房地产税务管理制度范文第1篇
一、强化房地产企业内部税务管理意识
（一）管理层树立内部税务管理思维
管理层内部税务管理思维的形成将使得企业经营管理者对内部税务管理保持高度重视，在重大事件经营决策及日常经营活动中始终将内部税务管理作为重要的考量因素，明晰内部税务管理在税收成本与税务风险控制方面的作用，有效改善企业的盈利状况。在激烈的市场竞争与全新的税收政策环境下，广大管理者要理性认识税务管理对于企业发展运营的价值，引领企业内部税务管理制度的建立，将企业战略与管理思想融入到管理活动之中。企业的税务决策与管理层的思维将会对整个企业的生产经营产生至关重要的影响，在内部税务管理领域也不例外，因此企业管理者要确保所有员工深入了解税收相关法律法规，共同参与到内部税务管理活动之中。
（二）培养职能部门内部税务管理意识
内部税务管理是一项覆盖范围广且极为复杂的活动，企业的税务管理部门同时承担着涉税事项管理与税务风险管理等等职责，而相关部门在税务管理方面的处理能力较为有限，这就需要所有职能部门通力合作共同完成内部税务管理任务。采购部门、合同管理部门、销售部门、法律审计部门等等重要职能部门员工都要参与到涉税管理活动之中，严格按照企业税务部门制定的方案签订合同、识别纳税人身份、判断合同性质、审核合同条款、取得发票等等。例如采购部门在采购前就要准确计算实际所需材料量，在税务部门指导下开展采购活动，同时获取合法合规的增值税专用发票以进行抵扣;又如法律审计部门要对纳税程序进行审核，依据法律法规判断企业纳税程序是否合法合规，推动税务管理工作合法有序开展。
二、强化房地产企业内部税务管理制度与流程
（一）房地产企业内务税务管理制度完善
1. 结合企业情况构建税务管理办法
内部税务管理要求企业严格按照法律规定履行自身纳税义务，控制内部税务管理漏洞导致的财务风险积聚，使得企业效益得到有效提升。房地产企业在内部税务管理制度建立过程中应该从两个方面入手，即规范内部税务管理要求和明确税务管理程序，可以进一步细化为税务专业或职能规范、涉税流程路径优化、关键环节控制、明确岗位操作内容等等、企业各个部门均要按照税务管理控制要求开展经营生产活动，围绕企业主体业务及内部税务管理要求展开控制调整，建立且符合企业发展需求与内部控制要求的管理制度。与此同时，房地产企业还要对企业战略、企业业务、企业组织结构、各个部门职能的调整和改变进行准确控制，如果这些方面做出调整和改变，则应该及时对相应的税务管理制度与业务流程做出优化。
2. 关注房地产企业税务管理核心内容
企业内部税务管理要遵从合法、前瞻、筹划、效益基本原则，围绕企业税收法律法规要求展开合理的税收筹划，重点关注最新法律法规要求并强化企业管理人员对于税制调整的认知，结合企业实际情况设计更加符合企业发展需求的方案，使得内部税务管理能够与企业战略紧密结合起来。房地产企业的税收筹划要严格遵循国家法律法规，避免出现偷税漏税情况，在法律框架内合法地降低企业缴税额并控制企业税收风险，使得企业能够获得更高的经济效益。企业合同与企业涉税业务之间存在直接管理，合同签订方式、合同金额、乙方身份等等都会增值税产生影响，因此房地产企业要持续加强合同管理，建立起分级审批制度，将法务部、财务部、成本部等等相关部门列入合同审批部门。同时企业要根据合同金额及应缴税额将合同分为一般合同、重要合同及重大合同，后两者必须要经过税收筹划，常规一般合同则不需要经过税收筹划。企业在合同管理制度建立后要形成动态调整机制，根据企业发展情况对合同标准做出适时调整，确保房地产企业的所有合同都能够处于税务管理范畴。
3. 强化房地产企业增值税发票管理
当前税收征管部门主要借助“金税三期”对企业纳税活动进行监管，特别是增值税专用发票的管控力度不断加强，大数据系统的建立使得企业面临着更加严峻的挑战。互联网系统的搭建使得税务监管部门能够直接利用国家税务发票平台查验发票的真伪，有效杜绝了企业虚开发票的行为，同时也有效保证了企业合法利益不受侵害。同时金税三期系统能够直接根据企业数据识别并拦截企业虚开发票的行为，如果企业不能够按照相关规定开具发票则可能会遭受出发。2019年底国家税务总局发布通知，进一步强化异常发票管理，增值税专用发票被认定为异常发票后则不能够抵扣，已经抵扣的发票则要做进行税额转出处理。房地产企业在“营改增”实施后面临着更大的工作难度，增值税发票管理要进一步加强，异常发票不仅会影响到企业增值税抵扣，更可能会使得企业遭受行政处罚。
因此房地产企业在签订合同时一定要对增值税发票的提供做出明确规定，而在取得发票后则要及时登录国家税务总局系统对发票进行勾选认证，确保抵扣能够顺利方完成。
（二）明确内部税务管理相关部门与人员职责
房地产企业在实施内部税务管理时要坚持财税分离，企业可以根据自身情况选择不同的管理方式，例如企业可以以财务部作为税务管理的主导部门，同时成立税务工作小组，选拔对税务知识具有全面了解认知的人员负责涉税事项;又如房地产企业可以单独成立税务部门，聘请专业人才制定并执行企业内部税务管理制度。税务工作从业者要主动履行自身职责，做好纳税及会计核算等等工作，全面负责发票管理、纳税申报、税务筹划、定期自查、税务关系协调等等工作。内部税务管理部门与人员职责的明确能够保证相关工作顺利展开，权责更加明晰。
（三）健全高效房地产企业税务信息沟通机制
房地产企业应该主动健全税务信息沟通机制，对税务信息收集与整理的工作流程展开优化，更好地完成税务信息传递与保管，使得企业内部税务管理能够更加顺利的完成。针对税务信息沟通过程中暴露出的各种问题，主管部门应该及时予以处理，其中重要内容要迅速传递给董事会、监事会及管理层，为企业的经营决策与涉税事务处理提供准确企业。房地产企业的税务主管部门要对企业税务信息相关内容展开内外部整合，使得信息沟通机制得到不断完善。各个部门之间可以借助财务会计资料、经营管理资料、调研报告、办公网络等等途径实现信息贡献，进而营造出良好的内部税务管理环境，同时借助协会组织、中介机构、网络媒体等等途径获取企业外部税务信息。
