房地产商投资合同范文第1篇
[关键词] 房地产投资信托;REITs;作用机制
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2011 . 21. 013
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)概念起源于19世纪60年代，是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式，投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报。REITs是房地产证券化的一种典型形式。
1REITs的IPO和信号传递效应
REITs进行首次公开发行(Initial Public Offering， IPO)可以向整个房地产市场传递有利的发展远景的信号，也表明了房地产市场存在投资机会，需要资金支持。投资者可以把IPO的发行主体视为REITs部门的内部人，这些人可以发现房地产市场的投资机会。因此，如果REITs通过IPO的方式筹集资本，那么投资者可以得出房地产市场存在着投资机会的结论。
在对REITs定价研究的基础上，很多学者研究了IPO的信号传递效应(Signaling Effect)。Michaely和Shaw(1994)、 Benveniste et al.(2002)以及Lowry和Schwert(2002)认为，IPO活动向其他的发行上市主体和整个产业传递了信号。近期的一些研究认为，IPO行为是与市场偏好紧密相关的。这种信号效应可以从以下两个方面来探讨。
1.1 内部效应
非对称信息假说认为，IPO定价过低向投资者传递了公司优良的自身价值的信号。公司进行IPO后，在市场逐渐获知公司的真实价值后，公司进行再融资(Seasoned Equity offerings， SEOs)就可以获得比较优惠的价格，也可以弥补IPO时的损失。因为REITs可以享受税收减免，所以REITs没有动力去发行债券融资，又因为REITs必须至少支付其净收入中90%的份额作为红利，因而REITs不得不通过再融资(SEOs)的方式筹集资本。所以说IPOs和SEOs之间的信号链条对REITs来说非常重要。Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C.F. Sirmans(2000)采用信号传递模型(Spiess和Pettway， 1997)进行研究得出结论：IPO时定价过低的REITs更有可能在很短的时间内进行再次融资;定价过低幅度比较大的IPO导致REITs的资本是通过IPO和SEOs共同募集到的;REITs在IPO时定价过低，那么它在再融资(SEOs)时也会低估发行价格。
1.2 外部效应
REITs进行IPO会增加整个市场的可销售的股份， 从而很有可能促使不同的房地产证券之间产生替代效应，在整体市场资金量给定的情况下，会对其他的在市场流通的房地产证券价格施加负面的压力。
因为REITs进行 IPO时会披露出有关证券市场的相关信息，因而有助于重估二级市场上流通的房地产证券。为了确定REITs在IPO时发送的信号信息是否在房地产证券的价格上反映出来，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer(2004)对在IPO时已在市场流通的“竞争性”的房地产证券的收益进行了研究，发现一般情况下，“竞争性”房地产证券投资组合在发行日附近经历一个负的和不正常的收益。Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer(2004)选取了1982-2000年间在美国市场流通的123个REITs并使用横截面数据方法对样本在发行日附近的表现进行了分析，认为在以下条件得到满足时，该REITs在IPO时对“竞争性”证券投资组合的负面影响会十分明显：该发行上市的REITs的规模比“竞争性”证券的规模大;市场条件不好时;进行IPO的REITs数量较多时;该IPO不是伞形合伙REITs (Umbrella Partnership REIT，UPREIT)。总之， REITs进行 IPO传递了一个可以改变正在市场流通的房地产证券估值的信号，但该信号会随着IPO特点的变化而变化。
2REITs的规模经济效应
多数研究者认为REITs存在规模经济特性，认为REITs规模越大，其运作效率越高，因而主张REITs进行大规模并购。
Bers和Springer(1997)使用1992-1994年的数据并采用回归分析方法首次检验了REITs的规模经济特性，他们的研究结果表明了REITs规模经济的存在，在他们1998年的研究中进一步表明了管理费用和间接费用最有可能实现规模经济，实证研究证明，规模大的REITs可在资本市场获得更优惠的债务条件。Ambrose和Pennington-Cross(2000)的研究也证明了REITs规模经济的存在。Anderson et al.(2001)使用DEA(Data Envelopment Analysis)方法估计了1992-1996年间REITs的规模经济和效率状况。
REITs采取内部治理或者采用外部治理对其运作效率具有一定影响。现实中越来越多地使用内部治理和内部所有权控制，这有利于投资者协调管理层的利益和所有者的权益。Capozza和Seguin(2000)调查研究了为什么采用外部治理的REITs不如采用内部治理的REITs表现得好，他们的研究结果表明外部治理使用了过多的财务杠杆，债务成本比较高。Bers和Springer(1998b)的研究表明采用内部治理的REITs比使用外部治理的REITs规模上更有效率。
除了管理类型外，使用债务的程度也会对REITs的效率造成或好或坏的影响。一方面，债务利息的支出会减少现金流，这会迫使管理层更加节约成本;另一方面，高额的利息成本会使得REITs在成本上变得更加没效率。Bers和Springer(1998b)认为使用更少债务的REITs也会变得更没效率。Anderson et al.(2001) 通过分析1992-1996年间的数据认为债务的增加和REITs投入的利用率呈负相关。
总的来说，认为规模大的REITs具有规模经济的支持者认为， REITs在成本上是有效率的，并且存在规模收益递增，也就是说如果REITs扩大其投资组合并进而扩大其经营规模的话， REITs会从中获益。也有证据表明，在1995-1997年间， REITs行业变得更加有效率。
3REITs的抵御通货膨胀效应
