融资租入固定资产范文第1篇
一、我国商业地产资产证券化的发展情况
(一) 商业地产及融资方式现状
伴随着我国近些年对房地产市场进一步限制, 使得房地产行业相关的融资环境进一步恶化。在2016年, 央行要求银行理性对待房地产, 对房地产贷款进行合理的控制。随后银监会、上交所、深交所和发改委等多个部门对房地产行业的金融风险发布了相关政策。这使得房地产的信贷环境加严, 伴随着金融市场的不断发展, 传统的金融融资渠道受到了一定的限制。很多房地产企业开始不断创新融资渠道, 试图获得更好发展的机会, 因此商业地产的资产证券化逐渐走进视野。
(二) 资产证券化的特点
目前我国出现的相关融资方式可以划分了三种类型, 分别是券商专项、资产支持票据和信贷。其中资产证券化对相关企业的资质要求较高, 例如企业的经营情况, 盈利情况和知名度等等。资产证券化每年需要支付券商佣金, 保险费和审计费等等一系列费用, 这使得资产证券化的适用对象只能是大型企业。
(三) 资产证券化相关要点
资产证券化是将企业基础资产在未来一定时间内的收益作为企业对民间资本赔付和支付相关利息的依据, 相关企业需要将企业中未来收益较好的基础资产作为载体来进行资产证券化融资。企业所拥有的不动产和应收账款等优质资产往往都能够作为资产证券化的基础资产。在资产出表方面, 专项资产管理计划作为载体发型资产证券化的时候, 可以出表, 也可以选择不出表, 权益类不需要在表中体现。资产证券化对交易场所是具有一定要求的, 这些场所要能够具有很好的认同性质。如今资产证券化当中使用的是备案制, 这也是适应现代社会的一种重要举措。但是从国内目前的情况来看, 由于制度建设不完善的作用, 导致资产证券化的发展受到了很大的阻碍, 呈现出许多不完善的地方。在商业地产选择融资方式时, 基本不会将资产证券化当作首选方案, 而是一直将其视为备选。这也就展示出了当前我国还需要仔细研究国内市场, 制定好资产证券化的相关监管法规。
二、商业地产资产证券化融资现状
相较于没有使用资产证券化, 商业地产企业能够显著增大日常所使用的流动资金, 这主要是能够将资产流动性差的资产进一步盘活, 使得企业内部的资产流动性和灵活性都大大提高。资产证券化其中一个优势就是能够将相关资产在未来一段时间的收入提前获取, 这是银行贷款所不具备的优势。且在这个过程中, 银行贷款所需要的利息比资产证券化所支付的成本要高出很多。金融市场上的金融工具必然会有着风险, 资产证券化也不例外, 在作为金融市场上重要的融资工具之一, 如果不规范使用, 将会面临着很大的风险。我国还需要进一步出台相关的法律法规, 以确保资产证券化能够长远发展, 确保相关房地产企业在融资的过程中能够增加融资方式。
三、推进商业地产资产证券化融资的对策建议
(一) 相关法律体系的完善
我国将资产证券化运用到商业地产的时间还不长, 相关部门对于资产证券化运用到商业地产中的相关规章制度尚不明确。这使得资产证券化在商业地产融资的时候, 如果操作不当, 将会产生很大的系统性风险。为了确保资产证券化在商业地产中广泛的运用, 相关部门需要依照资产证券化的特性做出相应的规定。最大程度上规避可能出现的系统性风险。资产在发行过程中存在着发行规模小和相关资金流动性较差的情况, 相关部门需要就发行的资产进行限制, 扩大企业发行的品种和范围。
(二) 配套体系不断完善
从当前资产证券化的情况来看, 还存在许多不足之处。我国现行的会计法则很难在当前的时代背景下发挥出作用。税收制度也需要不断地完善, 相关重复税收、税种缴纳无法得到很好地解决。此外, 还需要加强监督体系的建设, 要利用好国家相关法律法规来形成对市场的严格监管作用, 避免出现混乱情况。
