房地产管理党建论文范文第1篇
摘要：随着我国房地产在市场中发展越加迅速，我国对房地产设计工作提高了重视程度，由于房地产设计工作对建筑物的整体规划有着重要性，贯穿整个建筑施工过程中，包含了建筑项目前期、中期以及后期竣工。只有加强对房地产设计管理，才能够确保房地产设计质量，保障建筑的整体美观感以及结构安全达到标准化，满足城市的发展需求以及用户需求，可以有效提高建筑项目开发质量，对促进房地产行业的健康发展具有重要作用。
关键词：房地产;设计管理
前言：
目前，我国正处于新时代的发展背景下，城市化建设规模逐渐增多，为房地产行业的发展起到了一定促进作用。房地产行业作为我国经济基础产业，为社会经济持续增长作出了一定贡献。不过，近年来我国房地产行业呈现出了结构性供应过剩的问题，房屋库存相对较多，土地供应相对较少，而且价格逐渐提高，房地产企业要想在市场中稳定发展，就必须要加强项目开发产品质量，做好项目设计工作，加大监督管理力度，才能够进一步推动房地产企业稳定发展。
1房地产企业加强设计管理工作的必要性
房地产设计是项目开发中的核心技术环节之一，对项目质量以及销售等多方面有着一定影响。房地产项目开发设计是否满足市场的需求，吸引更多的消费者，是决定房地产市场竞争力的重要因素，也是确保房地产项目实现全面销售的重要手段。房地产图纸设计的蛇口以及质量，对项目开发施工进度以及产品竣工日期有着重要作用。房地产设计成果，对项目开发的造价影响程度可以达到80%左右，而且房地产设计质量也决定了客户的体验感，所以，要想确保房地产设计工作实施达到有效性，就必须要对设计工作加强管理，控制房地产设计工作的每一个环节，保障设计内容达到市場发展需求以及用户需求。
2房地产企业设计管理工作的特点
房地产设计管理工作具备着两种特点，其中包含了系统性。主要就是对房地产项目的研究，其中包含了项目总体规划设计、施工技术设计、现场布局设计以及项目竣工交付等内容，同时还需要对项目设计任务书、设计单位招投标、施工服务以及成本管理等工作内容全面展开设计管理工作。另外一点就是复杂性，由于设计管理工作在实施的过程中，需要工作人员具备专业性技术，同时还需要对市场具有一定的洞察能力，可以具备良好的沟通以及协调能力，确保项目设计达到目标。
3房地产项目设计管理要点分析
3.1明确建筑设计要求
房地产设计管理部门需要对项目的定位以及市场需求进行综合性分析，将其转化设计语言内容，在项目设计的准备阶段过程中，需要对当地建筑市场材料价格进行全面调研与分析，对周围建筑或者楼盘的施工成本以及目前价格进行了解，同时根据本次设计项目内容，做好市场评估，另外，还需要对当地的规划以及设计指标进行解读性分析，项目设计任务书需要对房地产设计需求以及成本限额等内容，进行明确与控制。例如，项目设计指标限额设计。同时，还需要进一步对项目的设计进度，设计内容、设计成本等做好管理。在房地产设计的不同阶段，设计管理工作内容也存在着差异。例如，在房地产项目设计前期阶段，主要就是对项目的建设方案进行设计，该阶段需要对项目的整体平面布局进行把控，明确项目建设风格，随后在与当地政府进行对接工作时，需要做好设计汇报，确保整个建筑设计需求可以满足政府以及房地产建设单位的要求，同时达到建筑设计方案要求。在项目设计中期阶段，则是对项目的初步设计工作进行全面开展，初步设计工作中主要包含了审查设计质量、项目设计成本控制、与设计任务书进行比对，如果在出现偏差问题较大的情况，需要对其进行及时优化与修正。在后期设计工作中，主要对项目施工图纸进行设计，加强对项目施工设计变更管理力度。
3.2BIM和房地产项目设计管理
房地产项目在全面实施中，需要加强做好设计管理工作，同时需要与承建单位做好工作协调，确保项目可以按照合同规定保质保量完成施工。所以在整个项目设计管理中，需要加强对信息化技术的应用，其中就包含了BIM技术。
1）BIM技术在房地产设计管理工作中，不仅可以对项目各项设计资源加以管控，同时在项目规划中，能够对项目各项信息进行全面收集与整理，降低项目设计周期成本。此外，通过BIM技术，房地产管理者可以对项目设计的变动情况加以把控，同时对项目设备变更情况及时进行分析与研究，为项目设计决策工作提供更加便利条件。
2）BIM技术在设计单位中进行使用的过程中，项目设计工作人员可以对项目的整体空间结构进行全面分析与掌握，同时可以对工程进行造型与优化。另外。BIM技术还可以在项目施工图纸设计中加以应用，促使各个专业之间可以达到一定的协调性，避免后期施工过程中，出现工程设计问题，因此，可以发现BIM技术在房地产设计管理工作中，可以发挥出有效作用，能够有效实现房地产企业信息化管理。
3.3注重设计的整合管理
房地产企业需要进一步对设计管理部门加强投资力度，保障人力资源与物力资源满足项目设计管理需求，同时也可以进一步提高项目设计管理工作地位。另外，还需要构建区域化管理体系，对项目设计方案环节进行合理安排，积极鼓励工作人员在开展项目设计工作时，可以确保每一项项目设计环节有序开展，同时建筑企业还需要结合设计需求，构建专业化管理队伍，对工作人员开展定期培训活动，提供工作人员的专业技术水平以及职业素养。在信息化技术全面优化与提升后，房地产设计管理工作在开展中，需要对现代化新技术、新材料以及新工艺等进行全面引进，并对项目的设计方案进行及时调整，促进建筑行业市场竞争力得到全面提高，确保房地产行业在市场中可以得到全面发展，此外，针对工程中所存在的问题，还需要提前预见，及时解决其中所存在的问题，尽可能减少工程项目设计方案出现数据误差。
