文化地产调查报告范文第1篇
一、成本管理水平粗放，缺少体系
地产企业需要“成本管理”!这一管理思想和口号很早以前就被
业内的专家提了出来，并且也在行业内产生共鸣，达成共识。而地产公司做的真实情况又是怎样呢?
首先，缺少组织架构支撑，欠缺成本管理意识。许多地产公司在开展成本管理工作之前，均没有专职的部门负责成本工作，有些公司是由财务部门“兼顾”成本管理，而有些公司则是将“成本”局限的定义为“工程造价成本”，由工程概预算等相关部门负责。可以看出，这些地产公司从组织架构上难以支撑“项目全成本”的管理需求，而在成本管理意识上也没有脱离“财务成本”、“造价成本”的概念，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想。
其次，“流程”不清晰，“方法”不明确。什么是成本控制的“流程”?我们说的地产公司成本管理的流程就是：什么时间做目标成本?如何控制已发生?如何获取项目的动态成本?当成本出现异常后，如何进行调整?可以理解为“目标成本-已发生成本-动态成本-调整成本”。从通用管理思想上看，上面的一个过程就是PDCA(Plan-Do—Check—Action)的管理流程。许多地产公司在成本管理的开始，根本没有“目标成本”、 “动态成本”概念，当然就更别说形成这样的成本管理的流程体系了。
结合上面这样的管理流程，需要每个环节都有相应的控制“方法”与“手段”，比如什么时间形成目标成本?成本如何分摊与归集?什么样的情况下调整成本?如何调?等等。而现状是许多地产公司在以上的每个环节，均缺少行之有效的管理方法与手段。
再次，经验难沉淀与复制。由于缺乏成本管理体系，许多已开发的项目经验和知识无法沉淀下来，造成知识的流失，而这种流失对地产公司来讲则是重大的损失。再加上地产公司人员流动频繁，人员的流动更加剧了这种知识的流失。直接的现象反映是，许多地产公司项目开发已经有很多年了，而每当再开发新项目的时候，仍然是所有工作“从零开始、从头做起”，效率及其底下。
同时，从成本管理的角度看，已完工项目的成本情况，对新项目成本测算是非常有指导意义的，很多公司都逐渐意识到了这个问题，但始终缺少有效的方式与方法。
最后，欠缺有“综合能力”的成本管理人员。我们知道成本管理岗位属于较为新型的管理岗位，是地产企业随着精细化管理后，逐渐分离出来的管理岗位。该岗位不像“造价工程师”那样能够有“科班”出身，一般都是从其他岗位转过来的，如：工程概预算、财务等。既然是“全成本”管理，那么就要求这个岗位需要具备一定的“综合能力”，如：设计、工程造价、营销管理、财务等。早些年的地产公司具备这样能力的，不是老板，就是曾经做过项目的副总裁等，他们一般都具备丰富的项目管理经验，并且在实战中历练过。可这样的人在地产公司里面是少之又少的稀缺“资源”。
这些从一个侧面也说明地产企业欠缺“有经验”成本管理、项目管理人员，如不能够很好解决这个问题，将会成为企业未来发展的瓶颈。
二、合同过程管理不到位，变更难以控制
地产公司对合同的管理是兑现成本的过程管理。从签订第一份土地合同开始，地产公司即开始了合同的管理工作，如何能够把合同管好，执行好是一门学问。那么现在地产公司合同管理的水平如何呢?首先，合同缺乏规范化管理。规范化管理主要从两个方面理解：一是，“合理”的签订合同;二是，合同的分类授权与审批。什么叫“合理”的签订合同?以前许多地产公司都喜欢签大合同，跨分期、跨科目。在签订的时候，没有从成本管理与控制的角度考虑，不为“后事”着想。签的时候很方便，到合同执行过程中，成本拆分的时候就遇到了痛苦的事情，一份合同搞不清楚要拆分到多少个项目的多少个科目中去，工作量巨大无比，且易出错。可见这是地产公司由于缺少成本意识，没有清晰定义合同签订的规则与要求，导致其职能部门签合同时没有章法可循。
缺少合同分类授权与审批机制。合同分类不同、金额不同，其负责的部门不同、授权不同。地产公司需要清晰化定义授权、责任体系，建立预警、审批机制，以保证合同签订的质量。而这块，不同地产公司的管理水平参差不齐。
其次，变更难以过程管理。变更控制难在两个方面：一是，时效性强;二是，难以及时测算。许多现场签证均有时效性强的特点，现场变更一旦需要发生，现场工程经理就得决策做或不做，做了成本就
进去了，不做工期就可能会延迟。同时，变更发生前往往是无法精确测算其成本的，只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行，而事前只能估算，这为成本控制带来风险。而有些地产公司管理更加粗放，变更发生后也不及时测算成本，等到结算时再进行“算总账”，这就对成本管理带来了更大的风险。
最后，付款管理效率底。如果你问那些施工单位：“地产公司最大的问题是什么?”，他们都会反映地产公司付款周期长，效率低，有时有故意拖欠款项的嫌疑。不排除有些地产公司确实故意如此，但更多的情况下是地产公司内部管理的问题导致的。地产公司是资金密集型企业，如果前期不做好款项的预备工作，付款时没有计划和节奏，难免会出现周期长，效率底的情况。再加上层层的审批机制又没有信息化的手段支持，效率就更加底下了。
三、资金管理缺乏手段与方法
如果你问地产公司最缺的是什么?无一例外的会告诉你是“资金”。但是不是“钱”越多越好呢?不是的。钱多了放着不用，要交“利息”，钱少了不够用，项目就得“停工”。钱只有滚动起来才能生钱，也就是将资金进行合理的运用，保证其有效流动，才能发挥其最大的作用。
而现在地产公司普遍情况是资金管理水平不高，缺乏计划性。很多公司在项目立项时，只有成本测算，而没有资金测算，或者测算很
粗，无法起到参考作用。在项目的执行过程中，进度计划经常会发生调整，这就给资金计划的管理带来了难度。许多公司希望能够做到滚动修订资金计划，使资金使用情况时刻保持最新。但由于缺少管理方法，想管又管不起来，深感无从发力。
文化地产调查报告范文第2篇
-- 作者：ajiewuyou -- 发布时间：2004-6-30 14:00:00
-- 万科企业文化手册
刚才文件忘了传上:(付钱要交货)第一部分Hi!欢迎你加入万科，共同参与公司未来的发展，在此谨祝你工作愉快! 万科过去的每一点成就，都有赖于万科职员的努力。万科明天的每一个进步，从今天开始，都与你的努力密切相关。 现在，请随我们一起，走进万科—— 这本小册子，将向你陈述万科的价值观，介绍万科内部最基本的规章制度，讲解你在万科所拥有的基本权利、应履行的责任和义务，帮助你更快地融入团队，愉快地开展工作。 手册内容适用于经万科企业股份有限公司人力资源部批准录用的所有职员，所称“公司”(或“万科”、“集团”)均指万科企业股份有限公司，包括总部及所有下属公司。 如果你在阅读或执行中有任何的疑问，请与我们或你的上司、你所在单位人力资源部门的同事联系。我们都很乐意解答你的疑惑，并和你坦诚地进行讨论和交流。 万科企业股份有限公司 人力资源部 王石致辞 作为公司的一员，我非常乐意和大家一起，度过一生中美好的一段工作年华。万科是一个富有理想和激情的团队，充满着追求创新的进取精神和蓬勃向上的朝气。在探索中国现代企业发展道路上，万科扮演着重要的角色。创新是公司发展永恒的原动力。公司积极参与科技应用和观念创新，充分拓展企业生存空间，创建并保持企业的核心竞争力。公司未来广阔的发展空间，是职员最好的职业平台。 公司致力于培养职业经理阶层，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断追求卓越的人才。这在我们的资产负债表上看不到，但却是最宝贵的资产。公司为职员提供可持续发展的机会和空间，努力创造公平竞争的环境。只要你付出思考和努力，虚心学习，不断进步，最终你必会获得公正评价。更重要的是，这种善于学习的心态本身就是获得成功的要素。 团队意识与强烈的事业心是公司力量不竭的源泉。你会发现个人的聪明才智只有融入团队才会获得更好的发挥、才能取得更大的成就。以公司共同目标和整体形象为前提，公司提倡个性发挥，为职员提供广阔的发展空间。公司倡导健康丰盛的人生，追求的价值观在于有兴趣的工作、志趣相投的同事、健康的体魄、开放的心态、乐观向上的精神，这些都具有金钱所无法替代的价值。我期待看到你在这和谐、理想而富有激情的环境中一展才华，和公司一起成长。作为公司团队中的一员，你为公司所做的工作和努力，我衷心感谢。祝愿你在公司工作愉快。 万科企业股份有限公司 董事长：王石 二零零四年 公司沿革l1984年5月，公司以“深圳现代科教仪器展销中心”的名称诞生于深圳经济特区。l1988年，公司完成股份制改造，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，1988年12月27日在《深圳特区报》刊登新中国成立以来第一份《招股通函》。同年，公司开始进入房地产领域。l1991年1月，万科股票在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码“0002”。l1992年起，公司确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将城市居民住宅作为主导开发方向。l1993年公司向境外发行B股，同年12月改用现名“万科企业股份有限公司”。 l至2003年12月31日止，公司总资产105.61亿元，净资产47.01亿元，在全国16个城市开发房地产业务，并形成上海、深圳和沈阳三大区域管理中心。公司已进入开发的城市包括隶属上海区域管理中心的上海、南京和南昌，隶属深圳区域管理中心的深圳、广州、佛山、中山和东莞，隶属沈阳区域管理中心的沈阳、长春、大连和鞍山，此外，公司还在北京、天津、成都和武汉四个城市进行房地产项目开发。 品牌之路l1992年开始，公司先后在上海、北京、天津、沈阳、深圳、成都等地推出大规模的居民住宅小区，形成“万科城市花园”系列品牌。l顺应新市镇住宅发展趋势，构造和谐和持续成长的新市镇，并注重住宅产业化发展，融入环保及高科技的含量，1998年起，公司又相继在深圳、沈阳、武汉、天津等地推出“花园新城”、“四季花城”系列，体现“面向新经济、关注普通人”的新住宅开发主张。l与此同时，各地万科物业管理公司秉承“全心全意全为您”的理念，创立了具有万科特色的物业管理模式。1996年万科物业在本行业内率先通过ISO9002第三方国际认证，成为万科企业品牌的重要组成部分。l2002年，公司正式启动“建筑无限生活”品牌战略，品牌之路亦纳入专业化、规范化轨道。公司理念公司理念是我们必须坚持的事情，包括：我们的宗旨——建筑无限生活 我们的愿景——成为中国房地产行业的领跑者 我们的核心价值观——创造健康丰盛的人生 我们的宗旨：建筑无限生活l对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间。l对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益。l对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台。l对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象。 