农村宅基地置换政策范文

2023-09-23

农村宅基地置换政策范文第1篇

第一条为了规范农村宅基地管理,保护农村宅基地使用权人的合法权益,促进节约集约用地,根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

第二条本办法适用于本省行政区域内农村宅基地的管理。

本办法所称农村宅基地(以下简称宅基地,是指农村村民依法取得集体土地使用权用于建设住宅及其附属设施的土地。

第三条宅基地管理,应当遵循统一规划、合理布局、一户一宅和节约集约用地的原则。

第四条在城市和镇规划区外建设农村村民住宅的,应当尽量使用原有宅基地、闲置宅基地、村内空闲地、荒坡地、废弃地;村内有闲置宅基地、空闲地可以利用的,不得占用农用地。

鼓励农村村民按照规划有计划地逐步向中心村和小城镇集中居住;在城市和镇规划区内的,应当按照城镇建设标准,集中建设农民住宅小区;在城市和镇规划区外的,可以集中建设农民新村。

因采煤塌陷、地质灾害等原因, 确需迁建农村村民住宅的,应当集中建设农民新村或者农民住宅小区。

第五条县(含县级市,下同以上人民政府国土资源行政主管部门及其派出机构负责本行政区域内宅基地的管理工作。

建设、规划、农业、水利、林业、环境保护等有关行政主管部门按照各自职责,做好宅基地管理的相关工作。乡 (镇人民政府应当协助国土资源行政主管部门做好宅基地的管理工作。

第二章规划与计划

第六条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当组织开展本行政区域内宅基地利用情况调查,查清宅基地用地状况和具体位置。

第七条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当会同建设、规划、林业、环境保护等有关行政主管部门及乡 (镇人民政府,根据土地利用总体规划、地质灾害防治规划、宅基地利用情况调查结果,编制宅基地规划,报市、县人民政府批准。

宅基地规划报市、县人民政府批准前,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当采取论证会、听证会或者其他方式征求有关专家和农村村民的意见,并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由;其中,涉及农村居民点搬迁、合并的,应当征得被搬迁、合并的农村居民点三分之二以上住

户的同意。

第八条宅基地规划应当从农村实际出发,尊重农村村民意愿,与当地的地理环境、风土人情和地方文化相协调, 体现布局特色、环境特色、建筑特色和文化特色。

第九条宅基地规划,以乡(镇为基本单元,包括下列内容: (一乡(镇、村农村居民点的分布、人口总数、人均宅基地面积等用地状况及趋势分析; (二农村居民点宅基地的位置、界址范围; (三拟调整、整治及新建宅基地的布局、利用方案; (四规划实施的保障措施。

第十条经批准的宅基地规划,由市、县人民政府国土资源行政主管部门会同乡(镇人民政府在规划所在地乡 (镇、村予以公布。

经批准的农村宅基地规划,是审批宅基地的依据,未经法定程序不得修改。第十一条宅基地占用农用地的,应当纳入土地利用年度计划。

省人民政府在下达城乡建设占用农用地计划指标时, 应当增设并单列宅基地占用农用地的计划指标。

第十二条市、县人民政府根据本行政区域内农村居民点的用地情况和农村村民建设住宅的实际需求,于每年年初

一次性依法办理宅基地占用农用地转用审批手续。

宅基地占用耕地的,应当按照占多少、垦多少的原则补充耕地;未完成宅基地占用耕地补充任务的,相应扣减市、县下一农用地转用计划指标。

第十三条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当于每年年初将上宅基地占用农用地的具体地块情况,报农用地转用审批机关。其中,涉及补充耕地的,市、县人民政府国土资源行政主管部门核实后,由市、县人民政府在每年年初申请办理宅基地占用农用地转用审批手续时,一并将上宅基地占用耕地补充情况报审批机关确认。

第三章审批与登记

第十四条农村村民建设住宅需要新占宅基地的,应当依法申请,经批准取得宅基地使用权后方可建设;在已经取得土地使用权的宅基地上翻建住宅的,不需要办理宅基地审批手续。

第十五条农村村民有下列情形之一的,可以申请使用宅基地: (一因结婚等原因,确需建房分户,原宅基地面积低于分户标准的; (二成为本农村集体经济组织成员的外来落户人员或者经县级以上人民政府批准回原籍落户的人员,没有宅基地的;

(三因自然灾害或者实施城市总体规划、镇总体规划、乡规划以及村庄规划,需要搬迁的; (四原有宅基地被依法征收的; (五县以上人民政府规定可以申请宅基地的其他情形。第十六条农村村民一户只能拥有一处宅基地。

农村村民新建住宅,其宅基地面积按照下列标准执行: (一城郊、农村集镇和圩区,每户不得超过 160平方米; (二淮北平原地区,每户不得超过 220平方米; (三山区和丘陵地区,每户不得超过 160平方米;利用荒山、荒地建房的,每户不得超过 300平方米。

市、县人民政府可以结合本地实际情况,在前款规定的宅基地面积标准内,制定具体的宅基地面积标准。

第十七条农村村民建设住宅的,应当向所在的村民委员会提出宅基地使用申请。

村民委员会应当自收到宅基地使用申请之日起 10日内, 召开申请人所在的村民小组会议。经村民小组会议同意使用宅基地的,村民委员会应当签署同意意见送达申请人,并张榜公布申请人姓名、理由和宅基地位置、面积。张榜公布期限为 10日。

第十八条申请人接到村民委员会签署的同意意见后, 应当向乡(镇人民政府提出宅基地使用申请,并提交下列材料: (一申请人身份证明材料;

(二申请人户籍登记家庭成员身份证明材料; (三申请人所属村民委员会同意使用宅基地的意见; (四拟使用宅基地的位置、面积以及界址范围的材料; (五市、县人民政府规定应当提供的其他材料。第十九条乡(镇人民政府自收到宅基地使用申请之日起 15日内审核,并提出审核意见,报市、县人民政府批准。

