房地产企业会计论文范文第1篇
摘 要：本文基于财务管理、公司战略与风险管理相关知识，采用案例分析法、理论联系实际的方法，对房地产企业财务管理风险防范与控制展开研究。研究表明，自房地产企业预售制取消，其财务风险的防范与控制被放在空前重要的位置。本文从房地产企业财务管理的现状问题出发，结合万科集团财务管理风险控制的案例，总结出房地产企业财务管理风险防范与控制的措施。
关键词：财务管理；公司战略与风险管理；房地产企业；风险防范与控制
引言
房地产企业的财务管理风险，是指在房地产企业日常生产经营中，因为内部外部各种不确定的因素发挥作用，导致房地产企业在一定时期内收到的利润无法达到预期标准。而财务风险仅可以依靠各种有力措施防范控制在安全范围以内，无法完全避免。众所周知，房地产企业自身具有资金投入量大且密集、房产价值高、建设周期长、资金回收慢等特点。目前，受国家政策调控房价、取消预售制等各种外界因素影响，房地产企业财务风险的防范与控制的难度加大，因而也被放在企业风险管理空前重要的位置。
本文从房地产企业财务管理的现状问题出发，结合万科集团财务管理风险控制的案例，总结出房地产企业财务管理风险防范与控制的措施。希望房地产企业可以在经济下行、房价调控措施增多的情况下，做好全面财务风险防范与控制，提高房地产企业自身抗风险的能力。
一、房地产企业财务风险概述及现状
（一）房地产企业财务风险概述
房地产企业因其自身为资金密集型企业，财务管理风险尤其重要，主要包括以下几个方面：第一，房地产企业中包括借入资金和所有者投资的筹资风险。因为房地产企业比其他一般企业投资建设所需的资金更多，而且房产价值高，回收期长，这就造成大多数房地产企业的启动资金多半依靠向银行或其他金融机构的借入资金或者其他所有者投资的筹资。筹资风险主要包括房地产企业是否能按时还本付息或者向其他所有者投资支付的收益不确定性。第二，我国大多数房地产企业不会选择仅仅将资产配置到房地产行业中，涉足不熟悉的行业就很容易出现投资回报率无法达到预期的投资风险，这容易影响房地产企业的现金流、盈利能力、偿债能力，对企业造成无法挽回的损失。第三，在房产出售后，由房产转化为结算资金再转化为货币资金，需要经历较长的时间，无法避免的转化时间和金额存在不确定，这就造成了资金回收风险。第四，来源于对收益确认时和对投资者分配收益形式、时间、金额把握不清的收益分配风险。收益分配风险是指企业收到利润成果后，对其进行收益利润分配，如果投资者对于收益分配方式不当，很容易影响投资者的积极性，对未来房地产企业筹资也会产生影响。
（二）房地产企业财务风险现状
目前，由于受国家调控房价、取消预售制的影响，投资者会转而投资其他行业，房地产企业在筹资方面会更加困难。房价供过于求，震荡下降，市场预期降低，房地产企业会转而投资其他行业，投资风险将会加大。取消预售制意味着房地产企业以后需要先盖好房产，销售后再实现房产向结算资金再向货币资金转化，意味着资金回收期会增加，资金回收风险增加。在这种情况下，资金回收风险和收益分配风险也会随之加大。
除此之外，不可忽视房地产企业财务风险中的涉税风险。因交付完工产品时点不同产生的涉税风险、采取视同买断方式委托销售开发产品存在的涉税风险、发生的支出应归集为费用或成本的涉税风险、毛地竟挂所涉及的动迁补偿及动迁支出税收处理风险、预提相关费用涉及的税务风险、超过规定标准计提或缴纳的税金涉及所得税税前扣除风险等。长期以来，房地产企业的涉税风险经常被企业忽略，在后期财务管理过程中要加大对涉税风险的重视，违反税法不仅会对企业造成经济损失，也会给企业的声誉造成不可估量的损失。
二、案例分析
从上文对房地产企业财务风险概述及现状分析中，可以看出房地产企业财务风险不仅仅包括大多数企业共同面对的筹资风险、投资风险、资金回收风险、收益分配风险，其财务风险容易受政策风险影响，以及由于其自身施工时间较长、不动产核算项目较多而造成的涉税风险。一直被房地产行业评价为财务风险较低的房地产公司，从其2017年财报可以看出，其2017年全年的负债率为8.8%，而最新公布的2018年半年报，其净负债率为32.7%，继续保持在行业最低水平。
在这种情况下，万科集团在9月份月度例会上表明，万科要实现全年6300亿的回款目标。随之而来，例会大喊“活下去”的口号，这无疑给房地产行业敲响了警钟。一方面，面对国家调控房价政策的颁布，万科的财务风险意识加强，此时回笼资金，是保证在房价整体受挫的情况下，企业依旧有抗击财务风险的能力，保证充足的现金流，以及正常的日常运营。另一方面，回笼资金也是防范和控制财务风险的措施，企业需要回款后偿还金融机构贷款利息、实现投资人的预期目标，也需要保证充足的资金对新兴行业展开投资和运营。因此。及时采取有力措施防范和控制财务风险十分重要。下文将根据案例分析，继续探讨房地产企业防范和控制财务风险的具体措施。
三、房地产企业防范和控制财务风险的具体措施
（一）财务人员需增强风险防控观念
财务人员需增强风险防控观念，一方面，房地产企业需要完善管理体系，加强内部控制。不仅仅需要健全财务管理制度，对企业的财务人员及其资金账号、业务往来，建立严格的检查考核和监督制度，还要定期培训，加强财务人员对风险预测的敏感程度。另一方面，房地产企业需要完善财务监督、独立的审计机制。为了实现预期财务管理目标，减少不可控的损失，必须加强财务监督，保证企业日常运营。房地产企业应当在企业内部设立独立的审计机构，制定专门的审计程序和确定具体的审内容，配备专业审计人员，定期对企业财务风险进行排查，并将结果上报给管理层和董事会。
（二）房地产企业应当进行多元投资以分散风险
