土地出让金管理办法范文第1篇
划拨地的土地出让金是多少?
如果是第一次交易,则收取划拨土地出让金,评估价*1%如果是第二次或以上的,除有特殊政策,则收划拨土地增值金,土地级别系数*建筑面积
关于国有划拨土地出让金的问题
国有划拨土地转成国有出让的时候需要交纳土地出让金，有关部门需要评估地价(百度一下是这样解释的：划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润)，请教专业人士
土地出让金费用会随着地块和房价的上升而增加 还是固定不变按当初取得地价的成本而估价的??? 土地出让金费用会随着地块和房价的上升而增加。
土地出让金管理办法范文第2篇
摘要:《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权的出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式;没有条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”国土资源部2002年4月3日颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》不仅规范了招标、拍卖方式的操作流程，而且提出了一种新的公开出让方式。那下面我们就这几种出让方式做一下具体介绍。
关键词：出让 协议 招标 拍卖 挂牌 1. 协议出让
协议出让是指出让方和受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。具体而言，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及固有资产流失。
协议出让的国有土地的范围: (1)政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;
(2)原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式;
(3)划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式;
(4)法律、法规规定可以协议出让的其他情形。
原则:
据《协议出让国有土地使用权规范》协议出让国有土地使用权原则 (1)公开、公平、公正原则; (2)诚实信用原则。
土地使用权协议出让的基本程序: (1)申请阶段首先由有意受让人根据生产经营的需要向土地所有者的代表提出使用土地的申请，并提交用地意向书、项目初步布置图等文件。
(2)协商阶段即由土地所有者代表与有意受让方就有关事宜进行反复的谈判，逐步达成一致意见。
(4)签约阶段即用合同把双方协商所达成的一致意见确定下来。 (4)履约阶段受让方按照合同的约定支付土地使用权出让金，出让方按照约定提供出让的土地使用权，并办理登记。
2. 招标出让
招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让人)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，采用综合评标、一次竞价和双向竞价①的方式，最终择优而取。
《物权法》第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竟价的方式出让”。将工业用地也纳入了招标拍卖挂牌的范围，规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌的方式出让。
招标出让的一般程序：
(1)招标招标是土地使用权出让方向相对人或不特定的人公布订立合同的意思表示，其中土地使用权出让方称为招标人，记载招标人意思表示的文书称为标书，标书通常以招标通告的形式表现。招标的性质是要约引诱而不是要约。招标分为公开招标和邀请招标。公开招标又称无限竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者或者其他组织投标。邀请招标又称定向招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。招标人应当编制招标文件。招标文件的内容包括以下主要事项：出让土地的位置、面积、出让期限、用地性质、对投标人资格审查的标准、报名截止子日期、评标标准以及报名条件等。
注释：①综合评标:综合评标是指在国有建设用地使用权招标出让中，按照综合条件最佳者得这样一个原则来确定出让的。换句话说，就是在招标出让土地中是综合条件最佳者得，不一定是价格最高者得。一次竞价:一次竞价是指由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行现场竞价，每位竞价人只能一次书面报价，然后按照价高者得的原则来确定竞得人的方式。这个不同于拍卖，就是大家都有一次同时举牌，然后确定谁来得到这个土地。双向竞价:双向竞价是指在土地出让竞价中以“向下”竞房价、“向上”竞地价的方式出让土地。(来自百度百科)
(2)投标投标是经招标人审查合格的人，接受招标文件提出的实质性要求和条件向招标人发出订立合同的意思表示。该意思表示人称为投标人，记载投标人意思表示的投标文件称为投标书、标单。
(3)定标定标是招标人公布所有的投标并公开进行评比，对评定最优投标人允诺与其订立合同的意思表示。定标又称决标，一般经过开标、评标、决标三个阶段
(4)签约签约即招标人与中标人就土地使用权出让达成合意并以书面形式签订合同。中标人与招标人应当在规定时间签订土地使用权出让合同。 (5)履约中标人依照合同约定支付土地使用权出让金，招标人依照合同约定提供出让的土地使用权;中标人亦须办理登记手续，领取出让土地使用权证，招标活动结束后，出让人应当在十个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。
3. 拍卖出让
拍卖出让是拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。
拍卖出让的一般程序：
(1)拍卖委托：即由土地出让方委托拍卖人拍卖准备出让的土地使用权，并提供出让土地的有关地点、面积、四至等资料。
(2)拍卖公告与查看：拍卖人应当与拍卖日七日前通过报纸或者其他新闻媒介发布拍卖公告。拍卖公告应当载明拍卖的时间和地点、拍卖标的的位置、拍卖标的查看时间和地点、参与竞买应当办理的手续以及需要公告的其他事项。拍卖人还应当应竞买人的请求组织查看拍卖的土地。