第二十条村民委员会自收到宅基地使用申请后,无正当理由逾期不召开村民小组会议或者不签署意见的,申请人可以直接向所在地乡(镇人民政府提出申请。乡(镇人民政府应当自收到申请之日起 30日内进行调查,听取申请人、村民小组和村民委员会的意见, 并提出审核意见, 报市、县人民政府批准。

第二十一条市、县人民政府应当自收到经乡(镇人民政府审核的宅基地使用申请之日起 20日内,作出是否批准用地的决定。批准用地的,由市、县人民政府国土资源行政主管部门自批准之日起 10日内办理宅基地使用权登记手续;不批准用地的,由市、县人民政府国土资源行政主管部

门自不予批准之日起 5日内将不予批准决定送达申请人,并书面说明理由。第二十二条申请宅基地有下列情形之一的,不予批准: (一申请人年龄未满 18周岁的; (二不符合土地利用总体规划和宅基地规划的; (三原有宅基地面积已经达到规定标准或者能够满足分户需要的; (四将原有住房出卖、出租、赠与或者改作生产经营用途的。

第二十三条宅基地使用权登记后 10日内,由市、县人民政府国土资源行政主管部门派出机构将宅基地使用权证送达申请人,实地丈量批放宅基地,并告知申请人所在的村民委员会。

村民委员会自收到宅基地使用告知后 10日内,将宅基地的具体位置、面积、界址等情况在申请人所在的村民小组予以张榜公布。

第二十四条建设农民新村或者农民住宅小区的,由村民委员会召开村民会议讨论同意后,向所在地乡(镇人民政府提出申请。乡(镇人民政府应当自收到申请之日起 20日内对申请材料的真实性和可行性进行审核,并提出审核意见,报市、县人民政府批准。

市、县人民政府收到申请材料后,应当组织国土资源、

城乡规划等有关行政主管部门进行审查;审查同意的,作出准予建设的决定;审查不同意的,作出不予建设的决定并及时送达申请人。

第二十五条经批准建设的农民新村或者农民住宅小区,其住宅建成后,由村民委员会统一向市、县人民政府国土资源行政主管部门申请办理每户宅基地使用权登记手续。第二十六条因自然灾害或者其他不可抗力,确需重新选择宅基地进行住宅建设的,可以依法先行使用土地,并自使用之日起6个月内申请补办用地审批手续。

第四章管理与监督

第二十七条原住宅有下列情形之一的,不得改建、扩建,但是危房改造除外: (一已经安排新宅基地的; (二原住宅已被列入征地范围的; (三原住宅不符合土地利用总体规划、城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划以及地质灾害防治规划的; (四原住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村 (镇保护规划确定的保留建筑风貌的; (五法律、法规规定的其他情形。

第二十八条经批准异地迁建住房的,建房户应当拆除旧宅基地上的建筑物及其附属设施,并在新宅基地批准后两年内退出旧宅基地。

第二十九条因继承或者其他原因等造成一户有两处以上宅基地或者宅基地面积超过规定标准的,宅基地可以在本村民小组成员间转让或者退回土地所有权人。

将宅基地退回土地所有权人的,土地所有权人应当给予适当补偿。不转让或者不退回的,不得改建、扩建原住宅, 土地所有权人对超出规定标准部分可以实行有偿使用,有偿使用具体办法由市、县人民政府规定。

第三十条有下列情形之一的,由土地所有权人报经原批准用地的人民政府批准,可以收回宅基地使用权: (一为实施城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划进行旧村改造,需要调整宅基地的; (二因乡 (镇公共设施和公益事业建设,需要占用宅基地的; (三宅基地使用权人死亡,没有继承人的; (四无正当理由自宅基地使用权证颁发之日起超过 2年未动工建设的; (五擅自改变宅基地用途的; (六法律、法规规定的其他情形。

依照前款第(一项、第(二项规定收回宅基地,地上有房屋的,应当比照征地拆迁补偿标准予以补偿,符合宅基地申请条件的,应当重新安排宅基地。

第三十一条经登记的宅基地,其使用权转让或者消灭的,应当依法办理变更登记或者注销登记手续。

第三十二条住宅建成后,市、县人民政府国土资源行政主管部门及其派出机构应当对宅基地使用权人是否按照批准的面积和用途使用宅基地进行实地核查,并将核查结果予以公开,供村民小组成员、村民委员会监督。

第三十三条市、县人民政府国土资源行政主管部门及其派出机构对其管辖行政区域内的宅基地应当建立宅基地管理档案,并依法向社会提供查询服务。

第三十四条国土资源行政主管部门及其派出机构应当建立举报制度,公开举报电话号码、通信地址、电子邮件地址等,受理非法占用宅基地的举报。

任何单位和个人对非法占用宅基地的违法行为,均有权向国土资源行政主管部门及其派出机构举报。国土资源行政主管部门及其派出机构接到举报后,应当依法处理。第五章法律责任

第三十五条违反本办法规定,未依法编制、审批、修改宅基地规划的,由上级人民政府责令改正,通报批评;对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第三十六条违反本办法规定,未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建设住宅的,由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆

除在非法占用土地上新建的建筑物及其附属设施。第三十七条违反本办法规定，异地迁建住房批准后，未拆除旧宅基地上的建筑物及其附属设施，并按规定期限退出旧宅基地的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还旧宅基地，限期拆除旧宅基地上的建筑物及其附属设施。第三十八条违反本办法规定，有下列情形之一的，批准文件无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)无权批准宅基地使用的单位或者个人非法批准占用土地的;

(二)超越批准权限非法批准宅基地的;

(三)违反程序批准使用宅基地的。非法批准使用宅基地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。第三十九条不依照本办法规定办理宅基地使用权变更登记的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令限期办理。第四十条宅基地管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章附则

