迁许可证批准,玄武区拆迁范围内的居民近日拆迁,拆迁期限为2000年11月1日至2000年11月30日。要求拆迁范围内的居民、企事业单位均应以国家建设为重顾全大局,在规定期限内尽快搬迁,将空房交拆迁单位拆除,逾期不搬者,将依法予以拆除。第十四条规定:在房屋拆迁公告规定的或本通知十三条规定的裁决作出的拆迁期限内,被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的,所在区人民政府可以作出责令限期拆迁的决定,逾期不拆迁的,由所在区人民政府责令有关部门强制拆迁。⑦这种情形是地方规范性文件中直接规定了公告含有不如期搬迁就强制拆迁的内容,明显可见,拆迁公告不仅是单纯的告知行为,还直接影响被拆迁人的合法利益,具有强制力。因此我认为拆迁公告应定性为是一种告知行为,是征收决定的一种外在表现形式。
综上所述,城市房屋拆迁许可应定为公益征收行为。
注释:
①《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定:拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。第七条规定:申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:(一)建设项目批准文件;(二)建设用地规划许可证;(三)国有土地使用权批准文件;(四)拆迁计划和拆迁方案;(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
②顾大松,史笔.城市房屋拆迁行为法律属性简论.2004年江苏省行政法学会年会论文.
③姜明安.行政法与行政诉讼法.北京大学出版社高等教育出版社,1999,第一版:217.
④王克稳.经济行政法基本论.北京大学出版社,2004.4:154.
⑤《城市房屋拆迁管理条例》第八条:房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。
⑥卢晴,马超,周伟.房屋拆迁公告是否具有可诉性.江苏法制报,2003.11.27.
⑦黄彦杰.张广仁不服南京市玄武区人民政府限期搬出《通告》案,大松行政网,2004-10-17.
参考文献:
[1]王克稳.经济行政法基本论.北京大学出版社,2004.4.
[2]姜明安.行政法与行政诉讼法.北京大学出版社高等教育出版社,1999,第1版.
[3]王克稳.论房屋拆迁行政争议的司法审查.中国法学,2004,(4).
拆迁管理论文范文第2篇
摘 要：随着国家城镇化建设的不断推进，旧城改造建设越来越多，在改造建设中拆迁补偿安置问题尤为突出。如何贯彻以人为本的理念，切实做好拆迁补偿安置工作，稳妥推进城市经济又快又好发展，是我们当前工作中亟待解决的重要课题。本文以我县水东新城改造项目为例，针对该项目拆迁安置的情况进行了分析，提出对策建议，供同行参考。
关键词：旧城改造 安置 拆迁 对策
安置房建设是推进旧城改造的基础和前提，也是旧城改造工作中的重点和难点，旧城改造安置房不仅要为被拆迁的居民提供住房保障，还需从被拆迁居民的切身利益出发，全面地考虑失地农民的生活出路问题。本文结合水东新城近年来改造安置房建设的经验，对安置房建设进行分析和思考，以期能够更好总结经验，推动安置房建设工作的开展。
一、拆迁安置和项目建设的基本情况
尤溪县水东新区的拆迁安置工作自2007年4月份开始实施，共涉及城关镇水东村、园溪村、埔头村群众558户、3000多人和县水轮泵厂、双峰林化有限公司两个规模企业以及12 个公建单位、39家中小企业厂场，搬迁面积约15.7万m2。整个拆迁工作分三期实施，第一期是对县水轮泵厂、双峰林化有限公司两个规模企业实施搬迁，搬迁面积约2.6万m2；第二期是对涉迁的503户群众和12个公建单位、39家中小企业厂场实施搬迁，搬迁面积11万平方米；第三期是对拆迁安置区东北侧山坡上影响安置区建设和新区景观的55户群众房屋进行搬迁，涉迁面积2.1万平方米。水东新区建设项目有12 个：（1）水东大桥及过境线建设项目。（2）拆迁安置区建设项目。该区位于水东新城中部，总用地面积7.58公顷，规划新建楼房32幢，其中回迁安置房18 幢，经济适用房4 幢，会所1 幢，配套房地產开发项目9 幢，总建筑面积15.9万m2，住宅总套数1208 套，并配套建设小区中心会所及商业街。工程于2008 年12月开工。