财务风险不可避免，但是通过有效的措施可以进行降低，比如像万科集团一样回笼房地产企业中的资金，转而向高新技术行业投资。多元化的投资战略可以有效地帮助房地产企业降低财务风险、市场风险以及政策风险的影响。不过要对新涉及的行业做到合理预估，防止因为新领域人才、技术储备不足导致资产浪费，影响企业的现金流。比较好的方案是房地产企业利用自身资金优势对已经有一定基础的高新技術行业进行投资，或者采用兼营、并购、企业联盟等多元化投资战略，与合作企业优势互补、共担风险，实现企业多元化投资以分散财务风险的目的。
（三）房地产企业应建立一套财务风险预警系统
房地产企业建立一套财务风险预警系统，可以在财务风险出现的早期，识别并采取有效措施将财务风险控制在合理的范围内，或者在预先设定负债值的基础上提前规划好应对财务风险的方案，减少出现风险时的协调成本和时间成本，给企业造成损失。房地产企业建立一套财务风险预警系统，可以通过互联网、大数据全面监测企业现金流的流通情况、投资回报率高低、涉税财务核算等，通常企业出现筹资风险、投资风险较大的情况下，通过系统可以对财务风险进行预警，财务人员和企业管理者应谨慎分析数据，采取有效措应对财务风险，防止房地产企业财务状况进一步恶化。
四、结束语
本文通过对房地产企业的财务风险现状分析和对万科集团及时回笼资金应对财务风险的案例分析，总结出财务风险是现代企业不可回避的风险，房地产企业是典型的资金密集型企业，更应该采取有效措施，积极应对财务风险。将财务风险控制在合理的区间内，可以保证企业现金流的正常流动、提高资金的运用效率、防范财务危机波及企业内部其他业务板块的经营活动，使企业可以健康、稳定、良性的发展。
参考文献：
[1]曾子龙.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].经贸实践，2018，（14）：162-163.
[2]张英霞.房地产企业财务管理风险与防范措施分析[J].企业改革与管理，2018，（17）：148+159.
[3]贺毓陶.房地产企业财务管理风险控制[J].合作经济与科技，2018，（10）：130-131.
作者简介：张建（1974-），男，大学学历，会计师，连云港市住房保障中心副主任，主要研究方向：房地产行业的市场监管、财务管理、投融资、资产管理、单位内控、工程审计等。
房地产企业会计论文范文第2篇
（清苑县房地产市场管理处，河北保定071100）
摘要：房地产企业资金管理是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理，是房地产企业财务管理的核心内容。房地产企业在经营过程中，资金投入额度大、周期长，资金运作过程复杂。加强企业资金管理，可以提高资金供应的及时性、有效性及资金利用率，并能够有效降低企业资金风险，是保证房地产开发项目顺利进行的重要环节。
关键词：房地产企业；资金管理；思考
房地产企业资金管理是房地产企业财务管理的核心内容，是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理。房地产开发项目通常需要开发商投入大量的资金，并且这种支出需要较长的时间才能收回。加强对企业资金的控制和管理，是保证企业开发项目顺利进行的重要措施。
一、当前我国房地产企业资金管理存在的缺陷
（一）资金管理意识淡薄
房地产行业在我国尚属新兴行业，相关体系制度还不完善。一些房地产企业的管理人员缺乏资金管理意识，没有树立起时间价值、资金成本等观念，致使资金管理环节薄弱，存在较多的问题。很多房地产企业内部资金管理的责任划分不清，设计变更没有标准程序，工程建设质量不达标，工期拖延，销售策划不够等，这些行为对企业投入资金的按时回笼造成了直接的影响，不利于企业资金链的良好循环。
（二）融资形式单一
目前，我国资本市场的发展还处于起步阶段。受限于资本市场的发展，房地产融资市场也仍处于起步阶段。房地产企业进行融资时，一般采用短期和长期银行贷款的方式，由于我国企业债券市场发展缓慢，房地产企业很难通过发行企业债券来筹集资金。近几年来，国家监管部门对地产企业上市控制严格，这就使得部分房地产企业不能够利用发行股票的方式筹集资金。房地产企业的融资方式往往只是停留在短期，融资风险高，偿债压力大，不利于房地产企业的资金运作。
（三）投资决策不科学
前几年国内房地产市场较为火爆，理论投资回报率较高，使得一些房地产企业在关注行业利润时，忽略了行业发展的周期性以及潜在的风险，对未来行业面临的挑战估计不足。部分房地产企业没有对开发项目的合理性、房地产市场的消费趋向、市场上的供求情况等进行科学分析，就盲目进行项目投资，这样房地产企业很难得到合理的投资回报，容易使企业背上沉重的包袱。
（四）负债比例较高
房地产企业经营活动具有投资额度大、建设工期长等特点，很少有房地产企业完全依靠自有资金进行发展。由于政府对房地产企业IPO（首次公开发行股票）和股权再融资的限制较高，多数房地产企业都是通过银行借款进行负债融资，从而导致企业的资产负债率过高。为此，房地产企业承担着较大的财务费用压力和风险。根据统计，我国房地产开发资金的70%～80%直接或间接来源于银行。
（五）资金沉淀问题突出
根据国家统计局统计，2008年我国商品房空置量出现明显上升，以2008年11月底全国商品房空置面积1.36亿平方米为基础，推测得出2009年全国商品房空置率将达30%以上，大大超过了国际公认的商品房空置率10%的警戒线。全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月。空置的商品房大量地挤占了房地产企业的资金，造成企业资金的严重沉淀。并且，有相关报告指出，商品房空置率与房地产企业经营利润率呈负相关关系，商品房空置率上升时，房地产企业的经营利润率则一路下降。