(三) 构建预警和防范机制
通常来说, 收益与风险成正比。大风险下的收益会比小风险下的收益多。市场在快速发展的过程中, 其收益能够被不断地发现, 使得其风险不断降低。我们需要以积极的心态去面对资产证券化的风险。我积极地将资产证券化运用到商业地产融资中。相关部门也需要建立相关的预警和防范机制, 确保国内金融市场免受外来资本的冲击。同时, 相关部门还需做好风险隔离工作, 防范资产证券过程中相关利益冲突, 确保投资者利益受到保护。
四、结语
伴随着近几年宏观政策的调整, 我国房地产行业面临着资金收紧的局面。当前房地产行业的融资问题主要表现在融资结构单一、社会上闲散资金无法进入到房地产行业和各项融资方式存在着一定的局限这三种问题。资产证券化能够很好地解决这些问题, 将商业地产的融资结构扩大, 使得社会上闲散资金能够快速进入到商业地产行业, 也能够减少商业地产融资时的局限性。
摘要：资产证券化拥有许多优势, 因此在房地产行业受到了青睐。但是我国目前在发展资产证券化方面的经验还比较少, 制度也不完善, 呈现出一定的缺陷。因此就需要做好相应的配套措施, 有针对性的改变这些不利因素。商业地产作为房地产发展的重要分支之一, 虽然开发商在建造的过程中有较高风险, 但其拥有较高的回报率, 使得开发商对其趋之若鹜。
关键词：商业地产,资产证券化,融资
参考文献
[1] 宋乐琪.商业地产资产证券化市场表现及对股东财富影响的实证研究[D].山东大学, 2016.
[2] 孙旭.优质商业地产资产证券化模式及影响分析[J].当代经济, 2016 (1) .
[3] 田莎.房地产上市公司商业地产项目的融资结构研究[D].沈阳建筑大学, 2014.
融资租入固定资产范文第2篇
PPP项目资产证券化, 是将PPP项目资产转移给特殊目的机构 (即SPV) , 并将资产的风险和收益进行分离重组, 以该资产的未来收益产生的现金流构建资产池, 以此为基础发行证券完成融资。该证券化产品主要取决于以下两点:一是基础资产的选择。二是融资结构的设计。
二、资产证券化融资与PPP项目的适配性
一是经过近年来大规模的建设, 大量PPP项目陆续进入运营期且期限较长, 社会资本亟须有效盘活已有的存量资产, 增加流动性。二是相较于传统的PPP融资, 资产证券化融资信息的披露更加详细, 与国家监管部门对于PPP项目整理与金融去杠杆的初衷是一致的, 以筛除那些运营管理不合规的PPP项目, 同时对地方政府、金融机构、社会资本方加强监督。三是资产证券化选择基础资产看重稳定长期的现金流, PPP项目所涉及的如道路、水资源等收入现金流稳定且不追逐高风险收益, 更符合资产证券化的要求。四是降低PPP项目公司负债率, 完成持有资产的出表, 以利于后期融资。
三、资产证券化融资的挑战
PPP资产证券化的发展完善绝不是简单的融资创新, 其涉及交易结构设计、使用运营等多个环节, 对于社会资本方建设、运营能力, 政府方履约能力都提出了较高的要求。其在实际操作中主要面临下述问题:
(1) 风险未完全转移。目前PPP项目产生的现金流入主要依赖于特许经营权所产生的收益, 在法律与实际运用中特许经营权仍属于项目公司, 该权利无法实现自由流转, 这导致虽然资产证券化中基于特许经营权而产生的收益权出售给SPV, 但是特许经营权却保留在项目公司。同时在证券化产品结构中, 项目公司都是以第三方担保或者购买证券化次级债券的形式来承担对底层资产的赔付责任。上述情况下资产独立与风险隔离效果仍旧较差, 如果收益权是基于地方政府信用或者市场风险而无法兑付时, 资产证券化仍然可能产生违约。