三、强化房地产企业税务风险识别评估体系
房地产企业建立税务风险识别评估体系能够帮助企业及时发现自身税务风险，在重大税务风险面前及时采取有效措施做出应对，针对房地产企业的特点应该对主要涉税环节进行评估，主要包括以下几个方面。
（一）土地取得阶段
房地产企业在取得土地时必须要准确判断土地价款是否能够顺利扣除，根据[2016]140号第八条规定的第三个要件判断企业是否能够享受差额征收政策。企业在取得土地时必须要获得真实合法票据，支付给政府的土地价款要同时获得省级及以上财政部门监制的票据。而企业通过招标获取土地时则还要关注土地是否为净地，是否需要额外参与拆迁工作，以及拆迁补偿费用凭证能否顺利获得等等。
（二）项目建设阶段
项目建设过程中要将税务风险识别评估的重点集中于采购环节，房地产企业要对合同签订过程中可能存在风险进行重点监控，主要关注合同性质、付款方式、发票种类、发票开具时间、乙方纳税人身份等等内容，使得管理活动能够有效覆盖财务风险相关内容。另外项目建设过程中要对材料非正常损失、用于非应税项目、是否已做进项税转出进行评估，合理评估可能消耗的物资数量，有效避免浪费。
（三）产品销售阶段
房地产企业在产品销售阶段同样要积极履行自身纳税义务，确保企业严格按照规定缴纳税款。销售阶段要对当期收入进行准确核算，借助自查方式判断企业是否按照销售额完成了销项税额，同时是否对销售折扣做出相应税务处理，是否对销售退回业务发票进行处理，自由商品房租赁及固定资产处理是否按照固定缴纳了增值税等等，这些都应该成为房地产企业在产品销售阶段关注的重点。
结束语：
营改增的实施有效降低了房地产企业的生产经营成本，同时也对房地产企业内部税务管理提出了更高要求，房地产企业要严格按照国家法律法规并结合自身情况展开内部税务管理。
摘要：“营改增”的实施为产业结构调整及现代化服务业发展提供了重要保障，这也是我国市场经济体制改革迈出的重要一步，税收抵扣机制因此而得到有效完善，企业在生产经营过程中产生的税负持续降低。在“营改增”实施的同时，税务部门也采取一系列有效措施以强化和改进税收征管工作，这些都使得税收征管呈现出科学高效发展态势。现代信息技术在税收征管领域的应用进一步提升了税收效率。房地产行业在国民经济体系中占据了重要地位，丰富多样的业务形态与众多经营管理环节使得房地产行业的税务成本明显偏高，如何在“营改增”全面实施以后优化内部税务管理是房地产企业必须要解决的现实问题，这也将为房地产企业的健康发展提供有效支持。
关键词：房地产企业,内部税务管理,营改增
参考文献
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房地产税务管理制度范文第2篇
众所周知, 房地产行业中的税收有很多其他种类的税收没有的特点, 比如其种类繁多, 各个阶段都有着其不一样的税种, 就比如契税、印花税等。而这些税种的基数往往也很大, 都是根据其金额或者是增值额来采用相对应的税率计征。而往往纳税的环节也很复杂, 比如土地增值税就有两个阶段, 最后流出的现金往往也金额巨大。
2 房地产企业税务风险管理中存在的问题
2.1 来自企业内部的问题
(1) 相关从业人员的专业水平不够。我们从房地产行业的相关税收特点中就能够看出来, 在每一个阶段里, 我们实际上都要进行纳税。而在这个过程中, 我们主要就是依靠会计人员的计算结果进行计税。若想真正做到依法纳税, 不缴错, 这需要我们的会计人员有相关的专业知识, 从而正确地对账务项目进行处理。因此, 相关的会计人员就必须熟悉各个阶段的相应的税种以及各项指标。但是, 就目前的情况来说, 在整个房地产行业之中, 能够做到财税兼备的人才明显还是不够的, 也就是说整体的水平还是有待提高的。而这也正是大部分税收财务风险出现的根本性原因。
(2) 企业中的管理层对于税务的管理缺乏重视, 没有相应的管理意识。通常, 在房地产项目的进行过程中, 有很多的企业管理层只是重视工程的进度、质量与资金等, 却往往对极其重要的税务管理不加以重视, 认为只要与税务扯上了关系那就是财务部的管辖范畴, 无论是什么税, 都应该归财务部来管。这样就导致企业并不能够很好地对税务管理进行把控, 从而使得税务的风险增高。
(3) 企业内部对于税务的相关制度并不健全。如今, 我国已有很多企业实行了税务内控制度, 但这个制度在实际应用当中往往并不能起到很好的效果, 使其形同虚设, 不能有效地被履行。更有一些企业, 甚至就根本没有相应的内控制度, 包括设置专门的机构, 审核合同等。这些因素都能够引发税务管理风险。
2.2 来自企业外部的问题
(1) 政府的相关政策及税制的改革。因为近些年来, 房价的波动较大, 且为上涨趋势。因此, 政府曾经多次对房地产市场进行调控, 因地制策, 其中就有相应的税收方面的政策。前些年, 我国正式实施营改增的政策, 针对房地产企业的特点, 新政策规定了针对不同的项目的不同的计税方式, 让企业自由选择。这就要求我们的会计人员必须对新的增值税的政策进行系统学习, 并根据实际情况, 选择相对应的处理方式。在这个过程中, 企业税务风险也就理所当然地有所增加。
(2) 税务机关没有全面地掌握涉税信息。在销售收入的确认方面, 别的企业与房地产企业的差别是很明显的。房地产企业在归集和结转方面, 都有着很大的特殊性。这就要求我们的税务专管员有相应的会计知识, 只有这样我们才能够心中有数, 应收全收。但在这个过程中, 税务机关往往不能够对纳税人的实际开发进程进行掌握, 从而使得企业出现了少报税的现象。
3 房地产企业税务风险管理的应对措施
