房地产价格银行信贷论文范文第1篇
五大投行全军覆没，神话可能就此终结
一场罕见的金融灾难，蹂躏着市场。平日高贵的华尔街投资银行，像扬子江心失舵的小舟般无援、绝望，沉沦。
这的确是一场百年一遇的金融大海啸。此前，以1850年创立的雷曼兄弟公司和1935年成立的摩根士丹利为首的美国前五大投资银行何等风光，百多年来在全球资本市场上纵横捭阖所向披靡。以摩根士丹利为例，它在全球600多个城市设有代表处，2007年美国《财富》杂志世界500强排名中，摩根士丹利列第61位。摩根士丹利的辉煌正像其当年成立后的第一个广告中所说的，“如果上帝要融资，他也要找摩根士丹利。”这些集投资银行、证券交易和投资管理等业务为一体的国际著名的投资银行，因其为全球成千上万个重要客户，包括企业、金融机构、国家政府及富有的个人，提供全方位的高质量金融服务而被业界誉为“华尔街的骄傲”。他们吸引了全美甚至全球金融领域的顶尖人才，在管理经营上创意连连，资源充沛，被誉为资本主义的皇冠。
然而半年以来，这皇冠上的颗颗明珠却渐次跌入尘埃。原先170美元一股的贝尔斯登，被摩根大通银行以每股2美元的价格收购，这价码仅相当于贝尔斯登在华尔街一幢办公大楼1／4的售价。接着美林被美国银行接管。而成立最早历史最悠久的雷曼兄弟就更窝囊了，在接连向美国政府发出“救救兄弟”的求救信号无人理睬后，只得宣布破产了事。2008年9月23日，位居全球投行老大和老二的高盛和摩根士丹利也低下了高贵的头颅，在美联储的批准下，转为了传统的银行控股公司。这意味着两公司将告别以往“高风险、高收益”的投行运作模式，不得不俯下身来脚踏实地的，像众多商业银行一样主要立足于储蓄等业务。五大投行至此全军覆没。
五大投行香消玉殒，它们的归宿是一样的，那就是纷纷落入商业银行之手。这让我们在重温“兔子输给乌龟”的商业传奇之后，更能体会美国联邦储蓄保险公司(FDIC)前主席威廉·伊萨克的感叹了，“这个消息糟透了。要知道，这些敢于冒风险的华尔街投行曾经帮助创造了美国经济的太多辉煌。”许多人甚至发出了“华尔-街独立投行的神话可能就此终结”的哀叹。而探究五大投行倾覆之谜，也因此成了时下金融界最时尚的课题。
次贷危机的爆发，是五大投行倒下的最直接诱因
那么，风行了近百年之久、荟萃了当今金融业最高端人才的美国这五大投行，究竟为什么说倒就倒了呢?
当事者之一，已申请破产保护的昔日华尔街巨头雷曼兄弟公司董事长兼首席执行官理查德·富尔德在美国国会众议院过堂听审，在回答议员们关于雷曼兄弟如何垮掉的质问时他解释说，雷曼兄弟公司用了一切力所能及的手段，以控制风险，救赎自身。而最终的失败是因为华尔街发生了“信心危机”，一些金融投机者操纵市场、卖空面临困境的金融机构，活活将它们拖垮。
不难看出，当事者的“一面之词”多少带有“槛内人”自我开脱的意味。而业界和学术界在把脉五大投行倾覆原因时，却也是仁者见仁，智者见智。
不过有一点是大家公认的，即美国次贷危机的爆发是五大投行倒下的最直接诱因——而五大投行恰恰又是次贷危机的始作俑者之一。
所谓次级抵押贷款，是指美国房贷机构针对收入较低、信用记录较差的人群设计的一种住房贷款。与“优质”贷款相比，这些人的还贷违约风险较大，因此被称为“次贷”。在美国购房抵押贷款市场上，过去各机构包括几大投行为了控制房地产贷款风险，对贷款人的资质其实有硬性的标准，只有达到一定资质的购房者，他们才会愿意为其提供贷款担保。但2003年前后，在宽松的货币政策导致流动性过剩、房价一路走高的情况下，美国的商业精英们却打起了次贷的主意。一些房贷抵押机构开始追逐那些在正常情况下根本不可能获得贷款的客户，为他们开出异常优惠的条件，比如很低的首付，开始几年很低的月供，于是很多做梦都没有想到自己能买得起房子的人一夜之间就拥有了自己的房子。从2001年到2005年，美国房地产市场持续繁荣，刺激了次贷的快速发展。2006年，美国次贷总规模已高达6400亿美元，是2001年的5.3倍。
不仅如此，围绕次贷还形成了一个金融创新链条：居民向商业银行等房贷机构申请贷款，房贷机构又将贷款卖给房利美、房地美和投资银行等。投行们为了分散风险，自己并不全是持有这些贷款，而是将这些贷款用异常不透明的方式打包，处理成次级抵押贷款债券，卖给包括商业银行、保险公司、养老金、对冲基金等在内的全球投资者，其间，保险公司如AIG等还为这种次债提供担保。因为不透明，使得没有人能够知道这些打包的贷款风险到底有多大。在现金不停流进房地产，房价不停走高的时候，所有的资产看上去都像是优质资产。一个正循环就这么形成了——次贷被当作优质资产得到了市场的追捧，次贷的规模不断的扩大，这就进一步抬高了房价，于是次贷就显得更加诱人，更加没有风险，如此往复，泡沫越来越大。当然，在泡沫破裂-之前，很多人并没有觉得那是一个泡沫，相反，他们觉得这是金融创新带来的新的时代。
在美国房市火爆时期，这个资产证券化链条看上去确实很“完美”，购房者、房贷机构、投资银行、保险公司、投资者各取所需，皆大欢喜。然而世事难料。随着美联储连续17次加息，市场流动性吃紧，次贷购房者的还贷负担不断加重，与此同时，美国房价见顶回落，使次贷购房者难以通过出售或抵押住房来获得融资，这样，越来越多的次贷购房者无力还贷。一位明尼苏达州的美国朋友告诉笔者，说她所处的那条街上，就有二十多户人家房产被收，锁门离去，她对门的邻居也多日不见房内亮灯，一打听，因还不起房贷被清理门户了。就这样，房贷机构形成了大量的次贷坏账。“两房”、全球各类投资者手中的大批次债由于失去偿付来源而大幅贬值，投资银行自然也在劫难逃。一场雪崩就这么开始了。
高杠杆率投机，过度集中于高风险业务，是投行深陷“泥潭”的技术层面原因
在这次危机中，传统存贷业务比重较大的商业银行受到的影响相对较小，而投行却给整得很惨，这又是为什么呢?
或许我们首先应该对投行有个最基本的了解。投资银行素有资本市场的“心脏”之称，在西方国家的资本融通中起着非常重要的作用。美国的投资银行是全球同业中最先进的，它的发展基本上代表着整个行业的发展趋势。投行和传统银行业业务的分野，缘于1933年美国通过的著名的格拉斯·斯蒂格尔银行法案(Glass-Steagall Act)。该法案禁止商业银行从事投行业务，即废除商业银行承销公司证券或无担保收入的政府机构债券，投行与传统的银行业由此正式分家。也正是在那一年，根据格拉斯·斯蒂格尔法案的规定，为减低商业银行运作风险和恢复公众信心，当时的金融超级企业摩根大通(JP Morgan＆Co)被迫将摩根士坦利(Morgan Stan-ley)分拆出去，投资银行和零售银行之间建起了一堵防火墙。但20世纪70
年代以来，美国投行自身的业务结构也发生大的转变，传统的发行证券收取交易佣金已不能满足投行的胃口，参与企业重组、并购、投资分析、风险投资、地产融资等“高风险高收益”的项目，逐渐成为投行的主营业务。
商业银行业有国际性的监管制度，银行核心资本充足率有相关规定。银行每年提取风险拨备，及时抵补亏损。而投资银行却没有这些机制，一旦出风险，没有进行亏损抵补的资本，平时也没有存款补充流动性，投行脆弱性的一面就暴露出来了。
业内普遍认为，将美国投行拖入“泥潭”的原因主要在于两方面，一是杠杆比例过高，即以较少的自有资本支配过多的资产。与商业银行相比，投资银行的资本实力相对有限，为实现更多盈利，投资银行大都超比例发展业务，实行高杠杆率投机。高杠杆率投机是这么一种行为，比如说一个机构只有100块钱，但这个机构从市场上借来了3000元进行投资，这3000元如果有5％的净回报率，那这个机构就赚了150元，相对于这个机构的资本金而言，这就是150％的巨额回报。当然，如果这3000元有5％的损失，那就是损失150元，这个机构就会资不抵债。高杠杆率，可以让一个机构在上升的市场里获得超额的回报，但同时也会让一个机构在下降的市场里蒙受巨额的损失。这100元借3000元的数字并非凭空而来，据瑞银的数据，美林的杠杆率从2003年的15倍飙升至去年的28倍。摩根士丹利的杠杆率攀升至33倍，高盛也达到28倍。杠杆率是一家公司承担的风险与股本之比。在市场繁荣时，借来的钱会帮助公司实现创纪录的收益，投资者极少表示担忧。而在眼下信贷市场风声鹤唳之际，杠杆操作的高风险性表露无疑。根据估计，这次在次贷危机中被收购的贝尔斯登和倒闭的雷曼兄弟，就是在用如此高的杠杆率在市场中赌博。