我们的愿景：成为中国房地产行业领跑者为实现这个愿景，我们需要做到：l不断钻研专业技术，提高国人的居住水平l永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的服务l展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表l快速稳健发展我们的业务，实现规模效应l提高效率，实现业内一流的盈利水准l树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业l拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇l以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象l为投资者提供理想的回报 我们的核心价值观：创造健康丰盛的人生l客户是我们永远的伙伴l人才是万科的资本l“阳光照亮的体制”l持续的增长和领跑 创造健康丰盛的人生，意味着我们将持续提供超越客户期望的产品和服务，让客户骄傲;意味着我们将持续提供超越投资者期望的回报，让投资者满意;意味着我们将持续提供超越员工期望的发展空间和报酬，让员工自豪。1. 客户是我们永远的伙伴l尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。l在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。l我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。l衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。l与客户一起成长，让万科在投诉中完美。2.人才是万科的资本Ø 热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。Ø 尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。Ø 我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利;所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等;万科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。Ø 职业经理团队是万科人才理念的具体体现。持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍，是万科创立和发展的一项重要使命。Ø 我们倡导“健康丰盛的人生”。工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐和成就感。在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。Ø 学习是一种生活方式。 3. “阳光照亮的体制”——万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”。Ø 专业化+规范化+透明度=万科化。Ø 规范、诚信、进取是万科的经营之道。Ø 我们鼓励各种形式的沟通，提倡信息共享，反对黑箱操作。Ø 反对任何形式的官僚主义。4.持续的增长和领跑Ø 万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。Ø 通过市场创新、产品创新、服务创新和制度创新，追求有质量、有效率的持续增长，是万科实现行业领跑、创造丰盛人生的唯一途径。Ø 在新经济时代，万科要以大为小、灵活应变、锐意进取，永怀理想与激情，持续超越自己的成绩，持续超越客户的期望。第一章 入职程序1. 报到1.1 接到录用通知后，请在指定日期到录用单位人力资源部门报到，如因故不能按期前往，应与人力资源部门取得联系，另行确定报到日期。1.2 提供个人资料： 报到后，你需要向人力资源部门出示身份证、学历证明(毕业证书、学位证书等)、婚姻状况证明(结婚证)、计划生育证明(独生子女证或流动人口计划生育证明)原件，提供公司指定机构出具的近期体检报告、免冠彩色近照(1寸、2寸各4张)、与原单位解除劳动关系的证明文件、公司人力资源部门要求提供的其他资料，同时将个人社会保险缴纳情况、在公司指定银行开立的个人存折帐号告知人力资源部门。1.3 办理入职手续：(1) 领取考勤卡、工作牌、办公用品及其他相关资料;(2) 与试用部门负责人见面，接受工作安排，并与负责人指定的入职引导人见面。1.4 你的人事档案存放问题，请与所在单位人力资源部门同事商洽确定。2. 试用2.1 入职引导人 试用期间，公司会为你指定入职引导人，帮助你接受在职培训，熟悉与工作有关的各项具体事务，包括：向你介绍公司的有关规则和规定，所在部门职能、人员情况;讲解你的本职工作内容和要求。此外，任何与工作有关的具体事务，如确定办公位、设置电子邮箱、领用办公用品、使用办公设备、用餐、搭乘班车等，你都可咨询入职引导人。2.2 你应在报到后3日内完成万科E学院“新职员课堂”的学习及网络考试。(网址：http://edu.vanke.com[外部网]或http://edu-szzb[内部网])2.3 接受脱产集中培训：人力资源部门会在试用期内安排你参加新职员集中培训。2.4 试用期内，如果你确实感到公司实际状况、发展机会与预期有较大差距，或由于其它原因而决定离开，可提出辞职，并按规定办理离职手续;相应的，如果你的工作表现无法达到要求，公司也会终止对你的试用。2.5 试用期内连续缺勤达15个工作日或累计缺勤达20个工作日，公司将终止对你的试用。3. 转正3.1 试用合格并完成入职培训的全部内容(包括万科E学院的“新职员课堂”学习及考试、脱产集中培训和在职培训)，人力资源部门同事会适时提醒你填写、提交转正申请，执行转正审批流程。3.2 如果在试用期内缺勤5个工作日(含)以上，你的转正时间将会被顺延。 4. 特别提示 当你的个人信息有更改或补充时，请于一个月内向所在单位人力资源部门申报变更或申明，以确保与个人有关的各项权益：(1)姓名、身份证号码;(2)家庭地址和电话号码;(3)婚姻状况及家庭成员状况;(4)出现事故或紧急情况时的联系人;(5)学历教育;(6)公司内的特殊(亲属)关系;(7)业务合作单位内的特殊(亲属)关系;(8)其他你认为有必要知会公司的个人信息。5. 雷区 公司提倡正直诚实，并保留审查职员所提供个人资料的权利。请务必保证你所提供的个人资料的真实性。如有虚假，一经发现，公司将立即与你解除劳动合同，不给予任何经济补偿。第二章 职场纪律1.职业礼仪1.1 职业形象(1)我们着力体现整洁、大方、得体的职业风格。(2)职员上班衣着基本分为：A、星期一至四 男职员着衬衫、西装、深色皮鞋(短袜)，系领带;女职员着有袖衬衫、西装裙或西装裤、有袖套裙，着皮鞋。B、星期五 可着与工作场所相适应的轻便服装，但短裤、无袖装、超短裙不在此列。C、在“五一”、“十一”、“元旦”、“春节”等长假期时，如需要将休息日与工作日进行调换以连续休假，导致休息日仍需上班的，可在放假前一个工作日，着与工作场所相适应的轻便服装，其余时间，按照非周末要求着装。D、所在单位、岗位另有着装要求的，按要求执行。(3)上班时间佩戴工作牌。1.2 办公礼仪(1)使用电话注意语言简明;(2)代接同事办公位电话，做好必要记录并及时转达;(3)办公时间不擅离工作岗位，需暂时离开时应与同事交代;(4)不在办公区域高声喧哗，接待来访、业务洽谈要在洽谈室内或其他公司指定区域进行;(5)注意保持整洁的办公环境，不在办公区域进食或在非吸烟区吸烟;(6)适时调整你的BP机、手机铃声，办公区域内适当调低，培训/会议中则请取消铃声。1.3 你的工作资料、个人物品、现金等请妥善保存，以免丢失或损坏。其 其它规定详见所在单位有关办公管理制度。 2.考勤制度2.1 公司实行每周工作5天，平均每周工作时间不超过四十小时的工时制度。各单位具体工作时间因所在地区不同而略有差异，也有执行特殊工时制的岗位，请留意所在单位的相关规定或咨询入职引导人。2.2 上午上班前和下午下班后，均要刷(打)卡，因故不能刷(打)卡，须依所在单位的有关规定提交未刷(打)卡说明，具体请咨询入职引导人或所在单位人力资源部门。2.3 职员请病(伤)假、事假须依所在单位相关规定履行休假审批程序，获得批准并安排好工作后，方可离开岗位。请病(伤)假须于上班前或不迟于上班时间后15分钟内，致电所在部门负责人及人力资源部门，且应于病(伤)假后上班第一天内，向单位提供规定医疗机构出具的建议休息的有效证明。职员病(伤)假、事假的薪金计算方式详见《薪酬福利》。2.4 工伤及工伤医疗期：职员因工负伤、患职业病、因工残废、因工死亡等工伤的认定，须以授权诊断的医疗机构出具的正式证明文件和劳动鉴定委员会的伤残鉴定结论为合法依据，工伤所需工伤医疗期也由职员工作所在地劳动鉴定委员会书面确认。工伤医疗期间职员待遇详见《薪酬福利》。2.5 因公参加社会活动、赴外地出差，依所在单位相关规定履行审批程序并报人力资源部门备案，视为正常出勤。 3.雷区3.1 代他人刷(打)卡，每次扣除双方薪金各50元，违纪三次以上除作上述处罚外，一年内薪金级别不予上调。3.2 迟到或早退5分钟以上、15分钟(含)以下者，每次扣除薪金20元;15分钟以上、2小时(含)以下者，每次扣除薪金50元。3.3 以下情况，一律视为旷工：(1)无故缺勤2小时以上，返回单位上班后1个工作日内也未补办请假手续或补办手续未获批准的;(2)请假未获批准即擅自不上班的(包括续假未获批准);(3)以虚假理由请假并获批准而不上班的。旷工时间的最小计算单位为0.5个工作日，不足0.5个工作日以0.5个工作日计。3.4 对旷工的处理：(1)旷工期间劳动报酬及其他福利待遇不予发放;(2)每旷工0.5个工作日，自当月起薪金降0.5级，取消当季季度奖，年终奖视情节轻重予以部分或全部扣减;(3)连续旷工超过5个工作日，或一年内累计旷工超过10个工作日，作严重违纪处理,公司将与之即时解除劳动合同，不给予任何经济补偿。4. 特别提示你需要经常留意告示板和内部网上的信息，以及时获知必要信息，但切勿擅自张贴或更改。
-- 作者：ajiewuyou -- 发布时间：2004-6-30 14:01:00
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第三章 薪酬福利
(一)薪酬1. 1.薪酬理念 公司按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，吸纳和保有优秀人才。1.1 市场化：在行业内保持富有竞争力的薪酬水平，与公司在各地的市场地位相一致。1.2 因岗而异：薪酬体现不同岗位在决策责任、影响范围、资格要求等方面的特性。1.3 成果分享：公司获得的每一个进步都和广大职员的努力密切相关，公司发展的同时要让职员分享成功的果实。1.4 均衡内外部报酬：关注薪酬等外部报酬的同时，亦不能忽略对工作的胜任感、成就感、责任感、个人成长等内部报酬。1.5 为卓越加薪：薪金和服务时间长短、学历高低没有必然关系，但是和业绩、能力密切相关。1.6 薪酬保密：薪酬属于个人隐私，任何职员不得公开或私下询问、议论其他职员的薪酬。2.薪酬构成2.1 职员现金年收入包括固定收入和浮动收入两部分。2.2 按政府规定，公司为职员购买社会保险，个人应承担的部分从每月薪金中扣除。2.3 个人所得应缴纳所得税，由公司代扣代缴。3.发薪日期和支付方式 公司按职员的实际工作天数支付薪金，付薪日为每月15日，支付上月11日至当月10日的薪金。若付薪日遇节假日或休息日，则在最近的工作日支付。公司将在每月付薪日将薪金转入以职员个人名义开立的中国银行存折帐户内。4.薪金调整机制4.1 调薪 公司每年上半年和下半年根据市场价值变化和个人业绩各进行一次统一的薪金调整，具体时间、操作办法按集团人力资源部通知执行。4.2 即时调薪(1)因转正、职位变动、专业级别调整、违纪而进行的调薪，属于即时调薪。(2)转正调薪自转正之日起执行，其他即时调薪依据审批意见执行。4.3 职员薪金由集团人力资源部统一管理。5.特殊期间的薪金给付5.1 工伤医疗期内 工伤职员在工伤医疗期内停发薪金，改为按月发给工伤津贴。工伤津贴的基数为职员每月固定收入。工伤医疗期满停发工伤津贴。5.2 病(伤)假内(1)病(伤)假期间扣除福利补贴，具体依所在单位相关规定办理。(2)职员患病或非因工负伤，需要停止工作治疗时，根据国家有关规定享有3-24个月的医疗期。(3)连续病(伤)假或一年内累计病(伤)假不超过6个月的，按以下标准支付病(伤)假期薪金：A、司龄不满5年者，为本人每月固定收入的60%;B、司龄满5年不满10年者，为本人每月固定收入的70%;C、司龄满10年及10年以上者，为本人每月固定收入的80%。(4)连续病(伤)假或一年内累计病(伤)假在6个月以上的，停发病(伤)假期薪金，按下列标准给付救济费：A、司龄不满5年者，为本人每月固定收入的50%;B、司龄满5年及5年以上者，为本人每月固定收入的60%;(5)连续病(伤)假6个月及以上者，每第7个月起酌情下调薪金级别一次，每次下调幅度不超过5级，救济费随之调整，救济费不低于当地最低工资标准的120%，低于此限不予降薪;(6)医疗期内，救济费不得低于所在单位平均月固定收入的40%。5.3 事假 事假期间劳动报酬不予发放，福利补贴的扣除依据所在单位有关规定执行。6.特别提示 职员若属于从公司离职后重新进入公司的情况，其司龄将从最近一次进入公司起计。
