房地产毕业设计总结范文第1篇
摘要：随着我国房地产在市场中发展越加迅速，我国对房地产设计工作提高了重视程度，由于房地产设计工作对建筑物的整体规划有着重要性，贯穿整个建筑施工过程中，包含了建筑项目前期、中期以及后期竣工。只有加强对房地产设计管理，才能够确保房地产设计质量，保障建筑的整体美观感以及结构安全达到标准化，满足城市的发展需求以及用户需求，可以有效提高建筑项目开发质量，对促进房地产行业的健康发展具有重要作用。
关键词：房地产;设计管理
前言：
目前，我国正处于新时代的发展背景下，城市化建设规模逐渐增多，为房地产行业的发展起到了一定促进作用。房地产行业作为我国经济基础产业，为社会经济持续增长作出了一定贡献。不过，近年来我国房地产行业呈现出了结构性供应过剩的问题，房屋库存相对较多，土地供应相对较少，而且价格逐渐提高，房地产企业要想在市场中稳定发展，就必须要加强项目开发产品质量，做好项目设计工作，加大监督管理力度，才能够进一步推动房地产企业稳定发展。
1房地产企业加强设计管理工作的必要性
房地产设计是项目开发中的核心技术环节之一，对项目质量以及销售等多方面有着一定影响。房地产项目开发设计是否满足市场的需求，吸引更多的消费者，是决定房地产市场竞争力的重要因素，也是确保房地产项目实现全面销售的重要手段。房地产图纸设计的蛇口以及质量，对项目开发施工进度以及产品竣工日期有着重要作用。房地产设计成果，对项目开发的造价影响程度可以达到80%左右，而且房地产设计质量也决定了客户的体验感，所以，要想确保房地产设计工作实施达到有效性，就必须要对设计工作加强管理，控制房地产设计工作的每一个环节，保障设计内容达到市場发展需求以及用户需求。
2房地产企业设计管理工作的特点
房地产设计管理工作具备着两种特点，其中包含了系统性。主要就是对房地产项目的研究，其中包含了项目总体规划设计、施工技术设计、现场布局设计以及项目竣工交付等内容，同时还需要对项目设计任务书、设计单位招投标、施工服务以及成本管理等工作内容全面展开设计管理工作。另外一点就是复杂性，由于设计管理工作在实施的过程中，需要工作人员具备专业性技术，同时还需要对市场具有一定的洞察能力，可以具备良好的沟通以及协调能力，确保项目设计达到目标。
3房地产项目设计管理要点分析
3.1明确建筑设计要求
房地产设计管理部门需要对项目的定位以及市场需求进行综合性分析，将其转化设计语言内容，在项目设计的准备阶段过程中，需要对当地建筑市场材料价格进行全面调研与分析，对周围建筑或者楼盘的施工成本以及目前价格进行了解，同时根据本次设计项目内容，做好市场评估，另外，还需要对当地的规划以及设计指标进行解读性分析，项目设计任务书需要对房地产设计需求以及成本限额等内容，进行明确与控制。例如，项目设计指标限额设计。同时，还需要进一步对项目的设计进度，设计内容、设计成本等做好管理。在房地产设计的不同阶段，设计管理工作内容也存在着差异。例如，在房地产项目设计前期阶段，主要就是对项目的建设方案进行设计，该阶段需要对项目的整体平面布局进行把控，明确项目建设风格，随后在与当地政府进行对接工作时，需要做好设计汇报，确保整个建筑设计需求可以满足政府以及房地产建设单位的要求，同时达到建筑设计方案要求。在项目设计中期阶段，则是对项目的初步设计工作进行全面开展，初步设计工作中主要包含了审查设计质量、项目设计成本控制、与设计任务书进行比对，如果在出现偏差问题较大的情况，需要对其进行及时优化与修正。在后期设计工作中，主要对项目施工图纸进行设计，加强对项目施工设计变更管理力度。
3.2BIM和房地产项目设计管理
房地产项目在全面实施中，需要加强做好设计管理工作，同时需要与承建单位做好工作协调，确保项目可以按照合同规定保质保量完成施工。所以在整个项目设计管理中，需要加强对信息化技术的应用，其中就包含了BIM技术。
1）BIM技术在房地产设计管理工作中，不仅可以对项目各项设计资源加以管控，同时在项目规划中，能够对项目各项信息进行全面收集与整理，降低项目设计周期成本。此外，通过BIM技术，房地产管理者可以对项目设计的变动情况加以把控，同时对项目设备变更情况及时进行分析与研究，为项目设计决策工作提供更加便利条件。
2）BIM技术在设计单位中进行使用的过程中，项目设计工作人员可以对项目的整体空间结构进行全面分析与掌握，同时可以对工程进行造型与优化。另外。BIM技术还可以在项目施工图纸设计中加以应用，促使各个专业之间可以达到一定的协调性，避免后期施工过程中，出现工程设计问题，因此，可以发现BIM技术在房地产设计管理工作中，可以发挥出有效作用，能够有效实现房地产企业信息化管理。
3.3注重设计的整合管理
房地产企业需要进一步对设计管理部门加强投资力度，保障人力资源与物力资源满足项目设计管理需求，同时也可以进一步提高项目设计管理工作地位。另外，还需要构建区域化管理体系，对项目设计方案环节进行合理安排，积极鼓励工作人员在开展项目设计工作时，可以确保每一项项目设计环节有序开展，同时建筑企业还需要结合设计需求，构建专业化管理队伍，对工作人员开展定期培训活动，提供工作人员的专业技术水平以及职业素养。在信息化技术全面优化与提升后，房地产设计管理工作在开展中，需要对现代化新技术、新材料以及新工艺等进行全面引进，并对项目的设计方案进行及时调整，促进建筑行业市场竞争力得到全面提高，确保房地产行业在市场中可以得到全面发展，此外，针对工程中所存在的问题，还需要提前预见，及时解决其中所存在的问题，尽可能减少工程项目设计方案出现数据误差。
3.4加强设计成本管理
在房地产设计管理工作中，还需要对项目的设计成本、建设成本等进行全面控制，需要从以下几方面加以管理与分析。1）在建筑结构形式选择中，需要根据建筑形式以及功能定位等，对项目整体结构形式进行全面优化，为后期项目结构设计提高做好准备工作，控制好项目结构各项数据达到标准，避免项目结构各个数据出现严重的问题。在根本上对项目成本无法进行合理化控制。2）户型的选择。目前，人们对房地产项目的外观以及户型布局等十分重视，不过如果项目的整体设计过于复杂化，那么就会增加项目建设成本，所以在房地产项目户型结构设计中，需要确保项目建设成本可以与建筑物之间，达到平衡有效性，避免房地产项目整体利益受到影响。3）层高的确定。在房地产项目建筑层高设计中，需要以当地市场需求为主，根据当地发展情况，合理控制项目建筑层高。4）建筑材料选择。由于房地产项目建设实施中，所使用的技术以及材料等得到了更新，所以在项目设计中，需要确保每一项项目设计达到新颖性，在建设设计选材的过程中，尽可能就地取材，减少材料运输成本。