3.1 加强对员工的培训, 强化员工的税务风险意识
税务风险意识的重要性是不言而喻的。作为企业的管理人员, 应该将税务风险意识的建立规划在企业的战略决策之中。随着我国经济的快速发展, 国家对税收的政策也在不断地变动。当新的政策出台之后, 企业应该指导员工进行深入的学习, 并且这一活动应该一直保持。对新的税收政策的学习可以有效地增强员工的税务风险意识, 从而增大对税务风险的控制能力。例如在政府决定全面实行“营改增”政策时, 了解这一政策的细节对员工的工作能力来说起着非常重要的作用。只有加强对新政策的学习, 才能促进企业全面考虑该政策可能带来的影响以及可能对其他企业所产生的税负影响。
3.2 完善是内部制度, 发挥税务工作人员的能动性
(1) 完善内部制度。企业应该重点制定出合理的税务管理内控制度, 加强对税务管理岗位的重视程度, 加大人才培养的力度。同时企业应该明确各部门应尽的职务, 明确的分工可以有效地提高工作的效率。完善监督体系, 及时发现制度运行中所存在的问题。
(2) 发挥工作人员的能动性。企业应该重视对员工的培养, 聘用高素质的人才。涉税人员应该对整个项目工程有详细的了解, 并且熟悉工程的每一个环节以及这些环节应有的进度。提前对工程中可能会出现的税务风险等进行预测, 从而对可能出现的种种风险提前进行布置, 以便一旦出现意外时可以及时采取措施控制情况进一步恶化。
3.3 加强与税务征收机关之间的信息交流
房地产项目的变化是不规律的, 每一个项目都有自己的特点。税收政策也处在京城的变动之中, 税率的应用也是一个不确定的难题。因此, 企业要想高效率地完成工作, 应当加强与税收机关之间的信息交流, 在遇到不确定的事宜时及时进行咨询。这样可以防止税收错误的出现, 同时也能够降低税收管理的风险。
4 结语
综上所述, 房地产企业的税务风险实际上是贯穿于整个项目的经营过程的。而涉及的种类繁多, 税负重, 时间跨度大。企业若能够有效地进行管理, 那就能使税收成本降低。这样就能够使企业的竞争力提高, 让整个房地产企业健康地发展下去。
摘要：在我国国民经济领域中, 有一个产业有着极其重要的地位, 那就是房地产行业。这个行业的健康发展是很重要的, 因此我国政府曾经多次出台了各种政策用以调整房地产市场。同时, 对房地产行业的税收监管力度也加大了。因此, 必须让相关企业对其税务风险管理工作重视起来, 并对风险进行分析、进行改进, 这样才能够让企业平稳健康地发展下去。
关键词：房地产企业,税务风险管理,探讨
参考文献
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[2] 孙雪华.对房地产企业税务风险管理及控制的探讨[J].会计师, 2014 (19) .
房地产税务管理制度范文第3篇
一、房地产企业进行税务筹划的必要性
“营改增”后, 房地产企业由缴纳营业税变为缴纳增值税, 增值税的重点就是进项税金额有没有抵扣, 所以对进行上游企业选择, 取得增值税发票、加强财务人员培训、签发销售合同等均对税负有重大影响。第一, 在实施“营改增”政策之后房地产的上游企业并不都是一般的纳税人, 企业规模比较小的纳税人并没有开设具备增值税发票的资格, 进而无法进行抵扣。其次, 由于房地产属于资金密集型产业, 本身需要的资金巨大, 且开发周期长, 借贷筹资成为主要的筹资方式, 因此借款利息在总成本中占重要部分。然而房地产企业的资金链复杂, 不能保证每条资金链的利息后能税前扣除, 从而税务风险上升。最后, 土地成本太高, 大约占总成本的30%, 而且企业从政府取得的土地成本没有增值税发票, 不能进行抵扣。因此在法律法规的规定下, 要对提前筹划企业经营、投资以及资金筹划鞥一些纳税行为, 以获取节税收益, 这是房地产企业摆脱“营改增”带来的窘境的关键。
二、导致房地产企业出现税务筹划风险的因素
(一) 不规范的税收执法活动
当税务机关行使其自由裁量权时, 可能会就同一个时间给予不一样的执法结果。税务机关内部就相关规范的认识也存在着不同的效果, 此外, 税务机关的解释有时候是难以被理解的, 甚至可能会出现偏差, 由此导致的企业税务风险存在很大的不确定性。
(二) 不健全的税收法律法规
当前, 相关税收法律法规还不是十分完善, 具有变化频繁和不固定的特点。大多数的税收管理规定源自国税总局、财政机构和相关的职能机构的颁发, 导致不同的地区会依据自身的状况对颁布的这些规范来进行解释。此外, 相关的法律规范多种多样, 更新的频率很快, 导致与房地产企业相关的税收规范, 十分的不稳定。
(三) 相关企业纳税意识不足
通常情况下, 一般的企业缺乏理性的纳税意识, 导致偷税漏税的行为时常发生。还有一些企业心存侥幸, 以为只需对纳税进行申报就足够了, 由此可能导致税务筹划风险, 缺乏相关防范意识。
(四) 财务从业者专业能力有限
会计和税收彼此之间的关系密切, 然而会计知识却不能等同于税收知识。大多数房地产企业的税务工作者对于会计的相关工作内容非常清楚, 然而却对税务筹划相关的工作流程与税收问题的处理事项了解不多, 这正是因为财务从业者缺乏系统的税收知识导致了税收风险的提升。
(五) 不对称的征纳彼此信息
税务机关不同于别的企业, 其必须对相关的税收信息进行及时、全面综合的了解与认识, 此外基于国税与地税的实际分离情况, 导致房地产企业关于税务方面的工作必须与上述两个部门分别建立合作关系, 因此, 彼此信息的不对称为地产企业带来很大的税务风险。
三、提升房地产企业税务风险管理的相关措施
(一) 对税务风险管理的方式进行拓宽
