房地产投资决策研究论文范文第1篇
关键词：投资决策;企业风险;战略分析
投资决策对于一个企业的发展是至关重要的。在投资活动中，一般都会有不同的投资方法进行对比选择。在众多的投资方案中找出最佳的方案，投资决策实质在于选择最佳方法以取得最优的投资收益，并使投资资源得到最佳配置，从而尽量规避风险，建立有效完善的企业投资决策机制。
企业投资决策可分为三种类型：确定性投资、不确定性投资、风险性投资。投资决策核心的原理之一是确定性。确定性指的是投资决策过程中收益和亏损程度的相对关系，未来收益的机会高于亏损则确定性高。能够获得稳定的、长期的、回报的投资人，其投资决策必然具有较高的确定性，尽管单次投资过程中有可能出现亏损，但长期重复其策略则能够保证稳定获利，减少损失。不确定性投资指人们在事先只知道采取某种行动肯定造成的后果，却不知道它们出现的可能性，或者无法了解行动的结果也无法知道出现可能性的大小，只能做出粗略的估算的投资决策行为。项目实施之后出现的随机性的后果，不同的投资决策的项目会存在不同程度的风险，风险的高低直接影响收益实现的可能性。一般来说预期高的收益，风险也相对较高。一个企业要想做出更完美更符合本企业特征的投资决策，就应该了解投资决策的类型，从而有效地根据自身企业的类型，找出正确的投资决策，促进企业的快速有效的发展。
投资决策方法分为非贴现和贴现。非贴现指标是指没有考虑时间价值因素的指标，主要包括回收期法、年平均报酬率法。贴现指标是指考虑了时间价值因素的指标，包括净现值法、获利能力指数法、内含报酬率法。其他投资决策方法包括实物期权、层次分析法。
一、中小石油企业投资决策中存在的问题
1.企业投资行为单一化。投资决策对于中小石油企业来说是扩大生产经营规模、提高盈利能力、增强企业实力的基本手段，然而由于投资的项目有投资资金额度较大，期限比较长，同时风险高，且不可逆等特点，企业在进行扩大投资的过程中，若有微小的失误，都可能给投资主体造成不可挽回的经济损失，投资决策失误是吞噬人类财富的最大黑洞，对此，经营者与投资者都应该十分重视投资决策分析，因为投资决策的精准程度是投资决策成功与否的关键因素。
中小石油企业在投资的过程中只进行一种项目的投资，大大提高了投资的风险，因为某一种投资都存在较大的风险，特别是投资的项目不是自己的经营领域的，往往会对此领域存在一些误区，这样风险也会提高。综上所述，企业若要更好地发展，需要通过细致的措施进行比较分析，然后进行投资决策，不能盲目地进行投资决策，投资行为单一化是投资决策的最大误区，市场的调研分析关乎企业的成败，中小石油企业缺少分析的流程与市场调研的过程，如果不改善的话在今后的发展中必然会导致一系列问题的发生。
2.企业决策方法的不完善。中小石油企业在决策方式方面不完善，该企业中制定方案并进行分析的工作人员仅仅采用NPV方法进行分析，并不是说NPV方法分析得不准确，在当今社会要求我们不管做什么事情都要进行全面准确无误的分析，应该运用两种或者两种以上的方法双向对比进行分析，看最终的方案是否是最可行的。投资决策的方式有很多种，下面就NPV方法与期权法的利弊进行比较分析。
通过上述的图表可以看出NPV方法与期权法进行对比时存在着一定的缺陷，它并不是十全十美的，其他的方法也是如此，对此，中小石油企业如果在投资决策上只采用NPV方法进行分析，必然会在投资决策上存在一定的误差，这个误差就可能导致投资方案的失败，最终企业的经济效益将会面临巨大的挑战。
3.投资决策制度的不完善。投资决策作为企业重要的经营决策，往往是有风险的非常规的、非确定的决策。有些企业为了谋求眼前的利益，不顾企业自身规模如何、不顾自身能力和发展目标如何，进行盲目投资。中小石油企业由员工制定分析完投资决策方案，直接交给领导者，由领导者个人进行投资决策，没有专业的人进行市场的分析与调研，一人独裁的决策制度必然会对决策造成影响，因此中小石油企业的投资制度存在着不完善性。
二、中小石油企业投资决策中存在问题的成因分析
1.投资经营动力来源分析。投资是中小石油企业特别重要的经济行为之一，绝对不能盲目进行投资决策，应该在企业经营对外投资需要时进行。企业的投资需要一般出于以下几点考虑：成本压力、产业结构、市场压力、资本压力等，其具体表现为，当本企业与国内外其他同类企业相比，其自身规模较小，不能达到取得规模经济水平产品成本，使得其流转成本非常高，其产品的市场竞争力也无法进一步提高。
从当今的经济发展来看，新兴的产品层出不穷，已有产品在市场中遭遇淘汰的趋势是不可逆转的，也是企业无法控制的，因此转移经营方向可以说是企业明智的选择之一。但投资也存在着不确定性和风险性。潜在的新兴市场现在有高额利润对企业产生强大的吸引力。通过详细分析投资压力的来源，从而明确企业在竞争中亟待解决的问题之所在，同时结合企业的投资目标和长远的规划考虑，为下一步投资方向的确定做好铺垫。
2.投资环境分析。企业投资经营由企业财务环境、投资环境和企业的投资能力等几部分共同构成，无论是企业发现新的发展机会，还是面对前所未有的威胁，都需要企业对其所处的投资经营环境有一个正确的认识，在此基础上，才能做出有利于投资经营项目成功展开的决策。
特别是石油化工行业，其投资规模大、周期长、受自然因素以及社会、经济、心理、行政等其他因素的影响而面临着巨大的不确定性，因此，我们在进行投资决策的时候要更加严谨，要了解市场，了解环境后再进行风险最小化的投资，把风险降低到最小化。
3.投资经营方向选择分析。中小石油企业虽然没有扩展经营空间，但在投资实力及能力方面还是具备一定的基础，但在市场环境方面则存在很大的问题，中小石油企业没有从市场环境方面进行深入分析，还保留着以前的投资经验，投资单一行业，这样行业不景气的时候，企业必定会造成损失，企业利润明显下降。因此中小石油企业需要改变投资经营的方向，不能只靠单一投资来谋取利益，通过不断的市场调查和行情的分析，投资符合行情的东西才能够提高收益，最终达到提升企业效益的结果。
4.投资方式分析。每一种投资方式都会存在一些不完善性的存在和一些误差，中小石油企业在投资决策方面，只运用一种投资方式进行分析并做出决策，必然会存在一定的误差，再加上没有专业的人员进行制定方案与规划未来的发展前景，方案一旦实施，造成的损失将无法挽回，任何的事情都需要进行全方位的考虑，这样才会找出完美可行的方案进行投资决策。
三、解决中小石油企业投资决策问题的对策
1.企业投资决策实行多元化。当今社会随着生活水平的日益提高，人们的主观意识和生活质量的要求也随之增长，伴随着这些问题的变化，市场需求也不断地变化，因此中小石油企业要想高效快速的发展，对于企业投资决策单一化进行全方位改进，只有投资决策实行多元化才可以有效地促进经济的发展。如果一个企业想稳定长期快速的发展，首先要了解市场需求，这样企业才可以根据自身需求制定相应的计划，实行多元化投资决策和完善的分析流程才能提高企业的经济效益。
市场上的变化是日新月异的。面对这样的市场变化，我们必须完善企业的分析流程，找到市场的核心需求，制定符合市场的需求，加大企业的发展和提升经济效益。作为一个经销企业要做的则是根据不同的市场环境进行市场调研，了解市场上的需求和投资的价值所在，根据市场调研结果，制定出有效的企业投资决策计划，告别单一化，实行多元化的经营模式，只有了解市场价值和投资的价值是否具有一定的投资意义，企业才可以提升自己的实际价值。通过市场的要求，我们必须有完善的分析流程和经销产品的多元化，这样才有利于企业的自身发展。
2.改善企业投资决策的方法。现如今企业的投资决策的方式有很多种，然而每一种方式都存在着相应的利弊，因此一个企业的投资决策的方式及其产生的结果影响着一个企业的存亡。
中小石油企业采用单一的投资决策方式，必然会存在一些弊端，因此必须全面考虑，这样才会减少企业的投资决策风险。对于一个企业来说，投资决策的成败往往关系到这个企业今后的发展道路，中小石油企业只有实行多种方式分析，权衡利弊找出最适合的方案，这样才可以避免危机的发生。
3.建立完善的投资决策制度。中小石油企业投资决策制度的不完善，直接影响投资决策的结果。在一个企业投资决策中最大的误区便是一人独裁的方式，因为一个人的想法存在着单一性和不全面性，做出错误的决策将会影响一个企业的发展。
中小石油企业要想改善就应该建立一个专门的决策体系，聘请专业人士进行分析，再由相关部门进行审批与核算，最终交给领导者们开会发表个人的意见，最终决定是否实施。
如果中小石油企业继续实行不完善的投资决策制度，必定会存在风险，只有避开风险，企业才可能走上正轨，对于中小石油企业来说完善投资决策的制度也是十分重要的。
参考文献：
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房地产投资决策研究论文范文第2篇