(二)福利1.休假1.1 国家法定节假日期间员工放假，包括：元旦1天，春节3天，“五一”劳动节3天，“十一”国庆节3天。期间照常支付薪金。1.2 职员转正后可享受带薪假期，包括：年休假、婚假、丧假、调动假、生育假。(1)年休假：职员自加入公司的第二年1月1日起，即享有15个工作日的年休假。A、职员可根据工作安排并征得上司批准同意后取假。取假的一般原则如下：① 转正以后才能取假;② 一次取假在5个工作日(含)以上的，需提前一个月申报休假计划，未提前申报者，上司可以拒绝此类休假请求;③ 年休假只在当年有效，不累计到下一年;④ 各一线公司总经理、总部部门总经理及以上人员的休假需报直接上司审批、集团总经理批准并报集团人力资源部备案，休假前应依公司有关规定发布休假知会;⑤ 具体假期审批规定依所在单位相关规定执行。B、计算方法：年休假取假按照工作日计算，最小取假单位为0.5个工作日，不足0.5个工作日以0.5个工作日计，超过0.5个工作日不足1个工作日以1个工作日计。可多次取假。C、凡符合以下情况之一的，不享受当年年休假：① 一年内病(伤)、事假相加超过65天;② 一年内休产假超过30天;③ 一年内一次性病假超过45天或累计病假超过65天;④ 一年内一次性事假超过25天或累计事假超过30天。如在年休假后再请病(伤)假、事假超过上述规定时间的，则在下一取消年休假。D、公司每年向当年享有年休假的职员一次性发放300元年休假补贴，其余费用不再报销。E、职员在因病或非因公负伤请假时，如当年年休假尚有剩余，可按年休假取假审批流程从年休假中折抵，经公司同意后作为年休假处理。F、由公司安排出国考察，按实际考察天数的50%折抵个人当年年休假。折抵天数的尾数不足0.5天的按0.5天计算，超过0.5天不足1天的按1天计算。(2)婚假：对依国家婚姻法履行正式登记手续的转正职员给予婚假7天，如符合男25周岁、女23周岁及以上初婚的晚婚条件，另加10天假期。但职员必须在结婚注册日后6个月内一次性取假。(3)丧假：直系亲属(指配偶、子女、父母或配偶之父母)去世，可取假5天。(4)调动假：异地办理行政和户口关系调动手续，可根据办理相关手续的实际需要取假，累计不超过5个工作日。(5)生育假A、女职员产假A、女职员产假 产假领独生子女证增加假期产假合计非晚育90天35天125天晚育105天35天140天注： ①男26周岁、女24周岁及以上初育为晚育; ②产假以产前后休假累计。B、男职员护理假：10天(限在女方产假期间)。C、哺乳假：小孩一周岁以内，上班时间给母亲每天哺乳时间一小时(不含午餐时间)。D、计划生育假：职员必须遵守政府有关计划生育的规定，计划生育假按国家规定执行。E、如当地政府另有生育假规定的，可按天数多者取假。1.3 本款中对假期天数的计算除特别指明以工作日计算外，均以自然天连续计算。2.社会保险和住房公积金2.1 公司按当地政府规定为职员办理基本社会保险和住房公积金，并承担公司应缴纳部分，个人应缴纳部分由公司代缴并从职员薪金中扣除。基本社会保险具体包括基本养老保险、失业保险、基本医疗保险、工伤保险、生育保险等项目。具体险种、缴交比例依各地社会保险政策不同而有所不同，可向所在单位人力资源部门咨询。2.2 社会保险、住房公积金应由公司缴纳的部分由职员所在单位承担。2.3 原则上，社会保险、住房公积金在职员户籍所在地缴交;对于户籍不在集团投资城市的职员，则在工作单位所在地缴交。如果职员对适用地有特殊要求，需另行向公司提出申请。2.4 购买基本医疗保险后，具体就医程序及与基本医疗保险有关的具体事务，请向所在单位人力资源部门咨询。2.5 若当地未实行相应医疗保险，则实行医疗费用定额管理，由各地公司单列会计科目。具体就医规定等事宜请向所在单位人力资源部门咨询。2.6 工伤医疗期的医疗等费用按照国家政策，由社会统筹的工伤医疗保险以及公司为员工购买的团体意外险承担。工伤医疗期满后有能力继续在原单位工作的，所在单位安排相适应的工作岗位。其他情况按照国家规定和公司有关政策办理。3. 商业保险 公司为职员购买商业保险，包括：3.1 为所有职员统一购买团体意外险。3.2 在职员自愿的基础上为职员购买大病医疗保险，费用由公司和职员共同承担，同时公司可协助职员基于团体优惠办理家属大病医疗保险(仅包括配偶、子女、职员本人父母)。3.3 详情请向所在单位人力资源部门咨询。4. 贺仪与奠仪4.1贺仪(1)职员办理结婚登记手续后，请于注册后一个月内向所在单位人力资源部门出示《结婚证》。如符合晚婚条件，所在单位将致新婚贺仪人民币300元整。(2)职员在子女出生后6个月内向所在单位人力资源部门出示《独生子女证》(初生双胞胎凭出生证明)，所在单位将致贺仪人民币300元整。(3)职员如在子女入学后一个月内向所在单位人力资源部门出示入学通知，所在单位将为职员子女入读小学、初中、高中、中专致贺仪人民币300元整，为职员子女入读高等院校致贺仪人民币1000元整。4.2 奠仪 职员如在直系亲属(指配偶、子女、父母或配偶之父母)不幸去世后一个月内知会所在单位人力资源部门，所在单位将致奠仪人民币1000元整。5. 独生子女费5.1 职员自领取《独生子女证》并向所在单位人力资源部门出示之日起至子女满14周岁止，由所在单位每月给予保育费补助人民币30元，独生子女医疗补贴人民币100元。初生双胞胎比照此待遇，只享受一份独生子女保育补助与独生子女医疗补贴。5.2 夫妇同在公司的只能一方享受此待遇。6. 职员活动6.1 公司为保障职员的身心健康，每年将进行一次例行体检，并组织经常性的体育锻炼和娱乐活动。6.2 职员均有机会参与集团内每年定期或不定期举行的各项活动，例如集团、所在单位周年庆祝活动、嘉年华春节晚会、郊游等。第四章 学习发展 在万科，善用所有的学习资源，实现自我启发是自我提升与发展的重要途径之一。为此，你需要先了解可以获得的学习资源——1. 学习资源1.1 资源提供者(1)在公司，每一位管理者都应当是教练、讲师。专业骨干和管理人员是开展培训的中坚力量，肩负着工作指导、培训推广的责任;(2)公司各级人力资源部门;(3)外部专家/学者/专门培训(教育)机构。1.2 资源形式(1) 专门课程：A、公司举办的内部培训课程;B、外部专门培训/教育机构举办的各类课程。(2) 在职辅导：你的上司或资深同事会通过制定工作计划、分配工作、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径在日常工作中对你进行培养、指导。(3)网上研修：公司将不断完善并推广E-LEARNING培训方式，你可以自主安排时间，利用网络学习平台研习各类课程。(4)双向交流：无论你在集团总部，还是一线公司，你都有可能被安排到集团内其他单位学习锻炼或实际参与工作0.5-6个月，以利你进一步系统了解集团、一线公司运作特点，学习、总结、提炼实际操作经验，从而加强集团范围内的交流，实现资源共享。(5)外出考察：为拓展视野、启发思路，公司将组织管理人员、专业人士以及业绩优异的职员赴境内外考察。(6)公司的案例库、企业文化等无形资源亦是宝贵的学习资源。(7)参与不同形式的学习需依循具体规定，请查询集团或所在单位的相关规定。1.3 个人进修资助 职员个人利用假期或业余时间参加外部专门机构的上岗培训、职称及资格证书考试、攻读学位(历)等，可在顺利结业后向公司申请一定金额的进修资助。具体资助办法请查询个人进修资助的相关规定。2. 学习(资源)管理2.1培训积分制度(1)职员参加各种培训并结业后，可向所在单位的人力资源部门申报积分，积分将作为职员在公司参加学习、培训的最全面记录。(2)职员的累计积分是职员薪金调整或职务晋升的参考依据。2.2 内部师资认证制度 公司致力于培养内部讲师，并建有相应激励机制。具体请查询师资管理的相关规定。2.3 学习(资源)信息公布和查询(1) 人力资源部门将收集、整理并实时公布各类培训信息及培训积分，职员可以登录集团内部网站(万网景)查询或咨询所在单位人力资源部门;(2) 知识管理是实现学习(资源)传承、共享的重要方式，每一个万科人都应该及时总结、乐于分享。3. 特别提示：保护知识产权政策3.1 公司尊重和维护相关权利人的知识产权，你在分享学习资源的同时必须遵守关于保护知识产权的各项政策及规定。3.2 公司网络学习平台上提供的各类课程及相关资料均为公司内部资料，只供本公司职员内部使用，不对外开放。(1)公司网络学习平台提供的所有音像课程及相关资料均注明出处及版权归属，未经权利人书面授权，任何人不得以复制、仿造、转载、摘编、散布等形式私自利用。(2)职员在使用内部网所有资料时，不得将其用于个人欣赏、学习、研究之外的任何用途，并尽到对外保密的义务。3.3 如无特殊约定，内部讲师讲述的课程公司拥有全部版权。3.4 如有职员违反上述规定，除自行对外承担法律责任外，公司还将酌情予以处分;给公司造成损失的，公司保留追偿的权利。4. 发展途径4.1你在公司的个人发展表现为你个人价值的提升，不仅意味着能力提升，还包括：(1)以出色的业绩和高尚的职业操守赢得良好的职业声誉;(2)以丰富的经历和杰出的专业水准获取更多的发展空间;......4.2 职业体系(1)公司关注职员的职业发展，鼓励职员在公司的指导和帮助下制定个人的职业发展计划。(2)公司可以向职员提供两种职业发展道路：A、专业系列道路，是指在某一个或几个相关的领域内，持续深入的发展，追求专业技能的提升，以成为该领域内专家为目标;B、职务系列道路，是指通过协调、组织团队和团队成员工作，完成团队工作目标，实现业绩的方式。4.3 晋升机制在出现职位空缺的前提下，符合下列条件的职员将有机会获得晋升和发展。A、主动积极，敬业诚信，具备良好的职业素质;B、不断学习，提升自己的能力，以创造出优秀的业绩;C、敏锐地察觉公司内外部环境的变化，并主动适应变化;D、获得同事的高度信任，和他们共同创造优秀成果;E、具有全局观念，了解公司的战略;F、符合职位的资质要求，并有愿望担任此项工作。4.4 内部流动(1)公司可以根据你的能力、工作表现和业务需要，在征求你个人意愿后，安排你在本单位乃至集团内进行流动，以更好地帮助你发挥潜质，提升职业发展的必要技能;(2)若你有在本单位内部流动的意愿，可向相关部门提出，由所在单位人力资源部门协调办理调动手续并最终确认;(3)若你有在集团内跨单位流动的意愿，可向相关单位或部门提出，依据公司调动管理的有关规定履行相应审批手续。