房地产公司规章制度范文第1篇
说起来容易做起来难，在房地产行业中，每一个经营动作的背后都意味着巨额的投资，授权有可能意味着这些投资有去无回。投资的最后损失应该由谁来埋单呢?企业管理者在授权问题上，往往非常慎重。有些企业虽然发展速度很快，年销售收入达到数十亿人民币，在异地有数个项目同时开发，但内部管理体系还是非常集权的，有的可能变通为授权于自己最熟悉、最知根知底的亲信，有的干脆用自己的亲戚来“执掌朝政”。现在所要研究的问题是，授权的对象是谁?该授多少?如何授予?
授权的对象是权力，那权力是什么?有标准吗?能管理吗?在这我先不直接对权力进行定义，我相信每一个人都有各自的理解，都会给出自己的定义，我想从另一个相关的角度——责任，给出一个对权力的解释：责任中心。大家都知道，管理学有一个基本的原则：权、责一起授予，即权责对等原则。在企业管理实践中，单独分析权力是没有意义的，将权责连起来分析，其结果才具有对实践的指导意义。再者，管理会计体系对责任中心给出了科学的、详细的定义，同时会计核算体系又能够对其进行精确的计量，这些成熟的企业管理信息系统，恰恰给出了我们对权力实施管理的依据和基础。可以按各种不同的纬度对权力进行定义，但我认为，最好是以责任中心为纲，对权力进行系统的分析和管理。
在房地产企业中，最牵扯管理层精力的事情之一是对异地项目公司的管理。俗话说，距离增加美感，但距离也增加了管理的难度。目前国内企业的管理，“人制”的基础往往大于“法制”的基础，个体获取外界信息的难度随着距离的增加而增大，在企业内部信息系统不健全的情况下，对异地企业的管理着实让老板犯愁。
房地产企业异地项目公司的五类定位： 若按典型的三级管理体系分析，城市公司定位一般集中在
3、4和5，4的比例较大;项目公司一般为1和2，2的比例较大。为什么会出现上述定位分布的离散度?现在我们来分析一下，项目公司定位的后面是对业务的授权，业务授权的背后是对人的授权，影响对人员授权的原因是什么?授权能够在制度和体制范围内实施管理吗?
不同企业的授权方式：
1、异地公司团队人员不整齐，能力参差不齐，对于一些影响项目成功与否的关键环节，例如：策划、设计等，拿到公司总部来完成，或是就近集中于某一城市，由其对辐射范围内的项目实施统一管理和支持。
2、当引进职业经理后，由于在某几个问题上的认知与高层达成高度的一致，致使对其授予充分的权力，但在日后的经营过程中，问题频出，其在管理层心中的地位是“与日递减”，出于降低业务风险的考虑，管理层开始收权，最终的结果是职业经理人满腹怨言地离去。
3、在企业实践中，管理层授予权力的标准是员工的忠诚度，信任是唯一的基础，企业中关键岗位和主要管理层常常是老板的同学、战友和亲属。
4、建立异地项目公司之后，责权配置不平衡，经常是责任大于权力，例如责任要求项目公司控制项目成本，但实际的权力只是控制施工阶段费用的支出，材料采购全部由总部包办，策划和设计更是没有能力和机会介入，当项目公司成立和项目人员到位时，施工图纸、工程预算、主材供应商都已全部确定完毕。
5、对项目公司的授权没有定数，今年权限下放了，明年有可能就收走了。例如在策划定位阶段，由于异地的风土人情、自然环境、市场购买能力、历史形成的消费习惯和大众鉴赏标准等因素，项目策划定位尽量由当地项目公司为主制定，这可能会在前几个项目过程中交学费，但从长远来看，用当地的人做当地的事情不失为一个比较好的解决办法。但实际是，当地市场中很难寻觅合格的中介机构，当地的市场还没有培养出高素质的策划人员，公司只能从总部抽调精兵强将进入新的市场，人员解决了，但管理归属问题会在内部长期摇摆。工作中成绩卓著时，总部信任度增强，对方案的审批次数和程度会有所降低，审批流程也大为简化;当项目出现问题时，今后的工作总部基本全面介入，处处审批，时时把关。
6、美国霍顿(Horton)认识到，必须设定明确的目标，只有每一个分公司达到目标，整个公司才有可能成功。分公司必须和总公司一起设定目标，给分公司提供必要的资源、服务和支持，成功才有可能达成。具体如何执行?完全是由分公司决定，“因为房地产业始终是一个地域性的行业，总部不可能了解所有地区市场的特性，必须有了解当地市场的人来执行。我们分散建筑活动以赋予我们的地方公司负责人更多的经营自主权。我们相信各地的总经理熟悉各地的情况，能更好地决策。”通过已有的分支机构来管理新拓展的市场，此举使霍顿避免了管理费用的增加。在少有大开发商敢冒险进入的小型“卫星市场”中，霍顿相信他们将发现和把握未来的商机。