摘要：本文以石油石化企业为例，从企业成立的目标与企业经营管理的关系入手，阐释了建立以财务为核心 的经营管理体系的意义，从企业价值最大化的角度分析了以财务为核心的经营管理体系的含义、企业财务管理 的现状，解读了构建该体系应做的重点工作，提出了正确处理财务管理和其他职能管理关系的建议。
关键词：财务；经营管理体系；价值管理；财务转型
企业作为复杂的经济组织，其运行包含的成本控制、 资金运作、盈利情况、投资回报等诸多生产经营环节，都 存在财务管理的问题。多年来的实践经验告诉我们，企 业越发展，财务管理越显重要。锻造百年老店，实现卓而 不群，企业必须以价值为引领，打造以财务为核心的经营 管理体系。
一、以财务为核心的企业经营管理体系的含义
以财务为核心的经营管理体系，不是狭义的以财务 部门或财务工作为核心，其深层的含义是上至企业决策 层下至基层的员工都将企业的价值最大化融入日常工作 中，全员重视企业的价值创造，从集团层面予以高度重 视，做好顶层设计，建立相应的配套考核机制并持续抓好 落实。
一是价值创造。该体系的本质是价值引领、效益优 先。
二是全员参与。该体系以财务为核心，将财务对企 业价值创造的计量、测算和评价的方式方法理念，运用到 生产经营中，实现全员、全过程、全方位贯彻实施。
三是站位全局。该体系运用先进的财务管理手段谋 求企业效益最大化，强调财务工作站位企业全局，而非人 为突出财务部门作用、增加财务部门力量。
四是支撑决策。该体系在确保会计核算质量、提高 会计核算效率的同时，尤其注重发挥财务预算的指导控 制作用，强调会计核算结果的“深加工”和“再利用”， 为企业决策提供更具价值的财务信息。例如运用管理会 计工具对企业偿债能力、盈利能力、营运能力和发展能力 进行分析，以及本量利盈亏平衡分析，投资决策分析，产 品寿命周期分析等。
五是动态优化。该体系对企业生产、经营、管理的链 条（价值链）实行动态管理。例如，不断优化企业符合 市场需求产品的生产、经营、管理等环节，使产品延长价 格优势时间。另外，通过困难企业体制机制调整进行转 产、合并或人员、资产剥离等方式改革，达到增效（减亏） 的目标。
二、建立以财务为核心的企业经营管理体系的意义
（一）企业价值最大化的目标呼唤财务管理
企业成立伊始，将必然经历发展、成长、成熟、衰退几 个阶段。虽然每个阶段的目标、任务不同，但追求价值最 大化和股东回报最大化是根本的和最高的目标。企业实 现价值最大化就是通过理财实现财富最优的过程，财务 管理的本质就是理财，可见财务管理是实现价值创造的 必然工具。
（二）现代企业管理核心在于财务管理
现代企业管理主要包括人、财、物、产、供、销、技术等 七个方面。现实企业中人事、物资、生产、销售、技术管理 往往是要么不以价值量作为必然选择，要么不具备全局 观，实施的是局部的定向管控。而财务管理则是以价值 为计量标准进行全面管理，实现价值创造目标。可见财 务管理必然是企业管理核心内容，必然成为企业管理的 灵魂，只有它能起到串联其他六个方面管理的作用，使企 业的整个管理形成合力，保障企业的发展。
（三）企业长远发展需要财管管理
企业发展的外在表现和衡量标准是创造的价值。随 着企业内部生产经营流程的细化、产品的多元化，营销方 式和盈利模式的变化也越来越快。究竟这些流程是否合 理，产品是否赚钱，营销方式是否持久，都要以能否创造 价值、能否实现企业价值最大化的目标来衡量，要以最少 的投入换取最大的收入。而这些都无法自动实现，只有 通过科学的财务管理，才能准确判断、实现盈利，进而推 动企业发展。
（四）经营管理现状迫切需要加强财务管理
国际油价从 2014 年下半年“断崖式”下跌以来，我 国经济发展呈现出“新常态”，特别是随着《中国制造 2025》的出台，经济发展表现出速度变化、结构优化、动 力转换三大特征。在此大背景下，企业经营管理工作由 单纯注重利润管理转向利润管理与价值管理并重，由注 重资产管理转向资产管理与资本运营并重，由注重资金 市场转向资金市场与资本市场并重，由注重会计核算转 向管理控制与决策支持并重，逐步实现由核算型向价值 管理型的转变，构建以财务为核心的经营管理体系也就 成为必然。
三、目前我国企业财务管理现状
企业在效益上行阶段容易忽视财务管理价值，注重 扩大生产和销售工作，石油石化企业在 2006 年至 2014 年初面临同样的问题。在经济新常态和国际低油价下， 石油石化企业逐渐重视“以财务为核心管理体系”的建 设与运作，虽迈出第一步，但尚未实现一体化、全员化、系 统化和组织化。现对其分析如下：
一是思想陈旧。目前仅有部分企业开始真正意识到 企业财务管理的价值与作用，摒弃拼产量、创效益的老旧 观念，取而代之的是提高效率效益来创造价值的科学观 念。部分企业领导仍没有真正彻底转观念、转方式，仍然 残余着高油价时代的陈旧思维，存在产值产量就是效益 的落后思想，未能真正理解市場对产品决定权的意义，尤其在油价下跌时，买方市场对产品更加挑剔与苛刻，没有 真正完成从产值向效益的转变。这直接阻碍企业“以财 务为核心的管理体系”的建立与运行。
二是功能缺失。虽然企业设置了管理会计部门，强 化了会计核算中预算等前端业务管理；利用管理会计工 具对会计核算结果进行“深加工”，但从机构设置到业务 处理尚不系统、缺乏组织保障，同时，企业对管理会计结 果的利用率仍处于较低水平。
三是衔接脱钩。部分企业管理部门之间的“壁垒” 破除任务艰巨，经济业务决策过程难以形成合力。目前， 企业管理部门的设置及职责划分能较好地从业务办理方 面迅速落实责任主体。但是，彼此间也竖起了“无形壁 垒”，形成“铁路警察各管一段”的管理格局，分级分段 管理容易与企业整体目标脱钩，严重制约企业“以财务 为核心的管理体系”的建立与运行。
四是人才匮乏。一些企业管理会计人才比较缺乏。 目前，企业对管理会计的运用大多是片段化和朴素化，其 重要原因就是普遍缺乏具备会计管理理念、财务管理能 力的管理会计人才。
五是系统不全。有的企业领导认为，价值管理和价 值创造是财务部门的业务，其他部门没有参与或充分参 与到企业的价值创造活动中。一方面，部分部门不知道 自身价值创造活动何在，另一方面，各部门无法形成合 力，提高企业整体价值创造能力。这就导致以价值创造 为显著特征的全员财务管理模式尚未形成。
四、构建以财务为核心的企业经营管理体系
一是大力宣传财务价值管理理念。企业各级组织、 各级领导、每名员工都要深入领会并自觉执行财务价值 管理理念，这样才能真正实现价值创造，正所谓“三军用 命胜可期”。企业必须用心用力通过各种有效途径宣传 贯彻财务价值管理理念。
二是营造全员参与的浓厚氛围。企业要创造效益、 创造价值，员工的因素至关重要。通过财务管理机制调 整，释放员工的积极性、创造性，激发员工的聪明才智，为 企业创造价值奉献力量。企业要牢固树立“每个部门都 是创效主体”“每个班组都是核算单元”“每个员工都是 价值创造者”的“全员财務”理念，让全员真切认识到 财务管理涉及范围的广泛性、业务的复杂性、价值创造的 重要性，从而主动参与和落实相关工作。
三是严格落实总会计师为主体的财务管理责任制。 企业党政领导要彻底转变观念，摒弃唯“产值”论，加大 总会计师在生产经营决策中的权重，在新上项目中，应赋予总会计师“一票否决权”权力。通过顶层设计和制度 安排，彻底扭转“领导班子中财务老总排名最后、经营业 务安排财务老总最后知悉、业务决策中财务老总最后签 字”的边缘化局面。通过强化总会计师履职的权力和责 任来增加其对经营管理决策的话语权，自上而下推动以 财务为核心的管理体系建设与运行。
四是加快财务转型工作。目前，部分企业财务职能 仍以核算为主，主要反映企业经营过程和结果，系“报账 型会计”，侧重对外报告服务。为此，要加快建设共享中 心，由共享中心按照企业会计准则、服务协议和标准操作 流程，收集处理各企业同质化的记账、核算与报表工作， 做好资金结算、会计核算、报表编制等工作，履行财务监 督职能。结合单位情况，依据岗位职责重新调整优化或 设计业务流程，以业务流程为基础，对取消会计核算岗后 的剩余财务人员重新设置岗位。针对资金、资产、往来、 税务、报销、档案等业务重新设定综合运营管理岗、预算 管理岗、管理会计岗（决策支持）、经营分析考核岗、战略 与风险管理岗等。企业端财务人员要把精力放在参与管 理、分析问题上，例如研究单位扭亏的战略性前瞻性问 题，真正为企业决策提供依据。
五是强化财务信息应用。充分利用会计共享中心的 业务特点，夯实会计工作基础，提高会计信息质量，为财 务管理和企业决策提供参考。深化企业业务数据分析， 加大经营大数据分析力度，充分挖掘大数据价值，从而指 导经营管理决策，为企业健康发展奠定基础。要打破企 业内部信息系统繁多，衔接存在缺陷、信息孤岛、信息流 通不畅通的局限，建立企业内部云数据，容纳包括宏观数 据以及财务、生产、销售等微观数据，为经营分析提供数 据来源。构建通过适合于企业自身发展的分析评价模型， 查找企业优势与劣势所在，并做出准确判断，使企业的经 营战略适时与市场实现联动。
