土地增值税税基评估范文第1篇
在讨论这个问题之前, 我们首先要搞明白土地增值税的概念, 土地增值税是指“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人, 以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋, 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。
在日常工作中, 土地增值税有几种不同的处理方式:第一、如果被评估企业并没有提出准确的要求, 一些评估师在价值评估中就不会去考虑土地增值税, 甚至也不会披露土地增值税对整个价值评估的影响。第二、被评估的企业没有提出明确是否需要考虑土地增值税要求, 评估师在评估中对土地增值税是否应该扣除的问题存在争议, 一些评估师没有考虑土地增值税的扣除的原因, 而是让评估师方去考虑, 这种情况下不考虑扣除土地增值税, 而是就土地增值税对价值评估的影响进行一定的披露。第三、根据被评估企业要求以及国家的相关规定, 对土地增值税进行计算以及扣除。
二、资产评估中土地增值税处理方式存在的问题
(一) 目的是股权转让的价值评估中的问题
考虑到目的是股权转让的价值评估而不是土地使用权的转让, 这是没有能够让增值税生效的纳税行为, 那么就不需要考虑土地增值税的估值和影响。但是还有另一种说法是觉得, 如果这个企业主要的经营是房地产业务, 那么一般情况下股权转移房地产也会发生相关产权的转移, 这是需要对土地增值税进行估值和计算的。如果按照第一种观点来看, 忽视房地产产业股权转让时土地增值税对于价值评估的影响的话, 那么之后房地产项目的所有增值额都要由后来的股东承担, 这是非常不合理的。
(二) 抵押估值中土地增值税中的问题
在抵押估值中土地增值税的考虑也有两种不同的观点。第一种观点认为抵押的时候, 资产的所有权并没有发生转移, 所以土地增值税在价值评估中也不需要被考虑。但是另外一种观点认为, 在一个资产被作为抵押资产的时候, 被抵押权人处置的风险就升高了, 如果抵押权人将抵押资产处理, 那么产权发生了转让, 土地增值税就要在做出抵押动作的同时就要加以考虑。
(三) 从产权持有人方考虑土地增值税的问题
从产权持有人的角度去考虑, 如果在价值评估中和产权转移有关, 那么土地增值税对于资产评估的影响就要考虑。如果不涉及产权转移, 那么土地增值税对于资产评估的影响就不需要考虑。
三、针对资产评估中土地增值税处理方式的问题提出的改进方式
(一) 结合纳税主体、评估目标及结论
在考虑土地增值税的标准的时候, 我们需要结合纳税主体、评估目标以及评估结论进行综合考虑。针对同样的一个被估值体, 如果产权拥有者得到他的历史成本不一样的话, 在产权产生变化时, 纳税主体针对这个土地所缴纳的土地增值税就会发生不同。所以, 要将纳税主体、评估目标及评论进行综合考虑, 才能最终得到土地增值税对价值评估的影响。本国的土地增值税是归属于“土地转移增值税”那种类型的, 需要将房屋与土地的转移得到的收入进行合并征收。而且在一些独立出来的资产价值评估中, 如果评估师因为资料有限无法准确地计算出土地增值税的具体数额以及他们对价值评估的具体影响, 在这样的状况下, 评估师可以先不去考虑土地增值税的额度以及对价值评估的影响, 但是需要持续关注, 并且通知被估价方这个信息, 以加强他们对这方面的重视。
(二) 股东权益价值评估
股东权益价值评估中的土地增值税考虑也是需要重点讨论的。当发生股权转让但是并没有土地使用权的转让的时候, 是不需要考虑土地增值税的数额以及土地增值税对于价值评估的影响的, 因为认为并没有实际意义上的纳税义务发生, 或者是觉得房地产企业需要在股权转移的同时考虑土地增值税的影响, 这种看法都是比较片面的。股东权益价值评估中考虑土地增值税的影响, 是需要联系被评估资产在将来会不会有土地增值税纳税义务或者这次的评估行为会不会导致这个资产产生土地增值税纳税义务发生。是否是房地产行业并不是发生产权转让时需不需要考虑土地增值税影响的决定因素, 只有这个发生转让的房产将来会导致纳税义务的发生, 我们才需要在资产评估的时候考虑土地增值是, 不然是不需要考虑的。所以是否会产生土地增值税纳税义务或者在评估的过程中导致土地增值税纳税义务的发生, 才是我们是否要考虑土地增值税影响的关键因素。
四、结语
在进行价值评估的过程中, 我们常常碰见土地增值税的问题。有关在价值评估中如何考虑土地增值税, 在我们的现实工作中产生了很多问题和不同的意见, 我们首先考虑了土地增值税的概念, 其次针对土地增值税讲解了一些处理方式, 目前存在的一些问题和分歧是造成很多评估师难以正确判断土地增值税影响的关键, 所以我们要结合纳税主体、评估目标及结论来判断是否需要考虑土地增值税影响, 以及资产将来是否会出现纳税义务或者评估这个行动是否会导致资产出现纳税义务来做出判断。
摘要：在进行价值评估的过程中, 我们常常碰见土地增值税的问题。有关在价值评估中如何考虑土地增值税, 在我们的现实工作中产生了很多问题和不同的意见, 接下来这篇文章就是针对这些问题进行一些讨论, 浅析价值评估中如何考虑土地增值税。
关键词：价值评估,土地增值税,浅析
参考文献
[1] 朱长胜.初探资产评估对税的考量与披露[J].中国资产评估, 2018 (6) .
[2] 中国资产评估协会.2018年资产评估师资格全国统一考试辅导教材《资产评估实务 (一) [M].北京:中国财经出版传媒集团, 2018.
