土地抵押权论文范文第1篇
[摘 要] 土地抵押评估是土地估价的主要业务之一。土地抵押评估涉及到信贷安全和当事人的合法财产保护问题,所以其不同于一般土地的评估。在土地抵押评估的实际执业中,会遇到估价目的含糊、价值类型和估价时点难以确定、抵押估价业务流程不宜规避信贷风险等问题。本文在分析这些问题的基础上,提出了土地抵押估价在业务流程改进、估价行为规范、行业内外互补等方面的改进建议,以此达到加强土地抵押估价业务管理,防范土地信贷风险,维护土地当事人合法权益的目的。
土地是一种良好的提供债务履行担保的物品,土地具有不可移动性、寿命长久、价值量大、保值增值等特点。随着我国社会主义市场经济的逐步确立,各类专业银行正向商业银行转变,信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。一般,公民、法人或者其他组织向其他公民、法人或者其他组织借款时(其中典型的是向银行申请贷款),债权人为了减少自身的风险,往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保。为了知道提供担保的土地的价值,债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告,以作为发放贷款限额的参考依据。但是土地抵押因为涉及到信贷风险、土地当事人的合法权益等重要问题,所以土地抵押评估不同于一般土地的评估。
一、土地抵押评估的特点
(一)未满足抵押土地特别要求的,不得进行抵押评估
产权明晰是抵押土地评估的基本要求。考虑到土地抵押贷款中的风险,抵押土地应具备完善的土地产权,领取规范的国有土地使用证。估价人员应对抵押土地的国有土地使用证进行认真审核,并通过现场勘察,保证土地使用者、用途、位置、面积、权属性质以及有无他项权利等与实际相符,保证抵押土地来源合法、产权清楚、用途规范、法律文件齐全。此外,在对房地产产权证和国有土地使用证进行审核时,应按照“房地一致”的原则,保证房地产权利人与土地使用者相一致。在抵押贷款时,如委托人与土地使用者不一致,则应明确委托人与土地使用者的关系,并由土地使用者出具同意抵押的书面证明。
对抵押土地以现状用途进行抵押的,应注意城市规划对现状土地的影响。对由于城市规划的改变导致土地用途发生变化的,则应有规划部门的审批意见,以规划部门确认的用途为准。对由于城市规划需要在贷款期内征用的土地,应不作为抵押资产。
《城市房地产管理法》等法律法规,对不能抵押的房地产(其中也包含土地)有明确的规定。另外,从法律的要求来看,土地抵押必须依法、及时办理抵押登记,只有办理抵押登记的土地才受法律保护,否则,无法保证抵押权人的合法权益。
(二)土地抵押价值有其自身要求
土地抵押价值应是以抵押方式将土地作为债权担保时的价值。依法不得抵押的土地没有抵押价值;首次抵押的土地,该土地的价值为抵押价值,即该土地未受抵押权约束下的价值;再次抵押的土地,由于受首次抵押后产生的他项权利的影响,致使该土地的担保价值受到影响,其抵押价值为该土地的价值扣除已担保债权后的余额部分。
以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值是应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金等款额。以具有土地使用年限的土地抵押的,评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其占用范围内的土地抵押价值为土地权利人可处分和收益的份额部分的价值。以按份额共有的土地抵押的,其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。以共同共有的土地抵押的,其抵押价值为该土地的价值。
(三)土地抵押评估价值的类型和大小受到估价时点、短期强制处分、法定优先受偿权等因素的影响
估价时点是评估土地价格的时间界限,由于土地价格受多种因素影响,是不断变化的。对于同一宗土地来说,在不同的时点上,其价格可能有较大的差别。估价时点是土地抵押估价的一项重要原则。估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。抵押土地估价的估价时点应为抵押权交割的时点。理论上看,土地抵押评估是以抵押为目的的估价,是为了保证贷款的安全,其核心是要求贷款到期时,如果借款人不能偿还本息需执行抵押物时的变现价值,根本上讲不是关心该土地现时的价值。估价时点应为贷款到期日,必须考虑贷款存续期间土地的市场风险因素对抵押土地的影响。理论上讲,评估价值实际上并非公开市场价值,而是受短期强制处分因素限制状态下的价值。实际上与土地拍卖底价有些类似。
