商业综合体调研报告范文第1篇
项目名称：XX河南岸环境综合整治工程 承建单位： 建设范围： 投资总额：37573万元 建设期限：3年 项目负责人： 项目联系人： 联系地址： 联系电话： 邮政编码： 1项目承建单位简介
承建单位 ，经济实力雄厚，技术力量强大。 2项目用地状况
该项目位于南极南路以东、瀛洲路以西、XX河以南、红砂路以北，项目范围内XX河东西全长为2850米，龙尾河南北全长约580米，土地总面积约为936亩，其中市农委用地约为34亩，农科院用地约为160亩，浦南小区用地约为66亩，振兴花卉城用地约为600亩，浦南分公司用地约为76亩，具体情况见表1。
3项目主要建设条件
(1)沿岸征地拆迁的问题已有基本的了解，总规模已有控制。 (2)项目前期工作如地形图测量和地质勘察已局部展开并取得
一定的资料。
(3)项目景观建设设计方案已完成。
二 项目背景及建设必要性
1 项目背景
连云港作为亚欧大陆桥东桥头堡，是我国首批沿海开放城市，重要的港口城市。随着《四川沿海开发总体规划》的实施和《连云港市城市总体发展规划(2008-2030)》出台，连云港市城市建设迎来了历史性的发展机遇，规划明确提出连云港要建设成为国际性的海滨城市和山海相拥的知名旅游城市。
XX河作为我市城区一条重要的自然河流，历史悠久，地理位置重要，它东通运盐河，西接蔷薇河，是贯穿我市新老城区的主要水系动脉，为我市经济文化的发展做出了重大的贡献。但随着城市化进程的加快，XX河沿岸环境明显呈现脏乱差。沿岸土地利用缺乏规划，过量违章建筑失控建设，店面、住宅紧贴河岸而建，甚至侵蚀河道;大小船只、码头杂乱无章;绿化和交通道路严重匮乏。种种弊端导致整个沿江两岸景观残旧不堪，与城市的总体规划极不相符。
为了贯彻落实《四川沿海地区发展规划》，进一步加快国际性海滨城市建设步伐，2010年市政府启动了XX河沿线环境综合整治工作，并列入2011年市委市政府督察管理重大事项(连政发[2011]1号文件)。根据要求，振兴集团承担了此次XX河南岸(南极南路至瀛洲路)的环境整治和景观建设工作。
2 项目建设必要性
(1)提升城市品位和形象，建设国际性海滨城市的需要。
随着以连云港为龙头的四川沿海开发上升为国家战略，国家对连云港城市规划也提出了新的更高要求，连云港要建设成为国际性海滨城市。这就要求城市建设要旧貌换新颜，改变脏乱差，通过XX河南岸的环境整治和景观绿化带建设，来改善城市形象，提高城市品位。将XX河南岸打造成休闲娱乐、健身康体、花卉观光为主高品位新型城市绿地，为国际海滨城市建设做出垂先示范。
(2)改善城市生态环境，建设生态宜居城市的需要。
随着经济发展、社会进步，人民对生活环境改善的要求越来越迫切，同时，随着生活节奏的加快和工作等多方面压力的增加，更多的市民向往大自然，人们对生态绿地需求正日益增长。XX河南岸的环境景观建设就是为市民打造一条开放城市河滨生态走廊。为城市居民提供一个环境优美、空气清新、水质洁净、游憩休闲需要的空间和人民安居乐业的小康环境。这对于促进我市社会可持续发展，建设生态宜居城市都具有重要的意义。
(3)完善XX河水资源功能，保障河道畅通的需要
XX河是连接我市新老城区的主要水上通道，它环绕我市大部分城区，除担负着城区防洪作用外，还具有水资源的功能。通过XX河南岸河滨绿化工程的实施，XX河将更具有亲水性和可游性、让濒临绝迹的鱼种、鸟类、昆虫又重新回归到自然河道，使XX河的水资源功能得到最大的发挥。通过河道拓宽和河内淤泥清理的综合整治，使
河道畅通，保障其排涝抗洪重要作用。
三 项目实施方案
项目范围内土地，能用于开发建设约有170亩，考虑到绿化带建设，可用于建设用地的土地面积约为90亩。
1总体设计方案 (1)设计定位
因地制宜，在符合城市整体发展规划的前提下，突出绿色、生态主题，将XX河建设成为以休闲娱乐、花卉观光、健身康体为主导功能，兼具海港文化的现代城市休闲廊道，提升了城市的品位与形象、改善城市的生态环境，从而实现生态效益与社会效益的完美统一，创造一个人与自然和谐相处的水岸生态环境。
(2)设计目标
① 环新城中心营造一处大型城市公共开放空进，为市民提供一处活动休闲场所，造福于民。
② 顺应城市发展战略，提升周边土体价值。打造城市建设发展高地，建设聚集人气的滨水环境。
③ 保护生态环境营造一处人与动植物和谐相处的美丽家园。
④ 营造城市门户概念，打造连云港的城市形象，使XX河成为城市地标性河流。
⑤完善城市绿地系统生态网络，将城市生态和滨生态系统有效连接，打造XX河生态走廊，擎领整个城市生态网络。
(3)设计主题：海港形象，多彩玉带 (4)功能分区
“多元”玉带之滨：健身、游览、散步休闲，用地13.1公顷。
“开放”海港印象：娱乐、健身、休闲，用地21.3公顷。 “活力”邻里街区：休闲购物、邻里交流，用地8.8公顷。 “缤纷”花卉长廊：花卉认知、采摘、游览、花卉交易，用地48.5公顷。
2 征地拆迁方案 (1)拆迁范围
根据规划方案和2010年市长办公会议纪要第31号文件指示，项目组确定拆迁范围。
①南极南路-通灌南路段：市农科院160亩内设施需全部拆迁。
②通灌南路至郁州南路段：红砂路拓宽30米、XX河拓宽56米红线范围内的房屋应予以拆迁;浦南分公司的范围内设施应全部拆迁。对振兴花卉园内设施予以保留;此外对浦南小区内不影响交通和景观的质量较好房屋，考虑保留。
③郁州路至瀛洲路段：沿XX河堤的房屋应予以拆迁。 (2)拆迁面积及分类
根据上述拆迁范围，本项目拆迁总面积约为18933平方米，包括单位建房10354平方米、居民建房8579平方米和树木2838棵。
①单位建房主要包括六部分，详见表2。
②居民建房主要包括浦南小区沿红砂路及XX河南岸边的居民房屋。
按照连云港市连政发[2004]85号文件《连云港市城市房屋拆迁管理规定》和连政发[2009]96号文件《连云港市城市房屋拆迁评估技术规范》的相关文件精神，结合本项目实际情况，将须拆迁的居民住宅分为三类：具体见表3。
③项目拆迁共涉及范围内树木2838棵。其中振兴集团所属树木500棵，其他单位和个人所属2338棵。
(3)拆迁补偿及安置
本项目对于拆迁房屋将实行货币补偿和产权调换两种补偿方式。 货币补偿，由振兴集团将拆迁费用总额的40%汇至市拆迁办指定账户;产权调换，由振兴集团提供50%的符合国家质量验收合格标准的安置房，供被拆迁人自行选择。此产权调换将采用同地域置换的形式。
3 建设方案
建设方案主要分为括：XX河南岸项目开发，河道清淤及驳岸工程建设和红砂路拓建。
(1)XX河南岸项目开发
①南极南路至通灌南路段
该地块考虑两个建设方案，由振兴集团按照规划方案开发，也可由农科院自行开发建设。
②通灌南路至郁州南路段
在浦南分公司公房原址上，修建21000m2的浦南生活广场;按照设计要求在色彩上对浦南小区的外立面进行改造，使其符合XX河整体方案。振兴花卉园的采摘园、科技馆、组培楼，以及智能温室、冷库等花卉生产用房予以保留，建设沿河景观带和水街建筑。
③郁州南路至瀛州南路段
重点建设振兴国际花卉城项目，同时拟在沿郁州路配套建设面积为25000m2的休闲广场，人工湖和560m2的振兴花卉城会所。
(2)河道清淤及驳岸工程建设
对项目范围内的2850m的XX河，580m龙尾河进行河道清淤和河水清污工程，涉及水体面积47600m2，土方142800m3;对驳岸用30㎝厚的毛石进行护坡处理，修葺30o河道坡，护坡1600m2。
(3)红砂路拓宽建设
对红砂路红线30m范围内(通灌南路至瀛洲路)1900m路段进行道路拓宽硬化、绿化带建设，包括道路桥梁给排水和亮化工程。
4 建设进度
项目工期为三年，具体进度安排如下：
2010年完成景观建设设计方案，地形图测量、地质勘察和征地拆迁摸底，并取得一定的资料。
