房地产市场论文范文第1篇
内容提要：当前在中央提出加快城市化及河北省“三年大变样”宏观背景下，本论文以区域经济协调发展为出发点，选取了河北省廊坊市为案例研究对象，在对廊坊市房地产发展现状以及如何把握有利时机，健康发展的基础之上，对房地产市场发展潜力做了深入分析，以期达到促进河北省中小城市房地产业的健康发展，提高人民生活质量以及区域经济协调发展的目的。
关键词：城市化；房地产市场；发展潜力
廊坊市地处河北省中部、京津两大城市之间，素有“京津走廊上的明珠”之美誉。由于其独特的地理位置和优越的自然环境，改革开放以来，廊坊的经济建设和社会发展取得了巨大成就。当前在中央提出加快城市化及河北省“三年大变样”宏观背景下，廊坊市作为河北省中小城市的典范，其房地产业的发展十分迅速，包括上缴利税、城镇房地产业投资总额增长速度、利润总额和商品房均价等多项指标位居全省之首。据2007年统计数字显示，廊坊市共有143个企业，其投资额占同期全社会固定资产投资总额的17.96％。吸纳就业人数达6 819人，上缴利税高达65631万元。房地产业的迅速发展对于优化廊坊市产业结构、促进社会和经济繁荣发展起着重要推动作用。
一、廊坊市房地产市场发展现状
近年来，随着中国经济的发展、城市化进程的加快以及居民收入水平的不断提高，我国房地产市场发展整体上保持增长态势，2008年以来，在面对为了缓冲国际金融危机的负面影响释放的大量流动性、居民其他投资渠道不畅导致过多的对房地产投资性需求持续高涨以及庞大的刚性需求等多种力量推动下，房地产涨幅进一步扩大。回顾近年来我国房地产价格上涨的规律可以发现：2003-2004年间，全国房价上涨过快的地区主要集中在以“北上广”为代表的一线大城市，2005-2006年，房价上涨过快现象由一线城市向以天津、重庆、武汉等省会城市为代表的二线城市扩展。2007-2009年以后，房地产价格的上涨迅速地向以地级市为代表的区域中心城市蔓延，尤其是一些地理位置优越、经济发展迅速但整体房价仍然处于较低水平的中小城市，房价上涨趋势更为明显。房价的快速上升已把房地产行业推向风口浪尖，面对由此带来的诸多社会问题和民间强烈的呼声，2010年以来我国政府推出一轮比一轮严厉的房地产调控措施，“北上广”等一线大城市还推出了各种各样的限购令，这使得房价已处于高位的一二线大城市房价进一步大幅上涨的空间已然不大。近年来越来越多的房地产开发商和房地产投资客开始把目光转向中小城市，甚至地理位置优越的县城。
作为河北省十一个地级城市之一的廊坊，房地产业同样发展迅速，房地产价格持续上涨。作为离首都北京最近的地级市，廊坊房地产市场长期以来就活跃着众多来自京津的购买群体。随着近年来河北省打造环首都绿色经济圈战略的实施以及2011年初当北京的严厉的限购令出台后，作为环首都经济圈核心位置的廊坊市属各区县必将迎来北京的大规模购房需求外溢和分流。廊坊市近年来房地产市场大体和全国保持同步，但涨幅明显大于周边同档次城市。目前廊坊市区新建商品房均价大体上在7000～8000形平米，所辖县区中，列入环首都绿色经济圈的广阳、安次、固安、香河、大厂、三河等六县市区县城及较大中心城镇商品房均价也都已跃升5000～6000元／平米，三河燕郊镇甚至出现了很多10000元／平米以上的楼盘且销售十分火爆。究其原因，导致廊坊及周边区县房价大幅攀升最大的原因还是在于其特殊的地理位置。廊坊处于京津之间，所辖区域大都处于首都近郊，尤其是随着区域经济一体化，廊坊市还适时提出要实现和北京的“同城化”，目前京津廊半小时交通圈基本实现，种种趋势表明这些因素即使不再次推动廊坊域内房地产价格上一个新台阶，至少也会使廊坊区域房地产价格长期维持高位运转。廊坊房地产市场以后的发展动向值得密切关注。
二、城市化进程中廊坊市房地产市场蕴藏的机遇和风险
(一)城市化进程中廊坊市房地产市场发展的机遇
1 宏观经济快速稳定增长，新农村建设和城市化进程加速