(3)拍卖的实施：包括竞买和拍定两阶段。竞买实在拍卖场所内，竞买人以报价方式向拍卖人所作的应买意思表示，竞买人意思表示的性质是要约，在以口头方式报价时，在其他竞买人报出更高价前，维持其拘束力，竞买人不得撤回。拍定是拍卖人同意与最后最高报价的竞买人成交的意思表示。拍卖成交后，买受人与拍卖人应当签署成交确认书。
(4)履约：拍卖结束后，买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。买受人向出让人支付全部土地使用权出让金，出让人向买受人提供出让土地使用权及土地使用权证。
4. 挂牌出让
挂牌出让是是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让的一般程序：
(1)在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年限、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则以及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。
(2)符合条件的竞买人填写报价单报价。
(3)挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格。
(4)挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
致谢
本人这篇论文是在我经过查阅网站资料以及各种书籍加上回顾张慧芳老师平时的课堂讲解下完成的。从课题的选择到项目的最终完成，查阅相关专业书籍和网上的资料对我有着很大的帮助，在此感谢各位作者的辛勤付出，同时也感谢张老师悉心教导。
参考资料
土地出让金管理办法范文第3篇
1、GIS系统的概念:
GIS系统即地理信息系统 (GIS, geographic information system) 是随着地理科学、计算机技术、遥感技术和信息科学的发展而发展起来的一个学科, 主要数据包括点、线、面。点有坐标 (x, y) ;线可以看成由无数点组成, 线的位置就可以表示为一系列坐标对 (x1, y1) , (x2, y2) , …… (xn, yn) ;面可以认为是由闭合曲线形成范围。在实际应用中, 一个地理信息系统要管理非常多、非常复杂的数据, 可能有几万个多边形, 几万条线, 上万个点, 还要计算和管理它们之间的各种复杂的空间关系。
2、GIS系统特点:
GIS系统全名地理信息系统, 其最大的特点在于可以做到图文结合, 即矢量化的数据背后存储着相应的属性。所以GIS系统是已购公有住房上市补交土地出让价款管理系统 (以后简称本系统) 可以稳定运作的基础。本系统底图部分采用瓦片缓存的方式提供访问, 所谓瓦片式底图, 就是借助Arc GIS Server将底图发布为本地的服务, 再进行瓦片式缓存处理, 本系统访问的底图数据为瓦片式缓存文件, 大幅提高了系统的流畅性和稳定性。
二、系统总体设计
1、模版层 (Model)
模版层的设计需要考虑本系统所需要的所有数据的模版, 本系统包括需要入库的数据模版、用户模版和计算中所需要的必要数据的模版。
2、逻辑层 (BLL)
2.1用户登录和修改密码时候判断用户权限的方法
本系统设置超级管理员和一般用户两个权限, 超级管理员可以对笔者所在区域内全域的数据进行测算和入库, 同时超级管理员还可以设置一般用户、对一般用户的密码进行重置;一般用户只可以访问特定区域内的数据。
2.2补交价款测算
补交价款测算为本系统的核心内容, 其中包括修正系数测算、容积率修正和年期修正。计算公式如下:
式中:B—补交价款;J—基准地价;Xq—区域修正系数;Xr—容积率修正系数;Xy—年期修正系数;Bl—缴纳比例;Ar—上市房屋土地分摊面积。
2.2.1基准地价
基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格, 是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地, 某一时点上土地使用权的平均价格[1]。本系统采用的是住宅基准地价。
2.2.2区域修正系数
笔者所在地区的基准地价指定过程中, 将影响区域的因素分为三级, 将第三级因子利用GIS系统进行测算, 可以得到因子的影响值。经过两轮专家打分对因子的影响权重进行测算, 经过两轮打分后, 通过土地定级因素、因子权重值的均值及方差可以看出, 各位参与者对每一项因素因子的看法已基本趋向一致, 由此按每项因素、因子的均值作为选取的各项因素、因子权重值。
在评价中选取n个因素, 每个因素包含m个因子, 土地评价单元内某个因素的评价值等于各因子分值累加之和, 即:
本系统将最终分值成果存入到底图中, 并通过分值成果可以计算出区域修正系数, 由于各个区域的区域修正系数公式不尽相同, 所以在此不赘述。
2.2.3容积率修正系数
容积率修正一般按区域进行, 以城镇范围三分之二面积以上土地达到的平均容积率为标准, 按土地用途进行抽样调查, 得到不同容积率下的单位面积地价, 然后用下式计算容积率修正系数, 即:
2.2.4年期修正系数
待估宗地大多已在使用, 剩余土地使用年限少于法定最高使用年限, 或土地出让年限低于法定最高年限, 因此需要根据待估宗地实际情况进行相应的年限修正, 具体土地使用年限修正公式如下:
式中:K——年限修正系数
r——土地还原利率
m——待估宗地使用年期
n——法定最高土地使用年期
其中土地还原率已经存入底图数据中, 待估宗地使用年期则是利用系统界面输入起始时间和终止时间来确定, 因为本系统计算的土地用途为住宅, 所以法定最高土地使用年期为70年。
2.2.5缴纳比例
根据经济适用房的相关规定, 此次笔者所在区域对补交价款的缴纳比例统一定为10%。
2.2.6上市房屋土地分摊面积
上市房屋土地分摊面积是根据土地证上的证载面积在测算界面进行录入的。
3、数据层 (DAL)
数据层和逻辑层分开设立, 有助于提高系统的安全性, 数据层中设有对数据库 (Sql Server) 的访问方法, 主要包括对用户数据的添加、删除、修改、查询方法;对测算结果的添加、删除方法。因为计算时所需要的大多参数全部存放于底图和数据库中, 为了保证结果的客观公正性, 本系统则没有设立对参数的修改方法。
