房地产估价论文题目范文第1篇
关于转发《关于转发省建设厅〈转发建设部关于加强 房地产估价机构监管有关问题的通知〉的通知》的
通 知
驻县各房地产估价机构：
为进一步加强房地产估价机构监管，规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，现将市房管局《关于转发省建设厅转发建设部关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知)的通知》转发给你们，并提出如下意见，请一并贯彻执行。
1、各房地产估价机构必须按照建住房[2006]294号文件要求认真进行自查自纠。在2007年2月27日前，将自查报告及《信丰县房地产交易秩序估价机构自查表》及《信丰县房地产 1 估价机构专职注册房地产估价师基本情况表》报送县房产管理局房地产交易管理所。2月27日，县房管局将成立检查小组对县各房地产估价机构进行全面检查。
2、严格查处违规设立房地产估价分支机构的问题。凡是不符合要求设立的房地产估价分支机构或以“办事处”、“联络点”设立评估分支机构，必须在2007年2月28日前全部撤除，如果在规定时间内没有撤除分支机构的，将严肃处罚。
3、对检查中发现的严重违法违规的房地产估价机构将公开曝光，将有关情况录信用档案上，并报省建设厅吊销其资质证书或降低资质等级。对严重违法违规的从业人员，将按照有关法律、法规和《赣州市房地产中介服务机构经营行为记录管理制度》，责令其5年内不得涉入房地产业。
4、在外地进行工商注册的驻县房地产估价机构在信丰县范围内从事房地产估价业务的，完成业务后，应向县房管局交易所留存房地产估价报告备查。
附件：
1、关于转发省建设厅《转发建设部关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》(赣市房字[2007]17号);
2、建设部《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》(建住房[2006]294号);
3、信丰县房地产交易秩序估价机构自查表;
4、信丰县房地产估价机构专职注册房地产估价师基本情况表。
二00七年二月二十五日
主题词：房地产 估价机构 监管 通知
抄报：市房地产管理局，县委阳纯普副书记，县政府谢永清副县长
信丰县房产管理局人秘股
2007年2月25日印发
房地产估价论文题目范文第2篇
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、已知某投资项目折现率为ll%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。(2005年试题) A：11.12% B：11.36% C：11.66% D：12.95% E：借款合同
2、房地产评估价值对应的日期称作__。 A.估价日期 B.估价时间 C.估价时点 D.估价基准日
3、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数.【2003年考题】 A：0.91 B：0.92 C：1.09 D：1.10 E：工业用地的监测点评估价格
4、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是。 A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 E：工业用地的监测点评估价格
5、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。 A.9.00% B.8.05% C.30.00% D.7.52%
6、土地增值税以为计税依据。
A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额 B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额 C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额 D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额 E：执行层的组织协调
7、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为
6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。 A.882 B.1765 C.1667 D.1538
8、在房地产权利中，属于用益物权的是。 A：自物权
B：划拨土地使用权 C：抵押权 D：租赁权
E：工业用地的监测点评估价格
9、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。 A：《中华人民共和国土地管理法》 B：《中华人民共和国城市房地产管理法》 C：《中华人民共和国城乡规划法》 D：《中华人民共和国物权法》 E：房地产估价机构必须加盖公章
10、某建筑物的建筑面积为2 000㎡，占地面积为3 000 ㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1 800元/㎡，则该建筑物的成新率为。 A：44% B：50% C：67% D：86%
E：工业用地的监测点评估价格
11、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是__。 A.GDP=GNP+对外要素收入净额 B.GDP=NDP+折旧
C.GDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 D.GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口