7、万科现有的管理平台形成于2000年，强调的是专业化总部。但万科预计在2006年以后的3年后其三大业务区域的各自规模都将与现在的集团规模差不多，鉴于这一增长态势，万科将管理架构调整为“战略总部、专业区域、一线执行”，将专业总部的职能放到各个区域，由单独成立的区域管理总部代表总部，就近行使包括项目、规划设计、工程、销售、市场定位甚至部分项目融资等方面权限，总部则将继续把握信息、人事、财务和资金安排，以支撑未来的健康发展，获得比目前更为有利的行业地位。
影响授权的三方面因素：
1、 职业经理人体系：城市公司、项目公司负责人或开发团队的职业能力水平;
2、 管理标准体系：对异地公司业务过程的管理标准和授权尺度;
3、 经营管理报表体系：对异地公司业务过程信息的实时掌握。 上述三个方面也可以理解为对象、标准和过程反馈，这三者构成了一个简单的管理循环，可以实施过程中的调整和持续的优化。
其一，作为授权对象的各级职业经理人，有时会碰到以下三个问题： 1. “权力扩大了，你能够给客户提供怎样的价值?” 2. “你自身具备使用新权力的能力和技能吗?”
3. “能力和技能不足，无法熟练运用新的权力时，你该怎么办?” 对职业经理人职业能力的评估是授权管理的基础。
其二，授权尺度的界定，需要最高管理层从战略和业务模式层面进行分析确定。例如，一个全国发展的开发商，基本都会建立三级管理体系(总部-城市-项目)，当介入房地产金融领域时，还会增加到四级管理体系(总部-区域-城市-项目)。对于区域公司和城市公司的管理定位，基本就决定了对其的授权尺度。在前文提到的项目公司五种定位中，越高级别的责任中心，所需的权限授予也越多。开发商城市公司责任中心定位级别越高，对于企业的快速发展越有利。
房地产公司规章制度范文第2篇
一、房地产公司股权转让模式
当前在进行房地产公司股权转让中, 主要采用的方式是签订股权转让合同, 实现股权转让, 此流程主要依据的是《合同法》及《公司法》中的相关规定。相对来讲股东之间的股权转让则比较简单, 股东向公司之外的人员实施股权转让则比较复杂。首先需要转让方将股权转让各事项对其他股东实施书面通知, 或者在公司内部提交股权转让申请, 就此问题召开股东发挥, 将股权转让相关事宜由股东会决定, 其他股东对购买权享有优先权。之后股东及受转让方需要签订股权转让协议, 股权转让双方均需要依照协议履行相关的股权转让流程。在实际操作中, 关于股权转让的价款, 一般都是依照公司在特定时间内评估净资产确定, 股东的原出资额并不是股权转让价款确定依据。具体的操作流程需要严格依照《公司法》第三章相关规定操作。
二、房地产公司股权转让中存在的法律风险
( 一) 股权出让方风险
股权出让方存在的法律风险主要是受受让方在交易过程中, 对相关股权转让对价义务不履行或者不完全履行, 从而带来相应的资金风险。
( 二) 股权受让方风险
相对于股权出让方来讲, 股权受让方的法律风险比较多。首先房地产公司股东有限购买权的行使及相应限制。依照《公司法》中的相关规定, 股东在进行股权转让的时候公司股东必须要通过公司股东数的过半同意, 在这一条件下其他股东均具有优先购买权。股权出让方需要出具股权转让行为是否通过其他股东同意证明, 其他股东的购买意愿等等, 这些因素均对股权转让行为具有直接影响; 其次公司是否存在负债风险, 这一方面则包括未对外披露的对外担保、一般性债务及合同违约等。如果股权公司有可能存在的债务, 股权受让方必须要对其有形资产及债务有详细了解, 同时也必须要对公司对外提供担保风险及已经构成违约合同风险进行评估及判定, 只有对这些情况有真实了解, 才能够对其风险最大化降低。然后转让股权本身的风险。股权公司股权中是否有公司表决权、委派董事及管理人员全、分红权、质押担保等第三人权利以及清算剩余财产分配权等相关权利, 股权出让方的股东权利以及出资情况等等也需要明确, 这些权利在确定中均具有一定的难度, 这些就需要股权受让方进行调查及合理评估。又然后房地产项目的风险评估, 股权出让方的目的是让受让方接受公司项目, 那么关于公司项目的风险也必须进行合理评估。对房地产项目合法性审查, 对其权属问题调查, 对其各项法律隐患进行合理的评估等等。最后股权转让交易中存在的履行风险, 对于出让方的履行协议义务必须严格控制, 同时加强资金安全键控制, 促进履行的顺利进行。