3.4加强设计成本管理
在房地产设计管理工作中，还需要对项目的设计成本、建设成本等进行全面控制，需要从以下几方面加以管理与分析。1）在建筑结构形式选择中，需要根据建筑形式以及功能定位等，对项目整体结构形式进行全面优化，为后期项目结构设计提高做好准备工作，控制好项目结构各项数据达到标准，避免项目结构各个数据出现严重的问题。在根本上对项目成本无法进行合理化控制。2）户型的选择。目前，人们对房地产项目的外观以及户型布局等十分重视，不过如果项目的整体设计过于复杂化，那么就会增加项目建设成本，所以在房地产项目户型结构设计中，需要确保项目建设成本可以与建筑物之间，达到平衡有效性，避免房地产项目整体利益受到影响。3）层高的确定。在房地产项目建筑层高设计中，需要以当地市场需求为主，根据当地发展情况，合理控制项目建筑层高。4）建筑材料选择。由于房地产项目建设实施中，所使用的技术以及材料等得到了更新，所以在项目设计中，需要确保每一项项目设计达到新颖性，在建设设计选材的过程中，尽可能就地取材，减少材料运输成本。
结束语：
综上所述，房地产在设计管理中，需要保障房地产项目设计达到精细化，同时房地产设计管理作为项目实施的重要基础，对于房地产项目的全面开发具有重要性，还有对设计方案以及设计的每一个环节加强管理，才能够真正提高房地产项目设计质量，满足市场需求，为房地产企业创造更多的经济效益。
参考文献：
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作者简介：任伟，男，汉族，天津市，本科，助理工程师，房地产设计管理，1987年6月出生。
房地产管理党建论文范文第2篇
自住房公积金制度建立以来，住房公积金工作稳步发展，现已步入市场经济条件下的发展与完善阶段。近两年，在世界经济、金融形势不容乐观的背景下，国内经济受到了一定的影响，特别是我国政府先后密集出台了房地产调控政策，使住房公积金事业的发展出现了新的形势。如何应对新情况、迎接新挑战，是我们必须面对和思考的问题。
一、充分认识住房公积金工作面临的挑战
1.骗提骗贷增加
近年来，随着住房公积金放贷制度的放宽，骗提骗贷的情况逐步出现。个别不法中介伪造虚假材料，帮助职工编造各种理由骗提个人住房公积金，并按提取额收取10%～50%比例不等的非法佣金，严重干扰了住房公积金管理秩序。在贷款方面也有同样的案例，个别不法分子虚开皮包公司，再利用给公司员工到住房公积金管理中心开户之机，偷偷复印身份证、户口本，到银行开立账户骗取贷款。有的与房产部门的工作人员合伙，出具假的备案卡；还有的职工假离婚，等等。作案手段五花八门，防不胜防。
2.职工购房选择住房公积金的比较优势下降
在市场化住房体制已经确立的形势下，住房公积金制度正面临着越来越多的挑战，比较突出的是住房公积金贷款的优势逐渐减弱和商业贷款替代性增强的问题。在住房公积金政策性住房金融发展的带动下，以商业银行为主体的商业性住房金融近年也得到长足发展，目前各商业银行普遍把个人住房贷款作为重点业务发展。在全国当前利率总体水平较低的情况下，住房公积金存、贷款利率多次不平衡调整。目前的住房公积金贷款比商业住房贷款利率仅低约1个百分点，其低息优势受到严重削弱。在这种情况下，普通职工家庭选择住房公积金进行住房消费呈下降趋势。
3.缴存比例不平衡导致缴存差距扩大
根据《住房公积金管理条例》（下称《条例》）规定，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。
住房公积金制度在设计上已对社会公平有所考虑，比如规定职工和单位住房公积金缴存比例均不应低于5%，也不能高于12%；缴存住房公积金的月工资基数，原则上不应超过职工工作所在地统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。但是，政策对部分高收入行业和单位开了口子，由于住房公积金由单位和职工按照1：1的比例缴存，部分行业和单位将其当成了变相福利，社会收入分配差距进一步扩大。
4.非公有制企业人员建制难度大
随着近年来国内经济体制改革的深化和非公有制企业的快速发展，非公有制企业的从业人员在数量上所占的比重越来越高；但非公有制企业及其从业人员绝大多数未建立住房公积金制度。主要原因是：非公有制企业的人员流动性非常大，由于非公有制企业多为科技含量较低的劳动密集型企业，对员工素质要求不高，在劳动力资源充裕的情况下，劳动用工的主动权主要在企业，用人制度非常灵活；同时工作人员也会根据自己的能力、收入和个人发展的需要变换工作，且用工制度不健全，许多单位与职工未签订劳动合同，使得住房公积金缴交难以全面覆盖企业。
5.个贷发放率稳中趋降，年贷款总额缩减
据贵州铜仁住房公积金公报数据显示，2011年铜仁住房公积金共向2975户职工家庭发放住房公积金贷款，同比减少11.3%。江西新余全年共发放职工住房公积金贷款18519.4万元，同比减少28%。上海市2011年发放公积金个人购房贷款265.05亿元，发放户数为7.33万户，分别较上年下降12.50%和26.36%。根据各管理中心反馈资料数据分析，影响个贷发放率和贷款额减少的原因主要体现在：一是2011年全国房地产市场密集调控，受住房差别化信贷和差别化税收等政策影响，住房消费成本增加，改善、投资、投机型住房需求受到明显抑制。二是各大城市先后颁布了“限购令”、“限价令”、“一房一价”、“租赁税”等政策，对二手房交易税也进行了调整，同时央行多次上调商业银行存款准备金率和存贷款利率，使住房信贷不断收紧，商品房出现滞销。三是由于过去鼓励住房消费，城市中住房公积金缴存职工贷款已逐渐趋向饱和，致使住房公积金贷款相应减少。四是2011年受通货膨胀影响，房地产市场价格居高不下，极大影响了购房的积极性，使房屋销售量急剧下降。