土地抵押评估可以参照《房地产抵押估价指导意见》中规定,土地抵押价值应当扣除实现抵押权(拍卖变现)时发生的费用,包括诉讼费、评估费、拍卖费以及转让时发生的税费等。因为这些税费最终都可能在土地拍卖成交价款中扣除。还要求评估报告中充分考虑抵押土地的变现风险,并做必要风险提示。所以评估机构和评估师应谨慎地预测土地市场的发展,较少考虑土地涨价因素,以降低风险,充分考虑到贷款期内的土地收益状况及市场风险,对估价对象变现能力进行分析,以最大限度地保障抵押权人和抵押人的利益。
二、土地抵押评估中的常见问题
根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权可以设定抵押权,同时规定,抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。
(一)土地抵押评估的目的与抵押贷款实际操作的冲突
土地使用权抵押的目的,是为债务人如期履行债务提供物质担保。其特点是抵押人不转移土地使用权。就抵押人而言,设定抵押权的根本目的,是提供债务履行担保而不是取得或变卖土地使用权。土地使用权抵押贷款抵押权设定时,评估的目的,是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格,而不是土地使用权本身的价格。被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言,表示他所能够取得的贷款数据,以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言,则意味着他所取得的债务履行担保的程度,而不是取得土地使用权的市场价格或清算价格。
目前,银行等金融机构在发放贷款时对土地抵押评估和房地产抵押评估采用的操作方式基本相同,考虑到土地抵押评估尚未制订相关的估价指导意见,因此,我们可以参照《房地产抵押估价指导意见》中规定,土地抵押评估的目的也可以表述为“为确定土地抵押贷款额度提供参考依据而评估土地抵押价值”,另外,土地抵押价值为“抵押土地在估价时点的市场价值”,“等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去土地估价师知悉的法定优先受偿款”,也就是说土地抵押价值内涵中已扣除了优先受偿权,考虑了变现能力,其处置变现的各种诉讼费用、税费也考虑其中了,其价值与市场交易价值相比,已打了不小的折扣。而目前金融机构在发放贷款时仍以过去的折扣率(50%～70%)发放贷款,过去之所以会有这样的折扣,根据银行系统的规定,折扣风险包含了房地产预期风险、违约风险和处置税费等抵押期间的所有风险,扣除风险后的房地产价格就是在抵押期内能够保障债权安全的抵押价格。正是因为将抵押物需要变现时产生的价格减损、应上缴税费等考虑在内了,因此,价值扣减有重复的内容,其直接的后果是,估价对象的抵押价值远远低于市场价值,甚至远远低于其变现价值,客户的利益受损。
(二)评估对象界定不清楚
土地资产的抵押是土地使用权的抵押,而不是土地所有权的抵押。这一点,《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有了明确的规定。另外,抵押权设定和抵押权实现时,评估的对象是有区别的。根据《国资企函发(1994)36号》文件的规定,抵押实现时,必须进行评估,以确定底价。这就从制度上保证了抵押权设定时和抵押权实现时应分别进行评估。在抵押权实现时,由于土地使用权必须采用某种方式短期内强制转让或出售,由抵押权人优先受偿。此时的评估对象是土地使用权的清算价格,完全应该采用清算价格标准评估土地使用权的清算价格。但是,在抵押权设定时,抵押人向抵押人转移的不是土地使用权,而是土地使用权的抵押权,同时,由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定,由此可知,在土地使用权抵押贷款评估行为中评估的,应该不是抵押物的市场价格或清算价格,而是抵押人向抵押人转移的抵押物的那一部分权利的价格,即土地使用权的抵押权价格。
(三)土地资产再抵押评估问题