三、房地产公司股权转让的法律制度规制
( 一) 房地产公司股权能转让的法律依据
在进行股权转让过程中必须要严格依照法定股东人数规定, 对具有购买优先权的股东权益有效保障, 这一行为则依照的是《公司法》中的四七十二条规定。对于不动产物权设立、转让、变更以及消失的判定依照的法律为《物权法》第九条规定及第十七条规定; 股权转让并取得相应土地使用前之后, 实施房地产开发行为的相关规定则依照《城市房地产管理法》的第二十六条规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定。
( 二) 完善登记制度
想要对房地产股权转让中的简便性及风险性之间存在的矛盾有效解决, 则必须要对其等级制度有效完善, 所以需要把房地产公司股权转让和一般股权转让进行区分。在和房地产项目股权转让相关的时候, 不但要对其工商登记进行变更, 也就是股东的变更, 在土地使用权登记中也必须要将土地所属公司的股东变化情况详细标明, 之后进行对外公示, 对股权转让当事人的合法权益实施有效保护, 并确保购房者的合法利益。
( 三) 强化监管制度
在进行股权转让之前, 就必须要对转让主体有效审查。在房地产公司出现较大股权变动的时候, 监管机关则需要对其股权合法性及时审查, 比如说土地来源及其是否和相关规定要求相符等等。关于股权价款的制定, 则也必须严格依照相关评估机制确定。在进行股权转让过程中, 则必须要对其登记制度等相关转让手续规范。在股权转让之后, 还必须要对公司继续实施监管, 以免受让方出现违反合同行为, 或者防范公司出现倒卖土地等行为, 对国家和集体、他人利益造成影响。在股权转让中可以构建相应的监管机制, 对其监管职责及监管范围有效明确, 以此促进房地产行业的健康发展。具体措施包括:
1. 明确监管职能及转让条件。想要对城市房地产实施有效管理, 确保房地产行业的健康发展, 有效保障房地产公司股权交易双方的合法权益, 则实现需要对监管机构的法定职责和职能明确。所以在立法过程中首先对监管机构及其管理职能明确, 确保监管机构受到相应的法律保护且具有一定的可操作性。关于机构的具体监管内容, 则可以由房地产管理部门实施统一监管。房地产管理部门不但要具有一定的法定管理职能也必须有丰富的管理经验, 这样才能够对房地产股权转让实施有效监管, 对此过程中各项手续办理提供便利。另外也必须要对转让条件明确。在进行房地产公司股权转让中和其他股权转让具有一定差异, 和公司资产一样具有直接获利性, 并且对房地产市场流转秩序具有直接影响。所以需要设置严格的股权转让条件, 具体情况可以依照房地产转让限制条件制定。
2. 确定相应的征税制度, 在进行房地产股权转让过程中, 其具有直接获利性, 所以也必须要制定相应的税收制度。可以让公司直接到相关部门对相关营利性实施审查, 并将其相关费用进行缴纳, 以上这些流程是监管部门进行备案及工商变更登记的基本条件。
3. 制定具体的转让程序, 只有制定具体的科学的转让程序, 才能够让相关制度具体落实。因此在立法过程中则需要将房地产公司股权转让的具体程序有效规定。在此过程中不但要依照《公司法》中的相关规定, 也必须要让双方当事人严格依照相关程序办理: 首先双方进行股权转让合同签订; 其次在协议规定时间之内必须要转让合同到房地产监管部门进行登记, 其中包括公司资产证明、双方身份证明等相关文件; 第三, 房地产监管部门针对转让协议进行相关审查、核实等操作, 并给予双方答复; 第四, 依照相关规定房地产公司股权转让双方将相关费用缴纳完毕; 第五, 监管机构将股权转让备案意见提出; 第六, 对于满足相关要求及规定的双方当事人需要到工商部门, 对其实施股权变更登记。
4. 制定相应的信息公开制度, 其中公司收购信息公开制度也就是达到相应的比例的持股大股东需要将持股情况以及变化进行公开的制度, 或者公司收购信息进行依法披露的制度。通常情况下公司为了掩盖自身不足, 会将公司的不利条件掩盖起来, 但是目前在我国实施信息披露制度, 那么在房地产行业也应该实施信息公开制度, 提高股权转让安全性。
( 四) 强化市场主体的自律能力