（3）A 区四星级大酒店建设项目。（4）防洪工程及景观工程。新城防洪堤总长1362 米，总投资2133万元。工程于2008年1 月18 日正式动工，该工程集防洪、景观、休闲于一体，工程建成后，可使水东片区防洪标准达到20 年一遇以上，加上正在建设的沙洲公园驳岸工程和宝塔段防洪工程，将极大改善城区的生活环境，提高人民的生活品质。 （5）县中医医院迁建项目。该项目占地面积1.5707公顷，总投资6700 万元。迁建后医院按300张床位规模规划，新建集门诊部、住院部及医技综合大楼一幢，总建筑面积31434m2，建筑密度32.29% ，容积率1.75 ，绿地率30%。该项目建成后，将进一步优化尤溪县城区卫生资源配置，为全县人民提供一个安全、舒适、优质的中医药医疗、预防、保健等综合服务。（6）国税办公大楼建设项目。该项目位于水东新城B区西侧，用地面积3597.9m2，建筑面积约5800m2， 层数9 层。（7）水东村部综合楼建设项目。该项目位于水东新城B 区西南侧（水东大桥桥头），用地面积4010.69m2，8 层。（8）水东小学建设项目。该项目用地面积17823m2，按教学区、生活区、运动区三个区域规划建设，建筑面积4180.8m2。（9）拆迁自建房安置区工程。该项目位于304省道东北侧山坡较为平缓地段，用地面积约1.4万m2，建筑面积约2.0万m2。（10）天主教堂复建工程。该项目规划建设用地1763m2，建筑占地约300m2，建筑面积434m2。（11）B2、B3区商住开项目，这两个区建设地块面积47053m2，其中B2用地面积20037m2，B3用地面积27016m2，以居住、商业为主，规划建设12幢15至29层的高层住宅楼。（12）D1 区商业广场建设项目。该项目用地面积21492m2，规划建设两幢6 层和7 层商业中心。
二、拆迁具体做法
尤溪县严格按照“依法实施、按程序推进、人性化操作”的原则来实施。
依法实施，就是坚持把依法依规作为整个拆迁工作的首要原则，严格执行好相关法律法规。首先，依法制订拆迁方案。严格按照《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和《国务院城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》等相关法律法规规定，认真制定房屋拆迁补偿安置方案，明确拆迁的程序、计划和补偿安置方式、奖励办法，并严格按方案组织实施，把依法依规贯穿于整个工作过程。其次，严格把好法律关。拆迁工作正式开展后，开始走法律拆迁程序，依法委托有资质的房地产评估机构对涉迁群众的房产进行评估，拆迁主管部门依法履行职责和程序，召开裁决受理听证会、裁决质证会、调解会，将评估报告提交三明市拆迁专家技术鉴定委员会鉴定等等法律程序，通过法律的保护和做过细的思想工作，最终整个片区的拆迁工作得以顺利完成。
人性化操作，就是始终把“人文”关怀作为整个拆迁工作好坏的衡量标准，确保实现“人人有房住”目标。对此，尤溪县采取了诸多的人性化措施：一是调高房屋补偿。充分考虑水东大部分群众的经济承受能力，在制订搬迁安置补偿方案时，将片区房屋以高于城区同类房屋评估价格来确定补偿标准，并将房屋成新系数相应提高，以八成新的砖混结构老房子换同等面积的框架结构新房子作为切入点，把砖木、土木、木结构的房子最低成新系数提高到7.5。同时，对单层的房屋统一增加30%的安置面积，如果这些被拆迁户选择货币补偿安置，则每平方米给予增加300元的补偿。此外，对属于农业户口的群众允许其批地自建；二是合理处置违章建筑。根据水东片区的实际情况，对违章建筑根据实际区别对待，对1990年4月1日县城总体规划实施前建设的，认定其为产权面积，按方案确定标准给予补偿和安置，对1990年4月1日以后建设的，按成本价每平方300元给予补偿。对原居住面积达不到国家规定标准的，按标准计算安置面积；三是照顾好老年人临时安置生活。对片区65到74岁年龄段的老年人统一给予每个人2600元的临时过渡安置补助，75岁以上老年人统一给予每个人3600元临时过渡安置补助；四是妥善安置特困群体。在水东片区率先执行经济适用房、廉租房政策，对困难群众给予拥有70%产权的经济适用房安置，对特困残疾人还给予增加20%的补偿费，并允许他们享受廉租房政策；五是在走强制拆迁程序中继续实施人性化措施。为了减少群众损失，在实施强制拆迁前继续实施人性化操作，根据被拆迁人签订搬迁补偿安置协议的不同时间段，允许其继续按原拟定补偿价格进行协商补偿等。从水东片区拆迁整体情况看，虽然过程中有些起伏，但在县委的正确领导和强力支持下，经过相关部门的共同努力、涉迁群众的支持配合，整体态势较为平稳，群众对最终结果较为满意，没有信访迹象。