二、化挑战为机遇，以机遇促发展
1.扩大影响
认识是行动的先导，加速住房公积金发展，必须有浓厚的、强烈的、良好的社会舆论和认识氛围做基础。在当前形势下，必须与时俱进抓导向、抓宣传，让更多的人认识公积金，自觉参与公积金，形成持久、有效、正面的社会影响。在扩大影响中要切实做到三个突出。
一是突出政策的民生作用。实行住房公积金制度的目的是实现居者有其屋，改善职工的住房条件，事关职工最直接的切身利益，是一项惠民利民的好政策。
二是突出政策的保障作用。住房公积金制度是国家法律规定的一项重要的住房保障制度，具有强制储蓄性、互助性、保障性的特征。建立职工住房公积金制度，能为职工较快、较好地解决住房问题提供有力有效的可靠保障。
三是突出职工权益的法定作用。建立住房公积金制度是《条例》规定的法定义务。每一个城镇在职职工自参加工作之日起至退休或者终止劳动关系的这一段时间内，都必须缴纳个人住房公积金；职工所在单位也应按规定为职工缴存住房公积金。
2.修改《条例》
目前，我国正处于经济快速发展时期，每项制度的建立与完善也必然需要一定的过程。《住房公积金管理条例》于1999年颁布并实施；2002年进行了第一次修订。10余年来，其中的有些规定已经不能完全适应住房公积金的发展需求。加快修订《条例》既是发展的必然，也是解决职工诉求、解决制度矛盾的根本途径。
2012年2月12日，住建部决定对《条例》进行第二次修订，目前正在全国多地进行密集调研，了解公积金政策执行情况。在修订中，我们要立足于全国一盘棋，统一机构性质、系统监管、政策执行，把握职工的直接合理诉求、社会的普遍关注和适应未来发展的大方向原则，有针对性地增补修订和调整完善。二次修订后的《条例》，应明确住房公积金的使用范围及法律指向，能让公积金更便利地用于包括租房、装修在内的住房消费，改善职工的住房条件，更能贴近支持中低收入家庭对住房的需求。
3.保障民生
一方面，要用好、用足政策，从实际出发，在控制风险的前提下，最大限度地满足职工诉求，支持职工构建房屋，提高居住水平；要大力开展政策创新，推行异地贷款等模式，做到专款专用，应用尽用，应贷尽贷。
另一方面，要切实维护职工权益，根据《条例》要求，城镇在职职工，无论其工作单位效益如何，都必须按照《条例》的规定缴存住房公积金。各地住房公积金管理中心执法部门对单位逾期不缴或者逃避、抗拒建制的，严格按《条例》有关条款进行处罚，并申请人民法院强制执行。特别要抓好非公企业建制突破，落实进城务工人员建制工作。
财政补贴作为公务员、事业单位职工住房公积金中的一部分，必须落实到位，同时，各管理中心要优化服务、强化管理、创新管理方式，探索业务上的开放式同城受理、归口审批、限时服务，提升效率，着力为广大缴存人创造快捷、高效、文明、规范的办事环境。
4.确保安全
住房公积金中心管理着庞大的资金，确保资金安全是重中之重。确保住房公积金安全，一是进一步明确岗位职责，加强岗位风险控制。根据管理中心内设岗位，明确划分职责权限。对于贷款审批、公积金提取等重要岗位，规范业务操作，明确第一责任人，明晰权利和义务。重点是要错开管理和操作层，实现岗位之间的相互牵制、相互约束和相互监督。二是落实管委会决策职能。住房公积金管理中心的重大决策和重要政策，都须经管委会审议通过后方可执行。三是加大惩罚力度。一旦出现违规违章办理贷款、提取的情况，不但要追究办理职工的责任，还要追究审批管理人员的责任，并加大处罚力度。四是要加大投入，建立科技防控体系。要引用先进的计算机信息系统，对资金流向实行实时监控，要运用机器识别技术，减少人为因素。五是要加快信用建设，从业者要爱岗敬业、严谨自律；使用住房公积金的职工也要诚实守信，合规支用公积金，使住房公积金管理风险得到有效控制，保证资金安全。
5.创新发展
2010年，住房和城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、审计署、银监会印发《关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知》，利用公积金支持保障房建设。公积金支持保障房建设的可行性较强，不仅可以缓解地方保障房开建的资金难题，也可以充分发挥住房公积金沉淀资金作用，提高资金的使用效率。在住房公积金的扩面缴存、向住房保障倾斜使用等方面，应进行更深层次的探索，使其在解决城镇居民住房中发挥更大的作用。
齐婧/责任编辑
房地产管理党建论文范文第3篇
[摘 要]企业的顺利运转、成功经营缺少不了合同管理这个重要的环节。合同管理是规范企业经济行为，使企业适应经济发展的重要保证，但是，从大部分企业合同管理的现状来看，财务人员在其中仅发挥简单核算的作用，很少积极参与到合同的签订到结算等一系列的过程中。随着市场经济竞争的日渐激烈，财务人员应当充分发挥出自身的作用，严格实施本部门监督、管理的职能，促使合同管理帮助企业以最低的成本带来最大的效益。
[关键词]房地产行业；销售代理；合同管理
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.30.156
1 财务人员在房地产销售代理企业合同管理中的作用