通常在开展税务筹划管理工作的时候, 工作人员的任务是非常繁重的, 涉及的税种多种多样, 无论是何种计税方法、筹划方法还是申报的期限均必须由专门的人员来操作, 因此当企业规模较小的情况下, 企业可以通过外聘税务师事务所的方式进行风险管理。当项目在设立之初必须重视契税、耕地占用税等方面的工作, 在具体的施工过程中, 需要重视印花税与营业税等方面的工作, 其中营业税通常可以借助会计的调整来延长企业的资金, 当项目完成只有和进行预售的过程中, 需要重视的内容为房产税、企业所得税与营业税及附加等, 其中企业所得税属于重中之重。此外, 通过加强相互的交流与合作来降低税务风险也是可行的方法之一, 在这个过程中房地产企业与地税之间的沟通必须安排专职的职工去进行, 及时获取时刻税收政策的变化, 争取税收优惠的最大化。
(二) 加强对税务风险管理的评价及监督体制
实现房地产企业的税务风险管理涉及的内容及人员很多, 属于一直变化的程序。同时在管理税务筹划风险的时候, 要根据生产过程中税收的实际情况和具体的税收筹划数据进行研究和分析, 根据标准值与参考值之间的差异对房地产企业的税收风险管理加以与监管。当因为人为的因素导致税收负担过大状况发生时, 能够借助企业自身的有关的制度来进行适宜的调节, 从而完成风险的顺利转移。当由于政策的原因导致企业出现超负荷的税收负担时, 企业需要快速做出反应, 对当前的税收筹划适当加以调节。当由于会计技术上的原因导致税收负担过大时, 企业在进行相关专人人员招聘时需要关注这个问题。
(三) 增強守法的意识, 做到诚信纳税
自从国内实施新的住房制度, 使得当前的房源供远远大于求, 致使房地产行业获得利润远远大于社会的平均利润率, 因此政府需要平衡这部分利润。然而为了获得更高的利润, 一些房企管理者在纳税方面欠缺积极性, 处理相关的纳税工作时难以严格遵守相关的税法规范, 由此导致了企业税务风险的出现。为了进一步避免由于人为主观因素的影响, 必须增强企业的守法意识, 做到诚信纳税。增强守法的意识, 做到诚信纳税, 属于一种复杂的工程, 需要企业、个人、社会、税务等机构各个方面的努力才能实现。我国每年都会组织税收宣传活动, 这即为较好的方法。
(四) 提高企业财务工作者的税收能力
人类是所有生产要素中必不可少的组成, 全部的劳动成果皆应当通过人来实现。房地产企业要避免税务风险, 就应该提高企业财务工作者的税收能力。而税收能力的提高可借助强化后续教育、加大培训力度等途径来实现。实践是检验真理的唯一标准, 因此应该积极宣传“帮、传、带”的优秀作风, 创建务实性的专业队伍。
(五) 强化企业内控机制, 构建税务风险管理体制
在房地产企业中税务风险管理体制的制定, 要根据税务风险的管理情况进行正确的引导, 作为房地产企业应当从根本上预防税务风险, 贯彻落实国家出台的相关政策。第一, 房地产企业要建立健全的税务风险管理内控条件, 强化企业法人的治理格局, 加强董事会在税务风险管理中的作用, 明确其职责;第二, 要建立完善的税务管理职位, 配置能够胜任岗位的税务风险管理者;第三, 要不断改善税务风险管理体制, 细化有关人员的责任、义务以及权力。第四, 要积极响应国家的号召, 根据相关要求, 创建税务风险管理操作规范, 要将税款核算、各类申报表的填写、各类涉税文书的传输与管理等囊括其中;第五, 采取合理的税务风险应对措施。
四、结语
综上所述, 目前在各个企业生产和经营过程中, 税收发挥着非常重要的作用, 那么要想为房地产企业的创造更多的经济效益, 应该做好税务筹划工作, 并且在税务筹划中好与国家规定的税法相符合, 采取相应的措施对税务筹划风险进行有效避免, 增加税收之后的利润。因此在房地产企业中税务筹划是非常重要的, 能够很好地推动整个房地产行业的稳健发展。
摘要：房地产是一个重要产业支柱, 税务筹划在房地产企业中的作用越来越显著, 同时房地产企业的纳税也是国家税收的重要来源。但是税收的种类有很多种, 所以房地产企业缴纳的税收具备特殊性的特征, 并且税务筹划有很大的空间, 但是在具体的税务筹划工作中, 有一些工作人员混淆了概念, 严重一点甚至出现了逃税和漏税的情况, 这样既阻碍了税务筹划作用的发挥, 也大大增加了房地产企业的税务风险。因此要采取相应的措施预防税务风险。基于此, 本文主要对房地产企业税务筹划与税务风险进行分析。
关键词：房地产企业,税务筹划,税务风险
参考文献
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房地产税务管理制度范文第4篇
一、房地产税务与会计处理差异分析
(一) 主要目标方面的差异
房地产企业经营管理工作实际开展过程中, 涉及较多方面的内容, 需要积极开展资金方面的处理工作, 全面有效的提升资金的总体利用效率。税务会计和财务会计是房地产工作过程中的重要内容, 其开展质量将会影响到房地产企业的总体运行效果。需要注意到的是, 税务会计和财务会计是同属于现代企业的会计体系之中, 但是两者在工作目标方面存在着较大差异, 主要是表现在了:首先, 财务会计主要是给房地产企业的投资管理工作提供准确完整的信息支持, 针对企业内部的各项资金流动情况进行全方位的监督和控制, 保证各个管理人员都能充分掌握企业运行的会计信息, 从而了解到企业具体发展情况, 进而给企业的生产、经营以及管理工作指明重要的前进方向, 保证企业发展战略的科学性、合理性和前瞻性。其次, 税务会计主要是从现行税法的角度出发, 给房地产企业寻求合理的税收筹划方案, 便于企业在合法的范围内有效降低自身的税负。税务会计工作需要采用合法性、合理性的方式和手段, 增强企业不断控制自身的生产经营成本, 更好地提升企业的总体竞争力。
(二) 构成要素内容方面差异