三、拆迁安置中存在的难点和主要问题
拆迁难一直困扰着城市新区开发和旧城改造的顺利推进，主要的难点在于群众的需求与现实的可能之间难以找到最佳平衡点。群众对安置补偿要求较高，不合法、不合理的要求掺杂其中，利益错综复杂。而政府能够提供的让利资源有限，群众的诉求难以全面满足，导致征迁工作迟迟难以推进。拆迁安置工作中存在的主要问题是：
1. 拆迁户的期望值较高，要求较多。这表现在：有的是对拆迁政策不理解，过分强调自身利益的保护，而坚持过高的要求或主张；有的属于“老拆迁”，在城市改造拆迁的过程中，曾经因拆迁受益，因而想通过坚持过高要求，再次得到好处；有的受“老拆迁”、“拆迁富”的影响，漫天要价，无理取闹，总想通过坚持过高要求而达到超额补偿；有的甚至受“缠访户”、“闹访户”的影响，不惜一切代价向拆迁人施压，通过阻挠拆迁进程，迫使拆迁人提高补偿标准，满足其无理要求。在这些被拆迁人的过高要求面前，评估价格往往是形同虚设，无法执行。
2.国家补偿标准偏低。现阶段， 我国实行的征地补偿制度是一种适当补偿制度，但这个补偿制度已明显不适应我国经济社会发展的水平， 也是目前征地拆迁户反映的焦点之一， 他们普遍认为征地补偿标准偏低、分配制度不合理。
3.政府资源有限。大部分的公建项目需要政府投入，供水、供电、学校、医院、桥梁、道路等基础设施和配套需要政府的大量资金投入，而旧城改造安置房占相当大的比例，能够用于商业出让的地块本就不多，拆迁安置的成本比新区建设更大。政府在旧城改造获得的收益除全部投入用于该区块的基础设施及配套服务建设外，还要另外筹集资金建设学校、医院、防洪、景观工程等。旧城改造更多的目的是提高城市品位，提高人民群众幸福生活指数，政府不仅无法在旧城改造中获利，更需要投入非常之大的人力、物力和财力。
四、做好旧城拆迁安置的建议
1.严格依法依规拆迁。严格依法办事是做好拆迁安置工作的基础和前提。在征地补偿标准方面， 建议以市场为基础， 以市场价格为参考来确定征地补偿费用， 以避免土地征用征收价格与市场地价之间的差距过大，这样才能体现市场经济的公平性。在征地补偿范围方面， 建议由原来仅限于与被征用征收土地直接相关的损失扩大到包括直接相关的损失和间接损失两方面。除了补偿土地价值、劳动力安置、青苗损失及地面附着物外， 还要增加农民在土地承包期内正常收益权损失、土地潜在收益损失、相邻土地的损害、土地增值的价格损失，以及其他各种因征地而支出的必要费用等可确定、可量化的财产损失， 缩小土地征用征收价格与市场地价的差距，确保征地动迁户的合法权益不受侵犯。
2.贯彻以人为本理念。安置房建设的快慢与水平高低直接决定着新城建设进程和品质。在安置小区设计、环境、户型及配套设施等方面注重体现以人为本，要以百姓满不满意为标准，从规划设计到建设管理，提高安置小区的建设品位和档次。以水东新区开工建设后，被拆迁群众均不时自发到现场参观，对项目规划与建设质量均十分满意，都说房子很不错，不知该选哪幢楼好，政府讲诚信，没有欺骗人。三明市建设部门也组织了相关专家对安置区房屋进行了检测，对检測结果十分满意。
3.秉持公正公开，高效透明办事。避免暗箱操作，一切拆迁方案、补偿标准、工作程序、财务收支等等都需要公开透明。一把尺子量到底，所有问题摆桌面，力求所有事情让群众知道，让群众参与，共同寻求解决之道，力争让所有群众满意。
五、结语
综上所述，房屋拆迁关系到每个房屋所有权人的切身利益，如何在城市化进程中既维护公共利益的实现，又能让个体利益主体得到最大限度的法律保护，这是一个既涉及到城市的有序发展和社会和谐稳定的重要问题，又关系到能否有效走出房屋拆迁难困境的关键。为改变目前房屋拆迁过程中存在的拆迁难现象，通过分析目前房屋拆迁中存在的问题，查找拆迁问题产生的种种原因 ，在征地拆迁实施中我们必须要充分保护被拆迁人的合法权益，力争广大被拆迁人的理解与支持， 拆迁难的问题将可得到逐步破解。
参考文献：
[1]王才亮.房屋拆迁纠纷焦点释疑[M].北京：法律出版社，2005.
[2]陈厚亮.城市改造中郊区农民的安置房的建设与管理.中国城市经济.2011.
[3]童中贤.城市建设中的征地拆迁与权益保障[J].中共四川省委党校学报，2004.