相关手续完备后，由集团或区域中心人力资源部门统一发出内部调动通知函确认。请交接好工作后，依据通知函规定的报到时间到新岗位报到;(4)人力资源部门将及时公布集团内部职位空缺信息，你可以直接报名也可推荐外部人才，集团人力资源部及相关部门会负责具体协调工作;(5)具体请参阅公司调动管理的有关规定。5. 特别提示公司不主张职员过于频繁地调换工作岗位：5.1 若你入司不满一年，或在一个岗位上工作不满一年，原则上公司不接受你的调动申请;5.2 公司录用的高校应届毕业生，原则上入司两年内不能申请内部调动;5.3 在申请调动成功一年之内，公司不再接受你的调动申请。第五章 绩效管理1. 绩效管理的原则1.1 个人的绩效目标应与组织目标保持一致 公司目标会层层分解到个人，因此你的绩效目标和公司目标是一致的。你需要理解企业价值观和企业战略目标对个人工作的要求，制定与公司目标相一致的工作计划并加以落实。1.2 绩效管理也是对过程的管理 公司会不断地检查计划的执行并进行调整，因此也会不断地对你个人的绩效进行评价和反馈，通过对目标实现过程的管理帮助你改善个人绩效。1.3 绩效标准和岗位有关 绩效标准与岗位职责密切相关。个人绩效包括成果和行为。你的个人工作绩效包括你在工作岗位上的行为表现与工作结果，这体现了你对公司的贡献和价值。养成良好的工作习惯，建立个人绩效的自我管理，将有助于你更好地适应公司的发展。1.4 绩效与回报有关 个人绩效优秀，在加薪、奖金、晋升方面会得到优先考虑。凡考核成绩不佳者，将被取消本加薪、晋升和评奖资格，同时必须在下次考核中有所改进;亦可能面临降职、降薪或解除劳动合同的处理。1.5 绩效需要不断的改善 你需要不断提高个人的绩效水平，以适应公司对个人日益提高的要求，在公司内充分展示个人价值，并获得职业发展的基本保障。2. 绩效考核2.1 考核周期 各单位根据具体情况选择按月度或季度进行考核，考核由集团人力资源部统一安排。2.2 面谈制度 你的直接上司会和你进行面谈，共同填写考核表，对你的工作计划的执行落实情况、行为表现、工作能力等进行综合考核评估。2.3 绩效考核结果由人力资源部门统一存档备查。2.4 具体考核办法请参阅公司有关规定。第六章 奖励处分1. 奖励1.1 如有下列情况，公司将予以奖励：(1)为公司的社会形象做出重大贡献者;(2)获得社会、政府或行业专业奖项，为公司争得重大荣誉者;(3)对公司业务推进有重大贡献者;(4)个人业务、经营业绩完成情况优秀者;(5)超额完成工作任务者或完成重要突击任务者;(6)遗留问题解决有重大突破者;(7)有重大发明、革新，成效优秀，为公司取得显著效益者;(8)为公司节约大量成本支出或挽回重大经济损失者;(9)对突发事件、事故妥善处理者，妥善平息重大客户投诉事件者;(10)向公司提出合理化建议，经采纳有实际成效者;(11)一贯忠于职守、认真负责、廉洁奉公，具有高度奉献和敬业精神者;(12)顾全大局，主动维护公司利益，具有高度的团队协作精神者;(13)培养和举荐人才方面成绩显著者;(14)在公司服务达到一定年限者;(15)满足公司设立的其它奖励条件者。1.2 公司设立的主要奖励项目包括：(1)集团金奖：由集团组织评选的最高奖项，授予优异职员;(2)专业成就奖：以集团内各个系统的工作环节为基础，每年由集团总部各职能部门组织在每个业务系统内评选，具体评选标准和体系由集团总部各职能部门制定;(3) 长期服务奖：对在集团服务10年(含)以上职员的奖励;(4) 各一线公司自行组织评选的优秀职员奖;(5)总经理特别奖：以各公司总经理名义给予的特别奖励;(6)即时奖励：根据实际情况和职员的表现及时给予的奖励。1.3 公司为职员提供丰富灵活的奖励方式：(1)通报表扬：由集团或有关单位负责人签发，通报范围视具体奖励行为而定;(2)即时奖金;(3)奖励性假期：除《职员手册》中规定职员可以享受的假期外，还可以得到额外的奖励性假期;(4)奖励性旅游;(5)参加外部培训;(6)出国考察。 2. 处分2.1 对于下列行为，公司将视情节轻重、后果大小、认识态度不同等进行处分：(1)违反工作制度和纪律，拒不服从合理的工作分配;(2)损坏公物，影响公司正常秩序;(3)工作中发生意外却不及时通知公司;(4)玩忽职守，造成事故或损失;(5)虚报个人申诉资料或故意填报不正确个人资料;(6)擅自篡改记录或伪造各类年报、报表、人事资料;(7)其他违反本《职员手册》和公司规章制度的行为;(8)违反社会治安管理法规、条例的行为。2.2 处分的类型包括：(1)警告(口头或书面);(2)通报批评;(3)经济处罚;(4)即时解除劳动合同，公司不给予任何经济补偿。2.3 如职员行为触犯刑律，被依法追究刑事责任，公司将无条件对当事人予以解除劳动合同处理。第一章 劳动合同1. 劳动合同制管理1.1 公司实行全员劳动合同制管理。你的所在单位会与你签订劳动合同。如所在单位不具备独立法人资格，则由所在单位的上级单位或集团总部与你签订劳动合同。1.2 合同的签订、变更、解除等依国家、各地方相关劳动法规和公司相关规定执行。2. 完备调离手续2.1 与公司解除/终止劳动合同，你须在离职前妥善处理完工作交接事宜，完备离职手续，包括：(1)交还所有公司资料、文件、办公用品及其它公物;(2)向指定的同事交接经手过的工作事项;(3)报销公司帐目，归还公司欠款;(4)租住公司宿舍的应退还公司宿舍及房内公物，办理退房手续;(5)户口及人事档案关系在公司的，应在离职日将户口、档案及人事关系转离公司，不能马上转离的，需与公司签订委托管理协议;(6)职员违约或提出解除劳动合同时，职员应按合同规定，支付有关费用;(7)如与公司签订有其它合同(如培训协议、保密协议)，按其约定办理;(8)完备所在单位规定的其它调离手续。2.2 待所有离职手续完备后，领取离职当月实际工作天数薪金。2.3 未按公司规定完备调离手续即擅自离开工作岗位，公司将按旷工处理。2.4 一线公司第一负责人或重要岗位管理人员离职，公司将安排离职审计。2.5 在集团内部调动人员，应比照上述条款完备调离手续(户籍、档案关系等办理依与公司的约定执行)。3. 离职面谈 离职前，公司可根据职员意愿安排人力资源部门同事或职员上司进行离职面谈，听取职员意见。4. 纠纷处理 合同履行过程中的任何劳动纠纷，职员可通过申诉程序向上级负责人或责任机构(职工委员会、集团人力资源部、劳动仲裁调解委员会)申诉，不能解决时可向当地劳动仲裁机构申请仲裁。第二章 员工关系与沟通1. 十二条沟通渠道1.1(上级经理)门户开放 公司倡议所有经理人员“门户开放”，欢迎职员直接提出想法和疑问，同时也要求经理人员主动关注下属的想法和情绪。1.2 吹风会 高层管理人员面向基层，关注一线，让职员及时了解公司业务发展方向及动态，并现场解答职员关心的问题。1.3 员工关系专员 公司设员工关系专员岗，接受和处理职员表达的想法、意见和建议，保证在正常工作日36小时内给予答复，并为职员的身份保密。1.4 我与总经理有个约会 如职员需要与公司高层管理人员单独面谈，可以通过员工关系专员提出申请，员工关系专员保证在正常工作日36小时内给予答复。1.5 职工委员会 职工委员会是代表全体职员利益并为之服务的机构，它的基本职能是参与、沟通、监督。如果职员有意见和想法，可以向职委会委员反映。有关职委会的介绍请参阅《员工组织》。1.6 工作面谈 新职员转正、职员调薪或岗位变动、进行工作评估、职业发展规划以及职员提出辞职等情形下，职员上司都将与职员进行面谈，了解情况，听取意见。1.7 工作讨论和会议 公司提倡团队工作模式，团队必须拥有共同的工作目标和共享的价值观。公司的绩效管理体系倡导管理者在制定目标的时候通过工作讨论和会议倾听团队的意见，共同分享愿景。1.8 E-MAIL给任何人 当面对面的交流不适合时，职员可以给任何人发送邮件，以迅速反映问题或解决工作中的疑惑。电子邮件应简洁明了，并只发给真正需要联系的人员。1.9 网上论坛 如职员有任何意见和建议，或希望能与其他同事进行观点交流分享，均可通过内部网论坛直接发表。1.10 职员申诉通道 当职员认为个人利益受到不应有的侵犯，或需要检举揭发其他职员违反《职员职务行为准则》的行为，可以通过申诉通道进行投诉和检举揭发(参阅2.申诉程序)。1.11 员工满意度调查 公司通过定期的不记名意见调查向职员征询对公司业务、管理等方面的意见，了解职员对工作环境的整体满意程度，职员可按照自己的真实想法反馈而无须有任何顾虑。1.12 公司的信息发布渠道 公司有网站、周刊、业务简报、公告板等多种形式的信息发布渠道，职员可以方便、快捷地了解业界动态、公司业务发展动态和重要事件、通知。2. 申诉程序2.1 原则上，各级管理人员、集团人力资源部、职工委员会直至集团总经理或董事长均是申诉对象。2.2 当职员认为个人利益受到不应有的侵犯，或对公司的经营管理措施有不同意见，或发现有违反公司各项规定的行为时，可选择适当的申诉渠道向公司申诉：(1)公司鼓励职员逐级反映情况，或者直接向部门负责人或所在公司总经理申诉;(2)当职员认为不方便通过申诉渠道(1)申诉时，也可通过职委会申诉;(3)从解决问题的角度考虑，公司不提倡任何事情都直接向集团总经理或董事长申诉，但当职员坚持认为有必要时，仍可直接向集团总经理或董事长申诉。2.3 申诉方式可选用面谈和书面两种形式;如选用书面方式，申诉书必须具名，否则不予受理。2.4 各级责任人或责任部门在接到职员申诉后，将在申诉事件涉及的相关当事人中进行调查，并根据调查结果尽快做出处理决定。处理决定将通过书面或电子邮件的形式通报给申诉者、公司总经理及集团人力资源部，职员如果对处理决定不满意可继续向更高一级经理或部门申诉。3.特别提示 由职工委员会与集团人力资源部、审计法务部成员组成的万科企业股份有限公司劳动仲裁调解委员会，负责受理职员在劳动纠纷方面的申诉。
-- 作者：ajiewuyou -- 发布时间：2004-6-30 14:02:00
-- 万科企业文化手册
