房地产会计论文范文第1篇
【摘要】房地产开发作为资金密集型行业，资金投入大、开发周期长、财务核算相对复杂.因此提高成本核算质量水平，对优化成本管理、规避涉税风险等都具有重要意义.本文从开发成本的界定入手，阐述了归集、分配与结转方法，从实务角度讨论房地产开发企业对开发成本科目的理解.
【关键词】 房地产开发；开发成本；成本核算
1、开发成本的界定
根据《企业产品成本核算制度（试行）》（以下简称《制度》），房地产开发企业设置开发成本的二级核算科目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等.
1.1土地征用及拆迁补偿费.土地征用及拆迁补偿费是取得国有土地使用权过程中所发生的相关费用，主要包括土地出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、拆迁补偿费用等.
1.2前期工程费.房地产项目开发的前提，并且贯穿于项目开发的全过程.广义的前期工程费包括两方面内容：一是项目的规划、设计、审批、咨询、勘察等费用等；二是前期工程类费用，也就是狭义的前期工程费，主要包括三通一平费、临时设施费等.
1.3建筑安装工程费.是指项目开发过程中发生的主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等.建筑安装工程费是归集成本内容最多，核算金额最大的一个会计科目，因此一方面需要确保成本归集准确、核算规范具体，另一方面科学设置明细及辅助核算，使其更加准确有效的服务于成本管理.建筑安装工程费主要来源于总包合同，而总包合同的重要内容就是工程造价。简单来说，一栋主体建筑的工程量造价清单主要由土建、安装和装饰等三部分组成，这其中各组成部分又具体分为分部分项工程、措施项目、材料、工程等.在计算项目总体目标成本时，如果合同金额不可靠，可以以工程造价为依据对开发成本进行估算.
1.4基础设施建设费.主要是市政公用配套设施费用，包括景观工程，管网工程，道路工程，排污工程等。1.5公共配套设施费.是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿。1.6开发间接费.指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、折旧费、修理费、水电费等.
2、开发成本的归集、分配与计算
2.1归集、分配方法.根据《制度》及《办法》相关条款，房地产企业发生的有关费用，能够直接或者间接分清由某一成本核算对象负担的，应当直接分配计入成本核算对象；由几个成本核算对象共同负担或者不能分清负担对象的间接成本，应当选择合理的分配标准，间接分配计入成本核算对象.具体分配方法如下：
（1）占地面积法.指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配.（2）建筑面积法.指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配.通过设计图纸或者建设工程规划许可证可以查询到总建筑面积以及各分项建筑面积等详细信息.实务中，又区分为可售建筑面积和不可售建筑面积，区分的本质是分摊权数的选择问题.开发成本总额一定的情况下，不可售面积越多，单位成本越大.实际上，包括公共配套，所有成本都需要由可售建筑面积来分摊，因此选择可售建筑面积为权数进行分配相关成本符合配比原则.（3）直接成本法.指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配；预算造价法，指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配.《办法》中规定，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配.实务中很多企业借款费用资本化的部分计入开发间接费，同其他开发成本简化考虑按建筑面积法进行分配.
选择一种方法后应当前后一贯使用，使成本分配的口径一致.另外，采用其他成本分配方法的应经过主管税务机关的同意.
2.2 成本计算.现实中很少项目一次性开发销售，大部分都是分期开发，分期推售.因此成本计算的第一步就需要在未最终结算的情况下，预计目标成本，然后根据不同的归集分配方法，对目标成本进行分配，计算不同业态单位成本.