在一般情况下,当债务人还清银行贷款后,抵押人与银行的抵押贷款关系就告结束,抵押权这一土地他项权力不再存在。此时,已撤销抵押的地产与未曾抵押的地产一样,可以进行抵押贷款。另外,如果抵押人已经抵押的地产是整个地产的一部分,则未曾抵押的其余部分仍可再抵押。如果抵押地产评估价格为1000万元,按银行抵押贷款率70%计,可以贷款700万元,而抵押人第一次贷款300万元,那么,在这种情况下,抵押人还可以第二次向银行申请不超过400万元的贷款。因为这种再抵押贷款情况,银行仍有收回贷款的保证。但是,如果在评估报告有效期内,第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长,而且,地价已明显上涨或下跌,必须重新评估,否则将会使某一相关方的利益受损。如果两次抵押相隔超过评估报告的有效期,在这种情况下,地产一般要重新评估或至少要由土地评估机构出具注明证实在此期间地价无明显变动。
(四)评估机构和银行缺乏评估上的衔接
目前,在我国的银行中,放贷相关人员懂得评估理论和技术的专业人员较少,而评估机构人员对银行的业务品种及操作规程也了解不够。这样就会存在两方面的问题,一是评估机构是否给银行提供了符合银行规程的评估报告;二是银行是否能够正确理解和使用评估报告。目前在评估实务中最为普遍的情况是:评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值,银行按公开市场价值的50%～70%作为贷款额。这种简单的衔接模式不仅增大了我们的评估风险,也使我们对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制。
(五)抵押价值类型的选用和估价时点的确定问题
从理论上看,进行土地抵押评估的时点应是债务到期日,这个观点从理论上是正确的,但对评估报告的实际操作意义不大。目前我国的土地抵押贷款多为房地产开发商的开发项目贷款和一般工商企业的流动资金贷款。贷款形式不同,其违约风险程度各不相同,所以针对不同形式的抵押贷款,应确定不同的估价时点。另外,评估报告有效期一般为半年到一年,评估报告到期以后一般银行都需要更换评估报告重新评估。将估价时点确定为当前估价时点,操作中便利但理论解释困难。
关于价值类型的选用问题,实际上和估价时点的确定问题如出一辙。土地抵押价值到底是“在估价时点的公开市场价值”还是“抵押价值”,人们的讨论很多。从评估理论角度来看,土地的抵押价值应当是土地在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值,或者说是土地作为抵押物在抵押市场上被债权人共同认可的价值。客观地看,贷款人为确保贷款本息按时回收,并将风险降到最小,必然要考虑到贷款到期时,借款人不愿或不能归还全部或部分贷款本息时可能发生的诉讼、拍卖对抵押物的减值影响以及可能发生的费用,因此只能按抵押物市场价值的一定比例来确定其抵押价值,给予相应的贷款。实际上,大部分逾期的土地抵押贷款都要通过司法途径来解决,被抵押的土地在拍卖市场上是不可能按其公开市场价值来拍卖的,而拍卖价值也只是抵押物的变现价值,它大大低于公开市场价值。
三、土地抵押评估的改进建议
(一)从操作上看,土地抵押评估价值应为当前估价时点的公开市场价值,但需要采用其他方法规避风险
防范信贷风险,维护当事人的合法权益,是抵押评估的深层出发点和目的。土地抵押价值为当前估价时点的公开市场价值,并非未来时点抵押权实现时的土地变现价值,这样做便于业务操作,但存在一定风险。发放贷款时评估的抵押土地价值是确定贷款额的依据,该价值与未来土地市场价值之间的背离程度决定了贷款的风险大小。那么怎样规避风险?建议采用以下方法:
1、改进土地抵押估价业务:土地抵押评估不仅仅限于土地抵押前或土地处置前,土地抵押价值评估在土地抵押期间也可随时发生。商业银行或其他贷款人应当加强对已抵押土地的市场价格变化的监测,及时掌握抵押价值变化情况。可以委托土地估价机构定期或者在市场价格变化较快时,评估土地抵押价值。抵押权人根据抵押人的抵押资产价值变化情况,可要求抵押人对其所抵押的资产进行调整,包括更换和增加抵押资产。
2、评估方法的灵活运用:市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法和成本逼近法是土地估价的基本方法,估价方法的选择有必要依据具体情况而定。例如,当经济处于萧条期间,预测土地市场前景渺茫,人们对未来经济发展的信心不足,如果用收益还原法,得到的结果会偏低,而以市场法估出的价格能反映市场行情,而且当时市场价格较低,由此引起风险的可能性也较小,所以此时运用市场比较法较为合理、安全。当土地市场已持续上涨较长时间时,以市场法估出的价格可能偏离土地正常的价值。此时以基准地价系数修正法或成本逼近法进行估价更为安全,收益还原法也可考虑使用。