二是投行的业务分配有问题，过度集中于高风险业务。以雷曼为例，作为华尔街规模相对较小的投资银行，雷曼在固定收益市场和住房抵押债券市场投入过大。在住房市场景气期间，抵押债券业务为其带来巨额收益。然而，随着房产泡沫的破裂，这块过去最盈利的业务却成为巨额亏损的来源。
一些缺乏透明度的金融衍生产品的爆炸性增长，让次贷危机更趋复杂，也把投行往泥淖里又狂推了一把。在过去几年，一种名叫信用违约互换(CreditDefault Swap)的衍生产品经历了集合级数的增长。这种产品简单说来就是一种贷款保险。打个比方说吧，美洲银行持有大量的住房贷款，担心这些贷款有可能变成坏债，美洲银行就可以和AIG这样的保险公司签定一个信用违约互换，这个互换的基本条款是美洲银行定期向AIG支付一定的费用，具体的费用根据贷款的风险而定，而AIG承诺在贷款变成坏债的情况下赔偿美洲银行的损失。在市场好的时候，持有信用违约互换对AIG就像是收保费，是一笔不菲的收入。但在市场坏的时候，信用违约互换就意味着巨大的财务负担。还有非常重要的一点是，在美国，几乎任何有价值的东西都可以进行交易——信用违约互换也是可以在市场上进行买卖的。因此也许美洲银行最初是和AIG签订的互换，但保险公司AIG却把这个互换卖给了第三个机构，比如说贝尔斯登。据估计，信用违约互换的市场规模有几万亿到几十万亿美元之巨，频繁的买卖和持有这种产品，无形中把所有的机构都拴在了一起。
最先陷入危机的，是那些直接涉足次贷业务的房贷企业，还有就是用高杠杆率投机的投行们，于是就有了今年三月贝尔斯登的骤然坍塌。贝尔斯登的资产是已经不太值钱的次贷产品，它的负债却是大量的短期债务，而它的自有资本又不足以弥补其在次贷产品上的损失。几乎就是在几天之内，贝尔斯登发现自己已经无法从市场上借到新的资金，而旧的债务却已经到期必须归还，那时那刻，贝尔斯登的命运就已经被确定了。美联储的出手相救，只是让贝尔斯登有秩序的退出市场而已。雷曼兄弟几乎和贝尔斯登遇到的是一样的问题，唯一不同的是，美联储没有在最后一刻拯救雷曼兄弟……
如果非要找个责任人，那么这个人很可能就是格林斯潘
一些市场原教旨主义者认为，如果非要给这场“百年一遇”的金融风暴找个责任人的话，那么这个人很可能就是格林斯潘。在小圈子范围内，一场清算格林斯潘的运动展开了。
市场原教旨主义者的逻辑是这样的：次贷最初源于银行降低房贷标准，给没有足够收入证明的人也发放房贷，甚至无需交纳首付，由此吸引了大批高风险客户。银行之所以这么做，则是由于手中的钱太多。银行坐在现金堆上，就像坐在火山口上。因为现金不产生任何收益，银行总是希望把现金变成生息资产。
那么，银行为何坐拥大批现金呢，这就归因于美国的央行即美联储的货币政策了。“9·11”事件后，美国经济一度非常低迷，时任美联储主席的格林斯潘为了刺激经济复苏，将联邦基金利率一降再降，在2003年6月到2004年6月的一年时间里，联邦基金利率降到了历史上从未到过的低点1％，这应该是银行体系流动性过剩的源头。这意味着，华尔街银行家们的融资成本相当低廉，但同时大量的流动性资产涌入金融市场，将导致资产价格泡沫化。和以往有所不同的是，美联储宽松的货币政策并没有引起美国国内通货膨胀的上升，这在很大程度上恐怕要得益于大量廉价的外国产品，其中很大一部分是中国产品的涌入。所以就有了“美国的问题，大家的责任”之说。总之，无论是联储还是华尔街，在很长一段时间里都发现自己处于一种很舒服的状况中。联储可以尽兴的维持低利率，刺激经济却不用担心通胀。而华尔街则发现市场上充斥着便宜的资金，唯一要做的是把这些钱投到可以赚钱的地方，非常不幸，这一次，是房地产。
不能因噎废食，金融创新永无止境
近来，中国国内的评论不断发问：美国前五大投行都倒了，这次金融危机是否意味着美国的经济发展模式遭遇了挑战?是否意味着美国金融资本主义的终结?有人甚至呼吁中国要放慢甚至停止金融创新的步伐。他们认为，过犹不及，美国就是因为创新过了头才酿制了这场世纪金融灾难。对此，笔者的看法是千万不要因噎废食，要相信美国金融市场的纠错能力，金融创新永无止境。
笔者比较赞同美籍经济学家陈志武的看法，他认为美国式金融资本主义肯定还会继续，这次危机带来的冲击，主要的影响是在量的方面，而不是质的改变。
那么，次贷危机的结果会是什么呢?首先当然是让美国和全球的金融机构付出代价，中国的外汇储备和商业银行、日本的银行业都已付出代价。其次是美国经济和社会受到冲击，消费信贷和其他信贷严重收缩，不仅美国银行和其他金融机构的贷款、投资会更加谨慎，而且其他国家的机构和个人给美国提供的信贷、资本会大幅下降。因此，美国未来一两年的信贷消费很难增长。所以，这次金融危机将压缩美国的信贷消费，使这种经济模式在规模上下调，但不会是终结。
从许多方面看，这次金融危机的影响深远，是1930年代经济大萧条以来最严重的一次，打击
面很广、也很深。但是，1930年代的经济大萧条都没有从根本上改变美国的金融和经济模式，反而是强化了它，这次美国也会通过相应的改革再走出来。
美国的这次金融危机，不应该作为加强我们一味加强金融管制的依据。诚如陈志武所言，因为美国和中国的情况代表了两个极端。在美国，金融创新可以说是完全放开的，出了问题再说，没出问题可以完全自由。而中国则是，如果没有政府批准，任何创新都不行。我们必须知道，监管从本质上是反应性的，是对已经熟悉的事情而为的，但创新顾名思义是以前没有的，是创造出以前不熟悉的东西，所以，从本质上，创新是不应该监管的，否则逻辑上就有矛盾。我们要成为创新型国家，如果在金融方面的创新不显著，那其他行业也不可能实现创新。中国式的监管，并不能够真正提高抵御未来风险的能力。打个比方，把一个人关在屋子里不让他去学游泳，他当然不用担心被水呛住，但他也学不会游泳，等他下次掉进水里，他就会淹死。
美国允许自由的金融创新，当然会出现一些问题，这不奇怪。因为必须通过出问题，才知道什么地方应该要有监管。从这个意义上，因为次贷危机引发的问题-，美国对证券、投行的管制，肯定要比以前增加。现在这么多的投行需要联邦政府和美联储提供保护，那以后美联储和其他的政府机构，就要建立起防范、监管的制度，来避免危机的发生。
这场危机更让我们看到了货币政策的重要性。货币供应是非常大的一件事，如果一个国家的货币供应超出实体经济的需要，就会制造各种各样的泡沫。而泡沫的破灭，不仅会给金融业以重创，也会给实体经济带来极大的冲击。
中资，该出手时就出手
人类历史已经进入了后工业社会，生产和流通已不再是利润的主要源泉，资本或劳工也不再是获取超额利润的利器。今天的全球经济，掌控在少数超级资本手上。超级资本数量不大，而且已经从生产过程中剥离出来，但它附着在经济生活的关键制高点上，通过无形的资产对经济活动“雁过拔毛”，享受着超高的利润率，享受着在世界各地政治、经济上的特权。
金融企业，便是这种超级资本中的精英。尽管数量上它们仅占美国上市企业不到5％，却拥有上市公司40％的盈利。世界前二十家金融企业2007年业务量，是中国一年GDP的一倍：一家大金融企业一年的盈利，相当于一个不太小国家全年的GDP。做金融的高盛一年的利润，是制造业的联想利润(包括收购IBM手提电脑那部分)的24倍。由于不参与生产，资本占用量小，银行的ROE(股本回报)为14％，投资银行更高达30％(即三年多一点便可回本)。
但是，人类历史上最大的一次金融创新，酿造出人类历史上最大的一场金融浩劫。次贷危机以及随之而来的并发症，对金融市场造成一次又一次震荡，重创了许多美欧金融机构。华尔街上五家投资银行，已有三家倒下，剩下的两家仍在资金断流、客户挤提的困境中求生存。对于这些投行，目前是上世纪三十年代以来最大的生存危机。但是对于手中握有现金的资本来说，这又可能是百年一遇的机会。
在市场动荡、风声鹤唳的时候，今天投资困境中的金融企业，不敢说明天股价会不会跌掉一半，但是投资组合十年后的回报肯定高。市场稳定后这些金融公司的价格，一定与今天大不相同，而市场不可能一直动荡下去，许多金融企业也大到不能倒下的地步。
入股美国投资银行的战略价值、无形利益，可能远远超出投资获利。中国资金通过企业、基金、主权、个人等渠道，以不同形式投资海外是大趋势，有一流的、全球性的投资银行协助，可以缩短学习过程，减少不必要的损失。中国国内的资本市场仍在探索成长期，金融产品的设计、推广刚刚开始，有一流的海外投行倾力支持，过程会更加顺利。同时投行在美国有颇强的政治影响力，对中国今后的公关活动有益。