早期的研究认为，REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系。根据Fisher(1930)理论，资产的预期名义收益等同于实际收益加上预期的通货膨胀率。在实际收益保持不变的情况下，更高的通货膨胀率意味着更高的名义收益，也就是说如果投资者想要维持同样的购买力，那么他们会在出现高通胀时要求更高的名义收益。Sirmans(1987)，Hoag(1980)， Brueggeman et al.(1984)， Miles 和 McCue(1984)， Hartzell et al.(1987)，Gyourko 和Linneman(1988)认为房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀。但是关于REITs是否能够抵御通货膨胀的实证研究的结果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman(1988)， Goegel 和Kim(1989)，Titman 和 Warga(1989)，Park et al.(1990)，Chen et al.(1990)， Liu et al.(1997)认为收益和通货膨胀之间存在负相关关系。
John L.Glascock，Chiuling Lu和Raymond W. So(2002)认为货币政策对REITs价格的变动有着很大的影响，所观察到的REITs收益和通货膨胀之间的负相关关系只不过是货币政策变动的产物， REITs并不是很好的可以抵御通货膨胀的工具。这些研究结果和Darrat and Glascock(1989)的研究一致。
4REITs的低买卖价差提升交易的流动性
较大的买卖价差意味着较低的交易流动性，较小的买卖价差意味着较高的流动性。由于REITs可以提供给单个投资者一个可以投资较大规模房地产项目的平台，并且可以为私人投资者提供专业的管理服务，在这个意义上REITs以独立实体进行作为的能力受到限制，如REITs必须披露其应纳税收入中的90%。严格的披露规定可以减少不对称信息，可以增加市场上交易的效率，这也意味着REITs在IPO后的买卖价差会比较小。
Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein(1995)认为权益型REITs的买卖价差就比抵押型REITs的小。与此相反，Below， Kiely和 McIntosh(1995)认为权益型REITs的买卖价差是最大的;John L. Glascock，William T. Hughes和 JR.Sanjay B. Varshney(1998)认为由于依附资产的不同产生了以下不同的结果：抵押型REITs的资产组合是由一些具有固定收益的被动管理的金融资产组成，其买卖价差在所有类型中幅度最小;封闭式基金的资产组合是由权益型的可交易的被动管理的金融资产组成，其买卖价差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多;一般股票的资产组合是由一些不经常交易的可移动的需要主动管理的实物资产组成，其买卖价差幅度比基金的大，但又比权益型REITs的小;权益型REITs的资产组合是由一些不经常交易的不可移动的需要主动管理的不可移动实物资产组成，其买卖价差幅度最大。
Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein(1995)发现REITs的买卖价差随着时间的变化而变化，在1986-1990年间呈增加趋势。此外，他们发现在NASDAQ上市的REITs由于市场规模较小，因而相对于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有较大的买卖价差，其中，市场规模尤其是资本规模的大小决定着REITs相对买卖价差的大小，这在Huang 和 Stoll(1994a)对在NASDAQ和NYSE市场上流通的股票的对比研究中得到了印证。
5REITs的投资组合多样化效应
早期的研究表明REITs具有低风险、低回报特点。Howe 和 Shilling(1990)， Chan et al.(1990)以及 Glascock 和 Hughes(1995)研究发现REITs的系统性风险低于市场风险。Glascock(1991)研究发现REITs的Beta系数随着市场条件的变化而变化：在市场处于上升阶段，Beta系数也增高;在市场处于下降的时候， Beta系数也降低。这意味着REITs的收益在市场大幅下降时不会受到很大影响。John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser(2004)研究发现，在1997年10月27日美国股市大跌中， REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半。在当日由于市场不确定性的存在，所有证券的买卖价差的幅度都增加了，但是在接下来的一天，在市场的下降趋势发生部分逆转时，其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大，只有REITs的买卖价差在缩小。可见， REITs会为整个投资资产组合带来收益。
6结 论
一方面，房地产业是典型的资本密集型行业，房地产业的发展离不开金融的运作和支持。作为国民经济的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的重要标准。由于房地产业本身的特点和房地产金融政策的不完备，大多数房地产企业经常处于资金缺乏状态。长期以来，我国国内开发商以向银行贷款作为主要融资渠道，中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展。
另一方面，以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情。大量分散的社会闲散资金、机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具，难以聚集起来进行房地产业的投资，导致资本市场与房地产市场的脱节。发展房地产证券化，利用房地产投资信托基金形式(REITs)募集社会资金，可以缓解房地产业巨额资金不足问题和银行等金融机构的资金压力，并降低以银行资金作为主要融资渠道的单一信贷风险的发生，REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势。而我国与房地产行业相关的现代资本市场理论与应用研究仍处于探索阶段，房地产投资信托(REITs)的研究将为推动REITs在我国开展起到积极促进作用。
主要参考文献
[1]Chinmoy Ghosh，Randall S Guttery，et al. Contagion and REIT Stock Prices[J]. Journal of Real Estate Research，1998，16(3)：389-400.