企业财务会计和税务会计工作之间存在着较大的差异, 切实有效提升房地产企业的总体经济效益和社会效益, 需要不断强化自身的财务会计和税务会计处理工作, 全面控制好企业的资金流动情况。对于房地产企业财务会计工作来说, 其中主要是包含了资产、收入、费用、所有者权益以及利润等方面内容, 这其中企业的利润表包括收入、费用以及利润内容;而企业的统一资产负债表包括资产、负债和所有者权益, 这些财务内容, 共同构造了房地产企业财务活动内容, 对于企业的总体运行情况具有重要影响。通过财务会计工作, 将能准确全面地反映出企业的日常经营成果和实际经营状况。企业税务会计工作之中包含了扣除费用、税务依据、适用税率以及应税收入等方面内容, 其通过切实有效的税务筹划和税金核算工作, 将能真实反映出企业的纳税情况。
(三) 核算对象方面的差异
切实有效开展税务会计和财务会计工作, 需要针对核算方面的工作内容进行充分有效的控制, 及时有效发现资金使用过程中存在着的问题, 并采用科学合理的方式和手段加以应对和处理。房地产企业运行过程中, 财务会计工作承担全面核算内部经济活动的职责, 其同时能够有效监督企业各项经济活动的开展情况, 从而还需要为投资者和管理者提供充分准确信息支持。相对于财务会计工作来说, 税务会计工作更多的是外部工作内容, 其按照税法的相关规定, 向国家税务机关依法纳税, 其在实际工作的过程中, 重点需要审核企业缴纳税收的部分, 有效控制好缴纳税款、税务申报和减免方面的工作内容。需要注意到的是, 税务会计工作实际开展过程中, 不管企业是否获取了经济收入, 都需要关注到企业是否按照相应纳税规定缴纳税款, 同时还需要能够积极采用一些合理合法的方式, 促进企业纳税金额的有效降低。
二、全面有效协调房地产税务与会计处理工作的方式
房地产经营管理工作实际开展过程中, 需要针对其中涉及的各项经济活动进行全面有效的控制, 实现资金管理的良好目的, 其中需要重点做好财务管理工作, 统筹税务规划工作, 使得企业的生产经营成本持续降低, 从而获取到更多的经济效益。房地产经济管理工作中的税务和会计处理工作之间存在着较大的差异, 为了切实有效提升资金的利用效率, 需要加强税务和会计之间的协调性。
(一) 健全和完善税务会计工作理论
完善性的税务会计理论是有效实现房地产企业财务会计和税务会计工作有机协调的重要基础, 需要充分重视到这方面的工作内容, 能够真正从房地产企业经营管理工作的实际情况出发, 采用科学性的方式和手段, 提升税务会计工作理论的健全效果。当前国内在税务会计理论体系构建过程中还存在着一定的不足, 影响到了税务和会计工作的协调处理效果, 对此, 需要充分发挥会计学知识理论和方法的优势, 增强房地产企业在内部税务会计工作方面的重视程度, 并积极引导相关管理人员、财务人员充分参与到税务会计工作环节之中, 从实践工作中总结税务会计工作经验, 并按照国家相关税务规定和法律法规, 结合企业的税务筹划工作开展情况, 使得工作经验逐渐上升为指导企业税务会计处理工作的重要理论。企业需要从管理层面出发, 充分有效支持企业会计制度与税收法律、法规方面的配合工作, 为全范围的协调工作提供良好的前提条件。
(二) 持续改进内部管理和核算内容
房地产企业想要不断提升自身的税务与会计处理水平, 增强两者的协调性, 需要能够从实际工作情况出发, 持续有效的改进内部管理和核算工作内容, 全面提升其整体的科学性, 适应企业的总体经营管理工作开展情况。当房地产企业运行过程中, 税务和会计处理工作之间的协调性不断增加, 就能够有效减少企业核算结果之间的差距, 增强会计核算和企业税务核算工作之间的联系, 共同为实现企业的经营管理目标服务。房地产在真正有效改进自身管理和核算工作内容的过程中, 需要严格遵守国家法律、法规, 能从会计核算规范出发, 重点控制企业内部财务会计工作的各项内容, 全面有效提升其整体的管理水平。改进企业管理和核算内容的过程中, 需要能有效保证企业核算基础维持着良好的统一性, 切实有效推进管理工作的顺利开展。面对当前众多房地产企业会计与税务管理核算工作所使用的基础不同, 需要能从企业内部生产经济活动出发, 切实有效降低两者核算过程中的差异, 尽可能地使用同一个基础开展核算工作, 推进税务会计工作能良好使用会计核算方式, 这样将能起到良好的效果。
(三) 充分发挥电子技术的优势和作用
信息化技术和移动互联网技术手段的不断更新和进步, 为当前房地产开展税务与会计处理工作提供重要的前提条件。企业开展各项核算和会计处理工作的过程中, 可以积极使用多种现代化技术手段, 增强数据处理的准确性和便捷性, 同时需要发挥计算机存档功能, 针对更多的会计资料和历史核算结果进行存储, 为后续开展信息的核查工作提供重要支持。企业需要不断加大计算机投入力度, 进一步提升财务管理人员和税务管理人员的计算机应用水平, 有效协调税务与会计处理工作。
三、结语
切实有效推进房地产行业的健康稳定发展, 需要能从房地产的税务与会计处理工作实际出发, 积极采用科学合理的方式和手段, 强化这些工作的实施效果, 为房地产企业的良好经营奠定坚实基础。需要注意的是, 当前房地产企业经营管理工作进行过程中, 税务和会计处理工作之间存在着一定的差异, 主要是集中体现在了主要工作目标、核算对象以及构成要素方面, 需要能够从企业的具体工作情况出发, 采用切实可行的方式, 增强税务与会计处理工作之间的协调性。
摘要：正确有效的处理房地产税务和会计处理之间存在着的差异, 并深入寻求其产生原因, 寻找良好的协调处理方法, 才能够充分有效推动企业的可持续发展, 增强房地产企业的综合竞争实力。本文主要是从房地产税务与会计处理差异分析入手, 重点介绍了一些差异内容, 并提出了一些有效协调房地产税务与会计处理差异的策略, 为全面有效提升房地产的内部资金管理水平, 增强竞争实力提供一定的借鉴和参考。
关键词：房地产,税务,会计处理,差异,协调
参考文献
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房地产税务管理制度范文第5篇
