房地产泡沫分析论文范文第1篇
（1. 湖南天骄房地产开发有限公司，湖南 长沙 410013；2.安徽大学商学院，安徽 合肥 230601）
摘 要：目前，我国房地产泡沫化日趋明显，就房地产泡沫化的危害作简要概括，进而分析了我国房地产局部泡沫形成的原因，最后提出了策略建议。
关键词：房地产；泡沫；监管
1 引言
近年来，房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业。同时，在房地产开发经营融资不断社会化、多元化的过程中，房地产项目的成功与否，不仅影响房地产开发商、参与者，还将影响向房地产开发提供各种服务的中介机构、金融机构及相关产业的从业人员，严重时还可能影响整个国民经济的运行或国家经济安全。就我国房地产业而言，虽获得了长足的发展，但由于其市场化的时间较短，对房地产泡沫的研究还没有一个完备的体系，严重阻碍了我国经济的又好又快发展。笔者用自己所掌握的知识以及自己的积累，对我国房地产泡沫问题进行分析，提出自己的一些观点，并提出了对策和建议。
2 房地产泡沫的危害
2.1加大房地产金融风险
房地产业和金融业像是一对连体婴，它们各自所具有特性决定了二者之间有着密不可分、千丝万缕、相辅相成的关系：金融业支持着房地产再生产的整个过程，同时房地产行业大大支持着金融行业的发展。所以，房地产泡沫会破坏金融秩序。在我国，尽管融资渠道日趋多元化，但银行信贷仍是房地产企业最重要的资金来源。房地产建设所需的资金主要来自银行信贷资金。不规范的住房抵押贷款，会导致房地产价格虚高，会加重消费者负担，从而增大购房者的违约风险。一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，将给金融机构带来了大量的呆账和坏账，金融机构无法收回利息甚至本金，从而破坏金融秩序。
2.2造成资源高浪费
判断房地产泡沫的重要指标之一是商品房空置率。由于大量的空置商品房出现，城市房地产价格形成泡沫。这些空置的商品房极大的浪费了社会资源。此外，最近几年，一些地区通过不正当手段取得土地，将其用在不恰当的地方，“建设”大量的形象工程。这一行为致使原来稀缺的土地资源更加无法得到有效的利用，从而造成我国土地资源的极大浪费。
2.3可能引发政治和社会问题
我国的房地产市场尚且处于发育阶段。目前，我国各级政府用各种方式掌控着房地产资源。伴随着社会经济的不断发展，政府所掌握的这些资源的交易价值不断增加，这就会导致政府投机和腐败行为的出现。由于一系列政治因素的加入，房地产价格的变动便受政治因素影响很大，甚至会脱离市场价值规律，不利于我国市场机制的完善以及和谐社会的构建。
尤其需要注意的是，由于房地产业的高风险、高收益特性，使得房地产业具有很强的社会财富再分配能力。简要分析如下：在房地产价格上升时，拥有房产者的资产收入会随之增加，进而其有更大的资金实力去购买房地产，导致富者更富；而无房产者因为刚性需求，而要其原本就不多的资产去购买价不断上涨的房地产，导致其资产相对减少，贫者更贫，房地产便神奇的将贫富差距进一步拉大。
总之，若我国房地产泡沫的长期存在，必然会导致城市地价持续高涨，人们更加确信土地价格会越来越高，一些投机者购买大量的土地囤积居奇，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用。同时，由于房地产价格的持续上涨，房地产持有者与非房地产持有者，城市与农村的贫富差距越来越大，导致新的社会分配不公，严重挫伤社会劳动者的积极性。随着房地产泡沫的破裂，甚至可能引发政治和社会危机，加剧社会动荡。
3 我国房地产泡沫的成因分析
3.1 土地资源的稀缺性是房地产泡沫产生的基础
土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。大都市聚集区产业聚集以及人口扩张的过程必然会带来土地利用的扩张。而土地的有限性，使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当土地需求增加时土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性特点，市场无法在短期内扩大土地的供给量，这将导致需求与供给间的进一步脱节，需求与供给的差距使得土地的价格进一步上涨，促使房地产商品的价格上涨；再加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨，最终形成房地产的泡沫。
3.2 房地产投机需求膨胀是引起房地产泡沫的直接诱因
土地资源的稀缺性造成一些城市土地价格狂涨。一些地方政府为了拉动地方经济发展，盲目追逐政绩，通过拍卖拉高土地价格，以期获得更高的土地转让金和地方财政收入的增长，使得房地产开发成本上升。开发商采取种种手段故意制造房源短缺氛围，使购房者盲目从众。众所周知，特定资产的价格要高于其价值，一些投资者相信在未来有更多人以更高的价格购买它们，所以投资者就会持续购买此类资产。这种主观信念所导致的投资使资产价格彻底偏离价值。于是类似多米诺骨牌效应的连锁反应就产生了。跨地区、跨区域投资投机性购房行为比较普遍，房地产投机行为扭曲了房地产市场的健康发展，哄抬了房价。总之，对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
3.3 过度放贷是房地产泡沫生成的助燃剂