拆迁管理论文范文第3篇
【摘 要】城市房屋拆迁是复杂的法律行为。近年来，由于房屋拆迁，许多地方上演了许多的人间悲剧，激化了官民的矛盾，给构建稳定、团结、和谐的社会带来不利的影响。这些严重的问题说明了目前我国城市房屋拆迁法律制度不完善。故本文将针对城市房屋拆迁的法律制度问题在此进行初步的探索和讨论。
【关键词】房屋拆迁；法律制度；完善
我们国家从二十世纪九十年代开始就大规模的对城市进行改造和扩张。在这浩大的拆迁工程中，由于我国目前在这方面法律制度的不完善造成了许多的人间悲剧。如南京市民翁彪自焚抵抗拆迁事件；北京海淀区住在长春桥的一户人家，半夜遭突袭被困绑扔出自家房屋后被强行拆除房屋事件；湖南嘉禾“谁影响嘉禾一阵子，我就影响他一辈子”的株连九族式的强拆事件等等。从这些惨烈的拆迁事件中无不体现着城市改造和扩建拆迁过程中城市房屋拆迁法律制度的严重缺陷。
一、城市房屋拆迁中存在的问题
城市房屋拆迁，是指建设单位根据规划要求和政府审批的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的单位和居民房，并对相关权益人所受损失予以补偿的一系列法律行为。目前，我国城市房屋拆迁存在很多的现实问题。如在拆迁许可方面，拆迁许可行为本身是行政许可行为，所以对所拆迁的房屋必须是出于公共利益的需要为目的。但是由于在这方面法律法规并没有具体的做出规范，这样也导致了无论是出于何种目的政府都可以颁发拆迁许可，这就容易为不法商家开了路子，官商相互勾搭，损害无辜老百姓的利益。还有，政府一旦许可拆迁，相关产权单位常常于老百姓的性命以不顾，采取断水、断电、甚至捆绑等粗暴野蛮的手段，同时又没有相关的法律法规具体的来约束政府这种野蛮式的强制拆迁行为。同时在拆迁补偿方面也是问题重重，如补偿范围不全面、补偿方式不具体、补偿标准不明确等等。在被拆迁人感到自己大利益正遭受迫害时，面对势力强大的政府、商人们，却没有法律的救济以之相抵抗。所以绝望的人们只能用鱼死网破的方式来捍卫自己的利益与尊严。这种消极的方式真的是无奈之举，也反映出了我国城市房屋拆迁法律制度上的弊端。
二、我国城市房屋拆迁相关法律制度的不足
（一）《条例》存在的问题
国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）以及地方政府根据《条例》制定的一些法规和规章则是现实中城市房屋拆迁直接适用最多的依据，因此它与当事人利益最密切相关。但是《条例》这部行政法规从立法到实施上存在着严重的缺陷与不足，故其并不能有效的保障好、维护好被拆迁人的合法权益。如在《条例》中，房屋拆迁与安置的具体规定里补偿却与征收程序划分开，并且《条例》中过多的给予政府权力。
1、颁发拆迁许可证的过度授权
在基于公共利益为目的，需要对城市房屋进行拆迁，应由政府有关部门来颁发拆迁许可证，决定权在于政府。但“商业性”城市房屋拆迁是出于商业利益的目的而进行的行为，被拆迁人与拆迁人的之间的地位是平等的，两者的关系是平等的民事关系，应当适用合同法有关规定。在城市房屋“商业性”的拆迁中，政府相关部门不应过分的参与进来，如果财产所有人不同意转让其财产，任何单位和个人不得“强买”。 但在现行的《条例》中不论基于何种目的而进行的房屋拆迁的授权均由政府来决定。这就意味着不管是出于公共利益为目的的拆迁，还是商业化的拆迁，政府都有房屋的拆迁决定权。这就使的开发商可以不经产权人的同意通过一些手段就可以获得拆迁审批机关颁发的拆迁许可证了。
2、政府作为拆迁补偿裁决者的不适当
根据《条例》第16条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。”可是在现实中政府出于自己做为颁发拆迁许可证者，为了保证自己的政绩和维护所谓的权威及某些经济上厉害关系上的考虑，其裁决的结果是很难维护到被拆迁人的合法权益的。
3、政府强制拆迁的权力过大
根据《条例》第17条的规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”政府往往借助这条法规也对商业性的拆迁进行强制拆迁。同时该法条也没有明确规定政府在强制强拆中的手段与方式以及相关责任，这使得政府在强制拆迁中大量的使用野蛮、粗暴、恐吓等方式进行。
（二）现行城市房屋拆迁补偿法律制度存在的问题
1、补偿范围的缺陷
目前，我国的城市拆迁补偿范围已有了比较全面的规定，但是仍然有一些美中不足，在解决某些地域或者个案中的拆迁问题时，因情况的特殊就显现出问题来。比如当被拆迁人的房屋是其唯一的谋生生存的工具，因拆迁导致被拆迁人失去生活经济来源或者该房子地处繁华闹市有较高的商业机遇、长期积累形成的老字号传统文化街等等的间接损失也应适当的考虑将其作为补偿的范围。
2、补偿方式的缺陷
在城市房屋拆迁中，对房屋拆迁补偿方式有两种，即货币安置和房屋产权调换，但是在实践中，究竟怎么选择，由谁来做出选择，能不能实行两种方式相结合却没有具体的规定。这在开发商利用主城旧城改造开发新项目中非常突出的问题。这些都是由于法律规定缺失导致实践中出现的难以处理的问题，导致现实中发生很多纠纷。
3、补偿标准的缺陷