4、表现层 (Web)
本系统采用B/S结构, 表现层为局域网内访问的网页页面, 这样做是为了降低系统在后期的维护成本以及提高系统的稳定性。
用户操作的主界面是以底图为基础, 将所需计算的小区地块在底图上选出来, 在选择地块时, 系统集成了按照宗地的新地号和老地号以及道路、坐标等依据进行宗地选择。选择宗地后系统自动在后台检索该宗地的一系列参数并将其显示在弹窗的相应位置, 同时弹出的窗口也具有相应的参数录入, 用户输入相应的参数, 则可以计算出最终客户所需要补交的出让价款。
三、数据库设计
本系统使用的数据库是Sql Server, 底图则是采用Arc GIS平台的Geo Data Base。
底图中存储计算所必须的参数和矢量数据, 并对数据进行了瓦片式缓存, 提高访问效率, 数据库中设计了用户表、结果表、容积率修正系数表、土地还原率表等, 并有一系列的存储过程。数据库的设计主要是结果存储和参数存储, 将计算各个环节所需的参数进行存储, 并赋予系统记忆功能, 即用户在录入一条新的小区信息以后, 系统便会在下次用户再次想录入该小区的其他的客户数据时将已录入的小区信息和相应的参数自动的填入到界面中, 大幅度提高用户的工作效率。
结束语:本系统核心功能为测算补交出让金的金额。同时集成了根据新老宗地编号进行宗地查询功能、通过坐标查询宗地、通过道路查询宗地、以及查询计算结果等功能, 用户同样可以在系统中进行基准地价的相关信息查询。使用户能够在网页中有着Windows客户端访问的体验, 用户操作简单易学, 这就体现出本系统的主要的设计思想:真正的系统要简单明了, 让用户感觉不到科技的存在, 而不是进行繁琐的操作得到结果。系统的开发要尽可能的保证在安全的基础上, 对系统的使用过程进行最大化的简化。
摘要：因笔者所在地区已购公有住房上市交易涉及办理土地出让手续暂停至今, 使许多拟出售公有住房的住户长期无法办理相关手续。为了满足居民的诉求, 妥善解决群众的实际问题, 规范交易行为, 维护社会稳定, 特此建立公有住房上市补交土地出让金管理信息系统。在该地区现行城镇基准地价基础之上研发建立, 通过对拟上市公有住房所在区域的基准地价进行修正, 科学测算该公有住房上市交易时点应补交土地出让金数额, 为公有住房权利人办理房产交易手续、补交土地出让金提供科学依据。
关键词：GIS平台,已购公有住房上市补交土地出让价款管理系统,设计分析
参考文献
土地出让金管理办法范文第4篇
土地使用权出让(state land use conveyance)，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。我国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。
按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号，以下简称《规定》)的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。
招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让活动依照下列程序进行：
一、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。
二、出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。
三、受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
四、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。
五、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。
六、揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。
七、公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。
八、签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：
一、在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价高于底价，并符合其它条件的，挂牌成交;
二、在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外;
三、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其它条件的，挂牌不成交;
四、在挂牌截止日的报价时间截止后至挂牌截止时间期间，仍有竞买人要求报价的，应在挂牌截止时间前向出让人提交《竞价申请书》。
在挂牌期限截止时，有两个或者两个以上竞买人提交了《竞价申请书》，本次挂牌活动转为拍卖竞价。拍卖竞价以增价方式进行，挂牌最后报价作为拍卖起叫价。拍卖时先由拍卖师宣布拍卖起叫价和加价幅度(拍卖师有权根据拍卖会现场情况调整加价幅度)，然后由竞买人按拍卖起叫价和加价幅度进行竞买，拍卖师连续两次宣布最后应价而再无应价的，拍卖师在第三次报出最后应价后，如最后应价高于保留底价，即落槌，宣布该应价者为竞得人。
招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
出让计划和方案
国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。
市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。
市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家(出让人)与土地使用者(受让人)之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。国有土地使用权出让，必须通过合同形式予以明确。《城市房地产管理法》第14条规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门与土地使用者签订。”土地使用权出让合同包括以下几方面的内容。