12、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房产型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人__。 A.有权退房，但应承担违约责任 B.有权要求开发公司承担违约责任 C.有权要求开发公司赔偿损失 D.无权退房
13、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元.其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本付息(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。 A.10% B.11.27% C.14.18% D.42.55%
14、下列不属于清偿能力指标的是。 A：借款偿还期 B：利息备付率 C：现金回报率 D：偿债备付率 E：借款合同
15、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A：估价师声明
B：估价的假设和限制条件 C：估价方法 D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
16、下列不属于我国信托机构开办的业务是。 A：信托业务 B：委托业务 C：代营业务 D：外汇业务
E：执行层的组织协调
17、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。
A.给水、排水、电力、通信 B.给水、排水、燃气、热力 C.排水、电力、通信、燃气 D.排水、电力、通信、热力
18、房地产卡片按顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位填制。 A：土地宗地号 B：房地产门牌号 C：房地产原始号
D：房地产产籍地号(丘号) E：执行层的组织协调
19、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为.【2003年考题】 A：78% B：85% C：117% D：150%
E：工业用地的监测点评估价格
20、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。(2007年试题) A：绿地率 B：容积率 C：建筑密度
D：住宅和商业用地的面积 E：执行层的组织协调
21、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。 A.12% B.18% C.27% D.33%
22、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。 A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B：待开发房地产建设发包日期 C：取得待开发房地产的日期
D：房地产开发完成并投入使用的日期 E：工业用地的监测点评估价格
23、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调
24、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是__。 A.奖金
B.单位发给职工的住房补贴 C.工资的一部分
D.给职工增加了一部分工资
25、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。 A：货币补偿 B：产权调换
C：产权调换或货币补偿 D：加倍补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)
1、关于需求弹性和需求弹性系数的要点，下列描述错误的是__。
A.需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度
B.需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响
C.需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小 D.同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同
2、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括__。 A.估价方法选用 B.估价结果确定方式 C.估价师的职业道德 D.估价技术路线 E.估价参数选取
3、下列关于担保公司设立，表述正确的是。
A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照
B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准 C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司 D：担保公司的组织形式为合伙企业
E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业
4、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以__倍中误差作为限差。 A.1 B.2 C.3 D.4
5、不属于确定城市规模的意义是。 A：综合平衡法 B：区域分配法 C：环境容量法 D：线性阶段法
E：执行层的组织协调
6、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村个农民。 A：30 B：60 C：100 D：180 E：执行层的组织协调
