房地产行业调研报告范文第1篇
这几个看似不重要的会计核算科目，一项看似不会出现大问题的借款业务支出，让我们的稽查工作找到了突破口。最后，我们对该房地产企业依照税收政策“实质重于形式”的原则，把资金监管咨询服务费、财务顾问费以及票据贴现费用都作为借款费用处理。按相关税收政策进行归集调整，进行资本化，共查补企业所得税460余万元、同时给予了相应处罚。法理分析
近几年我们在对多户房地产企业的纳税检查过程中，发现一些税收工作人员对房地产企业的“借款费用”的资本化方面都存在一个认知误区，认为“借款费用就是指借款利息，对借款利息费用的资本化就仅仅是对借款利息本身的资本化;票据贴现不是银行贷款业务”。可以看出，在税收管理中大家容易忽略对因借款而发生的其他相关成本的资本化，没有严格审查企业借款合同的有关条款及与借款合同紧密关联的其他协议，没有去核实企业是否存在因借款而发生的其他相关成本。同时，对企业为票据贴现而支付的费用也只是认为属于一般费用，没有作为借款费用按相关税收政策进行处理。
由于我们的认知模糊，管理上的淡化随之产生。于是一些房地产企业开始有意无意地利用和银行等部门签订的所谓“资金监管咨询服务协议”、“财务顾问协议”等文书，将因借款而发生的其他相关成本计入“管理费用”项下，否认其借款费用属性，规避借款费用的资本化，多计当期企业所得税的税前扣除额。
政策建议
现行会计准则和税收政策中对“借款费用”、“专门借款”、“票据贴现”的定义以及对房地产企业相关业务核算的要求都有着明确规定。
“借款费用”是指企业因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及外币借款汇兑差额等。“专门借款”是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。按照规定，不仅专门借款的利息要予以资本化，同时为专门借款发生的借款辅助费用等，在所购建或者生产符合资本化条件的资产达到可使用或者可销售状态前发生的，在发生时也应予以资本化。
“票据贴现”是指放款人以购买借款人未到期的商业票据方式发放的贷款。它的实质是银行通过买进票据，为出票人预付票款。这是现代商业银行资产业务中贷款的一种特殊形式，是一种类似担保贷款。可贴现的票据包括银行承兑汇票、商业承兑汇票、商业本票、银行票据和政府债券等。按照规定，企业为票据贴现所支付的一切费用都应视为借款费用，符合资本化条件的，应予以资本化。
同时，我们还要注意到，在借款费用资本化期间内，企业符合资本化条件的资产如果占用了一般借款的，一般借款的借款费用要按照一定的比例(税收上称为资本化率)予以资本化。
综上所述，我们应该明确这样一个事实：借款利息仅仅是借款费用总额的一个部分，借款费用还应该包括其他借款成本，发生的这些费用符合资本化条件的，应该全部予以资本化。我们认为，在今后的税收管理中，对借款费用的审查必须予以高度重视。这也将是一个新的税收检查切入点，应强化这方面的管理。
房地产行业调研报告范文第2篇
一、房地产行业成本核算具体内容和重要作用
(一) 房地产行业成本核算的内容
(1) 房地产开发项目成本核算。主要是土地费用, 经营管理层决定进行项目投资时, 会对项目的可行性进行前期调研、评估分析, 根据项目所在地的实际情况预测土地成本, 对获得的土地开发使用权项目费用进行核算, 确定需要支付的相关成本明细费用。
(2) 前期工程开发项目费用核算。主要涉及项目开发的基础规划设计费、勘测费、预算编制费等, 对整个项目的开发进展起到指示引导作用。
(3) 工程设施基础费用核算。具体包括工程开发中项目所需要的水、电、气、暖、消防等基础性的设施建设费用。
(4) 建筑安装工程费用是项目成本核算中除了土地费用之外最重要的核算部分。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费及室内装修工程费用等。
(5) 公共配套设施费用。主要是方便业主日常生活的配套设施费用, 包括居委会、幼儿园、停车场等。
(6) 项目工程开发中发生的间接成本费用核算。主要体现在工程开发项目中的用工费用、劳保福利、折旧等需要进行独立的核算费用, 但依然是工程项目开支方面发生的费用, 需要采取合适的方式按相应比例在产品成本分配时进行分摊。
(二) 房地产行业成本核算的难度