金融企业，是现代资本主义皇冠上的明珠，是美国的核心竞争力。在平时外资很难染指这种企业。个别金融企业一旦有事，美国政府也往往安排本国龙头企业进行并购。但是目前美国金融业面临着百年一遇的浩劫，整个行业都面临流动性危机，多数金融企业都面临资本金严重受损的问题。美国政府本来已面临巨额财赤，现在又要一次次地救援，财力上捉襟见肘，精力上疲于奔命。国会已意识到如不拯救困境中的金融机构，整个市场和金融体系可能崩溃，并对实体经济构成重大打击。因此美国政客目前对外资收购，表现出罕见的宽容。如此的政治环境极少出现，更非有钱便可以买到的。这种政治上的“零阻力”窗口机会，值得珍惜。
(陶冬瑞信亚洲区首席经济分析师)
油价粮价可能引发全球性“滞胀”
国际石油价格和粮食价格高涨引发全球性通胀。不排除可能出现全球性的滞胀。
因为美元贬值，与美元挂钩的国际大宗商品，石油，铜，其他矿产以及其他原材料价格大幅上涨。石油价格高企使寻求替代能源需求上升，导致提取再生能源的相关谷物的工业需求上升，价格上涨，进而带动国际粮价普遍上涨。许多国家的通货膨胀大幅上涨，特别是许多新兴市场国家和发展中国家，通胀都达到两位数，越南通胀水平接近20％，俄罗斯超过14％，都达到历史高位。不排除出现70年代和80年代石油危机出现的经济“滞胀”局面。
石油价格的走势有可能随美元走势发生变化，但是如果投机因素的炒作成为定价的主导，石油价格的调整是否与美元完全同步就存在变数。无论如何，不可能回到低油价时代。
这次粮食价格的上涨不论是～次性上涨还是持续上涨，相信都会持续一两年的时间。70年代，当国际粮食库存达到最低水平以后，出现粮价大幅上涨的情况。去年国际粮食库存就非常接近70年的最低水平，所以今年的国际粮食价格可能不太乐观。特别是华尔街赚钱的机会不多。大量金融投机资本已经进入商品市场。粮食价格可能出现像石油和其他能源一样的命运，被投机性很强的金融资本所操纵。
我们认为，这一轮全球粮食价格的上涨，主要粮食生产国比如澳洲的连续两年的自然灾害导致国际粮食库存接近历史最低水平也是一个原因。但是最主要原因还是美元贬值，油价上涨，再生能源的利润上升，对玉米需求上升带来玉米需求价格变化，连带一般粮食价格的上涨。
所以短期内，需要关注再生能源的作为成本的粮价上涨，作为最终产品价格的油价上涨带来的边际收益的变化，来判断粮食价格的稳定的时间预期。美元贬值趋势的改变，会有一定的影响，但不会根本改变高油价和高粮价的态势。因为过去一轮全球流动性过剩推动的全球价格泡沫，会得到为拯救次贷危机的全球宽松货币政策带来的、新一轮全球流动性过剩的支持。
从长期来说，中国一定要参与国际市场油价粮价等一些大宗产品的定价，否则中国要永远承接越来越高的国际大宗产品的价格。因为投机的金融资
本与实业投资的资本完全不一样，永远有强烈的意愿推高价格。作为石油输出国的OPEC，也有强烈的动机推高石油价格，赚取石油美元。石油输出国一方面说油价上涨不是供求不平衡造成，屡次做出不增加生产的决定。另一方面又做出会上涨到200美元的预期。中国在大宗产品的国际价格定价中的“缺位”，对于中国经济的持续发展是非常不利的。
至于一些受连带的并不是再生能源需求的粮食品种，如小麦、大米，价格信号调整市场供求的作用会比较显著。换句话说，高价格鼓励更多的供给，一般需求的粮价有望几年内有所平稳，但大幅下降似乎不是趋势。
(左小蕾 银河证券首席经济学家)
次贷危机祸根是政府失灵
美国次贷危机，很多人说是市场又失灵了，其实不是市场失灵，恰恰是政府失灵。
次贷最初源于银行降低房贷标准，给没有足够收入证明的人也发放房贷，甚至无需交纳首付，由此吸引了大批高风险客户。银行之所以这么做，则是由于手中的钱太多。银行坐在现金堆上，就像坐在火山口上。因为现金不产生任何收益，银行总是希望把现金变成生息资产。
那么，银行为何坐拥大批现金呢，这就归因于美国的央行即美联储的货币政策了。“9·11”事件后，美联储将基准利率降至1％的低水准，并坚持两年之久，是银行体系流动性过剩的源头。
美联储投放的货币经银行体系放大，商业银行坐拥大批成本偏低的现金，需要寻找出路，各种金融创新应运而生。商业银行放出次级房贷后，自己也知道其中的风险，就将之打包做成次级债产品，转卖出去以转移风险。经多次包装后，一般投资者已经不明白其中的风险，无法给相关产品合理定价了。
此时，一旦经济形势不好，次按违约率上升，投资者就会争相抛售次级债相关产品，造成市场大跌，最终酿成一场大的危机。
美联储之所以释放出过多的流动性，则跟时任美联储主席格林斯潘的理念有关。格林斯潘本人对流动性泛滥的后果并非没有警惕，但是，他更担心美国陷入衰退。
1998年的亚洲金融危机冲击到美国时，美国银行间市场拆借利率急升，流动性严重不足，格林斯潘紧急向银行体系注资，并降低利率，风险有所化解：2000年网络泡沫破灭，美国经济陷入衰退，格林斯潘再度降息，增加货币供应，促进经济复苏。
时至2001年下半年，美国经济已有复苏征兆，偏偏碰上“9·11”事件。格林斯潘别无选择，再度祭出降息法宝，将基准利率降至1％。其降息无可指责，但保持两年之久，则被认为是今日局面之祸根。
格林斯潘之所以不尽早提高利率，改变流动性过剩的局面，是因为他害怕重蹈日本覆辙。日本于1989年股市、房市崩盘后，经济衰退持续至今。格林斯潘一直想等到经济复苏了再加息，最终导致加息政策的滞后。
现代金融市场中的风险三分之二来自于虚拟经济自身的创造
为什么要救华尔街?现任财长保尔森的答案是：如果现在不救，经济将急剧下滑从而导致失业人口大幅度增加。从经济学的角度看，保尔森是完全正确的，换句话说：是华尔街闯了祸，但若不及时救它你也得死，它活了你才能活。所以，美国乃至于世界对华尔街的依赖才是问题的关键。那么人类能否摆脱对华尔街的依赖呢?这是欧洲政治经济领袖10月4日开始讨论的主题，这又注定是毫无结果的讨论，因为没有任何一个国家的货币能够替代美元成为国际货币，而人类已经无法回到金本位时代了。
经济问题，从本源上讲，就是货币问题，因为财富与货币是一物两面。华尔街的地位，一方面在于世界经济对美元的依赖，另一方面在于它改变了当今世界的财富形态。金融海啸发端于房价下跌和次贷市场的崩盘，股市房市的震荡引发了“多米诺骨牌”式的连锁反应，此时若无人站出来“扛”住其中某一块骨牌，海啸会席卷世界，灾情将不断升级。昔日金碧辉煌的财富为何如此不堪一击?这就引出了新金融之惑：金融财富究竟是什么?
如果我们把亚当斯密的《国富论》放在百度或谷歌上搜一搜，搜索关键词“房市股市”，几乎是一无所获，因为在亚当斯密的“国民财富”中没有这两类财富。奇怪吗?为什么?因为亚当斯密描述的世界是实体经济的市场，实体经济的价值是劳动和效用，虚拟经济改变了人们的价值观，把经营和交易提升到为现代宏观经济循环的核心。于是，传统金融业经营货币的流动性，现代金融业经营资产的流动性，随着华尔街金融的崛起，现代金融业喧宾夺主，从实体经济的工具上升为世界经济的主宰。坊间热议的“流动性”早已不完全是货币的流动性，而是资产的流动性，衍生金融产品泛滥的源头恰恰是各种类型的资产在经营和交易的过程中所创造的流动性“财富幻觉”。
曾几何时，钱庄票号以“汇通天下”带动“货通天下”，从而形成金融业的原始定位：中介服务业。此后的商业银行以存贷差业务经营货币，结果成为各行各业的风险聚集中心，升级为风险经营业。银行家们唱起了一首歌：储蓄如蓄水，投资如泄洪，从此进入了投资人的迷幻空间，华尔街金融应运而生，把这个行业升级为金融工程业。当实体经济的风险可以被无限分割后消失在虚拟经济中的时候，金融业升级为风险制造业，完成了自身的产业升级。从中介服务到风险积聚，再从金融工程到风险制造，现代金融市场中的风险三分之一来自于实体经济，三分之二来自于虚拟经济自身的创造。恰恰是这些风险在流动中形成了“财富幻觉”，在人们的疯狂追逐中演化为纸醉金迷的财富盛宴。
改革开放三十年了，我们摸着石头过河，在河的那边大家都是穷人，而到了河的这边，1％的人口和5％的区域集中了50％以上的财富。原因何在?并不是物质形态的财产发生了转移，而是现代金融业改变了财富的形态和产权的性质，用财产的交易权取代了物质形态的财产权，并把当今世界的财富被分为两种：一种是不流动的，没有交易权的财富；另一种是可以流动，拥有交易权的财富。前者代表贫穷，后者代表富有。当人们在义愤填膺讨伐华尔街的时候，却常常忘记他们热情追求的财富多半来源于华尔街的创意。