结束语：
综上所述，房地产在设计管理中，需要保障房地产项目设计达到精细化，同时房地产设计管理作为项目实施的重要基础，对于房地产项目的全面开发具有重要性，还有对设计方案以及设计的每一个环节加强管理，才能够真正提高房地产项目设计质量，满足市场需求，为房地产企业创造更多的经济效益。
参考文献：
[1]钱永峰，李瑜萍. 房地产开发项目设计优化与工程管理的案例分析与实务研究[J]. 工程建设与设计，2008，000（004）：91-96.
[2]林泽将. 房地产公司设计管控中常见问题及对策分析[J]. 四川水泥，2020，No.291（11）：279-280.
[3]叶丽春. 浅谈房地产开发商景观设计管理的阶段成果和要求[J]. 名城绘，2020（1）：0290-0290.
作者简介：任伟，男，汉族，天津市，本科，助理工程师，房地产设计管理，1987年6月出生。
房地产毕业设计总结范文第2篇
申请报告
尊敬的各位领导: Xxx学校建设项目已完成选址和用地预审及审批立项,并已通过相关部门的批准并进行方案规划设计,设计方案已经通过各有关各部门的审查,并已完成相应各专业下一步的扩初及施工图设计工作.由于当时在建设资金投入估算方面,未考虑原旧危房的折迁,场地平整,场地内综合管线的移位, 教学仪器设备及勘探、设计、代理、监理等其他工程费用的基金投入,只考虑拟建教学楼主体结构的基本造价,因此要完成该项目施工及投入使用资金方面不足,现重新申请立审恳请贵局给予审批立项.
房地产毕业设计总结范文第3篇
关键词：房地产客户关系管理
0引言
作为一种提升企业竞争力的工具，客户关系管理(Customer Relationship Management，CRM)已经引起了房地产业界的极大关注，并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是，目前还有很多人对于房地产開发企业需要实施CRM持反对态度。这些人之所以持有这种观点，主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此，正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理，有着重要作用。
1房地产销售的目标是客户满意
“满意”是一个心理学术语，是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意)，从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)o满意的前提是外界的这种刺激，包括物质、精神及二者结合的刺激。因此，市场营销学大师菲利普·科特勒(Philip Kotlen给客户满意下了一个定义：“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果《或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态，是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”
客户满意与否是一种心理评价的过程，它具有以下特征：
主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。
不稳定性。客户满意与否不是一成不变的，而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品，在明天可能成为客户抱怨的对象。所以，企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平，应该居安思危，不断地改进产品和服务。持续地提高客户满意度，这样才能在竞争中占据并保持不败之地。
多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价，这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意：从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此，实施客户满意战略应该注意到各个层面，努力实现客户的全面满意。
2客户满意的构成要素
由于“客户满意学”刚刚兴起不久，而且东西方文化存在着明显的差异。因此，有关客户满意构成要素的理论，学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析，有所侧重也就有所忽略，但总体上不失为一种优秀的分析方法。
与房地产有关的项目。包括房价，楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量，是影响客户满意的首要因素。
与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价，对房地产品的评价，对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息，再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验，会对房地产开发企业做出评价，形成一种印象。这种印象的好坏，一方面受到客户主观因素的影响，例如，由于每个客户的需求和偏好不同，他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价：另一方面，还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响，虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。