（1）在项目前期的策划、评判过程中，财务可全程参与，将企业的损失减少到最大限度内，促使公司的利益提升。在分析项目可行性过程中，可预测项目经营的效益，结合企业的利益需求，及时推断预判项目的风险性，同时推算项目能够为企业带来的最大效益，根据收益的多少选择出有益于企业的项目，在最大限度内增加企业各方面收益。
（2）在企业合同评审的过程中，财务人员结合财务税收的法律法规，提供专业意见，避免企业合同与财务税收牵扯上不必要的关系。房地产销售代理企业的客户主要是由市场部客户部挖掘，同时将客户的实际需求作为起草合同的标准。然而，起草合同并非由财务人员全权完成，这就导致合同在起草的过程中可能不了解税务相关法规，因此起草合同过程中仍需要财务部相关人员的参与，一方面可提供指导的意见，另一方面可降低税收风险发生的概率。在订立销售代理合同时，财务人员可收集以往企业的订立销售代理合同的案例，并整合其中的经验，提供有价值、可靠的数据帮助。在合同执行的整个过程中，财务部会严格监控，并且做到跟踪分析，以便为新合同的签订提供经验，确保合同的执行更具安全性。
（3）在企业的经营、管理过程中，财务人员可根据企业的经营现状，提供专业性支持。一方面等同于财务人员全程参与合同执行的过程，另一方面也有助于财务人员对企业做到严格监控与监管。并且在分析项目可行性、预算数据、合同执行项目等一系列的过程中，财务部始终站在客观的角度，用客观的目光看待问题，发表出专业意见，以真实数据说话，为公司的生产经营提供强有力的帮助。
（4）在销售代理合同真正履行后，合约内容要求企业每个月进行财务结算，从合同制定到履行的一系列过程中，财务部是始终参与的部门，这就意味着在每月财务结算的过程中，财务部能够及时发现合约中是否存在除条款之外的事项，有利于及时汇报有关的执行人员与领导，与各部分沟通协调，制定出对应的补充协议，同时完善合同管理，确保合同的顺利履行。
（5）企业签订重大项目合同前，尤其是工程类合同时，财务部的介入可先分析签约方在合同履约方面上的能力，同时可要求签约方向企业提供相关的财务报表与数据报表，考察签约方的经营状态、财务情况等重要指标，在考察的同时可与同行的整体情况、综合能力适当进行比较，从中推断签约方合同履约的能力。此外，还应监督签约方合同履行的具体情况，例如在款项收到后，应及时告知销售部，并做好记录，避免合同的履约在某一环节中出现问题。
2 财务人员在合同管理中可发挥的空间
（1）在市场客户部顺利争取到项目后，首先需要将关于项目的资料提供给财务部，
而财务人员则需要运用专业的财务知识，根据以往的项目结算经验，预判该项目若是正常销售的情况下能够为企业带来利益以及为该项目付出的人力物力应收取的成本费用，从而判定该项目是否可为企业源源不断地带来效益，最重要的是企业是否可在能够接受的最低项目收益前提上承接该项目。
（2）在合同草拟与开发商协商的阶段，财务需与企业法务部一同检验合同的合法性、可行性，以此降低合同存在的风险，同时避免合同给企业造成巨大损失。法务部负责审核合同内容的合法性与真实有效性，而财务部则需要审查合同的订立是否符合企业制定的财务管理制度及国家制定的相关税收法规；同时，财务部还需注重收款、付款等与结算相关的条款，并且审核是否具有合理性、可操作性等，接着由法务部与财务部共同讨论，直至合同成功签订。
以《×××项目销售代理合同》为例子。在合同的评审过程中，财务需高度重视几个方面：
①合同内容是否包括某些不合理的条款，如已跟甲项目签订，是否不能够在甲项目附近内再承接与甲项目为竞争对手的项目，若是存在该类条款，财务人员则需要向业务负责人提示条款的风险。②甲乙双方权利是否存在由我方承担运营案场费用等条款，若是有需要我方承担费用等内容，则需要根据流程开具发票给我公司，若是无法开具发票，可协商该部分的费用从甲方支付给我公司的代理费用中扣除。需注意的是，合同中每一条条款都需认真浏览，每一个细节都不可放过，否则在约定不清晰的情况下，只会增添会计财务所面临的风险，致使费用报销的过程出现阻碍。③重点关注代理费用结算的主要条件。房地产销售代理结算是一项特殊的工作，在一般情况下，主要是每个月依据固定费率结算，在季度与年度任务顺利完成后，再根据高费用率算出差价，同时项目在事前根据低费用率所得到的房源。需注意，补差是全额补差还是超过任务部分补差，一旦发现合同中存在漏洞或有任何地方未表达清晰，需要及时更正，避免增加企业风险、降低企业收益。④针对销售业绩较好的有关项目人员及团队，若是开发商想要给予奖励，则需要根据公司规章制度与税收法规，通过我公司薪酬系统下发至获得奖励的人员手中，如果是由开发商直接发放薪酬至所得奖励的人员手中，很容易涉及税务的风险。
（3）根据合同的内容，财务部需要对项目进行的每个阶段进行严密跟踪，如实记录项目的结算信息，审核是否符合合同制定条款。同时还要观察项目是否存在漏结的现象，需注意的是，扣款、罚款是否与合同约定的保持一致。财务部需严密跟踪项目的执行过程，确保公司的收入准确、完整。若发现有开发商未根据约定付款，应主动联系项目负责人，提示其结清所欠款项，避免出现迟迟未能收到应收账款的现象。
（4）执行合同后对此次项目的评价。企业应制定出评价合同执行的制度，全面分析合同实施的具体情况，并加以分析、汇总及评价。例如项目的收益率、合同执行率等内容。通过分析与总结，发现合同管理中的缺陷，制定出对应的改正措施。同时，分析、统计项目合同执行的完成情况，为公司的经营管理提供帮助。最后，财务需根据项目的大小、客户的信息等内容完成分析、汇总，建立客户档案，提高服务能力，促使合同管理能力加强。
3 结 论
