住宅空间设计方法教案范文第1篇
、住宅室内设计师评审认证标准
一.高级住宅室内设计师必须符合下列条件;
1.学历及从业时间：
⑴参加专业培训考试合格后，从事本专业设计工作8年以上;⑵大学专科毕业，从事本专业设计工作5年以上;
⑶大学本科毕业，从事本专业工作3年以上;
⑷大学研究生或双学士毕业，从事本专业设计工作1年以上。
2.从业能力及业绩(具备下列条件中的2项)：
⑴主持、参与或独立完成10项高档住宅室内装饰设计;
⑵独立完成30项以上的住宅室内装饰设计;
⑶所设计的作品和完成的工程获得过有关部门、组织的奖励。
3.专业理论及著述：
⑴掌握建筑装饰和住宅室内装饰设计的基础理论和专业知识;
⑵了解国内、外住宅室内装饰设计发展的动态和趋势，具有一定的艺术修养;⑶掌握建筑装饰和住宅室内装饰设计的标准、规范，了解有关政策、法规;⑷独立或合作撰写或编写出版过专业著作;
⑸在杂志或刊物上发表过专业论文。
二.住宅室内设计师必须符合下列条件：
1.学历及从业时间：
⑴参加专业培训考试合格后，从事本专业设计工作5年以上;⑵大学专科毕业，从事本专业设计工作3年以上;
⑶大学本科毕业，从事本专业设计工作。
2.从业能力及业绩(具备下列条件中的2项)：
⑴主持、参与或独立完成5项高档住宅装饰设计;
⑵独立完成20项住宅室内装饰设计;
⑶所设计的作品和完成的工程获得过奖励。
3.专业理论及著述：
⑴掌握建筑装饰和住宅室内装饰设计的专业技术知识;
⑵了解国内住宅室内装饰设计发展的动态和趋势;
⑶了解住宅室内装饰设计的标准、规范、政策、法规;
⑷在杂志和刊物上发表过专业论文;
住宅空间设计方法教案范文第2篇
——说明方法的判断和作用
教学目标：
(1)了解说明方法考题简单题型及变化类型。 (2)能准确判断四种说明方法，并回答其作用。 教学重点：
掌握说明方法，能规范答题。 教学难点：
了解说明方法题64523 教学过程：01一.直击中考，明确中考要求
1、把握说明对象，概括文章说明内容，分析文章的思路结构。
2、说明方法的辨析及作用
3、品味说明文语言的特点 二.说明方法的判断
1、明确四种常用说明方法的概念， 明确：把握语言标志 (提示性词语)
举例子：例如、比如、如、有的、据说……
作比较：与……相比、与此相反、相对于、较……
列数字：数词(大写也可)，确数、约数皆可。
列图表：图、表
2、例题判断、交 三.说明方法的作用 常见题型分析
(1)阅读《小土豆的华丽转身》完成第1题
归纳答题思路：用了***的说明方法，**(术语)地说明了**(事物的特征)。 举例子、列数字——具体准确
作比较——强调突出
列图表——直观清晰、一目了然 明确：简单单一题型：表达规范，术语准确 教师小结
(2) 完成《小土豆的华丽转身》第2题 明确：有点复杂题型：分清主次 学生操练：《漫说青铜器》 教师小结
(3) 完成《小土豆的华丽转身》第3题 明确：隐性题型：找准考查点 学生操练语段
(二)
(三) 教师小结0 (4) 实战演练
完成《民间剪纸》第17(2) 四.教师总结
掌握好说明方法，才能更容易抓住说明对象的特征，理清说明顺序,你就一定会成为说明文阅读的高手。时不我待，让我们在实践中见分晓吧!
