商业地产策划方案范文第1篇
前言
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，
购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解 1. 销售(招商)目标
××商业城的可销售面积如表8-3所示。
表8-3××商业城的可销售面积说明表
2. 销售目标分解
××商业城的销售目标如表8-4所示。
表8-4××商业城的销售目标计划
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
表8-5营销各阶段工作任务一览表
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
(一)项目入市时机及姿态
1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
2.入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
(二)价格定位及价格策略
1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。
3.价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
(一)宣传策略主题
1.个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从
“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2.区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
(二)宣传媒介组合
1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
2.开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。
商业地产策划方案范文第2篇
一、商业用房情况：
1. 商铺总数： 205间已销铺面： 177间剩余铺面： 28间
二、招商思路
1.招商条件：
【1】杰昌公司的广告支持：(6—10次)共计30万。
【2】茭菱路路牌广告的支持：2个月时间
【3】骑廊的使用原则：街道上有人行道的铺面划归商家经营使用，没有人行道的，作为公共过道使用。
【4】骑廊面上的装饰需要尽早明确;比如有没有马灯之类的东西。
【5】牛津步行街街面过宽，不利于商业发展，建议零时性的经营场所或者是考虑给所对应的商家使用。
【6】零时性的经营场所——透天主题茶室或咖啡馆，公司考虑怎么投入。
2. 首先在招商工作开展前我们要确定的几个基本条件：
A：哪些铺面我们可以进行出租
◎未售28间铺面◎受业主委托出租铺面
B：创意英国商业街业态模拟划分
C：根据业态划分进行街道的租金定位
3.创意英国商业是社区商业达到一定规模体量，同时带有区域商业色彩的商业，前期宣传中牛津步行街是我们商业的一个核心点，所以在招商步骤先社区配套业态招商后针对步行街进行重点招商，至于其它街道为辅助性的招租。
三、创意英国商业街业态模拟划分：
业态划分就目前情况我们把他分为两块
A：社区配套业态(超市便利店、药店、诊所、影碟店、干洗店、烟酒店、服饰(一般)、水站、网吧、冲印店、银行、美容美发、西点饼屋店、家居家饰用品店、医疗服务用品店)
※ 业态配比情况：
业 态配 比备 注业 态配 比备 注 超市便利店3~5家面积：50~150㎡网吧1~2家200㎡ 药店2~4家面积：100~200㎡冲印店1~2家30~40㎡ 诊所3~5家面积：40~80㎡银行1~2家500㎡以上 影碟店2~3家面积：60~100㎡美容美发3~7家20~40㎡ 干洗店4家面积：20~60㎡西点饼屋店1~3家60~100㎡ 烟酒店5~8家面积：10~20㎡家居家饰用品店视情况20~100㎡ 服饰视情况面积：