在城市房屋拆迁的补偿标准方面，目前要综合考虑被拆迁房屋的面积、所在地段、用途等方面的因素，以市场评估的价格来确定，以货币补偿和房屋产权调换的方式进行城市房屋拆迁的补偿，这在一定程度上使得拆迁纠纷有所减少，但是仍然有美中不足的地方。补偿标准的计算问题仍存在漏洞，这主要体现在评估机构和评估结果方面，这两个方面能否公正合理是有效维护被拆迁人合法合理权益的关键，可是目前我国在法律法规上并没有对这方面做出相应的规定。也因为如此，在现实中委托人和评价机构为了满足各自的经济利益的需要，暗中勾结，做出不真实的严重违背市场价格的房屋评估。使得被拆迁人的利益受到侵害。
（三）保护被拆迁人利益救济方式的不足
拆迁人与被拆迁人之间的纠纷主要是拆迁补偿安置方面的民事纠纷。根据《条例》第16条规定可知当事人当拆迁补偿安置协议达不成时可根据自身情况自行选择申请行政裁决或者向人民法院提起民事诉讼。但是根据最高人民法院的《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《条例》第16条的规定向有关部门申请裁决。这就变成被拆迁人要先去裁决，才可以提起诉讼，裁决变成了诉讼的前置程序了。这就变相的被剥夺了被拆迁人的诉权。最高人民法院的有关司法解释规定对此类诉讼案件不予受理，这解释显然是不合理的。另外，在基于公共利益而对城市房屋进行行政强制拆迁中，对于行政强制拆迁这个行为，并没有法律法规规章制度对其性质进行明确的规定。为此被拆迁人对行政强制拆迁本身不满意时就无门可诉了。
三、完善当前我国城市房屋拆迁法律制度的对策
要改变上述我国城市房屋拆迁法律制度上的问题，推进我国法制建设，应该从根源上解决下列问题：
（一）严格区分城市房屋拆迁的“公益性”与“商业性”， 切断政府与开发商的利益关系，政府拆迁与商业拆迁彻底划分开
在我国，目前并没有任何法律性文件对城市房屋拆迁的“公益性”进行定义，这也为此给一些不安好心的人钻了法律的空子。因此，“公益性”拆迁中公共利益的界定应以立法的形式尽可能列举出来。例如根据我国物权法的规定，必须是在为了国防、交通、公共医疗、公共教育等等这样一些为了公共利益的事业才能够对土地进行征收。
在城市房屋“商业性”的拆迁中，拆迁人和被拆迁人的地位应该是平等的民事法律关系，政府有关部门不应过分的参与进来。整个活动应该以拆迁人与被拆迁人民事法律关系为主线，政府只有在拆迁人与被拆迁人达成拆迁协议后才能行使行政许可权。同时在拆迁人与别拆迁人在拆迁补偿出现矛盾时，也不应由政府作为裁决者的身份出面解决，双方的矛盾应自行协商解决或向法院提起民事诉讼。政府更不能为商业性质的城市房屋拆迁出面进行强制拆迁。如果拆迁人与被拆迁人达不成拆迁协议，被拆迁人有权拒绝将自己的房产权证卖给开发商。总而言之在城市房屋拆迁的“商业性”中应以拆迁人与被拆迁人的民事法律关系为核心。
（二）法律应规范政府相关部门强制拆迁的行为
立法机构应制定相关法律明确规定房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位在“公益性”拆迁中，不能以暴力、胁迫等其他非法手段对被搬迁人实施搬迁，违反规定的直接负责主管人和其他直接责任人员，对其要依法给予处分或追究法律责任。还应当废除在商业拆迁中适用的行政裁判制度，只有经过法院的判决才能进行强制拆迁。这样才能有效限制强制拆迁权的滥用，规范强制拆迁的行使。
（三）完善城市房屋拆迁补偿原则、补偿标准
我国宪法与物权法中没有指导性的补偿原则，只规定对于房屋拆迁应当补偿，根据我国的国情，应把“充分补偿”作为补偿原则，明确了补偿原则，才更能使被拆迁人的合法权益得到更有效更合理的保护。在确立了补偿原则的前提下，应当尽可能详尽的完善补偿标准，使得被拆迁人不因搬迁而导致生活质量下降。具体方法有：都把房屋的面积、位置、用途、附属物等考虑进去，把拆迁补偿问题民事化，使得被拆迁人和拆迁人处于平等对立地位，按照市场的经济习惯，平等、自愿、公平的进行诚实信用的交易，或由中立的评估方对被拆迁的房屋进行市场房屋评估。
（四）征收房屋前必须公开听证，以完善拆迁程序的公正性，并强化被拆迁人的救济途径
相关的政府部门应当在规划方案的制定、拆迁许可证授予前将房屋征收目的、征收的范围、实施期限等事项予以公告，使之相关的信息公开、透明化。还有为了使公众能充分发表自己的看法、提出意见，政府的相关部门应当开展听证会、论证会等多种方式，听取征求被征收人、公众、专家的意见，同时对公众和专家提出的意见应当及时的公布。政府只有在征求被征收人、公众、专家意见，同时他们意见相对统一的前提下才能做出房屋征收决定；如果存在重大争议的则必需报请上一级政府做裁决，只有经过上级政府做出裁决后，有关政府的工作部门才可以做出房屋征收的决定 。
当有关政府工作部门做出房屋征收决定后，被征收人还有与房屋征收决定有关的利害关系人对该决定不服的，可以依法申请行政复议或者依法向人民法院提起行政诉讼。“商业性”拆迁中，开发商与被拆迁人就拆迁补偿协议产生的纠纷，被拆迁应该可以向法院提起民事诉讼。如果被拆迁人不同意签署该协议的，被拆迁人有权拒绝搬迁。此时政府就不能向开发商颁发拆迁许可，更不可以对被拆迁人进行强制拆迁。
四、结语
《条例》的出台或许是历史不成熟背景下的产物。但是随着时间的推移，《条例》越来越暴露出它的缺陷，也为此上演了许多的人间悲剧。在这血的教训下，我们真的应该好好的重审《条例》了。重视城市房屋拆迁法律问题，完善相对应的备套措施，是保障人们私有财产合法权益的最基本的屏障。当然上述的建议或许不能从根本上改变我国目前城市房屋拆迁存在的问题，但是笔者始终坚信在众多法律人的努力下，我国的城市房屋拆迁问题能够得到重视和有效的解决。
参考文献：