7、对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括。 A：开发期 B：论证决策期 C：经营准备期 D：经营期 E：销售期
8、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有。 A：交通便捷程度 B：朝向、楼层
C：周围环境和景观 D：建筑规模 E：外部配套设施
9、房地产价格的形成条件有。 A：房地户的需要 B：房地产的有用性 C：房地产的有效需求 D：房地产的相对稀缺性 E：房地产的有效供给
10、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用()。 A.房地剩余技术 B.市场剩余技术 C.土地剩余技术 D.建筑物剩余技术 E.自有资金剩余技术
11、下列闲置土地的处置方式，正确的有。 A：延长开发建设时间，但最长不得超过两年 B：政府为土地使用者置换其他等价闲置土地 C：改变土地用途，办理有关手续后继续开发 D：延长开发建设时间，但最长不得超过一年
E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书
12、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。 A.供给价格弹性一般为正值
B.当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性 C.需求价格弹性永远为负值
D.当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性 E.一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
13、以下关于成本法理解中，正确的有。
A：成本法是求取估价对象在估价时点的全部建设成本，然后扣除折旧，以此求取估价对象的价格或价值的方法
B：成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值 C：成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”
D：成本法即是估价人员根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算价格
E：成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法
14、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的()。 A.损益表
B.资金来源与运用表 C.资本金现金流量表 D.全部投入现金流量表
15、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。 A.受托财产总值 B.信托范围 C.信托收益
D.信托信用等级
16、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入。 A：管理费 B：销售费用 C：其他费用 D：前期费用 E：借款合同
17、获取房地产估价业务的措施可以有__。 A.突破专业能力限制，接受各种估价要求 B.提高服务质量 C.恰当的宣传 D.低收费
E.最大限度压缩估价作业期
18、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效。 A：聘用单位破产
B：聘用单位被吊销营业执照 C：注册有效期满且未延续注册 D：未受到刑事处罚 E：年龄超过65周岁
19、房地产估价机构资质等级分为。 A：一级 B：二级 C：三级 D：四级 E：五级
20、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的。 A：盈亏平衡 B：敏感性 C：风险 D：概率 E：借款合同
21、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格()乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于
D.条件不足，无法确定
22、开发项目总投资包括建设投资和__。 A.前期投资 B.后续投资 C.经营投资 D.管理投资
23、用市场法对房地产进行估价时，需要进行__修正。 A.交易过程 B.交易情况 C.交易日期 D.交易价格 E.房地产状况
24、拍卖标的亦称，泛指可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利。 A：拍品 B：拍卖物 C：拍卖人 D：拍卖方式 E：拍卖时间
25、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有()。 A.完全产权价值 B.出租人权益价值 C.快速变现值
房地产估价论文题目范文第3篇
一、常见的房地产估价方法分析
一是市场比较法。主要是指把估价的对象和在估价时点时段所进行过交易的同类型房地产加以比较, 并且对同类房地产价格加以修正, 从而得到需要估价房地产最为客观和合理价格的一种估价法。该方法以替代原理为主要理论基础, 主要是考虑到用途一致, 条件比较类似的房地产价格往往会彼此影响而导致价格趋向于一致。该方法可用在具有较为广泛市场交易用途的房地产交易类型中, 比如, 普通住宅、商业场所、厂房以及商务写字楼等。当然, 还可用在房地产市场较为发达的区域。在运用该方法时, 通常会要求有超过三个具备比较高可比性的案例为参照, 而且还要求估价的主体具备相当丰富的实战经验。用该方法进行估价的基本公式是:房地产价格=Σ (可比案例房产价×交易状况修正系数×交易时间修正系数×交易区域修正系数×其他因素修正系数) ÷可比案例数。