资金支持是房地产泡沫产生的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。同时，银行部门会太过乐观地估计抵押物的价值，增强了借款人投资于房地产的融资能力，从而进一步加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。
3.4 相关体制不健全致使房地产泡沫生成
在土地出让收入成为地方财政收入的主要来源的情况下，地方政府与房地产开发商的“合谋”、政府未能有效抑制的投机性需求是形成中国房地产泡沫的主要原因。地方政府财权和事权不对等，迫使地方政府“经营城市”，依靠大量出让土地来弥补财政收入缺口，这成为导致房地产泡沫生成的制度基础。而且，在我国房地产业上税收制度不完善，房产持有者环节上的税费少，而开发环节的税费反而较多，这一方面增加了房地产开发成本，另一方面刺激了住房的投机行为。综上，当前制度设计方面的缺失，是我国房地产泡沫生成原因中比较特殊的因素。
4 我国房地产业健康发展的策略建议
4.1 建立全国统一的房地产泡沫预警机制
房地产泡沫的预警，就是要对房地产泡沫的产生发出警告，对泡沫的严重情况作出判断，对泡沫的破裂发出警报。当然，要准确地预警，必须建立一套科学合理的预警系统。通过建立和完善房地产市场信息系统和预警预报体系，就可以加强房地产市场检测，综合运用土地、规划、金融和必要的行政手段，适时、适度、加强宏观调控，实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本平稳，创造良好的消费预期。具体做法，可以通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。
4.2 防控房地产市场的政府腐败行为
目前，在我国的房地产市场中，存在较为严重的政府干预现象。其中，官员与开发商勾结共同牟取暴利，是推动房地产投机高涨的重要原因，间接地推动了房地产泡沫的形成。我国政府应该下大力气治理房地产市场的腐败问题，还房地产业一个公开、公平、公正的市场环境。首先，我们要转变观念，需大力倡导综合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方面协调发展，要改变一直以来以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，深入贯彻落实科学发展观，不断改善人民生活，保障社会公平正义，削弱地方政府与房地产市场之间的利益联系，尽快实现从房地产市场经营者到监管者的转变。坚决铲除政策设计中的“寻租点”；其次要从监管制度上防止腐败现象的产生，“腐败是最怕阳光的”，政务公开、阳光行政，是制度约束防止腐败最好的方法。
4.3 改善房地产信息系统，提高信息的透明度
政府职能管理部门应根据地区人口、收入等房地产基础价值决定因素制定详细的房地产中长期发展规划，并予以公布。同时，强制开发商对楼盘信息进行公开，避免捂盘、囤积现象的发生。同时也要做到严格控制房地产开发总量和开发、建设结构要严格控制豪宅的审批与建设，避免盲目扩大开发用地，尽力化解集体的盲目和非理性的投机行为，以此来平衡土地、房屋的供给和需求达到稳定房价的目的。
4.4 健全我国房地产税制
在房地产业中，房地产方面的税收是国家控制房地产行业发展的重要杠杆。我们应设计出合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机：征收土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，有效地抑制土地投机，且可以将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还社会，体现社会公正；征收土地保有税，从而提高保有成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以增加土地供给。
4.5 强化金融监管力度
由于房地产泡沫的出现很大程度上依赖于银行存款，所以，金融机构应深化金融体制改革，实施金融创新工程，开发新的金融产品来分散金融风险。笔者建议加强中央银行与金融监管部门、中央银行与商业银行以及商业银行之间的沟通与合作，共同化解房地产泡沫引起的金融风险。要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；严格信贷准入，加强信贷审查，强化贷后管理；有效控制贷款总量，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀；最后，加强个人住房贷款管理，禁购第三套住房，严禁发放“零首付”个人住房贷款。
5 结论
房地产市场供求失衡、金融支持过度、投机炒作、体制缺陷等因素都有可能催生和助长房地产泡沫的生成。通过对房地产泡沫的诸多可能的诱因进行分析，笔者提出了我国对房地产发展的建议：建立全国统一的房地产泡沫预警机制，防控房地产市场的政府腐败行为，改善房地产信息系统，健全我国房地产税制，强化金融监管力度。
参考文献
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房地产泡沫分析论文范文第2篇
摘要：房地产业已经成为我国经济发展的支柱产业，作为资本密集型的房地产业与金融业存在着密不可分的联系。近几年，金融业的资金支持，引起房地产泡沫之说。由于房地产业与金融业的密切关系，房地产业的风险很容易传导并引起金融风险，金融业实际上承担了房地产业的各种可能的潜在风险。本文通过对房地产泡沫与金融风险的关联机理研究，立足广西，摸清广西房地产金融风险产生的原因，存在的隐患，并在此基础上研究其风险爆发的路径及危害。
关键词：房地产泡沫 金融风险爆发路径