五.回家作业：
(1)完成《民间剪纸》剩余习题
住宅空间设计方法教案范文第3篇
通过本课程的学习,要求学生了解住宅室内设计的含义、发展和基本特点，了解住宅室内设计的内容，分类和设计方法，理解住宅室内设计的基本概念和基本原理，能够把握相关概念和原理之间的区别和联系，能够熟练运用基本原理解决设计中所遇到的实际问题，学会运用室内设计原理完成实际工程中的设计任务。
通过本学科学习与训练,要求学生对住宅室内设计的功用性能、经济意识、个性化理念、审美倾向以及住宅设计的民族化全面了解.能熟练的完成住宅平面、功能、装饰、艺术效果的全面掌握，以达到完成该学科研究目的。
身教胜于言教，教师在讲授理论知识的同时，应注重技法的示范辅导，及时解决和纠正学生在学习过程中的偏差和困难。鉴于住宅室内设计的特殊性，在教学中应须注意：
(1) 因材施教 (2) 多媒体理论讲解 (3) 实地考察 (4) 命题方案设计 (5) 讨论
本课程是室内装潢设计专业的必修课，重点是通过设计原理知识的讲授，使学生能基本掌握住宅设计的理论和方法，掌握有关的规范及规定。并通过这些理论和方法的运用，训练和培养他们分析问题和解决问题的能力，举一反三的运用到实际设计工作中去。这就要求我们在讲授中，一是要把原理讲深讲透，使学生弄的懂，记得住。二是要结合社会上的实际设计工作及设计理念和思路;把理论穿插进去，联系在一起，做到理论和实际贯穿始终，才能达到好的效果。
住宅空间设计方法教案范文第4篇
【摘要】随着我国住宅建筑行业的蓬勃发展，住宅建筑设计中的公共空间设计受到了业内的普遍关注。本文从住宅公共空间设计的定义和现存问题出发，梳理了住宅公共空间设计的原则，并就标准层公共空间设计、垂直交通核公共空间、屋顶空间设计以及入口大厅空间设计进行了分析，结合理论发展趋势和时代特征对设计要点进行了分类阐述。
【关键词】住宅;建筑设计;公共空间;设计理念
据2019年国民经济和社会发展统计公报统计，我国2019年常住人口城镇化率已达60.60%，随之而来的是城市建设的加快和城市住宅建筑的井喷式发展。农村人口流向城市、小城市人口流向大城市已成为我国人口流动现状的真实写照，那么随着大城市人口虹吸效应的加剧，如何满足城市新居民对居住空间人居环境的要求成为建筑设计师们需要关注的问题。住宅建筑设计中的公共空间为居民提供了游憩、交往的空间，以往对于公共空间设计的忽视也曾导致过一系列社会问题，如：千城一面、邻里矛盾严重等。因此，在讲究以人为本的今天，建筑设计师门应更加关注住宅建筑设计中的公共空间设计，注重对于公共空间品质的打造。本文从住宅建筑设计中的公共空间设计理念出发对其原则、现状、设计要点等进行探讨，为日后住宅建筑公共空间设计抛砖引玉。
1、定义与现状问题
1.1住宅公共空间的定义
住宅建筑设计中的公共空间是指住宅内供城市居民进行日常活动和社会交往的室内、室外场所。如标准层公共空间、垂直交通核、屋顶公共空间、入口大厅等。住宅公共空间不仅是一个地理概念的限定，更应从进入空间的人进行的交流、互动进行定义，既然公共空间是供城市居民进行社交和活动的场所，那么因人为或自然因素阻隔没有居民进行社交、活动的空间则不是公共空间，也就不是住宅公共空间。
1.2住宅公共空间存在的现状问题
随着公共空间日益受到设计师的重视，住宅小区中的公共空间越来越向着精细化、本土化发展。在早期的设计探索过程中，出现了一些问题，这些问题依然存在于现有住宅公共空间之中。如住宅建筑与住宅公共空间尺度不协调，产生原因一般是由于用地面积较为局促，无法兼顾建筑面积和公共空间面积，对于相关规范的规定仅满足最低要求，公共空间规划混乱，品质较差。其次，由于不同城市、不同居住小区的住户群体不同，若对公共空间的设计未考虑住户定位，则容易出现公共空间基础设施不足、无法满足相关群体需求。这一问题在一般商品房住宅中普遍出现，由于设计人员无法通过前期分析得知住户信息，自然也就无法进行针对性设计。当然也存在因为设计人员缺乏先进设计理念而导致的公共空间服务水平差、公共效益低的现象。