二是收益法。主要是顾及到房地产收益具备了连续性这一特征, 选择合理的资本化率, 把估价房地产今后的净收益折现至估价时点之后再进行累加, 如此即可得到估价房产较为合理的价格。该方法将预期原理作为理论基础, 运用对估价对象今后所要得到的收益进行预测, 从而估算房地产到了估价时点之后所具有之价格。所以, 如果要用这一方法来算出房地产价格, 就一定要确保这一房地产具备现实经济效益或者潜在收益, 一般来说, 在估算住宅、商务写字楼、饭店等地产价格过程中会用到该方法。在运用此法时还需要估价者可以对房地产今后收益与风险实施精准预测。如果每年的净收益是一样的, 资本化率也会一致, 收益年限就是有限年。
三是成本法。这一方法是得出重新开发或者重新建设估价房地产需要的相关费用与利润、应纳税金总和, 再扣除掉估价房地产之折旧, 如此即可得到需要估价房地产的合理价格。该方法将生产费用价值理论作为理论基础。也就是说, 房地产价格是通过建设这一房地产需要耗费的各类费用加以决定的。通常情况下, 极少会进行交易或无收益的房地产一般是运用该方法来评估其最终价格, 通常适用于学校、公园以及医院等地产。与此同时, 还应当准确地意识到房地产价值之高下并不全部取决于其成本大小, 而是取决于其效益之大小。所以, 唯有在房地产成本和其价值产生了直接的联系之后才会用到该法。用这一方法进行估价的公式是:积算价格等于重新构建价减去折旧。
四是假设开发法。这一方法是依据估价对象通过预期开发完成之后得到的价值以算出估价对象的价格。也就是说, 在求得估价房地产开发所需要的支出和折现率或者后续开发所需支出和相应利润之后的价格。这就需要把房地产开发完成之后的价值与后续开发需要的支出折现至价值时点之后再予以扣除, 或是把开发之后的价格减掉后续开发所需支出、利润而得到的估价房地产价格。
五是长期趋势法。这一方法是应用预测科学相关理论与方法, 尤其是时间序列分析与回归分析等理论, 以推测与判断出某处房地产今后价格的一种方法。
二、不同房地产估价方法的适用范围
一是比较法。主要适用范围是数量比较多而且还具备了相当大的可比性的某一类房地产。例如, 普通居民住宅、商务写字楼、商业用房、企业厂房以及地产开发用地等。如下这些房地产则很难使用比较法来进行估价。比如, 数量比较少的房地产, 含特殊类型的企业厂房、机场、博物馆、寺庙或者古建筑等;进行交易可能性比较少的房地产, 含学校、医院以及单位办公楼等;可比性不高的房地产, 含在建类工程项目等。
二是成本法。主要适用范围是新开发完成的某一类房地产, 比如, 实施重新开发与建设的旧有房地产, 含在建工程项目, 计划加以开发的地产;极少有可能进行交易或无经济效益的房地产, 含学校、医院、图书馆或者体育馆、部分营房等公益类的房地产。同时, 一些具备了独特设计风格的化工企业、钢铁去也、油田或者机场也是适用的。
三是收益法。主要适用范围是有收益类的房地产或者同类型的房产。比如, 居民住宅、商务写字楼、旅店、商铺、停车场或者仓库等, 不产生其他经济效益的公益类房地产并不适用于该法。
四是假设开发法。主要适用范围是具备了开发潜力或者再开发潜力, 而且在开发完成之后的价格可运用比较法、收益法等之外的方法来计算的某一类房地产。比如, 可供未来开发的土地或者在建工程项目等。
五是长期趋势法。主要适用范围是价格没有显著季节性波动的房地产。由于这一方法是依据房地产价格在以往与目前比较长时段之中所发生变动的规律做出的判断, 可以借助于以往的统计资料以及目前掌握的材料对未来进行预测。运用对以上资料所进行的统计与分析, 即可得到相应的价格变化规律。
结语
综上所述, 现阶段房地产不但是非常重要的经济类资源, 而且还是十分热门的商品与资产, 是现代人极为重要的投资方式之一。由于我国房地产市场的日益发展, 房地产估价变得愈加重要起来, 娴熟地应用各类常见的估价方法是非常重要的。只有较好地掌握了这些估价方法, 才能在实践中选择最合理的方法加以运用, 从而推动我国房地产估价行业实现更好地发展。
摘要：随着近年来我国房地产市场的快速升温, 房地产价格备受各界人士的关注。然而, 怎样为房地产做出精准的估价, 让其价格之高低能够更为精准地体现出商品自身之价值, 就成为了一个值得深入研究的课题。这就要求选择合理的方法对房地产进行公平公正的估价。本文对常见的房地产估价方法进行了分析, 并不同房地产估价方法的适用范围。
关键词：房地产,估价,方法
参考文献
[1] 孙明洁.三种房地产评估方法的特点与应用[J].产业经济, 2015 (21) .
[2] 邹秀云.常用房地产估价方法的研究与应用[J].财经界, 2016 (18) .
房地产估价论文题目范文第4篇
1、 某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为( )元。
A.9000
B.10000
C.12000
D.15000
标准答案： B
解 析：100×5‰+200×2.5‰=1万元。
2、某房地产经纪公司独家代理，为刘某介绍成交一套二手房，该二手房成交价格总额为20万元，按照最高收费标准规定，该房地产经纪公司可收取刘某房屋买卖代理费最高为( )元。
A.1000
B.5000
C.6000
D.8000
标准答案： C
解 析：20万元×3%=0.6万元。
3、 房地产估价机构资质有效期为 ( )年。
A.
2B.
3C.
5D.6
标准答案： B
解 析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。
4、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满( )年的，不予注册。
A.
3B.
4C.
5D.6
标准答案： A
解 析：《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册。
5、 目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为( )名以上。
A.
3B.