一、房地产泡沫与金融风险的关联机理
我国从1998年实行住房商品化改革以来，房地产业得到了较快的发展，成为拉动国民经济向前发展的“三驾马车”的重要组成部分，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，其关联度大，产业链长，推动了工业化、城市化和現代化的发展。国家对房地产支柱产业在政策上大力支持，使房地产业快速、迅猛发展，房地产业快速发展，离不开金融资金的大力支持，而过度支持使房地产业产生了一定的泡沫。2002年上半年，出现房地产泡沫之说，2004年后，随着房地产价格持续攀升，对泡沫的争论日趋白热化。
（一）房地产泡沫的内涵与特征
泡沫是一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者，而这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供应量远远大于需求量;投机交易气氛非常浓厚。
（二）房地产业与金融业的天然联系
房地产属于资金密集型行业，在房地产开发过程中，大量的资金流是不断贯穿其中的。从起初的买地投入，到中间的建楼，再到最后的售楼，其中的每一个环节都需要大量的资金投入。因此，房地产行业要解决的重要问题就是钱从哪来。源源不断的大量资金流如何解决，成了所有房地产企业面临的最大问题。钱的来源，必然就得考虑到公司融资结构与资本结构构成问题。在我国房地产行业中，负债融资占有极大比例，并且更为突出的特征是在房地产行业所有的负债中，70%左右是来自于银行借款。
房地产行业融资的这一突出特征，对于房地产行业以及银行业来说都带来不小的负面影响。其一，房地产行业偏单一的融资结构很容易使其陷入被动，一旦到期无法还款，就会直接面临破产;其二，伴随着房地产行业的高额利润与快速发展，高风险也已经不是秘密。因此，银行大量资金都投入到了房地产行业，加大了银行业的经营风险，一旦房地产行业资金链条出现问题，就会拖累银行，导致房地产金融风险的产生与蔓延。
（三）房地产泡沫的衡量指标
一般而言，房地产泡沫是否产生，要从房地产价格、交易量、投资额以及房价收入比等指标来衡量。具体表现是房产价格过高、交易量频繁、房地产投资额在国民经济中的比重过大，以及房价收入比太高。
1.房地产价格过高。2008年我国M2的规模只有47.5万亿，到2018年6月末M2是177.02万亿元，10年间M2增长了近4倍;而这10年里，国内房价也翻了3倍多。以上海为例，2008年上海地区的房价只有1.5万/平方米，而10年后的2018年，上海的房价至少在6万元/平方米。全国的其他城市亦是如此，房地产价格越长越高。高房价拉大了社会贫富差距，改变了人们的价值观;出现了大批房奴为银行和开发商打工;高价房带动了高地价，使得企业发展和壮大愈加艰难;高房价也带动了高房租，加大了很多人创业的难度。但高房价不可能一直持续下去，迟早要调整回归居住属性，届时房价因去杠杆的作用出现大调整，这会对金融体系形成冲击。
2.交易量频繁。用房地产专业术语表述就是小区换手率，简单解释就是指计算小区所有房源在一年内，发生产权交易的次数，也就是二手房的交易。过去5年，中国二手房交易体量实现跨越式增长，全国交易量达1557万套，占全部房屋总交易额的70%。过去20年，上海的二手房交易成交总额为6.6万亿元，交易总套数为365万套，交易量翻了15倍，成交总额翻了250倍;北京的二手房交易成交总额为5.1万亿元，交易总套数为210万套，交易量翻了7.5倍，成交总额翻了120倍。随着存量市场进一步发展，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。
3.房地产投资额在国民经济中的比重过大。房地产业作为国民经济的支柱产业，房地产业对保增长的贡献十分显著。据估算，2018年，全国新房和二手房的成交额突破6万亿元，相当于同期GDP的五分之一;房地产开发投资额达3.6万亿元，占固定资产投资的比重接近19%;在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。
4.房价收入比太高。一个国家的平均房价收入比，通常用一套房屋的平均价格与家庭年平均总收入之比来计算。按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在6倍以上，属于房价过高的范畴。据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中上海、深圳的比率都超过了20倍，甚至有的房价收入比为40倍，是美国的4倍（房价比10），严重偏离合理的房价收入比。房价收入比高出合理取值范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
二、广西房地产金融风险产生的原因与隐患
广西作为我国西南部沿海沿边地区，房地产行业经过十多年的发展，已经成为广西经济的支柱产业之一，在促进广西城市化进程，改善区内城乡人民居住条件方面，房地产行业为城市发展做出了巨大贡献。
从近十年广西房地产开发投资完成额、商品房销售面积、商品房销售额统计分析，可以看出广西房地产业近十年的迅速发展情况。根据区统计局2009-2018年统计数据显示：房地产开发投资完成额2009年累计达813.7亿元，2018年累计达3004.13亿元，增长26.9%;商品房销售面积2009年累计达2383.76亿元，2018年累计达6212.9亿元，增长了16.1%;商品房销售额2009年累计达777.17亿元，2018年累计达3826.5亿元，增长了39.2%，广西房地产业近十年的快速发展可见一斑。随着广西房地产业的快速发展，房地产业与金融业的密切相关性，毋庸置疑地必然会带动广西房地产金融市场的迅猛发展，但同时也爆发了许多问题，其表现是房地产金融市场融资渠道有限、房地产开发企业自有资金过低、房地产开发商资质较低、房地產金融市场体系不完善、制度健全等。