水站3~4家面积：40~60㎡花店水果250—100㎡ ※业态分布情况模拟：
社区配套业态分布
B：步行街业态：步行街共32间商铺(上半段、面积大小不等)以休闲、娱乐为主题的商业街。(茶室咖啡店、书吧、水吧、鲜果屋、精品服饰店、女人精品店、手工制作坊(如陶艺、纸型屋等)
※ 业态配比情况：
休闲娱乐类：60%
精品服饰类：25%
餐饮类：6%
社区配套类：9%
※ 业态分布情况模拟：
步行街业态分布
四、租金
租金分为3个层面
租金制定策略：
楷范围的租金(开发商)→商家承受租金→指导租金(开发商)→业主期望租金→确定租金
楷范围的租金(开发商)：
参考合现在已经有的意向商家可以承受的租金水位，结合街区的发展确定一个浮动的租金水平(初步设定2年内的租金)向商家进行初步的价格沟通，以确定商家的实际租金承受力;
各个街道指导租金及设定租金价差表
街道名称指导租金价格设定价差备注
牛津街30元/㎡20至50元
伦敦街20元/㎡15至40元
泰晤士大道上段25元/㎡20至30元
泰晤士大道下段60元/㎡40至70元
温莎大道20元/㎡15至30元
英伦大道上段15元/㎡10至20元
英伦大道下段10元/㎡10至20元
铂金大道右段15元/㎡10至20元
铂金大道左段10元/㎡10至20元
针对商家租金：
为了保证业主今后商业发展起来的租金上涨空间，同时也为了吸引商家，我们特制定下面的租金出租政策： 交一年租金免半年的租金(使用一年半)
例：1. 牛津步行街预定租金为50元/㎡(交一年租金使用一年半，最后租金为：{50元/㎡×100㎡×12个月}÷18个月=33元/㎡
同一条街道的租金等级划分：
100㎡以上的铺面租金在下滑20%
150㎡以上的铺面租金下滑30%
例： 牛津步行街100~150㎡铺面租金为：
33元/㎡-33元/㎡×20%=26.4元/㎡
针对业主的租金引导策略：
租金的确定一般来说是按照市场规律而来的，当然我们也参考了铺面的售价来定。作为创意英国的商铺租金应该是结合市场面、铺面售价、业主的期望、开发商的引导和前期登记承租铺面商家的意见来综合考虑的。为了尽快使创意英国商业发展起来，我们认为应该租金在预定的基础上下调20%~30%，结合各种因素建议各个街道租金如下图：
五、效益评估
费用收取点：
1.对业主：铺面出租后，收取一个月的租金作为佣金
2.对商家：铺面承租后，收取一个月的租金作为佣金。
六、工作计划
1.确定商业的概范围业态和指导性租金
2.对意向承租铺面的商户进行登记《创意英国风尚购物街商业用房意向登记书》。交纳1000元的预定金(可退)。
※对前期签订意向协议的商家回访。
※对前期登记承租的商家进行电话通知。
3.确定商业街的概范围业态和指导性租金。
4.电话联系业主，确定可出租的铺面，通过业态的划分、商家的意向租金和商业的相关说辞引导和影响业主接受我们的整体思路，最终确定出租租金。
5.2005年10月下旬正式启动招商工作。
招商的步骤：把《登记书》上商家按社区配套业态和其他商业业态分类，筛选商家，根据实际情况进行调整让有实力、有品牌、符合我们规划的商家优先进场。
招商→签订承租协议→办理相关手续→入驻装修店面→进行管理
6.联合物管公司对进驻的商家进行管理。
七、人员配置：2—3名
负责人：1名
业务：2名外联及内部
八、费用概算：除广告费外只有基本的人员开支：
九、时间计划表：
工作项目工作内容工作时间工作条件工作产出
明确招商范围确定哪些铺面需要招商?已做无招商分布图
分析前期已经登记的商家情况明确前期商家的意向及意愿已做有50位左右可以指导业态规划及租金制定
业态规划针对前期已经登记的商家规划出基本业态已做有意向商家情况表可以直接对业主
租金确定初步确定一个最低限的租金已做由前期商家租金意向可以直接对业主