（1）目标成本.目标成本相当于开发项目的整体预算，脱胎于可行性研究报告.目标成本由成本部门牵头多部门参与制定，最后由管理层或者治理层批准执行，是成本管理和绩效考核的依据之一.目标成本是全成本，包括开发成本、期间费用、税费等所有投入.实务中，成本结转时需要对目标成本根据项目进度及最新情况进行动态调整和修正，使其最大限度的真实反映项目的投入状况.1.开发成本.土地征用及拆迁补偿费金额比较固定，且一般不再变动.除开发间接费外其他开发成本的预测有两种方式：一是根据已签订的及开发流程需要签订的主要合同金额进行归集汇总；二是根据成本等部门的专业分析、预测及计算，比如根据工程造价对建筑安装工程费进行推算等.相比较来说前者更有资料依据，适用于项目开发中期及以后；后者则更多依赖专业判断和计算，适用于项目开发初期.不论哪种方法，计算出来的都是预计成本，最终需根据结算金额进行调整.开发间接费最重要的组成部分是资本化利息，需要根据项目资金流以及房屋交付情况进行预测和计算.2.费用.期间费用主要包括销售费用，管理费用和财务费用.销售费用需要根据项目开发推售进度进行预测，金额可由营销部门提供.管理费用根据项目实际情况进行预测，也可以根据一定成本或者销售比例进行总额限制.财务费用主要是费用化借款利息，结合资本化利息根据房屋交付进度统筹考虑.3.税费.主要包括税金及附加，所得税等.税金及附加包括增值税税金及附加、土地增值税、城镇土地使用税、房产税及印花税等，主要根据销售额或合同额预计.土地增值税以及所得税都是前期预缴，后期清算，简化考虑可以按预缴额预计成本.4.其他成本.主要是一些非经常性损益，比如营业外支出等，如果基本确定能够发生，比如延期交房违约金，则可以考虑.
（2）结转成本.不同于全成本.全成本中的期间费用，税费等已计入当期损益，因此，结转成本只包含开发成本.目标成本的制定综合考虑项目的各方面情况，因此其中的开发成本与单纯工程造价相比更加符合实际.开发成本按照一定的归集、分配方法计算出不同产品业态的结转成本，再根据不同产品业态的可售建筑面积计算出单位成本（可售单方成本）.
总结：
可售单方成本是房屋交付时成本结转的重要依据.随着开发进度不断推进，开发成本不断精确，项目结束时，最终成本形成.最终成本与之前的结转成本或多或少有一定差額，这种差额是由于前期开发成本估计不准确造成的，实质上属于会计估计变更.会计估计变更不意味着前期会计估计是错误的，只是由于情况发生了变化，使得变更会计估计能够更加准确的反映实际情况.会计估计变更采用未来适用法.
房地产会计论文范文第2篇
摘 要：随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。
关键词：房地产；会计信息；失真
一、影响房地产行业会计信息失真的成因
会计信息失真就是指会计信息对它的使用者而言失去了真实客观性，它可以分为主观会计信息失真和客观会计信息失真。客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动，会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来，会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真，它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
（一）会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
（二）房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
（三）房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、对房地产行业会计信息失真的治理办法分析
（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。
（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制
一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。
