房地产抵押思索论文范文第1篇
摘 要：财产之上设有抵押权，抵押人仍如常享有占有、使用、收益的权利，然处分权的行使却涉及抵押人、抵押权人与受让人三方利益衡平等诸多问题，需法律予以规制，对此理论上有不同的争论，各国也有不同立法例。当前我国关于此的规定为《物权法》第191条，其对原有制度做出颠覆性改变，但关于抵押财产的具体指向、未经同意而转让抵押物的合同是否有效、相关制度构建等问题未做全面而精确的阐释，故引发较大讨论。
关键词：抵押物转让；《物权法》第191条；转让合同
抵押物的转让问题关乎抵押制度之目的能否实现，深刻影响物的效用的充分发挥和市场经济条件下信用市场的建立和完善。物上存在抵押权，抵押人对其进行法律上的处分，会引发抵押权人和受让人的利益衡平等问题。传统大陆法系国家多持“自由转让说”，立法普遍允许抵押人转让抵押物，抵押权追及于第三取得人行使，同时设计瑕疵担保请求权、代位清偿等制度使受让人得以清除物上所设抵押权[1]。在我国，关于抵押物转让制度的最新规定为《物权法》第191条，该条兼采价金代位主义、抵押权追及力、替代清偿三种制度，区分两种情况处理，但仍有疏漏之处：第一，“抵押财产”具体指向不明确；第二，回避抵押权人不同意情形下抵押物轉让的效力问题；第三，未明确不同意情形下转让合同是否有效的问题。该条引发学者质疑，也给司法实践带来难题。
一、追溯立法沿革，解读现有制度
（一）我国立法沿革
有关抵押物转让制度，我国立法态度经历“同意转让”到“通知转让”，再到“无条件转让”[2]，最后回到“同意转让”的沿革。
《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第115条采取严格限制的态度，必须征得抵押权人的同意，抵押人方可转让抵押物。随后《担保法》第49条修正为抵押权人是否同意并不实质操纵抵押人对抵押财产的转让权利，完成两个告知，转让行为已有效。《担保法》的司法解释第67条更是免去抵押人“通知”的义务。《物权法》191条却又重拾“同意方可转让”的立场。
（二）现有制度解读
欲厘清我国的现行抵押物转让制度，必须明确191条“抵押财产”具体限定范围。《担保法》及其司法解释均明确表明可转让的抵押物指“已办理登记的抵押物”，《物权法》第191条却以“抵押财产”一词含糊带过。笔者认为，应对“抵押财产”做限缩解释，理解为已登记的抵押物。原因如下：首先，《担保法》明确指出所规制的是已登记抵押物，其司法解释进一步规定如因抵押物未登记而给抵押权人造成损失的，抵押人应承担赔偿责任。以上规定并未失效，在《物权法》并未做新的阐释的情况之下，可引用理解。其次，《物权法草案修改稿》中对已办理抵押登记和未办理抵押登记的抵押物分别处理，抵押权未经登记不影响善意受让人的权利。①亦为佐证。再次，就《物权法》设计抵押制度体系来看，可概括为登记使得不动产抵押生效，使得动产抵押具有对抗效力，第187条未办理登记的不动产抵押权不生效；第188条没有办理登记的动产抵押权不具有对抗受让人的效力，受让人取得的是无负担的所有权。即未办理登记的动产和不动产抵押物均不适用《物权法》第191条的规定，故此，本条中“抵押财产”仅指已办理登记动产和不动产。
在《物权法》立法过程中，针对抵押物转让具体如何规制的问题，梁慧星教授和王利明教授两位教授观点①虽对设有抵押权的动产转让制度设计略微有所分歧，但二者均承认不动产抵押物可自由转让，不受抵押权人意志的禁锢，而最终出台的《物权法》第191条关于抵押物转让的规定却与上述设想相差甚远，如何理解才能接近立法者之本意呢？笔者拟就两种情形分别论述。
1.抵押权人已同意的情形
排除受让人清偿债务的情况，191条第1款明确规定，抵押权人同意的情形下，抵押人可自由转让抵押物。此处的“同意”，笔者认为是赋予抵押权人同意权。抵押物是否能够发挥最大效用不在抵押权人考虑范围，更多被注重的是债权能否实现。包含以下形式：一是抵押权人向抵押人做出明确的意思表示，表明无异议，抵押人与受让人顺利完成抵押物所有权移转；二是抵押权人直至交易之前经催促仍未答复，可视为抵押权人放弃权利，转让的限制条件消失，抵押人可自由转让无负担的财产。
然此种制度设计之下隐藏弊病：第一，“抵押权人”对抵押物享有的应当仅是抵押权，赋予“同意权”，实质是面给予其对抵押物流转一定程度的支配权，本款但书规定虽然允许欲获得抵押物的受让人通过清偿债务的方法消灭抵押权，但若其不愿了清债务，抵押权人很可能利用该项权利恶意禁锢抵押物的流通，违背制度设计的初衷；第二，“同意权”缺乏存在的正当化理由，若抵押权人将其滥用，抵押人和受让人并无有力救济措施，不利于利益衡平；第三，与可能受让人直接接触的是抵押人，抵押权人对第三取得人具体信用状况，对财产爱惜程度并不了解，若是以抵押权人的同意作为抵押人和受让人之间交易成立的要件实有失偏颇。针对以上问题，学者认为在日后在对《物权法》进行司法解释时，将财产负抵押的转让须经交易对方的同意作为前提[5]。笔者认为此路可行：第一，受让人同意接受其上负有抵押权的财产，从另一层面来说是承认抵押权可追及于第三取得人而继续存在，抵押权人可不考虑原所有人的意思直接行使自己的权利；第二，受让人的同意表明其自愿承担义务，为抵押权的实现扫清障碍，也避免与物权法规定正面交锋。
2.未经抵押权人同意的情形
第2款的规定抵押物不得在未取得抵押权人的同意之时被转让，除非受让人愿意以己之力代为清偿债务。本款看似严密却难以在实践中具体应用，因其对未经抵押权人同意而转让抵押物的效力避以做出规定，反而不如《担保法》明晰。此处实质表明“同意”是转让行为成立的要素，旨在说明抵押权人、抵押人和受让人三方意思一致才能使交易完成，不能仅由抵押人与受让人达成合意直接完成抵押物的受让，意在限制抵押人的处分权。本款属于禁止性规范中的效力规范，在民法内部为一种权能规范。故本款中的“不得转让抵押财产”之“不得”意指此刻此种转让在法律上是不能的，抵押人无权这样做。那么如果当事人违法进行了转让，其效力究竟如何？
学术界大致有三种看法：第一，抵押权人未同意，转让行为当然无效[4]；第二，同意是抵押物转让的必备要件，没有同意，转让行为本身没有被完成；第三，《物权法》第191条“承认了抵押权的追及效力，同时受让人得以涤除权与抵押权人抗衡，未经同意而转让，抵押权人当然可以追及物之所在地，受让人亦有权选择直接结束原债权债务关系进而消灭所获之物上负的抵押权。”[5]笔者认为，前两种观点太过绝对，未考虑到受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形，而第三种观点虽有道理，但做如下阐释：第一，抵押人未征得抵押权人同意就将抵押物转让后，抵押权依然存在，债权届期而不获清偿时，抵押权人可追及物之所在行使抵押权。第二，该条规定的是“替代清偿制度”而非涤除权。所谓涤除，单就本文所探讨的问题而言，是指第三人欲取得上设抵押权的财产之时，为保障自己的权利与债权人达成合意，以支付相应价格或提存价金的方式，解除财产上面设定的抵押权。行使涤除权时，受让人只需依估价支付一定的代价，并不需要全部清偿主债权；替代清偿则是以消灭全部债权从而达到抵押物顺利无负担流转的目的。分析191条，笔者认为把立法者的原意理解为解除抵押权人对担保财产流通的限制的主要方法是消灭主债权比较恰当，此应属于替代清偿而非涤除。显然这时，如果受让人提出替代清偿的要求，抵押权人是不能拒绝的，这是我国立法目前平衡抵押权追及效力模式之下受让人承担主要风险的唯一方法。
然而仅是替代清偿制度足够达到利益衡平之目的吗？笔者认为仅有该制度实在太单薄。可借鉴大陆法系代价清偿、替代担保等制度作为补充以保护受让人利益。在担保债权为非金钱债权的情况下，抵押人、抵押权人、受让人三者达成合意，以金钱或其他能被多方接受的方式消灭抵押权，此为代价清偿。而替代担保则是由抵押人或者受让人提出新的担保财产以保证所转让的抵押财产所担保的债权的实现，无论是抵押人或是受让人提出，新的担保关系替代原有担保关系，原抵押财产得以自由流通。
二、未经抵押权人同意的抵押物转让合同的效力分析
在上述第二种情形下，存留这样的疑问，抵押人与受让人间达成的转让合同是否违反第191条第2款不得转让的规定而属于无效合同，或是未征得抵押权人同意属于无权处分的合同呢？笔者认为，无论抵押人未经同意转让抵押物行为的效力如何，其与受让人之间达成合意，该转让合同若符合一般合同的生效要件，不妨將其认定为有效。
理论上分析：第一，从法条措辞=分析，191条第2款之“不得”限制的是“转让”，是权利移转行为，达成合意与完成转让属不同阶段，该规定不能对合同自由产生任何阻碍。第二，结合整部《物权法》看，通说认为第15条坚持物权变动和原因行为区分的原则[6]，合同的生效与否并不以物权发生变动为标准，若订立转让合同的抵押人和受让人双方意思自愿、合同内容合法，该合同本身是成立生效的。此时该合同的生效仅仅表明债法上的效果达成，但是否一定会产生物权的变动则另当别论。同时，第191条的刻意回避也说明其并没有对合同的有效性予以当然的否定，故在此抵押物转让合同的效力与抵押物所有权移转行为的效力的关系应解释为，如果抵押物转让行为有效，合同有效；如果抵押物转让行为无效，认定抵押物转让合同有效不仅无碍抵押权人利益保护，同时成为救济受让人的重要手段；第三，从《合同法》的角度来看，转让合同若自始无效，受让人获得的仅是信赖利益损失赔偿，而认定合同有效，抵押人将承担履行不能的违约责任，受让人获得履行利益损失赔偿，更符合利益衡平之宗旨；第四，除抵押权人事先同意外，还可能存在事后追认的情形，二者效果相当，先入为主认定未经同意的转让合同无效的话，造成对抵押权人事后追认权的限制，徒增交易成本；第五，191条第2款规定“不得”实质是为对抵押人处分权的限制，抵押人无权处分则无法移转抵押物的所有权，是履行转让合同过程中的问题，无涉合同效力，况且该款调整的是抵押人与抵押权人之间的利益关系，当抵押人与第三人订立关于抵押物的转让合同时，该合同仅产生债权、债务，并不直接作用于现存抵押权，抵押权仍在，抵押权人的利益不受影响，故以负抵押权的财产为标的物的转让合同仍有效。
司法实践亦有佐证，最高人民法院在裁判“重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案”时，认定原被告双方所签订的《联合开发协议》及《补充协议》作为讼争土地使用权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该块土地使用权转让的物权变动行为。属于当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，物权法191条关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应该及于物权变动行为的原因行为。此例亦充分表明在司法实践上，权威认可未经抵押权人同意而转让抵押物的合同的有效性。
三、结论