第四部分第三章 员工健康与安全1. 员工健康与安全1.1 公司遵守有关法律法规，为你提供安全的工作环境。1.2 工作期间请遵守劳动纪律，认真执行安全生产规章制度和操作规程，服从管理，正确佩戴和使用劳动防护用品，阻止他人违章作业。1.3 你需要学习必要的急救知识，接受必要的安全生产教育和培训，掌握本职工作所需的安全生产知识，提高安全生产技能，增强事故预防和应急处理能力，对安全生产工作提出合理化建议。1.4 你有权拒绝接受上司的违章指挥和强令冒险作业，但应及时向更上一级管理者反映。1.5 如发现直接危及人身安全的紧急情况时，你有权停止工作或者在采取可能的应急措施后撤离工作场所，但在停止工作或安全撤离后应立即向直接上司汇报。1.6 公司不主张你以牺牲个人健康为代价承担超出你个人能力之外的工作，如果你感觉力不从心，请及时与你的上司沟通，共同商讨解决之策。2. 灾害天气安全措施2.1 出现台风警报时，根据深圳市政府有关规定，公司将采取以下安全措施：(1)职员在上班时间之前接到当地媒体发布的黑色暴雨信号、红色台风信号或黑色台风信号，请及时与集团人力资源部或本单位办公室联系，也可以直接拨打所在单位公布的抗灾应急热线电话，在获得批准后，可以不用上班。如在下午1时前黑色暴雨信号取消、红色台风信号取消或降为黄色台风信号，请立即返回工作岗位。(2)职员在工作时间内接到黑色暴雨信号、红色台风信号或黑色台风信号时，应停留室内或安全场所避险。正在从事外勤工作的职员，应立即前往安全地带。(3)在灾害气象条件下坚守工作岗位的职员，在人身安全面临危险时，应撤离至安全地带。保管公司财产的职员，在接到预警信号后应立即采取有效措施保护公司财产的安全;但当人身安全面临危险时，应首先确保人身安全。(4)在正常办公时间之前(或时间内)显示黑色暴雨信号、红色台风信号或黑色台风信号时，公司抗灾应急指挥小组应提前1小时到达指挥位置，及时下达有关注意事项及处置紧急情况。2.2 各地公司可根据当地实际情况及政府有关规定，参照制定应对台风、暴雨、地震、高温、暴风雪等安全措施。第四章 员工组织1. 职工委员会(以下简称“职委会”)1.1 职委会是代表全体职员的利益并为之服务的机构，其工作宗旨是“维护员工合法权益、倡导健康文体生活、促进企业顺利运行”。职委会的委员分布在集团各所属单位，由职员投票选举产生。1.2 集团职委会由主席一名，执行委员七名组成，均为兼职;设专员和秘书各一名，负责日常工作。专员办公室设在集团总部。1.3 集团所属单位组建的职委会作为集团职委会的分会。1.4 职委会的基本职能是：参与、沟通、监督。(1)参与----参与公司有关职工利益的制度或政策的制订;(2)沟通----在公司内部、管理层与员工之间、集团总部与一线公司间，发挥沟通管道的作用，使一些行政渠道不能够及时准确传递的信息，通过职委会的沟通得到传达;(3)监督----职委会作为广大员工的代表，有权对违反国家和公司规定、侵害职员权益和公司利益的行为进行监察、批评，并监督改正。1.5 集团职委会的日常工作主要包括：(1)受理职员申诉，维护职员利益;(2)收集职员意见，向公司管理层反映;(3)开展经常性的文娱体育活动，丰富职员业余生活; (4)管理“万科职员共济会”; (5)管理“万科职员证券投资互助会”; (6)管理“万科职员公积金”。 2. 万科职员共济会2.1 由集团职委会在集团范围内发起成立，其宗旨是“居安思危、同舟共济;人人为我、我为人人”，对遭遇重大困难的共济会会员提供经济援助。2.2 共济会自愿入会，有意加入共济会的员工，转正后可向所在单位的职委会委员(或职员代表)索取申请书，填写后交本单位委员，统一报送集团职委会，集团职委会统一制作会员卡、收取入会费和会费。2.3 员工入会后即具有获得共济会援助的资格(入会满6个月后罹患重大疾病时才可申请重大疾病援助)。共济会根据会员申请援助的实际情况和共济会章程规定，向符合相关条件的会员提供援助。3. 万科职员证券投资互助会3.1 公司规定，员工在上班时间不能买卖股票。为增加员工的投资渠道，帮助员工更好地做好家庭理财，于1994年底成立万科员工证券投资互助会。3.2 互助会由万科职员自愿加入，是以深沪交易所上市证券和债券发行市场作为投资对象的自发性职员内部投资互助组织。 4. 特别提示 有关职委会、共济会、互助会章程等更详细信息请查询万网景上的“职委会”主页。职员职务行为准则1.总则1.1 本准则体现了万科价值观的基本要求，职员应当熟知并遵守。1.2 公司尊重职员的正当权益，通过本准则界定公司利益与职员个人利益，避免二者发生冲突。1.3 职员违反本准则可能导致公司与之解除劳动合同。职员违反本准则给公司造成经济损失，公司将依法追索经济赔偿。职员行为涉嫌刑事犯罪，公司将报告司法机关处理。2. 职务权责2.1 经营活动2.1.1 职员应守法、诚实地履行自己的职责，任何私人理由都不应成为其职务行为的动机。2.1.2 维护公司利益是职员的义务。职员不得从事、参与、支持、纵容对公司有现实或潜在危害的行为。发现公司利益受到损害，职员应向公司汇报，不得拖延或隐瞒。2.1.3 在未经授权的情况下，职员不得超越本职业务和职权范围从事经营活动。2.1.4 除本职日常业务外，未经公司授权或批准，职员不得从事下列活动：(1)以公司名义进行考察、谈判、签约、招投标、竞拍等;(2)以公司名义提供担保、证明;(3)以公司名义对新闻媒介发表意见、消息;(4)代表公司出席公众活动。2.1.5 职员须严格执行公司颁布的各项制度。职员认为公司制度明显不适用，应及时向上司或制定和解释该制度的部门反映。公司鼓励职员就工作充分发表意见或提出合理化建议。2.1.6 遵循管理流程接受上司的领导是职员的职责。职员应服从上司的指示。职员如认为上司的指示有违法律及商业道德，或危害公司利益，有权越级汇报。2.1.7 遇到工作职责交叉或模糊的事项，公司鼓励勇于承担责任和以公司利益为重的行为，倡导主动积极地行动，推动工作完成。在工作紧急和重要的情况下，职员不得以分工不明为由推诿。2.1.8 严禁职员超出公司授权范围或业务指引的要求，对客户和业务关联单位做出书面或口头承诺。在公司内部，职员应实事求是地对工作做出承诺，并努力兑现。2.1.9 职员有贪污、受贿或作假欺骗公司的行为，无论给公司造成损失与否，公司均可无条件与之解除劳动合同。2.2 资源使用2.2.1 职员未经批准，不得将公司资产赠与、转让、出租、出借、抵押给其它单位或者个人。2.2.2 职员对公司的办公设备、交通工具、通讯及网络系统或其它资产，不得违反使用规定，做任何不适当的用途。2.2.3 公司的一切书面和电子教材、培训资料等，均有知识产权，职员未经授权，不得对外传播。2.2.4 职员因职务取得的商业和技术信息、发明创造和研究成果等，权益归公司所有。2.2.5 职员对任何公司财产，包括配备给个人使用的办公桌、保险柜、橱柜，乃至储存在公司设备内的电子资料，不具有隐私权。公司有权进行检查和调配。2.3 保密义务2.3.1 公司一切未经公开披露的业务信息、财务资料、人事信息、招投标资料、合同文件、客户资料、调研和统计信息、技术文件(含设计方案等)、企划营销方案、管理文件、会议内容等，均属企业秘密，职员有保守该秘密的义务。当不确定某些具体内容是否为企业秘密时，应由公司鉴定其性质。2.3.2 职员薪酬属于个人隐私，任何职员不得公开或私下询问、议论。掌握此信息的职员，不得以任何方式泄露。2.3.3 职员接受外部邀请进行演讲、交流或授课，应事先经上司批准，并就可能涉及的有关公司业务的重要内容征求上司意见。2.3.4 职员应对各种工作密码保密，不对外提供和泄露。严禁盗用他人密码。3. 内外交往3.1 职员须谨慎处理内外部的各种宴请和交际应酬活动。应谢绝参加的活动包括：(1)施工单位、材料供应商和投标单位的宴请和娱乐活动;(2)设有彩头的牌局或其它具有赌博性质的活动;(3)涉及违法及不良行为的活动。3.2 公司对外的交际应酬活动，应本着礼貌大方、简朴务实的原则，不应铺张浪费。公司内部的接待工作，应务实简朴。职员在安排交际活动时须考虑以下重要因素：(1)是否属于工作需要;(2)费用、频率和时机是否恰当;(3)消费项目是否合法。3.3 公司对外部单位或个人支付佣金、回扣、酬金，或提供招待、馈赠等，应坚持下列原则：(1)不违反相关法律法规;(2)符合一般道德标准和商业惯例。3.4 职员不得以任何名义或形式索取或者收受业务关联单位的利益。职员于对外活动中，遇业务关联单位按规定合法给予的回扣、佣金或其它奖励，一律上缴公司处理，不得据为己有。对于对方馈赠的礼物，只有当价值较小(按公认标准)，接受后不会影响正确处理与对方的业务关系，且拒绝对方会被视为失礼的情况下，才可以在公开的场合下接受，并应在事后及时报告上司。3.5 尊重客户、业务关联单位和同事是基本的职业准则。职员不得在任何场合诋毁任何单位和个人。4. 个人与公司利益的冲突4.1兼职4.1.1 职员未经公司安排或批准，不得在外兼任获取报酬的工作。4.1.2 在任何情况下，禁止下列情形的兼职(包括不获取报酬的活动)：(1)在公司内从事外部的兼职工作;(2)兼职于公司的业务关联单位、客户或者商业竞争对手;(3)所兼任的工作构成对公司的商业竞争;(4)因兼职影响本职工作或有损公司形象;(5)经理级及以上职员兼职。4.1.3 公司鼓励职员在业余时间参加社会公益活动。但如利用公司资源或可能影响到工作，职员应事先获得公司批准。4.2 个人投资4.2.1 职员可以在不与公司利益发生冲突的前提下，从事合法的投资活动，但不得进行下列情形的个人投资活动：(1)参与经营管理的; (2)对公司的客户、业务关联单位或商业竞争对手进行直接投资的;(3)借职务之便向投资对象提供利益的;(4)假借他人名义从事上述三项投资行为的。4.2.2 职员不得利用内幕消息，进行公司股票的买卖，亦不得指使、提示他人进行买卖。4.3 特殊关系的回避4.3.1 公司坚持举贤避亲的人事原则。职员不得录用或调动亲属到自己所管辖范围内工作。向集团内任何单位推荐自己亲属或好友的，应向人力资源部门提前申明。4.3.2 已经存在亲属关系的职员，不得在同一城市工作，并应回避有业务关联的岗位。新的亲属关系产生一个月内，须向人力资源部门书面申明。4.3.3 公司不提倡职员与自己的亲属、好友所在单位建立业务合作关系。有正当理由建立业务关系的，要主动向上司书面申报自己的亲友关系，并应在相关的业务活动中回避。4.3.4 职员应避免工作之外与业务关联单位的经营往来，不得利用职务影响力在业务关联单位安排亲属、接受劳务、技术服务或获取其它利益。如确实无法避免，应事先向公司申报。5. 投诉和举报5.1 公司内部的投诉和举报，可以向人力资源部、审计法务部和纪律检查委员会以及主管该事项的高层经理人员提出。受理部门和人员，应认真调查处理投诉和举报，并为投诉人和举报人保密。6. 行为的判断及督导6.1 职员判断个人行为是否违反本准则的简易标准是该行为能否毫无保留地在公司公开谈论。6.2 职员有责任就难于做自我判断的行为或情形向上司或人力资源部门咨询。接受咨询的部门和人员应给予及时、明确的指导并为当事人保密。6.3 上司对其下属应尽到教导和管理的责任。如上司未能尽到责任，以致产生不良的后果，将与其下属同时受到处分。上司未尽教导和管理责任的情形包括：(1)默认下属违反本准则的行为;(2)未能按照公司规定保证下属定期接受本准则的培训;(3)未能采取有效的措施防止及补救管理上的漏洞;(4)未能严格遵守公司的制度进行管理。7. 其他7.1 本准则的解释权归万科企业股份有限公司人力资源部。附则 1. 权利保障1.1 职员享有法律规定和公司制度赋予的权利，公司对这些权利予以尊重和保障。1.2 对于明显违反本手册相关条款规定的指令，职员有权拒绝执行并有越级上报的权利和责任。2. 批准、修改、解释及其它2.1 本手册经万科集团职委会讨论并经集团办公会议批准实施。2.2 本手册经万科集团职委会及集团办公会议批准后可以修改。2.3 本手册解释权归集团人力资源部，如有不明事项，请向所在单位人力资源部门或集团人力资源部咨询。2.4 本手册有文本版和电子网络版形式，两者具有同等效力。职员可通过个人专用或公司公用电脑查阅公司网页上的相关内容。2.5 如职员发现本手册中的规定与政府有关规定相悖，请即时通知所在单位人力资源部门或集团人力资源部。
文化地产调查报告范文第3篇
序言：
人类营销的历史与人类的文明史几乎同样长久。自从有了人类，就有了营销。营销，每一个人都需要它;每一个人都从事着它。我们无时无刻不在营销着自己。男人营销着风度和才华;女人营销着温柔和漂亮;小孩营销着天真与可爱;老人营销着敬重与慈祥„„
在市场经济十分发达的今天，商品极其的丰富。商品的流通离不开营销。营销将成为二十一世纪梦寐以求的职业，因为它代表一份自由、一份尊严、一份高收入、一生的挑战„„
房地产营销并非像我们想象的那样只有握手、签字、鲜花、美酒。一个金地人不但要有不折不挠的精神和钢铁般的意志，更需要智慧、技巧、艺术和知识。金地人不仅仅营销一种产品，更重要的是营销一种理念、一种思想、一种文化。
金地房产作为房地产代理企业，面临着新的竞争，新的挑战。建立完善的营销体系，规范企业管理制度，员工行为规范标准的确立，是推动企业向快速发展的必经途径，是提升企业竞争力的根本保障。
发展金地，苦练内功，从我做起，从现在做起，金地的明天一定会更加美好!