与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触，到签订认购合同)、房产的使用过程中，企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。
3客户满意的重要性分析
满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐，能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说，客户满意的意义也在这两个方面得以体现。客户从购买到满意，再从满意到忠诚，最后向自己的亲朋好友传播口碑，这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。
重复购买的产生。对于购房客户来说，很多客户已经开始二次置业，甚至三次置业，房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言，他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程，客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续，也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。
客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能，房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大，对客户来说购买的风险比较大，在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择，而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说，一个满意的客户会起到很好的宣传效果，他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大，并且不需要花钱。
此外，由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历，因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业：一旦有一位客户不满，企业失去的不仅是他一个人，而有可能是这个客户周围的所有人。因此，房地产开发企业的客户满意是十分重要的。
4客户满意增长模型
实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革——增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程，从而构建起客户满意增长的模型，为了使客户满意度增加，企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有：市场分析的结果：通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息：来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次，应该根据这些信息开发房地产品，这一点可以借助质量功能展开(Qualitv Function De-ployment，QFD)来实现。第三，应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案，改进产品和服务。
房地产毕业设计总结范文第4篇
关键词：商科类专业；本科毕业论文；毕业实习
商科类专业本科毕业论文质量的持续下滑已成了公认的事实，“假”、“大”、“空”似乎成了很多商科类大学生毕业论文的一种常态。轻视毕业论文的写作和毕业实习将严重影响学生综合能力的提升，而从源头上厘清商科类大学生的毕业论文写作与毕业实习的互动机制，并采取针对性措施改善大学生毕业论文的质量就显得非常重要。
一、商科类大学生毕业论文写作的意义及现实困惑
本科毕业论文撰写作为高等院校专业培养方案中的最后一个实践教学环节，通过对大学生的专业能力进行一次综合性训练，旨在培养和全面检阅学生对本专业基本理论的掌握情况及实践能力和创新精神，并为学生毕业后从事本专业各项实际工作奠定扎实的基础。显然，毕业论文的上述功能定位之重点是提升学生综合运用所学的基本理论和方法分析解决本专业实际问题的素质。更具体地说，就是要培养学生提出问题、文献检索与梳理、问题调研和论证及文字组织等方面的能力。
遗憾的是，随着我国大学教育的渐近普及， 部分学生的综合素质逐步下降。调查显示，许多本科学生在文献检索、社会实践、资料处理、独立思维、论文的写作能力等方面存在明显欠缺。再加上大学生就业压力不断增大，很多院校商科类大学生的毕业论文总体质量堪忧。笔者认为，从写作实施层面出发可将其原因概括为以下几方面。一是时间安排上的冲突，由于毕业论文和毕业实习通常都是安排在大四的最后一个学期，许多学生认为毕业前的重中之重是求职，因此对毕业实习和毕业论文写作投入的精力有限，导致了毕业实习走马观花，毕业论文写作应付了事。二是学生对毕业论文的撰写陷入了认识误区。在思想上仅把毕业论文看作是获取文凭的最后一块敲门砖，而忽略了毕业论文写作本身具有的发展自我能力的功效。三是写作过程的指导和管理不严谨，不仅学生开题前的准备工作不足，而且提纲写作、文献述评和调查论证等重要环节常常缺失。四是论文写作的实训背景缺乏，学生没有直接参与社会调研工作，不了解毕业论文的应用价值，从而缺乏专业探求兴趣，写作心态浮躁。
二、商科类专业毕业论文写作与毕业实习的互动机制
（一）商科类专业的内在属性决定了毕业实习是论文质量提升的源泉
一般说来，商科类专业毕业后的工作职位安排相对灵活，此属性要求学生在专业学习中储备多方面的知识和能力。例如，工商管理专业作为一个高度复合的商科类专业，其培养目标通常定位于造就职业经理人等中高层管理人才，课程设置方面强调现代企业管理、营销管理和市场经济理论等基础理论知识的牢固掌握和融合应用。显然，其专业培养目标的实现离不开综合性的毕业实习。