通过上文分析，可以得出以下结论：第一，目前我国《物权法》第191条所指“抵押财产”为已登记的抵押物；第二，除替代清偿的情况外，抵押物的转让应当在抵押权人同意的状态下进行，但可辅之以替代担保、代价清偿等制度以达到利益衡平之目的；第三，抵押物的转让合同即使并未得到抵押权人的同意，只要符合一般生效要件仍是有效的。然这只代表笔者本人意见，只有明确地规定两种情况下抵押物转让行为的效力，才能充分发挥物的效用，只有兼顾抵押权人、抵押人和受让人三方的利益，努力促进抵押物转让制度所承载的物权法的基本价值目标的实现。而这一切，都有赖于以后的司法解释来进行有效的弥补。
参考文献：
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[6]梁慧星.物权法若干问题[J].浙江工商大学学报，2008（1）.
房地产抵押思索论文范文第2篇
Q：什么叫做土地抵押?
A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。
Q：办理土地抵押长期贷款流程?
A：1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.
2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.
3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.
4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.
5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告
6 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料.
7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.
Q：办理土地抵押短期贷款操作流程?
A：
1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)：
A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划; B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书; C、抵押物所有权证明(国有土地使用权证、房产证等)， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料; E、项目可行性研究报告;
F、上一资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。
2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》;
3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件;
4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。
5、资金方确定融资方案，募集资金;
6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目的建设和经营情况。
7、抵押贷款企业要向担保公司提供： (1)产权证明;
(2)最近的产权评估证报告;
(3)董事会通过抵押贷款的决议书(全体董事会成员签名); (4)抵押贷款申请书
(5)最近的资产负债表，利润表。 房地产融资之短期借贷Q&A
(Q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷?
A:
1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷;
2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷;
3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。
Q：开发商何时还款?
A：
1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还;
2、开发商通过项目出售，回收资金偿还;
3、开发商通过其他方式还款。
Q：项目需要符合哪些融资条件?
A：
1、地区限制：全国一二三线城市(新疆、西藏等除外);
2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业;
3、融资期限：一般情况下6个月以内;
3、融资额度：1千万至2亿;
4、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%;
5、融资利息：月息5~6%，展头息，利息可分期支付;
房地产融资之短期拆借Q&A
Q:什么是房地产短期拆借? A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。
Q：如何操作的?
A：具体做法是贷款方(银行)与开发商订立《贷款承诺书》，规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能归还，银行有权出售其担保品。如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。
Q：利率情况是怎样的?
A：
1、日利率日利率3‰~4‰;
2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%;
3、月利率5~6%
Q：短拆什么特点?
A：1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制; 2.融资期限较短：一般6个月以内;
3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短;
4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易; 5.利率按照实际使用时间计算。 Q：项目方需提供哪些资料?
A：1.企业法人营业执照复印件; 2.金融机构营业许可证副本复印件; 3.公司代码证书复印件;
4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件; 5.公司法人、负责人、财务主管的简历; 6.经公司董事会决议授权的申请; 7.公司近两年经过审计的财务报表; 8.公司的验资报告; 9.公司章程;
10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划);近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。
Q：运作流程是怎样的?
A：1.贷款方将所需资料报资金方审核; 2.资金方现场评估;
3.双方协商费用及贷款期限; 4.成交; 5.资金划拨; 6.抵押登记。
房地产融资之产权抵押融资Q&A
Q:哪些产权可以抵押融资? A:
1、非经营类物业：红本房、集资房;
2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓; Q：需要具备哪些基本条件? A：
1、证件齐全：土地证、房产证;
2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证;
3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%;
4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍;
5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城市。 Q：项目方需提交哪些资料? A：
1、个人：土地证、房产证;
2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告(甲级资质评估所)。 Q：如何操作?
A：
1、审理
2、考察
3、复审
4、签约
5、抵押登记
6、放款
7、还款 Q：放款时间需要多长? A：正常情况下两个月以内; Q：贷款期限是怎样的?
A：
1、借款期限为1年以上，5年以下。
Q：融资成本是多少呢?
A：
1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率;
2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右;
3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.5~3%;
4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费1~3%。
房地产融资之民间借贷Q&A
Q:什么是房地产民间借贷?
A:民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。
Q：开发商一定要慎用民间借贷!
A：
1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。
2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。
3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本(如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等)来看，两者的差距并不是很大。
4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。 Q：怎样才能获得民间资金呢?
A：
1、开发商的项目价值(净现值)大大高于借款额;
2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵;
3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑;
4、开发商以股权(资产的控制权)或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证;
5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备;
6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。
Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金?