土地增值税税基评估范文第2篇
要]：土地抵押评估是土地估价的主要业务之一。土地抵押评估涉及到信贷安全和当事人的合法财产保护问题，所以其不同于一般土地的评估。在土地抵押评估的实际执业中，会遇到估价目的含糊、价值类型和估价时点难以确定、抵押估价业务流程不宜规避信贷风险等问题。本文在这些问题的分析和借鉴国外土地抵押评估经验的基础上，提出了土地抵押估价在业务流程改进、估价行为规范、行业内外互补等方面的改进建议，以此达到加强土地抵押估价业务管理，防范土地信贷风险，维护土地当事人的合法权益的目的。
[关键词]：土地估价;抵押估价;问题;改进建议
土地是一种良好的提供债务履行担保的物品，因为，土地具有不可移动性、寿命长久、价值量大、保值增值性等特点。随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。一般，公民、法人或者其他组织向其他公民、法人或者其他组织借款时(其中典型的是向银行申请贷款)，债权人为了减少自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保。为了知道该提供担保的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为发放贷款限额的参考依据。但是土地抵押因为涉及到信贷风险、土地当事人的合法权益等重要问题，所以土地抵押评估不同于一般土地的评估。
1土地抵押评估的特点
1.1未满足抵押土地特别要求的，不得进行抵押评估
(1)抵押土地须具有完善的产权
产权明晰是抵押土地评估的基本要求。考虑到土地抵押贷款中的风险，抵押土地应具备完善的土地产权，领取规范的国有土地使用证。估价人员应对抵押土地的国有土地使用证进行认真审核，并通过现场勘察，保证土地使用者、用途、位置、面积、权属性质以及有无他项权利等与实际相符，保证抵押土地来源合法、产权清楚、用途规范、法律文件齐全。此外，在对房地产产权证和国有土地使用证进行审核时，应按照“房地一致”的原则，保证房地产权利人与土地使用者相一致。在抵押贷款时，如委托人与土地使用者不一致，则应明确委托人与土地使用者的关系，并由土地使用者出具同意抵押的书面证明。
(2)抵押土地的用途应符合城市规划的要求
对抵押土地以现状用途进行抵押的，应注意城市规划对现状土地的影响。对由于城市规划的改变导致土地用途发生变化的，则应有规划部门的审批意见，以规划部门确认的用途为准。对由于城市规划需要在贷款期内征用的土地，应不作为抵押资产。
(3)《城市房地产管理法》等法律法规，对不能抵押的房地产(其中也包含土
土地增值税税基评估范文第3篇
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”
这一规定是迄今为止在立法层面上对土地使用权划拨这一概念所作的最权威的定义。
《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地。根据以上规定，我国划拨土地使用权有以下含义：
1.划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地和征用集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。
2.除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
3.取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。
4.在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。划拨土地如何转为出让土地
1、以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准(一般为土地所在的市、县人民政府)。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳土地出让金。应缴出让金最低不得低于该出让土地价格的40%。
2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了不同用途的土地使用权出让最高年限：其中居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。所以具体地块的使用年限是按上述规定，在土地出让合同中约定的，不一定都是70年。
土地增值税税基评估范文第4篇
按照市人大常委会的工作要点和《2007年市人大代表活动安排意见》，农村农业代表专业小组于5月中下旬，在常委会余荣霭、李汉章副主任的带领下，围绕社会主义新农村建设中的“农村集体土地流转和宅基地建设问题”，深入到香洲、金湾、斗门三个区进行了专题调研;与市国土资源局、市规划局召开了专题座谈会;专程赴佛山、中山两市学习好的经验和做法。通过调研，了解了我市农村集体土地流转和宅基地建设的现状，对存在的问题及其原因进行了分析，并提出了一些意见和建议。现将有关情况综述如下：
一、我市农村集体土地流转和农民宅基地建设的现状
(一)农村集体生产、生活留用地的确权状况
1988—1993年，我市对农村集体土地进行了统征或预征，在保留原旧村场的同时，按征地时各村在册人数和户数，以一定指标，划给各行政村相应数量的生产、生活留用地，其中生活留用地(宅基地)用于农民建房。香洲区范围内(包括高新区)各区的生产、生活留用地基本上办理了《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》，而部份旧村场因没有进行土地确权，未办理上述一证一书。斗门、金湾(包括临港工业区)，由于农村土地利用未作出规划，农村建设用地确权工作尚未完成，斗门各村的生产生活留用地和旧村场基本上没有办理《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》。万山的情况与金湾、斗门两区的情况类似。也就是说，香洲区已完成了生产建设用地和宅基地的确权工作，而金湾的一部份、斗门的大部份尚未确权，主城区的留用地已大部份使用，而金湾、斗门尚未充分使用，东部与西部发展不平衡。
(二)我市未实施农村集体土地使用权流转政策，农村集体用地无法实现“同地、同权、同价”。
2005年省政府颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(省政府100号令)，但我市并未实施，农村集体用地不能流转，无法实现“同地、同权、同价”。集体用地无法进入市场交易、无法进行抵押借贷，村集体无力融资开发，经济发展受到较严重的制约，开发商对无法办理产权的村集体用地不敢大胆使用，给招商引资带来了难度。由于没有规范的流转渠道，部分农村为发展经济，在利益的驱动下，只好自主、零星、没有按规划地建设，以出租给企业和外来人员获取集体和个人的利益，因而造成工业园区周边出现了不少违章建筑。但市政府在已完成了征地任务的香洲区，采取集体建设用地部份转为国有用地的办法进行了流转，从九十年代初开始，实行了村集体建设用地的30%转为国有商用地进行开发建设和流转，较好地解决了城郊征地农村和农民的收益问题。而斗门、金湾未实行过此项政策。
(三)近几年，农民宅基地的建设无序状态严重
从1999年开始，城郊的村停止了宅基地的审批报建，斗门自改区后也停止了报建。虽然停止了报建，但由于工业园区周边的生活配套不完善，市场需求较大，在利益的驱动下，村集体或村民进行自主建设，改建、抢建等违章建筑多，非法搭建严重。城中旧村改造让村民尝到了甜头，许多人在旧村改造前也抢建。但也有一部分村民，住宅出现了危房，确急需维修拆建的，也有一些家庭子女长大，成家立业需要分户的，由于农村规划严重滞后和政府对农村建设缺乏有效的积极政策，不给报建，农民违章建设比较普遍。目前，无序建设状态严重，个别严重的村已到了“法不治众”的地步(如南屏广昌村曾出现过集体上访、堵路、殴打执法人员的情况)，一些村民经常上访，已出现了不稳定的因素。
(四)宅基地布局零散，影响城乡一体化的推进
规划划拨农村新村用地位置时，大多数村基本上是在原有旧村的周围就近划拨，这样的留地方式造成两个不利的后果：一是每个村的新地旧地都统统划在一起，使得村庄的面积比原来旧村的范围更加大了，不但改变不了村民以往单家独户建私房的习惯，也由于新旧村混在一起，增加了改造旧村和推进城市化工作的难度;二是生活用地和生产用地都是在每个村的现状位置附近划拨，造成每个村镇的生产用地位置分散，无法形成具有一定规模的工业集中片区，无法推进现代化大生产。因此，布局零散影响了城乡一体化的推进。
(五)旧村改造存在一些历史遗留问题
2006年6月，市委市政府作出了“改造城中旧村，建设文明社区”的重大决策。经过多年的推进，列入改造城中旧村范围的26个行政村41个项目，至今已有23个行政村中的33个项目确定了开发商，并取得了实质性效果。这33个项目中，已有23个项目建好并回迁;5个项目建好部分回迁房回迁;3个项目待建(江村、吉大、官村);2个项目未启动(前山B、C地块)。除此33个项目外，余下的8个项目(翠微、造贝、莲塘、上冲、梅溪、联安、高沙、关闸)，市政府决定暂缓改建。
七年的城中村改造，虽然取得了较大的成绩，但也存在一些历史遗留问题。目前遗留的最大问题：一是回迁房建设速度慢，签订合同后未及时按期改建引起补偿争议。有的拆了未建，有的未拆未建，有的建好了未回迁，造成成本加重，开发商与村民矛盾较大。二是村集体资产补偿和村民拆迁补偿问题，开发商与村民意见不一致，僵持不下。如北岭村，回迁房已全部建好，由于集体资产补偿开发商与村民无法达成一致意见，阻碍了回迁。南村项目中关于村综合楼的补偿，双方仍在打官司中。夏村改建项目，村民要求提高回迁补偿标准，许多村民还拒绝与开发商签订合同，严重阻碍了拆迁工作，几年的改造才回迁了58户，余下的80%多仍未拆迁。三是有的回迁后至今无法办理房地产权证。如南村改建项目，部分村民原产权资料不完备，无法核对原房屋拆迁情况，回迁房迟迟未能办理房地产权证。四是个别村的村民内部纠纷影响了改建项目的实施。如吉大村，村民因历史上恩怨分成派，对所拥有的集体资产分别成立了两个股份公司(富泓股份公司、日昇股份公司)，两公司对改建、补偿等问题无法统一意见，互相斗气，根本无法统一对开发商谈判签约，致使整个项目瘫痪。五是旧村改建问题成为群众上访的焦点。村民经常到市、区两级上访，存在较大的不稳定因素。