房地产公司股权转让在实际操作中程序比较简单, 但是影响因素比较多, 风险比较大。因此必须要对其交易双方的每个环节实施全方位监管, 对其存在的风险有效监管。具体的过程可以依照以下步骤实施: ( 1) 股权出让方及受让方进行谈判, 初步确定双方股权转让意象; ( 2) 对公司项目实施前期调查, 双方相互了解对方基本情况; ( 3) 对公司项目实施综合评估, 可以从经济、法律以及其他因素等方面对双方股权转让风险以及存在的优劣势综合分析, 并对股权转让价款评估; ( 4) 初步制定相应的股权转让实施方案; ( 5) 双方当事人签订股权转让框架协议; ( 6) 对股权转让工作进行实质准备, 依照《公司法》中关于股权转让的相关规定实施房地产股权转让, 并且在此过程中严格遵循房地产监管制度; ( 7) 股权转让双方签订股权转让协议; ( 8) 双方当事人严格依照协议履行义务。依照以上流程, 能够提高当事人双方的自律意识, 并且在此过程中始终保持高度审查意识, 对此过程中存在的风险有效防范, 确保房地产公司股权转让的顺利实施。
( 五) 提高法律意识
受让方在签订收购股权合同的时候, 则需要对以下几点注意, 首先股权转让合同不能够对当前的房地产法律法规相关规定违背, 就算是合同形式能够满足要求, 也必须要确保其相关内容也严格依照相关法律规范。比如相关的开发建设约定及项目质量约定等等。其次, 合同制定必须要满足《合同法》的相关规定, 例如出现恶意串通, 损害国家或者机体利益的合同, 则为无效合同。在进行转让操作中如果实际价格要比合同约定的价格高, 以此减少缴纳费用, 对国家利益造成一定的损失, 那么合同中的价格条款则为无效条款。
四、结语
在房地产公司股权转让过程中, 具有一定的存在价值, 但是同样也具有负面效应, 例如可能对房价造成影响等等, 双方当事人在转让过程中也需要面对一定的风险, 这些风险对房地产市场经济发展也具有直接影响。通过对房地产公司股权转让法律制度完善, 有助于降低相应的转让风险, 同时也能够对其风险危害性显著降低。总之房地产行业是我国国民经济重要组成部分, 在住房体制不断改革环境下, 相关法律政策也有所改变。在这种情况下则需要不断完善相关法律体系, 对房地产公司股权转让相关人员的合理权益有效保护, 促进房地产行业的健康发展, 同时促进我国经济活动的参与者合法利益。另外也必须要对房地产公司股权转让流程监管, 以此促进各项经济活动的顺利实施。
摘要：房地产公司股权转让涉及到公司法及土地使用权流转等问题, 对当事人来讲具有一定的风险, 因此需要对房地产公司股权转让法律制度有效完善, 对其实施适度规制, 以此提高房地产公司股权转让实务操作规范性。本文则对房地产公司股权转让中存在的问题及法律制度规范策略展开探讨。
关键词：房地产,股权转让,法律制度
参考文献
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房地产公司规章制度范文第3篇
《景玉兰庭》物业项目由江苏安球置业有限公司开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和市房地资源局《关于前期物业管理招投标的若干规定》的规定，采用邀请招标的方式选聘本项目的物业管理企业。
一、《景玉兰庭》住宅物业基本情况概述
本项目建造的物业类型为：商务公寓、酒店式公寓、写字楼、商业和普通住宅
景玉兰庭商务中心位于新327国道以北，汇翠路以南，环翠路以西，紧邻济宁市任城区区政府和16万㎡湿地公园。
项目一期总占地亩，一期总建筑面积万平方米，包括一栋总面积达㎡的23层五星级酒店，一栋总面积达㎡的18层酒店公寓，两栋总面积达52000㎡的25层商务公寓，项目容积率为4.0，绿地率为32.8%，采用现代简约的建筑风格。
二、物业管理的内容与要求
(一)物业管理的内容
1、物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护;
2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务;
3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护;
4、物业管理区域内的绿化养护和管理;
5、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及经营管理;