A:
1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。
2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。
3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接?答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如。
4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险;而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。
5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报(即资金的退出)只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。 房地产融资之信托收益权
银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式，找开发商“过桥”，银行理财计划投资信托受益权，但不作受益权转让登记;或是开发商设立自益型财产权信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金。前者主要是XY银行等银行在操作，后者大规模被GS银行采用。
“过桥”模式的交易结构大致为：假定A企业需要融资，B企业(可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等)以单一信托方式投资一个信托计划，这个信托计划给A企业发放。
一笔贷款(或其它投资方式提供一笔融资).B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。
这样，A企业获得贷款，资金的提供者是银行理财，B企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。更激进的做法是，B企业可以不用拿出真金白银。B企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给B企业划款，到账后，B企业再给信托公司，信托公司再给A企业。整个流程只需一两个小时。
但是，此种模式已被银监会觉察。
实质贷款行―――(理财资金投资非登记转让)―→ 过桥企业的受益权―――(投资单一信托计划)―→ 信托公司 ―――(信托贷款)―→ 借款企业―――――――→ 信托受益权转让合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投资合同 ←――――――― ―――――→ 信托贷款合同 ←――
若同一天签署，可一天放款
理财受让财产权信托计划受益权的原理为：假定M企业需要贷款，它拥有一栋正在出租的商业物业。传统的模式是，M企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信托贷款，银行理财计划是信托计划的委托人。
“创新”模式是，M企业将这栋商业物业委托给信托公司，设立一个财产权信托计划，物业过户到信托公司名下，这个信托计划的受益人是M企业自己。然后，M企业再将信托受益权转让给银行理财计划，交易价格取决于物业预期的租金收益。
此外，物业产生的租金收益归集到信托公司，信托公司再划拨给银行理财计划，如果租金收入低于预期，则由M企业补足。在转让信托受益权时，M企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。
这样，M企业获得融资，而银行理财计划拥有长期的现金流(此类模式下，期限一般长达6-8年)，银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押。其结果与银行理财计划给M企业放一笔贷款，然后M企业分6-8年还款，效果相当。
在这个案例中，用以设立财产权信托的是一栋商业物业，实际上，任何有稳定、可控现金流的资产都可以通过此模式操作。银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流，是因为现在“长期优质资产太难找了，何况物业实际是银行控制的，长期来看是升值的，抵押率也很低。”一位银行理财投资经理说。
而至于没有进行受益权转让登记，会否影响相关法律效力，现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定。一位信托法务人士表示。
信托受让银行信贷票据资产，风险权重由10.5%提升至150%，一般业务为1.5% 房地产融资之定向信托Q&A
Q:什么是定向信托? A：定向信托还没有一个官方的说法，是为了与集合信托区别开来，而约定俗成的一个概念，即信托的一种形式，指信托公司在募集资金时，其募集的对象是特定的投资者(不是有钱就能买)，类似股票定向增发。 Q:开发商为何要选择定向信托?
A：因为
1、非银信合作，受法律保护;
2、能够被信托公司优先选择;
3、能快速协助客户完成融资;
4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率。
Q：怎样操作?
A：首先为项目方设计信托融资方案，并提供私募基金做为后续资金支持，然后推荐给符合信托条件的信托公司，信托公司在对我方提交的客户信息和融资方案充分评估的基础上，发行信托产品。
Q：定向信托的投资范围有哪些? A：有以下投资标的：
1、房地产开发(上市)公司股票的流通股;
2、房地产开发(上市)公司股票的非流通股;
3、二级资质以上房地产开发(非上市)公司的金融类股权;
4、特殊条件下三级资质以上房地产开发(非上市)公司的可抵押固定资产。 * 注意以下限制条件：
1、省会城市和部分经济发达的二线城市，三线以下城市无法操作;
2、ST类股票不属于信托计划投资标的;
3、亏损和业绩披露预亏股票，未完成股改股票，不属于信托计划投资标的;
4、近一年内受到监管处罚，不属于信托计划投资标的
5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的。
Q：什么是增信作用?
A：有两作用，一是对质押标的折扣率的增信
(1)流通股股票(含信托计划到期前流通的限售股股票) 信托折扣率 融资增信
4-5折(制定1.4倍的资金追加线) 不超过0.5折
(以自有资金认购次级受益权方式)
质押物总体折扣率不超过5.5折
(2)对信托计划到期后仍未流通的限售股股票 信托折扣率 融资增信
给予的折扣率再适当下浮0.5-1折
(根据对股票质地和流通时间的判断) 不超过0.5折
(以自有资金认购次级受益权方式)
质押物总体折扣率在中信信托折扣率的基础上上浮不超过0.5折
(3)对未上市金融类股权 信托折扣率 融资增信
净资产9折 不超过0.5折
(以自有资金认购次级受益权方式)
质押物总体折扣率不超过9.5折
二是对质押标的信用增级
(1)我们可作为信托计划的次级受益人，为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据; (2)我们也可为客户融资进行直接担保。
Q：开发商需要提交哪些资料? A：以下全部资料
1、报批的项目建议书及批准材料;
2、项目提出的有关背景材料;
3、可行性研究报告及批准文件;
4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料;
5、项目前期准备工作完成情况报告;
6、开户证明，商务合同、订单或意向书;
8、经营计划、财务收支计划、流动资金补充计划;
9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证; Q：利率?
A：主要跟开发企业资质有关
1、一级开发资质企业的年利率在15%
2、二级开发资质企业的年利率在18%
3、三级开发资质企业的年利率在20以上。
房地产融资之集合信托Q&A
集合信托=银信合作
Q：什么是银信合作?
A：银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。
Q：集合信托有哪些模式?
A：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财产信托型。
Q：具体操作是怎样的?
A：
1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好，且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银行端。
2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作。 金融创新的动力有两种：一为因客户需求而创新，二为因规避政策而创新。
3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。
4、银信合作的相关规定银行与信托公司业务合作指引关于进一步规范商业银行个人理财业务。
* 小贴士：银监发布的几个重要通知：
《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》
《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《银监发(2010)72号》 《银监发〔2010〕72号》
1、本通知所称银信理财合作业务，是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个人客户(包括私人银行客户)和机构客户。
商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规范范围之内。
2、信托公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则，严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责，不得开展通道类业务。
3、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年。
4、商业银行和信托公司开展融资类银信理财合作业务，应遵守以下原则：
(1) 自本通知发布之日起，对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务，直至达到规定比例要求。
(2) 信托公司信托产品均不得设计为开放式。
上述融资类银信理财合作业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购选择权的投资、股票质押融资等资产证券化业务。
5、商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。
6、商业银行和信托公司开展银信理财合作业务，信托资金同时用于融资类和投资类业务的，被信托业务总额应纳入本通知第四条第(一)项规定的考核比例范围。
7、对本通知发布以前约定和发生的银信理财合作业务，商业银行和信托公司应做好以下工作：
(1)商业银行应严格按照要求将表外资金在今、明两年转入表内，并按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备，同时大型银行应按照11.5%、中小银行按照10%的资本充足率计提资本。
(2)商业银行和信托公司应切实加强堆存续银信理财合作业务的后续管理，及时做好风险处置预案和到期兑付安排。
(3)对设计为开放式的非上市公司股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理财产品和信托产品，商业银行和信托公司停止接受新的资金申购，并妥善处理后续事宜。
8、鼓励商业银行和信托公司探索业务合作科学模式和领域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策，引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业，为经济发展模式转型和产业结构调整作出积极贡献。
9、本通知自发布之日起实施。
房地产融资之私募基金Q&A
房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力的房地产项目。 对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。
基金以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。
基金的出资额原则上不超过总投资的70%，同时要求开发商自有资金(资产)投资比例不低于30%。
基金会要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。
在项目开发期间，全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。 基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。
Q:怎样的开发商符合我们的要求?
A:
1、开发商具备较丰富的开发经验，有一定的口碑和品牌。
2、开发商股东结构简单，在当地的政府关系较好，口碑佳;
4、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。
Q:怎样的项目符合我们的要求? A：
1、区域要求：主要集中在中国一线或二线城市，并可覆盖到经济较好的地级市。
2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平方米以下。
3、地段要求：城市中心区域、次中心区域(热点开发地段，项目邻近已有开发商投资)。
4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。
5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。
6、土地状态：土地要求净地，二级开发为主。
7、旧改项目：已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准。
8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。
9、划拨用地：政府划拨用地可以办理抵押手续。
10、融资金额：1亿以上。
11、融资周期：1年~3年。 Q：有哪些基金? A：
1、股权式基金，
2、夹层式基金，
3、债权式基金，
4、单一固定收益基金,
5、结构化固定收益基金,
6、主动型基金,
7、完全主动型基金,
8、城市发展基金。
Q：需要多少成本?