企业核心宗旨：以人为本以诚立业
企业发展目标：专业专注最优服务
企业宣传口号：金地天下创造未来
企业经营理念：以人为本以诚立业
企业经营方针：经营专业化、服务精细化、成长品牌化
企业发展理念：共勉创业同享丰盛
公司推广主题：服务从“心”开始
企业服务理念：专业成就事业，服务创造价值
企业精神：诚信的原则、协作的关系、开放的心态、创新的理念
公司成功观：自信自强成功在握
公司人才观：金地明天因为有我
公司用人标准：德为先、事业心强、忠诚勤奋、真才实干;
公司引导员工：要憧憬未来，有崇高的目标，有责任意识，有团队精神，要有荣誉感，要有感恩的心，要虚心学习能不墨守成规而经常出新，要追求一种认同感、归宿感和成就感。
公司核心价值观：不断为客户、员工、股东、社会创造新价值;
1、为客户：以优质服务体现客户的购买价值;更重要的是，要利用特色服务项目和先进信息技术帮助客户创造、提升产品的有形价值与无形价值。
2、为员工：创造坚实的员工职业发展平台和广阔的发展空间，营造和谐的工作氛围和简单的人际关系，让员工快乐的工作。我们要拥有最杰出的房地产人才队伍。
3、为股东：让股东的资本持续增值，实现股东的长远利益。
文化地产调查报告范文第4篇
实习目的：通过销售实践了解成品房营销情况，在这个基础上把所学的知识与实践紧密结合起来，培养实际工作能力与分析能力，以达到学以致用的目的。
实习时间：xxxx年8月1-16日
实习地点：xxxx有限公司
总结报告：
为期半个月的实习结束了，我在这半个月的实习中学到了很多在课堂上根本就学不到的知识受益非浅。现在我就对这半个月的实习做一个工作小结。
自8月1日起，在半个月的工作中我参加了该公司的销售实习。“皇天不负有心人”通过努力我终于在最后一个星期里做成了两挡生意。为了这挡生意我做了很多功夫：背熟资料，市场调查，，总结前几次失败原因等等。通过这两个星期的销售实习使我深深明白到推销的重要性和搞推销是一件很辛苦的事，根本不是读书时想象的那样简单。同样也使我深刻体会到在学校学好专业知识固然很重要，但更重要的是把学到的知识灵活运用到实践中去。
在为期半个月的实习里，我象一个真正的员工一样拥有自己的工作卡，感觉自己已经不是一个学生了，每天点起床，然后象个真正的上班族一样上班。实习过程中遵守该公司的各项制度，虚心向有经验的同事学习，. 一个月的实习使我懂得了很多以前不知道的东西，对伊旗万力房地置业有限公司也有了更深的了解。
实习是每一个大学毕业生必须拥有的一段经历，他使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识也打开了视野，长了见识，为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础，实习是我们把学到的理论知识应用在实践中的一次尝试。我想，作为一名即将毕业的大学生，建立自身的十年发展计划已迫在眉睫，不是吗
文化地产调查报告范文第5篇
1.1.6工程总投资：6000万元，其中征地费用1800万元，土建投资3000万元，设计，办证费用600万元，绿化小品、道路等配套费用400万元，不可预见费200万元。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。
1.2工程编制依据 1.2.1本工程可行性研究受工程承办单位的委。
1.2.2江西省及赣州市有关建筑工程预算的文件。
1.2.3建设单位提供的工程地形、设计图纸等资料。
1.3可行性研究的范围 1.3.1工程建设规模的确定。
1.3.2工程场地的选择。
1.3.3建筑方案总平面布置，功能布局、建筑风格的确定。
1.3.4与工程配套的供电、给排水以及其他附属的设施。
1.3.5工程工程节能、节水、建筑消防及职业安全与环境保护措施。
1.3.6组织机构、职工是员与人员培训计划。
1.3.7工程实施进度计划。
1.3.8工程投资估算与资金筹措。
1.3.9财务分析、经济评价与社会评价。
1.3.10结论及建议。
1.4拟建地点 县城城北开发区长安大道中段与寻乌河之间地段。
1.5建设规模 工程占地约60亩，建筑面积约6万平方M，容积率1.5，建筑层数为6层商住楼。
1.6主要建设条件 1.6.1建设用地：本工程建设用地是县政府招商引资工程，场地位于寻乌城北开发区长安大道中段，与新建的县体育馆紧邻，规划建设三星级宾馆也在附近，临近还有县一中，用地区位良好，用地范围场地平整。
1.6.2公用设施：本工程施工所需的水、电均由该县现有公用设施提供，因自来水、110KV高压电、低压生产工作用电均还覆盖寻乌县城城北开发区100%范围，能满足本工程施工需求。訣锥。
1.6.3交通：长安商城面临长安大道，大道为双向六车道、二级路面、建筑材料运输十分方便。
1.6.4地质条件：根据地矿赣州地质工程勘察院《岩土工程勘察报告》建设场地内无滑坡、坍塌、地表塌陷，断层等不良地质现象，场地所在地区地震设防烈度为7度，地震动峰值加速度值为0.10g，场地土地的类型为中软土~中硬土，场地类别为Ⅱ类。场地地形地貌简单。砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承载力较高，全风化基岩层厚度大，强风化层厚度大，承载力较高，场地地基等级为二级，建筑工程重要性等级为二级。因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑物的建设。
1.7工程总投资估算 1.7.1工程所需总投资额：该工程总投资为6000万元，其中征地费用1800万元，土建投资3000万元，设计、办证费用600万元，配套费用400万元，不可预见费用200万元。
1.7.2资金来源：根据公司实际情况，本工程采用分期滚动开发，开发资金通过两种方式获得：
①自筹资金：本工程投资商先筹取2000万元用于本工程前期报建及土地征收等费用开支。
②本工程销售资金：在本工程预售开始后(具体暗以县房管局核准的预售许可证批准时间为准)，部分销售款再回投入本工程开发中，以填充开发资金缺口，解决资金不足等问题。
1.8主要经济技术指标(如表) 表1-1 主要技术经济指标汇总表 序号 工程 单位 主要技术 备注 一 费用支出 万元 6000 二 费用收入 万元 6万平方M×1500元/㎡=9000 三 毛利润 万元 3000 以上均为预估算值，不含地下特殊情况处理和其他不可预见因素。
第二章 需求分析与建设规模 2.1县情简况 寻乌地处江西东南端，居闽、粤、赣三省交界处，全县总面程2313平方公里，其中：耕地18.9万亩、山地276万亩、人口近30万，辖15个乡镇，172个行政村。
寻乌是一个具有光荣革命传统的红色故土，毛泽东、朱德、邓小平等老一辈无产阶级革命家曾在这里从事过伟大的革命实践。毛泽东同志在寻乌写下了《寻乌调查》《反对本本主义》等光辉篇章。
寻乌属中亚热带湿润季风气候区，气候温和，四季分明，降水充沛，无霜期长，年平均气温为18.9度，年平均降水量为1643毫M，无霜期平均为284天，寻乌又是一个资源富集，物产丰饶之乡，素有“稀土王国”“中国密桔之乡”“江南水电大县”之称。境内矿产资源品种繁多。果业生产已具规模，面积达30余万亩，成为江西省第一个实现农业人口人平一亩果的县(市)，“果欣”品牌享誉国内外市场，水力资源非常丰富，全县已建成投产的电站160多座，装机容量达10万千瓦，县力电站总量名列全省第一，也是全国电气化达标先进县，尤其是投资2.4亿元，装机3.75万千瓦的斗晏电站的建成发电，成为寻乌的经济发展和社会的全面进步提供了新的动力。
2.2需求分析和工程定位 2.2.1市场分析 2.2.1.1 2005年寻乌县房地产市场供给现状分析：
由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。
2.2.1.2 2006年寻乌县房地产市场需求现状分析：
2006年寻乌县房地产市场需求总量大于2005年房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2006年下半年商品房销售将有所下降。
2006年住房二级市场日趋活跃，截止4月，累计完成二手房交易大大高于2005年，其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。
2.2.1.3消费者购成情况 随着寻乌县城市化进程和经济发展的加快，果业的连年丰收，一大批农民口袋渐丰，成为在县城投资置业的生力军。廡。
2.2.1.4商品房销售价格情况 2005年寻乌县商品销售平均价格为每平方M1200元，预计2006年价格比上年增加150元/平方M，207年价格比上年再增加150元/平方M，达到1500元/平方M。
2.2.2工程定位 2.2.2.1 2005年寻乌房地产市场发展特点：
①房地产开发投资增幅略升。
②房价稳中有升。
③商品房销售上涨速度较快。
④商业用房投资势头强劲。
⑤二手房市场增长较快，带动商品房市场销售快速增长。
⑥果业丰收后的农民购房成为我县房地产市场的主力军。
2.32005年寻乌县房地产市场存的问题 ①土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的矛盾。
②原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险，房地产业上游产品如钢筋、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。
③受国家宏观调控影响，寻乌县房地产开发投资，销售在2004年下半年受到明显影响出现减缓趋势，尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发工程资本金提高，使房地产开发企业贷款受到限制。
④商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。2004年我县商品房开发中存存量房有一定比例减少。下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。
2.4 2005年寻乌县房地产市场预测 ①寻乌县经济的持续发展，为房地产业的持续发展提供了保证。
②政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现，经营性土地供应将得到进一步控制，政府调控与市场调节互补效应逐步呈现，经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数是在大型开发企业之间竞价。
③2005年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。寻乌县房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋理智与成熟，房价稳中有升应该是2005年及今后一段时间的总趋势。
④二手房屋市场交易将继续保持畅旺。
2.5建设规模确定 本工程计划征地约60亩，预计分三期实施，总建筑面积约6万平方M，容积率1.5。沿长安大道开发两层商铺，其余为商品房。驅 第三章 场址选择 第一节 场址现状 3.1工程地理位置 本工程位于寻乌县城城北开发区长安大道中段与寻乌河之间区域。附近已建好有寻乌县第一中学，左岸香桂住宅小区。寻乌县农资及摩托交易市场。在建工程有寻乌县体育馆，拟建三星级宾馆，场地区位优势明显，配套设施较齐全。
3.2场址土地权属类别及占地面积 场址土地权属类别：为寻乌县城镇建设规划区内的国家储备土地，原为城效农村集体所有土地。县政府于2003年完成土地征用，并经批准办理了与开发商用地交易相关手续。
3.3工程性质与主要特点 本工程土地规划为商住用地。其工程用地较大。地块呈长方形，一面临长安大道，一面临寻乌河。工程周边有中小学校，有各类专业商场及体育活动场所。
第二节 场址基本条件 3.4地形、地貌条件 场址原始地貌为寻乌河Ⅱ级阶地，原为水稻种植地，场地相对平坦，相对高差约0.3M。
3.5工程地质、水文地质条件 ①岩土层结构及岩土性状。
据勘察报告揭露，该场地在21.15M深度范围内，共存在6个岩土工程单元层，各岩土层的岩性及物理力学性质分述如下：
种植土 分布全场地。呈深灰、土黄色，较湿一湿。松散，主要由粉砂土组成上部，粉质粘土构成下部，厚0.4-1.80M，平均厚度1.3M。工程地质不良，宜挖除。
砾砂 全场均有分布。呈浅灰浅黄色，湿，稍密，砾30-40%，砂60-70%，砾呈次圆棱角状，砾径2-10mm，成分多为石英和变质砂岩。层厚0.00-0.08M，平均厚度0.46M。层顶面埋深0.60-0.80M，层顶面高程96.20-98.00M。推荐承载力特征值fak=180kPa。
卵质圆砾 全场均有分布。呈褐黄色，湿，稍湿-中密，稍密为主。卵石30-45%，圆砾55-65%，砂5-15%。卵石多呈次圆状，卵径20-150mm，万分较杂，既有变质砂岩，也有花岗岩或火山岩。夹有漂石。厚0.80-2.30M，平均厚度1.46M。层顶面埋深0.40-2.40M，层顶面高程95.70-97.90M，推荐承载力特征值fak=260kPa。
全风化变质粉细砂岩 分布于全场地，为区内基底岩石之全风化层。呈褐黄、灰黄色，稍密-中密，原岩片理化砂状结构保留清晰，手搓易成砂状。层厚12.0-13.60M，平均厚度13.05M。层顶面埋深2.00-3.10M，层顶面高程94.10-96.00M。推荐承载力特征值fak=200kPa。
强风化变质粉细砂岩、板岩 分布于全场地，为区内基底岩石之强风化层。呈褐黄、灰黄、黄色，密实状态，原岩呈片块状，碎块状，碎石状、半岩半土状，岩芯手可折断，不易搓成粉末。原岩结构构造保留浅晰，层理倾角70度左右。层厚3.33大于4.55M，平均厚度大于3.94M。层顶面埋深15.6M，层顶面高程81.60-82.70。推荐承载力特征值fak=362kPa。
中风化变质粉细砂岩、板岩 分布于全场地，为区内基底岩石。浅部层位岩芯碎块状一块状，坚硬，破碎，难取芯。岩体基本质量级别为V类，岩体完整程度属较破碎-破碎岩体。岩层产状倾角约70度，厚度巨大，大于1.83M(未揭穿)，层顶面埋深18.93M，层顶面高程78.27M。推荐承载力特征值fak=700kPa。
②地下水特征 场内地下水由上层滞水和承压水组成。上层滞水赋存于种植土中，其补给来源主要是大气降水和居民生活弃水，补给方式为垂直渗透，受季节变化影响较大。承压水主要赋存于砂砾层中，其补给来源主要是砂砾孔隙间的侧向渗透，受季节变化影响较小。雨季地下水位埋深在0.20-2.73M之间，地下水位标高在95.57-98.00之间。据周边地下水样简项分析资料表明，地下水对基础砼具弱腐蚀性。施工期间。因抽水影响，地下水变化幅度2.43M。
