“营改增”是新税法普及的先行兵, 在很多人眼里, 认为“营改增”知识简单的减少税负, 但“营改增”还有更深层次的含义, 就是一些在“营改增”环境下受益的企业, 会抓住发展的势头, 不断促进发展, 壮大自身力量, 形成颇具竞争力的市场经济个体。而不动产租赁业就是其中之一。
从目前的实际情况来看, 我国已经处在一个经济快速发展的时代, 而且是经济建设的关键时期, 作为世界经济的代表, 我们必须不断完善自身管理, 实现经济转型发展, 优化经济结构, 积极发展第三产业, 不动产租赁就是最好的代表, 它不仅实现了资源的合理利用, 还有效降低了业务成本, 促进了相关产业的健康稳定发展。作为不动产租赁业务, 也需要对推动“营改增”做出贡献, 在国家逐渐完善税制的过程中, 坚持到底, 度过适应期, 完成蜕变。
一、不动产租赁相关税务政策
我国税收的发展, 代表着国家经济的不断发展, 税收是维持国家经济建设的主要经济来源, 如何把握税收改革, 实现经济转型, 是要认真思考的问题。
在“营改增”前, 不动产租赁的收税情况有以下几种:在国家相关单位批准下的, 可以经营融资租赁业务的单位, 在进行金融融资租赁的过程中, 以“金融保险业”的税目征收营业税, 税率为5%;金融融资租赁中, 转移货物所有权的行为, 依然按照融资租赁业务缴纳增值税, 税率为17%或者3%;并不参与转移货物所有权的融资租赁业务, 以及经营租赁业务, 按照“服务业”税目征收营业税, 税率为5%。在“营改增”之前, 不动产租赁业务的纳税缴税方式比较复杂, 且税目分类并不是很科学。
而今, 我国已经全面推开“营改增”, 所有不动产租赁服务缴纳增值税, 一般计税方法适用税率为11%, 简易计税方法征收率为5%。目前, 我国“营改增”后的不动产租赁计税方式有以下几种:如果是一般纳税人, 在新税法试点执行之前, 可以采取5%的税率按简易计税方法纳税, 但是到新税法试点后, 就必须实行11%的一般计税方法纳税;小规模纳税人和个人 (均不包含个人出租住房) 按5%的征收率纳税;个人出租住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。从这写改变可以看出, “营改增”的目的是为了减轻纳税人的负担, 因为在不动产经营租赁业务中, 小规模纳税人“营改增”前后税率不变, 一般纳税人适用的税率由5%提高到11%, 这样就可以有效降低租赁业务企业的纳税额, 保障他们在履行义务的同时可以正常生产, 创造经济价值。
“营改增”的实施, 对不动产租赁行业来说是一个利好消息, 因为从前的增税制度复杂, 还有可能出现重复征税, 但“营改增”后, 避免了重复征税, 减少了纳税人的负担, 而计税方式更加简单, 减少了很多不必要的麻烦。
二、基本政策层面的变动
(一) 关于纳税地点的规定
在新税法实施之前, 不动产租赁行业要纳税, 必须在不动产所在地的税务所处理相关业务, 而且相关纳税手续、政策, 都要以当地税务所的规定为准。就是说, 税务机关的所在地并不影响纳税, 而纳税人主要是根据不动产的所在地, 选择纳税机关, 这样就会存在很多地域问题, 例如纳税人为了纳税, 必须到不动产的所在地, 如果纳税人在北京做的不动产租赁业务, 但是不动产所在地在云南, 那纳税人就要去云南, 还有甚者, 一个租赁企业, 不动产可能会遍布全国各地, 这对纳税人来说极其不方便, 且纳税成本也很高。“营改增”之后, 不动产租赁纳税, 只要需要在不动产所在地的税务所预交, 剩下的在租赁业务发生地缴纳就可以了。
(二) 对所得税的影响
前文说到了, 增值税属于价外税, 其中并没有包含销售收入, 就是说, 增值税不需要扣除税前所得, 从总体上来看, 增值的金额变多了, 那么相关的税负也要增加。企业经营也存在这个问题, “营改增”后, 企业的账上成本变少, 也就是利润增加了, 那所得税也会增加。根据这两点分析, “营改增”后, 不动产租赁业务的税负在计税方法上的变化, 会导致增加企业的负担。但这与“营改增”的内在要求是相悖的, 国家在制定“营改增”的原则是减轻企业负担, 而不是加重。