（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍
房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。
参考文献：
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作者简介：王喆（1972.7.31-），男，大连新型房地产开发有限公司财务部，成本会计，会计师，上海立信会计高等专科学校（现上海立信会计学院）毕业，研究方向：房地产会计，房地产成本控制，内部控制等。
房地产会计论文范文第3篇
摘要：随着近年来社会经济的高速发展，现代房地产企业管理中会计所占比重越来越大，尤其战略成本会计在房地产企业管理中的应用已经基本成为行业常态，战略成本会计本身所具有的将成本会计贯穿于企业整个生产经营过程的特点，使得房地产企业在事前规划、经营管理、售后服务总结等各环节都能够在充分立足市场的基础上，保障房地产经营品质同时最大限度控制成本投入，以此为相应房地产企业自身经济效益的不断提高打下坚实基础。本文将对战略成本会计在房地产企业管理中的应用进行一定探索分析，并结合实际对其做相应整理和总结。
关键词：战略成本会计：房地产企业：管理：应用
从现实角度出发来看，战略成本会计在房地产企业管理中的应用能够得到广泛认可，主要得益于战略成本会计满足了现代企业制度以及时代发展的趋势需求。且战略成本会计相较于传统用会计，其自身优势极为明显：将其应用至房地产企业管理中时，可以直接突破传统的生产经营特质，形成全程管控的模式，使相应房地产企业自身市场竞争力能够得以持续保持。
一、战略成本会计内容要点分析
战略成本会计本质上是由传统成本会计发展延伸而来，在实践期间主要表现为相关财会专业从业人员，在企业生产经营期间对原料采购、产品生产、货存管控、售后阶段等各环节，全过程所开展的一项成本管控工作：并根据实际情况计算出相应信息数据为企业管理投资及后续决策提供有利参考依据，以便企业快速掌握市场动态，与当今时代发展形成同步统一性。
与此同时战略成本会计也可直接从成本角度出发，其就是通过合理合法方式将成本管控与企业生产经营各阶段内容做有效结合，在掌握基本信息后施行专业的成本规划及管控手段，以使相应企业能够长时间、持续性的保障运营质量同时不断压缩成本，最终达到提高企业自身经济利润达标目的，从而使企业在市场竞争中逐步取得领先位置。
二、战略成本会计在房地产企业管理中的应用
（一）战略成本会计在房地产企业原料采购管理环节中的应用
结合上文对战略成本会计内容要点分析，可以看出其在房地产企业管理中的实质性功能作用相对较为多样，其本质目的是利用成本管理方式降低企业成本使其经济效益得到全面提升，同时根据良好的成本分析和成本管控，快速得出降低成本因素及企业生产经营环节的管理方向。比如房地产企业本身待销品即商品房，而利用战略成本会计可快速发现并了解商品房成型所需的采购原料价格、次数，继而从大局出发直接设置合理的采购周期和采购方式，全面把控原材料成本，为促进房地产企业盈利能力提供先决条件。
由此可见，战略成本会计在房地产企业管理中的功能作用较好，其不仅可以综合考虑房地产企业生产建设经营各阶段的内容要点，同时还会将各阶段与全局做有效衔接来突出各步骤成本控制重点，并对各个阶段的房企运营管理体系成本优化因素做实时分析总结，最终选取专业的成本核算方法将待售商品房存货及投资型房产做成本价格分摊至各环节的设定，发现各环节成本改进完善方向，实现对房地产企业全方位、全过程的成本优化，使相应房地产企业管理水平及后续发展战略高度充分得以体现。
（二）战略成本会计在房地产企业生产经营管理环节中的应用
战略成本会计在房地产企业管理中的应用，往往表现为其贯穿至房企生产经营全过程、各阶段中，而其中最为重要的部分即售前和售后的成本管控，售前市场调研决定其存货售价和营销方式，结合销售实际情况来对售后销售阶段反馈再次进行实时分析，来得出控制销售费用的方案，继而达到降低放棄销售成本的目的，提高房企自身盈利能力和经营管理水平。
具体实践应用期间，在售后服务管理期间整个战略成本会计工作要先从掌握适度服务质量管控、销售网点布局.路线设计等方面人手，结合实际情况做好营销广告设置，权衡广告费用和销售业绩的实质性联系。突出房地产企业的商品房销售环节重要性，利用战略成本会计来对其进行相应设定时，可直接根据商品房存货量以及不同时段房地产市场情况来做实时调控。从放盘开始便做好商品房存货销售节奏把控，积极观察房地产行业和市场具体信息以制定有效价格策略，继而采取良好的发盘节奏达到对房地产企业商品房存货待售费用的合理管控，达到最大限度提高房地产经营绩效的目的。