（一）房地产金融市场融资结构不合理，渠道有限
房地产业属于资本密集型产业，开发、建设、销售整个过程都需要投入巨额的资金，房地产融资渠道显得尤为重要。房地产企业融资方式有两种：一是直接融资，即企业通过发行债券、股票在资本市场直接融通资金;二是间接融资，即企业从商业银行通过信贷、担保、抵押、质押等方式融通资金。目前，广西房地产企业的融资渠道主要是依赖商业银行贷款获得资金融通，发行股票、债券、信托等多元化的融资方式开始发展，但远远满足不了广西房地产企业的融资需求。由于发行股票、债券等融资门槛较高，商业银行贷款成本较低，商业银行贷款成为房地产企业融资的首选，这就加剧了商业银行的金融风险。
广西房地产企业主要是通过间接方式融资，大多数企业融资的主要渠道是银行贷款;而直接融资规模很小，缺乏成熟的融资工具。根据相关数据显示，全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市房地产企业对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。广西房地产的资金来源中有70%的资金是通过银行贷款融资，通过股票、债券、信托等多元化的融资方式融通资金的很少。广西50强房地产企业中有9家是上市公司，可以通过资本市场直接融资，占比仅18%，大部分广西房地产企业，特别是广西本土房地产企业上市公司很少，这样就很难通过资本市场发行股票、债券进行直接融资获取资金。所以，目前广西的房地产融资主要是依靠商业银行贷款支持。房地产业的融资过于依赖银行，银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金，使银行业背负着巨大压力，可能的金融风险暗流涌动。
（二）房地产企业的规模和资质不高，自有资金不足
广西是中国唯一的沿海自治区，属于西部地区，经济发展相对落后，人口基数大，外来人口较多，人们对住房的需求日益增多。近年来，国家加大对西部地区的投资，很多人看到了广西的发展前景，引来众多的投机者，因此，人们对商品房的求不断增加。近年来，虽然广西房地产开发建设规模历年加大，参与房地产开发的企业数量众多，但企业规模、资金区别较大，资质差别也很大。
广西房地产开发企业规模普遍较小，据《中国统计年鉴》数据显示，广西房地产开发企业平均注册资本少，自有资金在总资产中只占了很小的比重，超过75%以上的企业依靠国内货款、外资、定金和预收款等，企业的资产负债率普遍偏高。根据2018年6月底对广西50强房地产企业负债率数据统计显示：碧桂园接近90%，恒大82%，万科、绿地、保利的资产负债率突破80%，其他和本土房地产企业的负债率平均为52%，即每1亿元的资产，就对应5200-9000 万的债务，而香港恒基兆业资产负债率仅为 27%。房地产企业负债率偏高，实际上这就意味着银行直接或间接承担了房地产业的各种风险，造成银行业整体抵御风险的能力降低。
自从国家强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，使房地产回归居住属性，这些政策因素势必会影响房地产企业向银行融资越来越难;随着银行收缩给房地产企业货款，加强风险管理，以及当前持续不断的土地价格上张，房地产银行贷款利率不断上升，这些因素都会不断加大房地产企业特别是广西本土中小企业的资金压力。如果房地产企业的资金链条出现了断裂，将会形成房地产金融风险，并直接转嫁给银行，导致银行不良贷款增加，潜在的金融风险加大。
另外，由于相关房地产的政策、法律不健全，房地产业作为广西地区经济发展的支柱行业，政府追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成广西地方经济增长对房地产开发投资过分依赖，而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大的风险。
（三）房地产金融市场体系不完善，公积金贷款存在隐忧
广西房地产金融市场体系发展还不够完善，房产企业融资主要靠商业银行的贷款融资为主，其他的房地产金融产品较少。主要体现除了前面分析到的广西房地产金融市场以商业银行房地产信贷为主;还表现在住房公积金管理中心的业务发展相对迟缓，异地公积金办理货款受到的限制条件较多，有些开发商不乐意接收购房者使用公积金货款，购房者使用公积金货款很不方便。另外，随着时间的推移，80、90后逐渐成为购房新主力。按目前广西最新房屋均价已达12252元/平方米的市场境况看，首付普遍需要25-35万，明显对于资金有限的年轻购房者有一定压力。购房是刚需，推迟实现购房或父母帮助解决首付款，购房梦想是一定要实现的。首付之后就要解决房贷问题，至少贷款30-50万，30年偿还期算，每月还款1000-2000元，月收入在3000-5000元的年轻人生活压力非常大，无形中变成了房奴;在30年的还款期内，工作稳定，不能失业，一旦出现贷款不能偿还的情况，就会给银行带来金融风险的隐患。
三、广西房地产金融市场风险爆发的路径及危害
（一）房地产金融风险爆发的路径