毕业实习的切实实施也是毕业论文写作的动力和活力所在。笔者调查发现，商科类专业中有不小比例的毕业论文常常是“空对空”——利用空洞的资料去探讨一个抽象或过时的论题。其根源在于学生对论文选题缺乏实际背景，导致写出来的论文要么是大量堆集复杂的理论文献，要么就是对各种网上观点进行简单的复制粘贴。因此，强化商科类专业的毕业实习，使学生对专业实习中出现的现实问题有了一定的感性认识后，作为毕业论文的选题可以使学生直接感受到论文研究的实际价值，并可激励学生积极踏实地去完成毕业论文写作。另外，学生在企业实习时还能广泛收集相关数据信息和论证素材，有利于学生在论文写作中结合应用理论分析和实证分析，从而提升论文研究结论的可信度和可操作性。
（二）毕业论文写作可强化毕业实习效果，提升学生的就业能力
近年来，商科类大学生“实习难”已成了一个社会问题。不过，相对于课程实习而言，大学生的毕业实习较受企业欢迎，这主要是因为商科类大学生较长时间与毕业论文写作相联系的毕业实习常常能为企业带来某些正效应。事实上，若学生以毕业实习中发现的专业具体问题作为选题，并通过毕业论文写作过程中的系统研讨，往往可激发学生将所学理论知识在实践中进行灵活运用，并为企业提出有一定参考价值的解决方案。
毕业论文和毕业实习的有效结合除了可为企业产生一定的实际效益外，还可锻炼学生自身在实践中独立地发现问题、分析问题和解决问题的能力。因此，通过毕业实习与毕业论文撰写这两者的良性互动，可现实地促进商科类大学生专业理论知识和实际动手能力的同步加强，并最终提升其就业能力和就业质量。
三、基于毕业实习平台的商科类大学生毕业论文的写作与指导
根据笔者多年的论文指导实践，本文认为高校应充分利用毕业实习平台来提升商科类毕业论文的写作质量，其主要措施包括以下方面。
（一）严把选题关
好的选题能够唤起学生足够的信心和动力，并充分发挥学生自身的专长，激发学生的创新潜能。商科类专业毕业论文选题的总要求可概括为“三个相关”，即“与专业相关、与兴趣相关、与实习或就业单位相关”。“与专业相关”是专业培养方案的基本要求；“与兴趣相关”是论文能够深入完成的持续动力；“与实习或就业单位相关”则是为了增强论文写作的对象性，此为关键之关键。因为，如果缺乏对相关企业的调研与实践，仅凭期刊或网络资源等二手资料，则论文撰写难以落到实处，更谈不上有所创新。为了实施“三个相关”，必须强调毕业实习单位的选择性。一般可由学校对实习单位筛选后拟定那些适合学生毕业实习的企业，并充分考虑学生兴趣爱好、家庭住址、未来工作方向等因素后协调出合适企业的合适岗位，当然学生也可经学校核查同意后到自己或家庭联系的单位自主实习（已签订就业协议的同学允许其去就业单位实习）。
（二）重视开题时的文献综述和论文提纲的写作指导
首先，文献综述是论文写作的前提和基础，了解已有研究状况不仅可拓宽学生对选题相关知识的了解，也有利于学生在借鉴前人成果的基础上明晰自己的写作思路，并避免学生辛苦写出来的东西与别人重复。虽然不敢奢望本科生在其毕业论文写作中完整地提出全新观点，但学生至少应该明了其拟研究的领域别人主要做了哪些工作、提出了哪些观点、有哪些不足之处、目前最新的研究方法和研究成果是什么。忽视文献综述既不利于学生新思想的萌发，更不利于培养大学生对前人科研成果的尊重及严谨务实精神的养成。
其次，论文写作提纲也异常重要。若指导教师没能在论文开题时及时就学生毕业论文的写作提纲进行把关，就无法帮助学生梳理思想，那么文章内容的完整性和论证结构的逻辑性与可操作性就无从谈起，结果学生将极有可能在后期写作中花费大量精力做无用功。毕业论文写作提纲应强调学术规范，要求论文内容完整，论证过程具有逻辑层次感和一定的分析深度。毕业论文指导就是要教给学生论文写作和问题处理的一般方式，使学生在吸收前人成果的基础上对现实问题进行一定程度的创新性或应用性研究。
（三）强调论文的调研和实证分析，重视外文资料的阅读
一篇好的商科类本科毕业论文通常是针对现实中的某一具体问题做“解剖麻雀”的细致工作，为此必须强调深入企业做大量的调查研究，并对获取的直接数据信息进行定量分析。学生可以利用毕业实习平台，在校企双导师指导下进行针对性的问卷调查或实地访谈，并对调研情况在论文中以图表或计量分析的形式显示出来，通过规范分析和实证分析的有机结合，最终可使论文的研究结论更可信、更具实际价值。
在论文写作过程中，还应督查学生重视外文资料的阅读和借鉴。众所周知，商科类外文文献一般学术水平较高、前沿性强。阅读外文资料是学生多年来学习外语的重要目的之一，期间可获取国际上的最新研究信息、研究方法及大量的索引。通过借鉴国外文献的研究思路来研究国内问题，可有效拓宽学生的研究视野，并提升论文写作的整体质量。
（四）规范过程管理，改进论文质量的评价机制
搞好毕业实习背景下的论文写作必须完善论文指导的全过程组织管理。具体包括：论文写作的动员、论文选题的审查、论文开题报告的指导和答辩、论文写作的中期检查、论文的预答辩和正式答辩等。其中，要特别把握住中期检查关。由于毕业论文的时间跨度长，需要指导教师在论文写作中期对学生文献的查阅、材料的整理与运用、内容的组织和文章的布局及写作进度等方面进行指导和动态监控。在管理制度建设方面，还应建立指导教师负责制和匿名评审与答辩制，并根据学生的论文质量对指导老师兑现制度性的奖罚。
论文质量的评价是约束学生做好毕业论文写作的最后一道屏障。笔者认为，其评价标准主要包括两个，即规范性和价值性。规范性是指论文的内容和形式方面必须符合科研的普遍程序和学术范式，在内容结构方面一般要求必须有“选题背景-概念界定-文献综述-理论分析-实证分析-对策建议”等主要环节，在论文形式方面必须注明参考文献，并力求行文流畅、规整。价值性是指商科类专业的本科毕业论文必须立足于解决现实问题，突出论文研究成果对企业的实际应用价值。鉴于一篇写作规范且有实际价值的毕业论文往往能使毕业生在就业和读研等诸多场合受益，因此，以上做法还将有效缓解毕业生找工作、公务员考试及研究生复试等问题对毕业论文写作质量带来的不利影响。
参考文献：
[1]吴欣.大学生本科毕业论文的教学实践思考和改革研究[J].华章，2013（04）.