开发房地产企业的工程项目过程具有复杂性, 是一个比较特殊的行业, 成本核算过程中最重要的是界定成本核算对象, 但是在实际工作操作过程中, 成本核算对象不清晰, 工程项目开发中的成本费用核算纷繁复杂, 不容易界定, 处理成本费用时归集和分配出现不合理现象, 各项开发产品成本核算不精准, 造成核算混乱。这些在实际工作中存在的问题很容易给成本核算增加难度, 造成房地产企业成本核算困难。
(三) 房地产行业成本核算的重要性
要提高房地产企业参与市场竞争的能力, 合理有效地降低成本是必要举措, 而精准的成本核算可以给企业的经营利润打下坚实的基础, 促使企业以最低的成本获取最大的经济效益, 给投资者带来预期的利润回报, 充分提升企业经营战略的合理化水平, 推动了企业的持续性发展。房地产企业成本核算管理, 涉及房地产企业经营过程中的各个阶段, 在房地产企业管理中具有至关重要的作用。
二、房地产行业成本核算目前状况及问题
(一) 认识成本核算重要性的意识不足
(1) 管控成本核算的意识薄弱。大多数房地产的企业属于私营企业, 成本控制工作处于粗放的管理状态, 不完善的成本管控体系, 仍有一些企业为了赢得市场, 在当前竞争激烈的房地产市场中, 忽视了制定企业长期发展战略和后期战略维护的重要性, 缺乏成本管理工作目标。企业管理层在具体操作实务过程中主观判断意识强势, 各个职能业务部门之间缺少衔接沟通, 业务信息不流畅, 协同经营效率低, 导致在成本核算基础性工作方面认识不够, 然而成本核算基础性工作在财务管理核算方面又非常重要, 长期缺少规划和管控的成本核算工作, 在企业发展的过程中不能发挥其应有的推动作用, 导致成本管控工作虚虚实实, 在很大程度上将会影响整个企业的健康发展。
(2) 成本核算方面缺乏严谨的财务管控。房地产企业资金使用费高, 占用期长, 投资大且回收慢, 贷款银行对房地产企业这部分资金流向又有严格限制, 导致资金使用不灵活, 加大了房地产企业的融资难度, 如此下来, 管理层和业务层面总认为成本核算是财务部门的事情, 不支持财务管理与管控, 不分析政策和对策, 导致企业成本核算在融资方面的被动形式, 造成企业资金负担, 严重影响企业整体利益。
(3) 开发间接费用在成本核算中得不到重视。对开发间接费用的扣除在土地增值税中有严格要求, 必须是直接参与本工程项目管理人员所发生的必要费用才可能扣除, 不然在清算时将会作为调增项目, 而在实际业务操作过程中财务核算人员并不能直接界定此方面的费用, 加之难以查实组织架构、项目预算, 相关费用资本化与费用化之间比较模糊, 因核算依据不足在土地增值税清算中不能扣除而被调增, 在成本核算中就加大了房地产企业的税负。
(4) 忽视了成本内部控制的整体环节。在房地产企业的项目成本控制过程中, 往往偏重于事后控制, 而事前控制和事中控制略有忽视, 成本控制中的成本预测和成本管理规范性不足, 不够重视成本控制工作在房地产企业发展中的作用, 给企业发展造成经济损失在所难免, 也不利于房地产企业的长远发展。
(二) 不健全的会计核算成本分摊管理制度
(1) 难以确定开发成本核算对象。房地产工程开发项目周期长, 通过土地招投标竞拍得到的土地, 配套的公共设施较多, 土地使用签订手续的过程存在各种程序, 财务人员在确定成本核算对象过程中困难重重, 造成成本核算错误, 影响房地产企业产品价格的准确定位。
(2) 成本核算内容的会计科目不一致。房地产企业项目开发成本复杂, 会计核算内容更是复杂, 具体核算的财务人员由于自身水平和能力不同, 在具体处理项目开发成本核算时也有所不同, 往往业务工作不够严谨, 合同成本归集体现在不同的会计科目中, 给合同执行、成本控制与结算过程造成障碍。
(3) 成本核算与实际发生的成本核算结果有差异。房地产企业付款签批流程复杂, 工程单位、监理方、开发商之间对于工作周期的审定、签批时间长, 往往会晚于实际发生的开发成本, 最终的项目工程审计报告是财务核算成本认定的重要凭证之一。房地产企业的财务核算人员把控不严, 按工程收款单位开具的发票金额入账, 不完全按照审计报告审定的金额进行开发成本进度款支付, 这就会出现成本核算和实际成本核算两者结果差异。
(4) 进行工程项目成本分摊时不够准确。项目开发成本核算分配过程中, 为了体现会计核算的实质性, 实际工作中分摊方法复杂多样, 工作量大, 经常出现分摊成本的共用性而经过多次多种方法相结合进行分摊, 项目开发成本分摊制度不健全, 为方便操作, 财务核算人员都会选择相对简易方法进行成本核算分摊, 这就会造成项目成本核算不够准确。