合同的洽谈直至失效等一系列的过程即合同管理的全过程，财务人员要给予合同签订前的管理高度重视，同时也要重视合同签订后管理。凡是有关于合同条款的内容，则需要各部门共同商讨，关注合同在履行过程中，出现的静态、动态情况，尤其是可影响企业利益的变化，需要及时修改、更正，或是终止。房地产行业的发展趋势正在不断向前，财务税务相关法规不可能一成不变，这就要求财务人员熟悉市场的行情，使企业生产经营顺应市场变化，同时还应提升合同管理的能力，以此确保企业的可持续发展。
参考文献：
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房地产管理党建论文范文第4篇
【摘要】随着中国社会主义市场经济体制的逐渐发展和依法治税的逐渐深入，房地产企业税务风险成为了一个不可忽视的问题。房地产企业税务风险若处理不恰当，那么就会发展成为一个危险，这个危险随时随地都有可能产生一个很大的影响，因此，作为房地产企业的经营管理层，须对房地产企业税务的风险管控予以关注和研究。
【关键词】房地产 企业税务风险 管理 控制
一、企业税务风险概析
企业税务风险指的是在一个特有的税收政策体制下，该企业因为其涉税行为与相关法律不相符，因而违反了其纳税的有关规定，在这情况下，就会让企业产生了一些不可确定的损失，它的一个直接表现就是该企业过多地缴纳税款，又或者过少地缴纳税款。
企业税务风险作为一种风险类别，它也具有一般风险的特点，主要有五个方面。第一，企业税务风险的普遍和广泛性。企业税务风险存在于每一个企业之中，规模大或者小的企业都会或多或少地发生税务风险。第二，企业税务风险具有客观性。企业税务风险是不会随着其企业或者个人的意志发生变化。第三，企业税务风险常会使企业产生一些损失。第四，企业税务风险具有转化性。企业的税务风险在一定的情况下，它的影响范围和影响程度都可能会产生一定的变化，它是不会一成不变的。第五，企业税务风险会存在于企业的经营活动当中，它是看不见，也摸不着，它是无形的。
二、房地产企业税务风险产生的原因分析
（一）房地产企业内部原因
1.房地产企业财务核算水平的准确性不高
财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。如，据国家审计署2004年第四号审计结果公报公布了对785户房地产大中型企业税收征管情况审计调查结果，显示在2002年，以上785个企业少缴税款133亿元，而在2003年的1月至9月共少缴税款118亿元。而以上审计结果原因分析为，上述房地产企业的财务核算数据存在主观或客观的核算误差。
2.房地产企业制度不健全
房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。
3.房地产企业纳税的重视度不够
房地产企业的纳税意识是房地产企业的一个主观态度。每个房地产企业都应该尽按时、足额、依法纳税。可是在实际日常的经营运作中，由于缴纳的税款对于企业而言是一种现金流出，这样会把企业的利润降低，一些房地产企业为了其业绩，利用了一些违法方法，使自身面临重大的税务风险。而且房地产企业对涉税行为的重视意识不强也是其风险产生的一个非常重要的因素。在房地产企业中会存在这样的误区，就是房地产企业的涉税行为应该由财务部门进行处理，而房地产企业中的税务风险也应该由财务部门进行防范。
（二）企业外部原因
1.税法的多变性
每个国家的税法都不会一个缺点也没有，它总会存在着某些比较笼统、不明确，又或者比较容易产生歧义的项目，这些都会让房地产企业在操作的时候增加一定的难度。还有一点就是，企业没有税法的解释权，这样就会让房地产企业处在一个非常不利的位置，所以税法的多变性在一定程度上会引发税务风险。例如，2009年1月1日起全面实行的增值税转型，关于购置固定资产的处理等也发生了较大的变化，企业也需要按照新的《增值税暂行条例》进行相关税务处理。
2.税务机关的自由裁量权及不规范执法的存在
代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。我国的税法给予税务机关行使一定程度的自由裁量权，如果在税法规定的范围内，税务机关在执法的程序中是具备弹性的，他们有权按照自己的判断对其纳税人的行为进行判定。而因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。
三、房地产企业税务风险防范的若干策略
（一）房地产企业税务风险预警系统建设
企业税务风险预警指的是在风险产生之前，按照以前的经验总结的一些规律或者所看到的一些信息，告诉相关部门并对他们发出紧急的信息，把这些风险的信息传达下去，为的是避免发生一些准备不足或者不知情的状况，以此最大限度地把风险所引发的危害或者损害降低的一种行为。所谓的风险预警系统则是一个自己组建起来的组织，它是风险预警行为依据有关的内部联系构建而成的一个整体。
1.推行房地产企业税务风险的评分评级制度，同时进行定期的税务检查
房地产企业税务风险的评分评级的体制主要是采用了沃尔评分法的原理及其分析思路，同时主要经过查找房地产企业中比较重要的税务风险性、比较关键的部门、比较关键的人员，确立相对应的权重，并结合所在企业的一般实际状况，算出每个企业自己的总得分，再评价该企业的风险情况。
2.预测房地产企业税收，强化日常税务的监督