农村宅基地置换政策范文第2篇

“最快2010年元旦起，浙江将在全省推广农村集体土地入市，并逐步实现与城市国有土地‘同地、同价、同权’的健康流转模式。”11月16日，浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国透露，国土部已确定在浙江开展农村土地整理改革试点，浙江省政府、省国土厅也已下发《关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知》，在全省范围推广“嘉兴模式”。据报道，2008年，嘉兴被列入浙江省统筹城乡发展综合配套改革试点，明确以土地使用制度改革为核心。接着，嘉兴率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”;并在南湖区、平湖市等地试点，鼓励有地居民实施“两分两换”工程，通过宅基地置换房产等形式，推进土地承包经营权成片流转和农户向城镇集聚(11月17日《21世纪经济报道》)。

农村集体土地入市，“同地、同价、同权”，推进土地承包经营权成片流转„„虽然这些提法并不新鲜，但真正付诸行动的却鲜有其例。嘉兴的“宅基地置换房产”，让人眼前一亮———

一、此举提高了农民的收入。近年来，中央采取了一系列惠农政策，但农民的平均收入跟城镇居民相比仍然有很大的差距。如何才能有效、快速地缩小城乡收入差距?其实，农民手里有一笔巨大的资产由于法律政策的限制而不能变为财产，那就是土地，比如宅基地以及土地承包经营权，因为《土地管理法》规定，农村土地为集体所有，宅基地及土地承包经营权只能在集体经济组织内流转。而嘉兴市的“宅基地置换房产”则以曲线的方式实现了宅基地的财富价值。

二、此举加快了城镇化进程。城镇化、工业化是我国经济社会发展的方向。近年来，我国的城镇化水平以每年1%左右的速度快速增长，目前已经达到了45%左右，但跟发达国家80%左右的城市化率相比还有很大的差距。实际上，现在有数以亿计的农村剩余劳动力长期工作和生活在城镇，但他们的户籍仍在农村，因为买不起城市的房子也无法在城镇定居。要让这些农民工及更多的农村剩余劳动力尽快融入城市，就必须消除城市壁垒以及城乡二元的社会结构，这一方面要改革户籍管理制度，一方面要缩小城乡收入差距。嘉兴的“宅基地置换房产”，不仅大幅提高了农民的收入，而且直接把农民变成了市民。这种做法若能得到推广，城镇化的速度必将加速。

三、此举提高了土地利用效率。我国实行了最严格的土地保护制度，比如划定了18亿亩耕地的“红线”，严格建设用地的审批和监管，等等，这些政策虽然有用，但也带来了不少负效应，比如城镇建设用地的严格控制导致了住房供应的不足以至于房价畸高，楼市泡沫甚至威胁到宏观经济的安全。其实，有一个问题常常被忽略，那就是农民居住用地的效率比城镇居住用地的效率低得多，如果把农村的居民转移到城镇居住，就可以节约出很多土地。嘉兴的“宅基地置换房产”就达到了这样的效果，比如七星镇原来户均宅基地一亩多，而整理完成后才3分地，一举腾出了近3000亩地!

农村宅基地置换政策范文第3篇

利益集团理论本身从中观层面分析制度变迁, 本文认为宅基地置换在这一分析框架内部仍可划分为———宏观、中观、微观三个层次的利益集团活动。利益集团主体宏观层面表现为城乡两部门, 中观层面表现为这一政策直接涉及的基本跨部门主体———地方政府、开发商、村集体;微观层面表现为政策实施中具体地区村集体内部村干部与村民之间以及村民之间的互动博弈行为。

1 文献综述

学者对城乡建设用地增减挂钩政策普遍持肯定态度, 进而在此立场基础上提出个人建议。谭林丽、刘锐 (2014) 认为增减挂钩政策应该直面农民生产生活所需要的三大基本公共问题:居住问题、依赖土地的农业生产问题、如何让进城农民有序退出宅基地的问题;并提出应因地制宜地实行集中居住政策, 注重为在村农民提供公共服务的观点。在具体宅基地置换工作中, 多数学者依靠地域进行具体分析, 以下是具有代表性的研究:在宅基地置换模式方面, 上官彩霞 (2015) 分析了三种置换模式———置换宅基地模式、置换集体公寓房模式和置换商品房模式对农民福利的影响。在宅基地置换中出现的问题方面, 王春 (2016) 以玉堂镇作为调查样本, 对玉堂镇近些年来农村宅基地置换现状进行调查研究, 分析认为该镇农村宅基地置换中存在土地管理法律法规不配套、征地补偿安置政策不科学、政府统筹不够以及农村传统“祖屋”意识阻碍拆迁等问题。在宅基地政策实施建议方面, 洪婉仪 (2013) 针对广东省东莞市长平镇置换中总体规划不明确、补偿标准不统一提出了完善宅基地置换过程中的相关保障机制、规范农村宅基地置换的具体措施、加快引入第三方评价机制等建议。

大多数研究对宅基地置换持肯定态度, 同时也认为政策具体实施中存在很多问题。本文从利益集团角度切入, 抓住改革中三个层次的利益集团博弈关系, 并尝试针对部分问题提出建议。

2 城乡建设用地增减挂钩政策与宅基地置换

城乡建设用地增减挂钩, 即农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩。宅基地置换工作将农村村民合法使用的用于建设住宅的集体所有土地征收复垦, 同时拆迁村民腾挪到集中安置区或在政府主导下按照置换标准, 换取公寓房迁入集中居住区。原先平面式一家一户分布的农户搬迁到集中的多层楼房安置区, 且临近几个村庄合并成一个小区, 采用城市居民公寓式小区的建设模式。与宅基地置换配套的土地征收改变了农民生产方式, 集中的社区居住则改变了农民传统的村落居住形态。