[2]伍汝辉.高校本科、硕士毕业论文写作现状调查研究[D].西南大学，2008.
[3]刘琳，杨亦民，李继志.对会计学本科专业毕业论文设计问题的思考[J].大学教育，2013（11）.
[4]桑大鹏.工商管理类专业实习的问题与对策探索[J].绍兴文理学院学报，2008（08）.
[5]孙梅.对指导高校学生写好毕业论文的几点思考[J].延边大学学报（社会科学版），2004（06）.
[6]郝桂珍，欣然.试论外文文献对大学生论文写作的价值[J].沈阳师范大学学报（社会科学版），2006（05）.
*基金项目：湖南省教育科学“十二五”规划项目（XJK011BJG003及XJK012BGD038）。
（作者单位：湖南工业大学商学院）
房地产毕业设计总结范文第5篇
一、推广方式
首先必须提出的是，作为大型楼盘项目的媒体广告推广最大的前提是言之有物。深层次来将就是对项目的各种动态进行实时的宣传及推广，但在一个项目当中除开各个周期的开盘仪式以及尾盘销售时的促销活动外，可针对项目所展开的宣传面相当的少。由此也可以推断出，整个项目的宣传重点将放在开盘前后一个月内来进行，这个周期内必须对整个项目的形象、定位、价格、优势进行全面的宣传和媒体解释。能够实现在第一时间将楼盘项目的信息传递到消费者及潜在消费者之中去。
在媒体推广方式当中处于第二位的是推广活动形式宣传，因为单纯的一期开盘广告、二期推广广告或者是第N期开盘广告其本质是没有任何变化的，真正变化的是不同的价格和不同的楼号而已。整个小区的生活方式不会因为上述两点的变化而变化。如果整个销售周期内不能够实现推广活动形式的宣传，那就意味着项目到中段、末段的广告推广当中将没有任何的亮点可做宣传!
在整个销售过程当中作为宣传媒体需要作出有利的组合才能达到资金运用的到位和合理，尤其是报纸广告的发布。最直接有最为节约广告资金的办法就是在一家媒体当中进行投放。避免东打一枪，西打一枪让消费者摸不着头脑的情况出现。而衡量媒体的宣传有效程度的最好方法就是发行量!
以下将把主要的媒体推广及形象推广方式做出比较
A 报纸硬广告
报纸硬广告是目前房地产项目当中最为普遍的宣传方式，其最直接的作用就是能够最短的时间内将房地产开发商所需要传达的信息传达到城市的各个角落。但报纸硬广告受到的信息限制非常的大，如果没有吸引人的信息又或者是没有明确的主题，那么报纸硬广告只能是报纸新闻的彩色点缀。
综合上述分析，报纸硬广告最直接的效果将集中在各个开盘时段以及针对项目销售所展开的活动宣传当中。
B报纸软文广告
报纸软文广告其实是最为有利于项目形象及项目文化内涵宣传的宣传形式，但是目前房开商普遍对软文的版面进行限制(最大篇幅为半版)使得软文宣传始终处于不温不火的状态，一方面篇幅过大，担心阅读耐心不不足，另一方面篇幅过小又不会有人注意。但在实际的产品推广和我国发达地区的房地产项目推广当中软文就已经超越硬广告成为宣传的主要形式。只要有好的软文，远远比硬广告更能发挥效果，但柳州能够达到相当水平的文案策划比大熊猫还少!
综合上述分析，报纸软文广告是除开销售现场人员宣传外最能够详细介绍和宣传项目的广告形式。
C 电视广告
电视广告分中最普遍的是时段广告和专题广告。在针对一个项目的宣传当中，除非项目的影响力是跨区域性的，否则没必要在一个泛区域电视台内投放广告。比如项目只是柳州的就不需要在广西电视台做任何广告。但反过来分析，地区电视媒体的影响力远远不如地区报纸媒体，除开个别重点时间段内具有一定广告价值外，其余广告时段对于房地产项目来说意义不大。所以针对项目所展开的电视广告宣传应当集中在专题广告的投放上，并且需要将电视广告和报纸广告做相互的宣传才能有效果。
同时也必须了解到，项目所在的区域以及所面向的客户群体中还包含了大量的厂矿(尤其是铁路部门)，所以在电视广告的投放当中不但要考虑柳州电视媒体的投放，还必须加入柳铁电视台一类的电视台。
综上所述，电视广告最大的作用是对项目动态宣传的补充说明。
二、 推广重点
目前项目在定位中重点向消费者推荐的是整个社区的运动型定位，而现阶段项目还未正式推出。从现在的情况作为出发点，可以发现几个推广的重点：
A 运动
B 社区环境
C 户型
D 整体区域发展
从实际情况出发，上述所有定位当中真正对销售有直接支撑销售的并不多。项目重点突出的运动主题仅仅是社区物业当中的一个部分，而不是全部。在来看社区环境和户型，说到底在激烈的市场竞争当中是否能够立于不败之地还有待考验。再来看整体区域发展，整个河西版块到目前为止还没有完全的市政规划出台，所以也不能够成为销售的主要买点。