6、供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理;
7、物业管理区域的日常安全巡查服务;
8、物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管;
9、物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理;
(二)物业管理的要求
1、 按专业化的要求配置管理服务人员，
2、 物业管理服务与收费质价相符;
三、投标人的条件
1、依法注册登记、具有独立法人资格，并有物业管理三级资质的物业管理企业;
2、具有经营管理相似物业10万平方米以上的管理经验;
四、投标文件的编制要求
1、项目管理机构运作方法及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
2、物业维修和管理的应急措施(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施;
(2)小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施;
(3)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施;
(4)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施;
(5)电梯突然停运或机电故障的应急措施;
(6)发生火警时的应急措施。
3、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。
4、智能化设施的管理与维修方案。
5、提供《业主临时公约》的建议稿。
6、提供项目本地物业市场调查报告一份。
五、投标报价要求
1、根据本招标文件的要求，表明对本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。
报价计算单位为建筑面积元/每平方米/月。
2、说明物业服务费的结算形式：包干制。
六、投标书送达的要求
1、投标单位应于2011年月日17时30分前至我司相关部门领取。
2、招标人定于2011年 月日9时30分约请投标人在施工现场集中后，共同踏勘招标物业现场并答疑或电话答疑。
3、投标单位应根据本招标文件的要求，编制投标书共1套，并加盖投标企业法定代表人印章，密封后于2011年2月25日17时30分截标前，送达招标人指定的投标箱内，招标人将出具收件证明。逾期送达的，视作为放弃投标。
投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件，招标人有权拒收。
4、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：
(1)未密封的;
(2)未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的;
(3)未能按照招标文件要求编制的;
(4)逾期送达的。
七、开标的时间，地点，方法与程序
1、 开标的时间地址。
2、 开标的方法与程序。
八、议标标准和议标办法
1、招标人根据有关规定，本项目的评标委员会成员共设由建设单位和邀请有关专家5人组成。
2、招标人、开标、评标会议定于2011年2月28日9时30分，在景玉兰庭二楼会议室召开，根据上述要求，按质按价择优评议。
九、中标人的确定及物业服务合同的签订
1、招标人在投标文件截止之日起的20日内(最长不超过30日)确定中标人，并向中标人发出中标通知书;
招标人在向中标人发出中标通知书向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。
2、招标人和中标人在向中标人发出中标通知书发出之日起的30日内，按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。
十、其他事项的说明
1、本招标项目物业管理服务费收费标准，按照中标价格确定。
2、投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格。