（三）战略成本会计在房地产企业发展决策管理过程中的应用
战略成本已经成为当今企业，尤其是房地产企业运营发展中必不可少的一环，而其虽然是传统成本会计的拓宽和延伸，但更在企业发展以及预测未来市场趋势上效果显著。科学合理的战略成本会计工作能够根据企业自身实际情况，快速掌握企业具体优劣势及特点，以此及时调整发展战略，使其能够始终保持成本优化的发展模式，继而为整个行业的稳定发展打下良好基础。
比如将其应用于企业发展决策管理中时，可以使企业的战略意义能够完全得到发挥：房地产行业本身便较为特殊，房地产企业必须时时刻刻关注市场动态，掌握房地产行业价格走势基础上灵活制定运营战略发展方案才能保障自身市场竞争力持续保持。而战略会计成本则可直接通过全面、及时的市场调查，利用多元信息数据来为企业整体成本控制及其市场后续走势指出较为可靠的预测方向，继而为整个企业高层在进行发展决策管理期间提供基本思路。
加之战略成本会计所具有的全局特性，其能够对房地产企业之间竞争对手优劣势做实时比较分析，继而得出相应结论为房地产企业形成长效的可持续发展机制，规划出合理指标，最终制定出企业和消费用户双赢的发展性策略。因此总体来看，战略成本会计在房地产企业发展决策管理过程中的应用，能够全面促进企业高层信息使用效率，对企业最终决策的准确性和可行性提供有利参考依据。
三、结束语
综上所述，通过对战略成本会计在房地产企业管理中的应用分析，可以看出其直接突破了传统会计所固有的时空局限，突出自身多元化多样性的功能价值，继而形成贯穿企业生产经营全过程、各环节的成本管控方案，为我国企业会计水平的不断提高、进步打下坚实基础。
参考文献：
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作者简介：
姜福娟，龙口嘉元华诚房地产开发有限公司，山东烟台。
房地产会计论文范文第4篇
一、房地产税务与会计处理差异分析
(一) 主要目标方面的差异
房地产企业经营管理工作实际开展过程中, 涉及较多方面的内容, 需要积极开展资金方面的处理工作, 全面有效的提升资金的总体利用效率。税务会计和财务会计是房地产工作过程中的重要内容, 其开展质量将会影响到房地产企业的总体运行效果。需要注意到的是, 税务会计和财务会计是同属于现代企业的会计体系之中, 但是两者在工作目标方面存在着较大差异, 主要是表现在了:首先, 财务会计主要是给房地产企业的投资管理工作提供准确完整的信息支持, 针对企业内部的各项资金流动情况进行全方位的监督和控制, 保证各个管理人员都能充分掌握企业运行的会计信息, 从而了解到企业具体发展情况, 进而给企业的生产、经营以及管理工作指明重要的前进方向, 保证企业发展战略的科学性、合理性和前瞻性。其次, 税务会计主要是从现行税法的角度出发, 给房地产企业寻求合理的税收筹划方案, 便于企业在合法的范围内有效降低自身的税负。税务会计工作需要采用合法性、合理性的方式和手段, 增强企业不断控制自身的生产经营成本, 更好地提升企业的总体竞争力。
(二) 构成要素内容方面差异
企业财务会计和税务会计工作之间存在着较大的差异, 切实有效提升房地产企业的总体经济效益和社会效益, 需要不断强化自身的财务会计和税务会计处理工作, 全面控制好企业的资金流动情况。对于房地产企业财务会计工作来说, 其中主要是包含了资产、收入、费用、所有者权益以及利润等方面内容, 这其中企业的利润表包括收入、费用以及利润内容;而企业的统一资产负债表包括资产、负债和所有者权益, 这些财务内容, 共同构造了房地产企业财务活动内容, 对于企业的总体运行情况具有重要影响。通过财务会计工作, 将能准确全面地反映出企业的日常经营成果和实际经营状况。企业税务会计工作之中包含了扣除费用、税务依据、适用税率以及应税收入等方面内容, 其通过切实有效的税务筹划和税金核算工作, 将能真实反映出企业的纳税情况。
(三) 核算对象方面的差异