确定招商原则指导后续招商实施已做指导后续工作
了解业主情况引导性与业主洽谈业主意愿9月20日方案确定筛选出意向客户 签定代租协议对明确需要代租的业主签订9月25日有意向客户取得铺面的租赁权
调整业态划分调整并确定最后的业态划分9月30日客户意向明确最后确定 调整租金调整并确定最后的租金情况9月30日客户意向明确最后确定 准备好招商前的工作准备10月5日最后准备
具体招商10月5日
十、附件
1、《创意英国风尚购物街商业用房意向登记表》
2、《租赁协议》
3、《业主情况登记表》
街区名字铺面号面积铺面优势铺面劣势业态规划租金设定客户姓名客户电话业主情况
意向租金意向业态代租意向特殊要求
建筑套内 使用
4、《代租协议》
创意英国风尚购物街代租协议
甲方：×××身份证：
乙方：代表：
根据《中华人民共和国合同法》有关规定，甲、乙双方本着平等、互利的原则，经过协商，签订本协议，并共同遵守。
第一：甲方自愿将其所购买的创意英国商业用房街
号，该商业用房建筑面积为：;套内建筑面积为：。
第二：该套商业用房约定按套内建筑面积出租，甲方认可的前两年租金为元/平方米。
第三：甲方对承租户的要求如下：
1、
2、
3、
第四：甲方在签字认可后，乙方可对该商业用房进行租赁工作，并与相应的商家(丙方)洽谈工作完成后，甲方与丙方签订《租赁协议》。
第五：甲方与丙方签订《租赁协议》后，甲方支付给乙方个月的租金作为酬劳。如果乙方洽谈的租金高于甲方的租金要求，对于高于部分的租金，甲方需向乙方支付%作为酬劳。
第六：本代租协议的有效期为：。在协议期间甲方需要自行出租的，应该书面通知乙方终止协议后，方可自行出租，否则一切后果由甲方承担。
本协议未尽事宜一律按照《中华人民共和国合同法》有关规定协商处理。
本协议一式两份，双方各执一份，自双方签署盖章之日起生效。
甲方：乙方：
商业地产策划方案范文第3篇
项目综述
环境优势：
区域囊括了十几条交通繁华道路：冠县路、泰山路、胶州路、热河路、辽宁路、黄台路、华阳路、登州路、利津路、延安路、威海路、北仲路、宁夏路、敦化路、辽源路、合肥路等;有数十条公交巴士线路往来穿梭，人气旺盛!
商机优势：
市北区是商业发达的老城区。1998年共完成第三产业销售27.94亿元。辖区内有东方、国货、中新、利群、三百惠等大型商厦，有各类商业网点1.2万个;有集贸市场59处，其中，较大的市场有即墨路小商品市场、利津路商品批发市场、抚顺路蔬菜批发市场、南山农贸市场等，均属淘金热土，商机无限!
市场潜力巨大：
全区共有各类学校45所，在校学生3.46万人，教师2042人其中，小学42所，特殊教育学校1所，教师进修学校1所，干部中专1所;有幼儿园(所)69处，入园幼儿2264人。教师533人;所有这些基本都是我们的目标消费群体，市场潜力巨大!
游乐城格局：
一层为美国的“麦克汉姆”快餐;
二层为儿童游戏模拟机、跳舞机;
三层为美国著名的“翻斗乐”少儿游乐场;
既然格局清晰明了，由此我们可以确定整个游乐城的市场推广将定格为以“点”带“面”。也就是“一个中心，两个基本点”即以“翻斗乐”为主打，以“模拟游戏”和“美式快餐”为辅助，形成一处集餐饮、休闲、游乐为一体化的儿童游乐新天地;在市场率先推出一个先进的娱乐理念“智能化的儿童娱游乐方式。”关于游乐城的名字：
游乐城需要一个名字，一个既能承前启后，又能连上系下，一个既能突出品牌，又暗涵经营与服务项目综合概括的好名字。通过综合分析当前的市场形势，以及竞争对手的有利和不利因素，最后酝酿出台一个合适的名称，‘红秋千儿童娱乐城’，希望能加以使用并且尽力推广。
营销策略：
以“一切为了孩子”为主题思想，由“品牌”到“形象”;从“服务”到“品质”，从“环境”到“管理”三位一体构成总体策划思路，让消费者了解红秋千儿童游乐城的真正内涵，达成此次广告宣传与品牌想象推广的最终目的。
广告策略：
以公关促销为主导，电视与报纸配合之，电台与印刷品辅助之!