房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料的不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性，金融业介入房地产业之后，如果支持过度，容易引起信用膨胀问题，从而诱发金融危机。而房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
我国的房地产业与金融业关联度很强，金融支持过度会形成房地产泡沫，其表现是房价高、交易频繁、房地产投资额在国民经济中的比重过大，以及房价收入比太高。高房价拉大社会贫富差距，改变人们的价值观;造就大批房奴;加大企业发展壮大、年轻人创业的难度。但高房价的不可持续性，会对金融体系形成直接冲击，一旦房价不稳、下跌，首当其冲的就是房地产企业贷款无法收回，房地产泡沫的破灭导致的金融危机就会蔓延，造成经济衰退。
金融风险产生后，如果未被及时化解而长时积累就会引起金融风险的传导。金融风险的传导有其特定的路径，包括金融机构内部各部门之间的风险传导、金融机构之间的风险传导、金融市场之间的风险传导和金融机构与金融市场之间的风险传导。要防止金融危机的爆发，一定要将金融风险控制在其产生及传导阶段，从而剪断风险传导的链条，从根本上抵御金融危机爆发。
（二）房地产金融风险的危害
房地产泡沫的形成，以及房地产泡沫会对经济体系及其发展造成极大的破坏。根据行业专家的研究，我国房地产已成为国民经济中的重要产业，产业链条长、波及范围广泛，房地产业通过后向关联影响到13个上游产业，通过前向关联影响到15个下游产业。研究发现，房地产业对不同性质产业的作用力方向不同，对原材料消耗型基础产业（矿物采选、制造业、邮电运输业等）主要起需求拉动作用;对生活消费型、服务型产业（轻纺工业、技术服务以及电子通信业等）主要起供给推动作用;对金融保险业、建筑业、社会服务业、商业等与房地产业关联最为密切的环向完全关联产业，则产生需求拉动和供给推动双向作用。
这其中有两个特点值得关注，即我国的房地产业与行政机关及其他行业的关联度过高;与金融保险业的关联度偏高。前一特点说明了我国的宏观调控政策会对我国的房地产发展产生重要影响;后一特点也揭示了我国的房地产行业如果出现风险，则对我国的金融体系产生较大的冲击。房地产行业面临的主要风险应从两个阶段来分析：对成熟的房地产市场来说，其风险是经济周期波动对房地产行业的冲击;对发展中的房地产市场来说，则房地产泡沫的产生及破灭会对金融体系形成大的冲击。
房地产业具备的高风险性以及房地产业和金融业的紧密联系，决定了房地产金融风险的必然存在。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成重大损失。一旦房地产金融风险过大就可能导致金融危机的发生。由此引发的各种经济问题都会出现。当然受影响最大的首当其冲的当属金融业，特别是对银行的影响将难以估计。
2007年2月爆发的美国房地产次贷危机，8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，是以房地产为主要经济载体而引发的全球金融危机的典型案例。2007年2月7日汇丰控股表示，该行在次级抵押贷款业务方面存在的问题超过预期，并宣布将为美国抵押贷款坏账拨备106亿美元，较市场预期高出20%。这一宣布导致汇丰控股股价下跌2.7%，由此拉开了房地产次级债风险的全球多米诺骨牌效应，随后又近一步引发了全球性的大规模金融危机。可见，房地产泡沫引起的金融风险对金融业和其他行业的冲击是难以估量的。
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基金项目：广西2019年度高校中青年教师科研基础能力提升项目“广西房地产金融风险的测度、预警及化解研究”课题阶段性研究成果，项目编号：2019KY1616。
（作者單位：广西金融职业技术学院（广西银行学校）金融系）
房地产泡沫分析论文范文第3篇
由于房地产市场涉及到土地与产权的交易和销售, 其中流动的资金链比较庞大, 人为操作的空间也比较大。在这样的情况, 许多人从中看到了获利的机会, 房屋不再是仅仅用来居住的场所, 还可以用以投资, 正是这些举措, 又进一步导致了房地产市场的繁荣, 以及房价的急剧上涨, 也就是所谓的泡沫经济。国家部门应当在其中发挥其宏观调控作用, 加大对房地产市场的管理力度, 使得人们能够更好地安居乐业。
2、我国房地产经济泡沫的现状概述
市场中普遍意义上的“泡沫”这一经济现象可以定义为一种资产经过反复交易之后, 创造出的虚假繁荣。而这种繁荣没有根基, 随着价格的疯狂上涨, 往往会导致虚假受众的饱和, 严重的还会引发金融危机的出现。也就是说, 泡沫经济下的商品本身的价值已经不能匹配其市场价格, 容易造成市场关系的失衡, 必然在将来遭到毁灭性的打击, 不利于经济市场的健康稳定发展。
3、我国房地产经济泡沫产生的原因
3.1 土地价格的虚假增长奠定了基础
出现房地产泡沫经济的原因, 要追溯到土地价格的虚假增长, 为其奠定了基础。土地资源是固定的, 并且根据环境、交通等条件的不同, 又具有其个性。近年来经济市场中的常见操作, 就是对于土地价格的提升, 而土地价格又是房价的其中一部分, 无疑又会导致房价的提升, 这就造成了一种恶性循环。再加上我国正处于人口急剧增加的时代, 对于土地的追求又显得更加缺少。
3.2 投机行为所导致的虚假市场需求
许多人看到了房地产市场中存在的获利空间, 会采取一系列的投机行为, 购买房屋之后将其反复交易赚取差价, 房屋已经不仅仅是人们安居乐业的象征, 更是投资者所看中的优良投资产品。尤其是在较为发达的一线城市、二线城市, 这些现象尤为明显, 未来几年内的房价无疑是呈上升趋势的, 这又使得人们对于这种投机行为更加趋之若骛, 导致了虚假市场需求愈演愈烈。