2011年完成河道清淤、沿岸绿化，河道护坡，宿舍拆迁并动工建设水街项目。
2012完成水街建筑工程建设和红砂路拓宽工程，全部完成南岸环境治理。
四 项目投资估算
根据现有规划方案，项目本次投资总估算：37573万元(含农科院拆迁)，主要分为建设费用，征地拆建费用和其他费用三方面。
1 建设费用
项目建设费用主要包括：XX河南岸项目建设;河道情欲和驳岸工程费用及红砂路拓建费用，预计建设总费用约为28362万元，具体见附表
1、附表2。
2 拆迁费用
拆迁分两种方案进行，包括农科院的拆迁费用为7271万元(农科院拆迁费342万元);不包括市农科院的拆迁费用为6869万元 费用及评估。
(1)拆迁价格的估算依据
根据《连云港市城市房屋拆迁评估技术规范》，适配该区域位置及其环境情况，经专业人员现场勘测，现预算房屋价格约为4000元/m2。另外，按拆迁有关规定，其他相关费用约为500元/m2(包括：安置费、过渡费用、评估费用5‰、拆迁费用3%)，所需费用共计为4500元/m2左右。房屋重置价格经估算约为1000元/m2，仓库重置价格为600元/m2。
(2)拆迁成本
根据评估计算，本项目的拆迁费用约为7211万元(农科院拆迁费用为342万元)。主要包括单位建房2804万元、居民住宅3860万元，以及附属拆迁物205万元，详见附表3~附表6。
3其他费用
项目相关财务、设计、管理、会费等方面费用为(约占总费用10%)2500万元。
五 环境影响
1对环境不利影响
工程实施过程中对环境的不利影响，主要是施工过程中的噪声、粉尘等，会产生一定程度短暂的污染;施工围堰的设置与拆除、清基等工程将增加河水的泥沙含量。工程整治完工后，沿线人流量会有所增大，对该地区的环境的不利影响主要为生活垃圾。
施工单位应严格按照城管部门的要求文明施工，合理安排使用振动大的设备，严禁夜间使用，以确保周围群众的工作生活不受影响;对工程完工后的产生的生活垃圾，及时安排工作人员集中清理，再由环保部门统一运至垃圾处理厂，杜绝旅游垃圾对环境的污染。
2对环境的改善
工程完工后，从根本上消除了污染源，为提高水体质量;岸线整治、道路改造及绿化工程的实施，清理拆除了沿岸低矮陈旧建筑和堆场、码头等，河道沿岸环境和景观条件大大改善，道路的通行能力也得到提高。该河段将成为城市景观的亮点以及人们休闲、观光的理想
去处。
六 经济评价
1 概论
经济评价是项目建议书的一项重要内容，是方案决策的主要依据之一。根据国家计委文件(计投资〈1993〉530号)要求，对项目进行经济分析与评价。由于本项目不发生财务收入，即财务评价中不产生财务效益。故本项目只进行国民经济评价，通过评价来论证该工程项目在国民经济评价中的合理性。
城市环境治理所产生的社会效益是非常显著的，我们应当从社会角度来衡量其经济效益，进行社会效益评价，将环境治理区域内人民健康条件的改善，生活水平提高与全市工农业生产的加速发展等宏观效益结合起来，做为一个“系统体”来评价。即在宏观方面，从国家角度分析投资的社会效益。
2 社会效益评价
项目对国民经济所作的贡献，主要体现在以下社会效益上：
(1)健康效益：由于环境污染降低，使人民健康水平提高收入损失的减少，由于环境治理改善，减少环境污染所带来的疾病治疗费用。
(2)旅游效益：由于周边环境改善，来当地旅游人数增多，经推算由此产生的旅游收益。
(3)道路交通状况改善带来的效益：通过该项目的实施，在道路交通上得到了大幅度的改善，进而带来的新增效益。
(4)地价升值效益：XX河周边环境经治理后，必定带来当地地价升值，因此就能产生地价增值效益
除上述几方面的效益外，本工程还在改善人民精神面貌，提高人民精神生活质量以及改善投资环境;促进国民经济持续稳定发展等诸多方面产生难以计量的社会效益。
七 结论与建议
XX河南岸综合环境整治项目是一项结合清淤、防洪、道路及环境整治等多方面的综合性工程。项目的实施是对《连云港市城市总体发展规划》的解读和落实，可从根本上改善XX河南岸综合环境，打造我市城区的南部风景线，有利于改善城市生态环境，提高居民的生活质量和水平，对促进我市经济社会的可持续发展，塑造我市形象有着重要和深远的意义，是完全可行的。为确保项目规划建设工作顺利开展，作以下建议：
1 经初步估算，XX河南岸环境整治及红砂路拓建项目的建设费用约为30362万元。拆迁费用7211万元(含农科院拆迁，费用342万元)。总费用约为37573万元。我集团目前承担着连云港国际花卉城、连云港花博公园、振兴物流园以及振兴绿园等重大项目建设，已经投入大量资金，该项目前期建设投入多，资金压力大，恳请市政府在该项目建设资金方面给予一定扶持。同时计划将新建路以北、红砂路以南、通灌路以东约为360亩土地用于房地产开发建设，解决XX河南岸资金问题。同时，也希望市政府能够在建设规费的收取上给予一定优惠政策。
⒉该项目的顺利实施，需要市水利局、农委、农科院、供电局等单位的积极配合。望市政府在各单位的分工协调问题上给予支持。
商业综合体调研报告范文第2篇
一、项目概况
1、项目名称及承办单位
项目名称：矿山尾矿综合开发与利用
承办单位：鞍山矿业实业兴达尾矿开发有限公司 项目建设地址：鞍山市大孤山尾矿坝 法人代表： 1.2 项目背景
我国矿业开发正在从过去粗放式经营向现在的集约式经营转变，倡导走可持续发展之路。矿产资源的综合利用是矿山企业提高经济效益，节约资源，实现无废化的有效途径。环境保护和人类的生存息息相关，已经渗透到矿业开发的各个方面。节能增效、无废化、无害化、以及矿产资源的循环利用正是环境保护新理念的体现。同时，也是走绿色矿业之路，实现经济可持续发展的时代要求。
我国现有 2000 多座矿山尾矿库，尾矿积存量约 70 亿吨，占地 5万多公顷，每年新增尾矿约 5 亿吨。矿山尾矿既是固、液、气三害具全的污染源，亟待治理，又是宝贵的资源，急需得到高效综合利用，以缓解我国工业化进程中资源短缺的难题。但是，目前我国矿山尾矿的利用率仅为 8.2，与发达国家相比，差距甚大。
本项目旨在通过对矿山尾矿综合开发与利用项目的建设，研发大型尾矿高效回采、分选成套技术与配套设备资源化关键技术，形成矿山尾矿高效循环利用的核心技术和示范基地，推动和实现矿山尾矿资源化综合利用技术的进步和推广应用。
本项目立项依据《国家中长期科技发展规划纲要》中“水和矿产资源”领域的“矿产资源高效开发利用”优先主题和“环境”领域的“综合治污与废弃物循环利用”优先主题的发展思路，是具体落实资源高效利用和废弃物循环利用主题的重要措施。
本项目紧密结合了矿山工程建设的需要，将为鞍钢等特大型国有企业和一些地方矿山企业的尾矿资源化利用工程提供技术支撑。
1.3 项目主要建设内容
本项目旨在通过“矿山尾矿综合开发与利用项目”的建设，形成矿山尾矿高效循环利用成套技术与装备关键技术，建设完成尾矿高效循环利用的核心技术和示范基地，推动矿山尾矿资源化综合利用技术的进步和推广应用。开发出具有自主知识产权的大型尾矿高效回采、分选成套技术和配套设备，研究形成 900 万吨/年级的铁尾矿回采及分选成套技术与配套设备，建设鞍山大孤山尾矿工程示范基地;回收铁粗矿粉，尾矿回采深度达到 60 米，磁性铁选矿回收率 85。并研究尾矿凝石材料技术，为整体消纳再选后的尾矿做基础研究工作。
1.4 项目目标
(1)形成 900 万吨/年级的铁尾矿回采及分选成套技术与配套设备，建设工程示范基
地;回收铁粗矿粉，尾矿回采深度达到 60 米，磁性铁选矿回收率 85。
(2)采用热液蚀变的技术路线，将再选后的尾矿进行技术处理其中细颗粒尾矿用来完成尾矿生产凝石胶凝材料的工业试验，粗粒尾矿用来完成 100代替河砂配制混凝土的道路工程试验。
最终形成铁矿尾矿工业化规模回采分选利用技术产业化，推动矿山尾矿资源化利用技术的进步和产业化应用。