效益预测：(仅就市北区而言)
三层：每天营业10小时，门票为20元(游乐18元，家长跟随2元)，每天平均200人，日收入为4000元，月收入为120000元，年收入约为140万元左右;
二层：模拟机30台，5角一个代币，每天平均150人，一台机五人，每人10个币、5元，每台每天25元，日收入为750元，月收入为22500元，年收入27万元左右;
一层：每天营业时间为早8点----晚10点，中、晚餐的日进餐人数为500人，每人平均消费20元左右，日收入为10000元，月收入为30万元，年收入为360万元左右;
以上三项合计：年收入约为500万元左右。
费用预算：
营业费、人工费、水电费、设备折旧费、其它杂费一年约为100万元左右;
广告宣传费：
导入期：前三个月投入约为10万元左右;
高潮期、成熟期：六个月投入约为40万元左右;
平台期：后三个月投入约为10万元左右;
一年合计投入广告费约为60万元左右。
一.前言：
1970年美国就已经开始研制开发的翻斗乐儿童娱乐项目近期由第二百货总公司引进。由于此次是全套项目直接进入中国.青岛市场，所以无论是在国内还是在青岛本地都是最先进的。在西欧、南美、东南亚等各国家、地区，许多著名的乐园都为少年儿童设置了该套设施，仅韩国一地就设置六十余套，并深得该国家长及儿童的青睐。翻斗乐此番进入中国.青岛，以打开青岛市场作为目标，争取推广青岛及周遍地区的市场。机会很大，困难不小。因此如何在青岛成功地“登陆”，关系重大。
二.市场分析：
概况：
1.青岛改革开放以来新建造地适合青少年儿童的主题公园、乐园较多，这些乐园规模均比较大。如儿童公园、植物园、青少年活动基地、海洋游乐城、海豚馆等，离青岛较近的有潍坊富华游乐园等;
2.青岛一些公园新增设的游乐设施、新建成的居民生活小区内的简易儿童游乐设施，以及市区大中型百货商场、商厦内特设的单一儿童娱乐设施，如佳世客、百盛内的儿童乐园，三百惠、发达、国货等大商厦内特设的儿童娱乐项目和新增设的单项翻斗乐设施;
3.各国、各地来青岛临时推出的娱乐形式：如美国的“奇妙世界之旅”、新加坡的“欢乐金银岛家庭乐园”等。
分析：
1.深厚的文化底蕴：
二百公司翻斗乐游乐城以“翻斗游乐，快乐全家”为经营理念，新项目的开发，形象包装都是围绕这一主题展开的。企业在市场运作时，又溶入“一切为了孩子们”的独特项目文化，大大增强了游乐城的亲和力，易为广大的间接消费者和直接消费群所接受;
2.合适的项目定位：
目前市场上儿童游乐项目多为一些单一的，习惯性的商业行为。这种纯商业性的做法，使许多经营者过多考虑自身的利益，很少把儿童心理行为考虑在其中，令众多家长产生了反感情绪，而家长恰恰又在此类行业的消费中占有主导地位。二百翻斗乐游乐城在充分研究消费心理和消费习惯的基础上，推出了溶入企业文化的独特项目定位---“一切为了孩子们”，它将建成一座具有趣味性、探险性、安全性之优点的较完善的智能化儿童娱乐设施。这将更适合家长们“一切为了孩子”的消费心理;
3.独特的项目卖点：