六是完善财务过程管控体系。强化精益财务管理。 围绕改善企业盈利能力，实施精益财务管理，充分挖掘和 利用现有资源，消除不能创造价值的作业，从而降低成 本、提高利润。创新体制机制管理，优化业务流程，构建 以创造价值为目标的管控体系。坚持资源配置市场化， 建立完善资本投入与资金成本相结合的责任体系，落实 资金使用主体责任，严格资本占用回报。加强资本结构 管理，建立合理的资本结构，改善企业资信水平，充分发 挥企业负债的杠杆作用。完善价值指标评价体系，全面、 科学地评价投资项目，对于未达到预定投资效益的项目 及时妥善予以处理，防止造成更大的损失。
七是建立统一预算管理系统平台。把预算管理作为 财务价值引领的核心，在集团公司层面建立统一的全面 预算管理系统。目前，大型国有企业各事业部及下属企 业的预算管理平台各不相同，使用水平差异较大，且都有 提升的需求。应通过整合提升目前的预算管理平台，有 效促进“事前预算、事中控制、事后对标分析及评价”的 全过程预算管理，以提升预算管理标准化水平，为企业提 高创效、增效能力提供强有力的支撑。从企业经营者到 基层班组长，都要以全面预算管理为主线，实现全员算 账。企业领导在做决策时，首先要考虑成本与效益，算全 企业的效益账。各单位与部门领导要算单位和部门的效 益账，这些效益必须与单位的职工个人效益、与部门领导 个人效益直接挂钩，形成考核联动机制。要实现内部预 算与市场的联动，分析预算执行情况不但需要从数据中 找问题，还要由生产管理运行部门进行现场落实，安排生 产计划，市场销售部门去检验，再反馈，从而形成“发现 问题—解决问题—市场检验—反馈—再发问题”的闭环 系统。
八是强化财务风险防控。企业生产经营风险最终体 现为企业效益的不确定性，财务工作需要直接面对防控 市场环境风险、财税政策风险、汇率风险、境外国家政治 风险以及在经营过程中的内部控制风险。财务信息是企 业生产经营活动的最终结果反映，财务可通过预算制定 与执行的综合反映，判断在各个生产环节的问题和风险， 并配合生产部门制定各个环节相应的措施，通过经营考 核强化措施落实到位。
五、正确处理财务管理和其他职能管理的关系
企业确立以财务为核心的经营管理体系，只是理顺 了企业内部机制问题，而要想充分发挥该体系的作用，还 必须妥善处理财务部门同其他部门的关系。唯如此，才 能使企业的整体管理协调、高效，才能有效推动企业发 展。
一是树立“全员财务观”。以财务为核心的经营管 理体系将企业各职能部门管理统合在一起，但这种统合 必须以思想观念转变为前提，否则各个部门之间还是壁 垒重重，难以从整体上有效发挥作用。如何转变观念？ 那就是教育员工树立“全员财务观”。具体地说就是每 个部门每名员工的工作都要以价值为引领，强化效益意 识，对管理的精细程度、管理效率与效果、管理的成本与 效益进行有效平衡。同时，各部门的管理成本与效益由 财务部门测试后，由企业总裁层面进行平衡，有效解决管 理的投入与产出问题，解决好“干了再算”还是“先算后干”的问题。通过机制的调整和完善，强化业务部门 的成本管理责任，促进业务部门提高降本意识 ， 推进成 本管理链条向设计、工艺、采購等源头延伸，建立以企业 价值为导向的目标成本管理责任成本中心（或利润中 心），使整个企业的管理行为动因与管理效果达到最优， 从而实现企业的经营目标。
二是发挥其他职能管理的作用。选择以财务为核心 的经营管理体系是企业长期发展的必然选择，但这并不 是说其他职能部门的作用就不重要了。相反，没有其他 职能部门的功能管理，企业照样无法实现经营目标。只 不过在该体系下，人们更重视价值理念，使 HR、材料、财 产、生产、销售、技术研发等部门以算好效益账为开展工 作的前提，避免忽视整体利益的部门利益最大化现象，以 及过度管理现象。这就表明企业要盈利、要生存、要发展， 不管企业的管理体制机制如何调整，职能部门终究必须 认真履行自己的职责。离开了职能管理部门的管理，企 业将无法正常运转，财务部门将无财可理，无账可算，何 谈效益、价值？所以企业在树立”全员财务观”后，还必 须重视发挥各个职能部门的管理作用。
三是妥善处理与其他部门的关系。企业的财务部门 应根据业务部门的现实需要，加强业务部门人员的财务 业务培训工作。尤为重要的是，财务部门应该用通俗易 懂的语言向业务部门普及财务知识，使业务部门能利用 财务知识算好自己的效益账。企业财务人员应了解基本 的生产经营业务知识和业务流程，明了关键流程和关键 控制点。将财务事后控制变为控制前移，对包括可研、生产组织、销售政策等环节提出财务建议。企业业务人员 在基本掌握财务知识的基础上，要对本部门的业务建立 财务绩效基本模型。这样，一方面能及时同财务部门对 接；另一方面，能通过财务绩效基本模型控制本部门的收 入、成本费用、效益等关键指标。当今社会唯一不变的就 是事物在不断变化。财务人员不能墨守成规，用过时的 方法去处理新业务，要有前瞻性，结合企业的战略，加强 业务学习。财务部门要坚持原则性和灵活性相结合，应 企业发展所需，在财务制度允许范围内，灵活处理具体事 务，促进企业经营管理活动有序运行。
参考文献：
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作者简介：时云峰（1971—），中原石油勘探局有限公司 高级会计师，注册会计师。 赵艳玲，中原石油勘探局有限公司高级会计 师。
（责任编辑：朱希良）
房地产投资决策研究论文范文第3篇
摘要：个人对于高等教育进行投资属于一种个体的投资行为，所以必然存在风险成本以及收益因素。在对高等教育进行个人投资加以研究期间，按照人力资源、教育供求以及财务投资这些理论需对投资成本、风险以及收益加以系统分析，这样才可合理制定投资决策。本文，在对高等教育方面的个人投资具体动因加以分析之上，对理性投资高等教育的具体建议展开探究，希望能给家庭以及个人投资提供相应参考。
关键词：高等教育;个人投资;决策
前言：现阶段，伴随国内经济高速发展与高校当前扩招力度持续增大，个人对于高等教育进行投资早已变成一种普遍现象。尽管对高等教育进行投资可以产生一定收益，然而和其他类别的物力资本进行投资相同，个人对高等教育进行投资也具有一定不确定性与风险性。所以，人们在进行高等教育方面投资之时，必须要加以认真分析，这样才可作出一个正确决策。
一、关于高等教育的个人投资这一理论的概述
对高等教育进行个人投资是由成本以及收益构成的，其中成本可以分为直接成本以及间接成本。在这之中，直接成本指的就是受到高等教育产生的所有直接费用。而间接成本还被称作机会成本，指的就是因为上学放弃的那些可能产生的工资收入。而收益则包含货币收益以及非货币的收益，其中货币收益是指上学期间未来收益当中超出未上大学收益的部分。
二、高等教育个人投资动因分析
（一）注重教育具有的文化传承性
一直以来，国内的传统文化都非常崇尚读书，人们认为唯有通过读书才可不断提升个人在社会当中的地位。所以，注重读书具有的文化价值这一观念以及行为取向一直贯穿在中华文明当中，通过千年传承以及积累已经变成一种深厚民族文化。而这是个人对于高等教育进行投资的一种强大的内在动力。
（二）受到知识经济这一时代不断召唤
伴随信息技术这一科技革命的到来，知识经济这一时代已经引发社会整体发展模式实现重大变革。如今，人才已经变成社会当中最为稀缺以及重要的一种资源。而在教育领域当中，高等教育处于高端位置，可以直接向社会输出一些优质人才。所以，对高等教育进行投资本质上就是对优质人才加以购买，对人才具有的持续发展这一能力进行购买，这促使人们不断对高等教育进行投资。
（三）国内经济飞速增长具体需求
自改革开放之后，我国主动融入到了世界经济之中，经济的高速发展刺激了对高技术以及高知识人才的整体需求，各国在实施国家战略之时，需要大量的优秀人才。但现阶段国内高学历、高层次的人才总量不足，巨大的优质人才需求为高等教育方面的个人投资提供一个广阔空间，致使很多人都将目光聚焦在高等教育方面的投资之上。
（四）对高等教育进行个人投资具有的示范效应
近些年来，很多率先对高等教育进行投资的毕业生在市场当中占据着重要的领导岗位以及技术岗位，在收益获得较大满足，特别是来自农村的学生借助高等教育对自身所在社会阶层加以改变，对家庭命运之行改变。这对高等教育方面的个人投资产生了一种示范效应，让很多人都看到了高等教育方面投资可以产生的客观收益，进而热衷于对高等教育进行投资。
三、理性投资高等教育的建议
（一）构建和大众化相符的高等教育的投资理念