面对一个把风险转化为财富的神奇行业，是恨还是爱?其实都无所谓。当你尽情欣赏杭州西湖的美景之时，也无妨在幻觉中虚构一个把水抽干了的西湖，你就进入了现代金融市场的流动性之惑。现代金融，似乎就像在海水里风情万种的水母一样，95％是水，所以必须保持充足的流动性。
(金岩石 国金证券首席经济学家)
即使爆发金融海啸美国以借贷促进消费的发展模式不会改变
过去几年，住房按揭贷款市场走过头了，出现太多不负责任的放贷行为，结果造成今天的金融危机。这次危机还在发生，对美国和世界的负面冲击还需要一段时期才能消化。尽管这次危机是大萧条以来最严重的，但是，美国自19世纪末演变而来的、靠借贷消费带动的增长模式不会改变，其金融资本主义模式也不会终结，在质上不会变，只是在度上会有收缩。
工业技术、农业技术已足够完善，人类的物质生产能力已大大提高，不怎么费力即能满足物质消费需求。最终制约人类经济增长的不是生产能力不足，也不是投资不足，而是消费需求跟不上。除非从今以后每个人每天的食物需要、生存需要出现根本性的增加，一天不是只吃三顿饭而是十顿饭，一人不是只穿保温所需要的衣服而是天天穿100层衣服，否则，这些历史进程是不可逆转的，消费继续是增长的瓶颈。
金融市场发展的目的之一是通过住房抵押贷款、汽车贷款、教育贷款等，来缓解人们因为在不同年龄时收入不均匀而导致的消费力不平衡问题。医疗保险、养老保险、各类基金等金融品种，其目的也在于安排好未来各种可能的需求，以减轻青年、壮年时期的存钱压力，从而促进消费。总之，住房抵押贷款证券化以及其他相关的金融发展，都是围绕着把人们从存钱压力中解放出来，进而释放消费动力。
这种借贷促进消费的发展模式不是美国专有的，发达国家都不同程度地采用了这样的模式。实际上，中国现在也要从投资驱动型的模式向消费驱动型的模式转型，否则，中国只能继续依赖制造业和出口市场。
房地产价格银行信贷论文范文第2篇
1 近年我国房地产价格的现状
根据2009年中国统计年鉴有关数据 (图1) 所示:自2000年开始, 我国房屋销售价格持续上升, 到2003年局部地区出现房地产热, “长三角”地区房价涨幅超过了两位数。2004年起, 有关房地产泡沫的争议再度响起。
再进一步考察近年来的房地产价格指数, 2008年2月到10月房屋价格指数走势平稳。由于受到金融危机的影响, 2008年底房地产价格指数迅速跌落, 但2009年1月以后, 房地产价格指数迅速攀升, 到2010年4月已达到最高点112.8。由此可见我国房地产业正处于一个价格持续上升的状态, 过高的房价已严重影响到国计民生的正常发展。
2 影响房地产价格的因素
(1) 我国流动性过剩问题严重, 它已成为影响我国房地产价格的重要因素之一。
M2 (广义货币供应量) 与GDP的比率, 常作为衡量流动性最常用的指标。2009年底, 我国M2与GDP的比值为182%, 不仅远远高于发达国家美国和俄罗斯, 更远远高于同为发展中国家的印度。
具体表现为货币供给过多。2000年至2008年, M2年均增长约17.1%, 2009年增速进一步加快, 达到28.4%。货币供给量的增长高于实际经济增长速度, 势必会导致物价上升, 进一步影响到我国房地产市场。此外目前房地产市场充斥着大量的社会游资, 这些游资在房地产市场的投机炒作, 加剧了房地产价格迅速膨胀, 推动了房地产泡沫的形成。在货币供给量超额增加时, 大量游资找不到出路, 而房地产行业作为一个暴利行业, 在一定程度上吸引了大量游资的进入, 不仅进一步加剧了房价的上涨更是房地产热的重要原因之一。
因此, 流动性过剩对房价所产生的负面作用, 是房地产价格波动的前提条件和根源, 流动性的增加是造成我国房地产市场价格走高的最重要的原因之一。
(2) 我国房地产行业投资增速居高不下, 对拉动GDP增长起到了积极的作用, 但同时也造成房价过高与同期居民收入水平的不协调, 引起了经济结构的失衡。
近年来, 我国国民经济的发展前景良好, 发展速度快, 不断加快了我国城乡一体化建设的进程, 使大量的农村剩余人口逐渐向城市转移, 这势必会拉动城市的住房消费, 从而为我国房地产市场带来新的活力, 使得房地产投资规模不断扩大。根据有关数据显示:1999年房地产开发投资额为4010.17亿元, 2009年达到36231.71亿元, 平均每年增长1000亿元, 房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。
以2009年为例, 从表1数据可以看出, 房地产投资额占GDP10.8%, 商品房销售额占G D P高达1 3.1 2%, 这说明房地产行业对GDP的贡献是很大的, 房地产的投资对经济增长的贡献毋庸置疑。但近年来我国房地产投资过热, 且房地产价格持续在高位上运行, 然而社会经济增长、居民收入并没有达到与之相适应的水平, 造成了“居民买不起房”的这种不协调。
资料来源:《2009年1-12月全国房地产市场运行情况》, 国家统计局。
数据来源:CREIS, 中指数据、fdc.soufun.com。
3 宏观经济政策对房地产行业的调节
房地产是一种特殊的商品, 受到银行信贷利率、相关税费、土地、建筑材料、劳动力等的影响, 同时作为国民经济产业的重要组成部分, 存在经济周期性。房地产业近两年投资与销售增长速度之快、房价增长幅度之大, 既不利于房地产市场的自身发展, 也不利于我国经济社会的稳定发展, 更是与构建社会主义和谐社会宏伟目标相背离。房价成为老百姓不能承受之重已经成为不争的事实, 因此, 我们必须坚持以人为本, 以构建社会主义和谐社会为出发点, 把解决房地产供需矛盾作为宏观调控的重要内容, 以促进市场经济的平稳发展, 促进我国房地产市场稳定健康发展。
政府宏观调控的目的并不是简单的为了打压房价和整顿市场, 而是为了稳定房地产商品的市场价格, 理智的进行房地产消费和加强住房保障, 使房地产业进入理性的发展轨道, 满足广大消费者的基本住房要求。为此, 政府和相关部门推出一系列的配套政策。例如:2005年, 国八条、利率、营业税相继出台, 但房价依然上涨, 政策效果不明显。2010年4月份出台了“新国十条”, 此后政府出台的一系列政策, 在此种调控措施频出的背景下, 成交量虽有所下降, 但房地产的走势受到商品供需量和房价的影响, 从表2的数据可以看出, 房地产市场的价格总体还是在同比上涨, 仍高居不下, 但是上涨幅度趋缓, 暂时控制了2010年房价疯狂上涨的趋势。
4 房地产市场监督制约乏力, 体制机构不完善, 致使房地产价格持续走高
首先, 伴随着经济的发展, 人们的消费观念也在不断更新, 越来越多的人通过利用住房公积金、银行贷款等方式来实现住房梦。房地产开发商更是充分利用各种融资手段, 发展房地产项目, 随着开发、按揭等银行贷款的不断增加与注入, 这种形式的资金已经成为了支撑我国房地产市场资金来源的主要渠道。来自银行的贷款通过乘数效应, 不仅使得实际货币供应量增加加剧了房地产市场价格的上涨, 同时也面临着类似“美国次贷危机”式的金融风险如何从次贷危机中汲取教训, 巩固我国经济复苏与快速发展就显得尤其重要。我们必须深刻汲取次贷危机的教训, 切实加快房地产市场体制机制改革步伐, 从中寻找差距, 弥补不足。
其次, 房地产行业作为市场经济的重要组成部分, 其生存和发展离不开法律监管体制的制约和规范, 但长期以来, 我国对房地产行业的监督力度不够, 体制不健全调控措施效果不佳, 加剧了房价飞涨的现状。因此我们应当通过机制创新, 加强对房地产市场的监督管理, 促进我国房地产市场持续快速的健康发展。
综上所述, 为保持我国房地产市场的持续快速健康发展, 就必须不断创新我国房地产业的发展模式, 通过分析房价波动的影响因素, 有效防止房价的非正常上涨, 努力营造一个稳定、和谐的房地产市场环境。
摘要：随着市场经济的发展, 近年来房地产市场持续升温, 房地产价格持续走高, 为保证房地产业的健康发展, 本文旨在通过流动性、宏观政策等问题分析影响房地产价格的因素, 以便对我国房地产市场价格有个清晰的认识。
关键词：房地产,价格,流动性,宏观政策
参考文献
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[5] 李佳明.房地产价格过高对宏观经济的影响及调控[J].黑龙江科技信息, 2010:30.