(三) 财务人员业务能力、素质水平存在不同
房地产企业的财务人员业务能力、学识素质水平各有不同, 在成本核算中不注重更新业务理论知识, 业务具体操作中缺乏对应的核算理论制度指导, 因个人经验、习惯、业务判断、专业知识运用等原因, 影响成本核算, 会出现多种不同的成本业务核算处理, 造成成本分摊、归集方面的差异性。
三、房地产行业成本核算现状的改善对策
(1) 细化、完整地做好房地产成本核算项目, 做好成本核算的事前控制。针对房地产开发项目成本核算存在的诸多问题, 经过分析后, 发现其主要原因在于缺少相对完善的管理规范和成本核算方法, 因此, 在今后工作中要注重成本核算规范和方法的建设、完善。明确规范成本核算中开发项目工期, 分析开发项目中产生的附加成本以及成本周期核算, 确保成本核算工作有序进行, 制定出完善的规章制度。
(2) 对房地产项目信息进行动态监控, 做好成本核算的事中控制。在房地产开发中对于成本控制工作不够重视, 造成了房地产开发企业的成本超高, 对其经济效益造成了严重影响。当前是信息技术发展迅猛的时代, 提高成本管理工作水平要充分利用网络信息技术, 建立完善的成本动态更新系统, 及时监控成本运用状况, 对开发项目总体的造价情况进行动态监督, 总结和分析, 后期的弥补措施应及时跟进, 及时采取应对措施, 及时调整事中工作方案, 这样房地产开发项目的顺利进行才能得到有力保障。
(3) 进一步加强房地产开发成本的内部控制。建立相对完善、规范的内部控制措施, 制定开发项目成本预算要相对合理, 详细控制开发项目中的各个阶段, 避免出现资金浪费和开发不合规的问题, 将成本控制工作贯穿于整个开发项目的过程, 通过严格、完善的内部控制措施来维护好房地产企业的经济利益。
(4) 需要完善成本控制体系。建立专门的审计和控制部门对房地产企业财务进行管理, 房地产成本控制工作需要由专门的部门来负责, 对房地产开发成本进行严格控制, 将成本控制工作贯穿于整个房地产开发过程。在成本控制工作中建立相对完善的规范制度, 建立明确的奖惩制度, 相关工作人员行为的规范, 成本控制人员职业素养的提高, 都是成本控制工作顺利进行的有力保障。
(5) 成本管理方法需要完善。目标成本管理和作业成本管理运用较为科学的成本管理方法。进行业务分解应按照制定的目标成本方法, 也应按分解后相应的计划进行落实, 在预期目标完成过程中, 通过比对, 找出实际与计划的差异之处, 保证计划的可行性, 分析产生不同原因并制定相应的措施进行改进, 最终实现成本的控制管理。
四、结语
房地产企业的开发过程及最终产品具有特殊性和复杂性, 这是房地产开发行业自身所具有的特点, 加之企税费对该行业计税成本有着特殊的规定, 做好房地产业成本的核算及管理在房地产业发展过程中起着不可或缺的作用, 把房地产开发企业成本核算工作做好显然已不是很容易的事情, 这对参与成本核算的工作人员的业务能力要求很高, 要熟悉工程开发的内容和行业特点, 尽可能做好工作方面的全面性, 要参与工程部门规划、预算及工程合同签订等诸多环节, 整个过程遇到不明确的事情和问题, 要及时与内外部相关部门沟通, 全方位掌握和熟悉会计与税收方面的规定, 对房地产行业成本核算及其管理制度进行合理分析和使用, 合理保证房地产业的成本核算能够为房地产业带来更多的经济效益, 保障房地产行业健康、稳定的可持续发展。
摘要：房地产行业作为我国经济支柱型产业, 对国民经济的发展起到了非常重要的推动作用, 同时也带动着其他相关行业的持续发展。随着我国市场经济法律法规的完善, 市场经济环境的规范, 都将不断压缩着房地产行业的营利空间, 在如此严峻的挑战形式下, 要确保该行业能不断拓展生存空间, 健康有序地长久发展下去, 提高财务管理水平, 做好成本核算, 就成了房地产行业会计核算中的重要内容。如何做好成本核算是房地产企业发展过程中非常难的问题。本文主要阐述了房地产行业成本核算的重要性, 目前成本核算的现状及存在的问题, 分析影响成本核算的因素, 提出了改善并加强成本核算的对策, 旨在提高房地产行业财务管理和会计核算水平, 促进成本核算质量的提升, 帮助房地产企业获得更多的经济利润, 继续推动我国经济高速向前发展。
关键词：房地产行业,成本核算,对策
参考文献
[1] 张立军.强化房地产企业内控机制的相关路径分析[J].中国乡镇企业会计, 2018 (3) .
[2] 钟秀橙.浅谈房地产企业的内部控制[J].财经界, 2015 (6) .