A：基金模式不同，成本各不一样：
1、股权式基金，基金对外投资的收益计算方式为分红;管理人的收益包括：管理费3%，加上基金投资收益的10%，再加上投资者收益的10%;投资者的收益可以为利息，也以为约定分红，更可以是股债结合。
2、夹层式基金，利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红
* 基金方总收益的计算方式：
可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数(4~7) 协议分红=项目税后利润的10~20%(不扣除财务费用)
* 可调节收益的对冲设置——基金返还越快，基金方的收益越少。
* 风险系数的评定标准为0~10——0代表我方投资为0，即无风险，10代表我方投资100%，即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于4~7之间。7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%，风险系数为7。
* 协议分红的支付方式为项目清算后支付，基金方优先获得分红。
3、债权式基金，年综合成本的计算方式为：管理人的收益包括管理费3%，加上投资者的固定利息(利率为20%，取决于募集情况)，再加上发行费3%。
4、单一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=15~27%
5、结构性固定收益基金：年化收益率=LP(领投人)年化收益率20~30%+LP(跟投人)年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=25~37%
6、主动型基金：开发商出资10%，基金出资90%，全程参与买地/开发/运营。
7、完全主动型基金：无需开发商，管理公司+基金公司+土地所有者。
8、城市发展基金：用于土地一级整理。
Q：基金退出?
A：基金在项目产生销售收入后逐步退出：回笼资金先用于滚动开发，再用于支付可调节收益，剩余资金大部分返还基金，保留少量资金用于项目日常经营管理费用。 * 项目销售至98%，尾盘原则上由开发商认购，认购即做收入。 * 项目清盘，利润分配完成，基金方股权返还，基金方退出。
Q：项目出现亏损，损失如何承担?
A：按照风险与收益成正比的原则，万一项目出现亏损，则先由开发商承担损失，再由基金方承担损失。
Q： 对开发商有哪些建议?
A:建议投资者挑选房地产基金主做好以下三个方面的考虑： 一是考察管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。
二是考察做为基金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分的项目运作过程支持，保障基金投资项目的成功。
房地产抵押思索论文范文第3篇
(1)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》 (2)抵押当事人的身份证原件及复印件3份或法人资格证明;
评估机关根据评估的产业大小，会在5--15个工作日内对所需评估的房产进行评估，评估收费附后。
二.房地产抵押登记：抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
办理登记时，抵押当事人应提交下列文件： (l)主合同及抵押合同;
(2) 抵押当事人的身份证原件及复印件3份或法人资格证明 (3)抵押登记申请书;
(4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;
(5)以预售的商品房作抵押的，须提交生效的商品房预售合同; (6)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;
(7)可以证明抵押房地产价值的材料;如有效的房地产评估报告; (8)登记机关认为必要的其他文件。
登记机关应对抵押申请进行审核，权属清楚、证明材料齐全的，应在登记受理之日起15日内作出是否准予登记的书面答复，并予以登记发证：
(l)以依法取得房屋所有权的房地产抵押的，登记机关应在原《房屋所有权证》上作他项权利记载，交由抵押人收执，同时向抵押人颁发《房屋他项权证》;
(2)以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。在办理登记时，一般商品房收费280元，带土地使用权的房屋收费380元，其他企业酒店等收费750元。
房地产抵押思索论文范文第4篇
对上述问题，存在两种不同的观点：
【第一种观点】债权转移的，需要重新办理抵押登记，否则债权受让人不能取得抵押权。
1、法理基础
抵押物一般为不动产，而不动产物权以登记为公示方式，这也是各国的立法通例。抵押权作为一种担保物权，也应当遵循物权公示原则，否则抵押权的转让无效。
2、法律依据
《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。法律另有规定的除外是指《物权法》第三节，第二十八条、第二十九条、第三十条等所规定的生效的人民法院判决、仲裁委裁定、政府征收、依法继承、遗赠、以及因合法建造、拆除房屋等事实行为导致的物权变动。
《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第一款：抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。
《房屋登记办法》第三十二条：发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：
(一)买卖;
(二)互换;
(三)赠与;
(四)继承、受遗赠;
(五)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的;
(六)以房屋出资入股;
(七)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的;
(八)法律、法规规定的其他情形。
3、典型案例及分析
见《不动产抵押权受让需办理转让登记》(人民法院报，2014年09月25日)
2013年2月1日，双健公司向广发银行贷款392万元，吴小健以其房地产提供抵押担保，担保范围为本金及其利息、罚息、律师费等费用。9月29日，广发银行与浙江洁豪实业有限公司(以下简称洁豪公司)签订《信贷资产买断型转让合同》，将借款债权及其附属抵押担保物权转让于洁豪公司。洁豪公司将该债权转让事宜通知双健公司及吴小健。12月25日，申请人洁豪公司向法院提出实现担保物权的申请，请求裁定对抵押的房地产采取拍卖、变卖等方式依法变价，变价后所得价款在本金392万元、利息、逾期利息范围内优先受偿。
浙江省金华市婺城区人民法院法官认为，受让债权不需办理抵押登记，抵押登记仍然有效观点背离了我国物权法的立法精神和物权变动公示公信的原则。担保法第五十条只是对单独转让抵押权或者将抵押权作为其他债权的担保作出了禁止性规定，并不是说债权受让人不需办理抵押权转让变更登记，就当然取得了抵押权。应该说办理了抵押登记变更手续就享有了抵押权，不办理抵押登记变更手续，就有可能放弃该项权利。
我国相关法律对办理转让抵押登记作了明确的规定，如《土地登记办法》第四十四条规定，经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第一款规定，抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。物权法第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。“法律另有规定的除外”是指物权法第二十八条、第二十九条、第三十条等所规定的不登记不影响物权变动的特殊情形，即依法继承、遗赠、人民法院生效判决裁定、政府征收、地役权设立、农村土地承包经营权、事实行为等导致物权变动的情形。因此，不动产抵押权随主债权转让后仍要办理抵押权变更登记为生效要件。
【第二种观点】未办理抵押变更登记，债权受让人亦取得抵押权。
1、法理基础
主债权与抵押权之间是主从关系。按民法理论基本原则，从“当然随主权利”转让，这种性质类似或等同于“法定”的转让。
2、法律依据
《合同法》第八十一条：债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
《物权法》第一百九十二条：抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《担保法司法解释》第七十二条：主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。