二、提高房地产企业资金管理水平的有效途径
（一）拓展融资渠道
作为资金密集型的企业，如何解决融资问题是房地产企业必须考虑的一个问题。目前我国房地产行业已经开始探索多元化的融资渠道。资本市场中的直接融资渠道和间接融资渠道都需要加大开拓力度，应进一步完善多元化的房地产金融市场体系，包括投资基金、股权融资、债券融资、证券、信托等多种形式。在多元化的情况下，来自民间的大量资金就可以从楼市分流到基金、债券、信托等上来。由于只有好的企业才能够拿到基金、债券、信托等，因此，多元化的融资渠道不仅能够帮助房地产企业解决融资困难的问题，还可以促进房地产行业内部优胜劣汰，提高企业自身素质。
（二）强化开发项目的可行性研究工作
房地产开发投资大、周期长，存在较大的经营风险，因此，在确定投资开发经营项目时，首先应调查清楚投资项目的背景情况，避免有产权问题方面的纰漏，以确保投资回收。其次，做好市场调查工作，调查并分析项目所在区域的人口发展情况、经济发展情况、城市规划情况、消费市场情况、房地产市场情况等，并做出客观的预测。再次，要认真对投资项目的前经进行分析比较，企业应集中优势资源开发那些经营效益好、风险小、周期相对较短的项目。最后，企业应根据项目开发进度合理估算需求量，制定合理的筹资方案，以保证项目的正常进行。
（三）加强资金预算管理
资金预算是实现资金良性循环的基础，科学、合理的预算体制能够促进企业有效使用资金，提高资金的使用效率。企业资金预算分为年度预算及月度执行预算，采用直接法编制，并采用间接法编制予以验证。年初，财务部门应根据企业实际情况制定资金预算计划，主要包括资金预算收入和资金预算支出两项内容。通过制定资金预算计划，可以明确企业年度资金运作的重点，有助于公司对日常资金的跟踪和控制，能够有效避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。预算方案制定后必须严格执行，这样才有利于资金预算管理作用的充分发挥。
（四）严格控制项目成本
一是要准确核算项目成本。对成本进行准确的核算，使产品成本可以正确反映出房地产企业产品的实际支付，从而合理的确定销售价格，为企业回收资金打好基础。二是控制工程费用支出。工程支出是房地产企业日常主要资金支出，并且工程支出节点具有一定的调节性，房地产企业经常利用工程支出节点的可调节性来调节企业资金流，进而控制工程费用支出。这就要求房地产企业的工程部门和财务部门评估、分析出各项在建项目工程资金需求的紧急程度，做好各个环节工程款的支付计划，控制工程费用支出。三是控制管理费用支出。财务部门应对企业管理费用支出进行严格的监督审核，拒绝一切不合理的支出，以保证流动资金用在关键的环节。
（五）做好资金回收工作
任何商品制作完成后，必须销售出去才能获得收益，房屋也不例外。在销售房屋时，既有可能市场行情好于预期，也有可能市场行情坏于预期。无论怎样，房地产企业都应做好市场行情调查，正确核算包括开发建设成本、销售成本、房地产行业平均利润在内的房屋销售成本，并尽快将房屋销售出去，将资金收回来。如果在在房屋销售期内出现销售低谷，房地产企业应冷静地对市场进行研究和分析，看市场是否会在不久的将来反弹，如果预测出现反弹，并且反弹所带来的收益要大于等待时所产生的新的资金成本，那么就可以耐心等待一段时间。如果短时间内不会出现反弹，房地产企业应按照当时市场行情，尽快推出房屋，收回资金，以避免产生更大的亏损。
（六）加强资金的风险控制
企业资金风险主要有三种，一是资金的使用风险，它主要表现为企业的投资风险，事先可以控制，对此类风险应加强事先控制。在评价投资项目的可行性时，应将评审程序尽量做到科学化、专业化，尽量降低预计风险的发生概率；在进行重大投资决策时，企业应形成科学的制定决策的程序和有效的决策约束机制，以保证决策的合理性；同时，还应对资金的流向进行跟踪管理。二是资金的在途风险，一般发生在企业资金结算过程中，因此房地产企业应慎重选择结算票据。三是资金的或有风险，主要是企业为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，企业在为企业提供担保时应慎重考虑，并要有完善的审批程序。
（七）建立资金管理信息化平台
房地产企业资金管理信息化平台是一套以资金管理为核心，以资金收入与计划为主体，以统一的接口与各分公司系统相联，辐射分公司的所有楼盘的资金管理系统。平台具有管理企业内部资金收入与计划情况，自动查询余额与报表汇总的功能。在资金管理信息系统中，资金的流入流出被集中控制，资金的流向也能够实现全程跟踪。资金管理信息系统可以对企业的资金进行统一计划、统一拨付、办理公司间往来结算、核定公司直接可动用金额或日常现金余额，真正实现了一体化管理，加快了信息传递效率，有助于资金使用效益的提高。
结语
房地产企业的经营效益与资金管理的水平密切相关。由于房地产市场本身存在着较多的不可控因素，从而导致房地产项目的开发建设与经营管理也存在着较多的不确定因素。房地产项目具有投资大、风险大、资金回收慢等特点。房地产企业应通过开展多元化融资、盘活沉淀资金、加强资金计划管理等手段进一步提高企业资金管理水平，保证房地产项目的顺利开发。
参考文献：
[1] 樊幻灵.论我国房地产企业资金链管理与完善[J].中国房地产金融，2010，（1）.
[2] 米燕.房地产投资信托基金模式研究[J].财经界，2010，（1）.
[3] 谭洪益.浅析房地产项目现金流一体化管理[J].会计之友：下旬刊，2009，（11）.
[4] 曾汉文.浅析房地产企业集团预算管理的实施方案[J].中国总会计师，2009，（5）.