房地产行业调研报告范文第3篇
(一)利用成本膨胀法规避税收行为
成本膨胀避税法是指房地产企业在核算成本时，为使成本值最大化从而减少应纳税所得额，或通过采取最有利于自己的成本计算方法，以各种非违法的手段加大或调整自身的税前成本额，减少应纳税额，最终达到降低自身税负的避税方法。
房地产企业运用膨胀成本避税法主要目的是规避企业所得税和地土增值税。我们在调查中发现，这种避税方法在房地产企业运用相当普遍，有数据显示，一般成本膨胀率都在10%--15%之间，更有甚者达到20%--30%。房地产企业普遍采用这种方法规避国家税收的主要原因在于：
一是房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，其开发项目的经营周期较长，开发前期资金投入大，资金回报期相对滞后，并且其成本构成项目十分繁杂、金额大。在会计成本核算中，很难在时间和因果上准确配比相应的费用和成本;同时由于上述原因也给税务机关的征管和稽查带来很大难度。这为房地产企业从客观上造成了避税的空间和条件。
二是房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业，既有房屋销售，又有物业管理服务。在调查中发现，大多数房地产企业的关联方一般为建筑安装(队)公司、建筑材料加工企业、绿化公司、房屋销售(中介)、装修公司等，而这些关联公司中，还有不少是享受税收优惠政策的企业。更有甚者的是房地产企业与其关联的建筑安装等公司的财务是合署办公。这为房地产公司在成本核算上通过虚开、多开发票的手段来膨胀工程成本提供了可操作性。
三是房地产企业在经营中涉及的职能部门多，要办的手续烦琐，收费几乎无处不在。有关资料表明,某些地方对房地产开发企业的经营活动拥有行政、经济管理等职权的部门多达几十个,大到政府部门、行业协会，小到街道居委会、环卫站等，形成文件明确规定的收费项目就有近百项;过多的规费支出，票据五花八门，使税务机关较难甄别和认定其支出的合理、合法性及其标准，最终使房地产企业在年终利润的提供和应纳税所得额的调整具有了不确定性。
四是房地产开发工程施工周期长，结算方式多样。调查中发现为房地产企业提供劳务的施工方种类是五花八门，有正规建筑安装公司、有农村草台班子(由于征用了农村土地)、有个体户、也有军队等特殊单位，税务机关对这些单位的票据管理也欠缺有效手段。造成开发企业在支付施工单位工程款时无法按规定取得发票，而是以收据支付工程款(包括行政事业单位收据、中国人民解放军专用收据等)的特殊现象。这既影响了工程成本的及时结转，同时
又给房地产企业膨胀开发成本，规避国家税收提供了机会。
五是由于房地产企业，特别是非国有企业，公司内部管理混乱。公司财务无法分清会计主体与公司权益人之间的经济行为。造成公司权益人发生的个人费用和权益人个人开发的建筑物的成本，全部挤入公司费用成本中。我们在调查中发现，公司权益人(包括家庭成员)的个人经济活动所发生的支出，如出国旅游的费用、享受高档消费品的费用等等全部被挤入公司的期间费用;在调查中还发现公司建大楼，权益人建小楼的情况，其挤占公司的成本比例是触目惊心的。
(二)运用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收行为
房地产企业运用会计政策的空间，即对同一经济活动可选用不同会计方法的原理，和利用税收法规的缺失，人为调整企业收入和成本费用，以达到规避企业所得税、个人所得税和土地增值税的目的。
房地产企业在结转销售成本时，一方面利用税务机关的政策法规的缺陷，即税收政策只注重收入与时间关系的配比，而轻收入与因果(对象)关系的配比;另一方面，利用会计政策的空间，如利用“配比原则”对当期成本费用确认存在的空间，即一是房地产企业利用存在存货成本流转假设等会计环境的影响，在对“存量房”销售成本的确认上存在“加权平均法”、“个别计价法”、“先进先出法”和“后进先出法”等方法的选择，而选择不同的方法，均可以配比当期的销售收入，但不同的方法会导致当期销售成本的明显差异。房产地企业正是利用了税收法规的缺失和会计政策的空间，在结转销售成本时，人为调节企业成本，或以小配大，即小收入配比大成本费用;或张冠李戴，即销售的是甲套(或幢)，而成本结转的却是乙套(或幢);二是利用会计制度中“配比原则”对收入与费用配比关系上只明确了“质”，而忽略了“量”的缺陷，即利用了企业期间费用与其收入在数量上无法正确配比的实际，来增加企业当期费用。如工资费用、业务招待费、广告费、会务费和差旅费等期间费用。