[1]王文娟.《城市房屋拆迁中的公民财产权保护研究》，广东商学院，2008年。
[2]陈燕.《论城市房屋拆迁中公权力与私权力冲突与协调》， 江南大学，2008年。
[3]陈昊阳. 《商业拆迁法律问题研究》， 南京航空航天大学， 2009年。
[4]刘咏桦.《谈几种特殊房屋的拆迁补偿安置》，浙江社会科学，2005年。
[5]何向东.《拆迁协议是最大的“霸王条款”》. 民主法制时报，2004年5月18日第10版。
[6]胡伟.《城市房屋拆迁中的法律问题研究》.中国农业大学，2007年。
[7]李燕.《立法理念与设计思路的嬗变——聚焦我国拆迁条例变革》，中华建设，2010年3期。
[8]杨晓菊. 《城市拆迁中的政府行为研究》，河海大学，2007年。
[9]柴方胜等.《青岛市征收集体土地房屋拆迁补偿法律问题与对策研究》，青岛科技大学学报，法律科学出版2006年1期。
[10]王磊等.《集体土地房屋拆迁补偿中的缺陷及对策》，金卡工程经济与法，2011年15卷2期。
[11]赵秀芝.《国有土地上房屋征收与补偿程序研究》，华东师范大学，2010年。
[12]陈儒丹等.《城市房屋拆迁与公民私有财产权保护》，北京大学研究生学志，2005年第2期。
[13]石佑启.《论城市房屋拆迁与私有财产权保护》，中南财经政法大学研究生学报，2006年第6期。
拆迁管理论文范文第4篇
1. 城市房屋拆迁档案管理工作存在的问题
1.1 收集程序比较复杂
在当前很多工程建设项目中, 对于建设资料并没有明确的规定, 很多工程项目建设之后很多资料都没有得到保存, 使得这些资料消失, 无法进行收集, 还有的房屋拆迁档案收集过程比较分散, 在拆迁的过程中, 除了纸质资料之外, 还有影视资料、录音资料等, 这些载体在运输和保存的过程中容易遭到破坏, 从而造成资料的丢失。
1.2 档案管理人员素质参差不齐
很多房屋拆迁过程中的档案搜集工作并不是由专业的档案管理人员来进行的, 有的是工程建设中人员进行搜集的, 有些是拆迁办人员进行搜集的, 这些人员对拆迁档案的搜集和管理缺乏重要性的认识, 并且不知道档案收集的内容和方法、规范, 有的工程项目的跨度比较长, 在档案收集的过程中, 收集人员会发生变换, 如果没有做好交接工作, 很容易造成拆迁档案的丢失。
1.3 工程跨度大、收集途径单一、土地性质不同, 档案难以接收齐全
一个正常建设项目, 从申请、规划、获取土地许可到拆迁、建设, 这一流程经历大概需要2~3年, 早期甚至有过拆迁档案多至十年之久都未曾交接的情况, 大大影响了拆迁档案的完整性。由于土地的性质不同, 实地调查经常会发现房屋使用人和产权人、产权面积和实际面积不一致的情况, 给被拆迁人的核实工作带来了一定的困难, 也造成了相关房产拆迁档案的缺失。
2. 城市房屋拆迁档案收集与管理工作的科学方法
1.1建立广泛的档案收集网络
为了能够保障拆迁档案的完整性和连续性, 对城市发展情况提供详细依据, 我们应建立完善的拆迁档案收集网络, 加强拆迁档案收集工作。首先, 我们应对拆迁档案收集网络进行确立, 在城市中由政府制定一个人, 来统一对房屋拆迁档案资料进行管理, 并且在各个街道、区划中设立档案收集人员, 使得档案收集人员在城市中形成一个密切联系、高效工作的网络, 能够及时对拆迁情况进行了解, 并将其按照标准整理成为文件材料。其次, 我们应实现对拆迁档案的定向收集, 档案收集人员应深入到各个企业中, 对房屋拆迁的实际情况进行了解, 并且对可能形成文件资料的环节进行深入了解, 初步建立档案目录, 有针对性地对对档案进行搜集。并且, 在收集的过程中, 应灵活地采用各种载体, 可以运用文字、照片、录像、录音等形式, 对拆迁情况进行反应, 从而实现拆迁资料的完善。最后, 如果遇到跨度比较大的拆迁工程时, 档案收集人员应及时进行协调, 并进行长期的跟踪处理, 确保拆迁档案工作的准确性。
1.2明确档案管理工作形式
由于当前缺乏统一的标准和规范, 使得拆迁档案管理工作中存在着极大的漏洞, 不利于拆迁档案的发展。因此, 在拆迁档案管理的过程中, 应对管理标准进行确定, 使所有档案管理人员能够按照一定的标准进行工作, 从而提高工作的有效性。首先, 应将拆迁档案与其他档案分开, 单独进行管理, 并在类属上属专门档案。其次拆迁档案类内应将项目作为整理的基本单位, 并在拆迁的时候按照属类分别进行组卷, 有关拆迁管理类的文件应按照其问题或者是保管期限来进行组卷, 拆迁安置类文件按户进行组卷。最后, 拆迁档案的保管期限应在原来的基础上进行原厂, 将拆迁项目一式两份, 一份由拆迁人进行保管, 另一份由当地房屋拆迁部门来进行备案。
1.3提高拆迁档案管理人员的综合素质
拆迁档案收集与管理的过程, 也是对档案管理人员工作能力进行考察的过程, 档案管理人员的综合素质直接影响着拆迁档案收集与管理的效果。档案人员不仅要具备良好的档案整理能力, 还应具备与各个单位协调与沟通的能力、文字撰写的能力、数据分析的能力等, 并具有良好的职业道德素养, 能够在工作中吃苦耐劳。因此, 拆迁档案管理人员应不断提升自己的业务水平、文化素养水平和身体素养, 使自己的综合素质能够满足拆迁档案收集与管理工作的要求, 使自己综合素质提升的过程中, 也带动城市房屋拆迁档案收集与管理工作的进步与发展。
3. 结语