3 宅基地置换中三层次利益集团博弈行为

杰弗利·贝利 (Jeffrey Berry, 1989) 将利益集团定义为“一个拥有某些共同目标并试图影响公共政策的个体构成的组织实体”。利益集团的共同点是内部成员存在某种程度的共享利益。在利益集团作用下, 制度决定中存在“数量悖论”1。按照奥尔森分析, 在社会经济政策和制度的决定中, 人数少的利益集团具有相容性, 易于克服搭便车问题形成一致行动, 从而在政策和制度制定中获得话语权;而人数多的利益集团存在严重的集体行动困境, 个人成本大于收益而难以为集体利益发声, 集体处于不利地位。在宅基地置换中, 农民群体的利益维护存在更复杂的困境。一方面, 农民群体人数众多, 维权的个人收益小, 存在普遍的搭便车心理;更深层次的是, 在农村地区权力监督机制不完善, 掌握权力资源的地方政府与基层干部滥用权力资源甚至暴力拆迁, 反抗制度的个体面临被体制内权威制裁的风险, 个人维权的高成本加剧了维权困境。农民在政策、制度信息方面处于不利地位。由于自身知识能力的限制, 农民对于中央政策文件的具体内容认识不清晰, 谈判能力有限, 难以利用相关文件进行自主维权。这是直接意义上的“数量悖论”———少数个体组成的小集团掌握着大量权力资源, 无视制度框架谋求集团利益, 或影响制度变迁, 导致制度非中性;而人数众多的农民处于被动的弱势地位, 对自身可得权利认识不清、知情权未得到保障、缺乏组织性, 政治影响力微弱。

农村改革中的利益集团博弈体现在三个层次。具体到宅基地置换政策, 宏观层面表现为城乡二部门利益集团博弈, 中观层面体现在这一具体制度安排中涉及的跨部门利益主体——地方政府、开发商、村集体三方之间;微观层面则表现在村集体内部利益主体———村干部与村民以及农民个体之间。

第一, 宏观层面城乡两部门博弈。长期以来, 在我国政策体现出明显的城市偏好, 城市利益集团组织程度高、具有经济、技术、区位等优势, 中央政府处于国家整体经济发展以及政治稳定的考量, 选择了农村支持城市、农业支持工业的发展道路, 偏向城市的政策作为一种制度安排形成与城乡博弈, 又发挥作用使得城乡二元体制逐渐形成并得到巩固。在整体经济实力大幅提升、城市得到快速发展、城乡两极分化严重背景下, 国家愈发重视三农问题, 并不断通过制度创新尝试破解城乡二元体制, 但初始禀赋差异导致城市累积优势持续扩大, 城市既得利益集团在制度形成与变迁中, 极力维护本集团利益, 改革整体向好而局部问题重重。

第二, 宅基地制度安排中涉及的跨部门三大利益集团博弈。“在同一的制度下, 不同人群所获得的往往是各异的东西, 而那些已经或将要能够从某种制度安排中获益的个人或集团, 也定会竭尽全力地去为之奋斗2。”由于各地经济发展水平、人均土地数量等存在差异, 基于城乡建设用地增减挂钩制度的具体实施存在弹性———具体拆迁补偿标准由地方制定。掌握有行政权力的地方政府在监督不足的条件下, 容易出现代理人机会主义。在土地征收与开发中, 开发商借助经济优势开展寻租活动, 寻求政治偏袒;经济权力与政治权力的互动反过来激励了地方政府的设租行为。而以村集体为组织形式的农民在信息方面的劣势加剧了制度设计与落实中的弱势地位, 且人数众多的农民组织性差, 大集团行动困境使得农民的利益诉求难以实现。

第三, 政策实施过程中村集体内部利益主体博弈。一方面, 在经济利益的牵引下, 基层村干部异化, 地方政府、开发商形成合谋的特殊利益集团, 站在广大农民的对立面。另一方面, 农民追求自身利益最大化, 以拖延搬迁时间的方式极力要求提高补偿标准, 延缓搬迁进度。此外, 农民内部对于拆迁补偿标准难以协调, 存在对比与不满情绪。

4 建议

解决不同利益集团———地方政府滥用权力、片面追求地方财政;开发商实行寻租活动;村干部利益职责之便中饱私囊等问题, 主要在于提高农民群体谈判能力, 同时发展三方监督组织, 进行监督。

4.1 成立农民协会

缺少专门的代表性组织为农民发声是人数众多的农民深陷集体行动困境以及自身专业知识与技能不足等导致的制度决定数量悖论的重要原因, 也导致农民利益难以在政策执行中得到有效保护。农民协会应兼备培养和组织职能。培养农民的专业知识技能和对法律法规以及政策的理解把握能力, 提高自身经济能力、打破信息不对称困局;在必要时候组织农民群体通过合法合理途径维护自身权益, 在制度设计与施行中提高农民的谈判能力, 改变弱势集团性质。

4.2 完善监督机制

权力寻租现象近几年在严厉的反腐败政策下有所改善, 但在农村改革的地方政府、基层自治单位仍存在, 寻租、腐败的代理机会主义为改革带来高额成本。宅基地置换工作的决策掌握在政府部门手中, 为防止利益集团寻租, 遏制“软政权”腐败, 在政策制定的过程中必须设计监督机制, 采用第三方独立监督的形式, 保证监督效果, 并与农民协会协力发挥农民的监督作用。

基于城乡建设用地挂钩的宅基地置换政策出发点在于解决城镇化中的城乡矛盾, 推进农村现代化、城乡一体化进程, 这一顶层制度设计在有效执行的情况下无疑将带来改革红利。但在实行过程中, 农民作为弱势利益集团, 难以在制度形成之际发挥足够影响力;且在政策执行中缺乏谈判能力, 利益难以保障。实际征地过程中暴露种种问题, 国家作为制度供给方和集团利益平衡者必须给予重视, 从而使农民群体切实享受制度红利, 推进社会协调发展。

摘要：宅基地置换政策作为一项创新性的制度设计与安排, 通过重新分配权力而对主体利益获取产生重要影响。在农民以宅基地置换集中安置房, 由分散居住形态向“城市化”社区集中的过程中, 其他利益集团——地方政府、开发商、村干部利用各自优势参与制度设计与执行争而分利, 形成三个层次的利益集团博弈。在这一改革中地方政府掌握权力资源且目标多元, 开发商凭借经济优势寻求政治偏袒, 村干部利用职务之便获取额外收益, 导致农民这一弱势利益集团在制度设计与执行中处于劣势。破解这一难题要求制度设计之初便充分考虑农民利益;设立第三方监督机制, 保证制度有效性和权力资源合理使用;农民提高谈判能力克服集体行动困境。

关键词：宅基地置换,社区,利益集团,农民,利益

参考文献

[1] 卢现祥, 朱巧玲.新制度经济学[M].北京大学出版社, 2015:248-279.