二、存在问题的原因
(一)农村规划滞后制约了农村建设的发展。 珠海历年来对规划的投入重点放在城区，而对数量众多的农村及郊区的规划投入极少，基本依靠村镇有限的投入，加上农村规划编制的主体不明确，使农村规划远远滞后于城市规划。据统计，已编制了较完善的村域规划的行政村和社区不超过总数的15%，且多为90年代初编制的成果，已远不能适应建设社会主义新农村的发展要求。在实际操作中，各村在使用生活留用地作为宅基地分配和建设时，往往只是做了局部的简单规划，而没有经费做全村整体的规划来统筹和指引村的建设和发展，对市政基础设施和公共服务设施考虑往往不足，集体生产留用地与宅基地资源缺乏长远规划。因此，土地的利用、确权尚未完成，土地的利用规划和建设规划滞后，农村集体生产留用地的建设与宅基地的建设难以在规划的指导下实施，出现混乱的状态在所难免。
目前，在新农村建设中已意识到这个问题，并致力于扭转局面。2006年启动并完成了全市21条试点村的规划编制，今年又计划推动54条行政村的新农村规划编制工作，并拟在总结试点村规划及其实施经验的基础上，2009年底前完成全市121条行政村的新农村建设规划。但是对平沙、红旗两个华侨农场，未列入新农村规划编制中。
(二)农村集体土地流转和宅基地建设缺乏相应可操作的配套政策。
对《中华人民共和国土地管理法》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》和《珠海市土地管理条例》的实施，政府没有出台相应的实施细则，土地流转没有得以实施。在宅基地建设上，从1999年起。我市主城区范围内基本上停止了村民住宅报建，斗门改区后也停止了报建。停止至今，一直没制定出可操作的配套政策。集体建设用地使用权有流转的需求，宅基地建设有迫切建设的需要，但流转、报建缺乏可操作性，只堵不疏，没有畅通渠道，势必会出现自主违章的建设。
(三)查处违章建筑执法操作较难。
过去，由于法律、法规不健全，对正在建设过程中的违章抢建实施强制拆除缺乏法律、法规的支持，申请法院强制执行又失去时效性，客观上造成一些违章建筑的历史问题。《珠海市相对集中行政处罚权条例》实施后，虽然赋予了执法人员强制拆除违章建筑的权力，但村民报建的合理需求得不到满足，对立情绪严重，执法难度大。执法手段缺乏，不具备足够有效的强制力，当遇到暴力抗法事件时，执法人员的安全没有保障，影响执法力度。新修订的《珠海市规划条例》中虽有了明确的罚款条款(如九十四条)，但操作起来也难于落实(需有关部门核定出“全市平均建筑安装造价”，难及时作出处罚决定)。行政执法力量薄弱，部门协同配合力度不够，加上近年来执法体制的不稳定，给执法也带来了一定的影响。
(四)国家的土地法和广东省人民政府的集体建设用地使用权流转管理办法以及珠海市的土地管理条例有不一致的地方。
国家土地法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，也明确规定农民集体所有的土地必须征为国有后才能出让。这里所指的集体土地不知是否含括了农村集体留用的生产建设用地和生活建设用地。广东省人民政府颁布的100号令关于集体建设用地使用权流转管理办法，明确规定和规范了建设用地使用权的出让、出租、转让、转租和抵押，允许在该办法规范下流转。而珠海市土地管理条例第四十九条规定，“农民集体经济组织不得将本村的集体建设用地使用权转让或抵押”。因此，对国家的法律如何理解实施，对省政府的流转管理办法如何贯彻执行，对珠海市的土地管理条例如何理解执行并作出相应的实施细则，还需要相关部门的研究，理出既不违背上位法，又有利于提高集体建设用地的利用率和产出效益的可操作的办法来。这点也是当前影响我市集体用地流转的一个原因。佛山、中山市的经验告诉我们，按省政府的100号令实施并作出相应的实施细则，已取得了较好的效果。
(五)城中旧村的改建既有政府职能管理和政策引导问题，也有村民对改建政策不理解和过高补偿要求的问题。
政府在管理上设立了旧村改建领导小组，但下设的办公室是香洲区的改建办，这样的协调机构难于行使政府的管理职能，遇到问题时，靠向市领导报告和商请有关规划、建设、行政执法等部门的配合，对解决拆迁补偿纠纷的行政裁决和依法强制拆迁也难以实施。对类似延迟未拆，但签了合同又付给了村民几年租金，或已拆并被搬迁(如长沙工业区2002年5月市旅游路建设市政府要求长沙工业区马上搬迁，但后来调整又不需拆除，但厂区厂商已在规定时间全部搬走并已拆除了部分建筑，市有关部门未作任何补偿)但又未获得任何补偿的，政府在制定“拆一免几”的政策时，未作出相应的优惠政策引导。加上村民对改建政策不理解，额外要求对宅基地或村集体土地作出补偿;有的村民对补偿要求过高超出改建政策标准;违章大户利益得不到满足，阻碍或煽动其他村民不予配合;几年的拖延，村民认为市场价值升高，提出了更高的补偿要求。这些都在不同程度上影响了旧村改建的推进。
三、建议意见
农村的留用地，是解决被征地农民长远生活的重要保障。一方面用于发展集体经济，提高农民的生活水平并使农民生活长久有保障，另一方面用于解决农民住房问题，建设好社会主义新农村。因此，在解决集体建设用地流转和宅基地建设问题上，要紧紧围绕增强农村集体经济发展能力和保障好农民的生活来研究制定我们的政策。针对我市存在的一些问题，按照有关的法律、法规，借鉴佛山、中山市的经验，提出了如下一些意见和建议：
(一)坚持规划先行
规划是龙头，规划是基础，规划也是关键。无论是城市总体规划、土地利用总体规划和新农村建设规划还是城镇建设规划，规划编制工作都要走在各项工作的前面。坚持规划先行，要解决好以下几个问题：一是加大经费投入问题。二是解决好零星的生产、生活留用地的整合，按推进城乡一体化进行规划建设，特别是城乡结合部更应如此。要积极稳妥地推进农村“三集中”(工业向园区集中、土地向规模经营集中、农民向集镇小区集中)。三是新农村的规划要“因地制宜，因区制宜”，规划模式不搞“一刀切”。香洲片区应鼓励“上楼”，金湾、斗门根据现状和发展作出规划，能“上楼”则“上楼”，并给予相应的优惠。对分散的村适当临近以片区组团规划;对经济落后，没有条件上楼的以改危建新村进行规划。四是尽快完善金湾、斗门土地利用规划。五是为提高土地的经济产出效益，按照“集体建设用地总量不变，位置变”的办法，做出调整用地规划。
(二)加快农村集体土地的确权、发证工作。尽快完善全市旧村的确权和农村生产、生 活留用地确认、登记、发证等手续，为规划先行作好准备，为流转和建设打下基础。
(三)制定农村集体建设用地流转和村民宅基地报建方面的相关政策。
一是尽快出台土地流转实施办法。二是政策上增加农村集体建设用地功能的兼容性。根据用地位置，应突破农村集体建设用地(包括旧村场)用地功能的限制，凡符合规划的，用地功能上都给予支持，宜工则工、宜商则商、宜住则住。三是在金湾、斗门积极实施允许集体建设用地按一定的比例转为国有用地的政策。四是尽快出台新的珠海市农民住宅报建管理规定和宅基地分配管理办法等。最好能综合建设、规划、国土等部门的管理职能统一出台一管理办法，即制定《珠海市社会主义新农村建设管理办法》，为加快新农村建设和规范报建提供法规上的支持。五是制定出鼓励村民“上楼”的优惠政策，使有限的建设用地资源发挥出更大的产出效益。
(四)加强领导，加大清理违章建筑的力度，实行堵疏结合。
要借鉴中山的成功经验，解决我市目前的无序状态问题。历史上，中山也有严重乱建的情况，如十四村就是典型。但中山从1998年开始就制止了这种情况，市长亲自挂帅进行清理整顿，依法堵截乱建行为，并加强依法报建，渠道畅通，堵疏结合，很快就进入了规范和有序的状态。借鉴中山的经验，应加强领导，加大清理打击力度，同时要尽快出台政策，疏通报建渠道，让有迫切需求的集体和村民的报建简便快捷，缩减审批环节和费用，对公寓式“上楼”有容积率和报建面积的优惠，以畅通的渠道、优惠的政策引导村民走上自觉报建的轨道。
(五)完善旧村改造政策和办法，解决旧村改建中的历史遗留问题，推动城郊城区的旧村改造工作。
对旧村改建中的遗留问题，应从全面统筹、统一政策、一揽子解决去考虑制定相应的政策，力争尽快解决。在改建中，大力推动公寓式住宅建设，按照政府扶持、集体组织、个人出资、规范户型、市场运作的原则建设公寓式住宅，让征地农民宅基地优惠政策在市场化和旧村改造中得到兑现，既保障征地农民宅基地合法权益，又以市场经济规律配置资源，发挥土地资源的最大效益，促进社会经济发展。
(六)要建立保障农民村民利益的长效机制。
机制要与土地流转的收益綑绑起来，按照省人民政府100号令《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第二十五条规定“集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行(农村信用社)专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。”江苏已有成功的经验，把征地款打入社保账户，用于保障农民的长远利益。
土地增值税税基评估范文第5篇
一、清算资料的收集 ㈠纳税人应报送的资料
纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料： 1.土地增值税清算表及其附表。