绝大多数房地产企业为了达到利用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收的目的，对开发成本的会计核算均不按开发房屋的细数(如幢或套)设置明细会计科目，只设置总账科目。在发生销售时，只按时间关系配比结转销售成本，而不按因果(或对象)关系结转所销售的房屋成本。在调查中发现，房地产企业存在大量的“零成本房”现象。所谓“零成本房”是指房地产企业在某个开发项目中，已结转了其所有的成本，但仍然有部分“存量房”待售，也就是说这些“存量房”一旦发生销售，已无成本与其配比，即收入等于利润。但这些“零成本房”是绝不会再对外销售的，它们大都成了房地产公司的办公大楼或是公司权益人的私人住宅。调查显示，一般房地产企业的“零成本房”占整个开发项目的3%--7%。
(三)利用现行税收政策的缺失沉淀或转嫁税收行为
一是，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税，这一规定为房地产开发企业规避其应缴纳的营业税创造了机会。部分房地产企业，正是利用这一规定，将其销售房屋应缴纳的营业税大量沉淀到买方。
在调查中发现，部分房地产公司会事先成立了一个全子公司，并由该子公司拥有待售房产(一般是整幢房屋)。当有买家时，就将该子公司的全部(或部分)股权转让给买方。在该活动过程中，法律上子公司仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，该房产的产权也仍然属于子公司。经济上房地产公司没出售房屋，其出售的仅仅是子公司股权。虽然房地产企业失去了对子公司的控股权，但这正是成立子公司的目的所在。这样一来，房地产公司就成功地规避了其应缴纳的营业税，并将营业税税金全部沉淀到买方。理论上讲，如果买方永久持有该房产或是继续转让子公司股权，那么，这部分房产应缴纳的营业税税金将永远沉淀下去。
二是，我国现行税法中存在大量的税收优惠政策，如再就业的税收优惠政策;军队转业干部、退役士兵、随军家属自谋职业、就业的税收优惠政策;福利企业税收优惠政策和各省市的税收特区的税收优惠政策等等。这些税收优惠政策对企业的减免幅度是非常大的，如符合军队转业干部政策的企业，可享受3年内免征营业税、企业所得税和个人所得税的巨大优惠。
调查中发现,房地产公司利用现行税收优惠政策，将其应缴纳的企业所得税、营业税等税金转嫁到享受税收优惠政策的关联企业。房地产企业会事先在不同的地区，通过各种手段成立若干家能享受税收优惠政策并且表面上毫无关联的房地产(中介)销售公司。然后，再与这些事先成立的中介公司签订合同，以较低的价格将房产转移到中介公司，中介公司再按市场价对外转让。本应由房产公司承担的税收就被转移到这些“销售公司”，而“销售公司”是享受国家税收优惠政策的，如此一来，国家的税金就成了房产大鳄们的饕餮大餐。
(四)利用临界转换法规避税收行为
所谓临界转换避税法是指由于税法规定的差异性，使得纳税人在面临同一个纳税对象或同一个涉税事项时，有两种或两种以上的纳税义务，纳税人通过数理计算与分析，找到税赋差异的临界点，从而适时转换身份或业务性质以达到最低税负。
我国的税法体系中对房地产企业也存在着税收负担的差异，这就给房地产企业提供了选择临界点的巨大机会。如对外资和内资房地产企业在企业所得税、城建税、教育费附加等税种和税率上都存在着较大差异，税法规定外资房地产企业的企业所得税税率为24%，免缴城建税、教育费附加。在调查中发现，部分房地产企业重新注册登记、成立虚假合资(或外资)房地产公司，适时转换身份，以达到规避企业所得税、城建税、教育费附加等税收的目的。
在调查中还发现，部分房地产企业利用合作建房的两种方式的差异，进行临界点的选择，适时转换业务性质，以达到规避营业税的目的。所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。根据现行税法的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。由于两种方式中因为具体情况的不同，而产生不同的纳税义务。
例如，甲企业拥有土地使用权，乙企业拥有资金，它们可以通过合作建房的方式进行交易。第一种情况是：甲乙企业约定，房屋建好后双方均分房屋面积，即“以物易物”方式。税法规定该经济活动的实质是甲企业出让土地使用权，应该缴纳5%的营业税;第二种情况是：甲
乙企业合伙成立合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，即“合营企业”方式。税法规定该经济活动的实质是甲企业以无形资产投资入股，不必缴纳营业税
一、预售购房款挂在往来账面。
将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃经营税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。(暂不确认收入，特别是利润率低于15%的项目)
二、不按照合同约定的时间确认收入。