2、住宅公共空间设计原则
2.1以人为本原则
住宅建筑公共空间设计需遵循以人为本原则，适当增加无障碍设施和休憩场所，能够为住宅公共空间乃至整个社区带来人文关怀的气息。根据建筑心理学的相关研究，休息设施的布置应满足人的心理，如长椅的布置应背靠墙壁、树丛，方便使用者对公共空间的观察，从而提升其安全感和愉悦度。同时，结合社区文化在住宅公共空间进行人文景观的塑造也是以人为本原则的重要体现。
2.2绿色宜居原则
随着我国推进住宅绿色宜居化，将生态化设计理念融入住宅建筑设计中的公共空间设计符合住户的需求。如在公共空间景观营造设计时对本地植物的选择以及对小区地势的利用，可以减少后期维护成本和前期施工土方量的運送。
2.3统筹兼顾原则
在住宅建筑设计中的公共空间设计时，必须考虑建设成本问题，对于公共空间既要从使用者的满意度考虑，也要站在开发商的角度最优化公共空间的建设投入。公共空间从社会效益上将，越大的公共空间面积越有助于人们的社交，但住宅小区的面积是有限的，不可能无限增加公共空间的面积，这就要求设计师统筹考虑地块周边公共空间以及小区交通流线的布置，根据小区体量对出入口的布置进行优化，选择有助于居民进入周边优质公共空间的方案，满足规范的同时还应考虑维持小区静谧的环境，将小区内部社交向公共空间建设的投入转嫁到交通空间的建设，通过设计手段避免资源浪费。
3、设计要点
住宅建筑设计中涉及的公共空间有很多种，本章根据不同公共空间的分类对其设计要点进行分类阐述。
3.1标准层公共空间
住宅建筑标准层公共空间是住宅建筑内部联通楼层居民的重要公共空间，通常来说，构成住宅标准层公共空间的要素包括入户空间、走廊以及楼梯间等，其公共空间品质决定了居民的停留时间和空间满意度，同时，标准层公共空间也是住户进出房间的必经之地，其使用率较高，对其进行空间品质提升有助于提升居民幸福度。标准层公共空间作为建筑室内公共空间，为满足居民的社交需求，需进行采光设计，并对灯光、标识系统以及材质进行系统设计。同时，针对连廊式住宅，在保障连廊作为交往性质的公共空间的同时还应考虑住户私密性问题，避免因为长时间的停驻导致的邻里矛盾。具体做法可以在连廊间进行中庭设计，在入户空间和连廊结合处进行活动空间的设计，而通过中庭实现对连廊和私密空间的隔离，既满足居民对公共空间沟通、社交的需要，也保障了其对于住宅私密性的要求。当然，设计人员在中庭设计时要通过采光等多方面的设计引导，说服开发商对方案的认可度，从而说服其对更多的建设资金投入予以肯定。其次，电梯厅是住宅联通垂直交通空间的重要场所，其空间品质也应予以考虑。
3.2垂直交通核公共空间
客梯、消防电梯、剪刀楼梯间、设备井道、入户门等都属于垂直交通核，而垂直交通核公共空间则指客梯、剪刀楼梯间以及与之配套的前室等能够方便居民进行社交活动的空间。一般来说，高层建筑公摊面积大，垂直交通核类公共空间面积较大，如不进行系统设计研究，往往出现空间资源的浪费现象。那么如何将垂直交通核各公共空间进行联通，是提升公共空间品质必须解决的一个问题。笔者通过案例研究，发现在高层建筑的空间利用上，设计师的探索已经很多，例如：设备井检修空间与过道叠合，减少检修空间面积，设置三平凡米以上的前室外窗开启面积，同时取消通风竖井等。住宅建筑交通核的设计将直接影响建筑体型系数，其设计合理性将对公共空间品质和建筑能耗产生深远影响，因此在设计过程中，建筑师应与暖通工程师进行对接，保障建筑室内公共空间的空间品质。