分析项目的整体规划以及周边项目的特点后，认为项目如果在开盘后无法形成主力买点的话很可能会因为与旁边两个大盘形成价格竞争的情况而出现受到同行诋毁的局面，就好像金河湾、金绿洲现在就已经在销售现场互相贬低对方的情况一样。届时出现三个大盘相互倾轧的情况将不会让人感到吃惊，而作为富丽嘉圆的各种买点(包括体育主题设施)在很大程度上都很难突出。
所以在进行媒体宣传的时候，宣传的重中之重应当是项目的性价比，而且这方面的宣传应当好不忌讳与其他两个项目进行直接的比较。主要的手法是通过大篇幅软文的形式来突出。在这此之后才开始各个子主题的宣传。这是整个项目销售以及推广当中最为重要的工作。如果坚持销售之初就将运动或者是其他主题作为宣传点，很可能会直接被旁边两个大项目直接用价格优势打压，这将非常非常的被动，一旦被动后再去讨论价格因素那就会让消费者对楼盘的品质提出直接的质疑，非常尴尬，切记切记。
三、 推广原则
1、 报纸类广告
总原则——针锋相对
报纸硬广告投放进度将按照项目的销售进度来执行，在指定广告策略时，将重点考虑对性价比的渲染。同时在广告设计当中的统一色调、规格自不用说，但从对读者阅读习惯的角度进行分析，在进行广告发布的时候需要注意几个问题，首先是主题的突出，主题不会是画面，而是文字。最能够吸引人的自然是优惠和价格。在突出这些主题的时候，所用字体就标题必须达到版面的20%。另一方面就是版面问题，虽然目前的房地产住宅项目广告绝大多数为半版规格(23x16cm)，但考虑到项目旁两个大型项目的直接威胁，所以在广告上必须为整版投放，而且直接在每周房地产广告最繁忙的周三及周五发布，抢占重要版面压制其他项目广告。
在软文的投放问题上，应当将软文宣传放在比硬广告更重要的位置，原因有二。其一项目开发在现场来看，时间、地点、人气都不占任何优势。如果不能在第一时间将项目的内涵通过大篇幅的软文来传递，那么单纯的硬广告将显得单薄和被动。其二，在很多项目都在以硬广告作为宣传重点的时候，宣传方式的另辟西径非常有效。而在软文的投放中最强调的标题强调性。读者可以不看完全文，但标题必须能够进入每个阅读者眼睛。在对软文的编写当中必须遵循以下几个原则，既主标题占整个版面的20%;每300字的段落必须设立明显的小标题;尽最大可能的用文字来填满整个版面;设计大量的例子来引导读者观念，投放周期内密度必须大，如果内容上跟上投放的速度则改变主标题及主新闻，其他内容用同样的东西再继续投放。
综合上述的硬广告及软文投放方式，能够让项目在柳州市内用最短的时间成为标志性话题。同时大量的广告投入也能够最大限度的压制住其他项目的宣传。最理想的状态是，给消费者一种错觉，那就是现在只有富丽嘉圆在进行销售!
2、 电视类广告
电视类广告只以专题报道为唯一方式，其他时段广告作用将会被忽视。而考虑专题广告的投放中，不单单要在楼市电视栏目中投放，还需要在厂矿电视台信息联播栏目(如柳州铁路电视台的楼市栏目)中投放。
但按照目前项目进度来看，电视广告制作一时还不能够开展，需要项目建筑 4 建设进行到一定程度后才能开展。但在广告宣传侧重点的考虑上应当将消费者的观点(设计出的观点)作为主要宣传重点，对项目的环境、设施介绍为其次。
四、 广告投放计划建议
1、 开盘前
该阶段的广告宣传对于很多项目来说都是重点，但按照项目目前的形式来分析，开盘前的广告宣传可以说是垃圾时间。一没东西买，二没环境看，来了人还会到旁边两个项目去看看，看着看着就买其他地方去。所以如果这个阶段投放广告无疑是在为自己制造麻烦。但如果不宣传，等到开盘再宣传又显得太晚。
针对这个阶段的宣传最为理想的方式是通过软文的铺垫，但形式不会是铺垫那么中性化的东西，而是直接压缩前期宣传与开盘宣传的时间间隔，在开盘前直接将矛头指向周围的项目，直接、到位的将各种项目优势通过对比的形式一一抛出，一来吊消费者的胃口，另一方面压制住其他项目的不利言论。
时间安排上以开盘前一个月为适宜，投放广告形式为软新闻形式进行，次数上应当达到每两周一次最佳，投放在南国今报的今楼市周刊中最适合。
2、 开盘后(热销售)
开盘周期内实施的广告策略为大范围的利用软新闻广告进行轰炸，包括对项目各个主题的强制性渲染，大力度价格推动。在开始阶段为硬广告的价格宣传，而后接着的是针对项目的软文宣传。周期上必须达到每周一次的密度，如果出现同周期内临近项目的广告投放，则在通天内加入广告投放计划。
该周期内的广告投放将不考虑时间间隔或版面设置，重点放在投放密度，以实现全方位的宣传铺盖。正常计划下应当有3期整版硬广告，8期整版软文广告。投放安排上要求开盘当周有2版广告刊登，内容均为价格公布，同时刊登2版软文宣传，宣传主题是针对性价比展开的论述。其后连续四周时间每周安排两期软文发布，在完成预期销售目标后，通过硬广告和软文的组合式宣传来进行一期项目的总结性宣传。