《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》：金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。
《最高人民法院关于审理涉及中国农业银行股份有限公司处置股改剥离不良资产案件适用相关司法解释和司法政策的通知》第一条：人民法院在审理涉及农业银行处置上述不良资产案件时，可以适用最高人民法院就审理涉及金融资产管理公司处置不良资产案件所发布的相关司法解释、司法政策及有关答复、通知的规定。第二条规定，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处出具的委托处置资产证明文件，可以作为人民法院确认农业银行处置的不良资产属于受财政部委托处置资产的依据。
3、典型案例及相应分析
(1)《转让房屋抵押权未重新办理抵押登记是否有效》(人民法院报2008年1月29日第6版)
2004年3月1日，甲保险公司与乙银行签订个人购置房屋抵押贷款保证保险业务合作协议，约定：如购房借款人超过3个月拖欠应还贷款本息时，保险人负责偿付购房借款人尚欠银行的借款。2004年4月30日，王某以其原有的一套房屋作抵押，向乙银行借款12万元用于购买新的住房，并办理了抵押登记手续。同年5月9日，王某应乙银行的要求，向甲保险公司投保了以乙银行为被保险人的个人购置房屋抵押贷款保证保险。王某从乙银行获得12万元贷款后，依合同逐月归还了部分贷款本息，但从2005年7月起便未再按约还款。乙银行遂于同年12月要求甲保险公司承担保证保险责任，甲保险公司依合作协议向乙银行支付了保险赔款11万余元。2006年1月，乙银行向甲保险公司出具权益转让书，将其对王某所享有的债权及房屋抵押权全部转让给甲保险公司，并书面通知了王某，但未到房管部门重新办理抵押登记手续或抵押权人变更手续。甲保险公司向王某索要上述款项未果，于是诉至法院，请求判令王某立即支付11万余元，并要求行使对王某用作抵押之房屋的抵押权。
江苏省镇江市中级人民法院法官认为：甲保险公司对王某用于贷款抵押的房屋继续享有抵押权。根据我国担保法第五十条和物权法第一百九十二条的规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保;债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。由此可以推出，抵押权是可以转让的，只不过是不能单独转让而已。
抵押权转让的前提是抵押物已经办理了抵押登记手续，是为了保障主债权能顺利实现所形成的抵押权，若主债权转让，作为其从属性债权的抵押权也随之转移，针对主债权而设立的抵押权应当继续存在，无需重新办理抵押登记手续或抵押权人变更登记手续。
我国担保法仅规定了抵押权不得与债权相分离而单独转让或作为其他债权的担保，并没有要求随债权所转让的抵押权必须重新办理抵押登记手续或办理抵押权人变更登记手续。虽然根据我国担保法第四十一条和第四十二条的规定，用房地产作抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效;但这条规定应是关于设立房地产抵押权的强制性规定，而非对房地产抵押权转让的强制性规定。抵押权的转让，是在抵押权已经有效成立的前提下发生的转移，并非重新设立一个新的抵押权，转让的抵押权所担保的债权仍然是原先设立抵押时的债权，只是由于债权发生了转移而致使抵押权也随之发生转移而已。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第72条第1款规定：“主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。”由此可见，债权受让人可以取得和行使原债权的抵押权，并没有规定受让债权后的债权人必须重新办理抵押登记或变更抵押权人手续后才能享有和行使抵押权。若要求转让抵押权必须重新办理抵押登记手续或办理抵押权人变更手续，则实际操作中往往会因抵押人不肯再次合作(怠于协助行为)而使抵押登记的变更手续很难顺利完成，这样抵押权便难以有效转让了，抵押权转让的规定便会形同虚设，没有实际意义了。况且《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条也明确规定：“金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。”从这条规定的立法意图和立法精神应当可以看出，在抵押权随主债权转移后，受让人即可依法取得主债权的抵押权，原抵押登记应当继续有效，无需重新办理抵押登记。
(2)《未办理抵押变更登记债权受让人亦取得抵押权》(人民法院报2015年04月09日)
甲以其房屋抵押登记于乙名下,向乙借款50万元。后乙向丙购买一批货物，货款50万元，乙因资金周转困难，将其对甲的债权移让给丙并通知了甲，但未办理抵押变更登记。现甲届期未履行债务，丙起诉要求实现抵押权。
上海市金山区人民法院法官认为，债权受让人未办理抵押变更登记亦取得抵押权。
首先，债权受让人未经抵押变更登记即取得抵押权不违背物权公示原则。物权法规定，不动产抵押权的取得，应当办理抵押登记。但应注意的是，物权的取得可分为基于法律行为取得和非基于法律行为取得两种类型。该条是针对基于法律行为而取得抵押权的要求。对于非基于法律行为而取得抵押权的这种情形则属于物权法第九条后半句“法律另有规定”的情形。所谓“法律另有规定”，诸如物权法第二十八条至第三十条，以法院判决、继承、征收等方式取得抵押权的情形。债权人受让人取得受让债权的抵押权，属于权利的法定移转，不应以登记为成立要件。
其次，合同法和物权法虽规定，抵押权随主债权的转让而一并转让，但均未明确是否以抵押变更登记为要件。对此等事件法律应当有所规制却未予规制，应属法律漏洞。对此种开放的法律漏洞，在法学方法论上的救济方法为类推适用。类推适用系将法律针对某构成要件而赋予之规则，转用于法律未规定而与前述构成要件相似的构成要件。转用的基础在于两者在评价要点上的相似性，同类事务应作相同处理。物权法第二十八条至第三十条规定，通过法院判决、继承、征收等方式取得不动产，不以登记为物权取得的生效要件。这些取得方式的共性在于，它们均为非基于法律行为，而是以法律规定的形式取得物权。债权受让人取得抵押权亦为法定的权利转让，两者均为法律基于特定目的考量而不以登记为生效要件，基于评价要素的相似性，本案情形可类推适用物权法第三十一条之规定。
再次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十二条第一款规定：“主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。”由此可见，债权受让人可以取得和行使原债权的抵押权，并没有规定债权受让人必须办理抵押变更登记后才能享有和行使抵押权。
本文倾向同意上述后一种观点，除了上述法院的理由外，还有更多理由：
首先，从法理与逻辑上讲，我国的担保法及物权法均未规定随债权所转让的抵押权必须重新办理抵押登记手续或办理抵押权人变更登记手续。抵押权的转让，是在抵押权已经有效成立的前提下发生的转移，并非重新设立一个新的抵押权，转让的抵押权所担保的债权仍然是原先设立抵押时的债权，只是由于债权发生了转移而致使抵押权也随之发生转移而已。
若抵押权转让必须进行登记才生效，会导致法律逻辑混乱。若抵押权随主债权转让因没有进行变更登记而不享有抵押权，那么，原债权上的抵押权有两种结果，第一，抵押权灭失，但《物权法》第l77条规定担保物权消灭的情形有：“(一)主债权消灭;(二)担保物权实现;(三)债权人放弃担保物权;(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。”如果认定抵押权没有办理登记就灭失，则此结论与物权法的规定完全矛盾;第二，抵押权仍然由原债权人享有，但这明显又与《物权法》第192条“债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让”的规定存在冲突，也不符合《合同法》第81条的规定。
其次，国外理论上，世界上大多数国家采取了担保权益自动随主债权转移的模式。如《法国民法典》第1692条规定:“债权的买卖或让与,其标的包括保证、优先权及抵押等从属于债权的权利。”《德国民法典》第401条第1项规定:“债权一经让与,其抵押权、船舶抵押权或者质权,以及由一项向上述提供担保所产生的权利,一并移转于新债权人。”《意大利民法典》第1263条第1项规定:“根据转让的效力,债权的转移亦要将先取特权、人的担保和物的担保及其他从权利都转让给受让人。”事实上我国《合同法》第80条也规定:“债权人转让权利的,受让人取得与债权有关的从权利,但该从权利专属于债权人自身的除外。”