3.3 国家相关低利率金融政策的支撑
不仅如此, 国家政府在房地产经济发展的态度上, 采取了低利率的金融房贷支持政策, 这在一定程度上也助长了房价的增长。由于房地产市场的发展当中会涉及到大量的资金流, 这就需要开发商本身具有庞大的资金储备量, 国家的金融政策支持为他们发展新的项目提供了渠道, 大大减少了房产投资商需要投入的资金数量。除此之外, 就现状来看, 房价的增长速度大大高于银行贷款的利率, 这也同时增强了消费者的投资信心。
3.4 房地产市场所特有的结构矛盾性
就我国的现状而言, 还没有较为系统的基本住房保障政策, 高度增长的房价导致真正存在居住需求的基层劳动人民生活压力过重, 而房屋资源往往被用来投资而不是居住, 这在某种意义上也是一种资源的浪费。结合我国的社会现实, 就需要更多的房屋投入市场, 但由于市场发展中乱象丛生, 许多开发商为了追求更高的获利空间, 将更多的精力投入到高档住宅的开发上, 进一步导致了保障性住房的缺失。
4、我国房地产经济泡沫的控制与管理措施
4.1 加大房贷的审批和管理力度
我家要想加强对房地产市场的严格管理, 通过区别化的房贷审批政策是一个重要途径。从房地产泡沫经济出现的根源来分析, 银行的资金支持是其中的一个主要因素, 因此, 对于银行房贷审批政策的调整可以说是首要任务。相关部门必须严格控制房贷的资金总量, 不能往房地产市场投入过多的资金, 否则又会加剧市场的虚假繁荣现象。
4.2 优化房地产市场的供给结构
市场中所流通的房屋数量, 在正常的情况下, 应当能够与实际需求大致匹配, 而我国的房地产市场现状却不是这样的。为了做到优化供给结构, 减弱房屋数量与实际需求之间的矛盾, 达到控制房价的效果, 就必须实现房地产市场交易的透明化, 调整目前高档住宅与保障性住宅之间的数量比例, 以有约束力的法律条文规范市场的发展, 以求能够建立井井有条的市场规范。
4.3 减少地方政府能够从房地产泡沫中获得的利益
由于房地产市场中存在着人为操作的可能性, 许多地方政府为了美化政绩, 有时也会从中寻找利益空间, 甚至目光短浅, 只追求眼前的利益, 助长房价的增长, 导致当地房地产市场的虚假繁荣进一步加剧。然而政府机关在市场的发展中应当扮演的是正确引导者的角色, 必须将目光放长远, 寻求经济的健康稳定发展, 调整其区域经济的组成结构, 改变对于房地产泡沫经济的过度依赖。
4.4 利用金融价格手段实现房地产市场的宏观调控
在房地产经济的调控中, 需要以客观的态度发现其中存在的风险隐患, 并制定行之有效的防范措施, 加大监督和管理的力度。通过金融价格的手段, 能够实现调控市场的目的, 引导房地产市场向着积极、良性的趋势发展。这些金融政策中, 比较常见的有货币价值、货币利率等途径, 并且必须结合市场的即时变化, 随时对其进行调整。
4.5 加大对各级政府的监督及奖惩力度
出于对利益的追求, 各级政府和投资人的投机行为屡禁不止, 这就需要国家加大监督和奖惩的力度, 以严厉的惩罚措施对一些不恰当的行为进行震慑, 表现出党和国家领导的权威性和绝对性。各地区房地产经济的发展, 政府在其中无疑能够发挥巨大的作用, 这就使得对于政府机关的监督显得尤为重要。
5、结束语
总而言之, 房地产泡沫经济的出现能够使得整个市场呈现虚假繁荣, 从短期来看, 会促进国家经济水平的大幅提升, 但又时刻存在着毁灭性的风险。从整体上来讲, 这种现象是需要控制和管理的, 国家政府在其中扮演着非常重要的角色, 为了促进房地产经济的健康发展, 行之有效的管理措施必不可少。
摘要：房地产行业在我国的经济组成中占据着十分重要的地位, 同时由于其特殊性, 房地产行业具有较长的产业结构, 由此衍生出来的其他行业也能得到很好的发展。文章首先概述了我国房地产市场出现经济泡沫的现状, 然后从市场客观因素和人为因素两个方面分别分析房地产经济泡沫产生的原因, 并以此为依据, 提出由国家部门加大对房地产市场控制力度的重要意义, 并制定相应的具体管理措施。
关键词：房地产经济泡沫,产生原因,重要意义,具体管理措施
参考文献
[1] 房地产市场泡沫——基于合肥市房地产业探索[J].周杨.时代金融.2017 (24) .
房地产泡沫分析论文范文第4篇
随着改革和经济的发展, 短短的几十年内房地产行业的发展速度惊人, 在一些地区成了当地的经济支柱, 广大民众也纷纷将储蓄投入该行业。在这样的大环境下, 导致越来越多投资者认为能通过房子来赚钱、来实现资产的增值, 从而出现了房地产的泡沫。正是由于房地产泡沫的出现, 国家为了保障民生、为了加强对房地产市场的监管、抑制房地产市场泡沫的恶化而出台了一系列的政策方针, 如限购、提高首付比例、非本地居民及二套房设限等, 政府对房价的抑制使得经营环境充满挑战。
据2006年新准则来看, 如果说企业有足够的证据来证明其不动产的公允价值是可以持续且能可靠获得, 能够使用公允价值对投资性房地产进行后续计量。
房地产进行计量的时候用公允价值计量不仅能够合理公允的反映一个企业的财务状况, 而且更能有效地提高企业财务信息的相关性。所以, 在企业的实务操作中, 我们可以按以下原则来进行公允价值的确定:假如这项资产 (或负债) 存在活跃的交易市场, 那么在计量时我们可以按照在活跃市场上该项资产的报价来确定它的公允价值;假如这项资产不存在活跃的交易市场, 那么在确定这一资产的公允价值时, 可以通过参考和它在性质上相同或类似的其他资产的价格来确定;假如以上两种情况都不满足, 那么这项资产的公允价值就需要采用估值法来确定。事实上, 我国房地产市场还不成熟, 投资性房地产评价体系和监管体系还不规范, 在公允价值计量模式下, 企业每年投资性房地产公允价值变动的差额会影响其经济利润, 这给公司管理者提供了极大地操纵企业会计利润、进行盈余管理的空间, 同时也提高了财务风险水平。选择这一新计量模式的上市公司只占市场的一小部分 (见表1) 。