1.出让方的权利义务
出让方享有的权利主要有两项：一是受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿;二是受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。
出让方应履行的义务主要有：第一，按照土地使用权出让合同的规定提供出让的土地使用权;第二，向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。
2.受让方应履行的义务
受让方应履行的义务主要有以下三项：第一，在签订土地使用权出让合同以后的规定期限内支付全部土地使用权出让;在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证;第二，依土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地;第三，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应该征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记。
在我国现有的土地使用权出让实践中，出让合同一般包括下列主要内容：
1.出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况;
2.出让金的数额、支付方式和支付期限;
3.土地使用期限;
4.建设规划设计条件，也称使用条件;
5.定金及违约责任。
国有土地使用权转让与出让区别大致包括如下几点：
(一)主体不同。
出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施; 转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。
(二)行为性质不同
根据物权理论，出让，他物权设定;转让：他物权转移。
(三)转移条件与程序不同
出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证;转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。
(四)交易市场不同
出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断;转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。
Ⅱ、国有土地使用权转让模式及操作事项
一、国有土地使用权直接转让
(一)国有土地使用权转让条件。
除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：
1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件
(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;
(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件
(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(2)领有国有土地使用证;
(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
(4)经有批准权的人民政府审批。
3、法律依据：
《房地产管理法》第 38 条、第 39 条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条
1.协议。这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门与特定的土地使用权受让人通过协商，在达成一致意见后，签订土地使用权出让合同。这种方式的特点之一是在当事人议定合同条款，特别是确定土地使用费、即出让金方面，在不低于按国家规定所确定的最低价的基础上具有较大灵活性;但应注意的是，此种方式竞争性较差，在价格和规划设计条件等方面存在浓厚的人为因素，随意性大。因此，主要适用于专业性强，有特定要求或者没有条件进行拍卖和招标方式的项目。
2.招标。这是指代表国家出让土地使用权的上地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，然后在众多的投标人中选择条件适宜者与之订立土地使用权出让合同。这种方式有利于出让方选择合适的受让人，因此一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。
3.拍卖。这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门，以公开竞价的方式将土地使用权出卖，以众多报价人中的出价最高者为受让人，与之订立土地使用权出让合同。这种方式可以使国家获得较高的土地使用费，但对竞买者开发能力、资质信誉方面的审查控制比较薄弱，因而适用于要求不高的中小型房地产开发项目和已经开发成熟的商业性用地使用权的出让。
协议转让
协议转让是指产权交易双方在交易中心主持下通过洽谈、协商以协议成交的交易方式。企业产权转让中，由于目前市场机制尚不完善，而产权转让又涉及到转让方案的设计、职工安置、债权、债务的处理，产权转让行为的报批、资产的评估等诸多情况，所以企业产权交易往往还是以协议转让为主。但是国务院国有资产监督管理委员会在《企业国有产权转让管理暂行办法》中明确规定了产权转让程序，也在第十八条规定“经公开征集只产生一个受让方或者按照有关规定经国有资产监督管理机构批准的，可以采用协议转让的方式。采取协议转让方式的，转让方应当与受让方进行充分协商，依法妥善处理转让中所涉及的相关事项后，草签产权转让合同，并按照本办法第十一条的规定程序进行审议。”第三十条规定“对于国民经济关键行业、领域中对受让方有特殊要求的，企业在实施资产重组中将企业国有产权转让给所属控股企业的国有产权转让，经省级以上国有资产监督管理机构批准后，可以采取协议转让方式转让国有产权。”