[2]J S Howe，J D Shilling.Capital Structure Theory and REIT Security Offerings[J].Journal of Fiance，1988，43(4)：983-993.
[3][美]陈淑贤，约翰·埃里克森，王诃. 房地产投资信托——结构、绩效与投资机会[M].刘洪玉，译.北京：经济科学出版社，2004.
[4]李霞.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析[J].河南社会科学，2003(6).
[5]陈志鹏.发展房地产投资信托为房地产融资另辟蹊径[J].金融教学与研究， 2003(4).
[6]邓子华，李化民，等. 房地产金融新工具——房地产投资信托[J].重庆建筑大学学报，2004(3).
房地产商投资合同范文第2篇
工作总结
回顾这两个月的工作，感触很深，收获颇丰。这两个月在领导和同事们的悉心关怀和指导下，我学到了人生难得的经验和社会见识，基本掌握了另一门生存技能。下面我将从以下几个方面总结这段时间自己的感受。
在这里，我很幸运，通过层层面试，十分不容易的进人了这个团体。更幸运的是，这个团体就像家一样，给予各方面的关怀，不光是生活上还是工作上，我觉得我学到了很多。领导和同事不遗余力的交给我们东西，这是一段宝贵的经历，这是其他地方所没有的。
在这里，我即将掌握另一门生存技能。以前在学校里学到了很多理论知识，真正用于实践的少之又少，虽然这样，我还是感觉到了自己的势单力薄，以前自己学的那点东西根本就不够用，卖房过程中各种各样想不到的问题，很是棘手，棘手的同时，是在不断的丰富自己，所以我很冷静的接受困难，并学会解决困难。
在这里，我看到了社会发展的有多快。所以人必须得学会思考，充实自己，积累更多新的东西。人不能停滞不前，一旦停止思考，你就落后了，要在卖房的过程中，发现楼盘的新优点和劣势。这样才能丰富说辞，才能让你的卖房更有力。
销售部--- 在这里，我更加负责任。本着认真负责的态度去对待每项工作，每个流程，虽然开始由于经验不足和认识不够，做了很多不到位和错的事。但是领导一直是采取温婉耐心教育的方式。感动之余更多是庆幸。每次我都会从自身出发寻找原因，和同事交流，认识到自己的不足，改正自己的错误。为使自己尽快熟悉工作，进入角色，我乐此不疲的接待顾客，耐心讲解，不懂就问。
在这里，我总结的卖房技巧有以下几点：
1、 耐心热情，这是素质的提升、职业的必备品。耐心和热情能带给顾客活跃的心情和良好的沟通氛围。
2、 勤于思考，只有多思考，才能让你的说服更有力，才能让你的工作更有新意。
3、 站在客户的角度想问题，不要因为他不买你的房子，就态度不好，或者怎么样，时刻记住，他自己不一定买，但他可能会让别人买，人生是很神奇的，同时，这也是素质的体现。
4、 不要带有色眼镜看人，不是每个人都光鲜亮丽地去买房，宁可错杀一千，不可放过一个。
房地产商投资合同范文第3篇
您好!过来看房是吗?之前有联系过吗?(没有)请问您怎么称呼?某先生/某小姐您好!这是我里的置业顾问某某.下面由我对我们项目给您做一个简单介绍..
这是我们项目所在区域的区域图,它的方位是上北下南,左西右东.我们项目是由南濮房地产公司开发,项目坐落在呼和浩特十二五规划东优中“一街五区”的核心位置,所谓五区是大学城高教产业区、白塔机场空港物流区、如意行政商务金融中心、火车东站商务区、交通枢纽综合功能区，一街是贯穿呼市东西的海拉尔大街，而我项目就处于新城区的海拉尔东街和哈拉沁河路的交叉口，项目东南的这个位置就是火车东站，也是地铁一号线和二号线的必经站点，而它的西边，也就是我们项目的正对面就是规划中的新公交总站和长途客运站预计后年年底通车，图上可以看出不仅项目周边的道路四通八达，而且交通方式也可以随心切换。
商业规划新区的最大优势在于他的升值空间大，而现在正是投资的最佳时机，您看随着周边南店滨水小区，兴泰东河湾，水岸小镇，信达广场，火车北广场，南广场，站前商务区以及海东一号、绿地香树花城这一批高端物业的建成进驻，又一个中山路式商圈即将面世!当真是机不可失!