3.3屋顶空间设计
随着海绵城市理念的深入人心，屋顶绿化已成为绿色建筑理念在住宅建筑的外在表现之一。由于屋顶空间的日照条件较好，且是住宅建筑公共空间中少有的户外公共空间，因此应利用好住宅建筑屋顶的公共空间，将其打造成为促进居民沟通、活动的热力节点。一般来说，建筑屋顶公共空间的可达性较差，这与开发商的被动态度有关，因此在住宅建筑设计的屋顶公共空间设计过程中，首先应该加强交通设计，将剪刀楼梯或客梯直达楼顶，方便建筑使用者进入。其次，由于建筑屋顶往往布置有暖通空调设备，空间被打散，不以利用，为提高空间利用度，可在对暖通空调设备出风口进行改道后进行架空层布设，一来方便空间组织，二来不干扰暖通空调设备的运行，同时还能改善顶层住户的顶棚隔热、防水能力。但应注意对下部暖通设备层的入口预留，防止架空层影响暖通空调设备的维护。在架空层设计时应考虑女儿墙高度因素，不可盲目提高架空层高度，而忽视了人对于建筑物高处的恐惧心理要素。
基于对架空层功能需求的分析和预测，结合建筑内居民年龄、职业构成以及小区相关配套的丰富程度，可在居民参与的情况下对屋顶架空空间进行功能划分与设计。一般来说可分为健身活动区、蔬果种植区、广场舞休闲区等，方便不同职业、不同年龄段居民对公共空间的需求，同时注意地块功能的转化，比如下午退休职工下棋的空间晚间可以转变为大妈广场舞的空间，工作日老年人的休闲空间周末可转换为年轻人的健身空间。
建筑屋顶公共空间还应注重景观环境的营造，既满足了海绵城市对于屋顶绿化的要求，也为使用公共空间的居民提供了良好的生态环境。
最后，在面对突发紧急公共卫生事件时，特别是呼吸道疫情的大规模爆发，建筑屋顶公共空间作为为数不多的建筑室外公共空间，可以在居住建筑隔离时期最大限度地避免人员聚集，同时在满足隔离要求的情况下满足居民室外活动的需求。
3.4入口大厅空间设计
入口大厅是彰显住宅建筑特色的重要空间节点。一般来说，入口大厅的面积与小区定位、住宅规模配套，无论其面积如何，都是居民进入私密空间的必经之路。在对入口大厅的设计过程中，应注意室内盆景类植物的布置，一般采用对称的布置形式以体現建筑的大气，高档小区还会结合喷泉、壁画对建筑档次进行提升，但在布置时都不可影响进入建筑内部的交通空间或其导向标志系统，以方便访客。因建筑结构需求或设计因素导致的不对称式入口大厅则应考虑装饰物和室内盆景植物的单边布置，实现入口导向，并结合动、静陈列物，促进建筑公共空间的入口大厅空间品质的提升。
结语：
对住宅建筑设计中的公共空间设计的核心是满足使用者的需求，无论是物质层面还是精神层面，都应从设计的角度为使用者提供良好的公共空间环境品质。同时工程实践和设计探索中，还应结合时代背景，将时代元素融入设计，从实际出发，用良好的公共空间设计体现时代价值，避免照搬照抄。
参考文献：
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[2]张波.城市高层居住建筑公共空间设计研究[J].南阳理工学院学报，2019（第2期）：93-97.
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[4]梁玮男，曹阳.基于社区养老模式的公共空间设计研究[J].城市发展研究，2012（第11期）：132-134.
[5]陈星，肖湘东，杨楠，等.老旧住宅内部空间更新改造设计研究——以昆明市90年代老居民小区内公寓改造设计为例[J].华中建筑，2020（第2期）：78-81.
[6]郑人豪，高文婷，陈雅芳.住宅无障碍与通用化设计之用后评估——以台北市兴隆公共住宅1区为例[J].建筑学报，2018（第A106期）：23-47.