再次，办理转移抵押登记一般并不需要抵押人同意也可以看出，基本上只要债权转让人与受让人达成一致意见即可，基本从侧面认可了抵押权自动转移至新受让人，此乃债权人转让人与受让人意思自治的表现。根据《房屋登记办法》第47条明确规定申请转移登记时，只要求“主债权的转让人和受让人”提交相关材料即可，并未要求其他人申请。《房地产登记技术规程》业务表单式样中《各类房地产抵押权转移登记申请书》(表D.1.3-3)，虽然需要填写“抵押权转让人”、“抵押权受让人”、“抵押人”三方信息，但在申请人签章栏中，只列有“抵押权转让人”、“抵押权受让人”签章处，并未要求抵押人同意签章。
另外根据《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》、《土地登记办法》第四十四条、《船舶登记条例》第二十三条等规定，抵押权随主债权转让而转让的，只需要转让人和受让人共同申请土地抵押权变更登记。因此事实上，随主债权办理抵押变更登记的，仅仅只需要通知主债务人，而并不需要抵押人的同意签字。
最后，根据最新的《物权法司法解释》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。第六条规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。基本上肯定了公示登记只能针对外部第三人，在内部上以真实权利为准。主债权转让后，抵押权当然随主债权一起转让，除非是第三人提供的抵押物或者合同特别约定的除外。
正如最高人民法院民一庭姜强法官在《物权法司法解释：理念与实践的互动，秩序与效率的共赢》一文中所言：
若将不动产登记簿是物权归属和内容的根据(物权法第16条)这一规定当成了金规玉律，这种看法及做法，一是未能全面理解不动产登记的公示效力;二是将权利的表征与权利等同视之，认为表征不变，权利就不变;三是颠倒了权利与登记之间的关系，真实权利状态决定登记而非登记决定真实权利状态;四是造成当事人诉累，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属，并因此而循环无解的尴尬局面。登记的公示效力在于保障对外的交易安全，因其公示而具有公信力，因此，在涉及第三人交易时，登记具有公信力，不以实际权利状态为准而以登记为准;在处理不涉及第三人的内部关系时，登记的公信力不发生作用，实事求是是基本原则。具体而言，不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上，依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属。同理，司法解释第6条也贯彻了上述原则。简而言之，登记与物权归属的关系是：对内，实事求是;对外，公示公信。
房地产抵押思索论文范文第5篇
房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。
中国人民银行于1995年8月颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》, 1997年4月28日颁布《个人住房贷款管理办法》, 标志着商业银行住房贷款业务的开始;1998年修改《个人住房贷款管理办法》, 允许所有商业银行开办个人住宅担保贷款。
我国个人住房抵押贷款具有如下特征:
1. 贷款数量较大。贷款数额占放款总额的比例大, 个人房贷的数额最多将占放款总额的70%, 这个数字在1999年又被放大至80%。
2. 贷款期限较长。《个人住房贷款管理办法》规定做出降低贷款利率、延长贷款期限至30年的决定。
3. 偿还方式特殊。如下表。
二、个人住房抵押贷款风险的分析
2.1借款人违约风险
违约原因分主观与客观两种。主要原因是借款人有意赖账、诈骗、假借款, 恶意不还钱;客观原因是借款人因破产、失业、伤残、死亡, 离异等原因导致借款人不能如期返还贷款本息。
2.2流动性风险
按照《股份制商业银行风险评级体系》的衡量标准, 商业银行存贷款比例达到65%以下的才能得到10分的最高分, 为下限则不低于75%, 根据央行2013年末对四大国有商业银行的实际经营情况来看, 只有中国银行能得到10分, 其他几家银行只是刚刚达到最低75%的要求。
2.3利率风险
利率风险是指由于市场利率变动而引起的银行收入或资本金变化的风险。我国利率受中央银行管制利率, 存贷利差固定。各大商业银行的个人房贷品种分为两种:等额本息, 月还款数不变, 本金逐月递增, 利息逐月递减;等额本金, 每月本金保持相同, 利息逐月递减, 月还款数递减。
由于住房抵押贷款一般是10-20年, 有的甚至是30年, 在这些时间里, 利率波动可能性变大, 这就会影响银行对住房抵押贷款的收益。
2.4违规操作风险
2.4.1借款人基本情况审查违规
银行竞争激烈, 为了抢占业务量, 对贷款人调查不细致, 虽然要求出示收入证明, 但其真实性、还款意愿只能被动评定, 缺乏统一的标准格式和制约措施, 过分依赖抵押物, 而忽视了第一还款来源 (合法收入) 。不能及时预测、评估、应变、控制信贷资金运用中的不确定因素, 有的甚至默认造假行为。
2.4.2贷中管理不规范
银行对开发商销售情况、工程进度、资金流向等情况控制不够, 缺乏与房屋土地部门必要的联系, 抵押登记不落实, 档案管理不严, 甚至丢失重要合同单据。在客户还款能力和抵押品价值出现不利变化时, 银行无法及时采取措施。
三、银行对个人住房抵押贷款风险化解对策
商业银行要化解个人住房抵押贷款的风险首先要解决来自自身内部的风险。
1. 加强贷前审查
要健全借款人还款能力及房地产开发商资质的审查制度, 根据审查结果决定可贷成数及贷款期限。如下表:商业银行个人住房抵押贷款的审查
2. 加强贷款的始终管理
借款人违约, 首先要区分丧失了偿还能力还是有偿还能力但不偿还。丧失偿还能力的, 还要看是永久性丧失还是暂时丧失。永久性丧失是指借款人丧失永久地丧失金钱创收能力, 如残疾, 年老体弱等。暂时性丧失, 是在某个时段丧失。
贷款的事中管理解决办法, 如下表:
3. 加强贷后管理, 注重偿还风险的预测
对借款人做跟踪调查和分析, 及时了解借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。对开发商要做动态跟踪, 掌握工程进度、资金运用, 登记造册, 专人保管, 健全交接制度, 加强抵押物管理。
4. 开发保险新险种和保险新业务
对于个人房贷业务开设的保险极少, 其抵御风险的能力也微乎其微, 急需一些有针对性地险种和保险新业务来为个人房贷市场保驾护航。
5. 开发住房抵押贷款新品种
商业银行有浮动利率贷款和固定利率贷款, 后者是当前住房贷款的主要方式。在风险的比较中, 固定利率的抵押贷款的政策会使金融机构面临较大的提前还款风险与利率风险。银行要开发规避利率风险的贷款品种, 如可变利率抵押贷款方式。在开发新品种时, 首先要坚持贷款利率调整周期的多样化, 满足居民需求, 同时形成不同的风险分布结构, 如半年、1年、3年或5年的风险结构。其次坚持贷款利率调整周期的多样化, 扩大对住房抵押贷款的需求。最后要坚持弹性利率体系制度, 如对中低收入者采取浮动限制利率, 对高收入者采用完全市场利率。
6. 发展住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化, 指住房抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产, 汇集重组成抵押贷款组群, 经过担保或信用增级, 以证券的形式出售给投资者的融资过程。
住房抵押贷款证券化是一种新型的住宅融资方式, 核心是按照一定的标准, 把金融机构的个人住房抵押贷款通过专门机构进行信用增级后, 在资本市场上发行能够提供稳定收益的债权。
开展个人住房抵押贷款证券化, 可以调节商业银行短存长贷的结构匹配, 缓解商业银行流动性压力, 增强商业银行整体抗风险的能力, 为社会投资者开辟新的投资通道, 促进中低收入家庭住房条件的改善等诸多好处。随着住房抵押贷款的进一步发展, 银行面临的资金压力、风险问题日益突出。进行住房抵押贷款证券化不失为一种明智的选择, 对商业银行来说有特殊的意义。
四、结语