3、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。
4、投标人应表明对招标人在招标邀请书，招标文件中所提出的规定和要求表示理解;应表明投标书连同招标者的中标通知均具有法律约束力。
5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理资质等级证书、法人代表的授权委托书和等证明文件，并概要介绍本公司的资质等级，以往管理业绩等情况。十
一、招标人及联系方式
招标人：天置业有限公司
地址：
电话：
邮编：
联系人：
(单位公章)
房地产公司规章制度范文第4篇
管理制度二新员工培训指导制度
第一章教育目的
第一条教育目的对本企业新录用的员工介绍企业的经营方针，传授本企业员工所必备的基本知识和业务技能，提高其基本素质，使之在短时间内成为符合要求的员工。
第二条教育内容1.明确本企业的生产目的和社会使命。
2.明确本企业的历史沿革、现状，在产业中的地位和经营状况。
3.了解本企业的机构设置和企业组织。
4.掌握企业的规章制度和厂规厂纪。
5.掌握本企业各部门的业务范围和经营生产项目。
6.了解本企业的经营风格和员工精神风貌。
7.了解本企业对员工道德、情操和礼仪要求。
8.通过教育培训考察学员的个人能力和专业特长。
第二章教育实施要领
第三条教育指导者1.企业主要领导全面负责教育指导工作，其他领导应参与。
2.计划的编制和组织实施由总务部或人事部负责。
3.企业全体员工都应参加教育培训工作。
第四条培训时间一般为3个月，根据实际情况可适当延长或缩短。
第五条编班为便于组织培训，根据学员学历，可分成不同的班组，并指定一名班组长。外出参观或实习时，可根据实际需要，重新编班。
第六条作息时间集中培训的时间安排为上午：时分到时分;下午：时分到时分。
实习时间同企业作息时间一致。参观时间视情况而定。
第七条教育方法1.专业知识传授采取集中授课的方式。
2.实习则采取到实习工厂或企业车间实际操作的方式。
3.参观。根据教员的布置，实地考察，并由学员提交参观报告。
4.培训日记。培训期间，要求学员对培训感想和认识做记录，以提高学员的观察和记录能力。
5.在培训过程中，尽量让学员接触生产实践;尽量地提供更多的参考资料和视听教材。
第三章模拟安置
第八条目的在新员工教育培训期间，根据企业的组织设置，将学员模拟安排到不同部门，来考察其能力和适应的部门，为正式安排提供依据。同时，模拟安置也使新员工能尽快地了解企业情况。
第九条时间模拟安置时间从培训正式开始起，到正式结束止。以天为一周期，全体学员轮流更换工作。
第四章教育培训实施要领
第十条基础理论教育(略)第十一条实习教育(略)第十二条注意事项1.对企业的机构设置、规章制度、生产经营管理系统要做重点介绍。
2.对各部门的职权范围、工作内容等要做详尽介绍。
3.要让学员清楚地掌握工作性质和责任。
4.要使学员真正掌握业务知识。
5.要重点培养学员的责任心和效率意识。
6.培养学员的礼仪修养，养成礼貌待人的习惯。
7.使学员意识到校园生活与企业生产的差别，认识到自己新的责任与位置。
8.培养学员尊重知识、严肃认真的工作态度。
9.注意培养学员的集体精神和企业意识。
房地产公司规章制度范文第5篇
主题：通过不同销售员接待客户态度的不同导致结果的不同，用夸张的手法表现现实工作中存在的一些问题。
人员：置业顾问甲:庞亮(简称甲)、置业顾问乙：田瑞超(简称乙姑娘)、(建议简称客) 开场：甲上场
(甲走上场，边走边说)
甲：如今这个社会，驾照越来越难考，股票越来越难炒，媳妇越来越难找，关系越来越难搞，想结婚没房子，丈母娘那关都过不了，乙怎么还有来啊。这新来的都不靠谱„
乙：这一年怪事儿连连，入托比考研难，开车比走路慢，想出名的都靠不要脸。你看我都来这一个月了，连个客户都摸不着。
甲：你这没赶上好时候，想当年!哥我那可是卖房一流!房子年年开盘，工资月月上万，人送外号，千年万哥!现在„哎，啥也不说了。
乙：电视网络天天报道各大楼盘都降价，比我们卖房子都积极。客户要不就不来，来了就一句话：北上广都降价了!你们什么时候降价啊!要论这2015年什么最给力!买房!2015年什么最不给力!卖房! (顾客上场)
乙：呦!刚上班就来客户了!看穿的像个有钱的，我来!我来!