以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。
三、随意调整税款申报数额。(延迟纳税，提高资金使用效果)
有些房地产开发企业由于资金紧张，在内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。
四、钻政策“空子”，不及时清算土地增值税。
开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
五、开发成本计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。
六、从售楼款中抵减代理手续费。
将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。
七、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
八、用房屋换土地。
房屋和土地之间的税费相差达到7%，将房屋换成土地可以减少应缴纳的税额。
九、降价。
无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。
十、整体转让“楼花”不做收入。
根据规定，开发权整体进行转让时，按照约定要收转让费，部分开发商却不按照规定做收入，而是挂在往来账面，以达到偷漏税的目的。
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房地产行业调研报告范文第4篇
近年来，我国酒店行业发展迅猛，不仅在酒店数量、从业人数、酒店档次还是酒店的集团化等方面都取得了重大进展。在今后几年，我国的酒店行业还会随着旅游业的发展而继续发展。而且在随着我国经济国际化程度不断加深，我国酒店行业未来的发展呈现出新的发展趋势。
在中安顾问《2012-2016年我国酒店行业运行态势及投资前景分析》报告中，行业分析师指出，我国酒店行业未来新的发展趋势主要有：
1、酒店行业向集团化方向发展
在国际化程度越来越高的酒店行业，集团化成为中外酒店经营管理不可避免的潮流与趋势。未来，中国需要能够参与国际竞争的旅游酒店企业集团，否则，将严重阻碍我们成为旅游强国的进程。未来的五年将是我国本土酒店管理集团迅速发展、迎头赶上的黄金时期。
2、酒店行业向信息化、智能化方向发展
随着我国IT技术等高新技术的迅速发展和国内其他行业的信息化建设的加速，国内酒店行业的发展也开始就行信息化建设，酒店行业的信息化、网络化、智能化将成为酒店行业新的发展的趋势。
3、高档次酒店将是未来酒店行业发展的主力军
目前，我国星级酒店数量尚不及德国、英国、法国和意大利平均水平的一半，目前中国星级酒店的客房总数约为200万间，预计5至7年内能够增长到500万间。中国的酒店市场有望在5至10年内超过美国。未来十年高端酒店数的年均复合增长率将在15.0%以上，因此，未来高端酒店的增长速度来源于新建高端酒店的增长速度。
4、休闲度假酒店的需求将迅速增长
随着旅游的持续发展，休闲度假旅游将逐渐进入民众的生活，度假型酒店适应了目前中国旅游业由观光型向休闲度假型转变这样一个大的发展趋势。据中安顾问统计，我国的度假酒店还没有世界顶级产品。在旺盛的酒店需求推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年很可能将催生出世界一流的奢华旅游产品。
5、会议会展和奖励旅游市场将会有较大的增长
我国会议会展和奖励旅游市场的快速发展，已经成为国内城市酒店需求增长的主要驱动力。行业分析师预计在未来的3-5年中，我国的会议展览和奖励旅游市场将还会以每年8%左右的幅度增长，有望在2015年跻身世界前五名。
6、互联网营销将成为酒店的主要营销渠道
我国互联网发展有三个新动向，一是从应用领域看，我国互联网正从信息传播和娱乐消费为主向商务服务领域延伸;二是从服务模式看，互联网正从提供信息服务向提供平台服务延伸;三是从传播手段看，传统互联网正在向移动互联网延伸。根据酒店行业的市场营销情况，在未来的发展过程中，互联网将成为酒店营销的主要渠道。
7、酒店服务将进入定制化阶段
所谓定制化服务意识模式，就是酒店为迎合消费者日益变化的消费需求，以针对性、差异性及个性化的产品和服务意识来赢得市场的服务意识模式。切实贯彻定制化服务模式，就要求酒店企业应深入细分客源，根据自身的经营条件选准客源市场中的一部分作为主攻对象;通过建立科学的客史档案，灵活提供各种“恰到好处”的服务;强化客源管理;并以独特的主题形象深入人心，在充分理解顾客需求、顾客心态的基础上，追求用心极致的服务，和顾客建立一种稳定的、亲近的关系。
8、酒店管理将向“人性化”方向发展