[5] 刘向东.房地产企业集团如何建立资金集中管理体制[J].金融经济，2008，（14）.
房地产企业会计论文范文第3篇
一、两行业会计核算特点存在差异
(一)施工企业会计核算特点 (1)成本核算对象具有单件性。施工企业的建筑安装工程只能按照建设要求和单个图纸组织单件生产，这也决定了其工程成本的核算应实行分批(定单)法，将每一独立编制施工图预算的单位工程作为成本核算对象。(2)产成品和在产品的划分具有特殊性。施工企业的建筑安装产品，需要人为地划分产成品和在产品，即将工程进度达到预算定额的工作内容，不需要在本企业内部进一步施工，可据以进行结算的分部分项工程，作为“已完工程”(即假定的“产成品”);将已投料施工尚未完成预算定额规定的全部工序、内容，暂时无法进行结算的分部分项工程，作为“未完工程”(即“在产品”)。这样划分，施工企业可以及时地对“已完工程”统计工程进度，进行工程价款结算，考核工程成本，计算财务成果。(3)工程价款的结算方式具有多样性。施工企业建筑安装工程施工周期较长，资金占用量大，工程所需资金的供应要达到合理解决的目的，可采用多种方式进行工程价款的结算。如竣工后一次结算;按工程形象进度，划分不同阶段进行结算;按月或季对已完分部分项工程进行结算、竣工后清算等办法。
(二)房地产开发企业会计核算特点 (1)筹集资金渠道的多元性。房地产开发企业投资数额大，必须采用多元化的筹资方式来筹集资金，方可满足生产经营的需要。其筹资的形式与渠道主要有预收购房订金或预收建设基金、预收代建工程款、土地开发及商品房贷款、发行企业债券以及发行股票等方式。(2)资金占用形态的多元化。房地产开发企业开发经营的业务内容极为广泛，其资金在由货币资金转化为成品资金的过程中，不仅表现为货币资金——储备资金——在建资金(在产品资金)——成品资金依次直线运动，而且还具有多向平行运动的特点，从而使开发经营资金在生产领域表现为多种不同的存在形态，且有多元化。(3)结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性。房地产开发企业及经营的企业生产经营内容复杂，涉及面广。要全面组织开发规划设计、征地拆迁、施工、竣工验收和产品销售五个环节的生产经营活动，要同各方面单位的结算中心发生经济往来。在开发、销售时，一般又可以采用灵活多样的销售收款办法，如预收购房定金、一次收款、分期收款等。由此引起房地产开发公司与各方面之间的财务关系既重要又复杂。
二、两行业成本核算存在差异
(一)两行业成本分类及成本项目的构成不同 (1)施工企业的工程成本按是否与工程直接相关，可分为直接成本和间接成本两大类。工程成本按经济用途又可分为以下五个成本项目：人工费;材料费;机械使用费;其它直接费和间接费用。(2)房地产开发企业的开发成本按其开发项目种类，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等四类。开发成本在核算上又将其费用分为六个成本项目：土地征用拆补费用;前期工程费;建筑安装工程费;基础设施费;公共配套设施费;和开发间接费用。
(二)两行业成本核算设置账户不同 (1)施工企业在核算过程中，一般可设置下列两个成本类账户：一是“工程施工”账户。施工企业发生各项费用支出时，借记该账户;转出已办理工程价款结算的已完工程实际成本时，贷记该账户;尚未完工工程施工合同成本和合同毛利反映在该账户的期末借方余额。该账户下设“合同成本”和“合同毛利”两个二级明细账户，“合同成本”还需按成本核算对象设置明细账，并按规定的成本项目分设专栏，进行明细核算。二是“机械作业”账户。企业进行机械化作业过程中实际发生人工费、燃料及动力费、折旧及修理费等各项费用时，借记该账户;企业(包括内部独立核算的施工单位、机械站、运输队等)为本单位承包的工程进行机械化施工和运输作业的成本，月末转入承包工程成本时，贷记该账户。对外单位、专项工程等提供机械作业(包括运输设备)的成本，贷记该账户。该账户在月终全部结转后，一般应无余额。同时，该账户的明细账按规定的成本项目分设专栏，进行明细分类核算。
[例1]宏达建筑施工公司甲工区2013年度同时承建A工程和B工程。7月份该工区共领用原材料1800000元，其中A工程1100000元，B工程700000元，发生应付工程施工人员工资500000元，当月施工实际耗用10000 个工日，其中A工程实际耗用7000个工日，B工程实际耗用3000个工日。则该公司这两项工程领用原材料、工程人员人工费分配的账务处理如下：
(1)A工程、B工程领用原材料时
借：工程施工——合同成本(A工程) 1100000
——合同成本(B工程) 700000
贷：原材料 1800000
(2)工程施工人员人工费分配
工程施工人员日平均工资=500000/10000 =50(元/工日)
则：A工程应负担的工资额=7000×50=350000(元)
B工程应负担的工资额=3000×50=150000(元)
借：工程施工——合同成本(A工程) 350000
——合同成本(B工程) 150000
贷：应付职工薪酬 500000
[例2]宏达建筑施工公司甲工区2013年4月份自有施工机械(挖土机)发生如下费用：人员工资5000元、耗用燃油48000元、支付水电费27000元、计提折旧40000元，合计120000元。则宏达公司应作出如下账务处理：
借：机械作业——承包工程(挖土机) 120000
贷：应付职工薪酬 5000
原材料 48000
银行存款 27000
累计折旧 40000