[2] 【美】曼瑟尔·奥尔森.集体行动的逻辑[M].陈郁等, 译.上海:格致出版社, 2014:5-59.

[3] 王春.都江堰市玉堂镇农村宅基地置换问题研究[D].西南财经大学, 2016:23-35.

[4] 洪婉仪.农村宅基地置换的问题及对策研究[D].广西师范大学, 2016:50-67.

[5] 上官彩霞.城乡建设用地增减挂钩实施中宅基地置换的模式选择及其对农民福利的影响研究[D].南京农业大学, 2015:53-69, 85-113.

农村宅基地置换政策范文第4篇

一、基本情况

xxx县作为山东省传统农业大县，经济欠发达地区，总面积xxx平方公里，辖xx个乡镇、街道，xxx个行政村，共xx万人，xx万亩耕地。拥有农村居民xxxxx人，农户xx万户，农村宅基地xxx万处，全县农村宅基地建设总面积xx万亩，其中各乡镇街道驻地宅基地xx个村庄建筑面积xx万亩，其余xxx个农村村庄建筑面积

亩。全县户均宅基地面积0.75亩，人均宅基地面积0.408亩，户均宅基

1.86处。各村各户的宅基地面积在0.2至1亩不等。一户多宅现象不同程度普遍存在。

近年来，以“两区同建”为抓手，通过新型农村建设、促进产业结构调整升级对推进农村宅基地等制度改革上进行了探索。根据

2009年总体规划，拟将全县现有村庄合并建设成xxx个社区(村)，其中，社区xxx个、行政村xxx个。依据规划，近五年把xxx个村庄纳入社区建设计划。目前，已经建设xxx个社区，实施搬迁的村庄xxx个，复垦宅基地面积xxx亩，附带复垦周边闲散地面积xxx亩。

xxx镇xxx村、xxx村、xxx村是典型的空心村，根据航拍测量三个村农户宅基地建筑面积分别为172.2亩、594.3亩、238.8亩，而整个村庄实际占地面积均高出测量面积230%以上。若将闲置土地和拆迁的旧宅基地进行整理，实施土地流转，加快动能转换，增收潜力巨大。顺应民意，农民支持。

我国现行的农村宅基地制度，是以农民的生存保障为基础，以社会公平的价值理念为目标，不是以市场交易为目标而设计的。具有供给对象的特定性、保障性，土地提供的无偿性或低价政策性，期限的不确定性，以及地随房走的从属性等诸多特征。农村宅基地既是农民的居住消费场所，又是农户家庭经济的组成部分，承载着农民生产、生活、生态、经济、社会、文化等多种功能，这是它与城市房基地最根本的区别所在。

二、农村宅基地制度改革的必然性

过去很长的一段时期里，农村宅基地制度虽对农村经济的发展和社会稳定起到了很重要的作用，并且目前在许多农村仍然适用，但随着城市化、工业化、市场化进程的加快，现行的农村宅基地制度已不能适应经济社会快速发展的变化，它的欠缺和弊端也正在逐渐显现：

(一)现行的宅基地制度与节约集约用地的基本国策不相适应。法律规定农村村民符合条件可申请户均120至130平方米地宅基地。农民向集体申请宅基地可以无偿取得，由此造成宅基地供应上的“大锅饭”。由于缺乏约束机制，使广大农民群众产生了“不要白不要”的心理，致使宅基地占地面积不断扩大，大量占用农用地。致使一些经济发达的地区寸土寸金的耕地无法承受按规定审批新宅基地，许多地方对城镇规划区内农村居民停止审批新的宅基地了。按现有人口增长率，其它不少地方今后也将同样面临无地可供的窘境。还有，多数地方长期来缺乏村庄布局规划和控制性详规，宅基地建房土地指标少，农村建房基本处于见缝插针，无序发展状态。这期间许多农民家庭孩子长大了，要结婚，人口增加了住房成了大问题，建房没地，买市场价的商品房经济上难以承受。农村住房保障的缺失，将成为农村社会不稳定的一个因素。

(二)现行的宅基地制度与现在农民的生产生活方式已不相适应。传统的农村宅基地制度是适应以农耕为主就业结构的社会形态，经过改革开放30年的发展，农村的经济结构和社会结构正在发生重大变化，其中发达地区农民的就业结构和收入结构已发生了根本性变化。总体来讲八成以上农村劳动力在已二三产业就业，农民收入

85%左右是来自二三产业，近半数的承包农田已流转实行了规模化经营。生产方式决定了生活方式，生产方式的改变直接影响着生活方式的改变。随着农民向二三产业转移就业，在城镇居住成为一种趋势，特别是年青一代，多数人的工作、生活、读书已完全市民化。但虽在城镇居住，又不愿放弃农村宅基地房子，至使农村“老龄化”、“空心化”问题日趋严重。而现行的宅基地制度又在一定程度上制约了农村人口向城镇转移，固化了城乡二元结构，扩大了城乡差别。