翻斗乐儿童娱乐项目集开发儿童动作协调性，身体柔韧性、思维敏捷性为一体，是一套综合开发体力、脑力的现代娱乐设施。这是其它同类儿童娱乐设施所不具备的。独特的项目特性能起到良好的促销作用。另外，翻斗乐来自美国，色彩丰富、造型独特、好玩刺激、其乐无穷。对少儿家长也具有诱惑力。这为以后拓展项目的内涵提供了广阔空间。
综述：
群雄逐鹿看二百翻斗乐：
二百公司引进的美国翻斗乐儿童娱乐项目在青岛乃至市北都是独此一家，商家有言“得市场者得天下”;凡是占尽市场先机，又能为消费者着想的项目一定会赢得市场，赢得消费者，并最终取得成功。有着上述竞争对手相对薄弱的优势，再加上适当的市场导入与营销策略，配合广告宣传和公关促销，定能成功开拓青岛市场;并对潜在对手形成震慑，使翻斗乐游乐城在青岛儿童娱乐项目中独占鳌头。
青岛“某商业项目市场导入传播营销策划方案2
三.项目分析：
机会点：
1.翻斗乐儿童乐园集开发儿童动作协调性，身体柔韧性、思维敏捷性为一体，是一套综合开发体力、脑力的现代娱乐设施。
2.具有趣味性、探险性、安全性之优点的较完善的智能化儿童娱乐设施。
3.翻斗乐来自美国，色彩丰富、造型独特、好玩刺激、其乐无穷。对少儿家长也具有诱惑力。
4.地处新市北商业区，交通便利，人口密集。
问题点：
1.翻斗乐在青岛地区乃至国内无知名度。
2.翻斗乐门票售价较高，且不包括乐园内的其它消费款项。
3.翻斗乐地处市北区老商业街，距市区的一些娱乐场所较远，小孩单独游玩不便，家长不放心，平时家长带孩子真正来此地游玩的也较少。
4.翻斗乐设在老市北区内，因为此地历来是商业聚集地，与游乐场所的概念相差甚远;游乐城设在此地多有不便。
四.目标市场：
3----18岁的少年儿童及其家长。
五.市场策略：
1.树立品牌：
翻斗乐尽管在美国及其他地区有美誉度，但在中国大陆及青岛市场却少有知名度，建议从翻斗乐游乐城品牌着手，宣传来自美国的著名品牌翻斗乐，尽快让品牌深入人心，让新品牌的儿童游乐城为广大市民儿童熟知，让美国翻斗乐的理念区别于任何一家儿童娱乐单位，鲜明的形象必将形成鲜明的市场区隔。
2.更新理念：
一改过去儿童乐园仅仅提供游玩的的概念，为翻斗乐儿童游乐城创造一个高起点的附加值，即全程游玩翻斗乐用28分钟，试一试您的孩子体力、脑力是否健康正常，让大人为孩子树立美国孩子能够做到的我们中国孩子也能做到的坚强信念，营造家长鼓励孩子、孩子跃跃欲试的游乐氛围。
3.组合营销：
(1)团体销售：
在春秋、假期之季通过组织小学、幼儿园团体到青岛市北看新区新貌、玩翻斗乐，让学校、幼儿园有利可图，使“游新市北，玩翻斗乐”成为学校、幼儿园出游的“热线”!
(2)散客销售：
利用各种公关促销手段吸引、介绍家长与儿童在节假和双休日到翻斗乐来玩。
六.广告策略：
广告宣传品牌，宣传来自美国的翻斗乐项目，更新概念，引导娱乐，突出游玩全程项目的不易，利用多种广告手段，鼓动不屈不挠的精神，激励新一代少年儿童自强不息为民族增光的意识。
七.广告表现：
1.导入VI，树立品牌
规范全新的视觉形象，体现翻斗乐是开发体力、脑力的智能化、趣味化乐园。
(1)设计象征翻斗乐其乐无穷的标志;
(2)设计一个健康、活泼、聪明的吉祥卡通人物;(为主导)
(3)设计一套延展的吉祥卡通人物;(为辅助)
2.广告语：
挑战“美国小子”!