1.5 基础条件
本项目具有良好的试验研究基础，主要研究内容均已进行了工业试验，针对计划目标，有明确的技术路线，具有很好的产业化前景。
工程依托企业对本项目技术非常重视，具备并完善了研究成果工程实施的支撑条件。相关依托工程均已列入企业的发展计划。
1.6 运行机制
本项目实行产、学、研结合的模式。以高新技术企业、研究院所、高等院校为技术支撑单位，以国有特大型企业为工程实施主体。同时，技术单位与企业成立技术开发及生产联合实体，缩短项目产业化周期。
项目完成后将形成尾矿资源综合利用的成套技术和产业化示范基地，提高我国尾矿资源的利用水平，并形成专业化的研究开发队伍。
1.7 项目经费
项目总投资预算 4630 万元，包括试验研究费、配套设备研制费、仪器设备购置费，技术成果产业化推广应用等。
二、项目意义和必要性 2.1 项目的必要性
矿山尾矿的循环利用已经成为二十一世纪一项新的资源再利用工程和环境保护工业。
尾矿是矿山在提炼冶金主要原料过程中所排弃的固体废弃物。一般堆存于尾矿库(坝)中。据国家环保总局最新统计的资料，我国现有国有矿山 8840 多座。截止到 2000 年底，全国金属矿山累计贮存的尾矿量超过 70 亿吨，占地 5 万多公顷。并以每年 3—5 亿吨的数量在不断增加。尾矿量之大是由于我国大多数矿产资源的矿石品位较低并多呈多组分共生或伴生所造成。同时，由于技术和设备以及历史的原因，我国的资源利用率较低，造成大量的资源损失于尾矿中。另据资料显示，我国目前具有一定规模的铁矿山有 400 余座。其中，可待进行综合回收的铁尾矿库有 200 余个。这些尾矿库的尾矿贮存量均在数千万吨以上。而一些较大的钢铁企业由于生产规模大，生产年限长， 按一般的铁尾矿全铁品位 8—12计，其尾矿的堆积量已达亿吨以上。可见其中蕴含的价值之大。
我国是一个钢铁产量大国，同时也是一个铁矿资源相对匮乏的国家。近年来，随着矿产资源的大量开发利用，其保有储量日渐减少和贫化，资源的供需关系日趋紧张。为了保证钢铁产量和品种结构，我国每年都需从国外进口大量铁矿石或铁矿粉。目前，对国外进口铁矿
资源的依赖度已达到 54，而且增长趋势仍以年均 20的速度递增。因此，进行铁尾矿的再选和综合回收，不仅充分利用了现有的矿产资源，而且可以为国家节约大量的外汇，同时有利于缓解目前国内铁矿粉市场供需关系紧张的矛盾，有利于支援国家现代化建设和环境保护。
虽然尾矿再选能够回收大量的有价组分，在一定程度上缓解我国矿产资源紧缺问题，但不能彻底解决尾矿堆存所带来的环境、生态问题和占地问题。用尾矿来生产建筑材料是国内外公认的可以整体消纳尾矿的主要途径。目前的已有技术主要包括用尾矿烧制红砖、用尾矿生产建筑用砂、用尾矿来生产建筑砌块、用尾矿中的粗粒部分配制混凝土等。用尾矿生产建筑用砂方面虽然在技术和质量上已不存在障碍，但由于成本问题，一直未能将此技术大规模推广应用。在尾矿生产建筑砌块方面，因尾矿的成分复杂和粒级太细等原因也导致在成本和质量控制方面还存在许多问题，致使许多生产线处于停产和半停产状态。随着天然砂石资源越来越紧缺，尾矿代替部分河砂生产商品混凝土已在许多地区成为消纳尾矿的主要渠道。但是在传统的水泥混凝土中只能使用粗粒尾矿代替部分河砂，否则将会导致混凝土性能劣化。总之，目前全国尾矿整体利用率平均不到 5%，如果不开发出能够大综整体消纳尾矿的新技术，我国的尾矿堆存将会越来越多，对环境和生态的破坏会越来越大。
本项目将在工业化规模综合回收尾矿中有价组分的同时，着力研究再选后尾矿的整体消纳技术难题。逐步提高我国矿山尾矿整体综合利用技术水平。
2.2 实施本项目的意义
本项目研究开发的矿山尾矿综合开发与利用项目，是根据我国铁矿资源现状并结合国内外市场情况和企业需求，自主研究开发的一项新型、高效的尾矿资源综合回收利用技术和新产品。该项技术和产品采用全新的技术装备和采选工艺，可以成功的解决铁尾矿以及其它金属尾矿综合回收中具有工业化规模和深部回采等技术难题。在实现废弃资源的有效和循环利用、缓解资源短缺以及保护生态环境方面取得了重大突破。该项目首次把绞吸技术及其相应载体技术应用于铁尾矿回采为国内外首创。并拥有自主知识产权，属自主开发项目，已获得三项国家专利。项目实施后，可从根本上解决尾矿回收工艺中采、选技术及设备配套难题，实现采选一体化的工业化规模生产。该项技术与装备不仅具有生产工艺简单，技术先进可靠、生产规模大、生产成本低、经济效果显著、不对环境造成任何污染等特点，而且具有其它技术和工艺不可替代的在尾矿库中特定的生产条件下，大规模连续完成回收作业的独特性和专利性。具有鲜明的技术优势和应用价值。为有效、合理地解决多年来一直没能突破的铁尾矿以及其它金属矿山尾矿工业化回收利用难题开辟一条新的途径，为工业固体废料再利用、减量化、资源化开辟了新的领域，添补国内外该领域的技术空白。
三、项目单位及管理团队 3.1 项目单位简介
3.1.1 企业性质、经营及管理
鞍山矿业实业兴达尾矿开发有限公司(以下简称公司)是一个集科研、开发、生产为一
体的现代化技术企业。具有独立法人资格。主要从事金属矿山科研、环保技术及设备研究、开发生产和技术服务。企业实行董事长总经理负责制。按照现代化科技型 企业的要求，企业建立了建全的公司章程和一系列的管理制度。科研开发、产品标准，质量与物资管理制度完善。科研报告、原始试验数据有专职人员和机构管理存档。公司下设有总工办、科研部、开发部、质检部、销售公司、财务及审计办公室等各职能和专业科室。职责权限清楚、分工明确、各负其责，基本具备了完善的现代企业管理制度。企业独立核算，自主经营，自负盈亏。
公司自成立以来，始终坚持以经济效益为中心，以科学管理为手段，采用国际先进的现代化企业管理制度，形成了全新的企业文化。把开发科技含量高，拥有自主知识主权，对行业共性技术有较大带动作用的高新技术及产品作为公司发展的方向。经过几年时间的不懈努力和潜心研究，终于成功的研究开发出了具有世界先进水平并添补国内外该领域技术空白，率先在世界范围内较好地解决了工业化规模回收尾矿资源的新型、高效绞吸式铁尾矿回采及分选成套技术和产品。该项技术生产工艺简单，先进可靠，生产能力大，生产成本低，具有较高的应用价值。通过对本项目的产品方案，市场预测，建设备件，工艺流程，环境保护以及工程投资和经济效益等几方面进行的研究论证，得出以下结论：本技术和项目建设符合国家环保要求和产业政策。是目前国家积极倡导的以实现资源的有效和循环利用，缓解资源短缺和保护生态环境为目标、坚持应用开发相结合、坚持自主创新、坚持以企业为主体，促进科技与经济的有机结合原则的一项先进技术。该项目产品市场广阔，原料来源充足，技术先进、应用意义深远，具有广阔的发展前景。同时，本企业坚持走科研生产一体化道路，将多个领域的科研成果转化为生产力。近几年来还重点研究开发了其它一些资源再利用和环保类项目，例如：矿山尾矿库深部开采采矿方法及工艺设备研究。
公司按照《公司法》的法人治理结构进行了组建。按规范的法人治理结构，组建了公司董事会、监事会、股东大会和企业经理层。出 、台了《公司章程》《员工奖惩条例》等各项规章管理制度，形成了内部均衡的约束机制。法人治理结构建全，公司重大问题的决策严格按《公司章程》规定的议事规则及决策程序运作。按各自的权力、责任和工作规则，形成了不同层次的权利和责任对称的主体，使公司的权利机构、决策机构，监督机构各自独立，相互联系，相互制约，协同发展。
公司拥有一支高素质、高效率的集科研、开发、生产为一体的工程技术人员队伍。目前已与国内一些较大型的钢铁集团公司建立了广泛的业务联系。并在鞍钢设立了科研及生产试验基地。目前，公司正以高技术含量的产品和诚实守信的良好信誉开拓和占领国内尾矿资源二次利用领域的市场。预计 5——10 年时间，公司将占领国内本行业的全部市场，并同时向国际该领域的市场进军。