一、“营改增”对房地产企业的税务影响
(一) 税负增高, 房产安装成本难以抵扣
建筑工程企业虽然说是房地产企业售卖之前的一个步骤, 但由于实施了“营改增”的改革, 势必会给房地产企业造成影响。建筑部门所开具的增值税发票房地产企业一般都很难拿到, 这也使得房地产背负起多一部分的增值税负的压力。最主要的原因是, 建筑工程企业在购买材料、招聘临时工人的一些零碎事情不足以开出发票。因此, 建筑企业自己部门不存在着进项税额, 相关的税收政策在这一方面又没有明确的规定, 使得房地产用来抵扣的额度非常低。
(二) 土地成本抵扣资格、标准不清楚
土地成本抵扣, 在实施“营改增”税收政策之后对于房地产有着举足轻重的影响。一般情况下, 土地成本、安装成本属于房地产企业消耗资金最大的一部分, 如今的土地成本不足以抵扣, 实则是一种合理的促进房地产企业土地价格稳定性的手段。
(三) 企业现金流受到不同程度的影响
实际的房地产开发中, 现金流的主要作用是维持项目的正常运行, 以预售的模式进行销售, 房地产最终可以获得的收入需要先缴纳部分的税款。由于建筑成本、财务成本随着工期的延长有着不确定性, 因此大部分的房地产企业会选择事先垫付应交增值税销项税额的税款。这样一来, 企业的现金流就被占用, 在房地产企业的完工后再根据进项税额来抵扣销项税额。
二、房地产企业的纳税特点
(一) 房地产工程一直都有工期长、工序复杂、工程量浩大的特点, 这样的工程也决定了它独有的纳税特点
在工程筹建期间, 房地产企业与金融行业有联系;在工程建设期间, 房地产企业又与设计行业、建筑业、咨询业、交通行业有联系;在进行房屋销售期间, 房地产企业又与市场销售、广告、物业管理息息相关;更别说是在纳税环节, 更与印花税、耕地占用税、土地增值税、契税紧密联系在一起。
(二) 现代的房地产在开发时, 常常在房屋的周边开设商场、花园、游泳池、健身房等可供住户娱乐健身的设备
在房屋合同中, 这些设备的所有权要有清楚的说明, 以免给之后在房地产企业缴纳增值税、计算企业成本造成不好的影响。房地产企业在这方面的顺序是:先生产因而成本产生, 再进行销售取得收入, 获得预售许可, 开始预售并获得收入, 因此房地产企业采用的是先获得收入才产生成本。
(三) 房地产企业的免增值税权利受到土地增值税增值比率的影响
假如税法规定:纳税人建立一般标准的住宅销售, 只要增值额不超过需扣除的20%就可以享受免增值税的权利。但房地产企业可以在普通房屋中多建设一些其余的措施, 以这样的方式来减少增值额就可以获得免增值税的权利。房地产想要开发土地可以通过划拨、转让、合作开发等多种方式, 但不管是哪一种形式都会使得房地产的土地开发成本在总成本中有着较大的比重。
三、“营改增”后给房地产企业税务筹划的建议
(一) 强化增值税发票管理体系, 完善增值税发票管理机制
对于房地产企业, 强化对增值税发票的管理和使用可谓是房地产企业税务筹划的重要环节。增值税发票的管理要以房地产企业内部实际状况以及社会实际情况聘请专业的发票管理人员进行妥善的管理, 以达到提高内部管理水平的效果。对于企业内部员工的专业知识储备也要及时地开设培训课, 增强与时俱进的税务相关知识, 避免出现违反新规、不熟悉新规造成的财产损失的不良后果, 使得员工明确税务规定对自身工作职责有着明确的定位。在自身与建筑工程业方面也应该及时加强相互之间的沟通, 及时解决一些税务矛盾。合作合同上也要清晰注明需要开具的相关税收发票, 减少工程后期需缴增值税额不统一从而造成企业经济财产损失的状况。“营改增”之后大部分的税负都直接降于房地产企业头上, 因此在选择实际施工单位以及施工所需要使用到的材料上, 房地产企业自身要多留一个心眼, 尽量选择质量工程质量较高的队伍来完成企业的施工任务。以此来减少房地产企业自身的税务风险。
(二) 规范企业的财务管理和会计核算
在“营改增”的背景下, 企业自身要对可以进行抵扣的进项、销项税额进行合理的分配、管理, 并且将一部分的业务可以对外承包给相关行业来完成。只有对税务进行合理的筹划, 才能将部分的税负压力转移出去。想要更好地适应“营改增”政策, 企业内部要将核算税务的种种工序进行简化、优化使得税务筹划能够有序进行。对税务的具体筹划方案要根据企业自身的实际情况进行科学的安排。企业内负责管理企业税务的员工, 也要跟进国家发布的相关税务规定, 及时地对内部税务筹划做出合理的改变。
四、结语
“营改增”政策的影响对于房地产企业是全面且深刻的, 影响的方面包含着现金流、资产负债、企业纳税额、财务风险等方方面面。由此可以看出, “营改增”是一次重大税务方面的改革。这对于相关房地产企业是机遇也是挑战, 企业要及时调整自身税务筹划, 跟进税改步伐, 才能使得企业发展蒸蒸日上。
摘要：“营改增”属于我国一项根据经济现状进行对税收改革的一项措施。我国的经济发展越来越壮大起来, 因此针对各行各业的税收也相应增加了。但营业税方面一直存在着一些问题, 特别是在房地产企业方面。房地产企业自身所能关系到很多个行业, 这样税收计算起来也就存在不小的难度。对于“营改增”后的房地产企业的税务筹划就显得尤为必要了。本文主要对“营改增”给房地产业带来的影响做分析, 并提出一些建议。以供相关人士参考、交流。
关键词：“营改增”,房地产企业,税务筹划,增值税,土地成本
参考文献
[1] 黄贤红.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].企业改革与管理, 2016 (5) .
[2] 贾静娟.“营改增”后房地产企业税务筹划浅析[J].中国市场, 2017 (13) .
[3] 黄海梅.对于“营改增”后房地产企业的税收筹划探讨[J].财会学习, 2017 (15) .