总的来说, “营改增”的执行, 有好的影像, 也有坏的影响, 企业是直接受到影响的纳税个体, 尤其是不动产租赁业务, 本身的复杂性造就了在营改增的环节中不像其他行业一样, 实现了负担减轻。加上收所得税本身的影响, 为什么有的企业会税费增加, 或者是增减不一定, 计税方法也不定。面对这些问题, 我们只有不断总结经验, 找出问题存在的原因, 才能采取综合方法减轻企业纳税负担, 同时为不动产租赁业务提供更好的发展平台。
三、“营改增”环境下的不动产租赁发展建议
国家的发展政策制定, 主要是根据市场的走向来定的。市场经济的发展, 国家产业能力的提升, 是一切战略目标制定的依据, 不动产租赁行业为了生存和发展, 企业必须适应社会和国家的发展需求, 要相信, “营改增”的完善, 以及对企业的改变, 只是时间的问题而已。
(一) 税率的设计
为了适应经济的发展, 国家会不断制定新政策, 以市场经济的导向为基础, 目的在于发展国计民生。新的税收政策, 主要是为了减轻企业和个人负担, 同时维持国家税收的稳定, 只有减轻负担, 才能促进企业不断扩大发展, 激发他们的市场活力。与此同时, 也不会增加税收难度和复杂程度, 让税收变得更加简单、便捷。不动产租赁的行业又不能作为一项业务独立存在, 这导致不动产租赁在税收过程中, 计税具有复杂性, 这样和不动产租赁所涉及的业务范围和内涵比较广有直接关系。
(二) 更改进项税抵扣期
实际上, 不动产租赁税收的复杂性不仅是其计税过程的复杂性, 还有计税内容。不动产租赁的进项税和增值税前后差异, 导致其税负并没有得到均衡发展。如果采用企业收入型计税方法, 也许能解决目前不动产税收项目不平衡的问题。在税收实践中, 很多单位在处理不动产租赁业务的税务业务时, 很容易搞混淆, 例如如何实现进项税的抵扣, 如何才能减轻企业的税务负担, 其实不只是单位, 国家在这方面也不断尝试, 不断创新, 希望可以通过有效方法, 解决收税不平衡和计税不平衡的问题。
(三) 合理规划“营改增”渡过政策
要适应“营改增”新时代, 又要满足不动产租赁业务的发展, 在税务管理方向上, 可以参照动产租赁业务的一些税务管理方法。由于“营改增”刚得到实施, 有的不动产租赁合同是在“营改增”之前签订的, 为了维护各方权益, 这之前签订的协议可以按照“营改增”之前的税收政策执行。除此之外, 面对在“营改增”之前购买的或者开设的不动产租赁业务, 也能得到追溯。
四、结语
社会的每一次变革, 每一次新制度的执行, 都是以不断进步为前提的。税收, 是关系国计民生的重要经济政策, 为了不断完善税收政策, 降低纳税人负担, 我们开展了“营改增”改革措施。“营改增”是社会发展的必然趋势, 在经济文化已经高度发展的今天, 虽然对“营改增”的评价有好有坏, 但各地都在认真贯彻执行。
不动产租赁业施行“营改增”也是必要的, 即使面对不动产租赁业务在“营改增”环境下呈现出来的复杂性, 在实施“营改增”的过程中也会出现困难, 但总体目标依然是以降低企业风险为前提, 相信这只是一个过渡期, 未来的发展会越来越好。
摘要：近年来, 为了适应社会经济的变化与发展, 为此社会各行各业的稳定发展, 国家在税收各方面不断改革, 希望通过改革, 实现经济的快速腾飞, 同时也适应世界经济一体化的发展。“营改增”, 可以说是税务改革上的大事件, 通过“营改增”, 很多行业的税收发生了翻天覆地的变化, 例如不动产租赁, 它在“营改增”的过程中是走得比较复杂和艰难的, 因为不动产租赁涉及的范围很广, 导致前提和配套措施不完善, 纳税人和业务结构成分复杂, 以及税费的计算等等, 都是不动产租赁在“营改增”的过程中要面临的问题。
关键词：“营改增”,不动产租赁业,税率,策略
参考文献
[1] 孔庆凯.不动产交易“营改增”政策的国际借鉴[J].国际税收, 2014 (7) .
[2] 韩志光, 范银.增值税转型对我国各行业的影响研究——基于财务指标分析视角[J].会计之友, 2014 (21) .
[3] 胡晓丽.营业税改征增值税对广告行业税负的影响分析[J].会计之友, 2014 (8) .
[4] 黄丽芳, 徐舒铭, 邢宝玲.“营改增”对不动产经营租赁会计处理及报表的影响分析[J].中国乡镇企业会计, 2016 (8) .
[5] 谢萌.“营改增”后不动产经营租赁涉税实务探讨——以X科研事业单位为例[J].财会学习, 2017 (6) .
[6] 杨颖.基于经营租赁业务“营改增”的思考[J].现代商业, 2017 (20) .