切实有效开展税务会计和财务会计工作, 需要针对核算方面的工作内容进行充分有效的控制, 及时有效发现资金使用过程中存在着的问题, 并采用科学合理的方式和手段加以应对和处理。房地产企业运行过程中, 财务会计工作承担全面核算内部经济活动的职责, 其同时能够有效监督企业各项经济活动的开展情况, 从而还需要为投资者和管理者提供充分准确信息支持。相对于财务会计工作来说, 税务会计工作更多的是外部工作内容, 其按照税法的相关规定, 向国家税务机关依法纳税, 其在实际工作的过程中, 重点需要审核企业缴纳税收的部分, 有效控制好缴纳税款、税务申报和减免方面的工作内容。需要注意到的是, 税务会计工作实际开展过程中, 不管企业是否获取了经济收入, 都需要关注到企业是否按照相应纳税规定缴纳税款, 同时还需要能够积极采用一些合理合法的方式, 促进企业纳税金额的有效降低。
二、全面有效协调房地产税务与会计处理工作的方式
房地产经营管理工作实际开展过程中, 需要针对其中涉及的各项经济活动进行全面有效的控制, 实现资金管理的良好目的, 其中需要重点做好财务管理工作, 统筹税务规划工作, 使得企业的生产经营成本持续降低, 从而获取到更多的经济效益。房地产经济管理工作中的税务和会计处理工作之间存在着较大的差异, 为了切实有效提升资金的利用效率, 需要加强税务和会计之间的协调性。
(一) 健全和完善税务会计工作理论
完善性的税务会计理论是有效实现房地产企业财务会计和税务会计工作有机协调的重要基础, 需要充分重视到这方面的工作内容, 能够真正从房地产企业经营管理工作的实际情况出发, 采用科学性的方式和手段, 提升税务会计工作理论的健全效果。当前国内在税务会计理论体系构建过程中还存在着一定的不足, 影响到了税务和会计工作的协调处理效果, 对此, 需要充分发挥会计学知识理论和方法的优势, 增强房地产企业在内部税务会计工作方面的重视程度, 并积极引导相关管理人员、财务人员充分参与到税务会计工作环节之中, 从实践工作中总结税务会计工作经验, 并按照国家相关税务规定和法律法规, 结合企业的税务筹划工作开展情况, 使得工作经验逐渐上升为指导企业税务会计处理工作的重要理论。企业需要从管理层面出发, 充分有效支持企业会计制度与税收法律、法规方面的配合工作, 为全范围的协调工作提供良好的前提条件。
(二) 持续改进内部管理和核算内容
房地产企业想要不断提升自身的税务与会计处理水平, 增强两者的协调性, 需要能够从实际工作情况出发, 持续有效的改进内部管理和核算工作内容, 全面提升其整体的科学性, 适应企业的总体经营管理工作开展情况。当房地产企业运行过程中, 税务和会计处理工作之间的协调性不断增加, 就能够有效减少企业核算结果之间的差距, 增强会计核算和企业税务核算工作之间的联系, 共同为实现企业的经营管理目标服务。房地产在真正有效改进自身管理和核算工作内容的过程中, 需要严格遵守国家法律、法规, 能从会计核算规范出发, 重点控制企业内部财务会计工作的各项内容, 全面有效提升其整体的管理水平。改进企业管理和核算内容的过程中, 需要能有效保证企业核算基础维持着良好的统一性, 切实有效推进管理工作的顺利开展。面对当前众多房地产企业会计与税务管理核算工作所使用的基础不同, 需要能从企业内部生产经济活动出发, 切实有效降低两者核算过程中的差异, 尽可能地使用同一个基础开展核算工作, 推进税务会计工作能良好使用会计核算方式, 这样将能起到良好的效果。
(三) 充分发挥电子技术的优势和作用
信息化技术和移动互联网技术手段的不断更新和进步, 为当前房地产开展税务与会计处理工作提供重要的前提条件。企业开展各项核算和会计处理工作的过程中, 可以积极使用多种现代化技术手段, 增强数据处理的准确性和便捷性, 同时需要发挥计算机存档功能, 针对更多的会计资料和历史核算结果进行存储, 为后续开展信息的核查工作提供重要支持。企业需要不断加大计算机投入力度, 进一步提升财务管理人员和税务管理人员的计算机应用水平, 有效协调税务与会计处理工作。
三、结语
切实有效推进房地产行业的健康稳定发展, 需要能从房地产的税务与会计处理工作实际出发, 积极采用科学合理的方式和手段, 强化这些工作的实施效果, 为房地产企业的良好经营奠定坚实基础。需要注意的是, 当前房地产企业经营管理工作进行过程中, 税务和会计处理工作之间存在着一定的差异, 主要是集中体现在了主要工作目标、核算对象以及构成要素方面, 需要能够从企业的具体工作情况出发, 采用切实可行的方式, 增强税务与会计处理工作之间的协调性。