(作个请的手式来到沙盘前)我们现在看到的是这们项目一个整体沙盘，它的摆放方位和项目实际方位是一致的，上北下南左西右东，整个项目占地400亩，分为四大板块开发，东方一号是内蒙古国际会
议中心，屠侈品展示交易中心;东方二号是生活服务示范区：东方三号是亚洲现代总部基地，东方4号是大型ShoppingMall,。现在发售的是东方2号，接下来我给您祥细的介绍一下我们的东方2号，它的总建面18万平米，一共十栋楼，其中银座1号楼和3号楼总高19层，1、2层为5.4米挑高商铺，满足各种业态的需要，3-19层为挑高4米办公楼，银座2号楼总高十七层，1、2层为连体商铺，3-11层4米挑高SOHO公寓，12-17是目前热销的挑高5﹒4米LOFT公寓。银座4号楼，银座5号楼是22层高的住宅，底层为平层商铺，2-22层为大空间的平层住宅。银座A、B、C、D、E为层高4米的商业裙楼。楼体全部采用剪力墙结构，外立面采用干挂石材和高级涂料，顶层保温达100毫米，双层防水，墙面是实墙与玻璃虚实相间及竖向分段的设计手法，典型的现代主义建筑风格。楼宇采用目前最先进的智能化安防系统，让您舒心放心!
项目东、西、北各设一个出入口，给予用户最大的便利性。北侧入口设有机动车地下停车位，整个项目车位配比为1：1，真正实现了人车分流，拥而不堵。
从以上介绍里你可以看出，咱们项目所在区域是呼和浩特新的政治，经济，文化，交通中心，伴随着商圈的进一步成熟，项目的升值是非常强势的。中国有名俗话，有水才有财，项目西边的东河会给你带来滚滚财运。
房地产商投资合同范文第4篇
一、个人房地产投资流程
个人投资者在进行房地产投资时, 应当首先对自身投资实力和能力进行分析把握, 所谓职知己知彼就是这个道理, 知晓自身实力情况, 才有利于下一步投资决策的安排, 个人房地产投资流程如图1。
首先, 投资者要对自身的需求、动机、支付能力进行把控。一般来说, 个人投资需求主要取决于:一是空间需求, 受家庭人口数影响;二是周边环境需求, 主要受投资者对生活品质和质量的追求等。
其次, 把握自身情况后要为投资做好准备工作。包括对房地产基础知识的了解以及交易市场基本情况的考察, 进而通过对房租增长率、房价增长率、利率水平的了解, 结合自身居住时限需求及负债能力分析, 综合做出购房或租房决策。
最后, 关于购房和租房的相关规划。购房, 要根据房产所处地段、类型、户型、空间、用途等进行选择, 同时规划好购房款是全款支付或是贷款按揭;租房, 要根据所租房产的整体情况, 合理确定租期以及租金的支付等, 同时在签订租房合同时注意双方权益的划定情况。
二、个人投资者投资能力分析
(一) 投资目标需求
进行房地产投资的第一步就是分析投资目标或需求, 这就需要投资者对自身经济状况、需求情况以及目标用途情况有总体的把握。
一方面, 要能够理清投资的目标和期望, 以此为方向, 寻找符合预期的房地产, 那么在面对各项期望因素时, 这就要求投资者要能够按照每项因素对其投资期望的重要性进行排序, 做出适当的权衡和取舍;另一方面, 投资要有前瞻性。随着经济发展及个人的成长和际遇, 投资者实力时刻变化, 而考虑到房地产行业的特殊性, 投资周期长等, 在进行房地产投资时, 具备一定的前瞻性能帮助投资者更灵活的应对各种不确定性因素的变化。
(二) 投资动机
房地产投资成本高, 周期长, 因此在投资前, 需要投资者进行详尽的评估和规划, 尤其是要明确自身投资动机, 不同的投资动机对整个投资规划将会产生关键性影响。常见的房地产投资动机有以下几个方面:
1. 用于居住
大多数房地产投资者投资的动机都出于居住, 居住需求是也是房地产投资的最纯粹的消费需求。基于居住动机, 在选择投资房地产时, 更多的要关注居住的质量以及居住带来的生活满意度等。首选的是已经形成或即将形成一定生活氛围的居住环境和公共设施配备齐全的房地产, 其次就是对具体房产住宅情况的细致甄选。
2. 用于出租
投资者投资动机若是出于方便出租、收取租金收入, 那么在选择房地产时, 应该更多的倾向于选择流动人口较多的区域, 容易出租的小户型住宅或者适宜出租给经营者的沿街店铺、门面、商铺或写字楼等都是首选。
3. 用于获利
房地产交易市场存在较多的投机者, 即投资房地产的目的是为了进行房地产买卖赚取差价收入。出于投机动机, 投资者在选择房地产时, 要会利用丰富的经验, 科学的选择具有强大升值潜力的住宅或店铺门面, 以便赚取更多的交易差价。
(三) 支付能力
进行房地产投资, 必须要有充足的资金支持, 以便于项目的展开实施。那么投资者自身就应该清晰把握自身经济实力状况, 正确评估个人资产, 然后结合投资需求和实际支付能力, 综合考虑制定投资规划。