5C.8
D.15
标准答案： D
6、 注册房地产估价师延续注册有效期为( )年。
A.
1B.
2C.
3D.
5标准答案： C
解 析：注册房地产估价师延续注册有效期为3年。
7、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为( )元。
A.100
B.250
C.500
D.1000
标准答案： D
解 析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。
8、 注册房地产估价师注册证书失效，不包括( )。
A.聘用单位破产的
B.聘用单位被吊销营业执照的
C.聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的
D.年龄超过60周岁的
标准答案： D
解 析：注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效： (1)聘用单位破产的;(2)聘用单位被吊销营业执照的;(3)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;(4)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;(5)注册有效期满且未延续注册的;(6)年龄超过65周岁的;(7)死亡或者不具有完全民事行为能力的;(8)其他导致注册失效的情形。
9、 下列不属于《物业管理条例》基本制度的是( )。
A.物业管理议标制度
B.业主大会制度
C.住宅专项维修资金制度
D.物业承接验收制度
标准答案： A
解 析：物业管理招投标制度。
10、 下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是( )。
A.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级
B.新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期
C.国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理
D.设区的市的人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理
房地产估价论文题目范文第5篇
(一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼 的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1. 假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?
2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?
(二)
甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：
1.房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由 2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?
三、
李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购臵了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。
1. 若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。
2. 除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容? 单选题
(一)
1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为( )。
A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 2.该估价项目最适宜采用的估价技术思路为( )。
A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值 B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值
C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值
D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响
3.采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为( )。
A.按市场租金评估该广告位收益价值 B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值
C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本 D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本