(2) 存在投融期限错配的风险。目前PPP项目的经营期限一般为10-30年, 而资产证券化的存续期一般为5-7年, 单个资产证券化产品期限较难覆盖PPP项目的生命期限。证券化资金来源主要仍为中短期资金, 连续发行新的资产支持计划不仅审批过程复杂而且对于融资成本的控制不利, 更容易引发信用风险。《通知》还规定“开展资产证券化的PPP项目建成并正常运营2年以上, 已建成合理的投资回报机制, 并已产生持续、稳定的现金流”, 即PPP项目资产证券化只能在项目处于成熟的运营期才能使用, 实际上项目建设期更需要大量的资金。
(3) 资产证券化利率与投资者预期收益率存在差异。PPP项目依赖于政府方与社会资本方以契约方式形成的平等互利合作关系, 但在实际操作中由于PPP项目的“公共”属性导致政府方对于项目的定价权占据主导地位, 社会资本议价空间较小, 项目的收益率受到限制。而长期的占用资金更追求资本逐利性, 特别是随着国家金融去杠杆的环境, 社会资金面日趋紧张, 导致资本市场参与积极性受挫。
(4) 履约精神亟待加强。在PPP项目实操中, 部分欠发达地区的政府缺乏诚信, 契约精神淡薄, 甚至有借国家规范整改PPP项目、地方政府换届等时机要求社会资本方签订不利于投资人利益的补充条款, 使得社会投资方和资产证券化投资人顾虑重重, 担心在地方政府面临财政压力、融资渠道有限的背景下, 将PPP项目作为转嫁债务风险的途径。
四、应对建议
(1) 强化顶层设计、完善法律规范。结合国情和PPP项目的特殊性, 政策制定部门明确SPV法律地位, 可以出台《资产证券化法》等相关金融法规, 规范资产真实出售和风险隔离等核心问题。
(2) 优化发行结构、拓宽资金渠道。一是运用金融工程技术直接对接项目的需求、供给, 满足投资者对项目规模和期限的需求, 以利于金融机构更好的服务实体经济。二是进行分阶段的资产证券化发行。可以先发行7年期的证券化产品, 对于产品结构、基础资产没有发生变化的产品, 监管部门可以简化审批流程, 给续发提供绿色通道。三是建议金融监管部门适当降低准入标准, 进一步拓宽资金面, 特别是可以引入社保基金、寿险等中长期资金方的参与。
(3) 建立合理定价机制, 保障各方利益。建议在强化PPP项目风险可控收益稳定的前提下, 建立合理科学的定价机制, 可以参考优先股的收益模式, 社会资本方投资PPP项目除了取得正常的政府可用性付费 (付费标准高于基准中长期贷款利率) , 还可以通过市场化运营取得额外收益。政府方力图控制财政支出但不能牺牲社会资本的利益, 相关定价付费机制应予以公示并设定调节机制。
(4) 强化合同披露, 提高政府履约能力。 (1) 应加强对PPP项目合同信息披露, 虽然各式合同庞杂琐碎, 但环节的信息披露可以提高信息透明度, 利于对项目建设与运营的监管。 (2) 应夯实政府履约责任, 要对政府的支付责任进行法律约束, 加强违规行为和失信行为披露, 对相关决策的领导人进行终身追责。三、重点持续监督项目的后续运营情况, 逐步构建良性的PPP项目资产证券化评级市场, 以保证投资切实利益。
五、结语
基于国家城镇化进程的深入及政府职能的转变, PPP项目与资产证券化的合作在很大程度上被广泛看好, 虽然就实际操作来看仍处起步阶段, 面临着一定的缺陷, 但PPP项目有利于盘活民间资本, 对提高投资效率和把控投资风险具有重大意义。
摘要：由于资产证券化可以有效盘活PPP项目的存量资产, 减轻社会资本方的资金压力, 本文将从PPP项目资产证券化的现状入手, 就如何更好地完善PPP项目资产证券化提出建议。