我国长期以来较快的经济增长速度和稳定的社会经济环境为房地产市场的健康发展奠定了坚实的物质基础。21世纪我国将全面实现工业化、城市化、现代化。随着城市化水平的快速提高，必将带来住房需求的快速增加。根据预测，2010-2020年，我国正处于工业化和城市化“双加速”阶段，城市化率将以年均1个百分点的速度推进，到2020年，我国城市化率将达到58％左右，对住房的需求整体处于比较旺盛的时期。伴随着新农村建设与城市化的稳步推进，我国日益呈现城市化加速趋势。政策方面，2010年“中央一号文件”把积极稳妥地推进城镇化，特别是把提高广大中小城市和小城镇的建设水平作为重点，这预示着我国城市化进程将会进一步加快，也就是将有更多的农村人口进人城镇，这必将有力拉动城市的房地产市场需求，而中小城市和县城正是吸引农村转移人口的主力军。因此，从长期看，作为河北省中小城市典范的廊坊市区及其所辖县区，房地产业在未来相当长一段时期仍会保持较快增长的发展趋势。
2 环渤海经济圈进入新一轮的发展带给廊坊巨大的机遇
2009年以来，伴随着一系列区域经济振兴和城市圈规划的陆续推出，相关地区包括房地产在内经济和社会各项事业迎来新一轮的快速发展机遇期。站在区域经济学角度审视我国产业资本转移的趋势，我们会发现近年来我国产业资本有逐步向中国北部地区转移的趋势，例如深圳富士康已经明确提出要把相当一部分制造业北移到廊坊为代表的环渤海区域。另外，随着北京奥运成功举办和天津滨海新区开发上升为国家战略，环渤海经济圈迎来新的发展机遇，环渤海地区在整个中国经济版图中的地位进一步提升，成为公认的21世纪助推中国经济快速发展的增长极和拉动中国北方经济发展的火车头。环渤海区域经济开发战略的推行和实施，必将带动处于环渤海区域核心地带的以廊坊为代表的二三四线城市经济的腾飞，相关区域的房地产市场也必然从中受益。
河北省廊坊市位于京津之间，地处环渤海地区腹地，提出要作“连京津之廊，环渤海之坊”，其用意显然正是为了抢抓环渤海经济发展带来的历史性发展机遇。廊坊的主要优势在于：一是周边区域人口稠密，经济相对发达，拥有近一亿的潜力消费群体；二是据有关统计，廊坊辖区人口学历结构和人口素质居于同类城市前列，这为广大域内各类企业提供了充足的人力资源保证；三是廊坊具有齐备的基础设施及完善的服务体系等，被重大媒体和国家主管部委定为20个具有投资潜力的区域之一，这为域内企业人才流、资源流扩大提供了巨大的要素渠道。但是也应看到：尽管独特区域优势给廊坊市提供了广阔的市场机遇与发展空间，但廊坊各种生产要素整体上仍处于较低水平，要想充
分把握发展机遇，廊坊必须在区域竞争中创造出更宽松的政策环境并在对外宣传上下大工夫，让国内外的各方人才和优势资本充分认识到廊坊的巨大的发展潜力和历史性机遇。
(二)城市化进程中廊坊市房地产市场面临的风险
1 房价涨幅过大带来购买力风险
住宅房地产价格的快速增长，成为了政府、开发商和消费者共同关注的焦点。自2006年底以来，廊坊市商品房价格在全国房地产价格持续上涨的宏观因素的带动下，一直处于快速上升通道。由于房价上升幅度大，再加上交易成本的不断降低，加重了投机心理，房地产市场上炒房行为日益严重。
2 国际金融环境及政府调控政策的影响
2008年以来，廊坊市房地产市场形势也发生了深刻的变化，受上半年中央从紧的货币政策、国家对房地产行业的调整以及下半年国际金融危机的影响，房地产市场逐渐进入了调整期，呈现市场观望气氛浓厚、销售低迷、房价走低的氛围。