一、公开征集后的协议转让为了保证在产权转让过程中国有资产不流失，企业国有产权转让过程中对于采用协议转让有严格要求，通过公开征集，只产生一个受让方的，可以采取协议转让，但是仍需要做好可行性研究，按照内部决策程序进行审议，并形成书面决议。对于公开征集，必须在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上公示20个工作日。
二、经批准的协议转让经省级以上国有资产监督管理机构批准的也可以采取协议转让，有两种情况可以批准。第一，对于国民经济关键行业、领域中对受让方有特殊要求的，经批准可以采用协议转让，比如军工企业、烟草行业，对于国家来说不适宜公开征集受让方，
事关国家经济命脉，所以经省级以上的国有资产监督管理机构批准可以采用协议转让的方式;第二种情况是企业实施资产重组中将企业国有产权转让给所属控股企业的国有产权转让，这种情况是一个企业集团内部的转让，目的是为了达到资产机构的优化配置，在产权转让中不会存在国有资产流失问题，经批准后可以采用协议转让。
不论是那种情况的协议转让，出让方都应当精心设计转让方案，就职工安置、债权债务处理、企业的发展等问题和出让方反复协商，达到双方都比较满意的结果，尤其是涉及职工利益的，一定通过职代会讨论，形成职代会决议。
企业国有产权协议转让中，经国有资产监督管理机构核准或备案的评估报告是双方协商价格的基础，成交价格低于评估结果90%的，应当报有批准权限的机构批准。
不论是哪种情况的协议转让，出让方都应当精心设计转让方案，就职工安置、债权债务处理、企业的发展等问题和受让方反复协商，达到双方都比较满意的结果，尤其是涉及职工利益的，一定要通过职代会讨论，形成职代会决议。
国有产权协议转让中，经国有资产监督管理机构核准或备案的评估报告是双方协商价格的基础，转让价格一般不低于国有资产处置批复中明确的转让价格。转让应当依据资产评估结果，同时要考虑产权交易市场的供求状况、资产质量、同类资产的市场价格等，合理确定协议转让价格，必要时可聘请相关专业咨询机构就转让价格提出咨询意见。成交价格低于评估结果90%的，应当报有批准权限的机构批准。
协议转让应在产权交易机构组织下进行，出让方应当与受让方进行充分协商，依法妥善处理产权转让中所涉及的职工劳动关系调整、债务和或有债务承继、离退休职工管理、职工安置费用的支付方式和期限以及担保措施等相关事项，达成协议后草签《产权转让合同》和相关担保合同;按照国家的有关规定，由出让方履行决策程序后，合同生效。
土地出让金管理办法范文第5篇
第一章
1.工作底图：绘制土壤图的地形与遥感资料。
2.土壤草图：前提必须是在土壤调查的基础上根据一定的数学法则
，用线划符号，通过制图综合，把测区土壤类型以及分布状况锁链成平面图。
比例尺的种类、特点(适用范围)，影响因素?
① 详测比例尺1:200-5000适用于小型农、林、牧试验场、试验区林级调查工作。制图单位: 变种。②大比例尺1:1万-2.5万 适用于国营农场、乡镇、县级调查工作。制图单位：土种、变种或其复区 ③中比例尺 1:5万-20万 只用于县、市级中等河流流域。制图单元：土种或其复区④小比例尺<1:20万 适用于省级、全国级、大河流流域。制图单元：亚类或土属的复区
影响因素:①农业用地方式:耕地、园地、林地、牧草地②地形切割程度和土壤复杂状况③ 调查面积大小
怎样选择工作底图?
① 外出调查之前，需根据调查任务的要求，向测绘部门收集有关比例尺的最新地形图。② 每幅相同图件至少要准备双份，供草侧和清绘使用。③为报据规程的具体要求准备好地形图， 还需要了解各级不同比例尺地形图的特点及我国地形图的分幅编号，以及侧图单位、方法和 时间，以把握住图件的质量。
准备工作包括哪些内容?
(一)工作计划的制定：
1、确定调查任务
2、调查底图比例尺的确定
3、组织调查队伍
4、拟定工作计划
(二)资料的收集与分析：
1、自然成土因素的收集
2、农业生产资料的收集
3、土壤资料的收集
4、资料的分析
(三)调查物质的准备：
1、图件的准备
2、遥感资料的准备3调查工具的准备
第二章
各成土因素需研究的内容和调查方法是什么?
1.地形因素研究: I)按形态特征划分的地形类型:山地、丘陵、平原。2)按成因划分的地形类型:流水地形、波浪作用地形、重力作用地形、岩溶作用地形、风沙地形与黄土地形。冰 川地形。
研究方法:1.现有地形地貌资料的收集和分析2.进行地形图和遥感影像的分析3.典型的地貌类型调查和描述4.绘制综合断面示意图5.地形素描6.摄影方法7.新构造运动对地形影响的分析.2.母质研究:I)按风化壳类型划分:碎屑风化壳、碳放盐风化壳、硅铝型风化壳、富铝风化壳、含盐风化壳、还原系列2)按形成类型划分:残疾物、坡积物、洪积物、冲击物、湖积物、风积物、滨海沉积物、冰渍物 3)按成土母质分类:酸性结晶岩类风化物、中型结晶岩类风化物、基性结晶岩类风化物、石英岩类风化物、泥质盐类风化物、碳酸盐类风化物、红砂岩类风化物、基性结晶盐类风化物、紫色砂岩类风化物、紫色泥岩类风化物、炭质岩类风化物、第四纪红色粘土物质、第四纪黄土物质、洪积物、河流冲积物、湖积物、海积物、风化物质、泥炭物质。
研究方法：1首先查阅调查地区的地质资料及图件2确定成土母质的成因类型3.进行地层分析。4.研究成土母质的化学属性、岩石学属性和矿物学属性，5.了解母质的机械组成及其分层性
3.气候因素研究: 1)近代气候:光、温度、水。2)古气候:上新世、早更新世、晚更新世、全新世.研究方法:1.地理景观研究法2.小区域气候观察法3.土壤剖面形态景观及物质的地球化学迁移研究法4.指标分析法。
4.地表水与地下水的研究:1)地表水:河流流域、河流2)地下水;地下水埋深等级划分:
深位地下水、中位地下水、高位地下水、地下水质类型划分:矿化度分级、地下水矿化类型 划分3)泉水:升泉、降泉。研究方法:1将地表水、地下水和地貌学统一起来进行研究2.研究地表水和地下水之间的补给或排泄关系3.水文资料的收集4.径流特征的收集5.结合地貌研究潜水的补给和排泄条件6.确定地表水和地下水对土壤影响的强度7.观测地下潜水的矿化成分、矿化度和地下潜水的埋深.5.生物因素的研究:植物:植物景计量、化学成分不同、指示植物、农作物长势。动物、微生 物。研究方法:1.植物的野外调查法2.土壤动物研究法3.土壤微生物研究法4.土坡生物综合研究法。
6.人为活动调研:非农业性建设对土壤的影响(如开矿、旅游区建设)、农田基本建设对土壤的影响、农业技术措施对土壤的影响(耕作、施肥)。研究方法:I群众调查2.区域对比法(选用两个条件相似的测区比较)3.对比法(本区域内不同年份的比较).用辩证的观点对成土因素进行综合分析井举例说明?