对税收的预测不仅会在税务机关的管理中应用，在房地产企业中也是会有广泛的应用，也就是在房地产企业中对企业税收进行预测。房地产企业对税收的预测是按照房地产企业涉税行为的一些历史材料，并参考现有的基本要求和基本条件，针对房地产企业将来的涉税行为及需缴纳的税收做出一个科学的测算与预计。对房地产企业开展税收预测的意义在于：第一，预测一个项目或者它将来的一段期间内应该缴纳的税收，这样可以为决策提供一定的可靠标准；第二，测定各个项定额及其标准，这样可以编制计划，同时可以分解计划中的指标服务。第三，房地产企业对税收的预测是房地产企业税务风险预警系统的一个非常重要的部分，也是预警系统中所构建的非常重要一个环节，这样能够对房地产企业防范税收风险提供一定的数据支撑。
（二）控制税收筹划风险
房地产企业税收筹划，在理论基础的设计分析上，需要具备相应的环境的适应性，它是一个系统工程。因为房地产企业其纳税环境在客观上会存在着比较多的不确定的问题，而房地产企业的税收筹划作为一个决策的行为，它也是会存在决策上的一些风险。依照对房地产企业税收筹划过程中的一些分析，房地产企业税收筹划的计划在执行中所遇到的较大风险是所执行的障碍，可能要被迫地对原来的决定做出调整，又或者房地产企业税收筹划计划的一个重要预期的财务效果，并没有得到税务机关的认同，而与房地产企业税收筹划最初确定的目标产生一个非常严重的偏差，甚至是有一个相反结果。
（三）加强企业与外部机构的沟通合作
加强房地产企业与外部机关的一个沟通与合作，有益于房地产企业获得并掌握一些最新的、同时也是比较准确的税收政策的消息，尤其是房地产企业所在区域的主管税收机关，在国家税务总局等机关制定的最新的一些税收的文件的基礎上，某些时候会制定一些地方的法律法规或者是一些补充政策，但是这一些地方的法规以及所补充的政策经常会被房地产企业所轻视，这样就非常容易产生一定的税务风险。
在加强与外部机关、组织的沟通中，房地产企业应该从细节做起，在基于防范企业税务风险之上，应该主动、积极地寻求税务机关的指导与帮忙。如果对税收的政策或者法律法规不能准确把握，就应该要主动积极与税务机关进行沟通和联系，听取其建议与指导。
四、结语
房地产企业税务风险是一个不可忽视的问题，若处理不恰当，那么就会发展成为一个危险，这个危险随时随地都有可能对企业经营发展产生一个很大的负面影响，所以房地产企业经营、管理层须对房地产企业税务风险加强研究、明晰认知并制定有效的管控方法与措施。
作者简介：刘冬莲（1975-），女，深圳人，从事财税或审计工作。
（责任编辑：唐荣波）
房地产管理党建论文范文第5篇
摘要:本文简要介绍了房地产与物业管理的关系,通过对我国物业管理现状的分析,提出了解决的办法,即提前介入、规模化、市场化、注重物业管理企业的自身建设等。
关键词:物业管理房地产现状对策
我国物业管理自20世纪80年代初起步,至90年代,特别是小平志南巡讲话后,在房地产建设热潮的推动下,呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣,人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下,探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。
一、房地产开发与物业管理互补作用
1.房地产开发是物业管理的基础
物业管理是建立在对特定物业之上的管理,是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理,而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度,直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品,那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段,尤其是设计、建设时期,一点点的疏忽或遗漏,都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。
2.良好的物业对房地产的发展有促进作用
物业管理的目的是为了使房产保值、增值,并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境,物业管理的参与,延长了房屋的寿命,提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明,买房时,人们在关心房价、位置、居住环境之后,最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好,必然会解除消费者的后顾之忧,促进房地产开发业的发展。
二、物业管理的现状及问题
1.建设与管理之间缺乏有效衔接
近两年来,有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻,物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米,物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准,而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问,最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:(1)一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患,矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来,因此业主意见强烈,物业公司代人受过。(2)物业管理企业价格法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高,自行制定收费标准,多收费或乱收费,加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响; 总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。