廊坊房地产市场总体情况有几个特点，一是房地产开发投资有所回落，住宅投资下降，商业投资上涨明显。1-6月，全市房地产开发投资完成35.77亿元，同比下降16.13％，其中住宅完成投资32.06亿元，同比降低21.22％，住宅投资占全部房地产开发投资比重为90％，但商业房投资3.23亿元，同比增长76.5％；二是施工面积增幅回落，新开工面积明显下降。全市房屋总施工面积1198.85万平米，同比增长8.99％，增幅回落40个百分点，房屋竣工面积39.27万平米，同比降低14.83％，新开工面积186.67万平米，同比降低74.07％；三是销售面积同比明显下降，销售价格走低，全市商品房总销售面积155.54万平米，同比降低11.11％，其中：住宅销售面积154.22万平米，同比降低13.92％，住房均价也从一季度3765元下降到6月份每平米3577元，环比降低5％；四是市场交易总体回落，二手房交易大幅下降，最新数据显示，全市办理新建商品房和二手房确权总量8467件，交易面积101.9万平米，同比分别下降19.9％和13.6％，其中二手房成交套数仅898套，同比下降41.9％。
与廊坊市总体情况相比较，市区房地产的情况有以下几个特点，一是商品房供地量大幅增长。上半年市区居住用地供应68万平米，比上年同期增长63.5％，平均每亩单价264万元，同比增长17.85％；二是开发投资较上年有所增长，上半年共完成10.58亿元，同比增长11.06％；三是施工面积、新开工面积大幅增加；四是商品房供应量较去年同期大幅增加，上半年批准商品房预售项目16个，批准预售面积40万平米，同比增加1.07倍，批准预售3858套，同比增长115.32％；五是商品房销量下降，销售价格下跌，上半年商品住宅销售面积16.75万平米，同比降低15.25％，销售单价也从一季度每平米5518元降为4644元，降幅15.84％。
三、城市化进程中廊坊市房地产业发展潜力分析
城市化进程加速和三年大变样工作的推进使得河北省中小城市房地产市场面临前所未有的发展，廊坊要充分利用国家推行城市化进程中城市独特优势发展壮大。尽管由于美国次贷引起的全球性金融危机，对廊坊有一些影响，但是城市化进程对整个经济发展所发挥的作用是必然的。在城市化进程中，廊坊刚好处于借势北京、天津作用，把握住发展机遇，会发挥它应有独特的作用。
(一)政府一系列区域经济振兴和都市圈规划的推出将带动房地产业进一步发展
2009年以来，中国政府先后推出一系列区域经济振兴和城市圈规划，随着天津滨海新区列入国家战略规划以及以京津冀都市圈规划呼之欲出，环渤海经济圈将进入新一轮的发展机遇期，京津冀地区在中国经济发展中的份量将日显重要，也给地处“京津双核”中间地带的廊坊经济的发展带来重要契机。目前，廊坊市政府谋划建设了南北中3个经济板块和以三河、霸州为中心的两个增长极；利用京津生产力要素，规划建设了环京津产业带，在与京津接壤的33个乡镇，建立了22个工业园区，逐步形成产业互补的县域经济发展格局。全市财政收入年均递增23.6％，城镇居民人均可支配收入10150元。从目前廊坊市经济走势看，未来几年将继续保持较高的发展速度，这必将带动房地产开发规模的进一步扩大，以适应区域经济发展的需要。
(二)良好的投资环境为房地产业的发展创造了条件
廊坊市一直致力于促进政治和谐、经济和谐、社会和谐、生态和谐，创造更加“适宜人居、适合创业”的环境。廊坊市把精神文明建设摆上重要位置，努力创建全国文明城、卫生城、环保城、园林城、绿化城、科技示范城。良好的投资环境为房地产市场的发展奠定了良好的支持环境，随着廊坊地区经济的快速崛起以及投资环境的改变，房地产市场的容量必将能够快速增大，而这无疑为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。
(三)城市化进程加快刺激了住房需求的增长
一个国家或地区的房地产业与城市化水平有着很强的正相关关系，城市化所带来的人口增长将产生巨大的住房需求。廊坊市从2005年开始实施经济适用住房建设，城中村和市区水系景观改造等，加大城市建设和改造力度，全市城市化水平达到40％。近年来，廊坊市以政府为主导，采取市场化运作旧房的拆迁、改造工作，为住宅产业的发展准备了充足的需求潜力。据了解，至2010年拆迁改造危旧房900万平方米，每年约150万平方米，按照1:2膨胀系数测算，每年要新建300万平方米以上的住房，才能满足人们被动型住房需求。随着廊坊城市化水平的进一步提高，人们的住房需求将持续增长。