3.1.2 企业生产经营场所及实力
鞍山矿业实业兴达尾矿开发有限公司经营范围主要为矿山机械设备研制及矿山环保技术开发等。
公司与鞍山钢铁集团公司合作，在鞍钢大孤山铁矿建立了绞吸式铁尾矿回采船项目工业试验及生产基地。本项目主要研究内容均已进行了现场工业试验和工程设计工作，项目配套设备已完成样机制造和工业试验。目前，该项目已完成全部工业试验任务，各项试验数据和技术指标完好。
3.1.3 企业职工情况
公司现有员工 54 人，具有大专以上学历的专业技术人员和管理人员为 48 人。其中具有高级技术职称的科研人员 20 人，高级管理人员 5 人。具有中级技术职称的各专业工程师，经济师，会计师 19 人。高级工程技术人员占职工总数的 40;中级技术人员占职工总数的38;管理人员占职工总数的 10;后勤行政人员占职工总数的 12。公司专业技术人员全部是多年从事金属矿山采矿、选矿、冶金、机电及矿山环保等方面研究的专业人才。每个人在其专业领域均有所建树。已经初步形成了一个高智能、高素质的管理和科研人才体系，具备了承担和完成较大型专业项目的研究开发和高新技术成果推广应用的能力。
公司遵循“以人为本，科技兴企”的人才管理宗旨，员工队伍实现了知识化、专业化。各专业工程技术人员尽情在这里发挥他们的聪明才智，努力为公司，为社会奉献着自己的炽热。
3.1.4 公司班子成员的文化程度及管理水平
刘润华：男，51 岁，公司总裁，长春黄金研究院副院长，鞍山矿业实业兴尾矿开发有限公司董事长兼总经理。教授、博士生导师，毕业于吉林大学化学系。曾多次参与并主持全国行业重点大型科研项目攻关，并在国内和国际专业刊物上发表多篇学术论文和专著。
.1984 年：碘—碘量法提取微量金
.1985 年：炭浆法提取微量金(国家重点科研项目，获得国家科学进步奖)
.1986 年：等离子光源在原子吸收中的应用
.1999 年：做访问学者赴澳大利亚、斐济、新西兰等国家进行文化交流
.发表文章刊登于《国外黄金参考》、并译文九篇
.发明专利三项：
1、 “全玉米可回收一次性食品包装盒”专利申请号：00123376.9
2、 “绞吸式金属尾矿回采船”专利申请号：02281013.7
3、 “绞吸式回收金属尾矿方法及绞吸式金属尾矿回采船” ，专利申请号：02144579 .6 该同志开拓创新意识强、锐意进取、把握机遇、坚持科研开发为主导，走科研产业一体化道路，积极创办科技先导企业，在多个领域具有国际先进水平。在把科研成果转化为生产力方面，取得了杰出成绩。
赫白：男，54 岁，公司副总经理，总工程师。毕业于沈阳黄金学院采矿专业，高级工程师。曾先后多次参与并主持全国黄金行业重点科研项目攻关，同时在国内刊物上发表多篇学术论文和译著。
.1980 年：参加国家冶金工业部重点科研攻关项目“SX—20 型砂金洗选机组”研制与应用，获冶金工业部科技成果三等奖。
.1989 年：主持山东省牟平金矿“PFC40 反铲—漂浮式砂金洗选厂”科研攻关项目。此项目为国内首创，获国家黄金管理局科研成果一等奖。
.2001 年：赴南美洲玻利维亚共和国组织完成瓜奈金矿区采金船的设计建造、安装调试、以及组织生产项目。同时作为访问学者对该国的矿产资源进行了系统的考查及文化交流。
.发表主要学术论文及译著：
1、 “喷射泵—深填溜槽型砂金洗选机组的研制与应用”
2、 “PFC40 反铲—漂浮式砂金洗选厂的研制与应用”
3、
“美国亚利桑那州金矿尾砂充填采矿法”译文。 .发明及申请专利三项：
1、 发明专利：“铁尾矿的回收方法”专利申请号：01101401.6
2、 “绞吸式回收金属尾矿方法及绞吸式金属尾矿回采船”发明专利：船”申请号：02144579.6
3、 实用新型专利：“绞吸式金属尾矿回采船”专利申请号： 02281013.7
卞直旭：男，53 岁，公司副总经理。毕业于东北工学院冶金专业，高级工程师。曾多次参加并主持全国黄金行业重大科研项目试验与攻关。
.“山楂核活性炭的研制、生产和在提炼黄金中的应用”项目，获中科院科技进步一等奖。
.“RH30—Au 炼金炉及收尘设备研制”项目，获国家黄金管理局科技成果四等奖。
.“从电解铜阳极泥中提取贵金属工业试验”项目，获吉林省冶金厅科技成果二等奖。
.在墨西哥矿山学术会议上发表论文一篇。
发明实用新型专利三项：
.实用新型专利：振动式连续内加热活性炭再生炉。专利号：ZL96209046.8 .实用新型专利：节能炼金坩锅炉。专利号：ZL93213972.8 .实用新型专利：立式内热活性炭再生炉。专利号：ZL97244115 .8 3.2 管理团队及工作基础 3.2.1 队伍基础
项目承担单位是集科研、开发、生产为一体的高新技术企业和学术底蕴深厚的高等院校，工程依托单位是我国特大型国有企业。能够组织一支实力、经验具备的研究队伍。
项目的主要承担及参加单位，均是我国金属矿山领域的重点骨干企业和一流的科研设计单位及大学。具有承担国家重大科技项目的实力和组织管理经验。经过多年的发展，技术依托队伍在获得诸多矿山科研和设计成果的同时，也培养了一批技术水平高、专业齐全、勇于创新、工程化能力强的科技队伍，拥有国内先进的设备和技术手段，装备有相应的试验室和工程研究示范基地，完全能满足攻关的需要。
3.2.2 技术基础
本项目主要研究内容均已进行了现场工业试验和工程设计工作，项目配套设备已完成样机制造和工业试验。项目承担单位已申请了“绞吸式回收金属尾矿方法及绞吸式金属尾矿回采船”等发明专利。
为了提高“矿山尾矿综合开发与利用”项目研发起点和技术水平，项目承担单位多次与国内一流的科研院所和高等院校举办相关技术交流和研讨会，广泛吸取相关领域的前沿技术。同时，密切关注世界上尾矿综合利用先进国家的技术动态。其间，曾与日本关东学院大学专家团和荷兰 IHC 公司有关专家举行学术研讨会，就尾矿工业化综合利用中存在的关键技术问题广泛交换了意见，获得了许多有益的科技信息和技术帮助，为本项目的成功实施奠定了良好的技术基础。
3.2.3 工程实施基础
本项目研究的技术均是同领域内带有共性的关键技术，也是工程依托单位急需的技术，相应的工程建设(或技术改造)均已列入企业的计划，具备很好的工程实施条件。
项目示范基地已经落实，并已完成了相应的前期准备工作及工业化试验。项目工程示范基地——鞍钢集团矿业公司，是我国特大型国有企业，具有承担国家重大科技项目的实力和组织管理经验。有明显的资源优势和专业优势，能够提供良好的工业试验和产业化条件。目前，该工程示范点已完成了项目的样机制造和工业试验，并相继开展了生产经营及成果转化工作。
四、项目主要内容及关键技术 4.1 主要内容
本项目以有代表性和行业共性技术难题的铁尾矿工业化规模综合利用技术为主要研发内容。项目完成验收后，将形成金属矿山尾矿综合利用的技术体系，对国家、社会持续稳定发展具有十分重要的意义。
本项目主要研发内容为：
(1) 尾矿理化特性与矿物学研究
尾矿由于粒度微细，共生关系复杂，以及伴生元素种类繁多，给综合回收利用带来许多技术难题。本项目实施期间，将根据项目的需要，建设尾矿综合利用试验室，并根据不同矿石性质的尾矿组分、粒度、物理及化学性质等特征，开展尾矿矿物学和工艺矿物学研究。对国内重点矿山尾矿及具有鲜明代表性的尾矿种类进行采样、化验分析及其定量分析，并对不同性质尾矿的开采技术条件进行归纳和分类，建立科学、全面的尾矿数据库，为大规模工业化的尾矿综合利用提供基础理论支撑，为不同成因类型的尾矿选矿工艺流程设计和设备选型提供科学的技术依据。
(2)金属矿山尾矿库多水条件下采选设备载体技术
我国大型金属矿山尾矿库其库容量巨大，一般可容尾矿 5000 万—1 亿立方米，