4.对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为( )。
A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 (二)
某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。
5.本次估价的对象应包括( )。 A.土地使用权、平房、简易房、水井 B.土地使用权、平房、水井 C.土地使用权、平房、水井、围墙 D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙 6.本估价项目最适宜采用的估计技术思路为( )。
A.采用批量估价方法进行评估 B.采用标准价调整法进行评估 C.选用适宜估价方法进行个案评估 D.采用假设开发法进行个案评估
7.采用比较估价时，适宜选为可比实例的是( )。
A.周边带院落的类似平房 B.周边不带院落的类似平房 C.周边新建商品住宅 D.周边成套二手住宅 三)
甲公司拥有总建筑面积为5320m
2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m
2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为( )。
A.比较法和收益法 B.成本法和假设开发法 C.比较法和成本法 D.收益法和成本法
9.若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是( )。
A.5栋共计5230m2的建筑物
B.10000m2土地使用权
C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权
D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权
10.甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为( )。
A.土地使用权价值及全部建筑价值 B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额
C.合法产权的全部房地产价值-承租****益损失-货款余额
房地产估价论文题目范文第6篇
在当代信息科技的高速发展态势下, 以信息共享、及时便捷为特征的“互联网+”已遍及我们生活的各个角落。现代房地产评估行业作为反映中国地产投资和开发变化情况的“晴雨表”, 同样存在着数据信息技术的冲击, 同时还存在许多转型发展的困境。因此, 我国房地产评估行业应该如何顺应现代信息技术的发展趋势, 能更好地为我国系统性金融风险监控提供及时、客观、可靠的数据信息平台, 顺利实现在“互联网+”新常态下的转型发展, 为国家及个人提供便捷的信息服务, 已然成为社会关注的焦点。
一、房地产估价行业发展概况
中国房地产评估行业的发展历史源远流长, 它是我国当代房地产行业的重要成分之一。早在一千多年前的中国, 房地产估价业伴随着传统租赁典当业而出现和发展, 直到新中国成立之后, 我国建立了社会主义新型国家, 房地产因此被禁止买卖和租赁, 至此开启了长达二十年之久的中国房地产估价行业停滞期。
直到20世纪80年代, 中国房地产估价行业开始得到初步发展。因为特定的社会历史原因, 绝大多数的房地产估价机构业务内容大多局限于所谓的“关系户”动拆迁过程中的评估, 这时期行业整体发展速度较为缓慢。
20世纪90年代以后, 市场经济开始在中国大地上实施, 本时期的房地产估价行业开启了第一个发展黄金期, 发展速度惊人。与此同时, 国家通过建立相关从业人员资格管理制度、培养房地产估价专业人才队伍等措施, 使房地产评估机构的人力管理水平和执业能力都得到了大幅度的提升。
进入21世纪, 随着经济发展的需要, 房地产评估业全面拓展其业务范畴。从开始对出让地价、房地产买卖和基准地价的专业评估, 逐渐拓宽至公司核资、司法仲裁、房产作价入股等房产业的抵押评估业务。这时期的房地产评估业风险及收益并存, 相关金融产品日趋多样化, 整体而言发展速度趋于稳定。
二、“互联网+”新常态下, 房产估价业转型的必要性
当前, 随着现代信息科技的迅猛发展, 特别是以大数据平台作为构建根基的“互联网+”大数据平台横空出世, 它的数据信息平台系统颠覆了以往单笔评估的低效模式, 使得更多批量、更高频率和更大范围的房地产评估时代提前到来。因此, 在新形势下, 传统的房地产估价行业如果墨守成规, 不思改革创新, 已然面临着被市场淘汰的危机。
三、“互联网+”新常态下, 房地产评估业转型的困境
(一) 从业人员执业水准低下, 不能满足业务转型需求
在“互联网+”新的发展时代中, 房地产评估师要求具有很高的数据分析能力, 包括全面掌控数据库去熟练应用数据平台的能力。这在房地产估价业由单一地产价值评估向综合咨询的转型过程中显得尤为重要。但是, 从我国目前行业发展情况来看, 相关从业人员的专业教育权利因为缺少资金支持而无法保障, 专业人员业务素质停滞不前导致行业机构整体业务范畴难以拓展、业务水平难以提升, 成为行业转型发展的关键制约因素。
(二) 专业机构思想落后, 无法推动行业顺利转型