总之，房地产行业与宏观经济环境密切相关，经济发达地区的房地产发展相对较快，同时行业竞争相对激烈。鉴于目前国内实力强、规模大的开发商大多集中在经济发达的一线大城市诸如北京、上海、深圳等，而中小城市本身又具有总体数量多、发展潜力大、房地产项目开发周期短、整体开发水平较低等特点。随着京沪、京广高铁开通，河北省这些中小城市房地产市场无论在容量还是在价格方面，都具有较大的潜力。
基金项目：本文为河北省教育厅2010年人文社会科学研究课题“城市化进程中河北省中小城市房地产市场发展潜力研究”课题研究成果。课题编号8080422；序号107。
[作者简介]王艳梅(1972-)，女，河北大厂县人，廊坊师范学院管理学院讲师，管理学硕士，研究方向：物业管理、财政与金融、经济管理等。
[收稿日期]2011-07-25
责编：林月：校对：启方
房地产市场论文范文第2篇
摘要：近年来，我国的经济发展不再呈加速度，而是逐渐趋于平缓，迎来了三十年高速发展下的新局面，而房地产市场也经过三十年来的洗礼发展的越来也成熟，但是房地产市场仍然面临着严峻的问题。本文就中国新常态下房地产市场的风险防范展开讨论。
关键词：经济新常态；房地产；风险规划；中国
引言
2000年以后我国的经济增长率逐渐放缓，近年来的增长率比往年增长率低了大约2.6个百分点，这不是意味着我国的经济发展水平下降，而是意味着我们与发达国家的差距越来越小。习近平总书记提到，未来中国的发展形势将会从高速增长转向中高速增长。[1]主要产业将会朝向第三产业服务业和娱乐业发展，而介于第二和第三产业的房地产市场，也不断根据中国市场的发展程度调整发展方向。
1、中国经济的新常态
“新常态”一词是对目前我国经济发展形势的总结和概括，无论是经济还是市场甚至是各个方面我国都进入了一个新常态，这要求的是我国对现状进行重新的规划和分析，积极投入新的国家建设中去。
从消费需求来看，人们更注重个性化多样化；从投资角度来看，大量新兴产业的投资机遇如雨后春笋；从进出口贸易来看，我国仍处于出口贸易优势地位，“中国制造”仍然是我国引以为傲的优势；从产业发展来说，新常态带来了全新的发展方向产业结构的格局将会改变，产业应以优化结构为主，企业也应该注重向适应市場走向方向发展，无论在飞速发展的社会市场还是逐渐饱和的市场的都要学会发挥自己的优势地位。
另一方面，随着人均收入的提高，市场经济的大量注入，人口红利的优势地位也慢慢处于劣势。在过去的发展中，我国的主要优势是廉价的劳动力，这些劳动力吸引着发达国家在我们设厂，我国也被誉为“亚洲第一工厂”，随着经济的发展，劳动力成本攀升，我国的人均工资的不断增长，国内投资成本增加，“中国制造”的价格不断攀升，各国设厂逐渐向更加廉价的发展中国家移动。工作数量的下跌，大部分地区也没有达到小康水平，人均购买力仍然不足，但是物价却不断上升，中国的发展也不尽然都是平坦大道。[2]
对于发展的逐渐缓慢，无论是哪个国家都无法完全避免，无论是韩国还是日本，资本主义国家一样要经历经济发展中的放缓期。并且随着国家的进步，经济的发展必将越来越缓慢，当到达发达国家的地步，国家经济发展将趋于稳定，甚至出现经济增长率为0的现象。但是这并不是坏事，它标志的是我们与发达国家的距离越来越近，随着市场经济的改革，我国的发展依然会不断向前，稳步前进是目前来讲我国最为合适的发展方案。
2、房地产市场目前存在的风险
在建国之初，我国人民过的是吃大锅饭，国家分配房子分配工作的生活，但是这样的生活直接导致的是我国的财政赤字，中央政府的收入远低于地方政府的收入。为了解决这样的问题，为了能够进一步刺激经济增长，国务院下发住房改革建设制度，加快住房建设，推动住房商业化发展，房地产市场一夜之间迅速崛起。
从1998年开始，住房分配全面取消，房产市场真正意义上发展起来。新一代的年轻人开始进入企业工作通过自己的双手挣得房产。如此一来，房价全面上调，售卖市场和租赁市场开始活跃。这一时期，是房地产市场的黄金时期，过去难以售卖堆积的房子开始抢手，由于物价较低，在当时较为富裕的人家会买来几套房产为未来发展做铺垫甚至转行成为房地产商进入房地产市场谋求发展。