作者简介：
陈智勇（1978-），男，工程师，大专，湖南长沙县人，主要从事建筑设计工作。
住宅空间设计方法教案范文第5篇
室内设计成为独立的专业体系以来, 迅速发展, 在国内越来越受到各界广大消费群体的重视, 室内设计在建筑的基础上以空间为设计主体, 进行室内空间环境改造和装饰, 满足人们在日常生活中各方面的需求;随着社会经济的突飞猛进,
住宅空间的整体家居设计在目前行业发展中尤为的重要, 并且定制家具逐渐成为整体居家中不可或缺的一部分, 定制家具也慢慢受到消费者的依赖, 也在整体家居设计中发挥了重要作用;整体家居设计与定制家具的关系, 在当今住宅空间整体家居设计中是广大设计师和设计公司共同探讨和面对的研究课题, 在未来的装饰装修行业中, 也将带来不小的变化发展, 广大消费的居家生活会更加合理化、科学化、人性化, 家居空间也将利用最大化, 整体家居设计的发展将对整个行业产生深远影响以及广大消费者的日常生活带来切实的便利。
二、整体家居设计概念
整体家居是新的装修模式, 为消费者全面考虑从居室结构、功能、线条、色彩、空间的整体性出发, 到装饰材料、电器、灯具、洁具、橱柜、家具等全面统筹安排, 进行全方位的、立体化的装修施工的整体策划。整体家居从设计入手将装修、施工、建材、家具、配饰等之间的关系, 充分协调。
三、整体家居设计的特点
(1) 整体风格协调统一。在装饰风格下材质、色彩、尺寸、款式等均会符合设计风格的要求, 整体协调统一。
(2) 个性定制、与众不同。整体家居中软装饰尺度和比例的把握尤为关键, 其色彩搭配是重中之重, 冷暖色搭配、补色搭配、面积大小和比例对比, 常用的四项基本原则。
(3) 一对一服务。统一定制, 一对一的服务, 避免东拼西凑, 整体效果更强。
四、整体家居设计的构成元素
(1) 家具
一般居家中家具分为三大类储物类家具, 装饰类家具, 支撑类家具。
必不可少的基本有沙发、茶几、电视机柜、餐桌椅、床、衣柜、床头柜等;家具一般由材质、结构、造型和功能四种因素组成, 其中功能是主导, 是推动家具设计发展的动力;结构是主干, 是实现功能的基础。
(2) 灯具
灯具一般日常所用吊灯、立灯、台灯、壁灯、射灯、筒灯。市场的多元化, 灯具市场也是千变万化, 性能层次不齐。在整体家居装饰中, 灯具不仅仅是照明的作用, 同时可以渲染空间氛围和环境情调。
(3) 布艺织物
家居装饰中布艺织物是比较繁杂的, 种类多, 变化快, 一般包括窗帘、床上用品、地毯、抱枕、桌布、桌旗、靠垫等。好的布艺设计不仅给室内空间加分, 而且更使室内更趋于温馨, 更加彰显业主的生活品味。
五、住宅空间整体家居设计风格
(1) 美式风格
顾名思义, 美式风格是由美国发展而来家居风格, 由于美国的历史并不是很久远, 加上是欧洲移民国家, 所以美国的文化融合实际各地的特色, 追求休闲、自在的生活方式, 美式风格摒弃欧式风格中造作的装饰, 但又受欧洲文化的影响有着奢侈与高贵的气息, 又结合了美洲文化的熏陶, 挣脱束缚, 创造了在传统的文化根基下的革新, 贵气加大气又不失自在随意的风格。
(2) 后现代主义风格
后现代受60年代大众艺术文化的影响, 表达的是一种对现代主义的理性逆反, 后现代主义简单, 明快的视觉感受, 大面积的纯色运用使空间更加的大气和谐, 浅色的抛光砖, 密度板雕花, 对室内进行夸张的修饰, 突出文化的个性特征。
(3) 欧式风格
欧式风格是以意大利、法国、西班牙为主的家居风格, 注重精雕细刻, 曲线和曲面的大量运用而富有节奏感, 装饰中镀金、铜饰, 仿皮的质地, 彰显奢华大气的宫廷感;欧式中法式家居讲究华丽的颜色, 常用白、金、深色的木色为主调;法式风格家居生活, 体现法式浪漫之地, 法国装饰艺术风格最集中体现在家具的设计方面, 要特征在于布局上突出轴线的对称, 恢宏的气势, 高贵典雅。
(4) 新古典主义风格