近年来，伴随高等教育由精英教育朝着大众教育进行急速转变，当前高等教育当中人才培养这一目标从培养少数精英教育转向为培养众多高素质、高质量的劳动者。然而，很多家庭以及个人观念依然停留于精英教育这一时期，个人对于高等教育进行投资还存在较大的盲目性。对于此，投资者需要对大众化的高等教育加以充分理解，对自身投资心态加以及时调整，构建和大众化相符的高等教育这一投资理念，并且采用有效投资手段来获取较高投资回报。如此一来，不仅可以推动社会人资整体发展，同时还能造福于个人以及家庭[1-3]。
（二）增强高等教育的投资期间的风险意识
个人在对高等教育进行投资期间，风险通常表现为预期收益、就业、教育服务以及教育过度这四方面的风险。对高等教育或者其他教育进行投资会产生一些积极收益，尽管进行错位竞争或者投机可能会产生较高风险，然而人们在进行投资决策期间，除了要对收益加以考虑之外，同时还要对收益具有的不确定性加以充分了解，以防进行盲目投资为自身以及家庭造成较大损失。对于此，个人以及家庭必须增强高等教育方面投资期间的风险意识，对高等教育方面投资可能造成的具体风险加以全面了解，之后再对投资决策加以制定。这样才可对自身以及家庭财产加以保证。
（三）对职业教育方面投资加以关注以及重视
在过去几十年当中，我国一直在大力发展着职业教育，尤其是中职教育，政府采取了很多积极扶持政策。而且，社会对于职业技术方面人才整体需求十分旺盛，职校毕业生具有良好的就业形势，这使得职业教育给广大人民提供很多不同的投资教育的机会。对于此，个人以及家庭必须要对具体投资对象，也就是子女接受教育的具体基础以及能力加以全面系统以及充分评估，进而在职业教育以及高等教育间做出一个合适选择。
结论：综上可知，伴随国内经济高速发展与高校当前扩招力度持续增大，如今个人对于高等教育进行投资早已变成一种普遍现象，这是受到个人以及家庭注重教育具有的文化传承性，受到知识经济这一时代不断召唤，经济增长的具体需求以及对高等教育进行个人投资具有的示范效应的综合影响。人们在进行高等教育方面的投资之时，需构建和大众化相符的高等教育的投资理念，增强高等教育的投资期间的风险意识，对职业教育方面投资加以关注以及重视，这样才可进行理性投资。
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作者简介：范玉红，女，汉，山西平定县人，大学本科，山西金融職业学院副教授，毕业于陕西财经学院金融系（现改为西安交通大学经济与金融学院），主要研究方向为个人投资。
房地产投资决策研究论文范文第4篇
摘要：从旅游景区项目投资决策所面临的问题入手，结合当前旅游景区项目投资决策方法与现实的冲突，本文论证了旅游景区项目投资决策方法优化的必要性。在分析旅游景区项目投资特征的基础上，本文认为，引入实物期权理论与当前景区项目投资决策方法相结合，是对景区项目投资决策方法的优化。
关键词：景区项目；投资决策；方法优化
国家旅游局《2007中国旅游投资报告》指出，各地统计数据显示，全国“十一五”期间将要开发的大型旅游项目达12697个，大型旅游项目投资总额将达17888.71亿元，比“十五”期间开工建设的旅游项目总投资8281.5亿元增长了116％。这意味着我国已进入旅游投资的黄金时期，而作为旅游产业发展的集聚点的旅游景区，引领着旅游产业投资的升级。旅游景区项目成功实施的关键在于投资决策的科学性与正确性，然而，目前对旅游景区项目的投资决策还存在着许多问题。在当前“旅游投资热”的形势下，为保障旅游景区的成功运营，亟需对旅游景区项目投资决策方法进行研究，找到一种优化途径。
一、旅游景区项目投资决策方法优化的必要性
1、旅游景区项目投资决策所面临的问题
(1)外行业投资者居多，投资具有一定的盲目性
为数不少的民营企业主由于缺乏旅游开发的基本知识储备及实践经验，又缺乏必要的前期可行性研究且不善于借助外部的智力资源，将导致其投资行为具有较大的盲目性。投资景区项目具有投资周期的长期性、投资实施的连续性和波动性以及投资收益的不确定性等特征，比一般的工程项目投资复杂许多。同时，民营投资者在获得景区经营权的同时还需承担景区资源保护义务，而环保资金的数额又是很难预测的，与景区的发展阶段与投资项目的成败有关。加之景区产品生命周期性的特征鲜明，更新换代较快，投资者在投资时机的选择上往往产生许多困惑，对项目未来的运营风险把握不准，无法根据市场变化有效把握投资时机，以至于丧失好的投资机会。
(2)投资环境不确定性大，风险投资机制尚未形成
旅游景区项目的投资环境存在众多不确定性，而它的市场依赖性决定了其自身的敏感性与脆弱性。我国目前的景区投资机制落后，实行景区经营者拥有开发经营权、景区管理机构实施监督权等简单的传统管理机制，风险投资机制尚未形成。随着对景区项目投资的日益扩大，亟需专业的风险投资评估机构对景区项目投资的可行性进行科学分析论证，这不仅将为投资者提供可靠的投资依据，而且可以为政府、社区居民等相关利益者提供利益保障，有利于景区社会效益、经济效益与生态效益的一体化发展。
(3)投资决策工具落后，投资战略抉择难度大
目前景区项目的投资决策工具简单，对众多变量的确定是一项难题。在众多假设之上所做出的决策不免产生许多疑问，无法正确指引景区投资的实际操作。特别是在景区投资由简单操作转向战略运营的今天，投资者须进行长远的战略抉择，拉长景区产品的生命周期，提升景区的整体价值与竞争力。为适应目前景区投资环境的转变，景区投资决策工具亟需推陈出新。
(4)投资决策重预测而轻过程，忽视柔性管理
目前景区的投资决策还局限于投资前期的预测，对投资过程中可能发生的变化未作充分准备，如根据市场的变化来决定对景区的产品是采取扩张投资还是紧缩投资，甚至放弃投资。然而，景区投资战略化的发展趋势，需要将投资灵活性即投资的柔性管理纳入其中。投资决策者要认识到投资的柔性管理所带来的机会也是有价值的，应改变以往重预测轻过程的决策思维。
2、当前旅游景区项目投资决策方法与现实的冲突
一般来讲，投资决策的方法可分为两种：未考虑不确定性因素的评价方法和考虑不确定性因素的评价方法。未考虑不确定性因素的评价方法又称一般传统决策方法，主要包括静态与动态评价两个方面，其中静态评价方法主要有投资回收期和会计收益率两种，动态评价方法有内含收益率法、净现值法、现值指数法和动态投资回收期方法等。考虑不确定性因素的评价方法又称为特殊的传统决策方法，主要有盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析、风险调整折现率法、蒙特卡罗模拟法和决策树分析方法等。当前景区投资决策方法主要使用一般的传统决策方法，采取静态分析与动态分析相结合的方式。
每种决策工具的运用都有事先的假设条件，然而，这些假设有时是和现实情形相冲突的。净现值法(NPV)是传统景区投资决策工具的代表，以该方法为例，分析其假设前提与景区投资项目自身的特点之间的冲突，主要表现在以下几方面：
(1)资产可回收的角度。NPV法假设投资成本可以撤回，即市场条件不如预期的好时可以撤回全部投资。然而，对于景区项目来说，由于景区投入资产的专用性，一旦支出，就不可能被全部收回。如果项目被中止或放弃，至少有部分投资已转化为沉没成本。甚至因景区的资源与地域的专用程度高，导致投资成本全部不可收回。
(2)收益确定性的角度。NPV法假设未来收益可以预测，并将不确定性等同于风险，利用高折现率抵减风险。然而，景区投资收益受内外环境影响，具有很大的不确定性，仅仅用提高折现率来衡量风险是不科学的。
(3)无形价值的角度。传统方法完全未反映、更无从计量投资中的无形价值，不能为着眼于未来的投资决策提供理论支持。
(4)延迟投资的角度。NPV法假设投资没有延迟。然而，景区项目投资很少发生仅在单一时点投资的情况，事实上决策者通常拥有一个延迟投资的选择权或机会。延迟投资可以帮助决策者获取更多的信息来评估项目的获利能力，或争取更多资源为项目的开展做好充分准备，从而减少风险。
(5)管理柔性的角度。NPV法假设一旦投资后，就在可预期的寿命里一直经营下去，不考虑后续投资的时机的选择或放弃。然而，在景区投资实施阶段，经营者可以根据市场状态等内外部条件的变化，发挥经营柔性，确定景区的投资规模是保持、扩大还是减缩。
由上述可见，有必要对旅游景区项目投资决策方法进行优化与创新，以提高景区项目投资的效率与效果。
二、旅游景区项目投资的特征分析
1、高风险性和高收益性同时并存
高风险性表现在：(1)政策风险。在我国，景区经营权转让属于新生事物，还存在很大的争议，反对者众多。相关的法律法规尚不健全，相关部门也没有出台关于景区经营权出让的明确政策。(2)市场风险。旅游景区项目投资环境变幻莫测，旅游资源的可替代性较强。景区的品牌特征是吸引游客消费的最终砝码，然而，品牌特征的弱化却是任何景区在参与市场中都必然面临的问题，旅游景区的主题定位、市场定位、项目创意等在激烈的市场竞争中很难得到市场的认可，与期望的偏差较大。