随着人均收入的增长和人均购买力的上升，国家物价的不断上浮，房价也飞速攀升。就2017年北京房价来看，北京全城每坪平均5.8万元，而北京白领的月收入一万元，想要在北京买上100 平相对合适的房子，不吃不喝还要几百年。虽然是一个夸张的算法，但是就我国目前的国情而言，收入和支出不成比，信用卡成为年轻人消费的主要方式，能挣钱却无法养活自己的现象越来越普遍。超高的房价和购买能里产生明显的对比，因此房贷应运而生。首付买房成为我国目前国民买房的主要方式。[3]上有老下有小身负车贷房贷已经成为新一代发展主力的普遍现状，由于经济负担，很多青年人无暇关心国家发展，对未来人才的培养也产生了侧面影响。
随着房地产市场的暴增，各地出现了房地产商盘地建房的现象，但是由于房价过高，人民购买力有限，很多前期资金不够，久修建起来的楼盘最终因为预定人员过少资金无法运转，烂尾房逐渐增多。这不仅损害着消费者的利益，也对房地产市场造成了无法估量的影响。库存压力的加大和区域性房价的上涨都威胁着房地产市场的运转。
另一方面，房产泡沫被越吹越大越吹越薄，很多专家学者各执一词对房产市场未来发展进行预测。近年来，北京上海领跑国内房价，每年都以一定的比例增长，偏离了实际经济基本面。房产泡沫一旦破裂，很有可能造成全国范围内的经济危机，房地产市场将动荡不安。
3、对房地产市场的风险防范
在新常态背景下，经济逐渐放缓，一昧追求房产投资，哄抬房价一旦造成市场收缩，其萧条程度我们无法判断。
积极优化住房体系。政府应当有所作为，主动控制房地产市场，对房产投资进行一定的招标工作，选择有能力的投资商在本地建设。对房地产商进行动态监督，以免出现“烂尾”现象。
对住房税的征收。如今中国的收入水平差异化比较大，富裕的人可能很多套房子而贫穷的人买不起房子。在这个问题上应当注重对拥有房产较多的公民进行住房税的征收，因为盲目的大量购房会对后来的房价发展产生消极的影响。
4、结尾
经济发展给人民的生活带来富裕，但这并不代表在未来的发展中，我们面对的都只是机遇而没有挑战。[4]因此在经济新常态下无论是前景仍然很好的房地产市场，在投资的时候也应该深思熟虑。一旦预估错误的房产市场走向可能会造成整个房地产市场的落败，对于我国未来的市场改革和发展产生无法预估的经济损失。
参考文献：
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[4]况伟大.房地产投资、房地产信贷与中国经济增长[J].经济理论与经济管理，2011，（1）：59-68。
房地产市场论文范文第3篇
摘 要：在当前的社会经济环境下，为了能够更好地适应当前我国国民社会经济社会发展的趋势，就必须要不断对我国房地产经济管理体制进行改革，才能更好适应当前日益变化的市场竞争。但是，随着房地产市场的改革深入，我们也可以看到我国房地产市场经济管理还是存在一些漏洞，为此，本文笔者就从我国房地产经济管理的现状出发，并提出了如何进一步改善我国国内房地产经济管理的几条措施，提出了对我国房地产市场经济管理项目的建议和思考。希望能够更好地促进我国房地产经济管理。
关键词：房地产 经济机制 问题分析
前言
在当前我国房地产市场经济管理中，要对房地产进行有效管理，这就必须要能够我国房地产经济管理所存在的问题进行分析，同时深入了解背后的原因，才能更好地预防房地产市场经济管理的各种弊病。这不仅仅对我国房地产经济的稳定具有重要的意义，而且，更为重要的是能够促进我国社会的进步和健康运行。现阶段来看，我国房地产市场体制方面存在欠缺，有一些令人担忧的地方，为此，笔者就从这些问题着手，希望能够给我国房地产市场的管理者有一些可取之处。
1、我国房地产经济管理现状分析
1.1、房地产管理层面上的欠缺