说明：总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)副列了参考表样，并明确各地可根据本地实际情况制定：1个主表：土地增值税纳税申报表(从事房地产开发的纳税人适用)和10个有关收入成本费用明细表及12有关收入成本费用明细申报表。即《房地产开发企业清算土地增值税申请表》、《土地增值税纳税清算申报表》、《房地产转让收入明细表》、《取得土地使用权所支付的金额明细表》、《土地征用及拆迁补偿费明细表》、《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》、《公共配套设施费明细表》、《开发间接费明细表》、《利息支出明细表》、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》。
2.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 3.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
㈡税务机关应要求纳税人报送与土地增值税清算项目有关的具体证明资料 1.开发项目立项批复(发改委文件)
主要可以掌握项目的建设规模和投资的大体规模，从而对开发项目的大体情况有一个基本的判断。
★2.地质勘测报告( 地勘公司) 房屋基础设计所必须运用的资料。我们如何阅读地质报告?一是直接看结束语当中的持力层土质、地基承载力特征值和地基类型以及基础砌筑标高;二是结合地质剖面图，确定基础埋置标高。以报告中建议的最高埋深为起点，以此判断基础埋深。从而可以分析判断出地下隐蔽工程的成本大小。
★3.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(规划局)用地许
可证可以掌握建设用地的位置、面积、允许建设的范围;工程许可证可以了解建筑性质、栋数、层数、结构类型及确定清算单位;计容积率面积及各分类面积，从而可以判断小区地段、品质、档次和房屋的大体价位。
★4.土地使用权出让合同(或批文)、红线图及土地使用权证(国土局)
合同(或批文)可以掌握取得土地的时间、土地性质、土地面积、土地成本;从红线图上的海拔标注可以了解该地块的地形地貌，从而可以分析判断土地整治工程量的大小、房屋基础的深浅、环境施工的复杂程度等，进而影响扣除项目的成本。合同(或批文)、红线图及土地使用权证的面积一般有出入，以土地使用权证的面积为准。 ★5.总平面规划设计图及分层平面规划设计图(设计部门)
可以了解小区总的规划用地面积、总的建筑面积、住宅面积、公共建筑面积、总建筑密度、绿地率、容积率、总户数、建筑用材料，这些也可以判断小区的品质、档次和房屋的大体价位和开发成本高低。
★6.建筑工程施工许可证(建委)
了解批准开工时间和竣工时间，批准后3个月未开工需重新报批，开工、俊工时间不同将影响建筑材料价格、建筑成本、绿化成本和房屋售价。 ★7.商品房预(销)售许可证(房管局核发)
可以掌握商品房屋使用性质(住宅或非住宅)、上市预(销)售建筑面积、批准允许销售的时间，可以掌握清算单位和判断房屋的销售价位(销售时间不同影响销售价格)。 ★8.建筑工程竣工备案表(建筑工程质量监督部门，可以准确掌握房屋的开工时间和竣工时间、建筑面积、结构类型，从而准确掌握房屋的建筑成本。开发商和施工双方最后是以竣工报告的面积进行建筑决算，是计算开发成本的面积，它与实际销售面积略有出入)。 ★9.房屋面积测绘报告(房屋测绘部门)
是开发商到房屋交易登记中心办理产权证面积的唯一法律依据，与建筑工程竣工备案表的面积略有出入(此面积是开发商与施工方认可的进行施工结算的面积)，而测绘报告的面积实际就是开发商的实际销售面积，也就是计算销售收入的面积。
★10.与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料(企业提供) (1)商品房购销合同统计表、房屋分户(室)面积对照表; (2)取得土地使用权所支付的地价款凭证; (3)项目的预算、概算书;项目竣工决算报表; (4)银行贷款利息结算通知单; (5)当期财务会计报表;
(6)能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同;
(7)与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证; (8)需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件;
以上资料可以掌握房屋的销售情况和剩余情况,分析判断销售收入、成本、费用情况。 ★11. 与转让房地产的收入、成本和费用有关的合同(企业提供) (1)土地勘测合同;
(2)设计合同(主要有①规划设计;②施工设计;③环境工程;④绿化设计);
(3)施工合同(主要有①三通一平合同---施工通水、通电、通路、土地平整;②建筑工程施工合同;③环境工程及绿化施工合同;④水、电、气工程施工合同---生活用水、电、气;⑤消防工程合同);
(4)建设工程委托监理合同(监理方收费按工程概算额分档次计算收费，双方协商可下浮不超过20%。工程概算额为建筑安装工程费、设备购置费、联合试运转费之和，发改委、建设部联合以发改价【2007】670号发文规定); (5)拆迁安置补偿合同。
以上资料可以帮助我们分析掌握房屋开发的成本、费用、收入的合理性。有的合同之间具有关联性，合同之间可以相互印证，利于分析合同的真实性。例如设计合同一般是按设计面积收费，建筑施工合同一般也是按建筑面积取费，监理合同是按工程概算额分档次计算收费，这些合同可以相互印证开发量、开发成本的合理性和真实性。 12.报房地产交易登记中心备案的预收款的监管银行账户。 ㈢税务机关应掌握的内部资料 税款入库资料：从征管系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关的税金的缴纳情况、土地增值税的预缴情况;适用的财务、会计制度或者财务、会计处理办法是什么。
除收集必要的资料外，必要时要从外部监督管理体系中了解情况。主要了解土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门、土地房屋交易登记中心等在工作过程中形成的大量与土地增值税清算密切相关的信息(第三方信息的利用)。
有关会计制度的情况如下：
1.分行业的会计制度：1993年7月1日起执行(共14个行业制度，包括房地产开发企业会计制度)。
2.企业会计制度：2001年1月1日起在除不对外筹集资金、经营规模较小的企业，以及金融保险企业以外，在中华人民共和国境内设立的企业(含公司，下同)，执行本制度。 3.小企业会计制度：2005年1月1日起在小企业范围内执行，不对外筹集资金(不发行股票、债券)、经营规模较小的企业。 4.企业会计准则—基本准则：2007年1月1日起在中国境内设立的企业(2006年2月修订)。 企业会计准则第1号—存货等38项具体准则2007年1月1日起 在上市公司范围内施行，鼓励其它企业执行。执行该准则的企业不再执行企业会计制度和金融企业会计制度。
5.小企业会计准则：自2013年1月1日起施行。财政部2004年发布的《小企业会计制度》(财会〔2004〕2号)予以废止。 第二部分 清算审核
一、清算审核总体要求
清算审核小组要对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核(纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还要对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核)。土地增值税清算审核结束，应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限，及时进行补、退税。
二、清算审核的方式
(一)案头审核
案头审核是指对纳税人报送的清算资料(包括委托中介做的鉴证资料)进行数据逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。同时了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况，主要核实项目开发的用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积。各种面积的确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。 1.项目的用地面积：审核《建设用地规划许可证》、
《建设用地合同》、红线图、土地使用权证上的面积，以土地使用权证上登记的面积为准。对分期开发的项目还应了解土地的分期占用情况，便于确认本期土地开发成本。 2.房屋开发面积：审核《建设工程规划许可证》、《建筑工程竣
工备案表》的面积，二者面积应相同，备案的所有子项目应与《建设工程规划许可证》登记的工程名称相符，以核对相符的建筑面积为房屋开发面积(与房屋面积测绘报告略有差异，有差异的以房屋面积测绘报告确认房屋开发面积)。
3.公共配套设施开发面积：重点审核开发商向规划部门提交的《规划报告》中有关公共配套的配置以及开发面积情况;对于分期开发的，要求开发商提供全部公共配套设施的配置总体情况。
4.可销售房屋面积(含地下室)：商品房销(预)售许可证、建
设工程规划许可证、建筑工程竣工备案表中核对可销售房屋面积。特别注意地下部分：建筑工程竣工备案表中的地下人防面积(A)与销(预)售许可证中地下车库面积(B)以及建设工程规划许可证中地下车库面积(C)之间的关系，应该是A+B=C，销(预)售许可证中只有车库数而没有面积，车库的销售面积要参照房屋分户(室)面积对照表上登记的面积。 5.实际已销售面积：商品房购销合同统计表、房屋分户(室)面积对照表