评估投资者支付能力的核心是其净资产情况, 即投资者的总资产扣除总负债后的剩余资产状况, 是衡量其投资支付能力的关键性因素。此外, 还要关注其综合支付能力, 如投资者的固定收入、临时收入、未来收入、支出和未来支出等。
(四) 投资前准备工作
在进行投资决策前, 还应当做好以下准备工作:
1. 房地产基础知识弥补;
2. 保持清醒头脑, 防止虚假房地产广告的诱导;
3. 注意调查目标房地产的产权归属情况, 避免后续问纠纷问题;
4. 做好长期财务安排工作, 防止陷入财务困境;
5. 慎重决策, 做好监督工作, 尤其有中介参与情况下, 对中介保持慎重戒心, 做到知己知彼;
6. 考虑投资后续的房地产维修管理费用, 如房屋的修缮问题、物业管理问题等等。
三、个人房地产投资策略规划
房地产投资的成功与否, 很大程度上取决于投资者对房地产投资者策略的规划和应用上, 只有有效规划和应用这些投资决策, 才能进行更有价值的房地产投资, 为投资者带来更多的利益。
(一) 把握投资时机
房地产投资受到经济、社会、环境、行政等各方面因素的影响, 投资者应该依靠自身智慧、方法、对房地产市场的预测情况、对房地产价格波动的敏感性等, 对投资时机进行科学合理的分析测算, 把握黄金时机, 创造更多投资收益。
房地产投资者的实际状况、国家宏观经济的发展状况以及经济周期波动的特性等, 决定了房地产行业的周期性, 完善的房地产市场按照房地产业的复苏与增长——繁荣——危机与衰退——萧条的行业周期运行, 投资者要能够紧紧把握住不同周期的特点, 结合自身的实力和目标, 科学的选择进入和退出的时机, 从而规避投资风险, 创造投资收益。
(二) 科学选择投资地段
基于房地产位置的固定性, 以及影响房地产价格的种种因素, 房地产所处地段的选择对于其投资价值的实现起到不可估量的作用。从房地产投资的长期实践看来, 即便投资决策有所失误, 但只要投资地段选择合理, 经过长时间沉淀, 地段优势得以提现后带来的收益足以弥补决策失误造成的损失。同时, 好的地段的房地产, 流动性相对较好, 对于减少投资风险也起到一定作用。
地段的选择, 一方面, 要关注城市规划政策。进而在进行房地产投资时, 实现前瞻性需求;另一方面, 要关注不同地段的升值潜力。已开发的地段, 各项基础设施都已基本具备完善, 房地产价格也适中, 投资潜力巨大, 而对于已纳入开发范围未开发的地段, 虽然升值潜力极大, 但是由于各项基础设施尚未配备齐全, 投资承担的风险因素也较多较大。
(三) 期房投资的选择
房地产市场有现房和期房之分, 期房就是尚处在开发建设中的房地产, 在市场中公开提前销售。投资期房与投资现房相比, 有以下优势和劣势:
优势:一是价格更优惠。一般情况下, 预售是开发商筹集资金的一种方式, 为吸引资金投入, 期房的预售通常会比现房出售有更多优惠。二是户型、位置等选择空间大。由于预售的是尚未竣工的房地产, 其销售工作刚开始, 户型、位置的可选择性空间较大。三是便于监工和质量把关。自交付预收房款定金起, 投资者即可随时观察监督房地产建设进度, 参与建设设计构建等。四是升值潜力高。通常情况下, 如果期房投资合理、适当, 比现房投资的升值潜力更高。
劣势:一是资本成本高。由于是预售, 投资者的大量资金处于占用状态, 必要考虑资金占用导致的财务风险。二是如约交房风险。投资期房要关注到期不能如约交付, 或交付的房产与预期不符等风险。三是不确定性贬值风险。期房的开发建设时间长, 难以估测未来环境及市场的变化造成的不确定性风险。
(四) 合理的投资规模
投资规模的确定要结合投资者自身投资实力状况, 量力而行。确定合理的投资规模时, 不能为了投资而投资, 要综合考虑投资的成本及未来收益情况。若仅仅追求投资规模的扩大, 而忽视投资者自身投资承受力度以及投资者购买力状况, 那么必然会给投资者造成更大的资金占用以及债务压力。
对于房地产投资项目来说, 较为科学合理的投资规模选择是:在保障既定投资需求或目标实现的情况下爱, 通过降低投资成本, 缩短投资周期, 规避、排除或转嫁风险等措施尽量减少投资。
摘要：“衣、食、住、行”是人们生活的四大基本需要, 其中, “住”至关重要, 该类支出更是占人们支出比重最高的, 只有对房地产投资进行事先的科学合理的规划, 才不至于陷入投资困境。本文从个人房地产投资为立足点, 阐述了投资规划的重要性、流程、投资能力分析, 最后, 提出了个人房地产投资规划相关策略, 以期望为个人房地产投资者的投资行为提供更有效的建议。
关键词：房地产投资,投资能力,投资策略
参考文献
[1] 潘颖.居民个人投资理财规划[J].中国商论, 2017 (07) :54-55.