I.在某一个特定地区对土壤的影响总有一个起主导作用，其它处于从属地位.
例如:黄泛平原区的碱化土、碱土和盐土系列，主要受水文地质条件所支配，在含有不同盐分组成的情况下，便形成不同形制的盐渍土。
2.区域景观中任何一个因素对土壤的影响都不是孤立的，各因素间都是相交联系、相互制约、相互作用的。当某一个因素发生变化时就会引起其他因索变化。
例如:地表水、地下水与气候、地貌等景观因素的关系。地表水和地下潜水不仅是一定气候和地貌条件的综合反映，也是一定气候条件下区城地貌的塑造者。因此.必须将这些水体作为景观因素的组成部分来研究。
3.区域景观中各因素及土壤本身都不是静止的，是不断发展变化的。
例如:地形发育对土壤形成产生了深刻的形响。由于地壳的上升或下降，不仅影响土壤的浸蚀和堆积过程，同时引起水文、植被等一系列变化，其结果是 改变了成土的方向，形成了新的土壤类型。
第三章
1、土壤剖面：指用来观察描述土壤的垂直切面。
2、单个土体：指我们能对之进行描述和采样从而能据以鉴定出某一土壤的特性和排列以及一系列特性变异的最小土体。
3、聚合土体：指在土体构型中具基本上相似的发生层的组合和排列的最小单位的土体。
4、主要剖面：为全面研究土壤形态特征与成土条件和改良利用特点之间关系的剖面。
5、检查剖面：为检查主要剖面土壤属性的变异程度和稳定性而设置的剖面。
6、定界剖面：为确定土壤边界而设置的土壤剖面。
7、土层：是土壤剖面中与地表大致平行的一些层次。
8、土壤发生层：经过成土过程形成的土层。
9、土壤发生型:土壤剖面的发生发育类型，是发生学土层的组合形式，是划分土壤高级分类单元的标志。
10、土体构型：在土壤范围内共有各种性质和形态的土层相互组合状况，且具有质和量的指
标，用以确定基本分类单元。
11、诊断层：经过一定的成图过程在剖面上发育而成能鉴定土壤类型特征标志的层次。
12、障碍层：对土壤利用和作物生长有特殊影响的土层。
怎样设置土壤剖面和工作路线?
土壤剖面点设置
(一)常规布点法：①中小比例尺剖面点设置:路线询查应考虑大中地貌类型，主要例面② 大比例尺的剖面点设置:应综合考虑大中小地貌，应注意微小地形的变化
(二)统计抽样法
工作路线的设置
工作路线:调查时所需要的路线
原则:用最短的距离穿过不同的地貌单元和地理景观，平原区要垂直穿过河流和水渠，山区要垂直穿过分水岭，应避免少走重复路，中小比例尺调查应注意间距
怎样用罗盘进行定点标图?
定向:罗盘仪，指针指向N,S极
定点(标图)，交汇法，极坐标法、地物追踪法
①交汇法：前方交汇和后方交汇(选择两个地物点，角小于90度)通视条件好的地方使用 ②极坐标法:在通视条件差，无明显地物的情况下使用(根据地物的相对位置)选一个地物点:距离
③地物追踪法(多用于平原区)
土壤剖面描述的内容及方法是什么?
地表描述①地形 名称如山坡应记录(地形、坡长、坡向一用罗盘仪，读N针)
②母质 母质名称(沉淀物，坡积物，母质的特征)
③土壤的侵蚀及排水状况:侵蚀的类型、程度，排水状况(易/不易)
④植被与农业利用:群落植被，指示植被，农作物的种类，产量
土壤形态要素及其描述土壤颜色(反映土壤的物质组成和形成环境)
常用方法:目力描述，目力比色，比色计
为什么分折土壤生产特性要有地理和物理观点?