甲：边去!知道怎么张嘴不?知道先迈哪条腿不?知道是真买房还是推销化妆品的不?瞧我的!
(甲挤开乙来到门前，鞠躬90度) 甲：欢迎光临!
客：(吓一跳)呀!还有日本人?(小声说)
甲：哥，您说笑了，我们这可是清一色的国货!哥!第一次来吧，我叫笑笑，嘿嘿(冲观众一乐)。自打您从奔驰上下来一眼就看您是有身份的人。
客：呵呵，主要看气质!我就随便看看，没想买，听说房子降价了，北京、上海房价可是降了不少了呢!
甲：(对观众)看到没，又一个!(喊乙)唉，你来接待一下，我来了个电话。又一个只看不卖的。(小声嘀咕，走到一边打电话)
乙：(乙快步跑上来)您好!请问您买点什么?额，不„您办什么业务?额„不，您需要什么服务?额„
客：(面对观众)你们这还能提供什么服务?
乙：(刚想说话)这个。。。(媚笑)讨厌，我们这只卖房子，没有别的。 甲：别的也可以有啊!(大声!实际是在和电话里人对话)
客：(看了甲一眼继续问道)看你们都挺闲的!听说现在房子不好卖!这房价降了吗? 乙：(刚张嘴)这个。。。
甲：根本没那回事儿!(依旧是和电话里人对话) 客：那是不是现在都不愿意把钱花在房子上啊! 乙：(刚发音)这个。。。
甲：你废话真多，爱要不要!(继续和电话里的人说)
客：我就感觉现在买房子最好了，国家越是调控你们越是不敢涨价，正好我手里的两百万零钱儿，买一套房子，而且。。。(话没有说完)
甲：哥!嘿嘿!(对着客户)(冲电话)不是跟你说话呢，等会儿啊，现在有事儿。(挤到乙和客户之间对着客户)一看您就不是一般人，这个气质，这个品味，还有这个长相。一看就是个异类(越贴越近)
客：(瞪了甲一眼)诶呦，你不忙了啊? 甲：刚接了个电话，不好意思啊。
客：我就随便看看，听说房子要降价了，我寻摸着随便买一套?
甲：哥，这可真没有!全是假象!我有个哥们，8年前40万卖掉了自己一套裕华区的房子，手拿着40万去创业，辛辛苦苦，兢兢业业，经过了5年的拼搏，终于赚到了200万，然后您猜怎么着?把自己当初卖掉那套房又买回来了，您看这房子怎么可能降呢，你说不是!就算有，就您这身份买降价的房子不是侮辱您吗!
客：哼!那是当然!你们这都有啥优势啊?世界那么大我刚转完回来，你可别蒙我! 甲：就冲您这气质我也不能够啊，您先看咱们这楼盘位置，建设大街核心地段，这户型这层高姚明住着都能不用哈腰了，而且最关键的就是咱这附近就能上好学校! 客：有好学校怎么了!