高收益性表现在：随着人民生活水平的提高，旅游日益成为人们的生活要素，这为旅游开发提供
了十分有利的市场条件；同时，景区项目投资是市场经济发展到一定阶段的产物，在我国属于新生事物，发展潜力极大。广阔的市场前景和极大的发展潜力赋予了景区项目投资的高收益性。
2、景区项目投资金额大、限制多、回收期长
政府出让景区经营权，其合同标的是景区一定时段(一般为30－50年)的经营权，通过合同协议对投资公司开发和利用景区资源进行约束与限制，确保景区的生态、社会环境不会遭到破坏。目前，在经营权转让合同的条款中，景区资源与环境的保护是必不可少的一条，通常据投资模式的不同而由不同的主体分别或共同实施保护权。国家标准《旅游资源分类、调查与评价》(GB／T 18972－2003)对旅游资源的定义是：自然界和人类社会凡能对旅游者产生吸引力，可以为旅游业开发利用，并可产生经济效益、社会效益和环境效益的各种事物和因素。这样看来，景区的资源在开发成产品投放市场之前是不具备旅游经济价值的。从已有的景区项目投资实践可知，要得到旅游市场的认可、获得期望的经济收益，投资公司就必须投入大量资金进行规划、产品包装组合、市场营销策划等。因此，投资公司的投资金额远大于景区一定时段经营权的担保金额。
3、投资公司参与经营管理
从目前大部分实现经营权出让的景区情况来看，投资公司不仅是融资主体，而且是投资管理的参与主体，他们选派公司高层管理人员参与到景区的经营战略的选择、经营策略制定和日常管理指导中。
4、投资公司的目的是使资本增值，得到高收益
景区投资者的目的不是控制旅游景区，而是通过资金的注入，促进景区快速发展，使投入的资本获得增值，达到高收益的目的。景区经营权投资公司购买的是景区一定时段的经营管理权，等到经营权期满后，景区经营权投资公司会卖出所持股票或转让持有股权，实现投资权益。
5、景区项目投资属于风险投资
美国全美风险投资协会对“风险投资”的定义是：风险投资是由职业金融家投入到新兴的、迅速发展的、有巨大竞争力潜力的企业中的一种权益资本。这种投资的目的不是获得企业的控制权，而是在获得利益和影响后从风险企业退出。风险投资评估主要是以项目本身的成长性来判断，要求在日后投资退出时能获得较高的收益。风险投资是一种资金与管理相结合的投资，具有很强的参与性。从上述定义出发，结合景区项目投资自身特点，我们得出这样一个结论：景区项目投资属于风险投资。
三、旅游景区项目投资决策方法优化——实物期权理论的引入
1、买物期权的核心理念
实物期权指投资项目在决策时拥有的，能根据决策时尚不确定的因素的变化改变行为的权利，它能极大地影响投资项目的决策，提高项目获利能力，降低投资损失。一项投资可以看成是由一个或多个期权所组成的集合，各个期权分别出现在项目的规划、设计、建设及营运的整个项目寿命期内的不同阶段。这些期权的标的资产是建筑、设备及土地等实物资产，称为实物期权，以区别于金融期权。实物期权方法着眼于描述实际投资中的真实情况，以动态的角度来考虑问题，管理者不但需要对是否投资进行决策，而且需要在项目投资后进行管理，根据变化趋利避害。简单来讲，投资者运用实物期权理论进行决策就是选择是否执行投资期权及执行投资期权的最优时机。经过20多年的发展与完善，实物期权已经成为不确定性条件下项目投资管理的新理论方法与分析工具。
基于旅游景区项目风险投资的特性，将实物期权理论运用其中，可对景区项目投资的风险控制过程作如下简单的描述：
旅游景区进行一项投资，相当于买进一个金融看涨期权，第一阶段的初始投资相当于初期的期权费用。在项目建成后，如果市场比预期的要好，景区就可以追加投资、扩大生产能力和规模；反之，如果市场比预期的要差，景区就可以选择不追加投资。景区是否追加投资取决于先期投资是否成功，或者投资项目是否发生有利于景区的变化。当先期投资失败或项目发生不利于企业的变化(如产品价格或市场逆向变动等)，景区会放弃追加投资，其最大损失是初始投资；反之，如果产品销售需求大大超过预期或产品价格发生顺向变动时，景区会行使期权，追加投资。举例来说，规划研究等前期的投资就相当于这种看涨期权，景区支付的规划研发等成本相当于初期期权费用，是否追加投资取决于前期的规划与研究的结果。
简而言之，实物期权理论所表现出的管理柔性提升了旅游景区项目的投资价值。
2、实物期权分析法的优势
Hamilton在《实物期权管理》一书中概括了NPV法则与实物期权思维方法的区别，见表：
从两种分析法的特点来看，实物期权分析法的优势主要体现在以下几方面：
(1)不确定性和投资价值方面。相比NPV法则“未来收益是确定的”这一假设与“通过敏感性分析得到的不确定性将会降低投资的价值”这一观点，实物期权方法认为，未来收益是非常不确定的，对未来现金流量的预测是粗糙的，只能获得其概念上的分布情况；认为不确定性越大，使用期权的机会就越大，期权的价值就越大。
(2)投资的不可逆性和灵活性、新信息价值方面。NPV法则假设“投资是可逆的”，并且要么“现在投资”，要么“永远不投资”，这种决策具有显著的“当期”性特点，而与决策后可能出现的新情况和新信息无关。实物期权方法则认为，“大多数投资是不可逆转的”，并且管理人员能够适时做出某种决策来影响后期的现金流量或项目寿命。也就是说，拥有投资机会的投资者持有一种类似于金融看涨期权的“选择权”，当投资者做出不可逆投资支出时，它就执行或者消灭了投资的期权，放弃了等待。而“等待”往往可以获得更多更好的信息，所以投资者可以选择暂时不投资，等待更好的时机。同时，时间是有价值的，“等待”所失去的这部分时间可以带来的价值就相当于投资者投入了更多的成本。“等待”可视为在某些情况下投资者为提高景区价值而作出的一项投资决策。
(3)折现率方面。NPV法则运用加权平均资本成本或由资本资产定价模型计算出风险报酬率，而且随着不确定性增加而调整贴现水平，具有相当的主观性。相比之下，实物期权法所用的贴现率为无风险贴现率，是比较客观的，它融入了金融市场规则，不需要根据个人的风险偏好对折现率进行校正。因此，虽然实物期权法与NPV法则都是建立在对未来现金流估计的基础之上，但实物期权能够更好地进行实证考察，更好地解释实际的投资行为。
3、实物期权分析法与当前旅游景区项目投资决策方法的联系
实物期权理论认为投资项目的价值由两部分组成：一部分来自于项目本身所直接产生的现金流量；另一部分来自于该项目能够为企业带来的成长空间或机会。Trigeorgis(1996)提出了战略性NPV的概念，并定义：战略性NPV=传统NPV+实物期权价值。
由此可见，实物期权方法并不是要完全否定传统的方法，而是在NPV法基础上承认投资中包含的实物期权价值，从而由项目的内在价值加上期权价值最终得到其综合投资价值，因此实物期权方法的研究，是以净现值方法作为基础的。实物期权法可以弥补NPV法的不足，提供更多更有用的信息使投资决策更加科学合理，把动态的管理融入了项目的决策中，不再是原来“do now or never”的简单情形。因此可以说，将实物期权理论应用到景区项目投资这样的风险投资决策中，是在保留传统投资决策分析方法合理内涵的基础上对传统方法的修正，增加了决策的科学性和合理性。
四、结语
从景区投资自身的风险投资特性来看，引入实物期权理论是景区投资决策方法的正确选择；从目前投资决策所面临的问题来看，实物期权的分析工具将会为投资决策带来新理念，其柔性管理的优势是对传统景区投资决策方法的有效补充。实物期权理论的运用，将为景区投资者识别投资机会提供合理依据，有利于景区投资者思维方式的转变，有利于景区审时度势，进行战略选择。
(责任编辑：朱绿梅)
房地产投资决策研究论文范文第5篇
摘 要:企业环境投资决策不当、运行效率低下既浪费投资资金,又影响环境治理效果,更在一定程度上影响了企业的可持续竞争力。模糊层次分析法是从企业可持续发展的战略目标出发,以财务、环境、社会、人力资源、生产制造及竞争能力作为投资决策评价指标体系,用层次分析法计算指标权重,用模糊综合评价原理计算投资方案综合价值的环境投资决策方法。该方法可将企业可持续发展的战略目标细化为可操作性目标,且可操作性具体目标受制于战略目标;有关定性指标均采用德尔菲法取得,迅速而准确,可以避免信息失真、贻误投资时机,又不必建立财务、环境等分析系统的兼容程序,计算较为简便。
关键词:环境投资决策;方法;模糊综合评价;层次分析法
企业环境投资决策不当,运行效率低下,在一定程度上既影响了企业的环保建设,也同时影响了企业的可持续竞争力。本文以企业可持续发展为战略目标,试图设计一个以财务、环境、社会、人力资源、生产制造及竞争能力作为投资决策评价指标体系, 用层次分析法计算指标权重, 用模糊综合评价原理计算投资方案综合价值的环境投资决策方法。
一、研究的总体思路