意在把纯娱乐概念转化到挑战适龄儿童人体极限上来，在测试体能上，体现翻斗乐的与众不同;
翻斗乐开发研制于美国，虚拟这样一个美国“孩子”对手来刺激青岛普通少儿及其家长，挑逗好胜心，挑战极限;
3.报纸广告：
选择《中国少年报》、《青岛晚报》、《生活导报》刊登介绍翻斗乐儿童乐园的广告，‘强调挑战来自“美国的小子”，’以期引起适龄少儿及其家长、老师的注意。
4.电视广告：
在青岛电视二台《动画城》、青岛电视台、有线电视台《小神龙俱乐部》及娱乐节目版块中做滚动文字介绍和翻斗乐儿童游乐城实景介绍。
5.电台广告：
在电台的娱乐版块节目中做宣传广告，让市民及其子女都能了解市北区来了个叫“翻斗乐的美国小子”。
6.印刷品：
印制海报、招贴、POP、宣传单页、宣传小册子等印刷品，邮寄学校、幼儿园，双休日在肯德基、麦当劳店现场派送，另外公园的售票处以及开往市北沿线的公交车也可派发。
7.开业促销：
(另拟附策划报告及广告文案)
八.公关促销：
1.奖励优胜：
假定“美国的小子”28分钟游玩全过程，一周设一次擂台，寻找新的卫冕冠军;期后产生月冠军，直至产生总冠军;奖励超越者，并如保龄球一样，设排行榜。(另外可根据客流量，每天机动的开设擂台赛，进行现场促销。)
2.赠送礼物：
凡是来翻斗乐玩的少年儿童均赠送小礼品(如气球、铅笔、垫板、尺子、书皮、课程表之类的文具用品)，并颁发具有一定权威性的可证明体能、智能的所谓“证书”，(可考虑由青岛籍的体育运动健将签名颁发)以提高翻斗乐娱乐项目的含金量，并由此助长家长、少儿的好胜心和虚荣心。
3.寻找“中国的小子”
以“ ‘美国小子’摆擂台，‘中国小子’不言败 ”为虚构，登报寻找真正的“中国小子”。通过媒体将此一信息及悬念传播得纷纷扬扬，鼓励和诱导“孩子就是自家好”的家长和好胜心特强的孩子前来揭榜应擂，一旦出现新成绩，将隆重地前往该学生学校，家庭赠送证书，以引起整个社会地关注，诱发新的翻斗乐热潮。
4.门票抽奖：
与声讯电话合作，让来翻斗乐玩的少年儿童或家长把门票号码输入电话，即可参加抽奖，每周开奖，奖品为赠送门票或消费券，带动再次消费。
5.优惠打折：
对每天正点进入游乐场所的少年儿童赠送优惠卡，凭此卡可打六折游玩，可出借、转让，并可以最多四人集体打折入内。获优惠卡的少年儿童还可参加翻斗乐组织的特别娱乐活动。
6.多设售点：
可在市中心的大商厦娱乐楼层及其它游乐场所或公交车终点站张贴翻斗乐海报告示，并设售票点。
九.备注：
希望‘挑战“美国小子”’成为青岛少年儿童及其家长的流行语。
期望翻斗乐儿童游乐城成为青岛孩子向往的游乐圣地。
商业地产策划方案范文第4篇
一、开盘时间
2013年8月15日上午10点00分
二、开盘地点
XXXX销售处(前广场)
三、开盘活动流程
8：30 工作人员到位。 9：00——9：50 领导来宾签到。
10：00 主持人简要介绍开盘活动背景，介绍应邀前来参加开盘活动 的领导名单、祝贺单位名单，宣布开盘活动正式开始。 10：05 房开公司领导致辞。 10：10 策划公司领导致辞。 10：15 业主代表讲话。
10：20 领导、嘉宾为开盘揭幕、开香槟。
10：25 销售部、小区广场、样板房等开放，客户进场。 10：30 演艺人员现场表演开始。 11：00 冷餐会开始。
四、开盘前准备事项
1、2013年8月14日晚音响安装调试完成
2、所有工作人员2013年8月15日上午6点统一来售楼部
3、6点39分燃放二挂二万响鞭炮(鞭炮燃放组)
4、7:00—8:30背景音乐，引导客户进入外场排队区、根据排队顺序发放选房顺序号
五、所需物料包括
易拉宝：认购须知、区域指示 客户签约文本：认购书、合同统一文本
现场销售物料：模型、洽谈桌椅、等候桌椅、服务台、销控板等 销售宣传资料：项目手册，DM单等
设备类物料：电脑、打印机、复印机、验钞机、POS机、保险箱、麦克风、扩音器等 文具类物料：打印纸、笔、不干胶、电池等 食品类物料：为客户及工作人员准备的食品和饮料等 宣传类物料：空飘、拱门的，背景桁架，
六、其他
制定促销策略的基本原则: 1) 促销形式符合产品形象要求 2) 保持现场人气
3) 避免出现靠促销卖楼的市场形象 促销的基本形式包括但不限于：
1) 内部认购(诚意金)优惠 2) 付款方式优惠
3) 抽奖(礼品、电视、车、房款、管理费等) 4) 按期签约优惠
主题：XXXX广场招商签约暨开盘盛典
一、时间
2013年8月15日上午10点00分
二、地点
(暂定室内)根据人数选取场地
三、具体时间安排
6：30 工作人员到位。 9：00——9：50 领导来宾签到。
10：00 主持人简要介绍开盘活动背景，介绍应邀前来参加开盘活动 的领导名单、祝贺单位名单，宣布开盘活动正式开始。 10：05 房开公司领导致辞。 10：10 策划公司领导致辞。 10：15 业主代表讲话。
10：20 领导、嘉宾为开盘揭幕、开香槟。 10：25 销售部、小区广场、样板房等开放，客户进场。 10：30 演艺人员现场表演开始。 11：00 自助冷餐会开始。
四、会议包括
场地布置需要：
会场外：空飘球、拱门条幅，花篮、地毯、绶带、签到处、易拉宝。 会场内：舞台主题背景桁架，演讲台鲜花，主要领导桌牌、舞台上方条幅、 项目手册，DM单等。 人员需要：
迎宾礼仪小姐，著名主持人，演艺节目人员。 其他：
停车证，工作人员证件，打印纸、电脑、笔、不干胶、电池等、为客户及工作人员准备饮水。
五、媒体宣传
根据地域消费习惯和项目自身特点，有针对性地选择通过报纸、电视、路牌、网络、电台等一种或多种媒体，实现信息最大化的传递。
七、开盘前准备事项
1、2013年8月14日晚音响安装调试完成
2、所有工作人员2013年8月15日上午6点30统一集合