新古典主义风格是时代发展的产物, 是传统与现代的完美结合, 运用现代的材质与工艺, 将传统文化在新时代的重新演绎。追求神似是新古典主义的最终目标, 吸取古典主义的精髓, 结合现代的设计理念, 创造现代经典。以传统材料为主, 减少金属等材质的使用, 色彩追求稳重, 材质朴素、高贵。
(5) 现代风格
现代风格是比较容易接受的风格, 受众面广, 适合各个层次和背景的消费者, 也是比较流行的一种风格, 彰显着现代的时尚和潮流, 明显的时效性。追求简单简约的装饰理念, less is more, 杜绝繁琐的装饰和家具, 非常注重居室空间的布局与使用功能的完美结合以及在装饰与布置中最大限度的体现空间与家具的整体协调性。
(6) 东南亚风格
东南亚风格极具地方特色, 是结合东南亚民族岛屿特色及当地精致文化品位相结合的产物。在造型上, 以对称的木结构为主, 电视墙采用芭蕉叶砂岩造型, 营造出浓郁的热带风情。在色彩上, 以温馨淡雅的中性色彩为主, 局部点缀艳丽的红色, 自然温馨中不失热情华丽。在材质上, 运用壁纸、实木、硅藻泥等, 演绎原始自然的热带风情。
总结
通过对整体家居系统的分析以及整体家居在当今发展的探究。不难看出整体家居设计的发展对整个装饰装修行业的推动作用, 整体家居设计从实际出发, 更科学的、人性化的为客户服务, 将是未来发展的全新模式和行业新动力。
摘要：通过对整体家居概念的产生和发展过程的探究, 全面的认识整体家居的设计模式, 从整体家居的产生, 发展, 设计方法, 风格特点, 发展趋势等方面论述, 从而得出结论, 整体家居的合理化, 人性化, 科学化的发展不仅仅给广大消费者带来切身利益同时也是为整个装修行业的发展指明方向并开创先进模式。
关键词：整体家居设计,人性化,合理化
参考文献
[1] 高职高专室内设计专业现状分析与教学改革的探讨[J].吕静.大家.2011 (06)
[2] 整体家居设计现状及发展趋势的研究[J].张玉.家具与室内装饰.2010 (08)
[3] 高校室内设计实践性教学的探索[J].姜丽.魅力中国.2010 (03)
[4] 国内室内设计的现状[J].周磊.科技信息.2009 (08)
[5] 关于居室设计教学的思考[J].田晓.科技资讯.2007 (17)
[6] 居住空间室内设计评价体系初探[J].万小寒.室内设计.2004 (01)
住宅空间设计方法教案范文第6篇
摘 要：
通过研究国外城市旧住宅区的改造理论与政策，分析国外对旧住宅区改善的市场化途径和控制管理方法，通过分析历史及内在的运行机制和成因，找出内在的规律，为我国城市旧住宅区的改善与发展，制订适合中国国情的城市旧住宅区改善发展规划与实施政策提供一定的借鉴。
关键词：旧住宅区；市场化；途径；管理
1 城市旧住宅区改善的趋势与政策
1.1 城市住宅建设的重点转变
世界主要工业化国家的城市住宅建设大体经历了3个发展阶段：大规模新建、新建与维修改造并重及重点转为对旧住宅更新改造现代化。
20世纪70年代，各国在基本解决住房困难问题后逐渐开始重视城市旧住宅区的更新改造与维修。20世纪80年代，欧洲各国建筑日常维修资金投入年递增6-10%，旧住宅维修改造总额占住宅建设总额的1/3-1/2；瑞典1983年的住宅维修改造投资占建筑业总投资的50%，1988年旧房维修改造工程占建筑工程总量的42%；英国从20世纪70年代改变大规模拆旧建新的住宅建设方式，转为保护性维修改造和内部设施现代化建设，1978年改造维修投资是1965年的3. 76倍，1980年旧房维修改造工程占建筑工程总量33%。进入20世纪90年代，在国际建筑业新建市场日渐萎缩情况下，以旧住宅为主要对象的建筑维修改造业正发展成为“朝阳产业”。
1.2 城市旧住宅区的改善政策
当住宅建设和城市化水平达到较高程度后，各国将难以避免的出现城市旧住区的衰退问题，主要体现在：（1）城市住房大多逐渐老化或标准过低；（2）城区经济衰退和城市中心人口过渡外迁；（3）旧城区住房和土地价格不断上涨使旧住宅改造日益困难；（4）居住环境恶化，居住区传统经济基础损耗严重等。