环境投资是实现企业中长期发展目标的一个重要手段,将对企业的生产活动产生积极的影响。由于它侧重于企业的社会效益、环境保护等效果,故与一般单纯依据经济盈利产出的普通投资决策存在较大的区别,须在确保环境标准达标的前提下兼顾投资的经济效益。具体来讲,环境投资目标较之普通投资有所不同,体现在以下两个方面。
1. 总体目标战略化。环境投资具有投资额大、投资期限长、投资刚性大的特点,属于关系到企业长远发展的战略投资问题。企业环境投资成败关系到企业的生存和发展,要想解决好这一战略投资问题,实现预期目标,必须增强环境投资决策方法的可操作性,将战略投资目标层层细化为可计量的指标。
2. 具体目标多元化。环境投资决策分析不仅以财务指标为基准,还应考虑社会、环境等多目标。环境投资所产生的明显的、重要的环境效益和社会效益等,其货币计量难度很大,且具有模糊性。货币不再是惟一的计量模式,这就需要考虑多元化计量问题。而环境、社会及财务等效益的评价标准是不同的,因此在总体评价前必须将量纲统一,综合计量各方面的效益,这样就不会人为扩大或缩小某一目标的重要性。
环境投资的长期战略性投资目标可通过层次分析法细化为具体的评价内容,再进一步细化为操作性较强的具体指标,提高目标的可控性;环境投资决策目标多元化的特点决定了评价标准的多元化,而将不同标准的量纲统一并综合评价结果,可以通过模糊综合评价原理实现。因此,通过层次分析法与模糊综合评价原理相结合的模糊层次分析法便可以计量环境投资目标的实现情况,构建思路如图1所示。
二、具体内容分析
(一)明确企业环境投资目标
自世界环境与发展委员会(UNCED)于1987年11月向联合国第42届大会提交《我们共同的未来》的报告正式提出可持续发展的概念后, 可持续发展战略为人们所普遍接受。可持续发展战略的提出刷新了人类传统的世界观、 道德观、人生观和伦理观, 考虑了影响人类社会发展的多种要素, 并且主要集中于与人有紧密联系的因素方面。随着可持续发展战略的实施, 用于衡量发展的指标发生了变化, 从而衡量环境投资项目效果的方法也随之改变: 环境投资项目评价中,不仅考虑其经济的可行性, 而且要将项目置于整个社会过程, 即社会的可行性也应该保证。评价的范围,除去物质的、可以量化的变量之外,还有非物质的、精神的、难于量化的变量,如竞争问题、人的参与问题、企业的发展问题、项目持续性问题等。基于此,许多生态学家和社会学家尝试把生态学和社会学的理论方法应用到投资项目评价中,把项目的实施与企业发展过程结合起来,深入分析项目实施过程中可能产生的社会问题和环境问题, 使得项目中难以量化的变量得到更好的描述,从而使评价者能详细了解项目状况,进一步保证项目目标得以实现。
因此,本文将长期可持续发展作为企业环境投资的战略目标,由于这一目标属于宏观总体目标,故具体到不同的环境投资项目时,将该长期目标分解成具体的可操作性目标。这样就可以把环境投资这一多目标决策问题体现到各个角度各个层次, 并设置衡量各个目标实现情况的具体评价指标,通过对财务、环境、社会、人力资源、生产制造及竞争能力6个角度的定量及定性指标的评价, 确定该环境投资项目各具体目标的实现情况。
(二)建立环境投资评价指标体系
由于环境投资决策属于多目标决策问题,因此不能仅仅把财务指标作为项目择优的惟一衡量标准,还应该把社会效益、环境、竞争能力等无形非财务评价指标纳入评价体系,从多角度分析企业的长期发展。在设计指标时,既要考虑信息的成本,指标数量不宜过多,以免造成过多的信息量导致得不偿失;也不宜太少,要提供足以使使用者全面了解环境投资状况并据以决策的信息。同时,指标必须具有可比性,计算基础必须前后一致。因为不同行业的企业存在不同环境的问题,本文主要针对常规制造业设立了财务状况、环境效益、社会效益、人力资源、生产制造、竞争能力6个方面的评价指标,不同行业的企业应根据自身实际情况增添相关重要评价指标。此外,为增加数据的可比性,各定量指标均采用相对数比率的形式, 这样就不会因投资方案规模不同而影响评价结果,造成人为扩大某一目标价值的情况。
分析环境投资决策问题,首先要将问题条理化、层次化,构造出一个层次分析的结构模型。在这个结构模型下,长期战略目标被分解为具体元素。这些具体元素又按其属性分成若干组,形成不同层次。同一层次的元素作为准则对下一层次的某些元素起支配作用,同时又受上一层次元素的支配。这些元素大体上分为三层:一是最高层,这一层次中只有一个元素,一般是分析问题的预定目标或理想结果,因此也称目标层;二是中间层,这一层次包括了为实现目标所涉及的具体环节,可以由若干个层次组成,包括所需考虑的准则、子准则,因此也称为准则层;三是最低层,该层次表示为实现目标可供选择的各种措施、决策方案等,因此也称为措施层或方案层。这种自上而下的支配关系所形成的层次结构称为递阶层次结构。本文构建的指标体系结构如图2所示。
1. 评价财务状况的指标
企业采用完全成本法进行环境投资财务评价时要注意以下几个方面:扩大企业的成本范围、正确进行成本分配、延长项目评价的时间范围、采用考虑货币时间价值的项目评价指标,同时,还应选择对各个目标不会任意放大或缩小的相对数比率形式,故选用获利指数及内涵报酬率作为财务状况的评价指标。获利指数的优点是可以从动态的角度反映环境项目投资的资金投入与总产出之间的关系,尤其是进行资本限量的投资决策时,为达到投资净现值最大化,就需要借助各方案的获利指数大小合理安排环境投资顺序。内涵报酬率指标的优点是既可以从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平,又不受基准收益率高低的影响,可比性较强,比较客观。
2. 评价环境效益的指标
企业的环境投资项目需要提交环境影响评价和经济可行性报告,且项目主体必须在环境影响报告经环保局有关部门批准后方可施工。这就必须对投资项目的环境效益进行评价,由达标基数、维持系数(亦称持久系数)和强度因子共同决定各备选方案的环境效益。
(1)达标基数——项目建设运行达标基数。达标为1,不达标为0。
(2)维持系数——达标运行维持年限。每年取0.1。一般情况下水、气、噪声治理设施的使用寿命均可维持在10年左右,因此该项的行业标准值为1。
(3)强度因子——治理项目高于环境标准的百分率。此项指标能够衡量环境投资项目对于国家环保政策的应变能力。由于近年来国家环保标准呈现逐年上升趋势,当时可行的项目有可能正是几年后被淘汰的项目,因此增加强度因子指标可以反映投资项目对宏观政策的适应能力。
依上述设计, 若环境投资项目不达标则环境效益的总评价值会为零。环境效益数值越高,环境效益越好,反之亦然。其量化公式为: 环境效益=权重×达标基数+权重×维持系数+权重×强度因子
3. 评价社会效益的指标
社会效益是环境投资项目对社会形成的潜移默化的影响。具有良好社会效益的环境投资项目,对于企业拓展知名度,增添人气信用,实现可持续发展有着不可估量的作用。但社会效益量化却不容易, 将环境投资与其直接联系起来,进而建立一个有机的相互关系则更难。在此,权且将对环境质量有直接重要影响的水、气、噪声三要素的治理达标情况进行定量分析,再增加社会福利及其资源利用两项定性评价指标。定性评价指标的计量采用专家评分的方法,定量指标则是与行业平均水平比较确定得分。将环境投资的这种无形效益纳入评价指标体系之中,正是体现了环境投资决策评价指标的后效性原则。
4. 评价人力资源的指标
(1)技术人员的关联度。该指标可用于评价在企业目前现有的技术人员中,有多少技术人员的技术知识可以转移到环境投资项目的研究开发活动中。
(2)技术人员的补充率。该指标用于衡量企业以目前的技术人员实力在欲从事的环境投资项目中存在的缺口与不足。这是一个旨在反映企业技术人员方面劣势的指标,该指标越大需要补充的技术人员越多,就表示越缺乏环境投资项目技术方面的人才。
(3)管理人员对项目的认可度。管理人员认可度的强与弱在很大程度上取决于他们的基本素质和与环境投资项目有联系的相关经验,该指标可以评价投资项目在企业施行的人文环境。
5. 评价生产制造能力的指标
(1)生产设备的范围经济效应。该指标的值越大,说明环境投资与企业目前所从事的产业之间的生产设施关联性越强。它反映了企业在环境投资中所节约的生产性固定成本情况,更反映了环境投资项目的实用性。
(2)产品的可回收率。该指标可以反映环境投资项目的环境保护和资源节约情况,一套与主流技术相配合的具有良好回收功能的投资不仅带来成本的节约,而且也降低了环境的负荷。
(3)产品的开发周期。对于企业来说,研发是其新鲜的“血液”,是不断开拓市场的源泉,开发周期越短产品创新能力越强,越能够提升企业的可持续竞争实力,从而在不断变化的环境中满足消费者需求,扩展企业的生存空间。
6. 评价竞争能力的指标
(1)提高产品质量的能力。良好的环境投资项目可以增加产品的“绿色含量”,获得ISO14000体系认证,满足消费者绿色消费的需求,从而提升市场占有率,增强产品的竞争能力。因此,有必要对环境投资项目对产品质量的影响加以考虑,这主要通过专家评分的方法实现。