通过对个人住房抵押贷款对商业银行所带来的风险的研究和分析, 使我对我国住房金融的现状, 风险的形成以及相应的解决办法有了很深的理解。目前个人住房抵押贷款已经成为我国4大国有商业银行重点贷款业务, 并且比例正在逐年高速上升, 可是某些银行一味地追求利益, 对借款者的信用调查很不认真, 很不负责, 这样就会造成银行的巨大风险隐患, 将可能会使银行蒙受巨大损失, 这也是应该引起我们足够重视的问题。
我们不能只看到个人住房抵押贷款发展对我国住房金融带来的好处, 同样也应该全面认识到其风险所带来的弊病。我国个人住房抵押贷款还正在发展阶段, 我们应该学习和注意国外优秀的经验和例子, 使得其发展更多的有利于人民, 政府和金融机构。
摘要：近年来, 房地产抵押贷款业务成为各银行重点经营的项目, 但其发展过程中存在着诸多风险。本文从抵押贷款业务的发展历程、特征、偿还方式谈起, 对业务发展中存在的诸多风险, 如借款人风险、流动性风险等一一作了分析, 并从建立和完善商业银行相关体系等多个角度提出可操作性措施。
关键词：个人住房抵押贷款,发展历程,风险,防范措施
参考文献
[1] 易纲, 海闻主编.易纲, 张磊著.国际金融.上海人民出版社, 2004
[2] 葛檬.中国房地产——建立住宅抵押贷款保险机制的探讨.1999 (1)
房地产抵押思索论文范文第6篇
[摘要] 高校学生自我管理体系创新，是高校管理现代化的重要标志。创新高校学生自我管理体系，是高校管理模式的重大变革。在价值选择上要实现由客体约束向主体自律的转变；在管理机制上，要加强规范导向与自觉习惯的渗透；在团体构成上，要促进组织性社团与自发性社团的融合；在活动创新上，要实现群体互动与个性完善的交织。
[关键词] 高校学生；自我管理；体系创新
高校学生自我管理，是高校发展的必然趋势。当前，中国高校管理的落后，集中表现为自我管理体系建设的落后。纵向看，上世纪至今的改革，已经造就了一个以社会主义市场经济为基础的开放中国，却没有造就自主发展的高校。横向看，世界一流高校的学生管理早已实现学生自治，我们却还在收放两难之中徘徊。创建世界一流大学、建设创新型国家，呼唤我们从价值选择、自管机制、团体架构、活动模式等主要关节点上，创新高校学生自我管理体系，实现大学生自我管理规范化、制度化。
一、价值选择：客体约束向主体自律的转变
价值选择，是高校学生自我管理体系的思想基础。大学生的自我管理，就是要在校园环境中，通过学生群体不断自我认识、自我教育、自我激励、自我控制的动态过程，在管理系统中尽可能大地发挥学生自律作用，使整个管理系统取得最佳的管理效益。“自我管理”，是高校学生管理在价值选择上的重大转变。在这一价值视野中，学生既是发展主体，又是管理主体，启动主体自觉和主体自律，追求每个学生自由全面发展。
1．自我管理的趋势
从管理学的角度来看，高校学生管理存在两个管理维度，一是通过外界客体的约束，如权力、规章制度等来规范大学生的行为，使其符合社会要求；二是通过大学生主体的自律，以自身素质、情感和意志等学识和心理品质为工具去管理自己，在自觉塑造自我的活动中完善自己的人格、情绪、行为和认知。前者建立在否定人的主观自觉性基础上，后者则建立在“以人为本”的理念基础上，肯定人具有自律的意识和能力。
大学生具有较高的文化素质水平，具有独立意识和自我管理的潜在能力，这为高校管理的学生主体化创造了主观条件；把大学生作为高校管理的主体，培养大学生独立、自我管理、提高做出聪明决定的能力，有利于防止高校行政化倾向，精简机构(有的高校早已出现“校级干部一课堂、院级干部一礼堂、科级干部一操场”的状况)，提高管理效率，有利于推进素质教育的主体化、学生管理的民主化，逐步推进党团领导下的高校学生自治。总之，高校管理的发展趋势是大学生成为管理的主体，以大学生的自我管理为主要的管理模式。
2．自我管理的内容
大学生的自我管理包括两个层面，一是学生管学生，即群体的自我管理；二是学生自管，即个体的自我管理。
(1)学生管学生，就是大学生在正式群体(如团组织、学生会、班集体等)和非正式群体(如自发组织的科技小组、书画协会、文体组织、报刊社、登山队等)中发挥骨干学生的主体作用和导向作用，协调群体内外部各种关系，运用权变理论，结合制度与人本管理方式，发挥群体的积极因素，克服消极因素，使群体正常运行，成员在其中得到发展。
(2)学生自管，就是大学生通过个体的自我管理，使自己的生理、心理、品德、气质得以健康、和谐地发展，最大限度地提高和实现自己的人生价值。同时，也为其他管理者提供客体，使处在一定管理系统中的人更好地奉献自己的精力和智能，增强管理功能。学生自管强调个体主观能动性的发挥，强调管理中由他律到自律的内化和转变。
3．自我管理的要求
在高校管理主体自律的价值取向引导下，大学生的自我管理是一个由客体约束逐渐向主体自律即主体约束转变的过程。这个转变过程需要从以下三方面着手：
(1)主体约束的内容应体现学生健康的成才需求。目的决定内容，内容体现目的。主体约束的目的是为了学生健康成才，而非“为约束而约束”。约束的内容要保障学生的合理需求、保护学生的合法权益、为学生的成才创造条件。主体约束的设计应当建立在对学生身心发展、成才需求充分了解基础之上，体现“服务”宗旨。
(2)主体约束的组织应由优秀学生当主角。优秀学生是自我管理的先行者、示范者、策划者、组织者、协调者。选用优秀学生当主角有利于提高亲和凝聚力、感染渗透力、文明行为的普及率。需要说明的是，优秀学生的概念是广义的，既包括德、智、体、美全面优秀，也包括某一个方面特长出众。
(3)主体约束的效果应以学生自律程度为评价标准。“自律”是高校学生管理的发展方向和主要形式，“主体约束”是达到“自律”的重要手段。因此，主体约束的效果不是看是否将学生“管乖”、“管听话”，即被动(被迫)服从，而是将学生的自律程度作为衡量标准。学生自律程度，又分为“自律”，即自我约束、遵守纪律；“自主”，即目标明确、言行规范； “自觉”，即习惯良好，“从心所欲不逾矩”等初级、中级、高级三个层次(阶段)。
二、自管机制：规范导向与自觉习惯的渗透
自管机制，是高校学生自我管理体系的运行动力。高校学生的自我管理并非放弃约束的放任自流，必须建立相应的自管机制，实现规范导向与自觉习惯的相互渗透，即外在约束与内在自悟、群体规范与个体自觉的交互运动。
1．自管机制的标准
在他律的管理模式中，规范的制定往往立足于管理者认定的问题或需要解决的问题，考虑的是标准的设定，即以问题来衡量和约束学生的行为，以不出问题为导向；在自律的管理模式下，规范的制定不仅仅思考标准的问题，而重在反思问题的标准。换言之，在标准的制定过程中，应当更多地反思标准的导向性、实效性、可行性、时代性和激励性，应当体现对学生主体的人文关怀，而非一味地以官方、校方的标准，将学生束缚在狭小的发展空间内。它顺应人才成长规律，是以多出人才为导向。
由此，高校学生行为标准的制定，应当坚持学生自律的主体定位，采用集体对话、集体审议的方式，赋予学生制订自律标准的权力，真正实现人性化的、主体性的自我管理。
2．自管机制的内涵
与群体的自我管理和个体的自我管理相对应，高校学生的自管机制，理应包括群体规范和个体自觉两大体系。
(1)群体规范体系。在一定的群体范围内，需要一定的规范来保证群体的良性发展。群体规范有显在规范和潜在规范，显在规范以明确的规章制度的形式确立下来；潜在规范是在群体活动中逐渐形成的潜移默化的、不言自明的、共同认可的、对成员行为有约束力的规范，如时尚、舆论、惯例等等。
(2)个体自觉体系。个体具有相对独立性，是群体的基本单位，也是自我管理的主体。个体自觉主要强调从
个体的心理、道德、意识、觉悟等方面挖掘个体的自觉意识，提升个体的自觉水平。个体自觉体系建立的前提是承认人的主体性、可塑性、能动性，是自管机制的最终落脚点。
群体规范和个体自觉体系，从外因和内因两个方面共同致力于实现高校学生的自我管理，最终实现学生管理从他律到自律的根本性转变。
3．自管机制的动力
建构群体规范和个体自觉体系，都必须配置动力系统。就群体规范而言，在团体动力学、学习型组织理论的指导下，应当充分发挥团体在个体发展中的动力作用，以舆论引压推行群体规范，即对积极因素大力引导(热压)，对消极因素加以抑制(冷压)，形成显在和潜在规范共同作用的有强大影响力的群体规范体系，达到“良性造势”、“良性从众”、“群体文明”、“蔚然成风”之效果。就个体自觉而言，其约束的对象是个体，因此，应当挖掘个体内心“向善”的动力，从情感、需要等细微处人手，以良知感化促成个体自觉，达到“以情动人”、“引心向善”、“启发主体能动性”等效果。
群体规范体系的建立必须以良好的舆论导向为前提；个体自觉体系的建立则要以个体的自觉意识为前提。因此，自管机制的建立不仅是一个管理问题，更是一个整体的文化氛围的提升和素质教育的全面实施过程，以自管机制的建构带动一系列教育机制的创新，才能实现自我管理机制的良性运作。
三、团体架构：组织性社团与自发性社团的融合