6.未销售面积：商品房购销合同统计表、房屋分户(室)面积对照表确认未销售面积。 7.经营或转做固定资产的自用房屋面积。
(二)实地勘察
实地勘察是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。重点审核小区地段繁华程度(土地等级)，地形地貌(小区内是否有大型的护坡、堡坎、深沟、深回填土、高架道路等影响房屋基础、环境
施工成本费用的情况)，环境及绿化的档次(环境施工设计及用材的档次，绿化率、及绿化中的名贵树种的配置情况等)、公共设施配套情况(如学校、幼儿园、游泳池、各类球场及其它运动设施等)、普通住宅、非普通住宅及车库、地下室、经营门面等非住宅的建设情况。
(三)入户审查
入户审查是在案头审核、实地勘察的基础上，深入开发企业(必要时外出调查)对企业报送的各种资料、报表、账册、原始凭证、发票等合理性、逻辑性、真实性进行实地核查，以确认开发成本、费用、收入的合理性、真实性，最终确认土地增值税清算数额的准确性，确保土地增值税应收尽收。
★
三、清算审核应把握的重点
★清算审核最主要的是审核应税收入和扣除项目。
应税收入主要审核收入是否真实、完整。确认是否存在以房抵债、以房屋交换等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。同时要审核同一项目有不同类型房地产的收入是否按规定分别确认收入。
扣除项目主要审核扣除项目的真实性、合法性、规范性、配比性以及是否实际支付：
★1.真实性。在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。要重点关注金额较大的成本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，从而判断其交易的真实性。对10万元以上成本费用发票要采集发票的开具时间、发票代码、发票号码、开票单位、开具项目及金额等信息。对大额发票进行排序分析，并在征管系统查询发票流向，对有问题发票要外调取证。同时，对照合同、协议、预决算和付款情况，进一步审查开具内容的真实性，审核是否有代为开具、虚开发票，特别要关注是否有真票虚开，即虚构业务内容并向税务部门申请代为开具发票。(关注的发票类型：甲供材中的工、商业发票、建安发票、广告发票、中介********的假发票和真票虚开)。 ★审查虚开业务时主要注意审查合同金额与资金流是否一致，应付款余额是否巨大?应付款科目无问题时注意看是否有资金回流情况(短期借款发生频繁且数额较大，资产负债率畸高)。
★2.实际支付。扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
★3.合法性。在土地增值税清算中，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。审核时确认“合法有效凭证”的原则：
A.支付给从事生产、经营的纳税人(如建筑公司、设计院、运输公司、材料供货商、监理公司、广告公司等)且属于收款方应税行为性质款项的，应提供收款方开具的套印税务机关发票监制章的发票或经省级税务机关批准不需套印发票监制章的专业发票; B.对不属于正常生产经营领域而支付给我国境内的行政事业单位的，且上述单位收取的属于国家或省级财税部门列入不征税名单的行政事业性收费(基金)，以其所开具的财政收据为合法有效凭证。如房管、国土、规划、公安、质监、环保、消防、市政园林管理等的行政事业性收费，应提供收款方开具的财政部门管理的行政性收费收据; C.支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。从中国境外取得的与纳税有关的发票或者凭证，税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为合法的记账核算凭证。
D.其他符合相关税收政策的会计凭证。如企业支付给工程部人员的工资支出，应根据工资发放表(收款人签字确认或银行支付证明)结合劳动合同等进行确认。
★3.规范性。开发成本中的各明细项目的划分方式，可以直接参考企业的明细核算，如果企
业明细核算不规范或根本没有明细核算，应根据土地增值税条例及相关文件进行归集分类。 在划分各项目费用时，要对房地产开发的过程、阶段有较为清晰的了解，根据票据上的费用性质进行分类。
要特别关注“开发成本”、“开发间接费用”科目以及“管理费用”等科目，因为有时企业会计对成本或是费用把握不准，或者是有意把应该计入“管理费用”科目的费用计入“开发间接费用”科目，从而导致多加计扣除。
★4.配比性。在审核计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
土地面积，开发面积、销售面积的确认，各项文件数据有差异的，土地增值税清算时一般应以土地测绘、房屋分户(室)面积测绘图纸确认的面积为准，不同项目分摊成本时，对未进行实际开发的项目建筑面积的确认，以建设工程规划许可证确认的面积为准。 对同一项目不同类型的房地产共同发生的开发成本应按可售面积分摊。
同时，还应关注成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊。 检查当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位计税成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位成本=成本对象可售部分成本÷总可售面积
已售开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位计税成本。 第三部分 土地增值税清算的具体审核工作
一、清算单位和计算单位 ㈠审核内容(依据有关文件规定)
1、 为了满足计算土地增值税需要，应将开发建设项目中的普通住房与其他建设内容分别确定计税单位。开发建设单体综合楼也应把普通住房和非普通住房以及非住宅区分开来确定计税单位。
2、国税发[2006]187号文明确土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 也可以按每个销售(预售)许可证规定的范围作为计税单位进行清算。
3、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)：第十七条 清算审核时，应①审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于②分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算;对③不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税(也就是计算单位是什么)。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》又明确：房地产开发项目包括成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以发改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算单位。
4、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字[1995]048号)第十三条：关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。(即：纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土增税)
有的城市明确：对房地产开发产品应划分为普通住宅、非普通住宅和非住宅三种类型。在土地增值税清算过程中，应按不同类型开发产品分别计算计税收入、扣除项目金额、增值额和增值率。 ㈡审核重点
清算审核时，应调阅开发项目立项批复、土地使用权受让合同、土地使用权证、建设用地规
划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证、土地增值税项目登记表等有关资料，审核房地产开发项目清算单位分三种情况：是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否按普通住宅、非普通住宅和非住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
★特别审核2006年3月2日后开盘销售的普通住宅的3个条件。住宅小区建筑容积率1.0以上，单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。同时符合上述三个条件的为享受优惠政策的普通住房，有一条不符合即为不能享受优惠政策的非普通住房”。 ★
(三)注意事项及清算单位的确定
未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，或者政府各部门审批的项目不一致的，应进行实地审核察看，结合企业核算、政府部门审批、备案的项目登记表，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位并报区局研究确定后执行。
二、转让房地产收入㈠审核内容
纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 ㈡审核重点
1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。
2. 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。