摘要：正确有效的处理房地产税务和会计处理之间存在着的差异, 并深入寻求其产生原因, 寻找良好的协调处理方法, 才能够充分有效推动企业的可持续发展, 增强房地产企业的综合竞争实力。本文主要是从房地产税务与会计处理差异分析入手, 重点介绍了一些差异内容, 并提出了一些有效协调房地产税务与会计处理差异的策略, 为全面有效提升房地产的内部资金管理水平, 增强竞争实力提供一定的借鉴和参考。
关键词：房地产,税务,会计处理,差异,协调
参考文献
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房地产会计论文范文第5篇
摘要：房地产税收的试点方案公布后引起了社会的广泛关注,房地产税收该如何解读,性质如何,为什么要开征,将来可能往什么方向发展,路径如何?以及房地产税收政策对房地产价格和市场,房地产市场消费结构和房地产租赁市场会产生什么影响?本文对此进行比较全面的研究。
关键词：房地产税收；房地产市场消费结构；房地产租赁市场；税收试点方案
作者简介：邱强,上海对外贸易学院国际经贸学院教授,研究方向:房地产经济。
2011年1月28日，上海和重庆同时公布了房地产税收试点方案,这标志着我国房地产税收改革正式拉开序幕。由于这次房地产税收改革开展讨论的时间比较久，社会关注度比较高。现在房地产税收试点方案已经正式出台,方案该如何解读,它对未来房地产市场影响如何,本文将就此做一个梳理和展望。
一、房地产税收试点方案的解读
房地产税收试点方案实质上是一个税收改革方案,我们可从税收的性质、税收征收的目的和税收征收的路径三个方面进行解读，以便对房地产税收试点方案有一个比较全面的认识。
1、税收的性质
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。房产税和房地产税收是不同的概念,房地产税收是指以房地产作为标的物征收的税赋的总称，按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四大板块。按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类。从企业角度来看，我国房地产税收主要包括土地占用环节的耕地占用税、资源税等；开发环节的土地使用税、契税、印花税等；流通交易环节的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税等；保有环节的城镇土地使用税和房产税。从个人角度来看，我国的房地产税收主要集中在交易流通环节的营业税、契税、印花税等。在保有环节，1986年10月1日我国家出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》规定了纳税人要依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据, 税率为12％。房产税按年征收，分期缴纳。
由此可见，房产税仅是房地产税收中保有环节征收的一种税赋，在我国也不是一种新的税源，在建国初期就存在，后并入它税。1986年10月1日恢复开征，但仅局限于商业地产，对住宅免征，导致住宅房产税长期“空转”，所以这次房地产试点方案只不过是做实而已。
2、征收的目的
房产税征收直接目的有两个：一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平；二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。
从理论上讲，税收功能是调整国民收入再分配的重要手段和工具，但从目前上海和重庆两地试点的方案看则很难达到这样的目标，尤其是上海的方案，仅涉及增量房征税，并且征税的税率也不高，对存量房不涉及。相反，重庆的方案对于国民收入再分配功能会更强一些。