学生社团，是高校学生自管体系的主力团队。高校学生自我管理的实现，是个体化的群体行为，必须寻求社团的支撑和推动。学生社团较之其他组织机构，有较强的自立、自发自管特征与同龄亲和凝聚力，是自管机制的天然基础。构建高校学生自管体系，应以学生社团改革为起点，“自下而上”健全高校学生社团结构。
1．高校学生社团的改革
学生社团，主要是指校园非正式群体。它是学生在学习、生活中因共同志趣爱好而自发组织起来的相对独立地开展活动的群众性团体，是学生自我教育、自我管理、自我服务的有效形式。当前学生社团的突出问题是官办色彩过浓，官定人选过多，官命活动过滥，自主权利过少，青年特色不浓。另一方面，社团内部的管理又不同程度地存在官僚化倾向，在组织结构、权力分配、活动开展、效果评估方面，照搬党政组织的行为方式。在贴近青年群众、贴近青年生活、贴近青年实际，贯彻马克思主义一元化指导和三个代表宗旨方面，缺乏创新活力。
学生社团的改革必须协调上述两方面的矛盾，既让社团具有自我管理的权力，赋予创新的空间和条件，又在一定程度上加强整体的指导和监督。改革的方向则是以民主制NGO淡化官办色彩，增强亲和力和凝聚力。让学生社团向NGO发展，首先要建立民主的社团组织结构，分清权、责、利；其次要健全社团的规章制度，保障社团的良性运作；再次，要积淀社团文化，坚定成员的社团信念、突出社团的行动特色；最后，要落实“以人为本”的管理理念，将社团打造成充满人性关怀的大家庭，增强成员的归属感和社团的凝聚力。
2．高校学生社团的架构
学生社团的高效管理和运作，需要以明确社团的架构为前提。总体而言，社团架构应保持组织性社团和自发性社团的平衡与合作。即以共青团、学生会为政治主体，以知识性、技能性、兴趣性、心理性四类自发社团为群众主体。当前，既要提升政治主体的先进性和凝聚力，更要大力发展自发社团，使每一个学生都有张扬个性，自主发展的平台。
(1)组织性社团。组织性社团的建立、发展沿“自上而下”的成长模式，具有较强的组织性、纪律性、严密性、思想性、任务性，主要表现为以共青团和学生会为主的政治主体。
(2)自发性社团。自发性社团走的则是“自下而上”的发展道路，体现出相对自由性、广泛性、参与性、全民性、自治性等特征。自发性社团的种类繁多，主要分为知识性社团、技能性社团、兴趣性社团和心理性社团，各类社团因社团宗旨、活动内容和形式的不同而吸引不同的参与人员，满足成员的不同需求。
组织性社团与自发性社团并非完全分离，两类社团在成员上有重复性，在活动上有交叉性。因此，寻找恰当的切人点，形成两者的合力，共同致力于成员的发展和组织的建设，是整合资源、高效运作的关键所在。
3．高校学生社团的管理
学生社团的管理同样也是一个他律和自律相结合，最终落脚于自律的过程。具体运作原则是：
(1)依法设立。把好“社团设立”这一关，有利于为社团的高品质发展提供保障。必须建立一套较为完善的制度体系，依法对社团申办进行严格考核，对符合标准的团体予以设立。设立的标准主要涉及社团宗旨、组织机构、发展规划、活动计划、骨干成员的综合素质、社团的新颖性及发展潜力等。
(2)章程自律。每个社团都应当建立本社团的章程，以使社团的管理和成员的发展有章可循。如前所述，章程的制定不仅是考虑约束的标准，更应当反思标准的价值，逐步实现章程从“客体约束”的角色向“主体自律”的角色转变，在得到主体认同的条件下，内化为主体自身的行为准则。
(3)公众评议。学生社团以NGO为发展方向，因此，社团的评估也应当淡化官办官评色彩，改变过去单一的上级组织对下级组织的评价模式，倡导评价主体的多元化，让公众特别是社团成员成为评价的主体，赋予公众评议的权力，真正落实自我管理。
四、活动创新：群体互动与个性完善的交织
活动创新，是高校学生自管体系的生存方式。大学生是在各类活动中成长发展的。通过群体互动与个性完善的交织来实现活动的创新，有利于大学生自我教育、自我管理和自我发展。当前的突出问题是：高校学生活动的节目化、说教化、形式化倾向依然明显，发动面、渗透度、感动力严重不足。创新活动，呼唤新认识、新主题、新模式。
1．活动新认识
在开放式高校体系中，活动逐渐成为组织与个体生存发展的重要方式之一。必须重新认识活动在大学生自我管理中的地位和作用。
(1)活动是组织生存的方式。活动是组织的本能和存在方式。组织在活动中成长发展，活动展示组织的价值和功能。没有活动，组织也就失去了目标和动力，也就没有存在价值和意义。因此，组织的存在以活动为标志，组织的创新以活动的创新为重要渠道。
(2)活动是群体与个体互动的中介。个体与群体的发展相互依存，只有实现两者的互动才能实现共同发展。活动将个体整合为以群体目标为行为动力的主体，活动的全过程就是个体与群体互动的过程。个体在群体活动中学习智慧，群体因个体的完善发展而优化整体功能，活动成为群体与个体互动的中介。
(3)活动是青年大学生自我管理的平台。高校的组织与社团活动，应尽可能放手让大学生自主策划、自主发动、自主筹办、自主管理、自主评价。不断提高活动的发
动面和教育面，真正把大学活动办成大学生自主管理的平台。
2．活动的新主题
活动创新的前提是活动主题创新。当前，大学生活动的主题应当紧紧围绕解决“三观”来设计。
(1)成才观。成才是上大学的重要目标。新的成才观要求青年大学生，在努力追求事业成功的同时又不断地丰富生活世界；在强调个体价值的同时又注重对社会的关切；在力求使事物科学化、技术化的同时，又不要忘记了人本化、人性化；在关注现实利益的同时，又不要忽视了终极关怀。同时，社会分工越来越多样化，社会需要方方面面的人才，“独木桥”并非最好的成才之路。更新成才观，走适合自己的成才之路才是最佳的选择。
(2)就业观。就业是上大学的最终归宿。当前，高校学生的就业选择存在着重个人、轻社会，重经济、轻发展，重三高(高收入、高地位、高层次)、轻奉献的倾向，严重压缩了就业选择和自我发展空间。怎样引导学生“扬长避短、发挥优势、展示个性、报效祖国”，成为高校就业指导的课题。通过活动，启发大学生树立科学的人生价值观、功利观、苦乐观、敬业观、竞争观和创业观，已成为当务之急。
(3)荣耻观。荣耻是做人的基本准则和进入社会的通行证。荣耻观不仅在道德层面发挥作用，更重要的是它能激起大学生的责任心。正确的荣耻观成为大学生思想和行动的价值标准，以此来衡量和协调自己的行为，使大学生产生对社会负责、对家长负责、对自己负责的责任感，体现大学生的主人翁意识。
3．活动的新模式
活动的创新要建立在新的活动模式基础上，在自我管理的理念下，策划组织大学生活动，可以借鉴改造以下三种活动模式：
(1)“网络博客”模式。“网络博客”模式的最可利用之处，是以广泛而平等参与的自由讨论引发思索、学习、争论，激发人们“求真”。网络博客是一种数字生活的新时尚，通过文字、图片、声音、视频、无线等，尽情展示自我、分享感受、参与交流。据中国互联网信息中心公布资料，2006年初国内博客总数已达到1642万人，而且少儿博客也开始红火。博客的精神是自由表达、开放宽容、个性张扬和专业精神。“网络博客”模式就是以个体之间的群体交流、分享的方式开展活动，逐步形成一个“稳定面”，开展长期的、较为稳定的信息交流。大学“网络博客”活动模式的关键在于活动的健康性、思考性、启发性和稳定性，力求保持较宽的引导面和持久的影响力。
(2)“感动中国”模式。中央电视台“《感动中国》年度人物”评选活动，最可借鉴之处是以平常人的非平常行为故事感动人心，激发人们“求善”。“感动中国”模式引人大学生自管体系，要充分依靠所有学生，精心选择感动主题，尽心收寻动人事件，适时发动“面对面”信息交流，不断掀起“动人”、“动情”、“动行”的层层递进之涟漪，引发大学生感动校园、感动家庭、感动社会的连锁效应。
(3)“超女”模式。“超女模式…的最可升华之处是以全民竞技塑造平民明星，激发人们“求美”。“超女”的成功在于大众的高度参与，在于最大限度地了解到大众的参与需求，并最大限度地给予满足，适应“表现自我”的大众需求。“超女”模式倡导活动的“参与面”、“表现度”和“艺术美”，适应了当前中国人需求层面向上发展的愿望。把“超女”模式引入大学生活动，理应作“泛化”设计。比如，超越性别，既竞选“超女”，又PK“超男”；超越项目，既比赛歌舞技艺，又比赛发明专利；超越内容，既提升“演业”，又提升“学业”、“就业”和“创业”。
高校学生自我管理体系的创新，是高校管理模式的重大变革。它的建立和运行，不是要脱离党政领导，而是要在党政组织的全力领导支持下，最大限度地激发学生主体自觉、引导学生自由全面地发展，成为振兴中华的创业人才。这一重大变革，要求高校党委要改革领导方式、高校行政要提高执政能力、高校团委要健全民主机制，给学生全面自由地发展提供良好的生态空间。
(责任编辑：尹 富)
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