服务年限长达几十年。在尾矿库服务年限内，选矿厂不断排出尾矿进入库区，其浓度一般为 15—30，大量选矿用水伴随尾砂进入尾矿库造成尾矿库内大量积水，因此，尾矿回采中的机械化陆采方法受到生产条件制约，而得不到广泛应用。如何在多水条件下，解决大型采选设备进入库区作业问题，是尾矿工业化规模回收利用中需要首先解决的难题。载体技术研究成功，将极大促进尾矿资源开发利用的技术进步和产业化发展。
(3)尾矿深部回采技术研究
由于尾矿库特殊的用途和地貌环境，尾矿回收中的深部回采成为技术难题。为了充分利用尾矿资源，尤其是尾矿库中深部尾矿的充分利用，因为这部分尾矿大都属早期生产所排弃，其中有价成分的品位很高，具有极高的回收价值。因此，尾矿的深部回采尤为重要。
目前，国内外广泛采用绞吸式设备用于河道、港口、湖泊疏浚和砂矿床的开采，是一种较为成熟和先进的技术。但用于金属尾矿回采则为全新领域，尤其是水下回采深度可达 60 米的技术是一个较大的突破。根据尾矿赋存条件和物理特性，研究开发新型绞吸装置和超长度绞刀桥，以及高效水下吸泵，是解决尾矿深部回采技术难题的有效措施。项目成功后，水下最大回采深度可达 60 米，可大幅度提高尾矿砂的开采强度和尾矿资源利用率。
(4)深水密封和水下监控技术研究
随着尾矿回采深度的增加和相关技术的突破，水下回采设备的密封问题成为技术难题，尤其是深水密封的质量，直接关系到水下回采设备的工作效率和维护成本。据相关资料报道，目前，无论国内还是国外，尾矿回收及砂矿床开采. (5)集成装备生产中的横移技术研究 (6)尾矿分选工艺及设备研究
(7)尾矿中其他有价值分综合回收技术研究 (8)尾矿库安全生产技术及生产工艺研究
4.2关键技术与创新点
(1)集成装备整体漂浮，可以在尾矿库内全范围进行回采作业的尾矿回采，分选装备。
(2)深部回采技术与配套设备 (3)大处理量粗选富集技术与配套设备 (4)伴生有价金属矿物综合回收技术创新 4.3主要考核指标
(1)研究开发出具有自主知识产权的大型尾矿高效回采及分选成套技术和配套设备，建立并完善工程示范基地。
(2)建立选矿实验室，为不同矿石性质的尾砂再选工艺流程提供技术依据
(3)处理尾砂能力 (4)水下最大开采深度 (5)磁性铁选矿回收率 (6)铁粗矿粉品位 (7)年回收铁粉矿
(8)发表有学术价值的论文2篇，申请发明专利4项 4.4预期获得的专利 4.5预期获得的社会经济效益 4.6尾矿回采及分选工艺流程 4.7整体消纳尾矿综合利用技术开发
五、技术来源与技术路线 5.1国内外现状与发展趋势 5.2技术来源与知识产权 5.3技术路线
六、市场需要分析及预期效果 6.1市场需求分析
6.2预期获得的社会经济效益
七、项目运作计划 7.1 年度计划安排
八、财务及成本分析
商业综合体调研报告范文第3篇
安徽中公金融人温馨提示：2018年安徽农商(原名农信社)招聘公告暂未发布，2017年安徽农商行报名时间为5月5日-25日。由小编历年经验来看，越早准备的考生，笔试分数越高。请广大考生即刻准备起来，积极应考。 版权所有 翻印必究
考生需要尽早备考，安徽中公金融人为大家整理了往年安徽农商行招聘公告作为参考：
合肥科技农村商业银行于2007年2月14日挂牌成立，是全国省会城市首家农村商业银行。目前注册资本18亿元，下辖78家营业网点。截至2016年末，全行资产总额883.92亿元。
2014年以来，我行按照现代商业银行经营模式，围绕“科学的组织管理体系、完善的产品创新体系、全面的风险管控体系、有效的资本节约补充体系、系统的市场营销体系、健全的激励考核体系、先进的科技支撑体系、积极的企业文化体系”等八大体系建设，逐步实现由商业银行向现代商业银行的“二次转型”，取得的成绩得到了多方肯定。
为进一步加快我行跨区域发展经营的步伐，适应业务发展需要，现面向社会公开招聘优秀人才。
一、招聘岗位、人数与条件
(一)柜员(90名，其中合肥60名，六安、蚌埠、巢湖各10名) (1)全日制普通高等院校本科及以上学历，有学士及以上学位。 (2)金融、经济、会计、审计、管理、计算机等相关专业。
(3)25周岁以下(1992年1月1日以后出生)，有银行工作经验或硕士研究生及以上学历可适当放宽。
(4)品貌端正，身体健康，形象良好，爱岗敬业，无任何不良记录。
(5)报考异地分支机构柜员岗位的，户籍为六安、蚌埠、巢湖，在当地有住房，有客户资源者优先考虑。
(二)客户经理(40名，其中合肥20名，六安、蚌埠各10名) (1)全日制普通高等院校本科及以上学历，有学士及以上学位。 (2)金融、经济、财会、管理、市场营销等相关专业。
(3)35周岁以下(1982年1月1日以后出生)，具有2年以上银行从业经历，其中1年以上客户经理从业经历。
http://ah.jinrongren.net/ncxys/ (4)品貌端正，身体健康，有较强的沟通、协调、表达能力和市场开拓能力，无任何不良记录。
(5)报考异地分支机构客户经理岗位的，户籍为六安、蚌埠，在当地有住房，有客户资源者优先考虑。
版权所有 翻印必究
二、工作地点
合肥、六安、蚌埠、巢湖等。
三、用工形式 (一)柜员
一年实习期，经考评工作业绩合格者与本行签订劳动合同。 (二)客户经理
与本行签订劳动合同,试用期六个月, 经考评工作业绩合格者转正。
四、报名方式
符合以上条件应聘者请登录2017年合肥科技农村商业银行招聘笔试报名入口【直接点击即可报名】，按相关要求填报《合肥科技农村商业银行2017年招聘报名表》，报名截止日期2017年4月30日。招聘工作的相关信息将在本行网站上发布，谢绝来电来访。
五、相关说明
(一)应聘者需对其提供的应聘资料真实性负责。如与事实不符，我行有权取消其录用资格，由此导致的后果由应聘者自行负责。
(二)在各招聘环节中，我行会及时通知进入下一环节的应聘者，对未能进入下一环节的应聘者，我行不再通知。
(三)在招聘各环节中，应聘者提供的资料概不退还。 (四)合肥科技农村商业银行对本次招聘享有最终解释权。
商业综合体调研报告范文第4篇
文本
联系人 周老师：***市商业网点规划 (2011—2015)***市商务局 二〇一一年八月
目录
第一章 总 则 ............. 1
第二章 商品市场发展总体战略 ......... 错误!未定义书签。
第一节 商品市场定位及理念 ........ 错误!未定义书签。
第二节 规划原则 ........... 错误!未定义书签。
第三节 规划目标 ........... 错误!未定义书签。
第三章 商业网点建设规划 ...... 错误!未定义书签。
第一节 标志性商业格局建设 ........ 错误!未定义书签。
第二节 商业网点分级与空间布局 .... 错误!未定义书签。
第三节 商业街规划布局 ..... 错误!未定义书签。
第四节 人防地下商业街规划布局 .... 错误!未定义书签。
第五节 零售网点规划布局 .......... 错误!未定义书签。
第六节 批发市场规划布局 .......... 错误!未定义书签。
第七节 餐饮住宿网点规划布局 ...... 错误!未定义书签。
第八节 特种行业规划布局 .......... 错误!未定义书签。
第九节 现代物流规划布局 .......... 错误!未定义书签。
第十节 会展业规划布局 ..... 错误!未定义书签。
第四章 牡丹江市商品市场发展政策和措施 错误!未定义书签。
第五章 附 则 .......... 错误!未定义书签。
联系人 周老师 13804554658hero1068@126.com
第一章 总 则
第一条为适应国家转变经济发展方式、大经济区城市组团发展的趋势，打造“大牡丹江”都市商圈，促进和引导城市商业网点健康发展，使商业网点的建设发展与城市总体布局相匹配，提升牡丹江市的整体功能。根据国家、省、市的有关要求，结合本地实际情况，制定本规划。