上海市的房产税试点方案规定对上海居民新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在当地新购住房人均超过60平方米的征收房产税，税基暂定按照应税住房市场交易价的70%缴纳，适用税率暂定为0.6%。但成交均价低于本市上年度新建商品住房均价2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。并且规定四类情形免征和退税：⑴符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧急急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的购房人新购住房；⑵持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人新购住房；⑵上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房；⑷上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还。据统计，上海成交套均面积在100平方米左右，过去3年上海别墅及高档公寓在全市销售面积中的占比仅为15%,按照这个比例计算，再减去免征家庭，实际能征税比重不到1%。
相对来说，重庆市的房产税方案要严厉得多，一是税基宽一些，将对所有的高档商品住房征收，包括增量和存量，税率也比上海高，税率分三个等级，比主城新建商品住房建筑面积成交均价高出3倍以下的商品住房，征收税率为0.5%,高出3~4倍的征收税率为1%,4倍以上的征收税率为1.2%。即便如此，重庆的房地产税收比重也极低，对再分配影响非常有限。据清华大学房地产研究所所长刘洪玉研究，重庆每年房地产交易额达到上千亿、存量住房价值上万亿，而预计收房产税仅为2亿元，征税比重仅为增量的0.2%,存量的0.01%。
对于第二个目标对居民住房消费的引导效果是比较明显的，两地试点都通过控制面积和价位对增量房进行控制，大面积、高价位需要支付更多的房产税，这样能够合理引导居民购买在规定范围的住房，开发商供应也会朝这个方向发展，这将在下面房地产市场走势部分做详细阐述。
3、征收的路径
通过对上海和重庆两地试点的方案进行比较发现，此次房地产税收改革试点的遵循的是一条从易到难渐进的房地产改革路径。
上海的方案仅对增量征收房产税，并且还有人均60平方米的免税基数，影响范围不到新增购房比重的1%，试点方案的阻力相对会小很多，当然方案的效果也很有限，但税改方向明确，为试点的全面铺开奠定了基础。而且上海房地产市场相对比较发达，房地产市场存量房比重也比较大，在不触及存量房的基础上推行相对容易一些。而重庆高端存量房相对较小，虽然试点方案触及存量房，但因为比重较小，阻力也比较有限。
通过两地试点方案，给市场指明了一条清晰的房地产税收改革路径：即从个别城市试点逐步扩大试点范围，最后全国全面实施，从增量到存量，从高端别墅到普通商品房。
二、对房地产市场走势的展望
房地产税收改革对于房地产市场的影响应该比较显性和全面，既有价格方面和成交量的影响，又有房地产消费结构方面的影响，还会对房地产租赁市场产生影响，这些影响在短期和长期效果都会有差异。
1、对房地产价格和成交量的影响
对房地产市场价格和成交量影响可从短期和长期两个方面进行分析。
从短期来看，房价不会有太大的变化，几乎会保持比较平稳的态势，但成交量会急剧萎缩。原因主要有两个：一是刚性需求者和投机者都抢在试点方案出台前完成了交易。由于这次房地产税收改革试点讨论时间比较长，房地产试点的方案也比较透明，给以上两类交易者留有较充裕的时间可以赶在新政出台之前完成交易。据报道，在新政出台前两周时间里上海浦东新区房地产交易中心受理分中心受理的业务倍增,其中27日受理1200人,28日达1600人。该买的都买了,该卖的也都卖了,因此短期内市场供求双方都缺乏比较强烈的推动力量，价格自然会保持相对平稳。二是政策出台后，已经超过购房标准的投资者会存在惜售心理，而符合条件的新购房者会有看跌的心态。这两种心态在短期内不可能逆转，在这种心理作用下，交易量会进一步萎缩，价格也会保持平稳。
从长期来看，两地试点政策都抑制高房价，两地都规定高房价采取浮动的高额税率，尤其重庆的政策比上海政策更为严厉。当然，实际效果如何，还得看具体配套细则和执行的效果。虽然上海的方案比较宽松的，但上海配套的细则严厉一些。重庆如果配套的措施如果宽松的话，那么政策的效果自然会大打折扣。比如独栋别墅的房主分拆成为两个以上的房产证持有，就可以规避房产税。还有房价如果做低，或者按照原来的购房价计算高端公寓就不存在，这样也就规避了房产税。这样，即便再严的政策效果也会不明显。