查阅有关的转让合同、协议、评估报告，检查“主营业务收入”(或经营收入)、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“银行存款”等账户，查询房产、土地管理部门及购买方，核实取得的收入是否真实、准确、完整，有无少报收入的情况。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。
3.调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。
4.将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。 5.调取开发项目的《动迁房屋产权调换协议书》或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况，审核房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，是否按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第
(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对于超面积部分按实际销售价格确认收入。 6.调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。
7.必要时，按规定程序办理到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。
8.在审查核实房地产转让收入时，成交价格明显低于评估价格，又无正当理由的，可以审核后的评估价格来计算征税。对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核，看是否按规定调整收入;
9.通过检查“开发产品”、“固定资产”、“无形资产-土地使用权”等明细账，结合对各项会议记录、董事会决议、合同协议的审查，核实企业是否发生了视同销售行为;对发生视同销售行为的，主要检查账务处理和收入核算是否准确，是否按规定申报纳税。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况
根据财税〔2006〕21号文规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。 ㈢注意事项
1.房地产转让各种收入形式金额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。对不同的收入形式其确定纳税人收入额的方法也不相同。具体为：在审核纳税人申报的转让房地产收入时，要审核除货币收入之外是否还有实物收入或无形资产收入。对实物收入要按该收入的市场价格折算成货币收入，对无形资产收入要进行专门的评估确定其价值后折算成货币收入。 2.关于代收费用
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。 3.税收收入确认原则与会计收入确认原则的差异
按照《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)文的规定，税收收入确认原则与企业会计制度规定的收入确认原则不完全一致，审核过程中应当进一步关注。 税法确认收入原则：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 4.房地产转让有关票据的开具
房地产开发企业在销售开发产品时，必须按规定开具相关票据。审核过程中，对应当开具而未开具“销售不动产统一发票”的，税务机关应当责令其开具。 5.视同销售收入的确认
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定;②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 6.产权未转移的处理
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函[2007]645号)的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属
证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 7.收入要按开发产品种类归类。
房地产转让收入要先判定住宅与非住宅收入，再将其中的住宅收入按规定细分为标准住宅与非标准住宅收入。
三、取得土地使用权所支付的金额㈠审核内容 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
㈡审核重点1.审核取得土地使用权所支付金额的真实性 按照相关财务制度的规定，房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”科目。应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、出让合同、土地收据、契****据、银行支付记录和与政府相关部门的协议，计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确，审核其受让土地面积是否正确，判定其是否存在政府返还(补贴)和以地补路等情况。对存在以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。
2.审核取得土地使用权所支付金额分摊的准确性审核开发项目立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权受让合同(或批文)及土地使用权证、总层平面规划图、建筑工程施工许可证、工程项目备案登记表、土地及房屋测绘图纸等资料，确定不同的开发项目、不同类型的房地产。 同一宗土地有多个开发项目，同一项目有不同类型房地产的，其取得土地使用权所支付金额是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
3.审核取得土地使用权所支付金额核算的正确性 房地产开发企业确认取得土地使用权所支付的金额，必须以实际发生为前提。应当结合房地产开发企业“开发成本——土地征用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来帐等科目的审核，判定房地产开发企业在核算过程中是否存在预提尚未实际支付土地出让金的行为。
同时要关注是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额增加土地扣除项目，开发费用应在土地项目中予以调出转入开发费用。
㈢注意事项1.土地使用权出让价款在税收规定与财务会计制度中的区别在会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，这在税法与会计处理上存在了差异，因此，对于土地增值税扣除项目中的“取得土地使用权所支付金额”对应的财务会计核算中的“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分。此外，在自用房土地成本的划分上，其支付的土地出让金，在“无形资产”科目中列支与核算，不应在“开发成本”中列支，在实际清算中也应予以剔除。
2.土地使用权金额相关票据的确认取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等。具体有国有土地出让合同、国土局开具的土地出让专
用收据、税务(2009年?前是财政)部门开具的契****据等。 对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出，应以实际支付为前提，能进行确认的合法有效的票据有：转让土地的——税务局监制的发票;出让土地的——土地出让专用收据。
四、土地征用及拆迁补偿费 ㈠审核内容
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 ㈡审核重点
1.审核拆迁补偿费是否实际发生。调取《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁台账》，抽取部分拆迁户进行调查了解，审查包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，核实是否多列拆迁补偿费。支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，必要时按规定到有关银行查核企业银行存款账户、企业负责人和财务负责人等有关人员的储蓄账户、信用卡账户，检查资金支付行为的真实性，核实有无资金回流情况。 2.审核分摊是否合理。审核开发项目立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权受让合同(或批文)及土地使用权证、总层平面规划图、建筑工程施工许可证、工程项目备案登记表、土地及房屋测绘图纸等资料，确定不同的开发项目、不同类型的房地产。 同一宗土地有多个开发项目，同一项目有不同类型房地产的，其取得的土地征用及拆迁补偿费是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 3.关注是否存在将房地产开发费用记入土地征用及拆迁补偿费增加扣除项目，开发费用应在土地征用及拆迁补偿费项目中予以调出转入开发费用。 ㈢注意事项
1.关于土地闲置费
《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)文明确了房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在清算土地增值税时扣除。 2.关于拆迁安置