2.对物业管理的认识模糊
物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权,运用现代科学和先进的维修养护技术,以经济手段管理物业,从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营,并为使用人提供多方面的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计,截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米,其中住宅建筑面积107.69亿平方米。物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而,许多房地产企业单位,对物业管理的概念认识不甚清楚,许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司,不正规必然落后,目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低,劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等,多数依然单纯依靠手工方式进行管理,要耗费极大的人力、物力和财力,最终导致效益差,入不敷出,最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。
3.缺乏公平的市场环境
我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物,种种规则也从房地产业沿袭下来,而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的,这样,自然而然地圈定了势力范围,存在市场壁垒,不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端,物业管理市场一般采取议标的方式,均未实行规范性招标,因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的,仍然运用国企优势,尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变,因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题,也使得行业的良性发展受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场,通过招投标聘请物业管理企业,实行优胜劣汰。
三、解决之道
1.提前介入
由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同,考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务,它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。
2.规模化
一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多,故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路,在建立健全企业化经营体制的基础上,通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张,从而有效降低成本。达到规模经营。
3.市场化
用新的政策、法规支持和解放物业管理企业,使企业在市场竞争的条件下锻炼和完善自己,使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体,在竞争中培养在市场经济条件下企业生存和发展的能力,寻找适应市场机制的经营方法,要按照现代企业制度的要求,对各级房管部门所属的物业管理企业尽快脱钩改制,对开发单位和其他单位所属的物业管理企业,市房管部门也要加大指导力度,促其尽快离。从而把企业不断推向前进。由企业遵循市场规律办事,在竟争求生存,求发展。
总之,物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式,这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素:诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司,四者缺一不可,相信要我们大家共同努力,高素质的生活、工作环境一定能在不久的将来实现。
房地产管理党建论文范文第6篇