承上例，上述挖土机为A、B两工程共用，其使用情况为：A工程使用挖土机15台班，B工程使用挖土机25台班，宏达公司采用台班分配法对挖土机发生的费用进行分配。则：
挖土机费用分配率(台班成本)=12000015+25 =3000(元/台班)
A工程应负担的挖土机费用=15×3000=45000(元)
B工程应负担的挖土机费用=25×3000=75000(元)
账务处理如下：
借：工程施工——合同成本(A工程) 45000
——合同成本(B工程) 75000
贷：机械作业——承包工程(挖土机) 120000
(2)房地产开发企业在进行开发成本核算时，一般可设置以下两个成本类账户：一是“开发成本”账户。房地产开发企业各成本核算对象发生各项费用时，借记该账户;期末分配结转完工开发产品的实际成本时，贷记该账户;期末借方余额反映企业在建开发项目的实际成本。该账户应设置土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发四个明细账户。二是“开发间接费用”账户。房地产开发企业内部独立核算单位，在本期为开发产品发生各项间接费用(如现场管理人员工资、固定资产折旧费、水电费等)时，借记该账户;期末分配结转间接费用时，贷记该账户，分配结转后期末无余额。该账户应按企业内部不同单位、部门设置明细账进行明细核算。
[例3]长兴房地产开发公司2013年6月，开发前进路建设用地4500平方米。计划30%部分(A区)作为商品性建设用地对外销售，70%部分(B区)用于本企业进行商品房开发用地。本月长兴公司发生的部分经济业务如下，请为每笔业务作出账务处理。
(1)用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费1280000元，其中A区384000元，B区896000元。
借：开发成本——土地开发——A区(土地征补费)384000
——土地开发——B区(土地征补费)896000
贷：银行存款 1280000
(2)用银行存款支付勘察设计费220000元，其中A区65000元，B区155000元。
借：开发成本——土地开发——A区(前期工程费) 65000
——土地开发——B区(前期工程费)155000
贷：银行存款 220000
(3)本月应付现场管理人员工资65000元，固定资产折旧费35000元，水电费12000元。
借：开发间接费用 112000
贷：应付职工薪酬 65000
累计折旧 35000
应付账款 12000
(4)月末分配开发间接费用，A区负担36000元，B区负担76000元。
借：开发成本——土地开发区——A区(开发间接费用)36000
——土地开发区——B区(开发间接费用) 76000
贷：开发间接费用 112000
三、两行业营业收入核算存在差异
(一)两行业营业收入确认方法或原则不同 (1)施工企业通过判断建造合同的结果如能可靠地估计，则在资产负债表日，采用完工百分比法确认合同的收入与合同的费用;如果判断建造合同的结果不能可靠地估计，则须采用其它的方法来确认合同的收入与合同的费用。(2)房地产开发企业是在满足收入准则规定的商品销售收入五个条件的前提下，再结合本行业经营的特点来确认主营业务收入的。
(二)两行业营业收入核算账务处理不同 (1)施工企业采用完工百分比法，在资产负债表日确认、计量当期合同的收入、费用和毛利时，进行如下账务处理：借记“工程施工——合同毛利”，“主营业务成本”;贷记“主营业务收入”。
[例4]前进建筑施工公司签订一项建造合同，承建一座水电站，总金额为1000万元，工程已于2012年1月开工，预计2014年底完工。预计工程总成本为820万元，到2013年底，预计工程总成本已为830万元。2012年合同成本实际发生额为205万元，年末预计，要完成合同还需发生成本615万元;2013年合同成本实际发生额为390.50万元，本年末预计，要完成合同还需发生成本234.50万元。
按照上述资料，前进建筑施工公司确认第1年的合同收入、合同费用的计算过程及账务处理如下：
因前进建筑施工公司该建造合同的结果能够可靠地估计，故应采用完工百分比法确认合同收入与合同费用。
第1年合同的完工进度=205/(205+615)×100%=25%
第1年应确认的合同收入=1000×25%=250(万元)
第1年应确认的合同毛利=(1000-820)×25%=45(万元)
第1年应确认的合同费用=250-45=205(万元)
借：工程施工——合同毛利 450000
主营业务成本 2050000
贷：主营业务收入 2500000
(2)房地产开发企业，根据签订的销售合同结算开发产品价款时，账务处理如下：借记：“银行存款、应收账款”等，贷记“主营业务收入——土地转让收入(或商品房销售收入)”。同时，根据收入与费用配比的原则，需要结转已售商品性建设场地、商品房等的销售成本，作出如下账务处理：借记“主营业务成本——土地开发成本(或房屋开发成本)”，贷记“开发产品——土地(或商品房)”
[例5]长旺房地产开发公司2013年8月12日对外出售已开发完毕的某商品性建设场地，销售价款1200000元，其中800000元已存入银行，尚有400000元未收到。长旺公司账务处理如下：
借：银行存款 800000
应收账款——某单位 400000
贷：主营业务收入——土地转让收入 1200000
同时结转开发成本900000元。
借：主营业务成本——土地开发成本 900000
贷：开发产品——土地 900000
参考文献：
[1]傅胜：《行业会计比较》，东北财经大学出版社2011年版。