一方面，我国房地产企业经济管理在某种程度上都建立一系列的管理机制，并且在房地产企业的财务管理还是具有一定的章程可以遵循。但是，对我国房地产企业单位的经济管理观念上还是存在一定的差距，所以会在一定程度上影响着我国房地产企业的管理。例如，很多房地产企业的经济业务随意性比较大，并且在管理监督上缺乏动力，经常会造成房地产企业管理上的混乱。另外，在房地产会计基础工作环节上比较薄弱，常常会导致房地产市场会计信息的混乱，同时，在房地产经济管理中的内部监督没有落实，企业董事会监督力度不够，监督管理人员的法律意识比较薄弱，有法不依，执法不严，这些都会给我国房地产企业的管理造成影响。甚至还会出现违法犯罪的行为出现。从另外一个角度上看，我国房地产企业的经营层次素质上还是不够高，在人力资源管理机制上也不够健全，进而在整体上影响我国房地产的管理。
1.2、房地产企业管理做法还是存在弊病
在我国房地产市场经济管理中，为了能够加强企业管理，我们通常的做法就是进行统一核算，在管理层面上进行分工合作，对于一些奖惩制度上进行细化，这样的管理虽然可以在某种程度上有利于企业进行统一管理和监督，但是我们也应该要能够看到其中的弊病。其中主要是体现在以下几个方面；就是导致项目开发责任和权利以及利益等方面严重脱节。这样就显然不利于房地产市场人员积极性的调动，如果是仅仅依靠企业内部高层的努力，这显然无法达到相应的效果。同样的，这种做法可能会存在着不具体的业绩衡量指标，进而导致房地产公司项目部门之间进行无节制的竞争，对公司的运营发展显然是不利的。
2、如何有效改进我国房地产市场经济管理的看法
2.1、进一步建设科学的内部管理环境
要想努力改进我国房地产市场经济管理无序的局面，这就必须要能够不断完善和加强房地产企业的内部管理，如果有需要，这就必须要能够不断加强房地产内部管理环境的优化建设，这就包括经营方式和风格以及管理理念等方面的一些方法，并且在房地产的内部管理上建立一套有效的管理机制，进而更好地确保我国房地产企业管理制度的有效落实。
2.2、努力加强对我国房地产企业内部之间的牵制
在我国房地产市场管理中，为了能够更好地在企业内部管理中形成体系化，房地产企业就可以采用一些轮换制度，并能够切实根据自身企业在不同岗位中对房地产市场的了解程度做出适当的调整，规定员工在每一个岗位之间进行轮换，而对于一些比较次要的岗位可以选择少轮换，这样对我国房地产市场的管理岗位中给予积极肯定。
2.3、不断加强对我国房地产企业的考核制度创新
在房地产企业管理中，很多企业经营者对企业管理部门稽核管理观念上认识不足，在观念层面上认为稽核部门不能够创造良好的利益，并且还占用一些人事上的编制，所以，就误以为要能加大对房地产企业经营成本管理，这样就对稽查制度没有进行充分重视。试想一下，如果企业内部没有稽核制度，那么，在管理措施上也就不能进行严格执行。
2.4、房地产企业内部审计制度亟需加强
为了能够更好发挥房地产内部管理，这就必须要能够不断发挥房地产内部审计作用，还要能够确保审计机构在房地产企业中的独立性，或者是可以直接設立相应的部门，这样就能够在管理上具有一定的决策权。有效发挥好企业内部审计作用，监督和管理企业资产、财产安全朝着更加合理的方向发展，进而能够保障企业在管理制度上得到严格执行。
3、房地产经济管理的一些建议
3.1、正确地对公司投资项目资金进行核算
在项目实施阶段之前，房地产企业就必须要对项目实施的可行性进行充分研究，如果有必要，可以进行实地考察研究，在公司项目的执行人员选择上可以由项目经理部门进行核实，并能够获得批复的可行性研究报告。同时，还要能够通过工程人员的初步核算之后，提出项目资金流量表，进而取得公司的认可，在确定之后，可以确定定下指标的合理性，之后就能够作为实施项目经济管理的依据得到进一步执行。
3.2、严格控制房地产企业的开发成本，并能够确定相应的费用支出额度