在“互联网+”的强大冲击下, 房地产估价行业中仍然有很大一部分企业因传统计划经济思想的影响, 存在着思想落后的现象。这些机构固守在为房地产业出具评估报告和进行抵押评估等低端领域并上演着积累的恶性竞争。在要求主动发展的新形势下, 部分无法适应新的游戏规则的企业已然面临着被市场淘汰的危机。
(三) 行业标准体制不完备, 无法为行业转型提供支持
我国市场经济制度正处于改革的深水区, 加上房地产评估行业目前是在市场化的起步时期, 很多房地产行业转型路径和标准亟待明确。从目前状况来看, 相关行业内的数据标准体系更新滞后;房地产估价相关行业协会极少对市场中良恶性竞争行为的进行约束。与此同时, 在行政干预、房地产市场变动等外在因素的作用下, 整个房地产估价行业的转型发展局面较为混乱。
(四) 安全技术不完善, 难以保证业务信息安全
在互联网背景下, 房地产估价专业机构积累了有关客户的机密信息, 一旦信息泄露, 通常会给客户等利益相关群体造成无法挽回的损失。因此, 基于大数据操作系统的“互联网+”服务平台的房地产公司将会面临更大的挑战, 在当前不完善的安全技术下, 房地产估价机构应该如何保证客户的相关信息和私密数据不泄露、不损坏是关键。
四、“互联网+”新常态下, 摆脱行业转型困境的措施
面对诸多的压力和挑战, 房地产估价行业相关机构应当积极应对, 加快提升房地产估价的技术水平。在此基础上, 推进以保证客户信息安全为目的的信息安全体系建设, 建立健全估价规范制度, 以促进房地产估价行业的健康有序发展。
(一) 加大教育资金投入, 提高执业人员专业水准
房地产估价机构应加大执业人员教育资金的投入力度, 积极培养并提高从业人员的专业水平, 重点培养人员能对数据进行深度挖掘和全面分析的能力, 要未雨绸缪, 为行业的发展储备专业水平高、实践能力超群的人才。与此同时, 政府应设立专项资金, 通过物质激励的方式促进行业人员提高对数据的处理能力, 建立研究数据库, 加速推动估价作业模式更新和数据库的升级等革新工作, 以确保行业顺利发展转型。
(二) 革新机构发展理念, 推动行业顺利转型发展
为了更好适应“互联网+”形势下经济发展对行业发展的需求, 相关评估机构应迅速转变以往“吃老本”的错误观念, 充分认识到在信息技术革新的冲击下, 机构通过创新业务内容以促进本行业转型的必要性。
专业机构应该在革新发展理念之后, 应重新制定房地产评估的发展目标, 通过健全企业制度、统一企业规划;梳理整合“旧业务”、主动增加“新业务”。在实践过程中, 为提高员工的改革转型意识, 机构可以采用举办“互联网+”业务转型专业知识讲座、走进客户调研等方式。同时, 要严格要求机构本身以及内部人员严格遵守估价行业规则, 增强机构和评估师的自律管理, 保证上到机构下到具体个人能把提高专业水平、提供新型优质服务落到实处。
(三) 健全行业标准, 提高风险监控能力
对于评估机构而言, “互联网+”是一把双刃剑:在提供良好的数据运用平台的同时, 也带来了风险。对此, 政府应该联合有关科研机构, 为行业的发展建立健全数据采集标准, 规范数据采集。通过对基础数据、专业指标、搜集渠道等进行标准化, 实现同案同估, 让机构在实务过程可以对各种隐患、问题做到未雨绸缪, 从而有效规避评估风险。
另外, 要充分发挥行业协会作用。目前行业中普遍存在的房地产各种不规范的局面 (评估执业资格、方法、收费等) , 通过协会建立信息代理和共享系统, 利用手机客户端口为成员提供平台进行信息共享, 为终结抵消恶意的终端提供有效的手段。在必要的时后, 也可以借助行政管理的力量, 规范评估市场运行秩序, 加大执法监督力度, 使互联网数据平台变成行业转型的促进力量。
(四) 推进信息安全体系建设, 保证客户信息安全
房地产行业估价需要依靠互联网, 因为该行业服务机构涉及到政府房管理部、执法机关、国土部门、税务部门、各大银行、投资公司等。笔者认为, 要解决信息安全问题, 提出以下建议:
第一, 政府应该担负起对行业的引导以及审查的责任。各级政府要对房地产估价的发展和估价服务机构进行审核和管理, 避免客户机密信息安全性受到威胁;
第二, 建立安全信用档案制度。行业协会应该加强督促房地产估价服务机构坚持行业自律, 并通过采用安全性高的系统保障信息安全, 对违法违规者纳入安全信用档案重点监控系统;
第三, 借助安全性评估机构。通过第三方力量对房地产估价机构提供的服务安全性进行评估, 对存在较大安全隐患的机构及时进行控制, 防止评估风险的蔓延。
总之, 在互联网技术的快速发展下, 房地产估价企业应该始终坚持互联网思维, 在坚持依靠信息网络技术方式下, 不断推陈出新, 顺应实际发展趋势, 使得互联网技术在房地产估价中能够起到更大的作用, 使“互联网+”背景下房地产估价业务转型更加顺利。
摘要：“互联网+”是新常态下国民经济发展的潮流。目前, 房地产业仍然在我国经济发展过程中占重要地位, 而房地产估价业作为我国现代房地产市场与法律、金融等行业的联系纽带, 其行业地位十分突出。本文通过权衡在互联网大发展背景下房地产评估业遇到的新机遇和新挑战, 立足现状, 对近年来房地产估价业务发展中出现的问题进行分析, 并提出相应转型措施。
关键词：“互联网+”,房地产估价,业务转型
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