在此大前景下, 由成本计量模式转换为公允价值计量模式, 本期期初的未分配利润、企业账面价值和净利润的金额都因转为采用公允价值计量属性的会计政策变更而大幅度的增加, 给公司管理者提供了极大地进行盈余管理的空间, 人为调节公司当期利润。按照准则规定, 采用公允价值模式计量的企业不需要对投资性房地产计提折旧或摊销。当不再计提折旧摊销时, 这一大笔资金将会归于企业的利润。另外, 公司还要在资产负债表日, 将账面价值、公允价值的差额计入当期损益, 从而增加企业的净利润。
2 中航地产案例分析
2.1 中航地产简介
1985年, 深圳中航地产股份有限公司成立, 其隶属于中国航空工业集团公司, 证券代码为000043, 简称“中航地产”。公司主要经营以“中航城”为核心的城市综合体商业地产及“中航元”为核心品牌的旅游度假主题地产。在2009年, 中航地产变更了所拥有投资性房地产的计量模式, 由成本模式转换为公允价值模式。
2.2 变更计量模式后对该公司的财务影响
(1) 公允价值计量模式下对该公司资产负债的影响。公允价值的计量模式是以公允价值为计量属性的, 而其价值的确定是以当地活跃的房地产价格为基础, 则房价的波动会直接影响公司的资产规模及财务状况。当一项投资性房地产按照计量日当日的公允价值作为入账价值时, 当公允价值高于该资产的账面价值, 则公司资产总额上升, 从而降低公司的资产负债率。
资料来源:根据上市公司2015-2017年公开披露的年度财务报告及相关公告手工整理得到
单位:千元
单位:千元
资料来源:巨潮资讯, 中航地产 (000043)
表2显示中航地产在变更计量模式的以后年度中, 投资性房地产占公司总资产的比例逐步由2013年调整前的22.79%增长至2017年的37.17%。自2013年后公司每一年的投资性房地产较上一年都会有大幅度提升波动, 而增加幅度最大的是2014年至2015年, 从5, 208, 661千元增加到8, 565, 591千元, 增加额为3, 356, 930千元, 是上个年度差额的三倍, 导致总资产大幅度增加。资产大幅增加有两方面因素:一是上个会计年度仍持有的投资性房地产的公允价值增值波动大;二是公司大力开发房地产, 以至投资性房地产期末公允价值增加。同时, 中航地产的资产负债率在变更模式后在一定程度上保持着稳定, 总体在76%上下波动, 在房地产行业的平均资产负债率 (78.3%) 之下, 其融资及偿债能力有一定的保证。
(2) 公允价值计量模式下对该公司利润的影响。由表3可知, 公允价值模式对公司利润产生了重大影响。公允价值变动所占的比例从2013年的3.69%猛增到2016年的84.92%, 直至2017年超过2倍。准则规定, 采用公允价值计量后不再计提折旧和摊销, 因此企业就减少因计提折旧或摊销而产生的费用, 增加企业利润。在变幻莫测的房地产市场上, 公允价值随之变化, 市场升温, 投资性房地产公允价值上涨, 公司利润便增加, 反之利润下跌, 可见大幅增强公司利润及投资者风险的波动性。
2.3 变更计量模式的动因分析
变更投资性房地产计量模式最直接的动因便是进行盈余管理, 以改善当期利润。成本模式下, 投资性房地产每年计提折旧, 而在公允价值模式下, 无折旧费用, 而是确认公允价值变动收益, 而两者都在利润表中体现, 因此利润表上的盈利能力得到了提升。当净利润提升, 总资产随着扩大, 若投资性房地产期末公允价值与期初历史账面价值之间的差额大, 则平均资产总额增大, 总资产收益率便降低。
如今处于上涨阶段的国内房地产市场, 采用公允价值模式计量投资性房地产可以将每年上涨的投资性房地产公允价值变动额计入损益, 以提升资产价值, 对财务指标进行改善, 降低资产负债率, 利于外部融资。同时, 因为公司发展战略、满足融资能力等需求, 中航地产利用会计政策变更来吸引更多投资从而壮大自身发展也是情理之中的。
3 结语
通过案例分析表明, 上市公司对投资性房地产变更计量模式主要出于进行盈余管理以改善公司业绩等需求。公允价值模式令公司的资产和净利润大幅增加, 也令公司净利润的波动增大, 加剧财务风险。我国如今的准则导向还是成本模式, 追求平稳发展的公司通常不愿意选择公允价值模式。随着经济全球化发展迅速, 我国会计准则逐渐与国际会计准则趋同, 我国应引导和鼓励企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量, 真正实现与国际趋同, 编制国际认同的、高质量的财务报告。
摘要：近年来, 房地产行业的迅速发展, 房价的快速增长引起了房地产泡沫的出现。而对于企业或者某一行业来说盈余管理与利润最大化相关, 能反映财务状况和持续经营能力, 将盈余管理和公允价值结合起来研究当下热度不减的房地产行业, 有利于管理泡沫经济下房地产这一行业的发展。
关键词：泡沫经济,房地产,盈余管理
参考文献
[1] 张甜.公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究[D].厦门大学, 2014.
[2] 张莲.公允价值模式在投资性房地产中应用的现状分析[J].成都工业学院学报, 2016 (4) .