各国通常采取的旧住区改善政策有：（1）升级改善：即认为旧住区政策实质是对主要城市尤其是老城市面貌和环境的升级，重点是修复更新陈旧住房和改善住区环境；（2）修汇改善：即制订新政策，以城市更新为重点，通过分区规划，限制市郊发展，鼓励社会参与，恢复旧城内部居住区的居住吸引力，从而改善城市旧住宅区质量；（3）经济改善：即通过复苏旧城萧条的经济状况，带动城市旧住宅区改造升级。
各国通常采取的主要政策改善措施有：（1）修订住宅建筑标准，促进旧房更新改造；（2）制订旧住宅（区改造）修复规划；（3）采取减税、借贷、补贴等经济措施资助私人及合作社改造旧房；（4）为低收入者提供帮助和贷款，使他们能继续住在改造后的住宅中；（5）修改住房租赁法规，鼓励私营企业公共住房维修管理。
1.3 城市旧住宅区的再开发
城市住宅开发是指城市以住宅为对象的生产活动及其过程。按开发性质可分为：（1）开发：又称新开发，是指在新市区、卫星城或曾开发利用的土地上建造住宅及其相关设施的生产活动；（2）再开发：是指对旧城区内旧有住宅区进行的改建、扩建、重建等生产活动。
城市旧住宅区一般采取综合再开发方式，具体分为：（1）维护性开发：指对有较大保护价值的城市旧住宅区通过维护住宅正常使用状态，改善住宅区内公共设施，提高住宅经营效益，增加居民就业机会和促进社会发展等方法，维持或恢复城市旧住宅区使用功能和居住吸引力，保持土地利用价值。（2）整建性开发：指对城市旧住宅区内各种住宅，视改造需要分别采取改建、扩建、部分拆建、维护养护、实施住宅内部设施的现代化和公共服务设施完善化等方法，明显改善城市旧住宅区居住环境质量，保留城市旧住宅区原有的面貌特色，提高土地利用价值。（3）重建性开发：指对已无保留价值的城市旧住宅区进行拆除清理后，重新规划设计，调整用地功能或变更住宅形式规模标准，在住宅区内重建住宅或其它建筑及设施，彻底改善城市旧住宅区居住环境质量，优化土地利用。
2 城市旧住宅区改善的市场化途径
2.1 土地资源利用及利益影响
城市旧住宅区通常占用着宝贵的城市土地，其改善任务和动力首先来自于对土地资源的充分利用和对改善利益的合理分配，其市场效用主要有：（1）分配城市旧住宅区房地产资源利益。利用级差地价，寻求旧区改造用地供给与开发市场需求之间的价格均衡。（2）反映对旧区各种资源和利益的需求变化。经济发展、房地产趋向、税收政策导向、居民收入及居住愿望、政府干预支持等，都会对旧住宅更新改造产生需求变化。（3）反映对市场供给资源条件的变化。改造用地政策，代款供应方式，不同阶层居民对修缮旧住宅或购置新住宅的选择方式，新房建造与旧房改造市场供给数量比例等。（4）补偿旧住宅土地资源所有人或利益人。如旧区改造拆迁、居民回迁购房、居民安置补偿和提租资助等，此类一般通过资本投资或超额利润方式补偿。
2.2 旧住宅改造市场运行特征
旧住宅改造市场具有以下4个基本特性：（1）市场地方性：每一地区旧房改造都应适应地方市场需求和变化，不宜强求统一模式，应灵活机动，不应千篇一律。（2）市场扩散性：旧区改造要考虑对其他地区的市场影响，如新区开发、旧城新住宅供应、城市旧住宅区与商业区联系等。不能因为一己私利，而影响全局，给以后的更新改造带来更多的不利因素。（3）调整滞后性：旧住宅改造投资大、周期长，必须制订长期改造实施计划。对短期项日则应增强抗风险变化能力，准备多种可调及动态改造方案。（4）品质多样性：旧住宅（区）更新改造不应象新建住宅那样采用统一标准和方案，而应多样化、多层次、多标准，充分适应不同市场的需求。
2.3 市场扶助与产业化运作机制
联合国人居中心在2000年全球住房战略中提出住房发展两大扶助战略：一是社区扶助，指推动提供民间住宅过程的战略；二是市场扶助，指在住宅生产中为扩大私有住房提供便利的战略。两大扶助战略的宗旨是减少公有住房建造和实现住房市场经济。旧住宅（区）改善过程中的资金筹措一般可采取：
（1）政府拨款启动改造资金；（2）政府优惠政策减免部分改造费用；（3）银行为开发商和居民及业主改造提供项目贷款；（4）用房地产开发高收益项目补贴改造项目；（5）私人或企业集资或合资改造融资；（6）通过提租或提价售房从住房改善项目受益者处回收部分资金，实行滚动再开发等融资途径。