在房地产的经济管理中，最为重要的就是正确核算并控制项目支出成本，这是当前房地产企业经济管理的关键性因素。在某个项目确定下来之后，可以开发相应的成本控制，进而能够实现房地产企业效益的增长。但是，我们也可以知道，正常的开支是比较容易控制，而业务费用的开销是比较大的，报账标准却是难以掌握的，控制的难度也比较大。
如何来进一步解决开发成本控制，这就成为当前房地产企业人员亟需面临的问题。这就必须要能够进一步增强成本核算人员的责任感，尽量降低企业的项目支出，并制定出一系列的政策来严格控制漏洞。通过查缺补漏来弥补各种管理上的不足。另外还可以采用费用合理包干的办法，降低房地产企业的业务管理费用。
3.3、房地产企业管理将政府和市场两者进行综合考虑
在当前我国房地产企业管理过程中，我们要能够让房地产企业领导者认识到政府和市场的作用，一般来说，政府和市场在房地产市场经济中具有重要的影响力。我们在房地产的经济管理中，为了能够进一步增强房地产的经济管理能力，必须要不断提高房地产市场自身的调节作用。与此同时，还要能够与国家政策相适应，加强与我国国家政策相适应。这样才能有利于我国房地产市场的健康稳定运行。如果让市场进行市场调节，在某种方面比我国国家行政手段的宏观调整更加有效。所以，不断加强我国房地产市场自身的调节作用，这将会房地产市场未来发展的必然性趋势。而国家只是对我国房地产市场进行局部微调，只有中央政府和地方政府政策有效结合，才能稳步推进我国房地产市场的稳步运行。
4、结语
从我国目前国内的房地产经济发展趋势看，为了能够推动我国房地产市场经济的稳步运行，这就必须要能够时刻加强对我国房地产市场的管理，尤其是要对房地产企业自身的内部管理。这样才能整体促进我国房地产行业的发展。为此，本文笔者认为，只有建设科学的内部管理环境，努力加强对我国房地产企业内部之间的牵制，形成更加有效的房地产企业内部管理机制。在另外一方面，我们还应该要加强房地产企业内部审计制度创新，对公司投资项目资金进行科学核算，严格控制房地产企业的开发成本，并能够确定相应的费用支出额度，从根本上遏制各种违法犯罪行为，才能更好地推动我国房地产企业的经济稳定运行。从整体上提升我国房地产经济的活力，让房地产经济更好地促进我国整个社会的进步。
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房地产市场论文范文第4篇
摘 要 为了寻求房地产企业在宏观调空背景下可采取的应对策略，本文通过对整个宏观政策与房地产市场简要分析，以及针对性地以重庆市为例基于重庆市主城区内消费者承购力的分析总结了现阶段重庆市主城区购房者的心理，并提出了今后房地产开发企业所应采取的开发策略。
关键词 预期心理 从众心理 开发模式
一、购房心理分析
由于近两年过度市场化导致房价飙升过快，加快了国家对房地产业持续、严厉的调控，包括：限贷款、限购买、限涨价、收信贷、重保障、抓问责。导致了当前房地产市场形势出现短暂低迷。如果现行调控政策一、两年内不松动的话，市场疲软势头极有可能持续1—2年。
在房地产市场中，需求可分为投资购房和消费刚性需求购房，前者又包括长期投资购房者和短期投机购房者。投资购房者始终会希望自己在最短的时间内拥有最高的收益，选准现阶段最佳抄底时间。他们在心理上往往会拥有预期心理和从众心理；而刚性需求者他们考虑的是商品的性价比，尽量使自己的效用最大化。因此他们还会产生反复心理、求稳心理。
（一）预期心理。
消费者的购买决策主要取决于内心对于住房盈利亏损的判断，而盈利亏损的参照点就是对房价未来的期望。假设房价一直上涨，人们若现期以低价买房，则未来高涨的房价就是“获得”；下跌的房价就被视为“损失”。因此，在房地产市场价格在下跌形势的影响下，消费者对于房价的参照点不断降低，认为现期买房在未来不能得到收益反而会损失，越来越多的购房者处于观望状态。
（二）从众心理。
在现实的房地产市场中，房地产价格受众多复杂因素的影响，普通购房者难以获得这些不确定因素的变动信息，同时信息也是极不对称的。此时，缺乏信息的购房者主要是通过观察别人的行为来取得信息。当看到越来越多的人加入买房者行列时，很容易产生一种急躁与盲从的心理，导致“从众行为”。同样在现阶段越来越多的刚需购房者和投资购房者处于观望状态，这也有从众心理的诱导。