3、 跨越两个开盘期的中间期
跨越两个周期内的宣传是延续分期工程开盘的重要形式，在这个阶段内延续性的宣传报道将获得相当的报道素材，主要是有大量的一期业主示例可供报道。如果是考虑以最快速度进行销售，而不考虑工程进度的限制的话，那么可以安排每周都进行整版的软文报道，报道内容集中在对各个业主的采访上。
硬广告的发布在这个阶段将集中在对各类业主活动的宣传及报道上，安排上可根据活动的安排和进度来安排。其次，该阶段将会安排大量的电视专题广告发布，但发布过程中最重要的需要在报纸广告中提醒广大消费者收看，另一方面在电视广告中也提示广大观众阅读报纸，形成信息的互补。
具体安排为每周或隔周安排一次软文报道，电视广告为2个月的主题栏目，硬广告安排则视具体情况而定。
4、 尾盘销售期
尾盘销售并不意味到项目完工时针对滞销户型的宣传，如果是考虑到最快速度的回收投资资金的角度出发，那么尾盘的销售宣传应当放在每个开盘后完成销售任务后的一周内进行，紧紧的跟随正常销售来进行。同时在广告形式上追求一种大甩买上的销售氛围，把滞销房型的缺陷直接公布出来，以寻找能够接受或承受这些缺陷的消费群体。
广告形式上为整版广告，分为十多个单独户型的户型图，配合文字宣传。最突出的自然是每套房的价格。而投放密度上是每个开盘周期完成后两周内任意一周的星期五，只安排一次宣传。预计尾盘销售的所需要的广告版面在4个整版左右。
五、 广告投放 媒体组合
广告媒体的组合是一件非常让人感到头痛的事情，如果将柳州全部的媒体都摆在一起，同时进行广告投放则意味着大量资金的投入，这样的形式只能存在于超高利润率的产品当中宣传(如商业项目、暴利电子产品等)。对于类似富丽嘉圆的项目来说，大都会采取把鸡蛋放在不同篮子里的做法，今天做电视有效果就做一下电视，明天柳州日报有消费者打电话来就在柳州日报上多投放些，那天南国今报广告的反映热烈就加大投入量。这样的做法实质不是分散广告风险的良好 6 方式，更多情况是满足自己的心理需求。形象的比喻应当是和面——面多放水，水多放面，到最后使用量必然高得惊人。
从实际出发，针对自身项目的特点及消费群体两个大方向进行分析，然后根据每个媒体不同的特性来制定广告投放计划是最为理想的投放方式。可惜的是在实际的推广当中理想方式不多，理想主义到是遍地都是。
现在对柳州三家主流媒体一一做出广告投放效果及特性分析。
A 柳州电视台
必须承认，作为地区电视台的柳州电视台在整个广西的地区电视媒体当中各个方面都处于领先地位。尤其是各个栏目的设置上有非常多的栏目都是柳州市民喜欢的(新播报、红绿灯、警事风云、咨讯生活等等)。所以作为一个产品广告的载体来说，柳州电视台的影响力巨大。但从上述各个收视率高的栏目来看，柳州电视作为房地产广告的平台支撑能力还相当有限，原因就在于强势栏目均为面向全体市民的新闻栏目，而针对房地产项目所展开的楼市漫步来看并不具有相当的代表性。
其次，电视广告最大的限制就是画面表现。对于刚刚开始进行施工的项目来说，用效果图制作静屏广告并不会为人所注意。毕竟连个花园都不知道长什么样的房地产电视广告说要去描述美好明天，这样的论据太过肤浅和单薄。
所以在针对富丽嘉圆电视广告的投放工作，我方建议采取延缓到项目公共设施或样板房完成建设后进行。而且广告形式直接以专题栏目专题报道的形式在咨讯生活中播出。
B 柳州日报
对于柳州日报的感情，所有的柳州人都深有感触，酒好但巷子太深。不可否认，作为柳州历史最为悠久的报纸，柳州日报的市场机制以及读者忠实度都相当的高。但无奈的是在报纸的零售市场中柳州日报的竞争力实在太弱，而且其新闻报道力度，专业题材报道以及社会新闻上明显跟不上现在柳州都市生活的需求。
廉颇老矣已经是不挣的事实，尚能饭否?在某些特定的消费群体中，柳州日报是最为直接有效的广告媒体，尤其是在公务员、机关单位群体之中。硬广告利 7 用精美的广告画面对这些群体的吸引力还是相当有效的。但从项目目前所处的环境出发，画面所能起到的作用不会是第一作用，文字才是能够让项目走出被旁边两个项目压制的唯一办法。所以我方认为针对柳州日报的广告投放应当集中在各个开盘期的开盘当天，进行硬广告的投放为最适宜。
至于文字广告，在这个没有太多能够吸引读者的报纸上投放，还是节约至上。
C 南国今报
用初生牛犊不怕虎来形容这个创刊时间不足三年的媒体再适合不过，犀利的新闻报道使这个媒体在这两年时间里迅速的成为柳州读者数量最大的报纸。从广告角度来分析，最大的读者群体自然是最大的广告平台。南国今报上的广告发布增长速度的确也证明了这一点。