根据《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)文，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第
(一) 款规定确认收入(其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定)，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第
(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 3.土地征用及拆迁补偿费在税收规定与财务会计制度中的区别 在会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，这在税法与会计处理上存在了差异，因此，对于土地增值税扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”对应的财务会计核算中的“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分，对取得土地使用权所支付金额应予以剔除转。
4.土地征用及拆迁补偿费票据的确认。
要根据实质重于形式的原则，只要有证明该项费用发生的书面凭据(合同协议、收据)，具备对方单位或个人签章要件，应予以认可票据合法有效。如支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证务必一一对应。但是否可列支还应通过抽查审核程序了解是否真实发生。
五、前期工程费 ㈠审核内容
前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 ㈡审核重点
审核前期工程费时应当重点关注： 1.对于前期工程费，主要根据合同约定的内容、是否已取得合法票据及对应的款项是否实际支付款确认。审核时关注前期工程费是否真实发生，是否存在虚列情形。
2.前期工程费一般发生在立项开工前，应严格对号入座，防止“管理费用”挤列本项目，审核时关注是否将房地产开发费用记入前期工程费。 3.属于多个房地产项目共同的前期工程费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各用地面积或各建筑面积(规划)分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积(规划)分配。 ㈢注意事项
审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
六、建筑安装工程费 ㈠审核内容
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 ㈡审核重点
审核建筑安装工程费实质方面审核：通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查协议、合同、预概算、施工、决算的真实性。 1.采取工程成本总量控制法，调查了解当地同类开发产品的平均建筑成本，对价格过高的建筑成本进行重点审查。
2.审查施工合同和预(决)算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性。
3.调取工程监理部门的监理记录及《材料物资进场试验报告》，核实有关材料的真实性。 4.掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析，是否存在利用关联关系转移利润。
5.对照有关合同款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，到对方核实未付款项的真实性。
形式方面审核：审核款项必须支付、凭证必须合法有效。对于“预 提”、“暂估”应予剔除。
★关注建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
★出包方式，重点关注房地产开发企业自购建筑材料时(即甲供材)，自购建材费用是否重复计算扣除项目。应着重审核其与施工企业签订的建安合同对甲供材的约定情况，同时核对其取得的建筑安装发票金额与建筑安装合同的金额是否存在较大的差异，如存在则应进一步
核实其“开发成本”科目中的原材料项目的金额是否与建安发票中填开的金额是否存在重复，如有重复列支甲供材的应予以调出。对于已竣工决算的，应查看房地产开发企业与建安企业之间的甲供材核对清单。
自营方式，重点关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
对10万元以上的建筑安装发票及材料发票，要按对大额发票的审核程序进行审核，切实审查开具内容的真实性。 ㈢注意事项
1.关于开发企业为施工方代垫的临时水电费
在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费(俗称“临水、临电”)通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项(一般为“其他应收款”科目)进行核算，在清算审核中，应关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支了这些代垫费用，如列支了应将其调出，不允许作为扣除项目(开发成本)扣除。
2.关于开发企业代关联的施工方支付民工工资
为了保证民工工资的按时支付,有的施工单位的民工工资由开发企业直接支付(即代付),开发企业与施工方结算工程款时在应付工程款中扣除。在清算审核中,应注意施工单位按合同全额开具了发票(发票金额包括了代发工资部分)，开发企业在“建筑安装成本”中进行了扣除，同时又将代发工资部分在“开发间接费”或其它扣除项目中进行了列支，如列支了形成重复扣除，应将其调出。 3.关于装修费用
根据国税发〔2006〕187号文，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。但要注意，房地产开发公司销售的精装修商品房中，包含电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家具，这部分家电、家具是由装饰公司购买并作为装饰费用。电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家具，不是规范意义上建筑装饰工程作业的装饰材料，不构成建筑实体，不能在开发成本——建筑安装成本中列支。 3.关于对房地产开发企业质量保证金的处理 房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在以后支付。作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
4、验证建筑安装工程费支出是否存在异常 审核时，要参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
七、基础设施费 ㈠审核内容
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 ㈡审核重点
审核基础设施费时应当重点关注： 1.对于基础设施费，主要根据合同约定的内容、是否已取得合法票据及对应的款项是否实际支付款确认。审核时关注基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。 2.基础设施费限定于小区内且为工程支出，不含各类管理费用，审核时关注是否将房地产开发费用记入基础设施费。
3.属于多个房地产项目共同的基础设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目
的扣除金额。多项目受益应按各用地面积或各建筑面积(规划)分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积(规划)分配。 ㈢注意事项
审核人员应计算出基础设施费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
八、公共配套设施费 ㈠审核内容
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 ㈡审核重点
审核公共配套设施费时应当重点关注： 1.公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第32条：
(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，经中介机构鉴证后可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。但要注意的是：在计算土地增值税时，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
2.审核是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
3.多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的基础设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各用地面积或各建筑面积(规划)分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积(规划)分配。 ㈢注意事项
1.公共设施成本费用处理原则