(三)农村宅基地市场流转面临体制性障碍。与较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地的管理与立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅，这加大了农村宅基地管理的难度。而事实上目前不少地方宅基地和房屋的流转已十分活跃，形成了自发的宅基地隐形市场。据慈溪市调查通过地产所交易的农村住宅仅占实际交易量的一半。由于缺乏法律法规规范，一方面宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序，加剧了土地权属混乱和产权纠纷;另一方面由于大量外来人口的涌入，房租收入成为近郊农民收入重要，近郊农村农户房屋出租普遍，有些村几乎家家户户都有房屋出租，租房客超过了本村人，丰厚的经济利益，反过来助长农村违章搭建，使农村无证经营增加，加重治安、消防隐患。

农村宅基地置换政策范文第5篇

据国土资源局相关负责人介绍，为加快农村土地确权登记发证工作，支持本市农村土地承包经营权流转、林权流转、农村集体建设用地使用权流转工作，今年5月，已向市委、市政府上报了《北京市农村土地权属确定若干规定》;下半年开始启动农村集体所有权、集体建设用地使用确权和登记发证工作;年底按计划完成土地总登记发证工作，力争2010年全面

完成农村土地确权发证任务。

另外，今年下半年还将制订宅基地使用确权登记的政策、程序、操作办法;年底选定部分村庄稳妥有序地启动宅基地使用权确权登记试点工作，2010年修改完善宅基地确权发证

相关政策，力争2011年完成全市宅基地登记发证工作。

国土资源局表示，目前国土资源部正在制订农村集体建设用地出让和转让的实施办法，北京将会在正式办法出台后，在坚持尊重农民意愿、保障农民权益、盘活集体存量建设用地的原则下，对于符合规划、合法取得且权属明晰的集体建设用地依法采取转让、租赁、作价

入股等方式进行流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。

一、什么是农村宅基地?

答：宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋(住宅)为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的

财产权利。

二、什么是农村宅基地使用权?

答：农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出

租或抵押。

但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡(镇)人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。但

应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。

三、宅基地使用权包括哪些内容?

答：宅基地使用权的范围比较广泛主要包括以下几方面：

1、占有权。宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，便享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木，所有人或管理人应在合理期限内做出处理，不得影响宅基地使用权人

的使用。

2、使用权。宅基地使用权没有明确的时间限制。不论宅基地使用的年限长短及其建设情况如何，宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。对于宅基地上的建房，与宅基地使用权

同时受法律的长期保障，宅基地使用权人可以自由形式权利。

3、在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外，

可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。

4、宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。该种植的林木、花草、

蔬菜归使用权人所有。

5、依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护私有房屋合法买卖，继承、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以，宅基地使用权必须连同房屋一并转移。

房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。

四、宅基地与房屋的关系是怎样的?

答：宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者

密不可分，共同构成了有机联系的整体。

根据我国法律规定，农村土地属于集体所有。农民的住房归农民所有。这样，我国农村土地所有权主体与房屋所有权主体存在着并非一致的情况，但农村土地使用权可以依法为农

民享有。

五、我国《土地管理法》对农村宅基地作了哪些规定?

答：我国《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体所有。该法第六十二条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的

宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,

再申请宅基地的,不予批准。”

六、农村村民申请宅基地必须要符合哪些条件?

答：农村村民每户只能有一处宅基地，每户农民建房用地标准由省、自治区、直辖市在土地管理地方法律中规定，不得超越批准建房。农村村民申请宅基地必须符合下列情况之一：

1、现在住房影响乡(镇)村建设规划，需要搬迁重建的;

2、农村居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的;

3、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的;

4、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的;

5、离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而

又无宅基地的。

有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：

1、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请宅基地的;

2、一户1子(女)有1处以上(含1处)宅基地的;

3、户口已迁出不在当地居住的;

4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的;

5、虽在农村居住而户口未迁来

当地的;

6、其他规定不应建房和安排宅基地用地的。

村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准、或丧失宅基地的，不得再申请宅基地，但因两户的宅基地都达不到标准而相互调剂，经过批准的可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。对将现有住宅改为经营场所的，除了不再批准新的宅基地外，还应按其经营场所实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。对于户口已经“农转非”的人员，应适时核减宅基地面积。另外，城镇职工要求自费建房应由城建部门统

一规划，经地政部门批准后统一征地、建房，不准私自到农村买地、租地建房。

七、城镇居民能否在农村购置宅基地?

答：宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地占有、使用的权利。我国农村宅基地在一定程度上带有福利和社会保障的功能。《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出

卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年234号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基

地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

根据上述规定，农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。城镇居民不能购买农村的宅基地，国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用

证。

八、宅基地使用权能否可以继承?

答：《土地管理法》第6条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。“根据法律规定，公民使用的宅基地，所有权属于国家或集体;国家及集体所有的土地是可以依法确定由个人使用的，即公民对宅基地有依法使用的权利。遗产必须是公民合法拥有的财产，所以，公民是不能将宅基地作为遗产继承的，而只享有使用权。宅基地为居民、村民各户使用，包括屋基地和院落地，长期不变。宅基地的所有权和公民私房的使用权是分离的，宅基地的所有权属于国家或集体，私房的所有权属于私房产权人。宅

基地的使用权不属于遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋

而转移给新的所有人。这也只是具体执行国家的行政法规，而不是继承的结果。

九、什么是宅基地纠纷?

答：根据我国《宪法》、《土地管理法》的规定，土地的所有权属于国家和集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或其他形式非法转让土地。但土地的使用权可以依法转让。因此，农民对宅基地没有所有权，只有使用权。宅基地纠纷只是公民因农村宅基地使用权而

发生的纠纷。

宅基地纠纷的种类多种多样。以纠纷的双方当事人不同，可分为双方当事人都为公民的宅基地纠纷和当事人一方或双方为国家或集体的宅基地纠纷;以宅基地纠纷的内容不同，可分为使用权界限不明确的纠纷、侵占公共宅基地或他人宅基地的纠纷、妨碍他人使用权的纠

纷、毁损他人土地、房屋的纠纷等。

十、怎样解决宅基地纠纷?