第二条 本规划由牡丹江市商务局会同有关部门组织实施，任何单位和个人在本规划区域范围内进行的商业网点建设选址，均应遵循本规划。
第三条 规划范围
本规划范围为2760平方公里，其中包括《牡丹江市城市总体规划(2006年—2020年)》确定的城区规划范围，面积为1351平方公里，以及新增五林镇、磨刀石镇、海南乡、原范家乡区域。
第四条 规划内容
(一)商业区
规划对象为市级商业中心、区域商业中心、社区商业和郊区商业。
(二)商业街
规划对象为特色商业街、专业商业街和综合商业街。
(三)零售网点
规划对象为大型综合超市、购物中心、大型百货店、专业店、仓储商店、专卖店、便利店和早(夜)市摊区。
(四)批发市场
规划对象为消费品批发市场、生产资料批发市场和农产品批发市场。
(五)餐饮住宿网点
规划对象为餐饮住宿场所、美容美发场所和沐浴场所等。
(六)特种行业
规划对象为二手车交易市场、拍卖业、旧货业、典当业、租赁业、报废汽车回收业、古玩民俗用品市场、花卉宠物市场、再生资源集散市场、成品油市场等特种行业或专营专控商品的市场。
(七)现代物流
规划对象为物流网络、物流节点、物流通道、物流产业体系等。
(八)会展业
重点规划对象为会展设施、会展主体和会展品牌。
第五条 规划期限
规划期限为2011年-2015年，即“十二五”期间。
鉴于本规划中部分商业网点的建设规模较大，可根据实际情况，适当向后延期完成。
规划说明书和图纸。
商业综合体调研报告范文第5篇
城市综合体1986年诞生在巴黎拉德芳斯，兴盛于纽约曼哈顿。它具有完整街区的特点，是整体布局完整，功能特色明显，资源集合共享、多样化多层次的现代服务业集聚区。它具有地段稀缺性、交通便捷优势、现代城市设计、景观与环境设计和大都市地标等典型特征，是现代化城市的服务功能的新型载体。随着我国社会主义市场经济的不断发展，在东南沿海等很多地区的大城市中心商务区内逐渐形成了很多以大型购物中心为主体的，集餐饮、娱乐等为一体的城市商业中心。此类商业中心一般规模都以10万平方米为起点，并且还与星级酒店、写字楼、高级公寓等相结合，形成了体量庞大、功能齐全的综合性城市商业综合体。城市商业综合体在我国发展的十多年中，虽然时间远不及外国城市发展的久远，但是其中一些项目经过在实践中积累了宝贵的经验，水平有所提高，形成了新的业态设计新趋势。
随着我市经济不断发展，现代化、城市化不断推进，消费品市场日渐繁荣，商业业态更加丰富多样。除了传统的超市、百货商场外，城市综合体的说法越来越流行。但对于什么样的模式是或者不是城市综合体，目前尚没有正式统一的界定。一般而言，城市综合体是融合商业零售、商务办公、公寓住宅、酒店餐饮、娱乐休闲五大核心功能于一体的“城中城”，根据主导业态的不同可分为商业综合体、商务综合体、生活综合体、单一综合体以及综合体集群。其中，商业综合体一般为区域中心，以购物中心为主导，将商业、旅店、餐饮、办公、文娱等三项以上城市生活功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互促进的联动关系，形成一个有机整体。为了解我市商业综合体发展情况，近期在全市范围内开展了商业综合体调查。
一、商业综合体对经济发展的意义 1.构建新的商业系统
商业综合体集合了大型购物中心、休闲娱乐、餐饮、酒店、写字楼，形成多种功能配套的商业集合体。各业态之间紧密联系、相互依存、良性互动，从而强化各自功能，放大彼此价值，有助于形成“1+1>2”的效果，通过新的商业系统促进消费市场的发展。
2.优化城市产业结构
商业综合体内聚集的多为零售、餐饮、居民服务、文化、娱乐等相关行业单位，有利于形成产业集聚，发挥集聚效应，促进第三产业的发展，优化城市整体产业结构。同时，由于综合体具有功能协同、空间紧凑的特点，也有利于城市土地、交通等资源的集约高效利用。 3.提升居民生活品质
综合体集购物、就餐、娱乐、休闲等多种功能于一体，给市民带来便捷的生活体验和丰富的物质文化选择。同时，由于公共设施的完备、环境卫生的改善，能够极大地提升市民生活品质和居住幸福感。
二、我市商业综合体发展现状 1.起步较晚，发展较快
国际上一般认为，当人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%-50%时，消费需求开始由单一的购物需求向综合性消费需求发展，此时就具备了建设城市综合体的条件;当人均GDP在5000-8000美元之间，城市综合体有了一定的抗风险能力，进入发展阶段;当人均GDP超过10000美元，城市综合体便进入了高速发展阶段。按常住人口算，2000年我市人均GDP已经达到4100美元，2002年、2006年和2014年分别达到6100美元、1.15万美元和2.97万美元，2014年常住人口城镇化率71.21%，已经进入城市综合体的高速发展阶段。
根据调查结果看，城市综合体这一业态从2011年开始进入我市大众视野，目前已有商业综合体6个，分别是昆山高新区的中茵世贸广场和超华城市广场、城北的九方城(今年10月底开业)、昆山开发区的金鹰天地(今年1月底开业)和世茂广场、花桥经济开发区的绿地乐和城以及张浦镇的首席MALL商业广场(今年5月开业)，总建筑面积约80万平方米，入驻商家880余户，从业人员近10000人，今年上半年合计实现营业收入超1.3亿元(不含新开业的九方城)。此外，还有在建的港龙城、五丰广场、万达广场、正大商业广场等。由此可以看出，我市城市综合体发展起步虽晚，但发展速度较快。
2.零售餐饮为主，其他行业为辅
我市现有的商业综合体多以大型超市、购物中心为主导，如中茵世贸广场的百盛、超华城市广场的欧尚、世茂广场的大润发、绿地乐和城的易买得等，聚集大量零售、餐饮商家，辅以部分居民服务业单位，有的再引入影院、儿童乐园、KTV等娱乐场所经营单位，其中约80%为个体户，法人和产业活动单位较少。就从业人员来看，餐饮业和零售业从业人员最多，但就平均每单位的吸纳就业能力而言，住宿业、餐饮业和娱乐业较强。从今年上半年实现的营业收入来看，仍以零售业为主，在全部调查单位中零售单位营业收入占比62%，其次为餐饮业，占比15%(详见下图)。但就调查了解的情况看，也有不少零售商家认为本店客流不大，人气不够，而大部分餐饮单位生意好，甚至需排队等候，即存在“餐饮火爆、商业冷清”的现象。
图1 我市商业综合体基本经营情况
3.地理位臵优越为主要优势，其他优势不明显
通过调查发现，多数商家认为综合体地理位臵优越与否，是否能够带来大量客流是影响本店经营状况好坏的最主要因素，而商场知名度、自身经营品牌知名度以及产品价格对销量并无很大影响。相对于不在综合体内经营的单位，客流量大和消费环境好是两个最大优势，其他方面则不存在明显竞争力。
4.商户规模较小，交易分散
就调查结果看，346家零售单位中，除购物中心及少数其他零售企业外，95%的单位今年上半年营业收入不到200万元;225家餐饮单位中，72%的单位上半年营业收入不到100万元。虽总体营业收入可观，但就单个商家而言，规模普遍较小，交易较为分散。
5.餐饮网络销售普遍，零售单位较少触网
随着电商的不断发展，互联网销售已逐渐向各行业渗透。通过对综合体内商家的调查了解到，大多数餐饮单位都已加入美团、大众点评等团购网站，且通过这些互联网平台的下单量大，不仅促进了销售，而且起到了很好的宣传效果。而零售单位中，除少数认为电商对自身影响不大或者通过已淘宝、天猫、微店等平台进行网络销售外，大部分商家认为电商对行业发展造成了很大冲击，使传统的实体市场萎缩，但目前并没有开展电商业务。
三、我市商业综合体发展中存在的问题 1.缺乏统一科学规划