房地产税务管理制度范文第6篇
2014年5月, 国际会计准则理事会发布了《国际财务报告准则第15号——与客户之间的合同产生的收入》 (以下简称“国际准则第15号”) , 设定了统一的收入确认计量的五步法模型。为保持我国企业会计准则与国际财务报告准则持续趋同, 切实解决我国现行准则实施中存在的具体问题, 2017年7月, 财政部发布财会[2017]22号文, 修订了《企业新收入准则第14号——收入》 (以下简称“新收入准则”) 。这是我国自2006年2月发布第14号收入准则以来的一次重大修订。执行新收入准则的企业, 不再执行财会[2006]3号中的《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》及相应的应用指南。本次修订的内容主要有:将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型、以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点判断标准、对于包含多重交易安排的合同的会计处理提供更明确的指引、对于某些特定交易 (或事项) 的收入确认和计量给出了明确规定。
下文结合三个业务场景, 浅析新收入准则下房地产行业的税会差异以及对三个主要税种的影响:
2 多重交易安排
在房地产行业, 开发商对客户出售房子的同时, 提供其他附加增值商品或服务是相当常见的。例如, 开发商为了促销, 向客户出售一套房子并提供国家规定的质量保修 (一般不单独出售) , 同时, 还附送一个车位、三年的物业服务和会所会员服务 (假设销售商品和附赠商品/服务能够明确区分且能够单独计量) 。推行新收入准则后, 这种商品和服务复杂捆绑的多重交易安排的应如何处理?
2.1 会计上的处理
对上述包含销售商品并附带商品/服务的多重交易安排, 新收入准则引入了“履约义务”的概念。要求企业在合同开始日, 应对合同进行评估, 识别该合同所包含的可明确区分的各单项履约义务, 并确定各单项履约义务是在某一时段内履行还是在某一时点履行, 然后按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例, 将交易价格分摊至各单项履约义务, 在履行了各单项履约义务时分别确认收入。上述情景中, 开发商可将合同拆分为四项履约义务:销售房屋和质保 (与房屋捆绑销售) , 销售车位、销售三年物业服务、销售会所会员服务, 将交易价格在四项义务中按一定比例进行分摊, 然后在履行义务的时点或期间分别确认收入。
2.2 税务上的处理
(1) 增值税。应纳税额计算:税务上应根据财税[2016]36号文相关规定和实际发生的交易安排, 判断是属于兼营还是混合销售行为。上述情景中, 按提供了兼有不同税率的商品销售和应税劳务处理, 与会计处理和交易实际较为一致, 可根据合同约定的可明确区分各单项履约义务, 分别核算适用不同税率或征收率的销售额、计算应纳税额:销售房屋, 按销售不动产 (税率老项目按5%, 新项目原按11%、2018年5月1日后按10%) 征税, 销售车位与销售房屋一致;销售物业服务、会员服务按生活服务 (税率按6%) 征税。
实务中, 也有税务局认为上述交易属于一项销售行为既有销售商品又有应税服务的混合销售, 开发商通过拆分履约义务分别征税拉低了税负, 应统一按销售不动产征收10%增值税。因为存在一定争议, 具体交易安排适用的税务处理口径, 应与主管税务机关沟通确认。
纳税义务时点:销售房屋和车位销售不动产, 收到预收款时按预征率预缴增值税, 收讫款项、实际交付后, 按分属新旧项目、适用一般或简易计税方法进行纳税申报。销售物业服务、会员服务按提供应税生活服务, 不需要预征税, 在服务期间按每次实际提供服务和收取款项, 产生纳税义务进行纳税申报。但如果客户付款后要求开票, 则可能导致提前产生了纳税义务而征税。一般开发商不直接从事物业服务, 而是向关联配套公司采购服务再转售给客户, 如果客户要求提前开票、则相关公司一系列的纳税义务都将提前。
发票开具问题:区分不同的履约义务, 也存在一些发票开具的争议。究竟开具一张销售不动产的增值税发票, 还是分别列明每项业务、开具不同税率的增值税发票?具体也是要根据交易实际与主管税务机关沟通确认税务处理口径。
(2) 企业所得税。应纳税额计算:由于只是对收入按不用业务进行拆分, 将服务收入及其对应的采购成本从售楼业务中拆分出来、分开核算, 所以会对售房毛利有影响, 但对企业的收入总额、利润总额乃至应纳税总额应没有影响。
纳税义务时点:企业所得税的收入确认按国税发[2009]31号文相关规定, 按一次性全额收款、分期收款、银行按揭等不同的收款方式对应的收入确认时点进行确认, 如果都按售楼收入可能在交付时一起确认;如果拆分不同的履约义务, 相关服务收入会在服务期间分摊、递延到以后年度确认。
(3) 土地增值税
应纳税额计算:现时为规避售楼限价政策或降低土增税进行税务筹划, 开发商将售楼收入拆分成销售不动产、装修及其他应税服务等不同业务收入的操作很常见, 如果拆分收入被认可, 既不影响收入, 又可以减少土增税, 所以税务机关的对业务拆分的处理不尽认同。
实务中税务机关可能认为相关附赠商品/服务与售楼相关, 认为是一揽子的销售收入, 要求所有收入并入清算收入, 因现时法规没有明确, 实操中有争议。
如果将售楼和附赠服务的收入一并纳入土增清算收入, 成本也应该一起并入才合理。但从物业、会所取得的采购服务的发票, 只能作为企业的费用或采购成本, 可以抵扣增值税和所得税前扣除, 但不能计入项目的开发成本, 不能纳入土增清算扣除成本, 所以收入增加了, 开发成本没有增加, 会导致增加项目增值、多交土增税。
纳税义务时点:土增税根据相关清算管理规程及法规规定, 达到应清算或可清算条件时, 企业应自行办理或按税务机关要求进行清算。与会计处理何时确认收入相关不大, 不受新收入准则相关修订影响。
3 销售收入确认
一般客户购房, 有按揭贷款、一次性付款等不同的付款方式, 开发商分次或一次收齐款项后, 待达到合同约定交付时点, 才结转确认销售收入和成本。推行新收入准则后, 对房地产企业现行的收入确认模式有什么影响呢?