答：我国《土地管理法》中对宅基地纠纷的解决办法，主要有三种：

1、协商解决。《土地管理法》第16条第1款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。”据此规定，公民之间发生的宅基地纠纷，应当先通过协商的方式加以解决。

2、行政解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“个人之间，个人与单位之间争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”该法还规定，侵犯土地的所有权或者使用权

争议，由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯、赔偿损失。

3、司法解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”这表明公民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷，只与按照《土地管理法》第16条和第53条的规定，先经过有关行政机关的处理，对于处理决定不服，才可以向人民法院提起诉讼。否则，人民法院不予受理。但对于侵犯土地的所有权或者使用权的，被侵权人可以不经行政机关的处理，

而直接向人民法院起诉。

此外，宅基地纠纷还可以通过人民调解来解决。人们调解是指在调解委员会(包括城市的居民委员会和农村的村民委员会)的主持下，以国家的法律、法规规章、政策和社会公德为依据，对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人互相谅解，平等协商，从而自愿达成协议，消除纷争的一种群众自治活动。人民调解是现行调解制度的一个重要组

成部分，是我国法制建设的一项独特制度。

农村宅基地置换政策范文第6篇

1 农村宅基地开发利用的实证调研

课题组在全国范围内进行了调研, 重点在农村宅基地现状、开发利用特点、问题方面进行了调研。

1.1 农村宅基地的现状

总体上, 我国农村宅基地空置可开发利用总量, 从2005年91.61亿m2, 增加到了现在的410.2245亿m2。数据来源过程如下:

调研组从国家发改委划定的四大区域中, 东部选10个县, 中部选8个县, 西部选10个县, 东北部选6个有代表性的县进行调研。东部有:北京、上海、广东、天津、河北、江苏、浙江、福建、山东和海南十个省份, 每省分别选一个具有代表性的县, 深入农村宅基地现场进行走访调研;中部包括:安徽、山西、河南、江西、湖南、湖北、内蒙古和陕西八个省份, 也是选一个代表性的县进行调研;东北部有辽宁、吉林和黑龙江三个省份, 各选两个县进行调研。由以上这些数据归纳推理出农村宅基地空置可开发的数据总量。

1.2 农村宅基地开发利用的特点

1.2.1 农村宅基地空置可开发利用具有利益博弈性。

农村宅基地开发利用, 不管是政府和村委会投资的宅基地整理, 还是旧村改造, 都是以集约利用为目标, 节约出来的收益都要为前期的整理和改造支付拆迁补偿费用和投资费用, 费用的分配往往是在投资者和农民之间, 这就在二者之间产生了利益博弈。如果是政府和村委会投资, 那就是政府、村委会和农民之间的博弈;如果是企业投资, 那就是企业和农民之间的博弈。[1]

1.2.2 农村宅基地空置可开发利用具有区域差别性。

农村宅基地空置可开发利用的面积呈现东部少、东西部多的特色;农村宅基地空置可开发利用率与经济的发达与否有关:发达地区的农村宅基地空置可利用率占到本地区的农村宅基地面积的10%左右, 在经济不太发达的地区, 企业较少, 大批农民长久外出务工, 导致大量房屋长期空置, 一般来讲, 农村宅基地空置可利用率均达到45%左右, 大部分农村从房屋上看, 气派辉煌, 但空置率却是相当地高, 比如在湘潭、娄底的农村, 小洋楼比比皆是, 仅仅部分是一层住人, 二层基本没住人。

1.3 农村宅基地开发利用的问题

1.3.1 农村宅基地分布散乱, 集中开发利用较为困难。

分布散乱, 荒置宅基地杂乱无章, 散布于农村各处。村庄建设缺乏政府规划, 出现沿着公路“线状”拓展, 沿着旧村向外扩张。农民建了新房, 却不愿意拆除旧的空置的房屋。比如安徽省阜南县的大部分农村都是这样的。

1.3.2 受到资金方面的制约。

对于农村宅基地的开发利用, 国家还尚无“明确的扶持政策, 金融部门没有看好其投入产出以及回报率, 乡村财政的短缺以及村民们经济上捉襟见肘。”[2]

1.3.3 收回空置宅基地的一些法律规定模糊, 执行难以到位。

《中华人民共和国土地管理法》第37条规定:“连续二年未有使用的建设用地经原批准机关批准, 由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。现在大部分农村宅基地上都有空闲的房屋, 无人居住, 你说它“连续二年未有使用”是指荒芜?没有盖上房屋, 还是指盖上房屋没人住呢?明显指代不清, 如果是指没有盖房屋, 一般也种有树, 城市郊区的往往被人种上菜, 也不算是没被使用。盖有破旧房屋的连续十年无人居住, 让老鼠住, 在边远偏僻贫穷农村已经是一种普遍现象, 集体组织也不敢收回这些农村宅基地, 强硬收回, 势必会有矛盾冲突, 引起社会动荡。

1.3.4 私人开发商不愿意在远离城市的农村开发利用宅基地。

他们认为它的商业价值不高。由于农村宅基地具有福利性质, 法律规定只能在农村集体组织内部交易, 不允许城里人买农村宅基地, 而一般农村人口都能分得宅基地, 自家的宅基地如果不够住, 直接就在耕地上盖, 基本无交易, “没有交易就没有价值”, 这是马克思主义政治经济学上的内容。所以说就目前的法律框架内, 农村宅基地如果让开发商私人开发, 基本无人愿意去开发, 除非政府出钱, 开发商才有可能去开发。