房地产价格银行信贷论文范文第3篇
摘 要：经济的快速发展让我国房地产行业获得了巨大的推动力，房地产价格也不断提升。特别是在利益的驱使下，很多商业银行房地产信贷规模不断扩大，信贷资金数量日益剧增，当前房地产信贷业务已经成为银行业务中的重要内容。但是随着市场经济环境的改变以及国家的宏观控制，房价增长速度放缓甚至出现回落的情况，导致房地产企业的资金不足，因此加大了房地产信贷的风险。本文主要对商业银行房地产信贷风险的评价和管理进行具体分析。
关键词：商业银行;房地产;信贷风险;评价;管理
房地产行业是国民经济中的基础性产业，对国民经济的发展具有着重要的影响，因此房地产信贷风险会引起整体金融系统的波动。房地产信贷业务一直是商业银行的核心业务，虽然相对于发达国家来说，我国房地产贷款余额所占比例并不高，但是随着我国房地产行业的迅猛发展，仍需要谨慎对待房地产信贷风险问题，保证房地产风险在可控范 围内。商业银行房地产信贷对金融风险的影响比较大，通过对房地产信贷风险的研究有利于促进我国房地产行业的健康发展，为我国商业银行授信管理工作开展提供有效的依据。
一、商业银行房地产信贷风险评价
（一）房地产企业资质差引起信贷风险
1.在国家政策的制约以及宏观调控下，我国房地产价格开始趋于平稳和回落的状态，这种情况下使购房者都处于观望状态。同时商业银行在开发商贷款方面的审批更严，房地产开发商在融资方面难度加大。我国当前还没有建设完善的企业财务管理制度，银行对房地产企业的还款能力难以评估，导致商业银行房地产信贷风险加大。当前房地产开发企业信贷风险的评估需要从企业财务整体运行状况着手，对财务杠杆指标进行衡量，并以此为基础对信贷违约的概率进行分析。
2.通过对我国房地产开发企业自有资金方面分析可知，自有资金的比率一直比较低，虽然我国针对这个问题提出过调整政策，但是大部分房地产企业都存在长期自有资金不足的情况，导致房地产企业信贷违约风险加大。此外通过对我国房地产企业资产负债情况分析可知，近年来房地产企业的负债率都超过70%，进一步说明我国房地产企业的金融风险能力比较低。而房地产企业抗风险能力弱必然会将风险转嫁到商业银行，导致商业银行信贷风险增大。
（二） 银行自身管理形成经营风险
1.商业银行的股份制改革，使得信贷失控情况得到有效改善，但是从日常管理工作来看，其中仍然存在诸多问题，导致商业银行信贷资金存在巨大风险。首先，从道德规范方面分析，银行信贷人员的素质不高，缺乏风险意识。房地产信贷业务开展过程中各个环节都存在风险问题，任何一个环节的失误都可能会造成严重的风险问题。而银行业务人员的风险意识低也会导致信贷风险问题的发生，使银行面临一定的损失。
2.同时从同行业竞争情况来看，为了抢占市场，部分银行会采用降低门槛的方式盲目追求政绩，在信贷前没有做好调查工作。还有的银行为了對不良贷款进行稀释，对资金规模进行扩大。比如工商银行在2017年的不良贷款率明显降低，但是开发贷款余额总量却大大提升，因此虽然银行利润有所增加，但是信贷风险也进一步加大。
3.在银行内部鼓励机制的建设中，为了提升银行的效益，使得银行的操作风险加大。商业银行内部考核标准以及经营机制的转变，使得银行经营策略有所转变，业务人员的薪资与银行利润关系更紧密，为了提升银行利润，大部分银行人员会通过扩大贷款数额的方式获利，而这必然会提升银行贷款风险系数。
二、商业银行房地产信贷风险管理对策
1.全球经济危机过后，为了促进经济的快速复苏，市场中的流动资金投入加大，银行信贷规模也扩大，使得大量的资金开始向楼市以及股市流动，价格泡沫增大。针对这种情况我国出台了大量的房价打压政策，商业银行为了降低损失开始加强市场监测工作，并针对相关政策变化，明确房地产政策变更对自身的影响，提升对房地产信贷风险的警觉性。
2.商业银行需要做好对信贷结构的调整工作，对贷款企业进行严格筛选，针对一些发展前景不明，负债率高以及资质不足的企业不予借贷。即使信用度比较高的房地产企业也需要先制定合理的贷款方案，对房地产贷款前期、中期以及后期的工作进行管理，同时建立完善的信用评估系统和个人信用体系。商业银行需要根据自身规模，保证资本运行的充分性和流动性，及时捕捉资金风险问题，采取科学的预案，做好对财务风险控制。
3.我国房地产市场在融资渠道方面比较窄，大部分融资都是通过商业银行信贷，无疑加大了商业银行的资金风险。针对这个问题我国需要借鉴国外的工程经验，比如住房贷款证券化，通过这种方式有利于实现对商业融资风险的转移。
三、结语
综上所述，商业银行房地产信贷风险评价和管理工作对商业银行风险控制以及房地产发展都具有重要作用，因此需要结合当前商业银行房地产信贷风险评价问题以及商业银行的实际融资情况采取相应的信贷风险控制措施。
参考文献：
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[4]李慧颖. 河北省商业银行房地产信贷风险管理研究[D].首都经济贸易大学，2017.
房地产价格银行信贷论文范文第4篇
一、房地产价格评估的途径
(一) 根据近期交易价格判定
这种评估方法通过对近期市场相类似的房地产交易价格数据进行采集, 结合房地产的优劣势和理性购买者的价格进行价格综合分析而得出判断结果。这种方式需要评估师对类似房地产信息具有较高的采集、整理和比对能力。
(二) 根据出租和自营收益判定
这种办法也是评估师常用方法之一, 通过对房地产出租或者自营价格的判断, 计算出长年的收益情况, 根据收益情况对评估价格进行判定。这种方法常常受到房地产所在地发展等综合因素影响比较大, 因此在价格评估中也存在较大的偏差。
(三) 根据相似房产开发费用判定
在利用这种方法进行房地产价格评估时, 评估师需要计算出重新建设相同或者相近的房地产所产生的投入, 根据理性的购买者所接受的价格不会高于重新开发类似房地产投入的代价来进行综合判断。
二、房地产价格评估存在的风险
(一) 政策等因素变化产生的风险
房地产价格受到多种因素的影响, 例如:土地政策和税收政策以及当地人文、政治的变化将促使房地产价格产生巨大的波动。我国正处在城市化建设不断发展中, 人口的流动, 教育学区的划分, 房地产激励政策的实施, 税收政策的调整等等一系列的政策性变化也在不但进行变更和完善, 政策的变化一旦超出评估机构的预期, 就会对房地产价格评估的准确性造成较大的影响, 从而带来风险[1]。
(二) 评估技术和业务能力带来的风险
在对房地产价格评估中, 评估师要依据国家颁发相关标准进行, 我国《房地产估价规范》尽管对评估的原则和程序、方法进行了明确, 但是在实际的房地产价格评估中, 还有许多因素需要结合实际房地产实际情况进行判定。评估师如果缺少相关经验和意识, 忽略了参照的主体, 就会产生评价结果的巨大偏差, 产生价格评估的风险[2]。
(三) 评估人员素质带来的风险
目前我国在房地产价格评估领域还缺少规范, 许多房地产评估师缺少良好的职业操守, 利用自身职务的便利, 为自己谋求利益。在工作中, 利用标准的框架作为自身判断的依据, 有意降低和放弃其他因素的参考价值, 致使格评估结果出现较大偏差。此外, 评估师自身的综合素质和能力也决定这评估结果的精准程度, 评估师要具备较为敏锐的房地产感知, 具有较为专业的房地产知识[3]。因此, 房地产价格评估的另一大风险, 源于评估人员自身素质。
三、房地产价格评估风险的预防
(一) 提高评估人员风险意识
房地产价格评估受到人员风险意识的影响比较大, 提高评估人员风险意识不但能够降低房地产价格评估带来的风险, 还能够促进评估是实现自身的完善和专业技能的培养。在对评估人员管理中, 要明确责任和义务, 将评估结果与评估人员的利益相挂钩, 一方面实现风险的分摊, 另一方面能够促使评估人员在评估过程中采取小心谨慎的态度。另外, 要尽力评估监督检查小组, 对评估的案例进行审查和分析, 对评估操作的规范性和合理性进行测评, 测评结果用来考察评估师的业绩。以此来促进评估师风险意识的提高, 从而对房地产价格评估风险起到防范作用。
(二) 加强与客户的沟通
在房地产价格评估的过程中, 评估师要与客户进行沟通和交流。评估进行前, 评估师需要了解标的物的基本情况和存在哪些影响价格的因素, 获得较多的买方需求信息, 做好评估前的准备工作。在评估的过程中, 通过与客户进行沟通交流, 一方面能够是评估的程序能够与客户需求相吻合, 另一方面也能够确保评估的顺利实施;在评估工作完成后, 评估师要针对评估报告的使用向客户提出意见和建议, 确保客户能够正确运用评估报告, 避免由于客户的使用不当造成损失。
(三) 相关部门给予大力扶持
房地产价格评估机构的业务具有较大的风险, 需要政府和有关部门提供良好的政策环境, 一方面为房地产评估机构提供良好的政策, 对房地产评估机构进行政策法规上的培训, 使评估师能够准确掌握市场的脉搏, 了解市场价格的走向, 结合市场变化的趋势和所处的阶段, 进行相对准确的价格评估。另一方面, 对房地产价格评估机构和评估师进行有效的监管, 养成评估机构和评估人员优秀的工作作风和良好的工作习惯, 营造房地产价格评估严谨的氛围。
(四) 完善评估机构内部管理
要实现房地产价格评估风险的降低, 就要从完善评估机构内部管理入手, 一方面要健全管理制度, 确保我国房地产评估制度符合我国房地产发展的需求;另一方面加强评估机构内部的流程管理, 通过复审机制的实行, 降低评估风险;通过对业务承接流程的强化, 对诚信客户进行选择。
(五) 提高评估人员专业能力
在房地产价格评估工作中, 评估师作为此项工作的核心人物, 评估师的业务能力决定了风险存在的大小。要通过对评估人员专业能力的培养, 加强评估师对专业技能的运用;通过对评估师法律、法规、经济和财务等多方面知识的培训, 提高评估师综合业务能力, 从而实现评估信息分析的准确性和合理性, 降低房地产价格评估风险。
(六) 创建信息共享平台
我国在房地产价格评估领域中发展较晚, 信息的采集、整理、共享还不完善。尤其是在房地产参考价格信息中, 发布信息基本源于市场的买卖需求, 受到利益影响较大, 参考价值相对较低。因此, 在房地产价格评估风险管控中, 要将建立信息共享平台作为重要项目来抓, 这样才能够降低虚假信息对评估造成的影响, 实现已评估机构为主导的市场价格体系。
四、结束语
随着我国房地产产业的不断扩大, 房地产价格评估也正在向着健康、稳定的方向发展。相信通过政府和评估机构的共同努力, 一定能通过有效的管控手段, 降低评估过程中存在的风险。
摘要：随着我国城市化建设的不断加快和人口流动性的加大, 房地产交易、租赁、拍卖等活动也越来越频繁, 房地产价格评估也随之应运而生。实践中我们不难发现, 不同的房地产评估师和评估机构对房产估价常常出现不同的结论, 这种差异也意味着在房地产价格评估过程中存在较大的风险。本文将对房地产价格评估风险和预防措施进行分析和探讨。
关键词：房地产,价格,评估,风险及预防
参考文献
[1] 朱秋敏.房地产价格评估风险及预防[J].住宅与房地产, 2017 (21) :41.
[2] 秦玉霞.浅析房地产估价风险及防范[J].现代商业, 2011 (21) :41-41.