任何一种土壤利用与生产评价决不仅限于土壤本身，它与四周的生态环境条件是分不开的。 例如：蒙金土土体结构类型在华北和西北的半湿润、半干早地区，它土体的水分保持起了重要的作用，是一种很好的土体构型。但是，同样上砂下粘的土体构型出现在南方多雨的土壤中就成为一种不良的土体料构型。
第四章
土壤组合制图:两种或两种以上的土壤类型由于比例尺的限制，每种土壤类型都不够上图面积，把这些无法单独构成图斑的类型合并在一起作为一个制图单元勾出，这样就形成了土壤组合制图。
土壤复区:在大比例尺制图中，与微地形相联系的不同土壤类型的斑块，呈镶嵌状分布，有规律更替的区域。
土壤复域：在中小比例尺制图中，与中地形相联系的不同土壤类型斑块，呈镶嵌状分布，有规律更替的区域。
大比例尺制图概查的任务是什么?
①了解和掌握测区的自然特点和农业生产情况
②了解测区的主要土壤类型及分布规律，拟定出初步的工作分类系统和制图单位
③制定详查的工作计划和技术操作规程
④检查工作底图的实用性，且提出补测内容
⑤如果使用航片，要建立航片影响判读标志
试述大中小比例尺制图的方法，并找出其异同点?
中小比例尺调查主要靠推侧，制图单位以高级分类为主，结合典型区调查，比例尺越小,(线路间距越宽) 制图方法:线路调查法、放射调查法
大比例尺制图方法:对调查地区进行概括性的调查，任调查区内选择
一、二条路线进行调查其土壤剖面等，成土条件，土壤状况，景观条件
土壤边界与成土条件的关系?
①地形与土壤边界:(一般情况下不能垂直于等高线)
垂直等高线(区分阴阳坡，母质类型)
平原区应注意河流，在制图中不能有直线，垂角
②母质类型与土坡边界:断层，褶皱
平原区应注意土体构型(河流的摆动引起层次多变化复杂)
③植被类型与土壤边界关系:指示植被，植物的长势情况
④农业利用方式与土壤边界关系:耕作方式的不同，类型不同
第五章
怎样勾绘航片的工作面积，意义何在?
航片判读的理论基础是什么?
试述应用遥感资料进行土壤调查的方法步骤?
①准备工作 ②野外概查与建标 ③室内预判 ④野外检查验证与调绘 ⑤成图与总结
第六章
室内工作包括哪些内容?
①料的审核整理(标本，记载表、土壤草图、评土比土、拼图补测) ②组织分析化验 ③ 土壤图及其他图件绘制④编写工作报告
评土比土的意义何在?17
4全面比较各土壤类型之间的异同，是否出现“同土异名，异土同名”的现象。
通过评土比土，能够使野外资料和分析结果同群众生产经验结合起来，充实调查内容，加深对土壤类型分布、特性和生产问题的认识，为编写调查报告及成果应用奠定基础。 土壤草图需审查哪些方面?
① 审查土壤界限 ②审查草图应有的内容 ③拼图 ④拼图补测
第七章
土地:是包括气候、地貌、土壤、水文、植被等各种自然因素在内的自然综合体，同时也包括人类活动的作用和影响。
土地资源:在一定技术条件下一定时间内可以被人类利用的土地。
土地类型：景观形态特征和土地性质相对一致的一系列空间单元。
土地利用类型:土地利用方式相同的土地资源单元。
土地资源类型:指土地自然属性相对均一且利用价值和利用功能一致的土地单元的集合. 土地自然属性:是自然地理因素相互作用和制约的结果、赋予土地的固有特性.土地社会经济属性:是人类的社会经济活动赋予土地的新的特性的综合.
土地构成要素是?气候要素、地学要素、土壤要素、生物要素、社会经济要素
土地资源调查的一般程序?
(一)准备工作：1组织专业队伍 2制定工作计划 3调查资料准备 4工具、材料准备
(二)外业调绘：1线路勘察2制定工作分类系统3室内预判4地类调绘5补侧6样区调绘验证
(三)内业工作:1转会工作2量算面积3编图与图面整饰4成果整理
(四)检查验收
土地利用调查中外业调绘的一般方法?
①选好站立点(地势高，视野开阔)②确定调绘底图的方位③对底图进行判读(判读方法:由远到近，从整体到局部，先易后难，抓住明显地形特征和影像特征，同时边走边判读，判读结果在图上标识出来)④补侧(对一些新增地物随时及时补侧)⑤调绘整饰(当日调绘当日清理)
土地利用变更调查的三种方法和技术方案?