(编辑 园 健)
房地产企业会计论文范文第4篇
摘要：社会经济水平的持续提升加速了房地产行业的前进步伐，相关的法律法规与制度体系也日趋完善，因此，针对房地产开发企业的会计核算与税务处理进行有效研究已经成为行业内关注的重点。文章简要阐述如何通过房地产开发企业会计核算与税务处理中存在的问题及相关对策实现对房地产开发企业会计核算与税务处理的研究，以期为推动房地产行业持续发展注入活力。
关键词：房地产开发企业;会计核算;税务处理
房地产行业在当前国民经济中占据重要地位，能够对社会经济的发展起到良好的促进作用。实际上，社会经济水平的不断提升也推动了房地产行业快速前行，相关制度体系也在持续调整，房地产开发企业为了能够更好地适应社会需求，在会计核算与税务处理方面进行积极调整显得尤为重要。由此可见，如何实现对房地产开发企业会计核算与税务处理的合理研究是当下必须予以重视的内容。
一、房地产开发企业会计核算与税务处理中存在的问题
（一）房地产开发企业会计核算存在的问题
1. 数据统计不完整
房地产开发企业的经营活动具备资源投入大、建设周期长以及涵盖内容广等诸多特征，导致企业财务部门能够获取的内容无法与实际情况形成全面联系，收集、统计的各类数据自然无法达到全面覆盖的程度，经会计核算后形成的数据统计内容自然不具备完整性，给房地产开发企业会计核算工作埋下多种隐患。同时，房地产开发企业在开展会计核算工作时，还会受到人员的专业能力、技术规范等方面的限制，促使想要通过财务报表来展现企业的真实经营目的是很难达到的。
2. 风险管控不全面
风险管控在房地产开发企业中是极其重要的，毕竟每个房地产开发项目都会因内部与外部存在的影响因素而产生不同程度的风险，若不能及时予以管控，轻则增加实际成本投入，重则还会给房地产开发企业带来严重的经济问题。然而，在许多企业中，风险管控方面并未得到良好重视，主要表现在许多房地产开发企业现有风险管控制度覆盖范围极其有限，无法为企业项目建设的每个阶段提供保障，导致风险问题始终难以得到抑制的同时，也难以在成本投入方面予以调整。
3. 资金周转不顺畅
尽管房地产开发企业的经营项目能够具备较高的经济价值，但是实际的投入难度与其销售价值形成正比，很多房地产开发企业必须予以更高的投入，也促使资金周转问题成为企业中经常会出现的问题。企业通过借贷来解决当下困難的行为依旧是杯水车薪，难以真正解决问题，而且借贷的资金还需要面临税收的问题，所以，资金周转情况也成为房地产企业能否获得更多效益的基础。只是一旦资金周转问题出现，就会对当前甚至是多个经营项目产生影响，还会对发展社会经济产生抑制作用。
（二）房地产开发企业税务处理存在的问题
1. 体系有待完善
尽管我国税收体系已经跟随时代的步伐并得到持续完善，但是，在房地产领域仍然存在着许多需要完善之处。主要表现在，对于房地产开发企业的经营项目开展税收工作时，当中尚有很多遗漏之处，导致税收环节仍然处于无法全面覆盖的程度，偷税漏税的问题始终未能予以有效控制。同时，对于房地产行业中不同环节占比与税收比重也存在合理性和差异性问题。
2. 监管力度不足
监管力度不足也是房地产开发企业税务处理方面需要面临的问题，比如，内部监管制度不严格，导致相关部门的工作人员无法秉承公平、公正的态度开展工作，帮助他人“走后门”、擅自私用等情况极为常见，严重破坏了社会和市场经济环境中的平衡。同时，工作人员的专业素质水平不高，导致实际税务处理工作中整体效率不高，也经常出现人为因素造成的工作失误，促使税务处理工作质量始终无法得到提高。
二、房地产开发企业会计核算与税务处理问题的相关对策
（一）房地产开发企业会计核算问题的对策
1. 健全管理体系，提升工作质量
会计核算是房地产开发企业开展经营活动和获取经济利益的核心与基础，必须予以高度重视，全方位健全管理体系，才能确保在实际中能够有序开展工作的同时，也能增强会计核算工作效率与质量。首先，完善会计核算管理制度。房地产开发企业财务部门负责会计核算工作，然而，企业的财务部门不仅要负责经营项目的会计核算，也需要对企业的其他方面予以管理，甚至财务部门会同时为多个经营项目开展会计核算工作，在这种情况下极易产生混乱或失误等情况。应当根据企业实际经营情况和会计核算工作的主要流程，制定更加合理且有效的管理制度，不仅要保证房地产开发企业的经营项目能够正常运作，把好资金关卡，避免引发不必要投入的同时，还要对所有负责会计核算工作人员进行充分管理，做到责权清晰、明确。其次，设置合理的会计科目。会计核算中离不开对会计科目的运用。只是许多企业财务人员因专业能力和对房地产行业的了解不够深入，导致会计核算中运用的会计科目与企业自身不相符。因此，企业必须要根据房地产行业特征和企业自身的特点，制定出能够与实际经营活动相契合的会计科目，为财务人员高效且精准地开展会计核算工作。最后，注重监管环节。由于房地产开发企业的经营项目会运用大量资金，财务人员在进行会计核算时也会被赋予较高地计算难度，导致开展工作时极易出现人工失误而计算错误的风险。为了避免此类情况对房地产开发企业带来不良影响，应当建立监管部门，由专门的人员对会计核算工作的每个环节进行监督，便于在更好地掌握财务人员工作情况的基础上提升会计核算效率与质量。还要将监管与激励机制相结合，确保既能做到有效监督，也能降低对财会人员的工作压力，保持端正的态度完成工作。
2. 加强风险管控，明确收入标准