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 2.注意是否明显异常
审核人员应计算出公共配套设施费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步进行实地察验和核实。
九、开发间接费用 ㈠审核内容 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 ㈡审核重点
审核开发间接费用时应当重点关注：
1、是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。开发间接费用一般应限于工程部中负责工地现场管理人员直接组织、管理开发项目发生的费用。
2、是否存在销售费用挤入开发间接费用。对纳税人为销售房屋而对售楼处、样板房进行装
修装潢而发生的费用应计入销售费用，而不应在开发成本中列支，且不允许加计扣除，在实际操作时应审核其 “开发间接费” 或“开发成本”科目中是否列支上述内容，如有应予以调出。
3、开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
4、房地产开发企业在 “开发间接费用”、 “开发成本”等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许计入，应予扣减。
5、多个(或分期)项目共同发生的开发间接费用，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的开发间接费用，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。具体计算上应按各建筑面积分配。 ㈢注意事项
审核人员应计算出开发间接费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
十、开发费用 ㈠审核内容
开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
㈡审核重点1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。审核利息支出时应当重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用;分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊;利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。重点审核计算基数，当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入房地产开发费用计算基数的情形。
2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。重点审核计算基数，当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入房地产开发费用计算基数的情形。 ㈡注意事项
★1.开发费用和期间费用的不同
土地增值税扣除项目中的“房地产开发费用”的扣除额与房地产开发企业期间费用中销售费用、管理费用和财务费用列支标准不同。土地增值税扣除项目中的三项费用，除符合《细则》规定的利息支出可以按实际支出额扣除外，其余均按比例扣除。而房地产开发企业期间费用中的三项费用除管理费用有些规定列支比例外，基本上是据实列支的。 ★2.一些特殊情况下的列支
全部使用自有资金，没有利息支出的，也可以按照规定扣除。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种办法。 十
一、与转让房地产有关的税金㈠审核内容
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
㈡审核重点1.对于印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣
除，不得重复计算扣除。
2.要按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额予以扣除，必须是本项目发生的税费才可以扣除。
3.地方教育附加费，可予以扣除。
㈢需关注问题对房地产开发企业与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的税金，在同一项目不同类型房地产中分配应据实分摊，和相关收入配比，不应按已售建筑面积分摊。 十
二、财政部规定的其他扣除项目 ㈠审核内容
财政部规定的其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人是指可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施(房地产开发成本)规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
㈡审核重点
审核过程中,应严格按照条例的规定确定可以加计扣除的基数。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 ㈢注意事项
1.对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
2.对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。 第四节 其他方面的审核
一、关联方交易行为的审核 在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
二、减免税的审核
㈠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的(含20%)，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税(包括未超过扣除项目金额20%的部分)。
㈡因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
㈢因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。
审核时应关注是否符合减免税条件，是否有按规定程序办理减免税。
第五节 清算结果的确认及资料管理
一、清算审核报告
1、报告名称为“关于(XX项目)土地增值税的清算审核报告”
2、正文内容：①核查由来及具体工作安排。核查由来分为根据纳税人主动申请进行土地增值税清算和经税务机关的因素分析要求纳税人进行清算两种情况。同时应注明按照核查工作的安排，于XX年XX月XX日至XX日对申请人的土地增值税情况进行核查;②纳税人的基本情况：包括成立时间、注册及经营地点、财务核算制度等;③清算项目的基本情况:包括清算项目的名称、位置，项目分期情况、取得土地的时间、土地面积，项目立项时间，建筑面积，可售面积、已销售面积、销售比例等;④本次清算核查情况与纳税人申请情况是否一致：通过对纳税人转让房产收入金额、可扣除项目金额：(包括取得土地成本、土地征用拆迁费用、房地产开发成本、房地产开发费用)与纳税人清算申请之额是否一致，不一致之处需重
点列明，并详细说明每一项目的调整方式和调整金额，提供的各项清算资料是否真实有效。如纳税人委托中介机构进行清算鉴证的，还应反映本次核查与中介机构鉴证报告披露的金额是否一致，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的理由;⑤反映本次清算项目的结果：包括本次清算的增值额，应缴纳税款，已预缴土地增值税额，应补(退)土地增值税款。
二、清算结果土地增值税清算结束后，在出具清算报告的同时，在纳税人报送的土地增值税清算申请审批表、申报表及各项附表上签署意见，需补交税款的按规定程序出具书面的土地增值税清算补税通知书(税务事项通知书)，由纳税人自行办理纳税申报手续;对需清算退税的，按照有关退税流程办理退税手续。 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
土地增值税税基评估范文第6篇
(一)由土地使用权人提出申请，(去土地管理局)
即由土地使用人向当地土地管理局提出登记申请，
提交土地使用权登记申请书、土地使用权登记人的法定代表人的身份
证明、个人身份证明或者户籍证明、土地使用权来源证明;
(二)由土地管理机关进行权属审核，包括初审、公告、复审、批准登记等步骤;
(三)颁发土地使用权证书。
(附)土地登记申请人应提交有关文件资料
1、土地登记申请书申报表
2、申请人身份证明：
(1)自然人身份证(复印件);或单位法人代表身份证(复印件)及单位法人代表身份证明书。
(2)土地登记委托书及被代理人、代理人身份证(复印件)和代理人户籍证明。
3、土地权属来源证明材料(原件)：
(1)各时期政府土地主管部门征收、划拨、出让、转让、租赁土地的批准文件;
(2)因买卖、交换、赠与、继承等形式取得土地使用权的，除应提交买卖、交换、赠与、继承等协议书或证明外，还应提交土地使用权原件取得证明及批准文件;
(3)无任何手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的批准文件;
(4)因历史原因无法提交权属证明材料的，属个人使用的土地，由四邻认可，本居民委员会开具证明;属单位使用的土地，由使用单位出具经其主管部门及证明人或当地政府签署意见的土地使用经过说明书;
(5)土地证书遗失的，应提交遗失、丢失原因的书面说明书和承担法律责任的具结保证书及刊登遗失、丢失土地证书启事的报刊。
4、地上物权属证明(房屋产权证复印件)。
5、履行申报登记宗地四至界址相邻双方签字手续。