不过，随着储备土地的减少，地方政府的土地财政政策必然无法长期维持，开辟地方财政财源便成为一种必然，而房产税属于地方税，并且存量房市场占有率较高，则自然地成为土地财政的一种替代，成为地方财政新的稳定的财源。但目前，我国房地产税占比很低。见表1。
从国际经验来看，对所有的房产都征收房产税是一个必然的趋势，目前，全世界有130 多个国家征收房地产税，房地产税已经成为很多国家主要的税源，特别是地方政府税收主要来源，有些国家房地产税已经占整个地方政府税收一半以上，甚至全部。见表2和表3。
这样，会有更多的城市会加入试点，试点方案会从增量扩大到存量，措施会越来越严。最后从个别城市试点到扩大试点范围，然后推向全国将是一个必然趋势，并且从增量到存量也是一个必然的趋势。当所有的存量房都征收了房地产税以后，住房的持有成本就很高，就会出现买得起房，住不起房，养不起房。对于自住房也很难转嫁持有成本。这样房价投机的时代就一去不复返了。从日本、韩国和美国的经验来看，房产税的实施会导致房价持续下跌。1989年日本房地产泡沫严重，政府开始调整房地产税收，扩大征税的范围，提高征税税率，并于1991年开征土地价值税。结果当年住房价格下降近四成，地价下降近六成，房地产泡沫破灭。20世纪80年代后期，韩国的土地投机现象日益严重，地价高涨，为抑制土地投机行为，政府于1991年开征土地增值税，使得土地价格随之下降。2004年以来，韩国的房地产价格又开始不断走高，出现泡沫迹象，为了抑制房地产价格的过快上涨，2005年8月，韩国政府颁布了《不动产综合对策》，调整房产税和地产税，征收综合不动产税。2006年，韩国房地产市场出现了明显的降温。美国在2008年以后房地产价格一直处于下跌的趋势。但是房产税并不是灵丹妙药，在实施房产税之后，2007年韩国房地产价格出现了报复性快速上涨。美国2004年至2008年也出现严重的房地产泡沫。
2、对房地产消费结构的影响
房产税实施以后，房地产消费会短期增长，长期减少的走势。
从短期来看，大面积住宅会有一波价升量增的反弹行情。这可从供求两方面分析。从供给方面看，征收房地产税以后，大面积房型市场供应量会大幅减少。一方面源于超过标准存量大面积住户的惜售，特别是2套房以上的住户来说，一旦售出就不可能买进。因为新买进要受新政的影响，要交房产税。另一方面开发商会适当调整新房供给的房型结构，减少大面积房型的市场供应量，增加小房型的市场供应量，以吸引那些资金并不雄厚的首次置业者。据统计，上海2月份预计开盘的14个项目中，70平方米以下小户型房源仅占11%,70至90平方米的中小户型房源占26%,合计37%;90至120平方米户型占16%,120至180平方米户型占26%,180平方米以上户型占21%,合计63%。大户型虽然依然占据重头，不过90平方米以下的小户型占比已经较1月份有所上升。从需求方面看，按照上海试点的政策，符合条件的购买首套房是免征房产税的，而且对于购买首套房面积没有具体的规定，但至少会按照上海居民的人均60平方米的标准计算。这样新购房人员首次置业必定会用足标准，一步到位，大面积房型自然是首要选择房型，况且目前大面积户型的平均均价较小户型要低。这样一来，大户型市场供应较少，需求增加，价格必定有一个报复性的反弹。
从长期来看，房地产税对住房需求结构也会产生重要的影响，小户型将来还是住房消费的主流。由于存在住房持有成本，面积越大成本越大，当大多数普通收入家庭都住不起大房的时候，住房的结构必然发生根本性的变化，未雨绸缪，开发商自然也会意识到这个变化趋势，降价和改变户型结构将是下一步应对市场变化趋势的手段。
3、对房地产租赁市场的影响
对于住房租赁市场来说，房租必然会提高，对于房屋持有者来说，住房投资者持有的成本必然上升，必然想方设法转嫁出去，而增加房租自然是一个比较合适的办法。当然，现在只是试点方案，将来正式的方案会在试点方案的基础上总结经验，但引导住房消费的目的不会改变，居民生活的底线不能动摇，因此，新的方案会有紧有松，也会有比较大的调整。值得警惕的是房产税如果作为调控房地产市场的重要手段和工具，应该在房地产市场出现回落时暂停，否则房地产税会成为制约经济发展的瓶颈，甚至影响居民生活。但当其一旦成为地方政府的主要的财源时，地方政府就会有加强征收的动力。(责任编辑：李综艺）
参考文献：
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