旧住宅（区）的改善是一项内容繁多、涉及面广、计划性强的社会发展过程，产业化是一种较普遍采用的运作方式。应明确旧城住宅更新改造目标和实施标准，制订更新改造计划和实施程序，市场调节与政策引导应该相结合，鼓励社区居民广泛发展。
3 城市旧住宅区更新改造的控制与管理
3.1 旧住宅更新改造的方法与规划控制
国外关于旧住宅（区）更新改造的法规较健全，大体分类为：
（1） 综合管理类：如日本颁布有《颓废住宅更新法》、《住宅区改造法》、《城市再开发法》、《聚落地区整理法》、《再开发地区规划法》等。
（2） 工程技术类：如《住宅区分等级法》、《建筑物区分等级法》、《旧居住区分区规划》、《已有建筑物可靠性鉴定方法和检验手册》、《危险建筑物法规》等。
（3） 经济计划类：如《住房折旧法》、《拆迁补偿法》、《减价资产的耐用年限规定》、《固定资产评价标准》、《居住和公共建筑物进行有计划的定期检修条例》等。
（4） 产业管理类：如《房屋管理法》、《公管住宅法》、《统一管理法规》、《房岸检查手册》、《住房与公共建筑人修手册》等。
历史风貌特色保护是各国在城市旧住宅（区）改善控制中面临的共性问题。包括：（1）是继续保护城市旧住宅区历史民居风貌并重新使用，还是拆旧建新以满足新的居住需求；（2）应采取何种经济合理方式保护城市旧住宅区资源和历史风貌，并同时增加旧住宅区的活力
3.2 城市旧住宅区改造的社会人口问题
城市旧住宅区改造是十分敏感的城市社会和人口问题。在旧城住宅区更新改造中应慎用大规模拆除重建方式，改变大规模拆建为渐进改造方式的优点：首先，能有效防止对旧城悠久历史文化传统的不可挽回的破坏；其次，保留旧城土地及公共设施等已有资源，为今后可持续发展留有余地；再次，对低收入居聚地区按居民需要和能力适当改造旧住宅区，是充分利用现有资源和实际情况改善居民居住条件市场化更经济的途径。
市场经济条件下的旧住宅改善重要基础之一是鼓励社会居民积极参与改善计划的全过程。推行城市旧住宅区更新改造规划方案的社会参与是有效的更新改造原则之一。其主要途径有：建立旧居住区改造规划设计方案，向社区居民公示制度，由当地居民及社区组织评选和提出修改意见；在专业人员的帮助下，让居民有组织地参与旧住宅改造方式的决策议程和提出居住改善需求；鼓励社区居民积极参与住房改善项目管理。
3.3 城市旧住宅区维修管理现代化
本文认为，城市旧住宅区维修管理现代化控制管理重点有：
（1） 提高修房效率，并定期维修，其费用支出比例提高到占维修总费用的60%-70%，因住房损坏后维修费比正常维修费高30％-50%。
（2） 旧房调查评定，确定居住最低标准和满意标准作为维修改善依据。
（3） 分析旧房结构体系优劣程度，如发现某种体系不适继续使用，即通过立法规定为不安全建筑，房主有权获得当地政府补贴进行维修改造。
（4） 鼓励营造商开发配套维修改造技术，政府择优认定推广，以降低成本造价和提高改善质量。
（5） 采用计算机管理，储存每户住房资料并与各城市房管所联网，并设有住房维修改造辅助决策系统。
总之，随着经济发展和城市现代化进程，城市住宅的老化和旧住宅区的改善需求将持续增长。国外城市旧住宅区的改善理论和方法研究表明，城市旧住宅区的改善与可持续发展是一个社会大系统工程，涉及建筑与规划、住宅与房地产、经济学与社会学、历史与美学等众多学科和行业领域。城市旧住宅实际拥有数量占住宅总量比例的增加已被国外住宅建设演变所证实，旧住宅比例不断增加是住宅发展的必然趋势。我国住宅目前及以后一段时间即进入“住宅高龄化”和大修改善高峰时期。与此同时，住宅建筑市场由新建项目为主向，维修更新改造等改善项目为主的“市场逆向化”转变进程已经开始。借鉴国外城市旧住宅区改善的发展途径和理论方法，研究制订适合中国国情的城市旧住宅区改善发展规划与实施政策，是一项重要而紧迫的工作。
参考文献
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