[2] 孙佳.房地产业投资风险的管理策略探究[J].财经界 (学术版) , 2017 (16) :57.
房地产商投资合同范文第5篇
我国发展房地产投资信托基金对降低房地产信贷风险､丰富金融产品､改善房地产业投融资结构､促进房地产业的健康发展有着重要意义。但是现阶段在我国发展房地产投资信托基金仍存在一些障碍，本文从产权､法律､制度､管理和风险等方面进行分析，提出了发展房地产投资信托基金的对策建议。
[关键词]房地产；投资信托基金；障碍；对策
朱 青(1974—)，江西乐平人，东华理工学院经济与管理学院讲师､硕士；罗志红(1976—)，湖南永州人，东华理工学院经济与管理学院助教､硕士。(江西抚州 344000)
近年来，我国房地产业高速发展，成为国民经济增长的重要推动力。房地产投入的资金量巨大，建设周期长，属于典型的资本密集型产业，房地产业的发展离不开金融的支持，特别是房地产既可作为投资品又可作为抵押品的特性，更注定了其与金融千丝万缕的联系。目前，我国房地产融资主要依赖银行贷款，银行系统因此积累了较高风险。国家为了控制房地产业的局部过热和抑制可能的金融风险，相继出台了一系列针对土地､信贷和税收等方面的宏观调控政策，房地产融资更加困难。与此同时，巨额的社会闲散资金却找不到合适的通道投资于房地产。针对这些问题，现阶段如何完善房地产业的融资渠道､开发合适的金融产品及构建一个完整有效的房地产金融体系，是促进我国房地产业持续､健康发展的关键。
一､我国发展房地产投资信托基金的客观选择
要对房地产业的融资渠道进行调整，开发出能够适应我国房地产市场发展的金融产品，必须对现行的房地产融资格局进行认真分析，做出切合实际的客观选择。按融资方式划分，我国房地产融资包括银行贷款､上市融资､发行企业债券和房地产信托等。各种融资方式在不同的发展阶段占据的市场份额差异较大，受宏观政策的影响也较大。
1.银行贷款。房地产贷款是指与房产或地产的开发､经营､消费活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款､房地产开发贷款､个人住房贷款､商业用房贷款等。目前银行贷款仍是我国房地产业最主要的融资渠道，据统计分析我国房地产开发中使用银行贷款的比重在60%以上。房地产开发中使用银行贷款的比重如此之大，特别是房地产贷款占银行中长期贷款的份额逐步增加，资金来源的短期性之矛盾加剧了银行的流动性风险。银行体系因此而积累较高的风险，房地产周期波动在所难免，一旦遇到房价向下大幅调整，房地产经营风险将转变为银行的金融风险，银行业将为之付出沉重的代价。由于房地产企业对银行的依存度过高，房地产企业的发展严重受限于银行的信贷政策，只要银行缩小信贷规模，房地产开发企业经营能力将萎缩甚至资金链将断裂。
2.上市融资。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。原《公司法》规定，IPO融资的条件为“连续三年盈利，净资产收益率每年不得低于10%，累计对外投资额不超过净资产的50%，总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万”，这样的要求对于一个房地产公司来说显然十分苛刻。上市后的再融资也有一系列的条件限制，由于难以达到再融资要求，大多数有融资需求的房地产上市企业也只好望洋兴叹。目前已经上市的房地产企业只占企业总数的0.23%，占上市公司总数的6%左右，可见上市融资不是房地产企业有效的融资途径。寻求海外上市同样面临诸多条件限制，根据1999年证监会“关于企业申请境外上市有关问题的通知”规定，公司申请境外上市的条件为净资产不少于4亿元人民币，过去一年税后利润不少于6000万元人民币，并有增长潜力，按合理预期市盈率计算，筹资额不少于5000万美元。
3.发行企业债券。房地产企业发行债券并不多见，最早的房地产债券是1992年海南推出的万国投资券､伯乐投资券和富岛投资券，金额共计1.5亿元，1993年至1998年上半年由于政策限制没有发行房地产债券，之后陆续有深振业债券､首创债券的发行，根据原《公司法》和《企业债券管理条例》，发债公司的条件､额度和审批等方面都有严格的规定，公开发行公司债券应符合“股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产不低于人民币6000万元；累计债券余额不超过公司净资产的40%；最近3年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息；筹集的资金投身符合国家产业政策；利率不超过国务院限定的利率水平”等条件。发行债券的房地产企业屈指可数，2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0.001%。