房地产开发企业通过经营活动能够创造出更多经济价值，与此同时，企业开展的经营活动也具备不同程度的风险问题，若不能做到及时处理和规避，不仅会引发经济问题，还会产生许多社会影响。房地产开发企业应当加强对风险问题的管控力度，通过采取必要的措施将潜在的风险予以有效地控制，例如，财务部门的负责人员应当在经营项目建设初期便予以开展，即在项目初期进行全面分析，发现并找出当中存在的显性与隐性风险，逐一列举后进行多角度评估，明确风险等级和产生的影响，再根据不同风险具备的相应特征进行会计核算，保证每项核算结果都能够处于可控范围内，最后以此为基础制定必要措施来抵抗风险，便于在特殊情况下能够及时予以控制。想要更好地做好风险管控，还应当在明确收入标准方面予以更多重视，也就是除了要控制建设中的风险，还需要加大对房地产销售阶段的风险管控。毕竟房地产销售才是企业获取经济效益过程中最直接体现，也是会计核算中不可缺少的方面。明确销售收入标准应当从多角度予以考虑，确保既能符合经济价值标准，又能不违背市场要求和法律规范，例如，从法律角度来看，针对房地产开发企业的销售收入标准，相关的法律法规已经给予了明确规定，是对市场交易行为的有效约束，期间不能存在任何的违法行为。从专业的角度来看，明确销售收入标准要求财会人员根据会计制度要求对销售收入标准进行明确并予以核算，从而确保房地产开发企业的经营项目能够形成正常的商品销售。通过明确销售收入可以促进房地产开发企业根据实际资金投入、市场环境等方面变化情况进行风险管控，保证企业的经济效益。
3. 加强队伍建设，全面披露信息
房地产开发企业会计核算工作效率与质量主要依赖于财务人员的能力，若财务人员具备较高的专业素养，即便面对复杂且放大的资金核算，也能够保持严谨的工作态度，也会保证计算的精确度。由此可见，财务人员队伍的整体实力对于会计核算工作而言是极其重要的。企业必须加大财务会计人员队伍的建设力度，积极吸引更多能够掌握房地产行业会计核算工作的高素质人才，不断壮大财务部门的整体能力。还应当对现有的财会人员进行定期培养，强化工作人员的思想认知，便于能够在实际工作中正确对待会计核算工作，并在专业能力方面予以专项培训，提升在房地产开发企业经营项目在会计核算方面的工作效率，也能进一步降低会计核算中出现计算错误、操作失误等问题的概率。另一方面，还应当在信息披露环节予以调整，做到多角度披露信息，毕竟房地产开发企业经营项目的信息披露情况与财务人员开展会计核算工作的效率有着密不可分的联系，所以，执行全面信息披露显得尤为重要，比如，房地产开发企业的经济效益与土地持有量是正比的关系，也就是土地持有量越多，能够创造经济效益自然也更可观。对于该特点，可以将企业的土地持有量予以披露，便于经过会计核算能够对企业予以更加全面地掌控，也能明确自身发展方向，更能保证会计核算的精准。披露项目开发的所有成本投入，也就是在核算现金流信息表时，企业经营项目在开发阶段的费用支出应当是适用于披露的内容，为深入开展会计核算提供数据依据。也需要将与企业经营项目相关的风险信息披露出来，即开发项目存在各类风险的来源、特征等详细内容，如此既能提升会计核算工作的准确性，也能让企业采取的抗风险措施更具针对性，从而降低风险问题对房地产开发企业经营活动产生的影响，毕竟房地产行业的资金投入具备较高的风险性，若忽视风险的关键性，将会产生许多不必要的情况，降低房地产商品的质量。
（二）房地产开发企业税务处理问题的对策
1. 优化税收体制，提升实际效益
税收体制是房地产开发企业在经济效益方面的重要体现，然而，房地产开发企业在建设项目的不同阶段都会产生大量的资金投入，若不能予以合理控制，企业的税收情况也会随之改变，从而增加企业的经济负担。通过对税收体制的合理优化，能够让房地产开发企业对经营项目不同阶段的税收额度予以有效地控制，避免不必要投入的同時，也能为资金成本的合理运用打好基础，例如，在房地产开发企业经营项目的设计阶段减少税收额度可以帮助在设计成本方面进行控制，促使设计成本投入相对较低，便于将多余的资金应用于其他项目建设环节中，如此能够在房地产销售阶段时获取较好的商品销售收入，才能为行业的发展注入持续推动力。与此同时，若能够对房地产商品流通环节的税收额度予以有效控制，既能让房地产开发企业获得更多的经济效益，也能让市场环境中的更多需求得到不断满足，从而产生较好的社会效益。
2. 重视思想建设，注重合理调整
相关部门在开展税务处理工作时，对工作人员的专业能力有着较高要求，然而，许多人员不仅专业能力相对较低，也无法保持正确的工作态度，导致税务处理工作的开展效率不高，难以更好地为企业提供服务。必须针对税收管理人员进行全方位的专业素养和思想品德教育，帮助正确认知现行税收体制的内容，为更好地在实际工作中予以运用打好基础，并提升思想认知，时刻保持端正的态度进行工作，积极为企业开展服务。至于企业人员不仅要同样具备该素养，还应当能够对房地产行业税收问题拥有进一步认知，帮助企业降低税收问题带来的影响，例如，可以根据房地产开发企业的实际需求优化立项方案，将不同增值率的房地产调整为相同的项目，这种合理搭配的方式能够在减少土地税收方面起到较好的效果，企业可以拥有更多资金用于实际建设。
三、结语
综上所述，由于社会经济的快速提升促使房地产行业的制度体系、法律法规等方面的建设正在趋于完善，因此，房地产开发企业为了能够更好地适应发展需求，必须重视自身在会计核算与税务处理方面存在的问题，仔细分析产生的主要原因，并采取更具针对性的措施予以有效解决，推动企业不断前行，提升对市场经济领域的适应能力。
参考文献：
[1]符金杉.探究房地产开发企业会计核算中的问题及对策[J].财经界（学术版），2019（24）：184.
[2]宁泽琼.探究房地产开发企业销售收入中的税务和会计处理[J].中国乡镇企业会计，2018（11）：54-55.