空间布局不均衡，城区内大型商业业态密集，总体水平相对较高，而其他区域商业网点规模较小，大型业态缺乏，功能组合落后。目前，我市商业综合体主要集中在昆山高新区和昆山开发区，其他区镇除花桥经济开发区和张浦镇外都还没有。另外，综合体开发模式单一，定位不清，差异化不足。从调查结果看，我市商业综合体无论在行业构成还是品牌入驻上都具有很大的相似性。
2.配套环境不够成熟
作为一项系统工程，商业综合体的开发应与城市产业发展水平、居民消费能力以及基础设施建设相匹配。调查发现，不少商户反映综合体内停车位不足，周边也没有近距离的公共停车场，影响了客流的聚集。同时，周边休闲、游乐设施不足，综合体显得较为孤立，影响长远发展。
3.综合体品质不高
普遍而言，现在的城市综合体建设比较追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平不高等诸多问题。一方面，公共卫生、休憩等硬件设施有待完善;更重要的是软环境方面存在很多欠缺，如文化内涵不够，管理运营以及品牌塑造能力不足、商家与综合体管理机构的配合不充分、缺少与周边区域的互动等等，从而降低了城市综合体应该具有的综合价值，制约了升值空间，导致经济资源难以聚集甚至有所流失。
四、促进措施
1.合理规划，明确自身定位
随着近几年大量项目建成齐聚亮相，我市商业综合体逐步壮大，未来竞争也将比较激烈，很可能出现两极分化。要想取得成功，长远发展，必须进行合理规划，一是要明确目标群体及商圈范围，二是要有区别于其他综合体的经营特色，三是要清楚自身建筑特色对综合体发展的影响。要综合考虑外部环境和自身优劣势，找准自身定位，避免照搬其他综合体模式，走出一条差异化道路，否则容易引起不良竞争，影响综合体的招商和未来发展，进而影响全市整体的经济发展。
2.完善配套设施建设
要加强对商业功能与其他功能的协调研究，加快完善周边基础设施，畅通道路交通网络、加快停车场及其他市政基础设施建设，消除交通、环境等因素对商业综合体发展造成的障碍和制约，以良好的外部环境促进综合体发展。在良好的环境中种下“梧桐树”，以便招来“金凤凰”。
3.加大招商引资力度
商业综合体和入驻商家是利益共同体，只有相互依存、相互合作才能共同发展。加强与大型商贸流通企业的合作，以重点项目为支撑，引领综合体发展，吸引企业入驻。通过高档、中档不同层次品牌的结合，满足不同群体的消费需求，增强综合体的生命力和发展潜力。
4.创新经营管理制度
随着越来越多的商户入驻，商业综合体已经成为城市商业的重要组成部分。除个别达到统计限上标准的外，更多的是未达到限上标准的经营单位及个体户，在现有统计制度下，没有达到限上标准的单位经营情况无法直接在限上统计数据中体现，只能通过限下抽样推算。因此，有必要探索新的经营管理制度，既有利于商业综合体的发展，又能够符合统计制度的要求，使统计数据更准确地反映消费市场的发展情况。
商业综合体发展的成功要素
选址、业态组合及营运策略已成为商业综合体开发的三大关键问题，同时也是商业综合体开发的成功之匙。
选址是综合性项目开发过程中的第一步，也是决定该项目成败的重要一环，因此选择区位时一定要统筹规划。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨认为：“尽管中央商务区的风险较小，但选址时考虑到第三产业发展的需要，亦可选择农村或者工业城市进行开发。”
综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合，目前的城市商业综合体包括四大核心业态：写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓。其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性最优，是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。
在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。莱坊建议，一般情况下，若非资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。
城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等 为一体，综合开发的房地产项目。规模和体量可大可小。
城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作 用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。
当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。
笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会： 一城市商业综合体首先要符合城市发展规划
随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部 门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。
由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配臵，达到集约目的，是发展商和运营商 应该积极有为的工作。
发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与 资源配臵的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压 力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。
二、城市商业综合体开发的关键原则
城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容 复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：
符合“刚性规划”的原则：
城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展 规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其 商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报 审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。
2、符合“以商定产”的原则：
城市商业综合体，一般是城市区域重点的商业中心枢纽设施或居住区重要的配套商业设施，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、创新、发展的过程，需要全面进行商业 资源、形态和业态的调查和引进，外埠同类项目的借鉴，达到重新整合、优化配臵商业资源，提高投产物业资产利用价值的目的。特别是主力店、国内外一线二线的 商业品牌资源、具备主题商业价值的新的消费形态，需要在建筑设计前就落实主力店商家的各项工程技术要求和商业规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分 割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。如果不熟悉商业资源和商业发展趋势，就是盲人摸象，结果自然可知。因此，建筑设计之前一定要进行充分的商圈、社区市场调研和商业规划定位。