4.房地产信托。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营､管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托，信托公司是受托代客户管理资产或经营资金的商业中介，信托融资既不同于银行以吸收短期存款和发放短期资金贷款为主的间接融资，也区别于资本市场的直接融资。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121号文件”之后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。信托融资可根据每个项目实际需求设计专门的信托品种，形式也灵活多样。而且房地产信托的出现，在一定程度上打通了普通老百姓进入房地产行业､分享行业高速增长及超额利润的路径，创造了一个全新的投资机会。使得普通投资者可以在保持资本流动的同时，参与原本需要大量资金的房地产投资，获得房地产投资及经营的收益。但是我国目前的房地产信托并不能称为真正意义上的房地产投资信托基金，只能是为将来我国发展房地产投资信托基金奠定实践基础。
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是由基金公司向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托财产，并由信誉良好的信托机构充当募集资金的托管人，对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场进行自由交易。在国外REITs通过集合社会闲散资金，使用专业人士进行投资､经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一､融资成本高和融资难等问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的投融资渠道。根据海外成熟房地产市场的发展规律，房地产开发市场发展到一定阶段必将启动投资市场和资产证券化市场，三个市场有机组合方能构成一个完整的市场，投资信托基金正是启动房地产投资市场的重要金融工具，也是资产证券化的一个主要品种。房地产投资信托基金等形式的房地产投融资工具的出现是发展趋势，也是以多样化金融工具分散银行体系风险的必然选择。
二､我国发展房地产投资信托基金所面临的障碍
从以上分析可以看出，在我国发展REITs是必然的趋势，但从我国目前的各方面的条件来看，REITs在我国的发展还存在一些障碍，主要表现在产权､法律､制度､管理和风险控制等几个方面。
1.产权障碍。部分国内房地产项目的产权问题成为通过房地产投资信托基金融资的一大法律障碍。除了土地使用权性质及使用年期的问题外，还包含取得正式产权证明文件的问题，国内很多房地产项目在竣工后很长时间，都未取得房地产权证，未能满足房地产投资信托基金对房地产项目必须具备完整业权的要求，这就使得某些具备经济效益的房地产项目无法通过房地产投资信托基金上市融资。
2.法律障碍。在我国主要可以从信托法､公司法､证券法三个方面来探讨发展REITs存在的法律障碍。第一，《信托法》中的障碍，该法明确规定“受托人必须将信托财产与其固有财产分别管理､分别记账，并将不同委托人的财产分别管理､分别记账。”这与REITs须对受托资金进行集合管理､运用､处分的基本要求相不符。2002年颁布的《暂行办法》对这项限制提出了解决办法，但它毕竟只是部门规章；同时它也出台了新的限制，即信托合同不得超过200份，每份合同进额不得低于5万元。这就限制了集合投资的数量。第二，《公司法》中的障碍，该法强调“法定资本金制度”和“资本不变原则”。这与REITs产品应具有良好的流动性相矛盾，也就意味着在我国开展公司型REITs时，投资者的购买和撤回是有限制的，投资者所购买的REITs只能在二级市场进行交易，而不能要求公司赎回，公司也不能随时增发。第三，《证券法》中的障碍，我国证券法的适用范围包括:股票､公司债券和国务院认定的其他有价证券，并没有考虑REITs类产品。如果按照现行的证券法规定，REITs类产品无论在法律定位､公开发行和公开交易等方面都受到诸多限制。
3.制度障碍。从现行的会计制度来看，中国会计法则要求对房屋等房地产的折旧一般要求是在40年，而一般的房屋的寿命是80年，因此存在前40年收益率较低，后40年收益率较高的情况，根据测算，如果按照中国的会计法则对房屋进行折旧，前40年的收益率每年只能达到2%左右，这种会计制度造成收益率的低估，是房地产投资信托基金产品设计的制度性障碍。而在房地产投资信托基金发展相对成熟的地区，例如在香港和新加坡，他们的会计法则就允许房地产投资信托基金投资的房地产在其寿命的最后30年再进行折旧，而前期不用折旧。此外，证监会对上市公司信息透明度有较高要求，特别是财务及税务方面，需要配合国际会计准则，并全面披露，让投资者对开发商的规模及能力有所了解，而国内房地产开发商在这方面存在缺陷，有待进一步提高企业的信息透明度。从现行的税收制度来看，据专业人士估计，房地产投资信托基金投资的房地产项目必须要过户，虽然所有权的转移或是真实销售现在还不能确定，但是过户缴纳的税收是确定的，大概是总资产的3%。另外，还需要缴纳物业税12%，营业税､投资者可能还要缴纳所得税，不可避免会造成双重赋税，并提高房地产投资信托基金的成本。美国､澳大利亚和其他部分亚洲国家地区对房地产投资信托基金的收入分配的要求与其税收条款相联系，尤其是美国的房地产投资信托基金发展基本上是税收优惠驱动，收入分配的要求避免了双重征税的需要。而香港的房地产投资信托基金面临公司资本利得和地产税的双重征税，因此香港采用的是比较谨慎而且限制性很强的模式。