(2)高于同业产能达标值的百分率。对于不同的环境投资项目来说,产能达标值是不同的。此指标能够衡量企业投资在同业的产能排名情况,是属于国家落后还是先进产能项目,对于评价环境投资对企业竞争实力的影响具有重要作用。
(三)选择评价指标的计量方法
本文选择模糊层次分析法作为评价指标的计量方法。该方法是将模糊数学与层次分析法(Analytic Hierarchy Process,简写为AHP)相结合而产生的多层次模糊综合评判原理来对企业的环境投资决策提供支持。其中模糊数学理论是解决多目标决策较常用的方法, 用来计算方案的综合价值得分;而层次分析法是目前广为应用的定性与定量相结合的方法,它允许将复杂问题分解成若干个递进层次,并通过两两对比确定目标的相对重要性即权重, 最后对权重进行一致性检验。该方法有以下优点:
一是在对环境投资决策方案进行取舍时,利用模糊综合评价原理可以把诸多包括非财务性信息在内的定性评价指标优化为一种定量指标,从而有利于解决环境投资的多目标决策问题。
二是采用层次分析法可以将抽象的战略环境投资目标细化为具体的可操作性的影响因素。影响环境投资决策的因素按照与企业的关系可分为:外部环境因素和内部环境因素。 通常把对投资决策具有直接影响作用的外部环境因素,包括经济、技术、社会等因素称为直接环境因素,而把对投资决策具有间接影响作用的外部环境因素,包括产业和市场等因素称为间接环境因素。至于内部环境因素则主要是指企业资源的各个部分,如人力、技术等方面。因此,每一环境因素所涵盖的内容都相当广泛,若仅根据这些抽象的因素来分析对环境投资决策的影响是根本无法进行的,而层次分析法作为一种行之有效的确定权重系数的方法,它的诞生则为目标的重要性赋值提供了数学语言和定量方法,给定性分析提供了一种辅助工具。值得一提的是,为了解决各个利益群体目标偏好不统一的问题,本文在比较各目标的重要性时采用德尔菲法,并注意保持对环境、经济、政治等方面专家的分散,以确保结论的客观、全面。同时,对于所确定的权重的判断矩阵进行一致性检验,再一次验证对于影响投资决策各因素重要性赋值的准确度。
三是搜集信息及时准确,计算步骤简便易行。模糊层次分析法不仅能够满足信息的时效性,且计算步骤简便,易于被企业掌握运用。
三、运用模糊层次分析法的具体步骤
环境投资一般具有投资额大、 投资期限长、 投资刚性大、投资风险大等特点,投资决策的成败关系到企业的生存与发展,因此企业有必要严格遵照与投资决策方法相对应的程序步骤来具体实施, 以确保环境投资决策的准确、及时。
(一)采用层次分析法确定权重的分配
权重确定与分配是评估指标体系设计中的关键步骤,对于能否客观、真实地反映投资项目的经济效益、社会效益和环境效益等起着重要作用。可由专家小组根据经验对各项指标重要程度的认识来确定权重,也可以借助专门的方法来确定,本文采用定性与定量相结合的层次分析法(AHP)。
1. 重要程度划分
层次分析法(AHP)主要应用于不确定情况下及具有多个评估准则的决策问题。根据各个测评指标的相对重要性来确定权重,通过对测评指标进行两两比较,同时运用萨迪给出的1～9标度法,将复杂无序的定性问题进行量化处理。表1为层次分析法对重要程度的划分情况,反映了两个测评指标相对重要程度的得分。例如一个测评指标bi相对另一个测评指标bj明显重要,则测评指标bi相对测评指标bj的比较得分为5,反过来测评指标bj相对测评指标bi的比较得分为1/5。
2. 构造判断矩阵
对同一层次的各元素按照上一层次中某一准则的重要性进行两两比较,采用专家打分取平均值的方法得到判断矩阵。在建立递阶层次结构以后,上下层次之间元素的隶属关系即被确定。假定以上一层元素A为准则,所支配的下一层次的元素为B1,B2,…,Bn,按其对于准则A的相对重要性赋予B1,B2,…,Bn相应的权重。当B1,B2,…,Bn对于A的重要性可以直接度量时(如利润多少,消耗材料量等),相应的权重可以直接确定。但对于大多数社会经济问题,特别是比较复杂的问题,元素的权重不易直接获得,这时可采用AHP两两比较的方法导出权重。决策者针对准则A, 比较两个元素Bi和Bj,并按1～9比例标度对重要性程度赋值。对于准则A,n个被比较元素构成了一个两两比较判断矩阵:
b=b11 … b1nbn1 … bnn
其中bij就是元素Bi和Bj相对于A的重要性的比例标度。判断矩阵具有以下特征:判断矩阵是方阵;判断矩阵主对角线上元素为1;若判断矩阵元素为bij,则有bij>0,bji=1/bij,i,j=1,2…n。判断矩阵的构造,在实务中采用专家打分取平均值的方法来得到。由于判断矩阵的估计关系到决策的质量,所以一方面,专家队伍的人员结构应该科学合理,一般由若干位行业内或企业界的技术专家和财务专家,以及学术界相关人士组成。另一方面,专家人数的设定也很重要,因为专家人数太少,不足以排除个人主见因素的干扰;太多则容易意见分散,影响判断矩阵的一致性,一般在10~50人较好。 本文专家组成员由企业有经验的技术专家及大学科研人员共20人构成。
3. 计算权重系数
根据n个元素B1,B2,…,Bn对于准则A的判断矩阵B,求出其对于准则A的相对权重系数W1,W2,…,Wn,本文采用方根法来求权重系数。
(1)计算判断矩阵每一行元素乘积
4. 一致性检验
在特殊情况下,判断矩阵B的元素具有传递性,即满足等式:bij*bjk=bik。当此公式对于B中所有元素均成立时,判断矩阵B称为一致性矩阵。一般并不要求判断矩阵满足这种传递性和一致性,这是由客观事物的复杂性与人的认识的多样性所决定的。但判断矩阵既然是计算排序权向量的根据,那么要求判断矩阵满足大体上的一致性是必要的。混乱的经不起推敲的判断矩阵有可能导致决策的失误。当判断矩阵偏离一致性过大时,其可靠程度也会受到影响。因此需要对判断矩阵的一致性进行检验,其步骤如下:
(1)计算判断矩阵最大特征值
其中,n为判断矩阵的阶数,ai为判断矩阵特征向量的第i个元素,(B?琢)i为判断矩阵B与特征向量?琢乘积的第i个元素。
(2)计算一致性指标CI(Consistency Index)
当CR<0.10时,即认为判断矩阵的一致性是可以接受的,否则,需要调整判断矩阵,使之具有令人满意的一致性。
(二)采用模糊综合评价原理计算环境投资方案的综合价值
环境投资决策的许多因素及其总体评估都是相对而言的,其本身没有精确定义的判别准则,具有模糊性。而模糊数学正是研究这种模糊现象的较为恰当的定量处理方法,尤其是因为环境投资的多标准性,直接、真实地反映处于不同层次的诸多因素对投资决策的影响难度较大,因此利用模糊综合评价的方法可以使评价更为全面、深入、细致,也更符合客观实际。
1.建立因素集
根据环境投资项目的特点,确定影响特定项目投资决策的因素,构成因素集:
X=(X1 X2 X3 X4 X5 X6)
其中,Xi(i=1,2,…6)表示对该投资项目评价有影响的第i个因素,Xi=(Xi1 Xi2 … Xik),k为二级指标因素的个数。
2.建立评语集
可根据实际细分程度及计算量大小设定。将定性指标分为1～5个档次,由此建立评语集V=(非常好,好,一般,差,非常差)。定量指标按照值区间也分为五个档次,将行业平均值或国家要求的标准值设为一般,其他四个级别以此类推,根据各指标值所属区间段确定所属级别。由专家小组成员对于各指标按照评语级别标准进行评价,建立每个档次与隶属度之间的对应关系。
3.确定评价矩阵
首先对因素集中的单因素集Xi(i=1,2,…6)作单因素评判,确定该因素对选择等级Vi(i=1,2,…5)的隶属度rij,即得出Xi的单因素评判集为:RXi=(ri1,ri2,…ri5)。RXi是评语集V上的模糊子集,这样n个因素的评价集构造出一个总的评价矩阵RX为:
其中,rij为Xi对选择等级Vi(i=1,…5)的隶属度。
4.模糊综合评价
单因素模糊评价仅反映了一个因素对评价对象的影响,只有采用模糊综合评价综合考虑所有因素的影响,才能得出正确的评价结果。假定按照前面层次分析法确定的各个影响因素的权重为:?琢=(a1 a2 … an),模糊综合评价可以表示为:
其中,ej(j=1,2,…5)称为模糊综合评价指标。对评语集V中等级进行赋值得到矩阵D=[90 80 70 60 50]T,并将E归一化处理得E,那么各环境投资方案的综合得分为T=ED。根据各个投资方案得分进行排序,选取得分最高者为首选方案,若是单一方案可行性研究则需要高于70分方可行。
四、结束语