【摘要】提高房地产项目管理水平，是提高企业行业竞争力的有效途径。本文首先探讨了我国房地产企业项目管理工作存在的问题，并有针对性的提出几点房地产项目管理工作开展的有效策略，为房地产企业项目管理水平的提高提供资料参考。
【关键词】房地产；项目管理；问题；对策
房地产项目有着投资量大、施工环境复杂、参建单位和人员数量多、工期长等特点，如果在房地产项目开发中，项目管理工作不到位，必然会给相关单位带来不必要的经济损失。近年来，随着城市化的不断推进，我国房地产业发展迅猛。当房地产行业步入寒冬，各大房地产企业同时感受到行业竞争压力的加剧，如何提高企业的核心竞争力，更是成为房地产企业重点研究和实践的课题。
一、我国房地产项目管理中存在的问题
1.公司组织管理结构建设缺乏项目管理理论指导
我国城市化进程的不断推进，给房地产行业带来了巨大的发展空间。由于部分企业在项目管理中缺乏科学的理论指导，项目开发大多凭借热情和所谓的经验，因此在房地产项目管理中问题百出，更是使很多企业在项目开发中资金链断裂，甚至导致企业倒闭。
例如，湖北武汉市东西湖区金银湖畔先进大队府上楼盘，一个工程由于资金链断裂，工程烂尾，不仅影响了业主的正常生活，还造成恶劣的社会影响，并导致企业受到舆论的谴责和行政处罚。
2.项目管理人员专业水平不足
虽然我国加大了对房地产项目管理领域的人才培养力度，但人才培养是需要较长周期的。在房地产项目管理领域人才缺口极大的今天，很多其他领域的人员涌入房地产项目管理领域，这些管理人员不仅缺乏专业性知识，也对科学的房地产项目管理方法了解甚少。这导致很多房地产开发企业的项目管理工作如一团乱麻，不仅无法发挥项目管理的效果，还带来很多不必要的成本支出和麻烦。
例如，2009年北京中央电视台新址园区在建的附属文化大楼，由于施工单位项目管理人员专业水平不足，不仅使用不合格保温板，还配合建设单位燃放烟花爆竹，导致火灾发生，1死8伤，直接经济损失1.6383亿元。
3.项目管理的前期工作不足
房地产项目投资量大、开发周期长，如果在项目开发时不做可行性研究，必然无法掌握市场动态，无法确保工程项目是否会获利。当前我国房地产开发企业由于管理体系不健全、项目管理人员技术水平不足，很多项目在开发前并没有进行细致的可行性研究和论证。这些项目在开发前就缺少实证资料，缺乏支撑数据，根本无法保证项目是否能够获利。当企业将资金和精力投入到这些项目中，随着项目的开展则会逐渐发现问题，然而企业已经深陷其中，最终导致项目开发失败，造成资金和资源的浪费。
例如，某地产公司在华东某城市做养老项目，由于在项目规划时没有考虑我国国情，800个床位，最终只吸引了400名老人入住，而且入住老人在交完基本费用后，平时很少有其他消费，项目严重亏损。
4.缺少风险防控预案和手段
在我国市场经济日益完善的今天，房地产开发企业日益感受到市场经济带来的冲击。但房地产项目作为民生项目，其在市场经济规律调控下，却还受到地方政策和政府宏观调控的影响。这就导致房地产企业在项目开发中将同时面临政策风险、市场风险、安全风险、法律风险和资金风险等。一旦这些风险不能有效控制，当问题发生时必然会给房地产企业带来致命的打击，造成企业资金的浪费甚至导致项目夭折。
二、提高房地产项目管理水平的对策
1.完善公司的组织治理结构
房地产项目管理贯穿于整个房地产项目的规划、建设和运营的整个周期中，因而其项目管理需要公司多部门配合才能够高效完成。想要提高房地产项目管理水平，首先要以科学的房地产管理理念为基础，以企业的组织机构为框架，构建一整套完善的公司组织治理机构。只有实现公司组织治理机构的完善，才能确保房地产开发项目至始至终都处于管控之中，有效降低房地产开发项目的投资风险，提高房地产企业的行业竞争力。
2.提高项目管理人员的专业素质
房地产项目管理人员的专业素养，决定了房地产项目管理工作的水平和质量，并影响了房地产项目管理水平的发展和进步。为了提高企业房地产项目管理工作水平，必须组建一套技术扎实、经验丰富并有创新精神的优质人才团队，并依此为基础建设符合企业发展和市场现状的项目管理新模式。因此，房地产开发企业要积极引进优秀人才，并加大对现有团队人员的专业技术培训。除此之外，还应该事先房地产项目管理团队的优胜劣汰，淘汰不适合该工作的职员，不断优化和提高房地产项目管理团队的职业素养，为项目管理水平的提高打下坚实的基础。
3.做好项目前期基础性工作
高质量的可行性研究是开发企业做出正确投资决策的支撑。可行性研究质量的提高应着重几个方面：政策研究，市场调研、项目定位、成本预算、资金筹措、进度计划和风险控制等。使用宏观经济效益分析法与微观经济效益分析法进行思考，把动态分析法与静态分析法相统一，分析项目开发的实际利益，定量分析项目的经济效益，定性分析项目的可行性。用SWOT分析法让事实说话，通过大量的数据分析比较得出较为客观的可行性结论，为企业投资决策提供参考。
4.优化风险防控预案
我国作为发展中国家，随着城市化的推进房地产行业也处于动态变化中。因此，房地产项目管理工作也应该是一项长期的工作，随着市场的变化和企业的发展而不断进步。房地产开发企業在经营和发展中，一定要时刻居安思危，不断完善自身的风险防控预案，才能够有效的抵御项目开发中所面临的政策风险、市场风险、安全风险、法律风险和资金风险。
结语：
综上所述，房地产项目管理的工作质量和水平，极大的影响了房地产企业的经营和发展。在房地产行业面临转型期的今天，房地产企业想要获得发展的空间，就必须不断提升项目管理水平，只有项目管理水平稳步提高，才能确保企业在行业市场竞争中脱颖而出，获得更大的发展空间。