（三）选价心理。
对于消费者个体而言，自身所能承受的购买价格决定了自己的购买能力。
1、重庆市城镇人均可支配收入。
重庆市统计局公布的2010年城镇居民人均可支配收入17532元，预计2011年城镇居民人均可支配收入将突破2万元。
2、重庆市人口承购力分析。
根据折现法进行理论分析
Vt═A/i €譡1-1/(1+i)N] €?1/(1-r)
式中：Vt——第t类单个客户可承购的最高总价位（元/户）
A——第t类客户可以承受的月均住房消费支出额（元）
i——银行提供的按揭供款月利率
N——客户愿接受的供款月数（月）
r——首付款比例
购房者一般采用按揭贷款的方式购房，我们可根据上式计算分析消费者的承购力，由今年重庆市人均可支配收入2万元计算，假设1万元用于支付购房年供，贷款比率按8%，首付款比率按30%计算，可承受的贷款年限为20年，则平均购房者最高可承受的房产价位为140259元，按重庆主城区平均房价7000元/平方米，则重庆城镇人均能够购买的主城区住宅面积为20平方米，按家庭收入主要来源为两人，则家庭能够承受的购买面积约为40平方米，与小康水平的人均居住面积35平方米还有很大差距。
二、开发策略
为了应对政策风险和开发经营风险，原先以香港开发模式（即将融资、拿地、开发、销售等环节一并进行全产业链操作）为主流的国内开发商应适当转向以美国模式（产业链专业分工操作）为蓝本，探索新的业务增长点并且降低部分环节的风险。
1、融资——减少受信贷及货币政策影响的风险、拓宽融资渠道、减少融资压力。
房地产调控下，对开发贷款的收紧直接影响到房地产开发投资资金来源；对个人购房贷款的收紧间接影响到房企销售资金回笼；资金链紧张客观要求寻找多元化融资渠道和融资模式。
应对策略：(1)从传统以银行贷款为主的较单一渠道向股权融资、产业基金、信托、私募等多元化融资模式发展，以应对融资环节的风险；(2)与投资机构合作成立融资平台，针对项目进行专项融资进行大规模项目开发。
2、拿地及开发建设——应对土地价格上升的风险、减少获取土地及开发资金需求大的压力、分散开发风险、发挥各主体的综合优势、形成战略合作关系、增强联合开发能力。
应对策略：(1)与投资机构合作建立融资平台来募集资金进行共同开发；(2)房企和商业企业或投资机构联合投资拿地、由房企负责建设开发；(3)房企与当地政府合作、优先获得土地、进行片区开发；(4)不参与或少部分参与融资拿地、主要负责开发建设、进行“轻资产”的“代开发”。
3、销售/运营——应对房地产调控政策对销售的影响、对现金流的管理。
应对策略：(1)低价快销：降价或以各类优惠间接降价以促进销售；(2)采取觀望态度、稳步推盘：不降价或提价，或者企业之前积累了足够资金、不存资金压力，或者在售项目高品质、占据稀缺资源、走高端路线，对项目针对的专属客群强化项目高端形象；(3)改售为租、租售结合：对于部分住宅项目采取改售为租、持有运营；(4)进度控制、优点强化：不是从价格入手，而是紧密结合政策和市场环境，调整销售计划、控制销售节奏、选择合适的项目特点进行强化并进行差异化营销。
（作者：重庆大学建设管理与房地产学院2009级房地产经营管理专业）
参考文献：
[1]【重庆市政府网】统计局.网址：http://www.cq.gov.cn/today/news/334781.htm
[2]孔凡文，王英华，苏永玲房地产市场中“买涨不买跌”的行为经济学分析.沈阳建筑大学学报（ 社会科学版）1673-1387（2009）04-0428-03
房地产市场论文范文第5篇
[摘 要]营销观念是企业营销活动的核心问题。本文主要针对房地产行业特点和营销现状进行分析，探讨了房地产营销走向社会导向营销的必要性，以及对房地产业发展的影响。
[关键词]房地产营销 社会导向 社会营销 营销观念