总之, 城市房屋拆迁工作是城市建设和管理中的重点工作, 也得到了很多人民群众的关注。房屋拆迁档案管理牵动着政府、开发商和人民的利益, 不仅实现了对城市发展的记录, 也具有法律效用和保管意义, 因此我们应关注当前房屋拆迁档案管理工作中存在的问题, 并积极探索有效的解决方法。
摘要：近年来, 我国建筑行业实现了快速发展, 旧城改造不断推进, 城市新规划也在不断地进行当中, 很多房屋投入到了拆迁的行列中, 使得拆迁档案管理的重要性得到关注。因此, 我们将对当前城市房屋拆迁档案管理存在的问题, 并探索其收集与管理工作的建议。
关键词：城市房屋拆迁档案,收集,管理
参考文献
[1] 李华军.加强房物拆迁档案收集管理工作[J].中国管理信息化, 2015, (09) :212-213.
[2] 王兵.征地拆迁档案收集管理方法探讨[J].城建档案, 2014, (12) :38-39.
拆迁管理论文范文第5篇
摘 要：城中村改造对于城市的发展以及建设有着十分重要的价值，我国已经建立了完善的法律对城中村改造过程中征地拆迁进行限制和约束，但是从实际情况来看，仍然存在很多问题，影响城中村改造的进程和人们的合法权利。本文主要针对城中村改造中征地拆迁的法律规制进行探究，希望能够顺利稳定地开展城中村改造。
关键词：城中村改造;征地拆迁;法律规制
随着城市化进程的不断加快和人们生活水平的提高，针对城中村改造征地拆迁项目也在全国各个城市大规模的展开。但是由于当前现有的法律机制仍然不够完善和健全，导致拆迁过程中存在各种各样的矛盾，引起社会动荡，甚至会造成严重社会危害。因此，需要合理应用法律规制对城中村改造中征地拆迁项目进行合理的约束和制约，保证城中村改造活动可以顺利开展。
1.城中村的成因以及特征
城中村纳入了城市总体规划建设范围之内，通过低价征用农业用地，以住宅用地但是没有集体所有性质的土地为特征，使得农村集体成员转变为居民身份。城中村是落后于时代发展步伐，在城市管理体制之外游离的聚居村落。虽然城中村的成员生活已经城市化，但是相应的土地权属、住宅建设、行政管理体制以及户籍等方面仍然延续着原有的农村形势，是城市发展的重要阻碍，在全国各大城市普遍存在。从客观上来看，随着工业化进程的不断加快，人们更多地向资源更加集中的城市涌入，导致城市用地规模不断扩大，早期为了降低开发建设成本，征用农用地，绕开农村居住点。改革开放的深入使得人口流动性进一步增强，城中村起到了巨大的吸纳农民工的作用，减轻了城市对于外来人口的安置压力，是填补农民社会保障缺失的物质基础，也是村民的精神依赖，是人们适应快速城镇化的缓冲地带[1]。
从本质上来看，我国城乡二元管理体制以及土地的二元所有制结构是城中村产生的关键原因。在同同等区位国有土地出让金不断增长的背景下，城中村这一特殊的村落体制以及建筑群体的形成是村民在房屋租金和土地租金快速增值的情况下，寻求收益最大化的结果。城中村具有人口构成多元化、土地权属多元化、建筑质量参差不齐、基础设施落后、坐落在城市繁华地带以及城乡经济倒挂的特征，根据调查研究表明，在经济发达的城市，外来人口占有城中村居住总人口的六成以上，最高的甚至能够达到九成以上[2]。有的村民从户籍上来看，虽然已经从农业户口转为非农业户口，但还有很多属于农业户口，很多外地人虽与城中村村民通婚，户口并没有批准迁入，仍然在原籍进行户口管理。其次，城中村有着大量的外来人员租房居住，城中村村民的经济收入主要由村集体经济分红、出租房屋以及小规模的餐饮业和商业获得，城中村的建筑质量无法得到保障，房屋建筑新旧混杂，普遍坐落于城市较为繁华的区域，村民生活已经城市化，村民基本不从事努力，大多从事第三产业或者在企业就业，多数村民有住宅出租，有的还有营业房出租[3]。
2.城中村改造中征地拆迁的法律规制
2.1城中村房屋拆迁改造的法律依据
我国土地所有权主要包括国家所有和集体所有两种形式，根据宪法规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。随着社会经济的不断发展和城市工业化水平的不断提升，城市经济获得了迅猛的发展，城镇化水平逐渐提高，政府根据城市发展规划在城市用地规模迅速扩大的背景下，调整了城市近郊土地的使用结构，但是并没有改变土地所有权的性质，造成大量城中村的形成。随着城市化进程的进一步推进，对于城市建设用地的需求激增，加强城中村的改造拆迁，扩大城市规模，已经成为我国城市化进程的必然途径。改造城中村首先需要国家通过征收土地，改变原有城中村土地所有的性质，使土地变为国有化，本质上是城市建设需要征收城中村集体所有的土地时对该土地上的附着物包括房屋进行拆除、安置拆迁人，并对所拆迁的房屋以及拆迁人附属物予以赔偿的活动。城中村房屋的拆迁与城市旧城改造并不相同，城中村房屋的拆迁是征收集体所有土地，房屋拆迁属于征地的范围，城市旧城改造则是对国有土地所有权房屋拆迁，属于城市房屋拆迁的范畴。
2.2通过法律手段化解征地拆迁的问题
传统的征地拆迁方式通常会面临很多问题，影响拆迁进程，例如拆迁补偿标准、拆迁安置对象、房屋评价机制、产权面积认定、非法买卖宅基地、处置违章建筑处置以及解决纠纷机制等。在城中村项目改造征地拆迁的过程中，通过法律法规的完善，对于这些问题有了明确的约束和规定，各地政府可以参照法律的条款，对这些问题进行优化和处理。国家制定的大量的政策法规，针对征地拆迁中暴露的大多问题提出了具体的刚性要求，从而能够规范征地拆迁行为，保证被征地农民的合法权益以及社会的稳定。例如严格限制征地范围，制定统一年产值和区片地价，提高征地补偿标准，整治强拆强征，实行先安置后拆迁等。各地政府也在此基礎之上，不断修正丰富和完善国家法律政策，弥补政策方面存在的问题和不足，使得很多拆迁过程中面临的难题的解决方法更加具有实践性和操作性。各地政府围绕矛盾纠纷解决在征地拆迁过程中也逐渐引入了市场机制，村民可以在政府引导和监管之下，自主选择开发商改造村庄，开发商在获得土地开发潜力的同时，也负责拆迁安置的工作，这样能够直接减少政府在征地拆迁中的投入。开发商也可以利用灵活稳定的市场机制解决可能遇到的冲突和矛盾，减少农民以及政府之间的直接冲突。