3.1 会计上的处理
新收入准则要求, 企业销售合同满足下列条件之一的, 属于在某一时段内履行履约义务;否则, 属于在某一时点履行履约义务: (1) 客户在企业履约同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益; (2) 客户能够控制企业履约过程中在建的商品; (3) 企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途, 且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务, 企业应在该段时间内根据商品的性质采用产出法或投入法确定恰当的履约进度来确认收入, 履约进度不能合理确定时, 已经发生的成本预计能够得到补偿的, 应按照已经发生的成本金额确认收入, 直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务, 企业应在客户取得相关商品控制权时点确认收入。
也就是说, 新收入准则实施后, 房地产企业可能要视合同商业实质, 从现在的按交楼时点确认收入转变为在收款到交楼期间根据项目完工进度确认收入。但由于现存销售合同不符合、会计实际操作难度、对业绩统计的影响、法律执行不确定性等考虑, 目前按完工进度确认收入的房企不多, 行业内仍在观望和评估, 会计上未有一致处理。
3.2 税务上的处理
(1) 增值税。应纳税额计算:在目前常规标准合同条款下, 增值税的处理方式没有太大变化。增值税还是按收付实现制确认纳税义务, 首先判断售楼款是否为预收款, 如是, 按预收款预缴税费;如果已达到纳税义务时点、属于增值税收入, 应按全部收入进行纳税申报。
纳税义务时点:现有交易模式和合同模板下, 还是看收款的时点和交楼的时点来判断, 在达到交楼条件、实际验收交付和开具发票 (不含预收款发票) , 孰早确认为纳税义务发生时点。
发票开具问题:根据增值税相关规定而非会计核算, 按销售不动产开具增值税发票。
(2) 企业所得税。应纳税额计算:企业所得税的处理主要依据国税发[2009]31号文相关规定, 独立于会计核算的处理方法。销售未完工产品, 按预计毛利额、计税毛利率, 预缴企业所得税;销售完工产品, 按实际毛利、计算缴纳企业所得税。
纳税义务时点:收入确认时点主要依据合同约定收款或实际收款时点, 项目完工时点主要关注竣工备案、投入使用、取得初始产权的时点, 达到三个时点之一 (孰早) , 则视为完工并进行相应的应纳税额计算、纳税申报。
企业所得税处理独立与会计核算处理, 除非31号文按新收入准则进行调整, 否则, 还是按目前文件规定, 企业所得税处理没有太大变化。但是如果会计处理按完工进度确认收入, 而税务没有相应更新, 税会差异将会更加明显, 税务人员要做好相关差异记录和纳税调整台账。
(3) 土地增值税。应纳税额计算:项目达到清算条件前, 开发商收到款项均进行预缴税款处理;达到清算条件后, 依据项目合同、发票、实际收付等情况来确认收入、成本, 按整个项目的增值额进行清算缴税。
纳税义务时点:同情景一讨论, 土增清算是对项目整体、全周期的清算, 一般在项目将近结束的时点。不受会计核算是在实际交付时点、还是按完工进度在一定期间确认收入等处理影响。
4 重大融资成分
目前房屋销售和银行放款模式下, 无论分期付款还是一次性付款, 开发商售楼后很快就能收齐房款, 但一般两年后才交楼。这种情况下是否视为客户向开发商提供融资, 是否属于新收入准则中提出的“合同存在重大融资成分”, 新收入准则下应如何判定和处理呢?
4.1 会计上的处理
新收入准则要求, 合同中存在重大融资成分的, 企业应按假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额, 应在合同期间内采用实际利率法摊销。企业预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的, 可不考虑。
目前对于房屋销售合同中的递延付款或预付款条款是否导致重大融资成分, 业內没有达成一致共识和操作标准。假设按存在重大融资成分处理, 开发商需在收款和实际交楼期间, 按实际利率法计算利息, 摊销到利息费用或存货 (如符合资本化条件) 。可能会导致收入增加 (增加了利息成分) , 如果符合资本化, 成本配比增加则对利润影响不大;如果费用化, 结转收入前费用增加, 利润减少, 结转收入时利润增加, 从而造成各期利润波动。
4.2 税务上的处理
(1) 增值税。应纳税额计算:会计上确认的利息费用, 没有实际发生收付行为, 无须计缴相关增值税款。
纳税义务时点:不产生相关纳税义务。
发票开具问题:不需开具增值税发票。
(2) 企业所得税。应纳税额计算:会计核算当期增加利息费用, 未来可能减少, 两者影响相抵, 对整个项目周期的利润没有太大影响。而且, 该利息没有实际收付, 税务上不确认该费用或收入, 需进行纳税调整, 不影相所得税应纳税款。
纳税义务时点:不产生相关纳税义务。
(3) 土地增值税。应纳税额计算:土增税要根据实际发生且取得相应发票, 如果只是会计上估计, 没有实际发生, 税务上不予确认, 不纳入项目清算的收入或费用, 不影响土增税清算税款。
纳税义务时点:不产生相关纳税义务
5 结语
综上所述, 根据新收入准则, 会计收入确认和计量原则发生了变化, 但税务处理与会计处理不完全一致。在相关税务法规没有调整的情况下, 目前增值税、企业所得税、土地增值税的处理原则没有发生重大变化。但企业需密切关注新收入准则可能带来的日后业务模式转变、合同条款或税务法规修订, 做好税会差异跟踪台账、税务处理调整的评估和准备。另外还应注意, 目前税务实操中仍有一些争议, 尤其存在税负差异、对税收有影响时, 税务机关更倾向于对税收有利的操作, 在没出台配套法规明确前, 企业应根据具体交易情况与主管税务机关做好沟通, 确认好税务处理口径, 避免引发不必要的税务争端和检查风险。
摘要：2017年7月, 财政部发布财会[2017]22号文, 修订了《企业新收入准则第14号——收入》 (以下简称“新收入准则”) 。新收入准则将影响很多企业和行业, 房地产行业的收入会计处理具有其独特性, 包括如何处理相关商品和服务交易的复杂捆绑, 开发商是否具有收款权利而补偿截至目前完成工作, 客户或供应商付款可能涉及重大融资成分等等。新收入准则的修订在提高会计信息可比性的同时, 也带来了收入确认时点、收入金额计量两方面一系列税法与会计间差异 (以下简称“税会差异”) 。本文将结合三个房地产业常见的业务场景, 浅析新收入准则下房地产行业的税会差异, 以及对增值税、企业所得税、土地增值税三个主要税种的影响。