3、地价指数的充分利用:许多大城市都纷纷编制了地价指数,以此监测土地价格的变化是否正常,是否会危及到金融体系。合理的地价指数可以剔除掉土地质量变化对价格的影响,充分地反映出市场供求状况对土地价格的影响。而且可以编制出长期地价指数,以此反映合理的土地价格长期走势。
(二)进一步规范土地抵押估价中的行为
对估价人员在土地抵押估价中无论从理论方法、估价规范,还是在估价实践上实施进一步规范。理论上表现为土地抵押估价相关概念、原理、原则、方法、风险理论、资本化率等方面的研究。估价规范则分为行业性的抵押估价规则研究和金融部门内部的抵押估价指导原则和参数使用指南等方面的研究和规范。在实践上,抵押物的估价方法、抵押估价流程、抵押估价收费以及抵押估价各方关系等方面都进行重新安排和规范。
(三)估价师将与金融机构建立新型的业务关系
目前估价师与金融机构之间在估价业务上是准委托关系,即金融机构仅作为业务的介绍者而存在,并非真正意义上的委托关系。抵押贷款申请者可以在市场上自由选择估价机构或估价师。传统的业务关系容易形成抵押贷款申请者和估价师之间的寻租关系,表现为高估抵押物的价值。未来估价师将直接接受金融机构委托,估价师不与贷款申请者发生任何业务关系,估价师只为金融机构负责,估价师的估价工作不会受到贷款申请者的任何影响。这种新型的业务关系将从根本上杜绝以往对抵押土地的高估现象。
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(作者单位:武汉天马资产评估有限公司)
土地抵押权论文范文第2篇
土地抵押借款合同范本2019
甲方：____________________
乙方：____________________
签订日期：____年____月____日
土地抵押借款合同范本2019
土地抵押借款合同范本
债权人：
(以下简称甲方)
债务人：
(以下简称乙方)
兹因土地抵押借款事宜，经双方同意订立各条款如下：
第一条
乙方所有下列土地提向甲方抵押借款。
第二条
本约抵押借款金额人民币
万元(大写)。
第三条
本约抵押借款期间
，自
年
月
日起，至
年
月
日止，共计
年。期限届满之日清偿。
第四条
本约抵押借款利息，依国家银行核定的放款利率计算，并于每月一日计提利息。
第五条
本约抵押借款的土地应提向政府主管机关办理抵押权设定登记，并于办妥抵押权设定时，甲方应将全部借款一次交付与乙方。
第六条
本约办妥抵押权设定登记后，其土地所有权、他项权利证明书及设定合同书均由甲方收执。
第七条
本约办理抵押权设定登记，所需的印花税、登记费及代办费均由乙方负担。
第八条
本约期限届满前后，若乙方还清借款时，甲方应会同办理抵押权涂销登记，不得借词刁难或故意拖延，若乙方届满不清偿，甲方得依法申请法院拍卖抵押的不动产土地。
第九条
本约自签订日下生效。
第十条
本合同书一式两份，双方各执一份为凭。
立合同书人
甲方：
住址：
身份证统一号码：
乙方：
住址：
身份证统一号码：
年
月
日
【范本二】
甲方:
(贷款人)
乙方:
(借款人)
一、甲方于
年
月
日向乙方借款
元,借款期限
年,从
年
月
日起到
年
月
日止。价款利率为月
%,乙方在每月
日前支付当月利息,利息一月一结。
二、乙方同意用
的土地使用权做该笔借款的抵押,土地使用权证号为:
,使用权人为:
。双方在本协议签订之日起
日内办理完毕抵押登记手续,登记费用由
方承担。
三、乙方应按甲方的要求妥善保管抵押财产,如有政府征用等情况,甲方有权对补偿款予以提存或者乙方提前偿还全部价款。
四、出现主合同约定的还款期限已到,乙方未依约归还甲方借款及利息的,甲方有权依法定方式处分乙方担保抵押财产:
甲方处理抵押物所得价款,不足以偿还借款本息的,甲方有权另行向乙方追索。
五、乙方未返还甲方借款或不能按时支付利息前,该抵押具有不可撤销性。
乙方自愿放弃抗辩权、诉讼权、仲裁权,自愿接受有管辖权的人民法院执行局的强制执行,这是乙方的真实意思表示、承诺。
六、本合同自甲、乙双方签字之日起生效,自合同生效之日乙方无权变卖、转移、转赠、转卖、抵押资产。
七、在抵押合同期限内,乙方抵押财产因其保管不善造成损毁,甲方有权要求乙方恢复抵押财产原状,或要求乙方重新提供甲方认可的抵押财产。
八、乙方违反合同约定,擅自处分抵押财产的其行为无效。
甲方可要求乙方恢复原状,并提前收回主合同项下的借款,并可以要求乙方支付借款总额10%的违约金。
九、乙方因隐瞒抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况,给甲方造成经济损失的应给甲方赔偿,并赔偿甲方主合同借款总额10%的违约金。