从长远来看，随着经济发展以及工资水平全球化进程，人才竞争势必成为酒店业生存竞争焦点的焦点。因此，酒店企业将会更多地采用以人为本管理的方式来密切企业与员工的关系。未来的酒店企业将会更加注重提高员工的知识含量，在人员培训上，将会以一种“投资”观念舍得较大投入。在酒店企业内部，将会建立一套按能授职、论功行赏的人事体制，通过员工的合理流动，发挥员工的才能;通过目标管理，形成一套科学的激励机制，在企业内部做到自主自发;通过酒店企业文化，利用文化的渗透力和诉求力，培养忠诚员工，确保酒店企业人力资源的相对稳定。
9、“绿色”概念将成为酒店行业发展的新方向
房地产行业调研报告范文第5篇
质疑：划分标准是为垄断找借口？
“公益性”国企的概念一提出，便引发公众对两类国企改革路径的广泛争议。2011年12月12日，国务院国资委又对此说法予以纠正称，此前被媒体误读的“公益型国企”跟国资委提出的“具有公益性质的国有企业”并非同一概念。具有公益性质的国企强调的是其对国计民生的保障作用。而公益型企业的说法会让人误解为这类企业只强调公益性，而不顾盈利性和竞争力。上述负责人表示，“有的行业产业集中度较高，但其中的垄断因素并不表示其没有公益性。”国资委相关部门负责人认为，真正的垄断企业应同时具备地位垄断、价格垄断和利润垄断，而我国一些企业只是“产业集中度高”。但即便是纠正过后的版本，争议依然难以平息。争议的焦点在于，被定位为具有公益性质的国企，经常没有履行其公益职能，竞争性国企又无法摆脱“垄断”的争议。中国价值指数首席研究员崔新生在接受《国际金融报》记者采访时表示，划分这样两个标准完全是在为国企垄断找借口。国有企业、民营企业都是企业，因此把公益性和竞争性作为划分企业的标准是不合理的，公益性应该是所有企业都具有的。最重要的是，“具有公益性质的企业”在享受垄断地位的同时并没有很好地完成其公益义务。
而事实上，近年来公益型企业的“个益型”趋势，却不能不让人警惕。公益型企业的个人收益增长明显高于社会效益。2011年12月11日，北京师范大学发布一份“中国上市公司高管薪酬指数报告(2011)”称，鉴于公司的实际业绩，中石油高管薪酬存在严重的激励过度。报告提供的数据显示，2007-2010年中石油高管人均薪酬分别是96.29万、89.23万、86.18万和110.22万，而企业的实际营业利润率为8.90%、7.46%、-7.38%和2.50%。一边是“公益型”企业效益的滑坡，一边是“公益型”企业高管的个人收入的与时俱进，这不禁让人产生疑问，难道公益型企业的高管薪水考核就是和效益成反比？
公益型企业员工薪水管理问题多多，均指向“个益型”。大概是受国资委“高管年收入不能超过员工年薪的12倍”的规定影响，多家“公益型”的整体福利水平高得都让普通人不敢想象，三大石油巨头中海油员工年薪已经达到36.8万。2011年5月23日，审计署发布的17个公告披露了多家央企职工薪酬管理中存在的问题，使用虚假发票分别套取资金、虚列研发费用，乱发奖金、补贴、过节费、公款交纳私人物业费等好处，“公益型”企业薪水之外的个人好处暴露。
纵观国企腐败案，公益型企业的“个益型”特点凸显。2008年至2011年上半年，上海查获贪污贿赂等职务犯罪案件中，发生在国有企业的占案件总量的47%，而大要案却占了94%。中石化前董事长陈同海，贪污受贿金额高达两亿元，其中单笔受贿金额就达到一亿多元，为中国贪官之最，而且陈同海奢侈浪费，挥霍无度，每天公务接待费用就达五万元。中国移动通信集团公司原党组书记、副总经理张春江，利用职务便利收受财物746万余元。
与“个益型”特点上升的同时，这些企业的公益型却无法显现。国资委公布了央企2011年1-9月对外捐赠情况。公告称，根据企业上报的捐赠情况，2011年1-9月有92家中央企业发生对外捐赠支出，累计支出总金额为16.9亿元人民币。其中，中石油约2.4亿元，中石化0.98亿元，中海油0.85亿元，三大油企共计捐赠4.23亿元。而2010年全年，三桶油的对外捐赠总额为8.98亿元。与之对应的是，民营企业的慈善捐赠让公益型企业汗颜。2011年4月，福耀玻璃集团董事长曹德旺家族将持有的3亿股福耀玻璃股票捐赠给“河仁慈善基金会”，以福耀玻璃4月13日的收盘价计算，这笔捐赠市值达35.5亿元。同时，2010年，曹德旺捐赠到账总额为10.28亿元。在救灾领域，2010年4月，曹德旺家族向玉树地震灾区捐款1亿元；2010年5月，向西南干旱灾区捐款2亿元等。中国社科院撰写的2011年《中国企业社会责任报告》结果显示，无论是国企、民营企业还是外资企业，社会责任得分都少得“可怜”，平均得分仅为19.7分，满分为100分。其中，近半数国企系旁观。
国企公益性争论的本质是国企改革方向之争
虽然国资委很快加以澄清，但外界对于“具有公益性质的国企”的内涵与外延依然争议很多，对“具有公益性质的国企”的公益性与盈利性和竞争力之间的矛盾更是有诸多质疑。国务院发展研究中心企业研究所一位负责人表示，对国企公益性的争论只是表象，根本的问题是国企改革的正确方向是什么，对这个问题有了共识，有了清晰的思路后，下一步才能谈到实质性的推进改革的动作。否则，国企改革依然难有大的进展。