房地产价格银行信贷论文范文第5篇
摘 要：温州信贷危机可分为潜伏期、初显期和高峰期三个阶段，结合每一阶段对《温州日报》进行考察，可以发现其关于信贷危机的报道存在问题缺乏、舆论引导不足、对策探讨少等结构性问题。解决这些问题并采用及时合理的报道方式，将有助于捕捉危机治理先机、避免流言滋生及群体极化，并整合社会智能，使媒体在危机治理的过程中实现正向效应的最大化。本文从转变报道思路、完善报道内容与创新报道方式三个角度提出对策，以期强化党报经济报道舆论导向功能。
关键词：信贷危机；《温州日报》；结构性问题
2011年9月21日，一条关于“温州最大眼镜企业信泰信团董事长胡福林欠款14.3亿元（民间传言20亿元）出逃美国”的消息在微博上传出，迅速引起关注。21世纪经济报道、扬子晚报、新京报、工人日报等主流媒体纷纷跟进报道，凤凰网、新浪网、腾讯网等大型网络媒体也相继转载，各大网站也相继开设专题，温州信贷危机处在了“高倍放大镜”之下，一场以“老板跑路”为标志的温州信贷危机引发了全国范围的关注。
回顾温州信贷危机的发展过程，我们发现，尽管信泰董事长胡福林出逃的报道是引发全国性关注的重要起点，但是实际上在此之前，危机已然发生。2011年4月，江南皮革董事长黄鹤失踪，“跑路”现象已经初显端倪，至胡福林跑路事件发生的9月21日，目前，有至少20余家企业老板负债远走。如果再向前追溯，温州民间信贷市场不规范问题也不是一日之弊，在企业主纷纷跑路之前，资金链紧绷的态势早已凸显。在这种情况下，媒体作为“环境监测者”和“舆论导向者”，为什么未能及早发现危机并进行有效的舆论导向呢？媒体对温州信贷危机事件采取怎样的策略进行新闻传播，才有利于危机的化解，才会有效减少事件给社会经济造成的损害？基于这个问题，我们选取了温州本地的媒体《温州日报》进行考察。
《温州日报》作为温州市委机关报和报业集团的核心报纸，是温州地区最有影响力的报纸，是担负着上意下达、下意上达的“桥梁作用”和“舆论引导”责任的报纸，该报在此事件中的传播直接体现着党报危机传播的理念，直接影响着舆论走向。
在当前的新闻话语中，温州危机、温州经济危机、温州信贷危机内涵基本等价。但为了表述严谨和前后统一，我们将在本文中统一使用“温州信贷危机”一词，并将其界定为：“以温州民间信贷资金链断裂而导致的温州经济困境”。我们根据其发展过程呈现的不同特点，将其划分为三个阶段：“潜伏期”、“初显期”、“高峰期”，如下表所示：
样本抽取数据简表
备注：1.A:经济形势良好 B：揭示经济问题 C：温州信贷危机（直接相关/原因相关）；2.抽样来源：温州日报——要闻版/温州新闻版/经济新闻版；3.样本为以上三个版面中，所有经济类新闻，即报道总数。
以此来考察《温州日报》经济报道和信贷危机报道。据此，我们对2010年1月18日至2011年10月31日的《温州日报》对应地分为三个阶段进行抽样。前两个阶段以每隔七天选择一个样本进行系统抽样，考虑到周一至周日媒体不同的版面设置和报道内容设置，我们相应地抽取了周一至周日不同日期的《温州日报》作为样本，形成了一个“抽样周”，以体现媒体版面设置和报道内容的变化规律。第三个阶段对每天报纸的相应报道进行了跟踪考察，在版面上选择“要闻”、“温州新闻”、“经济新闻”三版进行数据统计。下面是我们考察的结果。
一、《温州日报》温州信贷危机报道存在的结构性问题
（一）“成绩报道多，问题报道少”，在“温州危机”潜伏期，报纸仍然营造“经济蒸蒸日上”的舆论
2010年1月至4月，我们对信贷危机潜伏期间的《温州日报》进行等距抽样，共得研究样本经济报道203篇，其中在报道中涉及信贷危机及其相关问题的报道45篇，约占总数的22%，与“贷款”或“民资”等关键词相关的报道8篇，约占总数的0.4%；明确指出信贷问题和与危机爆发原因相关问题的报道为0，报道成绩、表现经济形势良好的报道有69篇，约占总数的34%。所抽取的样本中，另外的81篇为宏观政策性报道、外地经济报道和居民消费服务性报道，约占总数的40%。这表明，在信贷危机潜伏期，《温州日报》仍以本地经济成绩和宏观经济政策报道为主，媒体的宣传功能得到过分强化，而环境监测功能却受到过分抑制。
从后来的报道看，在温州信贷危机潜伏期间，已经出现了一些相应的经济信号：如自2010年1月18日至2011年3月18日，中国人民银行在14个月的时间内连续9次上调储备金率，与之前金融危机背景下的宽松信贷政策形成了鲜明对比，持续的银根紧缩意味着银行不断地提高了贷款的门槛。又如2011年10月27日，国务院参事室特邀研究员、中国民（私）营经济研究会会长在参加主题为《民营经济的昨天、今天、明天》时，针对近期温州借贷风波发表评论说：“此次温州的“跑路”风潮反应了中国制造业的烦恼——费力不讨好，随着原材料、人工以及外围市场的黯淡，制造业的获利空间越来越小。
中国现行的金融体制，又造成了大量资本的投资受阻，最后演变为今年震惊中国经济的温州借贷风潮”[1]。再如2009年浙江百强民营企业排行榜”上，与房地产沾边的企业达70%。“2010年温州百强企业中，一半涉足房地产。当靠主业积累下来的资本却在与实体经济渐行渐远，并且一股脑地投入资本市场以及楼市的怀抱时，危机就已经潜伏了”[2]。再如“龙湾区政府在《2010年上半年龙湾区经济运行简析》中表达了对经济下滑趋势的担忧，这份报告提到：“工业性投资增幅起伏较大，工业生产增速稳中趋缓” [3]。这些报道表明，在信贷危机潜伏期间，已出现大量的危机信号，当地媒体监测环境是可以做到的。
（二）“问题回避多，舆论引导少”，在“温州危机”初显期仍试图营造风平浪静的舆论
对信贷危机爆发期间的《温州日报》经济报道进行等距抽样，共得研究样本47篇，其中提到与信贷危机相关问题的报道7篇，约占总数的15%；明确提出温州信贷危机的报道1篇，约占总数的0.2%；表现经济形势良好的报道23篇, 约占总数的49%。另外16篇为宏观政策性报道、外地经济报道和居民消费服务性报道，约占总数的34%。表明当信贷危机发生后，从《温州日报》经济报道结构看，有回避问题的倾向，这客观上造成了媒体在危机发生后舆论引导乏力的现象。在危机已经发生后，仍然以成绩报道为主的做法，损害了媒体的公信力，削弱了媒体进一步引导和影响舆论的能力。
明确提出温州信贷危机的报道仅1篇，刊发于2011年4月12日《温州日报》经济新闻版，题目《10分钟募集600万元，我市中小企业加入基金共抗风险》，报道“中小企业融资困境”，但并未进一步报道其原因和带来的影响。全文416字，其中阐述“创新模式”为温州企业所带来的“活力”，给人以战胜困难的信心的文字为116字。由于涉及信贷危机问题的字数太少且不是报道主题，该报道的警示性可能很低。
一方面是“问题回避”式的报道，一方面是“跑路成风潮”的现实情景。2011年4月，黄鹤突然失踪。黄鹤跑路之后，龙湾区内制鞋、不锈钢、标准件等多个行业的企业家也跟着跑掉了：巨邦鞋业老板王和霞在7月份神秘失踪，留下千万债务；9月，被温州当地人称为电器大王的郑珠菊消失；中秋节期间，温州龙湾新耐宝鞋业董事长黄忠胜悄然离开温州。“入5月以后，温州下辖的乐清市、永嘉县、瑞安县、洞头县也相继陆续传出企业家跑路的消息”[3]。一系列的老板跑路引发了连环危机，温州许多中小企业相互关联，一家企业资金链的断裂会引起一系列企业的资金链紧绷和信任危机，甚至影响到了社会的稳定。
温州信贷危机爆发期，《温州日报》仍然把“新闻注意力”放在“经济成绩”上的作法，客观上回避了当时的异常情况，表面上看是“回避问题”，本质上是回避“新闻”，这种通过“回避问题，强化成绩宣传”的媒体理念和舆论观，客观上损害了媒体的公信力，消蚀了媒体动员舆论和引导舆论的能力，会因为所谓的“正面报道”产生难以消除的甚至是长久的“负面效果”。
（三）“数量多，精华少”，在“温州危机”高峰期对问题的报道缺少建设性
对信贷危机发展期间（高峰期）的《温州日报》经济报道进行逐日跟踪，共得研究样本175篇，其中92篇报道直接反映了温州危机，约占总数的53%；表现经济发展中势头良好的一面的经济报道36篇，约占总数的21%。另外47篇为宏观政策性报道、外地经济报道和居民消费服务性报道，约占总数的27%。这表明《温州日报》在信贷危机发展期中，开始正视温州信贷危机，报道数量明显增多，这也意味着媒体开始在舆论引导上加力。
在信贷危机的发展期，媒体表现出对舆论进行引导的积极性，相关报道的数量与前两阶段相比，似乎是突然增多了。我们对92篇与危机直接相关的报道内容进行考察，发现《温州日报》主要采用了政策信息报道、金融机构报道、企业动态报道三种方式报道信贷危机。政策信息类报道经常出现这样一些关键词：“全力帮助企业攻克时艰”、“出谋划策 共克时艰”、“财税‘新政’帮企化危为机”等。金融机构报道报道经常出现这样一些关键词：“一户一策助企化解风险”、“面对面服务 点对点解困”、“降息让利帮扶中小企业”等。企业动态类报道经常出现这样一些关键词：“抱团发展共渡难关”、“债权人集体变成企业股东”、“龙湾30家企业抱团突围”等。《温州日报》的这些报道舆论引导意图明显，但这些报道视角与区域外的媒体报道视角有很大差异，这种差异所形成的比照效应，对《温州日报》引导舆论的意图可能产生消解作用。例如经济观察网2011年10月28日的报道“温州民间借贷灾难的反思”、证券时报2011年10月28日的报道“用改革破民间借贷的难题”、华尔街日报2011年10月27日的报道“政府解决温州贷款危机失当”等等。这一阶段，《温州日报》反映危机的报道虽然增多，但明显采用了官方的话语体系，而不是新闻话语体系，而且比较缺乏具有专业性分析的深度报道，这在危机已经成为新闻报道热点的情况下，虽然一定程度上表现出本地区应对危机的积极性，但很难受到区域外媒体的转引和关注，对已经超出本区域的新闻热点的舆论走向而言，效果似乎并不乐观。
二、《温州日报》及时合理报道“温州信贷危机报道”的必然性
（一）温州信货危机潜伏期，及时、合理传播预警信息，将有助于及时引发社会关注，启发社会智能，捕捉“治理先机”，化危机于无形