③场地岩土工程条件分析评价 场地稳定性与建筑物适宜性。场地所在地抗震设防烈度为7度，地震动峰值加速度值为0.10g，场地土地的类型为中软土~中硬土，场地类别为Ⅱ类。场地地形地貌简单。砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承载力较高，全风化基岩层厚度大，强风化层厚度大，承载力较高，往中深部为中风化岩承载力高，无可液化土层。场地地基等级为二级，建筑工程重要性等级为二级。因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑物的建设。
岩土体工程性质评价及工程利用选择。第①层耕植土，厚度小，松散，工程强度低，不能作基础持力层;
第②③层砾砂、卵质圆砾，分布广，厚度较小，稍密，工程强度高，但厚度偏薄，可酌情考虑作浅基础持力层;
第④层全风化粉细砂岩，分布广，厚度巨厚，为区内基底岩石之全风化层，稍密-中密。工程程度较高。楞作基础持力层;
第⑤层强风化变质细砂岩、板岩：分布广，厚度大，密实，似碎石土状，工程强度高，可作为桩基础持力层。第⑥层中风化变质细砂岩、板岩：分布广泛，埋深较大，呈块状，保留原岩结构，属较软岩-软岩类岩石，岩体完整程度较破碎-破碎岩体，岩体工程强度较高，可作桩基础持力层。
3.6城市规划或区域性规划要求 据寻乌县人民政府发布的《寻乌县城市规划管理办法》(2005年1月起执行)，查询城市控制性详细规划，工程场地为县城中心城区商住区，对建筑物层高控制不低于4层。建筑物临街立面必须遵循寻乌县城市设计的相关要求。
3.7交通条件 新建计划生育综合服务楼场地面临长安大道，大道为双向三车道，二级路面，建筑材料运输十分方便。该地段地处新老城区结合部，为寻乌县城城市规划中心商业区，工程建成后较方便于广大群众咨询就诊。
3.8公共设施条件(供水、供电、道路等) 工程场地水、高压电、生产生活用低压电等公共设施均已到达，平安大道道路为双向三车道二级砼路面，公共设施较为完备。嘰 第四章 工程技术方案 第一节 设计依据 4.1设计依据 4.1.1寻乌县长安商城可行性研究委托书 4.1.2寻乌县规划部门下发的规划定点通知书 4.1.3设计规范标准 《建筑制图标准》GB/T501014-2001 《建筑设计防火规范》(2001年版)GBJ16-87 《民用建筑设计通知》GBJ37-87 《居住区规划设计规范》 第二节 工程市场定位 4.2市场定位 本工程拟建设成为寻乌县少有的精品多层大型楼盘。
4.3区域定位 在本工程区域内，要建设成为在规划设计上与本县其它高品质商住小区媲美或有些甚至超越，在销售价位方面能让市民更容易接受的精品商住小区。
4.4主力客户群定位 中、低收入市民(包括临时居民)，白领阶层，二次置业者以及果业丰收后进城置业的农民。
4.5功能定位 临街的商住宅小区，其总层数最高为六五层。4.6建筑风格定位 本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。并配合小区道路两边设置3M左右的停车带。
第三节 工程规划发展建议 4.7规划设计要点 4.7.1小区整体感要强，应符合自然条件。本宗地地势平坦，可考虑为单栋平行布局，适当位置设小区中心景观区。根据居民收入和生活水平不断提高的发展趋势，本工程要充分考虑家庭轿车的普及，故在环绕小区道路两边设置3M左右的停车带。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为六层。
4.7.2小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单、现代、休闲的风格为主。
4.8建筑设计要点 4.8.1住宅部分面积宜以建筑面积110平方M左右的三室二厅双卫住宅。住宅为主设计必须尽可能人性化。
4.8.2为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足小区停车。
4.9建筑风格及外立面建议 4.9.1本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。
4.9.2一层考虑为外墙面砖饰面，一层以上部分的外立面尽量采用简单、清爽、高雅的外墙漆色彩，一是能够保证施工速度，早建成早见效，二是方便维护及更换，三是节约投资降低房价，优惠于民。
4.10小区环境、景观设计要点 园林设计时以中心景观为主，需作地势设计，植物配搭方面需结合寻乌县气候特征，尽可能作到四季有花、一年到头长绿，植物颗数计划合理，并配以适量的园林雕塑景观。
4.11社区服务及物业管理要点 社区服务方面配置了小车停车位、小区值班室、物业管理用房。前期物业管理工作将由开发商面向社会公开招标聘请社会信誉度高、服务周到、有资质的专业物业公司进行管理，在小区业主委员会成立后，由业主委员会重新选聘物业公司。
4.12装修标准 本工程所有的住房交房标准均为清水房标准，但也可以根据客户需要提供个性化的装修房。
第四节 资源供给 4.13建筑材料的需要量、采购方式和供应计划 建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的工程外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。
4.14施工力量的组织计划 本工程施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。挤貼 4.15工程施工期间的动力、水等供应 本工程施工期间的动力、水均在工程原果品批发市场的动力、水接入基础上进行相应改造而成。
工程建成投入使用后水、电、燃气、暖气、通讯等均在就近市政道路上接入，其工程交通在两条市政道路上均可以留出入口，方便业主出行。
第五章 节能节水措施 5.1节能措施及能耗指标分析 本工程消耗的能源主要是电能，拟采取以下节能措施，以达到最大限度节约能源的目的。
5.1.1工程在设计和建设中，根据建筑节能法规，采用节能型新技术、新材料，在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。
5.1.2建筑物主楼朝向尽量采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。
5.1.3门为木质夹层门，窗户为塑钢窗，减少热能的损失。
5.1.4室内外照明以节能型灯具为主，部分场所采用声控装置，以节约电能。
5.1.5所选用设备均为国家规定的节能型设备。
5.1.6定期对各类设备、管道、器具等进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，以减少浪费。
5.2节水措施及水耗指标分析 该工程运用的节水措施为：
5.2.1增强住宅人员的节水意识。通过各种经济和行政管理措施的实行，不断的增强人员节水意识。
5.2.2推广节水型设备。包括：节水型便器冲洗设备、节水型水龙头、节水型淋浴设施和其他节水型设备。
5.2.3采取必要措施，减少剩余水压。按《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88，采取竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板、安装节流塞、节水阀芯等措施减小剩余水压，起到节水作用。一般采用孔板或用压力调节阀调压，可使耗水量降低15%-20%。
5.2.4提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。
总之，采取以上节水措施，其节水效果都将是显著的。“坚持开发与节约并举，把节约放在首位”，不仅能取得显著的经济效益，而且能在一定程度上缓解城市用水供需矛盾，解决高峰期缺水问题，还能减少污水排放量，保护环境，取得较好的社会效益和环境效益。
第六章 环境影响分析 6.1环境影响分析研究总则 6.1.1分析目的 环境影响分析的目的是：贯彻环境保护这项基本国策，具有针对性、政策性、科学性和公正性地保护环境资源，实现环境效益价值最大化。
针对本工程的建设，进行环境影响分析、景观分析和生活质量分析等，为预测本工程的环境效益与环境不利的影响提供依据，从而体现出工程建设的效益。
根据本工程的具体建设方案，对工程布局合理性进行分析，提出合理的废水、废气、噪音的治理措施及本工程环境管理制度。
6.1.2分析原则 6.1.2.1坚持环境影响分析工作经济建设和环境管理服务的原则，注重分析工作的实用性、针对性、为环境管理决策提供科学依据。
6.1.2.2以国家相关产业政策，环境保护法规为依据，贯彻执行“达标排放”、“三同时制度”等有关国家环境保护政策、法规和原则。
6.1.2.3以科学、公正、客观的态度开展分析工作，在保证分析质量的前提下，尽量利用现有资料，缩短分析周期，满足工程进度要求。
6.1.2.4工程建设要符合寻乌县的教育发展规划 6.1.3分析标准 环境质量标准(表6-1) 序号 分析内容 环境质量标准 1 环境空气 国家《环境空气质量标准》(GB3095-1996)I级标准 2 噪声环境 国家《城市区域环境噪音标准》GB3096-93)I类标准 污染物排放标准(表6-2) 序号 分析内容 环境质量标准 1 水污染排放标准 江西省地方标准《水污染物排放限值》(DB44/26-2001)中三级标准(第二时段)经简单隔渣处理后，接驳入市政污水管网，排入所在区片的污水处理厂集中处理。
2 环境空气污染物排放标准 大气污染物排放 江西省地方标准《大气污染物排放限值》(DB44/27-2001)中的二级标准 恶臭污染物排放 国家《恶臭污染物排放标准》(GBI4554-93)中的二级标准 油烟排放 国家《饮食行业油烟排放标准》(GBI8483-2001) 声源控制标准(表6-3) 序号 控制期间 环境质量标准 1 建设期 《建筑施工场界噪声限值》(GBI2523-90) 2 运营期 《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中的I类标准 室内装饰装修材料相关标准(表6-4) 序号 环境质量标准 1 《室内装饰装修材料人造板及制品中甲醛释放限量》(GBI8580-2001) 2 《室内装饰装修材料内墙涂料中有害物质限量》(GBI8582-2001) 3 《建筑材料放射性核素限量》(GB6566-2001) 分析期限及分析重点(表6-5) 序号 分析期限 分析重点 1 建设期 施工期的噪声、扬尘对周边环境敏感点影响 2 运营期 运营期所排放的生活污水对周边环境的影响及污水排放的可行性论证。
运营期产生的固体废弃物对周边环境的影响。
工程建成后，周边道路交通噪声及尾气对工程区域的影响。
6.2环境保护目标 本报告中的环境保护分析的目标为：拟建工程不对饮用水源产生危险或增加污染负荷，施工期间不发生严重的水土流失，工程的施工期和运行期对周边环境空气及声环境不产生不可接受的影响，工程施工期和运营期的固体废弃物得到合理的处置，不产生不可接受的负面影响，周边环境不对本工程产生不可接受影响。具体要求应达到前述的各项具体标准。
6.3工程所在区域环境质量现状特征 本工程选址在寻乌县城城北开发区，环境空气中的各项污染物均能符合《环境空气质量标准》(GB3095-1996)一级标准，环境空气状况良好。工程场界噪声值可满足《区域环境噪声标准》(GB3096-93)中I类标准，周围声环境良好。
6.4施工期间环境影响分析及治理措施 6.4.1污染源分析 在本工程的建设施工过程会产生噪声、扬尘及污水等污染因素，如未经妥善处理，会对周围环境产生一定影响，主要有如下几个方面组成：
6.4.2建筑施工噪声 建筑施工噪声虽然只是一种临时性的污染，施工完结后噪声污染即解除，但是，施工设备噪声的噪声级相对较强，其中，高噪声设备包括铲车和装卸车，以及机械挖掘土石噪声等，操作方式属于露于作业，这些噪声源的声级值最高达到90dB(A)。
6.4.3扬尘 建筑施工过程中有基础开挖、回填泥土的扬尘。混凝土等材料运输、装卸、加工过程的扬尘。
6.4.4污水 工地污水来自清洗设备、材料所产生的污水，还有降低地下水位的排水，施工工地工人的生活污水等。
6.4.5建筑施工余泥 工程在开挖基础、浇注混凝土等过程中，会产生大量的余泥，这些余泥如不能及时运走并妥善处置，乱堆乱放，将阻碍附近人员行走，车辆通行，严重污染环境。
6.4.6建筑垃圾 在施工期间产生的建筑垃圾具有产生量大、时间集中等特点，虽对环境的污染是暂时的，如果处理不当，不但影响景观，还会影响周围环境。
6.4.7主要环保措施 为防治该工程在建设期间出现污染的环境现象，使建设期间工程对周围环境的影响减少到尽可能小的程度，建议建设单位采取如下的污染防治措施：
①加强对建筑工地管理，实施文明施工，不得擅自占用公共场地堆放物料、搭建建筑物。
②注意清洁运输，防止材料装卸、运输过程中的扬尘与噪声。
③遵守施工管理的有关规定，合理安排设备的使用，减少噪声设备的使用时间。
④搞好工地的污水导流，可以循环使用的应尽量减少排放，不能循环使用的应在简单处理去除大块杂物后排放。对施工产生的余泥，应尽可能就地回填，或及时找到其他需要回填土的工地，对一时不能迅速找到回填工地的余泥，要申报有关部门，堆放到合适的地方。
⑤应对工程附近范围内，施工用车辆经常使用的临时道路经常整治，使车辆行径减少扬尘，防止二次扬尘的大量产生。
⑥施工人员生活污水中粪便污水经临时化粪池处理，工地食堂应以液化气为燃料，工地食堂厨房污水经隔油池处理。
⑦对于固体废弃物应集中处理，及时清运出施工区域。
⑧建设工程竣工时，必须清理施工场地，拆除临时建筑及施工设施。
⑨运营期间环境影响分析及治理措施 本工程投入使用后所产生的污染物主要是使用者的生活污水、废弃的生活垃圾。
6.4.8处置措施 采用粪便污水、洗涤污水和雨水分流排放，粪便污水立管与洗涤污水立管共用一根通气立管。粪便污水经化粪池处理后排入生活污水中。雨水直接排入新校区雨水管网。
6.4.9绿化、美化工程 新校区周围较为空旷，自然条件良好，应注意自然环境保护和整治，适当设置开放式绿地。
绿化布置应考虑山区气候特色和客家文化特色，选择观赏性强的树种，树下种植萌芽力强，枝繁叶茂，耐修剪的绿色植物和观叶灌木，间种花期不同，便于管理的花灌木，形成空间层次协调，树形、色彩组合与季节变化相呼应的连续绿化景观。
6.5环境分析结论 综上所述，通过工程建设管理部门的严格管理与环保相关部门的监管，在确保严格实施本可行性研究报告中提出的环保措施的前提下，本工程对环保的影响可以减轻至最低水平，因此，本工程在环境影响分析方面是可行的。建议本工程应向寻乌县环保部门填报环境影响登记表。