使用模糊层次分析法进行环境投资决策比较适合我国现阶段企业的实际情况。首先,明确了企业环境投资的可持续发展战略目标并将其细化为可操作性目标,且可操作性具体目标受制于战略目标。这样可避免各具体目标的无政府状态,便于企业对各具体目标的统筹安排,有利于在选择方案时进行综合比较和决策。其次,对原有指标体系进行了改进:将影响投资决策的因素分为6个方面,对以往的评价指标进行了彻底的更新,从评价指标的设计原则出发,建立了适合评价制造企业的环境投资项目指标体系。再者,将层次分析法与模糊综合评价原理相结合, 解决了环境投资决策多标准、多层次目标的计量问题。有关定性指标均采用德尔菲法取得,迅速而准确,可以避免信息失真、贻误投资时机,又不必建立财务、环境等分析系统的兼容程序,计算较为简便。
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(责任编辑:郄彦平;校对:龙会芳)
房地产投资决策研究论文范文第6篇
【摘要】 市盈率在市场上被广泛提起，由于它使用方便并且相对来说比较容易理解，因此是证券分析师经常使用的证券估值方法。本文对市盈率的内涵、计算方法、使用范围进行了深度的研究，并在此基础上利用市盈率这个指标来重点关注2011年的煤炭行业具有可比性的上市公司，试图通过市盈率这种相对估值方法来挖掘中国的煤炭行业上市公司的投资机会。然而本文的研究表明，仅仅利用市盈率难以发现被低估的股票，还需综合利用其他方法。
【关键词】 市盈率 煤炭行业 证券估值 股票投资
一、引言
证券估值有多种方法，归纳起来有两种：绝对估值方法与相对估值方法，绝对估值方法包括股息贴现模型（DDM）及贴现现金流模型（DCF），相对估值方法包括市盈率估值法、价格/账面价值比率估值法、价格/销售收入比率估值方法等等。各种估值方法都有优缺点，都有各自的使用范围。所以，理论界及实务界在进行估值的时候很多情况下都是将各个方法进行综合，最后得出结论，但这也难免会存在偏差，这就是估值的魅力所在，所以估值是科学性与艺术性的统一。本文之所以选用市盈率方法对煤炭行业进行估值主要是基于以下几个方法的考虑：首先，市盈率是证券市场特有的财务指标，它是衡量一个上市公司是否有投资价值的很重要的依据；其次，市盈率在市场上被广泛提及，但是市盈率到底该如何计算，如何正确应用市盈率进行合理的投资决策，这些问题很多投资者并不清楚；最重要的是市盈率是个相对的指标，必须要在同行业里进行比较才有意义。煤炭行业从长远来说仍然是中国经济发展的支柱产业，而且该行业的需求比较旺盛，行业依然有增长的潜力，煤炭行业的进入壁垒使得行业的护城河很宽，在通货膨胀条件下煤炭行业有比较强的价格转嫁能力。所以煤炭行业是值得研究，并且值得投资的重要行业。
二、行业分析
1、行业运行态势
整个行业发展的态势分析：第一，煤炭行业集中度提高、话语权提升；第二，产区重心继续西移，煤种结构矛盾突出；第三，煤炭企业财务状况优异，产能控制能力强；第四，下游复苏趋暖，需求增长迅速；第五，上游资源属性强，资源税可以得到部分转嫁。行业集中度的提升以及地区和煤种的不平衡仍然可以对煤价形成较强支撑，因此煤炭行业的高盈利能力仍可以继续。煤炭行业经营状况正处于历史最好的时期，虽然业绩高峰期已随煤价的起落过去，然而较长时间的平稳经营，稳健的业绩表现仍然可以期待。煤炭行业所面临的风险：通货膨胀受到社会持续关注，国家约谈诸多企业，为了确保电价稳定，明确规定煤炭企业不得随意涨价，煤炭价格调控力度超预期；为了控制通货膨胀，国家不断控制市场上的流动性，紧缩政策力度或经济放缓幅度可能超预期；煤炭行业资源税改革，这也可能加重煤炭企业的经济负担。
2、资本市场状况
根据中国证监会的行业分类标准，从事与煤炭采掘、生产及煤炭产品加工等相关的上市公司被分割在煤炭采掘业、采掘服务业及煤气生产及供应业。总体来看，煤炭行业上市公司多分布在煤炭资源比较丰富的如山西、河南、内蒙古等省份，上市公司的盈利能力普遍较强，股价表现较好。尤其是2008年金融危机过后，随着中国经济的强劲复苏，对煤炭的需求也持续增强，煤炭股也经历了很长时间的上涨。同时，与其他行业相比，煤炭行业现金分红较多，投资者回报比较丰厚，市盈率大致在20倍左右。根据联合证券研究所的报告，2000—2009年中国A股市场上煤炭行业的每股净资产收益率保持在10%—15%，在整个行业里面煤炭行业的平均收益不仅很高，而且很稳定，表现仅次于金融服务业。
三、文献综述
国外关于市盈率的研究比较完善，Basu（1997）首次研究了股票收益率、风险与市盈率的关系，发现利用CAPM测算出来的期望收益率，在考虑风险因素后，超额收益与该公司股票的P/E比率呈负相关，并称为市盈率效应。Fuller、Huberts及Levinson（1993）则认为与低市盈率的股票相比，高市盈率股票具有较高的收益率。Beaver及Morse（1978）认为市盈率主要受公司收益的增长及股票的市场价格风险影响。
市盈率这个财务指标在中国被广泛提及，但是在学术领域深入探讨市盈率的文章非常有限。宋剑峰（2000）描述了P/B与/P/E这两个指标的内涵，认为与P/E相比，P/B是个更好预示公司未来成长性的指标。何诚颖（2003）对中国股市的市盈率计算方法进行了分析，在此基础上对中国股市市盈率分布特征行实证分析和国际比较研究。韩立岩、熊菲与蔡红艳（2003）则实证分析结果表明行业市盈率与行业自发投资增长之间没有显著关系，即行业市盈率不能反映反映行业成长性。
关于市盈率的影响因素，朱武祥、邓海峰（1999）认为公司股票市盈率高低受三项价值驱动因素的影响：由无风险利率和企业风险共同决定大的股权投资者要求的收益率（资本成本率）、公司确保的投资收益率和竞争优势的持续时间。卢锐和魏明海（2005）认为我国上市公司的市盈率与流通股比重或流通股股本显著负相关，受到行业市盈率的影响明显。
四、研究设计
1、样本及数据
本文依据证监会的行业分类，从煤炭行业中挑选出具有代表性的上市公司，为了满足在市盈率上的可比性，本文对样本公司的上市时间、资产规模、产品属性等进行控制，这些上市公司所属行业相同，资产规模接近，有利于进行市盈率的比较。本文所选数据全部来自Wind金融数据库。
2、变量定义
本文的具体变量如下表所示。
通过表2的估值报告可以发现，如果将两种市盈率所计算产生的理论价格与实际价格相比较，煤炭行业中股价被低估中的有平庄能源、煤气化、西山煤电、盘江股份、山煤国际、开滦股份与昊华能源，其余的股票被不同程度的高估。那么是否就说明这几家上市公司的股票就会有投资价值呢，其余上市公司的股票价值就没有投资价值呢？下面将给出本文的投资建议。
五、投资决策
在股票市场上，市盈率是一个反映股价与上市公司盈利能力之间关系的指标。在中国的新股发行定价市场上也一直利用市盈率定价法，投资者和财务分析师也把市盈率作为投资股票的重要参考指标。然而市盈率作为投资参考的重要指标，在具体的投资决策中有几点需要重点注意：第一，市盈率的非精确性。从市盈率的公式上面可以看出，分母是每股收益，具有相对静止的特征，而分子是股票价格，随着市场的变动而随时变化，这就决定了市盈率本身的固有缺陷，这实际上是以上期的收益代替本期的收益，由于市场的变化上期的收益可能会和本期的收益有较大的出入，由此计算出来市盈率可能会存在偏差。第二，市盈率的有限可比性。股票的市盈率高低只有在同一时间、同一股市及同一行业里面才会有比较的意义，市盈率的高低还容易受到公司会计政策的影响，因此简单比较同行业上市公司的市盈率也不尽合理，同时在企业的不同成长阶段，企业也会有不同的市盈率。第三，市盈率是个动态指标。企业业绩变化及股票价格变化都可以随时改变个股的市盈率及整个市场的平均市盈率，即便是某个行业的平均市盈率在不同的环境下也会发生变化，除了关注市场率本身的变化以外，还需要关注引起市盈率变化的原因。
所以，很多从事实务的工作者在进行股票估值的过程中，他们在出具定价报告时会以市盈率这个指标来解释他们定价的结果，但是具体的估值手段上却是在考察公司的行业环境、经营状况后各种估值手法的综合运用。以本文研究的煤炭行业为例，从公司单个基本面而言，各个公司情况不尽相同，譬如平庄能源，公司一季度的收益往往不如后面三个季度数据好，再加上受到政策紧缩，大盘震荡的影响，股价下跌不可避免。在被低估的股票里面，有些股票确实是值得关注的，譬如煤气化、西山煤电、开滦股份、盘江股份。煤气化（000968）在2012年龙泉矿投产，公司的煤炭产能会得到显著增加，西三煤电（000983）公司的产量在未来还可能高位增长，开滦股份（600997）煤化工产业链完整，未来几年产能释放较快，拥有海内外的煤炭资源丰富，盘江股份（6000395）集团响水煤矿有望注入公司……所以虽然市盈率这个指标存在多个缺陷，但它还是投资者在衡量股票价值时的重要参考指标，当然投资者除了参考市盈率这个指标外，还需综合公司的基本面。总之，股票市场上的投资决策需要的是惊人的胆识和锐利的眼光。
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