（作者单位：青岛正东建设集团有限公司）
房地产企业会计论文范文第5篇
摘 要：当前，房地产企业预算管理工作中存在着一些问题与不足，主要表现在预算组织、数据、执行、考核等方面。为了应对这些问题，全面加强预算管理，今后在实际工作中，需要建立完善的预算管理体系，改进预算编制方法、做好预算管理的执行和控制工作，并做好预算的调整和考核工作。
关键词：房地产企业；预算管理体系；预算编制；责任预算指标
房地产企业是资金、技术密集型的企业，要想提高房地产开发的效益，必须建立完善的预算管理体系，以实现对房地产开发各项开支的有效管理和控制，提高房地产开发效益。文章分析了房地产企业预算管理存在的问题与不足，并提出了构建房地产企业预算管理体系的思路。希望能够引起人们对这一问题的进一步关注，能够对实际工作发挥借鉴和指导作用。
1 房地产企业预算管理的内容
1.1 组织架构
房地产企业预算管理应该设置独立的预算管理机构，形成金字塔形结构，在最上层的是预算管理委员会，它是预算管理的最高决策机构，管理委员会下设预算管理办公室，负责执行管理委员会的各项决议，管理办公室又设若干预算执行单位，负责编制和审查本单位的预算方案，并协调预算的执行、调整和考核。
1.2 流程
房地产企业预算管理的流程主要包括：下达目标、编制上报、审查平衡、审议批准、下达执行五个流程，每个流程对预算管理目标的实现都有着重要的影响，因而在实际工作中，必须按照相关的规定，做好每一项工作。
2 房地产企业预算管理存在的问题与不足
2.1 缺乏完善的预算管理组织和制度
目前，很多的房地产企业还没有建立完善预算管理组织体系和健全的预算管理制度，难以对管理的各项工作进行规范，也难以协调实施单位的工作，影响管理工作的效率的提高。
2.2 预算数据不合理，实施效果不明显
一些房地产企业为了提高施工进度，尽快完工，还没有设计好施工图纸就开始施工，出现边勘察、边设计、边施工的情况，导致概算突破预算，竣工结算远远大于预算的情况。
2.3 预算执行缺乏分析和控制
预算是一项系统的工作，其数据量大，来源广泛，因而必须加强分析和控制，但很多企业缺乏控制，难以及时了解各个预算中心的执行情况，难以控制预算执行情况，无法保证预算执行的准确性、全面性和深入性。
2.4 预算目标考核力度不够
考核的内容不完善，考核部门的职责不明确，缺乏相应的制度和规范，还没有实现考核工作的制度化和规范化，在实际工作中考核力度不够，预算目标也难以实现。
3 房地产企业预算管理体系的构建策略
3.1 改进预算编制方法
第一、做好汇总分解工作。房地产开发成本的构成包括很多方面的内容，为了提高预算编制的科学性，在编制的时候，应该将这些成本进行分解，根据工程将土地、前期、基础、建设、安装、配套等成本项目进行分解，然后一一对应到相关成本项目当中，最后预测总成本。同时，还需要将收入的总体构成进行分解，并与房屋产品类型、面积、拟销售均价相联系，并分解和预测不同房型的销售总价。对于费用和税金等，需要按照国家政策和企业财务税收制度进行分解，然后测算出费用和税金的总价。第二、掌握好编制周期。房地产开发是系统和复杂的工作，開发周期长，期间充满着诸多的不确定性因素。因此，在执行预算的时候，要注意出现的问题，并立即采取相应的措施妥善处理。同时，为了缓解资金的压力，保证房地产开发的各项工作有序进行，在编制预算的时候，应该全面考虑，把握好编制周期，并做深做细，提高预算编制的科学性。第三、重视现金流量的预算管理。房地产开发是资金密集型的产业，但是很多企业却存在着资金不够的情形。所以，预算管理是整合房地产企业全部经营管理活动的工作，其最为主要的内容是目标成本与现金流量的预算与管理。因此，必须对现金流量进行合理和有效的控制，促进房地产企业的持续、稳定的发展。
3.2 做好预算管理的执行和控制工作
第一、全员参与预算管理。房地产企业预算涉及到众多的方面，包括设计、开发、建筑、财务、人力资源等等，因此，为了更好的进行预算管理，应该调动所有员工都参与进来，让他们都为预算管理贡献自己的力量。同时员工参与预算管理，还有利于决策层和员工之间信息的交流，有利于改善预算管理决策。所以，房地产企业应该编制总预算，并划分责任单位，确定责任预算指标，明确相关单位和责任人的职责，促进目标的顺利实现。第二、实施责任预算指标并做好控制工作。预算指标能否实现，最终取决于各单位的执行情况。所以，房地产企业在执行预算的时候，要采取相应的激励措施，对员工进行奖励，以调动他们更好的参与到预算管理工作中。同时，还应该采取相应的措施，将预算指标不能完成带来的影响降到最低，将实际情况与预算指标偏离降到最小。此外，在预算执行过程中还应该进行跟踪控制，并对责任预算指标进行考评，建立预算报告制度，促进房地产企业预算目标的顺利实现。
3.3 做好预算的调整和考核工作
第一、预算调整。对于正式下达的执行预算，如果没有特殊情况，一般是不允许调整的。如果在执行的过程中，市场环境、经营条件、政策法规发生重大的变化，才可能调整预算。在调整的时候，应该由执行单位逐级向管理委员会提出书面报告，经审议批准之后，下达执行命令。第二、预算考核。考核包括两个方面的内容，即预算管理系统和预算执行者的考核，这是保证预算目标得以实现，发挥激励和约束作用的必要条件。因此，必须完善相应的考核制度，做好考核工作，促进预算管理目标的顺利实现。
4 结语
总而言之，房地产企业预算管理是一项系统和复杂的工作，做好预算管理具有重要的作用。今后在实际工作中，我们需要认识预算管理存在的问题，并根据实际需要，构建完善的预算管理体系，实现对房地产企业预算的有效管理，降低房地产企业运行的风险，促进房地产企业平稳快速发展和经济效益的提高。
参考文献
[1] 姬春艳.房地产企业全面预算体系构建研究[J].商业时代，2011（17）.
[2] 张姝.房地产开发企业全面预算管理体系研究[D].同济大学硕士学位论文，2005.
[3] 张芮.论房地产企业全面预算管理体系的构建[J].中国集体经济， 2012（25）.
作者简介：陈双圣（1982.07- ），女，河北冀州人，石家庄宝泰房地产开发有限公司，助理工程师，研究方向：房地产建设项目造价管理。