3.结语
综上所述，在本文之中对其进行了全面的剖析，希望能够给予大家一些启发，城中村改造征地拆迁问题是城市化建设过程中难免会遇到的问题，需要合理应用法律手段对于征地拆迁过程中可能存在的问题和不足进行规范和约束，提高征地拆迁的可行性，满足农民的合法权益，有效解决拆迁方案落实时的纠纷，维持社会的稳定，促进城市进一步发展。
参考文献：
[1]卢彦铮.深圳农地转国有之惑[J].财经，2014，（18）.
[2]卢彦铮.深圳农地国有化“特例”[J].财经，2016，（22）.
[3]孟文钊，等.六天创造西安拆迁新速度[J].西安日报，2019-07-21.
拆迁管理论文范文第6篇
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农村征地拆迁的补偿标准(2017最新)
农村征地拆迁补偿标准，是根据实际情况来制定的，应该要注意哪些问题，本文将为您详细介绍。
被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以实际为准。
补偿安置的时间界点
1、征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定;
2、拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。
3、违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自
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4、同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。
房屋的补偿安置方式
1、被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置
(1)可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
(2)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。
(3)被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况
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2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：
(1)对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：
(2)具备易地建房条件的区域，可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;
(3)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。
(4)不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。
3、拆迁房屋其他补偿项目：
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律师应了解并告知当事人，还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。
拆迁非居住房屋的补偿
1、拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。
2、被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产估价机构评估。
3、其他补偿：还应当补偿被拆迁人下列费用：
(1)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。
(2)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。
(3)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
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4、其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关地上附着物标准执行。
来源：(农村征地拆迁的补偿标准(2017最新)http://s.yingle.com/cq/462827.html) 征地拆迁.相关法律知识
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