本工程的建设应该坚持以下原则：
1、符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求;
2、坚持“三同时”的原则;
3、做到环境效益与经济效益相统一，环境保护治理方案技术可行经济合理。
第七章 安全卫生消防 7.1安全措施 寻乌县长安商城规划面积60亩，建筑面积60000平方M，工程建设施工的全过程必须贯彻执行《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建筑工程质量管理条例》、《建筑安全生产监督管理规定》、《建设工程施工现场管理规定》等国家和广东省有关法律法规。严格落实各级安全生产责任制，制定安全生产保证体系和安全管理规章制度;
按照专项施工安全技术方案、安全施工措施操作，完成安全管理目标。
长安商城工程建设的各建筑物在日常管理中制定安全管理制度，执行相关安全规定，确保工程管理的安全。
7.2卫生措施 长安商城占地面积广，工程繁多，工程在施工和使用期间人员流动很大。因此，工程建设过程以及投入使用以后都要加强卫生环境管理，防止在人流中疾病、传染病流传交叉感染。工程的室内空间、通风、采光及空调设计等必须符合相关规定，最大限度地减低由于人员密集和流动而引起的交叉传播疾病的可能性。工程的卫生清洁应制度化并加强巡视检查和管理。
工程的施工建设应当遵守《建设工程(工程)劳动安全卫生监察规定》(JS71)和《建设工程(工程)职业安全卫生设施和技术措施验收办法》(JS54-115)等国家和江西东省有关规定。
8.3消防 长安商城工程的建设和使用过程根据《中华人民共和国消防法》和《江西省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》等国家和地方有关消防及管理的法律法规执行。
长安商城工程制定消防管理制度，配备喷水灭火系统和火灾自动报警系统，建筑物室内配置手提式MF4灭火器。
长安商城工程的消防措施如下：
1、明确消防安全责任人，使消防工作落实到实处;
2、制定消防安全管理制度，从管理制度的角度严格把控消防安全工作;
3、组织学习国家和江西省有关的消防法律法规，学习各种消防器材的使用;
4、工程施工场地内不准存放易燃易爆化学品和和易燃可燃材料，施工中使用易燃易爆化学危险品时，应当制订防火安全措施;
使用后的废弃易燃易爆化学危险物料应当及时消除;
5、制定用电管理制度，安装电气设备和进行电焊、气焊作业等，必须由经培训合格专业技术人员操作。
第八章 工程组织机构与人力资源配置 8.1开发工程的管理体制、机构设置 本开发工程将实行工程管理机制对其工程开发全过程实施全程管理， 即由建设方组建成立一个长安商城工程开发部。下设工程技术处、财务处、外联处、销售处。
8.2管理人员的配备方案 工程开发部设工程经理一名，负责对工程开发全过程实行领导管理， 并对公司负责。工程技术处下设技术负责人一名，负责工程技术问题的协调解决，配置技术员一名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工作。财务处设置财务负责人一名，负责工程一切财务工作，配置会计、出纳各一名，其职责按公司财务制度执行。外联处一人，负责工程报建以及水、电、气、弱电等方面的联系工作，并协助办理工程预售、银行按揭等工作。销售处设销售负责人一名，负责工程销售策划、工程定价以及销售所需外联工作，配置销售员两名，协助销售负责人开展工作。
8.3拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况 工程技术处、财务处、外联处的培训计划均按有关部门每年要求的执 行，公司不再另行安排。销售处人员培训由工程经理及销售负责人组织，其他处配合对本工程进行针对性学习和加强。夹 第九章 工程实施进度与招标方案 9.1前期开发计划 工程可研分析 规划设计条件 方案、总图设计 2005.02-2005.05 20057.06 2005.06-2005.07视絀 施工图审查 总图报批 地 勘 方案报批 地勘审查 施工图设计 2005.07 2005.07 2005.07-2005.07 2005.08 施工图报批 监理、测绘 建设工程许可证 施工招投标 开工 工程质量监督 施工许可证 2005.07 2005.07 2005.08 初验 9.2工程建设计划 06.06 装饰工程 2006.03-06.06 05.10 预售 主体工程 砌墙 2005.10-06.03 基础工程 2005.05-05.09 首期开工緦徑铫膾龋轿级镗挢廟。
销售期、工程后期 维护及维修工作 二期开发 06.08-07.08 交付住户 06.08 竣工验收 室外工程 06.05-06.07 三期开发 07.08-08.08 06.08 在本计划中，仅表示某项工作开展的大致时间，该时间在后期工程建设计划策划中将进一步明确细化或根据工程实际工作进展情况进行相应调整。
9.3招标工作依据 9.3.1《中华人民共和国招标投标法》;
9.3.2国家发展计划委员会《招标公告发布暂行办法》;
9.3.3七部委联合发布《评标委员会和评标办法暂行规定》。
9.4招标工作原则 9.4.1招标方式 按照江西省发展和改革委员会有关要求，结合该工程特点，拟采用下方式：
建筑设计采用邀请招标，进行资格后审;
全部工程施工采用公开招标，进行资格预审;
工程施工监理采取邀请招标，进行资格后审。
9.4.2招标范围 该工程全部工程施工实施公开招标，招标内容包括建筑安装，建筑材料、设备采购等;
工程监理，勘察设计采用邀请招标形式。
9.5招标组织形式 9.5.1招标机构：委托具有相应资质的招标机构，实施招标组织工作。
9.5.2评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成的评标委员会。
9.6招标基本情况 本工程的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动，拟采用的招标组织形式、方式详见招标基本情况表：
招标基本情况表 工程名称：寻乌县长安商城 工程 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 备注 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘察、设计 √ √ √ 土建 工程 √ √ √ 工程 监理 √ √ √ 其它 √ 第十章 投资估算与资金筹措 10.1投资估算的依据 10.2投资估算 10.2.1建筑工程费：本工程建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，单位工程造价采用本地周期结构建筑单位工程平均造介，经调查测算，并查阅寻乌县建设局网站公布的相关造价数据指标，得出2005年6月寻乌县六层框架建筑的单位工程平均造价约为500元/平方M，由此估算该工程建筑工程费：6万平方M×500元/平方M=3000万元，首期投资费1000万元。
10.2.2工程建设其他费用 10.2.3基本预备费 基本预备费是指在工程实施中可以发生但在工程决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，一般由下列三项内容构成：
一是在批准设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用;
经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用;
二是一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用;
三是竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用;
其估算公式为：基本预备费=(工程费用+工程建设其他费用)×基本预备费率。根据引用公式，费率取3%，估算寻乌县长安商城及配套设备工程的基本预备费为：
3000×3%=90(万元) 涨价预备费 据公式PC=ΣIt[(l+f)t-l]估算。
式中PC-涨价预备费;
It-第t年的工程费用;
f-工程建设期物价上涨指数;
根据国家公布的CPI上涨指数，取值3.5%。
t-年份。
由为简化估算，设土建工程在两年中是按均衡投资的，依公式估算涨价预备费110万元;
10.2.4建设期利息 因本工程资金来源均为自筹资金，据相关规定，在本工程中不做建设期利息估算。
10.3投资估算表 经估算，本工程总投资为6000万元，其投资构成见表10-2。
10-1 工程总投资估算汇总表 序号 费用名称 投资额 占工程总投资 的比例(%) 1 建筑工程费 3000 50 2 征地费 1800 30 3 工程建设其他费 70 1.1 4 基本预备费 90 1.5 5 涨价预备费 110 1.8 6 报建办证费 530 8.8 7 配套设施费 400 6.8 8 工程总投资 6000 100 10.4资金筹措 根据公司实际情况，本工程采用分期开发，开发资金通过两种方式获得：
①自筹资金：本工程投资商筹取2000万元用于本工程征地及动工建设前期费用。
②本工程销售资金：在本工程预售开始后(具体时间以房管局核准的预售许可证批准时间为准)部分销售款再回投入本工程开发之中。
第十一章 社会评价 11.1社会评价的目的 11.1.1确定合适的措施来完成工程目标。
11.1.2保证工程收益在不同群体间的公平分配。
11.1.3预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响。
11.1.4为改进工程实施方案提出建议。
11.1.5防止或尽量减少对地区社会医疗、文化造成的损害。
11.2社会评价的原则 11.2.1多层次分析。
11.2.2根据工程特点选用不同评价方法。
11.2.3坚持以人为中心。
11.3社会影响分析。
11.3.1对居民生活水平与生活质量的影响。
工程的建设，有利于城市经济的发展和人民生活水平的提高。能有效的解决住房紧问题，对提高当地居民生活质量有很大的促进作用。但应指出的是工程施工期间由于施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪音、灰尘等;
工程完成后，对改善城市交通及城市面貌有一定的积极作用。
11.3.2对不同利益群体的影响。
工程的建设会提高从事该工程建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入。
11.3.3对弱势群体利益的影响。
工程的建设对老人、妇女、儿童、残疾人员等群体的利益不会造成负面影响。
11.3.4对城市化进程的影响。
就城市规划来看，不会产生较大的影响，该工程的建设符合寻乌县总体规划，加快创建现代化城市的步伐。
对少数民族风俗习惯和宗教的影响。
本工程的建设将严格执行民族、宗教政策，尊重民族习惯。工程的建设将促进各民族文化、民俗交流，利于经济发展和民族团结，促进社会安定。
社会影响分析表 序号 社会因素 影响的范围程度 可能出现的结果 措施建议 1 对居民收入的影响 百分之百不同程度影响 增加旅游等方面的消费。
严格执行国家和地区的有关规定。
2 对居民生活水平与生活质量的影响 百分之百不同程度提高 提高文化素养，促进精神文明建设。
有关部门应注意引导。
3 对居民就业的影响 可创造一定的就业机会，应由当地的主管部门安排。
提高个人收入水平，利于经济健康发展和社会安定团结。
有关部门应注意就业前的培训、指导工作。
4 对不同利益群体的影响 建设时期由于施工等问题会引起当地居民的不便。
会不同程度地影响建设工期和施工环境等。
有关部门应对有关事宜做好讲解说服工作，以求得其配合与支持。
建成后可提升城市竞争力，改善市容市貌。
促进卫生、环保及经济的健康发展。
有关部门应加大宣传力度，合理引导。
5 寻脆弱群体的影响(妇女、儿童、残疾人员) 百分之百不同程度受益 提高城市竞争力，改善交通条件。
有关部门应注意扶持。
6 对地区基础设施、社会服务容量和城市进程的影响 促进基础设施建设，加快城市化进程 促进社会经济健康发展，利于社会安定团结。
有关部门应注意发展的规划、管理和指导。
综上所述，工程建成后，所取得的社会效益是非常显著的，将在社会各方面间接体现，一般难于量化。
11.4社会风险分析 本工程的建设，对于发展当地经济，满足社会市场经济的发展，提高人民生活水平具有推进作用，社会效益显著，基本不存在社会风险。工程建设有利于弘扬中华民族传统文化，促进民族团结，推动当地经济的发展，不会产生或者引发民族矛盾、宗教矛盾。但应做好工程施工和运营期的管理工作，尽量减少对周遍居民日常生活的影响，处理好由此产生的各种矛盾，以避免由此产生的社会风险。
11.5社会评价结论 根据建设工程对社会的影响分析、工程所在地区互适性分析和社会风险分析，可以看出，本工程建设具有较好的社会效益，必定备受多方关注和支持。
综合多方面的调查研究和客观分析得出结论，本工程具有较好的社会及经济效益，工程的社会评价可行。
第十二章 研究结论与建议 12.1结论 12.1.1工程地块所属区域在寻乌县城城北开发区。随着城区土地供应量减少及土地成本增加，目前该区域已有多家房产商在投资开发，使得该区域成为房地产开发一个新的热点区域。
12.1.2根据工程开发成本及利润估算表分析，土地成本1800万是个固定因素，其土地成本适中。影响本工程最终利润的最主要可变因素为房屋开发费用和销售价格，房屋开发费用已依照当前市场价估算，其可变化程度不是很大。作为销售价格，随着政府加大城市土地供应的监督和土地市场化运作，以及工程周边商住氛围的进一步凝聚，其销售价格在估算价格的基础上有一定的上浮空间，即结果将增加开发商的利润。
12.1.3从工程预计销售情况分析来看，其工程开发后发商完全有能力进行二、三期开发。
因此就本工程而言，作为开发商，由于土地摊消成本适中，其开发商利润相对较好。因此其工程进行住宅小区开发是可行的。
12.2存在的问题及相应的建议 12.2.1由于本宗土地距现有县城闹市中心尚有一定距离，在一定程度上影响到人气的延伸。
12.2.2就工程地块区域现状来看，开发工程较多，总体开发体量较大。从目前在建的和销售的中低端住宅产品来看，普遍存在户型面积控制不合理与户型设计不合理的缺陷。作为本工程，在住宅部分决策时，应尽量优化户型设计，并控制好面积，以合理价位、合理户型设计以及小区完善的配套设施和好环境去赢得市场认同。贞廈给鏌綞牵鎮獵鎦龐。