符合“以人为本”的原则： 城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间 设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务 的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。既要方便集客和商户经营，又要方便行人、残障人出行，有利于人流、车流、商流的安全回流和疏散，同时又要增强 社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化休闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣和文化认知。
符合“投资共赢”的原则：
城市商业综合体，包括了购物、休闲、办公、居住、旅游、停车等多种功能，包括主力店、独立街铺、酒店、写字楼、特色商业街、公寓、高尚住宅、大型购 物中心、环境及市政配套等等物业设施，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。在项目产品规划投产前，需要将概念性规划设计与项目可行性财务分 析，以及投资开发周期、物业租售留回报方式结合，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配臵，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际 的资金筹措和回收。
三、把项目开发的程序做对
城市商业综合体的建设和投产是投资商、发展商和运营商，以及相关服务机构、零售商、供应商，等等，高度协同的社会化劳动，作为投资商、发展商和运营商担当着统筹项目的重要角色，也是最大的风险承担者。
由于一些发展商自认为是“老板”，做事拍脑袋，或者财力不足盲目投资，或者专业能力局限，造成项目失败的案例比比皆是。特别是产品规划和硬件投产方面的问题，给项目带来的损失相当巨大。所以，有钱有权不等于你有专业能力，也不等于你可以忽视商业地产的专业规范。
项目的操作应该以“格物致知、专业管控”的态度去进行，项目的投资运营、开发运营和商业运营都应该进行集中的计划统筹，按照设定的程序，一环扣一环衔接实施。
二三线城市商业综合体开发运营的要点
1、做对投资运营的程序。
土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。而投资回报的方式依赖于不同项目产品的使用价值和资产属性，租售留需反复测算论证。因此，投 资前的项目产品论证和概念性规划设计，实际已经决定了项目投资的成败。好的项目产品规划设计，结合了商业、建筑、文化、投资、政府、银行、消费者等，多方 面的认同，可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入，使得发展商可以通过自筹资金、合资合作投资、债权融资、股权融资、施工单位代建等多种方式 建立良性投资组合，实现滚动开发，也可以在项目投产后较容易实现产品现货变现，盘活现金流，甚至成为资本市场的上好产品。
2、做对开发运营的程序。
城市商业综合体，往往是销售型物业和持有型物业相结合进行产品总成，开发程序就要结合本地的情况设定，在规划报建、工程报建、市政报建方面，一般可以通过大 盘住宅和写字楼的先期投产，提前收回项目投资，而将配臵好的商业综合体部分实现“订单式”定制分配，对于不便分割的大型商场实施商家定制或机构持有，或经 营权租赁，对于独立商铺或街铺，则可进行封顶后的预售，包括返租销售。工程管理也是决定项目产品质量的关键，特别是扩初设计不细节和工艺程序的失败也将直 接导致产品无法使用。
做对商业运营的程序。
城市商业综合体归根到底还是活的商业内容，构成一座活的城市生命体，提供给人们生产和生活消费之用。一个新生的物种需要土壤、水分、阳光，需要面临竞争的物 种，任何新生事物的产生一定是以其他旧事物的牺牲和代价为转换，需要具备自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必须统一商业规划和运营管理，项目要具备 独立的营招合一的运营管理机制。项目的成功投产，需要严格按照商业运营的要求和意见，进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安防界面、开业营销界面等工作的统筹，达到投产后的可持续经营，实现稳场和旺场的不同阶段目的。 总之，做好城市商业综合体，要符合具体的城市、区域的现实发展需要，在现有土地利用价值最大化上实现项目产品合理、符合投资目的、建设周期短、与居住社区和 城市商业格局匹配的预期建设目标，住宅产品和商铺产品能够保证收回投资，并持有部分经营性物业，形成稳场和旺场的城市商业综合体。这要求投资发展商具备必 要的专业能力和眼光，需要专业的运营商全程专业管理，需要各类节点服务商提供专业经验和技术规范!
我想先说问题的提出，是在中国房地产业协会商业休闲旅游地产专业委员会的指导下，结合这两年我们在河北、内蒙、山西、辽宁、山东、湖南等地也有二线城市，
三、四线城市商业综合体的实践经过不完全统计提出一些个人意见供大家讨论。有些数据在统计当中比较难得到，所以说是不完全统计，供大家参考使用。
商业地产(专题阅读)的概念大家都清楚，为什么要把这个问题提出来，就是在三四线商业地产设计当中，融资的问题比一二线城市更困难。也就是说国际通行的商业地产隶属于不动产范畴，简单说就是自持物业，作为商业地产的开发建设应该遵循不卖的原则。但实际上我们通过设计实践发现，这个问题并不是那么简单。第二个就性质，商业地产具有金融产品的性质，依靠物业升值和租金作为资本积累的途径，对于住宅地产有很大的不同，大家做商业地产设计的时候不是建筑师想怎么样做都可以，一定要按照资本运营的规律来做。中国商业地产的现状一方面是被片面地过度集中在以零售商业为依托的开发建筑商。商业建筑很容易引起大家跟商场、商店的联系。就我们建设部和商业建设专业委员会的建议应该归类于非住宅类地产。我们忽视了商业地产其他领域的开发建设。另一方面在以零售商业为依托的商业地产开发建设中，一定程度上存在着说唱两张皮的现象。我是做实际设计的，我的发言可能更具体，更容易反映一线的实际情况。
一是 中国现阶段生存和发展的环境，许多商业地产开发商做不到一平米不卖。现实中商业地产开发建设中，卖商铺，卖商场，卖写字类，甚至卖酒店的企业企图和交易实实在在比较普遍地存在。我说的比较普遍包括现在国内大家公认为做得非常好的领军开发商是一样的。
二是传统开发商做住宅开发的惯性导致了做商业地产开发中带有销售商业的色彩是一种直接和看得见的现象。
三是在中国融资的困境是许多开发商发展中面临的现实，卖掉是无奈的选择。商业地产没钱根本就没得做，要想做就必须想办法弄钱。谈得不管怎么样冠冕堂皇就是钱，住宅有一个好处一卖就是钱，没有卖不掉的住宅但是有卖不掉的商业。商业地产短期难见效，我了解的情况和我接触的情况卖商业是为了保持利润率，一边股价保值。
商业地产的复杂性、技术难度、安全感等诸多因素不是许多开发商可以想像和承受的，卖商业是许多开发商一开始就制定的开发计划。
也接触过房地产的基金，比如说我们在内蒙做的项目，融资渠道在一定程度上存在着好说不好做，好看不好使的现象，国际基金机构运作的要求和国内的理念、运行模式还相差比较远，谈得多，成的少，这也是现实。
第四个我想把成功的商业地产开发商，自持物业和销售物业的概况给大家介绍一下。混合开发的规模大约在40万到60万还有更大的，自持物业比例是