[3] 吴萍萍.公允价值在投资性房地产中的应用及存在的问题和对策[J].经营管理者, 2016 (9) .
房地产泡沫分析论文范文第5篇
一、经济泡沫概述
经济泡沫是市场经济的必然产物,主要出现在虚拟经济之中。现代互联网金融的快速发展,为经济泡沫的形成创造了更多的可能性。金融经济繁荣是在长期的发展中呈现出多种形式,经济泡沫现象更加难以控制。就目前而言,金融市场主要受两方面因素影响,一是银行利息调整、二是商品经济周期变化,此环境下消费者更愿意投资,经济泡沫在此背景下愈演愈烈。由于我国金融约束机制比较落后,无法有效的抑制经济泡沫的产生。就目前而言,经济泡沫形成主要有两种,一种是证券市场泡沫,另一种为房地产泡沫。股票证券泡沫是指金融市场监管不足,股票价值无法体现出实体经济的真正经营情况,致使其出现严重问题。近些年来,由于房地产经济的快速发展,房地产价格高居不下,其价格远远高于实际价格,市场供需之间存在明不平等,商品房价格存在极大不合理因素,致使市场出现经济泡沫现状。
二、经济泡沫控制措施研究
(一)加大经济宏观调控
西方政府是市场经济发展中“看不见的手”,我国经济政策是政府引导、宏观调控。就我国金融市场而言,大量的GDP增长依赖于房地产行业,房地产发展在短期内为我国带来了巨大的经济效益,促进了消费,但大量的资金进入到市场之中,严重影响了市场中的其他实体经济,致使其存在严重的问题,不利于我国市场经济的长期发展,不仅仅造成了社会资源的浪费,甚至加剧了社会的贫困差距。针对我国房地产市场经济发展所引发的经济泡沫现象,政府给予了高度重视,通过宏观调控的手段,加强市场经济的政策引导。例如,上海地区房地产中出现泡沫现象,上海政府颁布限购政策、租购同权政策。通过政策手段抑制房地产价格的增长,减少金融市场中的投机行为,进而稳定我国的金融市场。政府在我国金融经济市场中的作用是长期的,宏观调控作为一项长期的经济政策,对于抑制市场中的经济泡沫现象具有重要意义,是我国经济泡沫控制的主要手段。
(二)强化股票市场监督
在繁荣市场经济中,我国民营企业快速发展,证券交易市场也越来越繁荣。大量的资金在市场中流动,互联网金融发展使其资金以虚拟的样式流通,政府资金控制存在极大的难度。证券股票市场中大量的资金流通,资本原始经济价值被忽略,虚拟经济在证券市场中极易形成经济泡沫。在我国市场经济中,其很大程度还存在暗箱操作问题,致使原本的经济结构、市场原则被破坏,加重了经济泡沫现象的产生。例如,上海地区证券交易所股票作为市场经济的重要表现形式,政府无法对其进行完全干预,但有关部门为了减少经济泡沫现象的产生,通过设立监察部门,强化证券股票市场的监管,加强市场监督,严厉打击市场经济中的暗箱操作问题,若相关人员违背市场条例,故意炒作股票以及债券,则对人员进行行政处罚,减少其对市场造成的影响。在强化金融市场监管的同时,证监部门同样发挥控制股票市场的价格职能,将投资价值控制在合理范围之内,若某个证券、股票存在不合理因素,立即对其进行调查,避免因虚拟收益过高造成经济泡沫的产生。
(三)完善相关法律规范
金融经济本质是资产间的交易,大量的资本以及资金流动,构成了金融经济体系。金融经济风险比较高,若投资失败,很可能面临破产,若金融经济市场中投入过多,会造成经济泡沫现象。政府应加强经济控制,建立完善的金融经济机制,利用法律条文对投资行为进行约束,严格把控市场中的交易行为。通过法律规范的约束,制定相应的市场标准,能够对金融投资行为进行约束,严格把控金融经济市场,保持市场经济的平衡。利用宏观经济政策调控辅助法规规范约束,在给予市场一定自由度的同时,能够保持市场的松弛度,保障金融经济的快速发展,抑制经济泡沫的产生。例如,某地区颁布的地方性规范法律,在《抑制经济泡沫条例》中对违法行为进行控制,条例中包括投机、炒作、虚假宣传等行为,若相关人员出现违规行为,则追究个人的法律责任。
结语
经济泡沫形成因素具有复杂性,其是现代金融发展过程中的必然现象。在国家及政府的调控作用下,能够实现对经济泡沫的科学控制,将其对经济市场造成的危害降至最低。在不同的行业之中,经济泡沫形成规模也有所不同,通过重点把控、全面预防的手段,能够抑制经济泡沫现象的滋生,促进我国金融经济的平稳发展。
摘要：经济泡沫与泡沫经济不同,是指金融经济中的虚假需求,致使价格与资产之间存在分离的情况,是局部经济现象之一。在现代金融经济中,经济泡沫对行业经济发展具有重大影响。本文作者作为一名高中生,阅读了相关经济学的书籍,研究了经济泡沫的概念与成因,并对经济泡沫现象的控制策略进行了分析,具有重要借鉴意义。
关键词：现代金融,金融经济,经济泡沫,经济成本
参考文献
[1] 周炎,王如丰,魏熙晔,等.金融稳定、资产泡沫与宏观政策——第三届中国金融经济周期论坛综述[J].经济研究,2017,52(12):199-202.