对此，中国宏观经济学会秘书长王建表示，所谓国企有无公益性，其实只是换了个说法而已。倒不如用垄断与非垄断来做划分更为确切。所谓私营或国有，涉及的所谓公益性，是没有人愿意干的事情才叫公益性，因为这需要政府贴钱和出面解决问题。在王建看来，国企改革的正确方向就是用市场的办法来解决竞争性领域的问题，市场的办法解决不了或私营企业不愿进入的那些领域，就应以国企形态来解决。就此而言，除了铁路、民航、邮政等领域，在石油石化行业、房地产行业、大型汽车制造行业、电信行业等等竞争性行业，国企形态毫无疑问都应退出。
不过，对此看法，前述国务院发展研究中心企业研究所负责人表示了不同的看法：新改革思路中的具有公益性质的国企，指的是针对公共产品企业和自然垄断产品的企业，其改革的重点在于提高透明度，建立包括价格、服务标准、成本控制、收入分配、资源配置等机制，以防止企业利用垄断地位损害公众的利益。也就是从事公共服务行业的国企，应将服务公众作为最高的目标。这种做法其实就纠正了中国现在所实行的“营利性”国企的弊端。他认为，在中国以前的国企管理中，所有国企都要求“国有资产的保值增值”，而这就必须以赢利为参考指标，这又必然损害社会利益，这次改革就是为了纠正这样的错误。
对国企的“公益性”与盈利目标这一对矛盾问题，国务院国资委研究中心研究部部長许保利认为，打造公益性国企关键的一点在于公益性质国企应该是适度盈利而非暴利的企业，特别是企业的收入分配更应该公开透明，不能因为发挥社会效益而影响企业活力，更不能靠国家补贴过日子。他说，既然是公益性的企业，就必须发挥社会效益。但企业是趋利的，必须要盈利，这样才能有持续发展的能力；同时这些企业大多是上市公司，要对股东负责。
世行报告建议中国缩减国企规模，提高支付股息
2012年2月27日，世界银行和中国国务院发展研究中心发布《2030年的中国》（China 2030）的报告。报告提醒说，中国经济增速可能面临在没有太多预兆的情况下快速放缓的危险，很多高增长的发展中国家一旦国民收入达到某个特定水平时就会出现这种情况。研究发展问题的经济学家把这一现象称为“中等收入陷阱”。而经济急速放缓可能会令中国银行业和其他产业中的问题恶化，甚至可能引发危机。此前，国务院发展研究中心主任李伟2月23日在贵阳举行的全国政策咨询工作会议上预计，2012年中国经济增长趋缓压力加大，全年经济增长将在8.5%左右。值得一提的是，《人民日报》23日在《宁要微词，不要危机》的评论文章中称，从“摸着石头过河”到“改革顶层设计”，从经济领域到社会政治领域，改革越是向前推进，所触及的矛盾就越深，涉及的利益就越复杂，碰到的阻力也就越大。“宁要‘不完美’的改革，不要不改革的危机”。该报告就中期发展增长道路提出了若干建议，目的是帮助中国实现向高收入社会的过渡。
建议提高国企支付的股息
据新华海外财经报道，2010年9月，世界银行行长罗伯特·佐利克访问北京期间提出了启动该项目的建议，中国高层批准了中国和世界银行的这一合作项目。国务院发展研究中心直属于中国国务院，是中国经济政策最重要的官方智库之一。世界银行在中国政府机构中拥有较高的声誉，尤其是在它提供了帮助中国设计早期市场改革的建议之后。两者合力完成这份报告，无疑增加了报告可能产生的影响力。报告中的焦点话题包括：如何管理国有企业；这些企业在中国的能源、自然资源、电信和基础设施等产业领域占据主导地位，并能够轻易地从国有银行获得低息贷款。
报告建议大幅提高国企支付的股息，这样不但能提振财政预算收入，还能提高对新的社会性项目的支付。事实上，2008年前，国有企业只上缴税收，不上缴红利。自2008年开始，在建立国有资本经营预算制度的呼声下，国企最终告别了13年不缴红利的历史。虽然国有资本经营预算今年初已经第三次扩容，但是目前上缴红利依然很少。2011年中央国有资本经营预算收入达到844.39亿元，增长51.1%。参与报告的人士说，世界银行和国务院发展研究中心认为，资产管理公司应该对国有企业加以监管。资产管理公司应该努力保证这些企业依照商业规则经营。国有企业应该将被认为是无关的业务出售，使私营企业更容易在所产生的新领域里竞争。报告还称，很多中国国企都设有专营房地产的子公司，而这些公司往往会抬高地价。另外，国企还在一定程度上创造了房产泡沫，中国政府现在正努力打压这些泡沫。佐利克上个月在芝加哥对经济学家发表讲话说，中国需要限制国有企业扮演的角色，打破垄断，让所有制多样化，降低私营企业进入市场的门槛。中国正试图加快打破垄断的进程。国家发改委2月21日召开由45个部门参加的会议，就落实国务院总理温家宝提出的，今年上半年出台鼓励和引导民间投资健康发展相关实施细则的工作要求，倒排时间表，确保按时完成任务。