温州信贷危机潜伏期间，《温州日报》经济报道“成绩报道多 问题报道少”的报道格局，对于社会管理机构、经济主体和社会公众而言，提供的是一种不正确的“整体信息”，容易引发受众对整体形势的误判。一定意义上说，这种正面报道，产生的却是负面效果，表现在这样三个方面，一是潜伏的危机因没有引起社会足够的注意，在采取必要的及时的治理措施方面可能疏忽大意，媒体在危机潜伏期以成绩报道为主的作法，强化了这种疏忽大意。二是媒体聚集的注意力，可以汇聚社会智慧，对预防和处置危机提供智力支持，以成绩报道为主的作法，不利于汇聚社会智慧。三是不利于上级部门收集有用信息，调整政策，实现宏观治理的高效。《温州日报》在信贷危机潜伏期仍“以成绩为主”的报道格局，客观上掩盖了矛盾和问题，抑制了治理智慧的发挥，是值得反思的。媒体是一个声音的平台，也是一个智慧生成的平台，社会各界的声音既可以是意见的表达，也可以是智慧的呈现，尤其是专业人士对形势的分析与思考，对政府部门和经济主体治理和应对危机具有意义。反观《温州日报》在信贷危机潜伏期的经济报道的结构，其中存在的“回避问题”报道作法，犹如给身体打了一剂止痛药，虽能缓解疼痛，却并未驱走疾患。当信贷危机进一步发展恶化后，这种报道的不合理就进一步显现出来。
（二）温州信贷危机初显期，及时、平衡传播危机信息，将有益于化解“社会情绪”，占领“信息发布高地”成为意见领袖，避免流言滋生及群体极化现象
德国著名学者乌尔里希?贝克在他的代表作《风险社会》中提出“媒介化风险”的概念，他认为，风险既具有现实性又具有非现实性，在媒介化社会，风险本身被媒介建构或呈现出来。贝克的理论让我们重新认识了风险与媒介在如今这个信息社会的关系，媒介不应仅仅出于社会的责任感而报道风险，还应认识到其本身已经成为风险的制造者，在信息传播的过程中寻求化解危机的方法，媒体已经责无旁贷。
在危机发展的初显期，企业老板“负债跑路”一幕幕上演，《温州日报》作为温州本地的主流大众媒体，却没有一篇针对性报道，从表面上看，这种对风险的回避可以在一定程度“建构想要的认识”，实际上，这种方式却恰恰制造了更大的风险。马凌认为“媒介化风险主要来自媒介结构性风险，包括媒介技术风险、媒介信息风险、媒介知识风险、媒介舆论风险、媒介政治风险等方面”[4]。《温州日报》在此期间的报道结构性风险主要体现在媒介信息与媒介舆论这两个方面。
1.信息不足带来的媒介信息风险，主要体现为谣言的产生与传播。风险常常牵动与汇集社会注意力，主流媒体不去报道或者报道不足，谣言便伴随着对风险的恐惧成为信息传播的重要形式。而当网络已经成为传播信息的重要通道时，这种媒介信息风险便有了更强的呈现和传播的空间，媒介信息风险便可能发生的更频繁、更强烈。“2011年6月初，温州大批中小企业倒闭”的传言不胫而走，一时间，长江三角惊现“倒闭潮”的说法甚嚣尘上，这与温州经济陷入了发展低谷，并没有出现大批企业倒闭的事实不符。幸而温州政府及时发布消息，21世纪经济报道、南方日报等媒体也通过采访调查报道进行了辟谣。另外，“温州民间未偿贷款总量可能高达8000亿到10000亿，坏账总额最高将达1500亿”、“温州89%家庭和个人参与民间借贷”、 “温州企业亏损面超1/4”等等[5]。“说法”也广为传播，后来均被证明为不实之辞，诸如此类的流言与媒体上的“成绩报道为主”不同，它们将危机的严重形势加以渲染，半真半假，亦情亦理，增加了公众对危机的恐惧感。这些流言渲染的“严重形势”与《温州日报》“以成绩为主的报道”形成了反差，令人反思。
2.舆论引导乏力，出现了网络群体极化现象。从江南皮革董事长黄鹤不知去向，到信泰集团老板胡福林“出逃”美国。一时间，“温跑跑”、“温不归”成为“跑路”老板的代名词，跑路风潮成为全国媒体关注的焦点。《温州日报》“以成绩为主”的 “回避矛盾和问题”式的报道，使受众转而倾向于相信网络消息，倾向于网络表达。一些媒体又将网络信息和表达进行报道，于是网络传播营造出一个不同的拟态环境。在这个环境中，网民原有的倾向性意见得到强化，网络群体性现象出现，舆论引导陷入败局。
3.温州信贷危机高峰期，如果《温州日报》及时、充分地传播对策信息，将有益于整合“社会智能”，占领“治理危机的舆论高地”。信贷危机高峰期期间，《温州日报》信贷危机报道数量突然增多，这一时期信贷危机报道篇数，由爆发期占经济新闻报道篇数总数的15%增加到53%，但从报道的结构看，基本呈现政、银、企“三分版面”的局面，专业视角与公众视角在报道中缺席，这或许直接影响到媒体在危机事件中的舆论引导的实际效果。
首先，专业视角的缺席使对策信息缺乏宏观性与深刻性，舆论引导的效果可能更多地表现在表面上。经济学家、分析师、评论员的这些专业视角主要体现在对经济形势的专业分析层面，如2011年10月28日，经济观察网利用“金融抑制理论”分析国企发与民企发展的体制困境的文章《温州民间借贷灾难的反思》；又如2011年10月28日《证券时报》从“利率博弈的角度”分析民间借贷产生的体制根源的文章《用改革破民间借贷的难题》等等。而《温州日报》的信贷危机报道则主要关注政府领导、银行负责人、企业老板的言行举措，本地媒体报道的专业视角的缺席，实际上削弱了自身危机传播的媒介话语权。其次，公众视角的缺席使危机传播中多方意见难以通过媒体互动，起到整合“社会智能”，占领舆论高地的作用。传播过程中的受众不是一个只会接受信息的对象，媒体传播的信息的意义是通过受众的接收解释而形成的，也就是说，媒体表达的意义并不等于受众接收的意义。媒体在危机事件中，建立一种合理的意见互动机制，既是对受众的一种说服过程，也是整合“社会智能”的方式。据统计，在民间信贷市场的来源中，以一般社会主体（个人为主）借给民间中介的借贷资金余额220亿元，占到总量的20%[6]，从侧面反映了参与借贷的民众数目之多。此外，企业中数以万计的普通职工也受到直接影响，根据浙江官方统计，2011年1～9月间，浙江省内企业老板跑路风潮涉及14644名员工7593万元薪酬[7]，这表明信贷危机报道中公众视角的必要性。从抽取的《温州日报》报道样本来看，只获得了一篇包含了对普通民众的报道的样本，2011年10月21日01要闻版《信泰集团昨恢复生产》，该消息简略地描述了几位普通员工在危机中的境遇与感受，但着眼点仍是为了报道恢复生产。
三、《温州日报》信贷危机报道对强化党报经济报道舆论导向功能的几点启示
（一）转变报道思路：变“回避问题”式报道为“解释问题”和“解决问题”式报道
通过以上对《温州日报》信贷危机报道，我们认为，对“问题”的报道，并不一定会产生负面效果，对“成绩”的报道也并一定能产生正面效果，是报道“问题”还是报道“成绩”，要因时因事而宜。长期以来，一些地方的党报在面对危机事件、灾难事件时，不善于报道问题，甚至在这样的时候还一味地报道成绩，这种情况，在媒体多介质的今天，在传播渠道多元化的今天，越来越显现其不合理性。从根本上说，面对危机事件、灾难事件，媒体进行舆论导向的最佳选择，是对存在的问题进行解释性的报道，是对解决问题的努力进行报道，前者可以把公众对问题的认识统一到党和政府的认识上来，后者可以把社会的注意力集中到解决问题的过程上来，这样“问题”本身的消极性就会转化为积极的力量。
（二）完善报道内容：增加报道中的信息源，增加关于问题的互动性报道
复杂的经济形势与多变的金融市场使得财经记者很难仅依靠自身的能力做出准确的分析与预测，因此，拓宽危机报道、灾难报道的信息源，不仅对于客观准确报道事实是有力的，对于准确把握舆论走向同样有力。对于危机和灾难而言，没有什么比达成共识更有意义的，而共识的形成，既可以是由上而上的灌输，也可以是上下结合的共生。在新闻多元化传播的今天，由上而下的灌输方式产生的效果式微态势明显，因为在可控的媒体范围之外，不同的信源已经进入传播渠道，甚至获得了更有效的传播。在这样新的传播背景下，尝试上下结合的共生方式，有着长远的意义。《金融时报》将“金融财经报道每篇至少有2～3个独立消息来源”、“至少有一个被金融新闻记者广泛认可的消息来源”等关于信息源数量的标准作为一项准则提出，不仅是新闻专业主义的要求，也是有效影响舆论的一种考量。
作为多种信源报道的一种协同，增加关于问题互动的报道，是对这种问题所引发的舆论的一种有效的掌控。在危机传播中，仅仅传播问题显然是不够的，更准确的表述应该是传播“关于问题的互动信息”，这里的互动指上与下的互动，公众与专家的互动，通过这样的互动，上意与下意走向共识，情绪化认识上升为理性认识，最终通过共识的形成，在舆论上化危机于无形。
（三）创新报道方式：变发布式意见传播为“回应性意见传播”
“拉扎斯菲尔德在其经典传播学著作《人民的选择》中提出了两级传播论。此理论认为大众传播并不是直接流向一般受众，而是通过意见领袖这个中间环节，再从意见领袖流向一般人群，从而形成‘大众传播→意见领袖→一般受众’这样的两级传播模式。通过研究人员比较，意见领袖拥有更多的主观兴趣，他们对媒介的接触频度和接触量都远远高于一般人”[8]。这个理论观点启发我们，大众媒体仅仅想通过发布新闻，表达意见（评论）的方式引导舆论，还远远不够，因为如果意见领袖的意见与大众媒体的意见相左或没有共鸣，那么这种引导就会流于表面，甚至可能引发相反意见的流动。所认，进行舆论引导，不仅要在大众媒体上传播预设的意见，还需要借助意见领袖的力量和作用来影响大众。在危机传播中，仅仅对大众媒体的报道内容和评论内容进行调节还远远不够，还需要动员意见领袖进行相同方向的意见流动，引导舆论才会取得实际效果。为了取得这样的效果，大众媒体就需要增加“回应性报道”的比例，使意见领袖的相同方向意见流动通过媒体进行再次传播，以实际对舆论的有效引导。回应性报道是指社会各界人士对大众媒体的意见方向进行回应及其回应内容的报道，这既可以是记者的专访，也可以是后续的报道，还可以是问题互动式讨论，以及其它更多的形式。
参考文献：
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[4] 马凌.媒介化社会与风险社会[J].中国传媒报告,2008(2).