甲：那太重要了!您看啊!现在社会上多少人都拼爹啊，但是现在好多人都拼孩子，各种朋友圈微博啊啥的，只要您让孩子上了咱们这学校，就把学校门这么一照!什么琴棋书画全都吓跑!(太阳天空照、花儿对我笑。。。)
客：(打断)哎，哎，哎，我可是黄花大小伙子，还没结婚呢! 甲：没事!这不影响您生孩子啊!保不准啥时候就就有意外惊喜了呢!
客：怎么说话呢!怎么说话呢!
甲：哥，我不是那个意思，孩子早晚咱都会有，好房子可不是随时都有啊!在这儿买了房子，就到了您人生的终点。 客：啊?
甲：不对，是幸福的起点! 客：吓死宝宝了
甲：嘿嘿，而且呢，咱们小区还配有新风系统。而且还有户式空调，有„(被客户打断) 客：唉，你叫什么来着? 甲：笑笑，嘿嘿
客：这什么是新风系统啊?
甲：您的问题太好了!太专业了!太到位了!太机智了! 客：呵呵，我就随便一问。。。(无趣)
甲：哥，您真上道!您看现在外面这雾霾多严重啊，伸手不见五指，出门一趟，嘴鼻子里全是黑灰啊。不知道的还以为去山西挖了煤!从仿生学的角度来讲呢，这个新风系统就是用高科技把空气化成用高科技过滤，再通过“喷”(着重)口给“喷”出来，净化空气。您有没有身临其境的感觉啊?
客：有，太真实了，有一种身处在韭菜地里的感觉，还下着小雨儿。
乙：不好意思啊他今儿吃的韭菜馅的饺子，哥，让我给您介绍一下吧!(过来挡在甲之前) 甲：(不服气，隔着乙喊)真是这样喷的!
乙：您看啊哥，咱们小区绿化面积达到了50%，楼间距100米，中间都是西班牙皇家园林景观，距离咱们大门最近的，出入都很方便。 甲：是，小偷出入也很方便。(对观众悄悄说)
乙: 不可能!我们这五重安防系统!物业都是24小时贴身服务， 客：(不屑一顾)怎么那么别扭啊?那你们这里是集体供暖吗?
乙：那都out了，我们这业主可以自由选择供暖方式，中央空调，燃气壁挂炉都特方便。(无视甲继续)而且咱们的一楼还赠送花园呢。
甲：现在有块儿空地就是花园，多个地下室就敢叫地下复式。(对观众悄悄说) 客：(继续无视)那你们这儿还有一楼吗? 乙：不好意思，哥，您来的不巧，真的没有一楼了。 客：可是我家里有老人，买其他楼层不方便啊。
乙：(神秘)哥，您真的只要一楼?
客：看你说的，还怕买不起啊，只要有就买!(态度坚决，拍胸脯，咳嗽)
乙：(左顾右盼)哥，其实还有一套是我们领导留着自己用的，不让卖，你要是真想要，我担风险也要卖给你。谁让咱是自己人呢。 (甲在背后偷听!)
甲：哎!领导可是说了，这套房子不能卖!你不想干了! 乙：怎么?我就和这个哥投缘，我就要卖给她，我去找领导申请! 甲：那我客户怎么办，我都和领导说好了!
乙：我不管，谁客户先交钱就是谁的!(从文件夹里拿出来一份协议书) (争吵期间客户头左右摇摆)
客：别吵了，我交钱!(去抢乙手里的协议书) 甲：(把协议书抢过来)不准签!我这儿有人排队等呢!
客：唉，你这人，我买我的房子，关你什么事情!(抢过来协议书迅速签字)给这个是我的银行卡，密码“万岁、万岁、万岁” 乙：(疑惑)万岁?万岁?万岁?
客：要不都说你们卖房子的没文化“131313”的英文发音不是“one three、one three、one three”重要的事要说三变!(说过直接下去) 甲：小姑娘不错啊?挺有才!