(一)利用1:1万的影像图进行动态监测①按规范要求编制影像图②把影像图和土地详查图进行对比分析，把变化地类用铅笔勾出③野外检查验证④对新地类界进行整饰并修编现状图，在图上注明动态监侧的时间⑤量算变更土地面积
(二)利用航片进行动态监测①放大航摄影片至1:1万②在新航偏上要调绘地类界，按1:1万的详查图比较③野外检查④修编土地利用现状图⑤量算变更土地面积
(三)利用“3S”技术进行动态监测①购买近期高分辨率卫星图像②构建1:1万土地利用现状图的数据库③进行卫星图像处理④对处理图像与数据库当中矢量数据进行叠加，形成矢量栅格影像图⑤在新的影像图中勾绘出变化地类⑥外业对图斑边界进行GPS定位⑦内业处理，建立土地利用变更的数据库.
县级土地利用现状图编制过程?
(一)设计：①明确地图的用途和要求②收集整理编图资料③要对本县地理特征和土地利用现状的特点进行研究④确定地图的内容
(二)地图编绘：①确定地图的数学基础②转绘地图的内容③编绘地图内容的各要素④进行接边
(三)地图清绘：
土地出让金管理办法范文第6篇
—土地使用权出让转让篇
本期题目：经营性建设用地采取协议方式出让的效力认定
2007年国土资源部修订并公布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确了工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。采取协议方式的，合同应认定无效。
【实务争论】
第一种观点认为：对于应采取公开方式而采取协议方式出让建设用地的，不应否定出让合同的效力，应对当事人进行行政处罚或补救。
第二种观点认为：国土资源部的规章不是认定合同无效的依据，且在《城市房地产管理法》未修改的情况下，协议仍是建设用地使用权出让的一种方式。因此，因协议出让而订立的合同不能认定为无效。
第三种观点认为：尽管国土资源部规章不能作为认定合同效力的依据，但是规章属于国家政策范畴，在法律没有明确规定的情况下应以政策认定协议出让的合同无效。
【司法实践与解析】
对于建设用地采取协议出让的，应认定合同无效。主要理由如下： 第一，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》虽属于部门规章，但也属于国家政策的范畴。法律的协议方式出让建设用地能否认定无效没有明确的规定，但《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”以协议方式出让经营性建设用地违背了土地政策，应认定无效。
第二，以协议方式出让违背了社会公共利益，在法律没有明确规定的情况下以公序良俗来否定行为的效力是准确和必要的。
第三，《物权法》第137条将国土资源部的规章上升为法律规定，在民事基本法层面明确规定经营性建设用地必须采取招标、拍卖或者挂牌出让方式，严禁采取协议方式出让经营性建设用地使用权。
综上，《物权法》实施后，未采取招标拍卖或者挂牌等法定出让方式订立的经营性建设用地使用权出让合同应认定无效。
【法条索引】
《中华人民共和国物权法》第137条 设立建设用地使用权可以采取出让或者划拨方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
项目建设与城乡土地开发法律纠纷司法实践与解析(第4 期)
—土地使用权出让转让篇
本期题目：土地管理部门要求建设用地使用权人支付土地闲置费或收回土地使用权案件的性质认定
土地管理部门要求建设用地使用权人支付土地闲置费或收回土地使用权案件应当作为行政案件审理。 【实务争论】
第一种观点认为：此类纠纷应当作为民事案件受理。理由是，土地使用权出让合同属于民事合同，市县人民政府土地管理部门的行为根据只能是出让合同的约定。如果合同没有约定，其根据就是《城市房地产管理法》第26条的规定。应将土地管理部门收取的闲置费或收回建设用地使用权作为违约金来考量，可以请求因违约金过高而适当减少。
第二种观点认为：根据《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》及国土资源部《闲置土地处置办法》的规定，人民政府可以无偿收回或采取其他行政手段，这些都是政府行政管理行为，争议应当按照行政案件审理。
【司法实践与解析】
在审理房地产开发合同纠纷中，对于符合《城市房地产管理法》第26条规定的超出出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发，或者符合《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第17条规定的土地使用者未按出让合同规定的期限和条件开发利用土地，人民政府或土地行政主管部门依法无偿收回出让的国有土地使用权的，市行政机关作出的具体行政行为，应当作为行政案件审理。
主要理由如下：
第一，土地管理部门和建设用地使用权人之间除了平等的民事权利义务关系外，还有因行政管理而产生的行政法律关系。对于征收闲置费或者无偿收回闲置土地，是土地管理部门基于土地行政管理机关的身份行使的行政管理权行为，在性质上属于行政处罚。
第二，对于政府的行政行为，民事审判不宜过多干预或者评论。 第三，人民政府收回土地使用权是政府的具体行政行为，当事人不服可以提起行政诉讼，由人民法院行政审判庭负责对该行为是否符合《行政处罚法》的规定进行合法性审查。
综上，此类纠纷属于土地管理部门依法行使行政管理权而产生的纠纷，不属于因出让合同引发的民事纠纷，因而应作为行政案件审理。
【法条索引】