十、本合同生效之日起
日内甲乙双方办理抵押财产的登记手续,乙方不得无故拖延。
十二、本合同未尽事宜,甲乙双方协商可签订补充协议。
十三、本合同生效后,任何一方不得变更或解除合同。
十四、本合同一式
份,甲、乙双方各持
份,主管部门备案
份。
甲方:
乙方:
合同签订时间:
合同签订地点：
合同编号：__________
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土地抵押权论文范文第3篇
一、土地抵押需准备的资料
(仅公司、单位的土地抵押，个人土地抵押不参照)
1、抵押人、抵押权人工商营业执照(复印件)
2、抵押人、抵押权人组织机构代码证和法定代表人身份证(复印件)
3、抵押人、抵押权人的授权委托书(原件)及被委托人的身份证(复印件)
4、会议纪要(董事会或股东会议或职工代表大会会议纪要)
5、董事、股东或职工代表身份证明(复印件)
6、房屋所有权证(复印件)
7、房屋他项权证(复印件)，(如是在建工程抵押应提交市房地产抵押登记表)
8、乌鲁木齐市房产抵押合同(契约)
9、土地使用证及附图(原件)
10、借款合同(原件)
11、抵押人与抵押权人的抵押物清单(单位为平方米与万元)(包含内容为总建筑面积、抵押建筑面积、房地产他项权证号、评估价值、总用地面积、抵押用地面积、土地证号、评估价值)双方单位需盖章、年月日
12、抵押合同(担保合同)(原件)
13、土地价格评估报告(原件)
14、属共有土地使用权的，应提交共有土地使用者的书面同意证明(原件)
15、属出让用地的，应提交共有土地使用权出让合同、出让金发票(复印件)
16、属集体土地的，应提交村委会证明或集体经济组织证明(复印件)
注：
1、为他人提供抵押担保，如借款人为个人，请借款人提供身份证复印件，如借款人为单位，请提供单位营业执照(复印件)、组织结构代码证(复印件)、法人身份证(复印件)。
2、与抵押权人签订保证合同的，请提供保证人证明资料。
3、例如建设贷款，抵押人是XX公司，抵押权人XX银行。
二、在土地抵押办理过程中的一些经验浅显总结
1、公司和银行贷款客户经理(也就是双方的委托人要同去，现场核对本人和身份证原件);(一般35000平米抵押登记费在15000元左右)
2、一般在每个区县均有土地交易中心，俗称一大厅、二大厅等，我们通常是在土地所属的区县土地交易中心大厅办理，并非市土地交易中心;
3、因办事流程和填报资料过多，对于生手企业，可以请一些房产测绘公司、房产经纪公司给予代办，私人代办费通常在1500~3000元之间。但是所有这些必要资料，还是得自己提供。
4、会议纪要可自行草拟，例如内容为“XX公司因XXX原因，需要资金，特向XX银行申请贷款，经开会讨论一直同意将XXX宗地抵押给XXX银行，抵押期限从XX年至XX年。”后附所有股东的签字、手印等。
5、例如公司是由三位股东出资的(以申报工商局办理营业执照时的备案资料为准、暗股股东不算)，则需提交三位股东的身份证复印件。
6、房屋所有权证通常在房产局交易大厅办理他项权证时候就已经上缴了，所以这里提交的是复印件。
7、如果是在建工程抵押，那么房产局交易大厅在先办理在建抵押成功时，会有制式表格填报，这就是《房地产抵押登记表》。正确流程是先办理在建抵押，后办理土地抵押。在建抵押办理时，每栋单体各一份《房地产抵押登记表》，房产局会给每栋单体一个独立的编号，盖过房产局公章方为有效。
8、抵押合同(担保合同)通常由银行提供的制式版本。
9、土地价格评估报告这里不再多说。
土地抵押权论文范文第4篇
南宁市住房保障和房产管理局：
XXX公司开发位于XX路X号XXX(项目名称)X栋(号楼)的土地(地号：XXXX)，于X年X月X日在我行设定了XXXX号抵押登记，现我行同意该公司办理XXX(项目名称)X栋(号楼)的《商品房预售许可证》。
XXXX行
土地抵押权论文范文第5篇
答：根据国土资源部、财政部、中国人民银行2007年11月19日颁布的《土地储备管理办法》，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 土地登记机构办理储备土地抵押登记，应当注意以下几点：
一是申请抵押的储备土地必须产权清晰，具有合法的土地使用证。
二是申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。
三是政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定