商业地产策划方案范文第5篇
三、项目运作策略及构思
(一)、项目运作策略
1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权
在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施。
2、定向招租，龙头店铺带动
在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业氛围可培育起业。
3、放水养鱼，培育商业氛围
降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆起来。
4、以点带面，吸引人气
在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。
(二)、项目定位及业态规划
项目定位
观澜区域首个特色风情商业街
定位诠释：
“观澜区域”突出本项目的地理位置和地域优势。
“首个”突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。
“特色风情”观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目的文化底蕴和气息。
1、一层业态规划
通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结合项目“皇家英里路”的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。
酒吧街特点
此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带出西式文化消费环境，体现了“皇家英里路”这一定位。
特色餐饮街特点
特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐饮街安排在这里是结合了三种因素：一是这里面向工业大道，通过广告位可以很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要
求停车位足，在这里可以停车需求。
家电体验街特点
近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。 根据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。
服装服饰、体育用品街特点
商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、连贯的把项目南北商业连接起来。
2、二层业态规划
二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。
四、项目执行案
(一)、成立项目运作小组
为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施， 需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如下：
(二)、收集资料
建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。
与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目购买以及物业管理的具体条款、协议。(执行人：吕国生)
与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产权关系。(执行人：吕国生)
与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。(执行人：吕国生)
通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。(执行人：黎海航、吕国生)
(三)、召开业主恳谈会
除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混
乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。因此需要通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。
根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。(执行人：黎海航、吕国生)
拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。(执行人：项目部)
(四)、代理条件的确定
为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落到实处，应确定代理期限，租金支付方式等条款，确定代理条件。
对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺租金水平等信息。(执行人：黎海航、吕国生)
采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面位置，制定租金价格体系。(执行人：项目部)
拟定代理协议，考虑到商业氛围的培育，代理期限应为3-5年。租金策略应采取第一年0租金，第二年50%市场租金，第三年80%市场租金的策略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或免除相应的租金冲抵。(执行人：项目部)