4.管理障碍。由于纳入房地产投资信托基金的物业并非是业主100%拥有，项目还需要物业管理和资产管理等方面的专业支持，才能把资产的潜在价值体现出来。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作。目前，国内的房产项目普遍存在缺乏专业资产管理的配套，例如物业管理､设施管理､租户组合管理､租金管理等。而国内现有能提供租户组合和长期回报率等投资运营状况分析的专业资产管理公司也非常少，物业业主及基金管理人需聘任具有专业水平的专业管理公司参与运作。
三､我国发展房地产投资信托基金的对策建议
1.完善和发展相关理论研究。我国的房地产投资信托基金在理论上目前主要是引进和借鉴国外的一些理论及方法，针对我国实际情况的研究还很少，必须加强对我国房地产投资信托理论的研究和探索。我国的现状与日本20世纪80年代后期比较相似，房地产市场总量不足，结构失衡，局部地区发展过热，房地产业的结构性泡沫客观存在。由于融资渠道单一，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套完整的房地产市场及其金融产品的预警系统，大力发展房地产投资信托基金和其他的不动产证券化产品，促进我国房地产经济的健康发展。
2.明晰产权，界定权属。首先，在投资之前要明确物业的土地使用权性质､使用年限及其利用规划，以便在投资前对物业的总体价值有一个客观的把握。该项工作最好由专业的资产评估公司去完成。其次，规范和完善房地产产权的监督与管理工作，坚决杜绝房地产开发商的不规范操作和由于设租､寻租而导致产权模糊的现象。最后，要进一步加强和完善房地产产权信息的公布､披露､查询等相关机制，便于投资者在交易之前及时､准确地掌握相关信息，对即将投资的物业进行判断和选择。
3.完善相关法律､法规构架。房地产投资信托基金的正常运作必须要有一套完善的法律体系做保障，保证和维持整个市场的公平､公正､公开和透明，来推进房地产投资信托业健康､理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》､《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化､完备化，必须配备一些其他的相关法规。首先，应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》､《投资顾问法》等法规。其次，要修订现行的《信托法》同时出台新的《房地产信托投资管理办法》，调整目前的相关规定，如取消200份合同数和5万元金额的限制，把开发商的贷款性融资改为投资成熟性物业，并制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道､物业的选择､投资比例的限制等等。再次，充实现行的《证券法》，对REITs类产品在法律定位､公开发行和公开交易等方面作出相应规范。此外，可以出台一部《产业投资基金法》，以建立一个完备的满足房地产投资信托基金运行条件的金融环境。鼓励信托投资公司和房地产开发企业按照合法的市场规则建立更广泛的合作关系，使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。
4.加强相关配套制度建设。首先，进一步完善现行的会计准则，对不动产折旧方法的选择上应该提供更多种可能，同时配套相关的规范措施。在坚持稳健性原则的基础上，提供更有利于吸引投资者的规则。此外，随着房地产投资信托基金的进一步发展，一些海外的专业投资机构也会关注和投资大陆的房地产投资信托基金项目，同时一些大陆的项目也会选择在海外上市，这就要求我们在财务和会计方面要尽快地与国际会计准则接轨。其次，要进一步完善公司的信息披露制度，提高企业信息的透明度､真实性。第三，在税收方面，由于国内税种较多，税率较高，税后的投资回报不一定能达到境外投资者的预期收益率。其中有一些是属于双重征税，不利于对投资者形成有效激励。应按照统一税法､拓宽税基､公平税负､加强管理的原则改革相关税法，为广大投资者创造良好的税收环境。
5.加快培养大量的专业管理人才和机构投资者。根据房地产投资信托基金的特色，大力培养一批既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，以适应发展房地产投资信托基金业务的需要。此外应该注意到机构投资者的作用，在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。保险基金､养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通､投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资信托基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者也是势在必行。
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【责任编辑:莉 茹】