[5] 关于温州民间借贷的N个误读[OL].温州网,2011-10-14.
[6] 温州民间借贷1100亿 220亿流入房地产投资[OL].地产中国网, http://house.china.com.cn/fujian/view/449330-4.htm.
[7] 浙江今年9个月228名老板跑路 欠员工薪酬7593万[N].东方早报,2011-10-11.
[8] 郭庆光.传播学教程[M].北京:中国人民大学出版社,2003.
房地产价格银行信贷论文范文第6篇
一、影响房地产价格的因素
会造成房地产价格波动的原因主要分为经济和非经济两个角度。 (安辉, 2013) 。经济层面的主要因素包括收入, 通货膨胀, 失业率以及建筑成本等方面。国外的房地产市场的价格变动基本都能用经济层面的原因进行很好的解释。复杂的是, 我国房地产市场情况较为特殊, 该市场的价格波动除了经济方面的原因, 非经济层面的原因更为重要。房子对于我国的绝大多数人民来说属于必需消费, 由此无论国家的经济发生怎样的波动, 人民对于房子消费的欲望并不会减少太多。能够降低我国人民购房消费欲望的主要原因来自于非经济层面, 例如政府会出台的一些相关政策。非经济因素包含有货币以及信贷政策、土地以及税收政策等。下面来详细分析一下经济层面的因素。
(一) 建筑成本
经济学上讲成本与供给呈现反比例关系, 即成本越高, 供给量越少。因此在现实中, 房屋的成本上升, 则房屋的供给会下降。在市场上供不应求的情况出现时, 房价也会随之上升。由此可见市场房价的波动原因有一部分来源于房屋的供给。
但是房屋的销售是需要一个过程的。主要是由于以下两个原因:第一、房屋这个商品本身的性质决定了房屋的价格是比较高的, 买房对于大多数普通人来说都是一笔巨大的消费, 因此消费者会对这件事情采取比较谨慎的态度。第二、消费者在进行买房的消费时, 会出现各种比较和挑选的行为, 大家都希望挑到比较符合心意的房屋, 这个过程也是需要时间的。
(二) 消费者的收入
根据经济学理论购买力由人均可支配收入决定。人均可支配收入与消费者购买是呈正相关的关系, 即人均可支配收入越高, 消费者的购买力越高, 买得起房的人也就会越多。在这种情况下, 房屋的需求量也会增大, 市场上同样会出现供不应求的情况。在需求理论的基础上, 房屋的价格会在消费者可支配收入的影响下出现波动。消费者会出于各种不同的目的去进行房屋的购买, 既可能做自用, 也有可能作为投资的工具。特别是在现在中国的经济环境下, 越来越多的人选择房地产作为自己的投资手段。失业率与消费者的收入情况类似。当社会的失业率较高时, 人们的可支配收入比较少, 那么这个时候消费者的购买力就会下降, 消费需求就会下跌。
(三) 通货膨胀
通货膨胀对房价造成的波动不如前两种关系直接, 对于房屋价格造成的影响更多的是通过中间因素继而导致房屋的供需发生变化。在分析通货膨胀对于房价的影响前, 我们必须引入实际利率的概念, 实际利率指的是名义利率减去通货膨胀率之后的差值。我们可以分析出, 当通货膨胀率升高的时候, 实际利率会减少, 利率变低后消费者会感受到利润受损, 将钱从银行取出, 寻找更高利润的理财方式。这样的结果是市场上会多出更多的流动资金, 房地产作为利润较高的投资方式, 自然会吸引一大批消费者的目标, 需求上涨的情况下继而造成价格波动。而房价也会影响其他行业的需求, 房价越涨的情况下, 其他行业的消费受到限制, 大多数消费者看到投资房地产有利可图, 只会一窝蜂地集中在房地产投资上, 形成恶性的供不应求的局面, 最终导致房地产泡沫的发生。
二、货币政策对房地产价格的影响
关于分析货币政策对于房地产价格的影响, 主要考虑的货币政策因素有货币的供应量。利率以及银行的信贷量。
(一) 货币的供应量对于房地产价格的影响
货币供应量指的是一个国家在一个时间点上为了经济的正常运行所存储的货币量, 包括存款和现金货币两部分。当处于通货紧缩阶段时, 国家采用扩张性的货币政策, 增加货币供给, 下调存款准备金率, 使得消费者利用手中的货币资金进行投资和消费, 刺激包括房地产市场在内的经济增长, 从而引起房地产价格的波动。当社会处在通货膨胀时期, 政府实行紧缩性的货币政策, 导致房地产市场的缩减。通过以上分析可得治, 货币供应量越多, 房地产价格越高, 两者呈现正相关。
(二) 利率对房地产价格的影响
利率是讨论货币政策时不可忽视的一点, 会造成房价波动的主要原因是对于房贷成本的作用。本文主要从供需两方面展开分析。
在供给方面, 利率直接影响开发商进行房屋开发时会付出的成本。利率变高时, 开发商的融资成本就会变高。为了避免付出过多的成本, 开发商会相应降低投资的幅度, 减少房屋供应, 供需不平衡的情况下, 房屋价格上涨, 导致房地产市场的波动。在需求方面, 利率变高同样会导致投资者的成本上升, 手中可利用的资金变少, 投资需求也会变少, 房屋需求缩减, 供需再次不平衡。由于现在房地产市场的价格远远高于人均可支配收入, 因此替代效应的所产生的作用是远远大于收入效应的。我们可以得出结论, 利率越低, 消费需求越高。
综上所述, 利率从供给和需求两方面影响房屋价格, 且需求的影响要大于供给。
(三) 信贷对于房地产价格的影响
对于房地产市场来说, 银行信贷资金是主要的资金基础。在四个方面影响房地产的供需, 从而造成市场的几个波动。分别为建设和购房贷款, 银行自有的资产和抵押贷款。立足于现实可以分析出, 消费者和建设工程的开发者是信贷资金的主要流动方向。当人们面对比较宽松的贷款政策时, 买房的人会感受到购房困难度降低, 从而买房的热情度提高, 需求量增加, 在供需理论的作用下, 最终导致价格上涨。在开发商的角度来说, 贷款量的提升会使得开发商去扩大自己的投资范围。理论上讲会导致供需发生变化引起价格的波动, 但是实际来说房屋商品本身性质的特殊性导致该商品的弹性较小, 因此实际上供需发生变化的可能性不大。此外, 当开发商手中拥有足量贷款的前提下, 证明他拥有着在足够的资金资源, 因此很可能会选择高价拿地, 最终导致的结果是整体开发成本的提升, 从而导致价格波动。实际上, 开发商拥有充足资金的前提下会偏向于选择高级别的房产开发, 这也会让房地产市场供需失衡。长远来看, 房地产商在认为有利可图的情况下, 会逐渐开发新的房产, 这样供应增加, 房地产价格就会下跌。
结语
总体而言, 货币政策与房价具有长期均衡的影响关系 (丁晨等, 2007) 。货币政策的任何一丁点风吹草动都会引起房地产价格的剧烈波动, 该市场因为成为货币政策的风向标。因此我国应该要对货币政策重视起来, 在对房地产市场进行调节的时候把货币政策的因素考虑进去, 保证房地产市场的健康稳定发展。另一方面应该注意改善当今房地产市场的各种缺陷, 防止恶性房价上涨, 使房地产市场保持健康发展的趋势, 发挥其经济支柱, 推动经济发展的作用。
摘要：房地产作为影响我国经济重要的一部分, 房地产的价格问题一直以来都是研究的热点问题, 维持住宅价格的稳定不仅是经济问题也是社会问题。本文我国的房地产现状以及房地产的影响因素进行了分析, 从货币供应量, 利率以及信贷三个角度展开阐述货币政策对于房地产价格的影响。
关键词：货币政策,房地产价格,调控
参考文献
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