但作为柳州读者量最大的报纸媒体，南国今报自身存在一定的问题。例如六合彩的影响，专刊栏目缺乏主见性、创造性等等。但这些在五年之内都不会成为她成长或垄断柳州报纸市场的阻碍。“早练，过早，看今报”这样的消费过程正在不可逆转的成为柳州市民的生活习惯，而这样的阅读习惯正在不断的在柳州市各个社会层面中迅速拓展。拿柳州市的住宅主力消费群体公务员、商人、厂矿中层干部来分析，这三大人群绝对多数人都有着阅读今报的习惯，在过去一年中南国今报举办的各种大型活动的主要构成人群也以这三大人群为主。而在房地产广告推广当中，南国今报更是占有绝对的主导地位，占据真个市场份额的70%以上。
在针对富丽嘉园项目的广告推广计划中，南国今报是一个重要的环节，实际上所有的文字类广告我方都推荐在南国今报上进行投放，而投放的版面均为日常新闻版面而不是任何周刊上，通过大量的文字广告进行有效的广告传播。至于硬广告投放这个环节，开盘广告谁都是一个不可改变的广告形式，在这里同样也不可能有任何的变化。
D 柳州铁路电视台
在针对媒体广告投放工作中需要单独指出的是针对柳州铁路电视台的利用上，因为该电视台在非主流媒体上有相当的代表性。该电视台所针对的群体是最有可能实现团体购买的，所以在特定的时间内进行一定力度的广告投放会有意想 8 不到的效果，例如在项目完成电视广告制作后，针对柳州铁路电视台的广告投放不单单是一种宣传方式，也很可能是一种团体购买的公关活动。整体上来将，该电视台所能够发挥的作用是非常大的，而且有很深的潜力可以挖掘，尤其是在针对特定的铁路职工及铁路系统部门干部的宣传工作上能够发挥相当大的作用。
我方认为，在特定的时间段上，例如铁路部门年度大型活动阶段，以及项目整体标志建设、样版房建设完毕后，针对铁路部门所展开的媒体宣传活动将会收到最直接的效果。
综合上述分析，按照项目实际销售出发，按照每平方米6-10元的广告宣传费用计算可以有将近140万的广告费用可以利用，按照各个媒体的特性来看，广告投入分布情况大致如下：
A 柳州电视台 20% 28万
B 柳州日报 25% 35万
C 南国今报 40% 56万
D 柳州铁路电视台 10% 14万
E 杂七杂八 5% 7万
六、具体广告计划
1、 电视广告计划
时间 投放媒体 规格 内容概述 价格
项目标志建设完成后 《柳州电视台》《咨讯生活》栏目 3分钟 连续两个星期播放 项目形象推荐 100800元
项目标志建设完成后 柳州铁路电视台 3分钟 连续两个星期播放 项目形象推荐 42000元
费用小计 142800元
备注 电视广告投放两个周期进行既项目的中期进行，费用统计为285600元，剩余费用将全部用于项目最后一期开盘后进行发布
2、 报纸广告计划
开盘宣传方式
时间 投放媒体 规格 内容概述 价格
开盘前一月 1周 《南国今报》 整版黑白软文 向消费者透露河西新项目，甚至可以直接说明狼来了 21000元
开盘前一月 4周 《南国今报》 整版黑白软文 直接针对项目周边竞争对手的弱点展开标题式攻击，阐述项目内涵 21000元
开盘当月 1周 《南国今报》 整版黑白软文 继续针对周边项目弱点展开论述，阐述项目内涵 21000元
开盘当月 2周 《南国今报》 整版黑白软文 展示项目新特性，表现新主题 21000元
开盘当月 3周 《南国今报》 整版黑白软文 换个主题，继续延续项目的特性进行论述 21000元
开盘当周 《柳州日报》 半版彩色硬广告 价格、开盘时间公布 31500元
开盘当周 《南国今报》 整版彩色硬广告 价格、开盘时间公布 26600元
开盘当天 《柳州日报》 半版彩色硬广告 价格、开盘时间公布 31500元
开盘当天 《南国今报》 半版彩色硬广告 价格、开盘时间公布 26600元
开盘后一周 《南国今报》 整版黑白软文 开盘盛世回放 21000元
开盘后两周 《南国今报》 整版黑白软文 开盘盛世回放，消费者反应跟踪调查 21000元
费用小计 263000元
保温期间报纸广告计划
时间 投放媒体 规格 内容概述 价格
开盘后两月 1周 《南国今报》 整版黑白软文 消费者如何评价项目 21000元
开盘后两月 3周 《南国今报》 整版黑白软文 消费者如何评价项目，相关业主活动报道 21000元
开盘后三月 1周 《南国今报》 整版黑白软文 换个题目，直接针对项目周边竞争对手的弱点展开标题式攻击，阐述项目内涵 21000元
开盘后三月 3周 《南国今报》 整版黑白软文 换个题目，继续针对周边项目弱点展开论述，阐述项目内涵 21000元
开盘后四月 1周 《柳州日报》 半版彩色硬广告 二期项目开盘预告 31500元
开盘后四月 1周 《南国今报》 整版彩色硬广告 二期项目开盘预告 26600元
费用小计 142100元