2 农村宅基地开发利用的可行性分析

2.1 农村宅基地开发利用对新型城镇化具有重要意义

开发利用农村宅基地是理顺新型城镇化“人地钱”关系逻辑的重要环节, [3]新型城镇化本质上是资本、土地、劳动力等要素自由流动和重新配置的结果, 城镇化的关键是消除人口和生产要素自由流动的障碍。大批农民进城落户, 城镇住房及其基础设施建设会不断增长, 客观上将产生较多的新增土地和钱的需求。“怎样处理‘人往哪里去, 地从哪里来、钱从哪里出’”这一问题, 是新型城镇化要解决的关键性问题。目前, 全国户籍人口城镇化率提高较慢, 主要原因是没有解决好“人、地、钱”有效运转的逻辑问题。有学者提出“农村宅基地确权”是提高户籍人口城镇化率的关键, 本课题组经过调研数据分析, 确权不确权, 对提高户籍人口城镇化率没有多大影响, 法律规定农村宅基地只能在集体组织内部买卖, 农民自己的宅基地都在空置着, 不能有效利用, 去买别家的宅基地毫无意义。而把农村宅基地开发利用起来, 增值的资金自然增加了农民收入, 农民在城镇有钱买房子住, 提高农民进城福利, 城镇化率会较快提高。

2.2 农村宅基地开发利用户籍人口城镇化的作用

农村宅基地开发利用, 从“人、地、钱”角度对户籍人口城镇化产生重要作用, 不仅促进农业转移人口落户城市的能力与意愿, 还引起城市住房用地有效供给及其人口市民化成本分担 (见图1) 。

2.2.1 农村宅基地开发利用对农业转移人口城镇落户意愿影响极大。

农村宅基地对农民具有保障和不动资产双重功能, 是农村集体组织为其成员提供的一种福利。农村宅基地开发利用对农业转移人口和家庭向城镇迁移的能力和意愿具有极大的影响。

从落户能力上看, 一部分在城市缺钱消费的农民, 在农村宅基地开发利用之后, 可以实现资产资本化, 农民可以带钱进城, 增加农民进城的成本分担, 增强了他们的落户能力, 促进人口转移, 从而实现户籍人口城镇化。根据马克思的《资本论》, 农民的劳动产品———农村宅基地上的房屋长期空置, 等于“生产出来的东西, 是无用的, 谁也不愿意买它, 这种东西就不能成为商品”[3]30不能成为商品, 就不能换来货币, 而货币, 又叫钱, 则是“固定充当一般等价物的特殊商品或其价值符号。人类社会起初并无货币存在。货币是商品交换的长期发展过程中分离出来的特殊商品, 当一般等价物逐渐固定在特定种类的商品上时, 它就定型化为货币”[4]37, 而对于缺钱的农民, 农村宅基地被开发利用之后, 自然就变成商品, 换来商品的等价物货币———钱, 农民有了钱, 自然就增强了进城落户的能力。

资料来源:根据调研数据

从落户意愿看, 对部分已长期在城镇居住生活且有稳定就业的农民工, 他们已经具备一定在城市定居的能力, 不愿意或暂时不愿意把户口迁往城市是, 很难或根本享受不到“与城镇居民平等的公共服务和社会权益, 缺乏城市安全感”[3]农村宅基地是一份福利。对于他们来讲, 这份农村宅基地空置不空置不重要, 重要的是由于“大、中、小城市 (镇) 户籍‘含金量’的不同表明劳动力进入特大城市的壁垒在增加, ”[5]60他们希望能够在无法进城的时候, 宅基地提供给自己一条不错的退路。农村宅基地开发利用, 政府可以增加收入, 提高农民进城福利, 消除这部分农民进城的后顾之忧, 增强农民落户意愿, 增加城镇转移人口, 从而实现这部分人的户籍人口城镇化。

2.3 农村宅基地开发利用的增收带动作用

据课题组测算, 全国410.2245亿m2的农村宅基地未开发利用。如果农村宅基地平均200m2一处, 全部位于县级城市周边5km以外, 能够充分利用, 最保守的讲, 所有空置的农村宅基地开发后也能产生112.812多万亿元的收益;如果全部农村宅基地规划在县级城市周边5km以内, 能产生194.857万亿元的收入 (见表1) 。

(单位:元)

以上数据是根据调研数据及宅基地价值计算公式:

宅基地价格 (万元) =10× (宅基地面积÷100) × (区位系数+规划系数) +建筑面积×0.05

计算的。其中: (1) 宅基地的面积就是宅基地的平面大小, 以100平米为基本单位, 当然, 四方形的宅基地价格应该最高; (2) 区位系数:

一线城市周边50km内, 系数为5;一线城市周边100km内, 系数为3;二线城市周边20km内, 系数为4;二线城市周边50km内, 系数为2;一般城市周边10km内, 系数为3;县级城市周边5km内, 系数为2;普通宅基地的区位系数为1。 (3) 规划系数:纳入拆迁规划系数为3;纳入城市规划系数为2;普通宅基地的区位规划系数为1。 (4) 宅基地上建筑物面积以三层为限, 1m2作价500元。例如:有200m2一处宅基地, 上有三层楼房共300m2, 假如按普通宅基地计算价格是10× (200÷100) × (1+1) +300×0.05=55 (万元) ;如果按县级城市周边5km内, 又在城市规划范围里面计算, 这处宅基地价格就是10× (200÷100) × (2+2) +300×0.05=95 (万元) 。如果全国农村平均一处住宅按200m2, 那么将会有205 112 250户住宅, 开发利用后, 都按最低标准县级城市周边5km以外计算, 这些农村宅基地的总价值就是112.812万亿元。这些价值如果产生, 对于农民来说, 无疑是一笔可观的收入。

3 促进农村宅基地开发利用的结论与建议

既然农村宅基地开发利用意义重大, 那就要促进它的开发利用。

3.1 要把农村宅基地上的空置房屋有效利用起来

利用农村宅基地上的空置房屋, 兴办养老场所、文化娱乐场所, 改建成传统乡村博物馆、古村落遗址和标志性建筑;兴办农副产品加工业、现代乡村企业、乡村旅游业和农家乐。利用的目的是增加农民财产性收入, 丰富农民的精神生活, 把传统的农耕文化延续下去, 把空置房屋赋予现代文化元素。

3.2 要建立统一市场

将包括宅基地在内的存量建设用地以及规划建设用地均纳入到交易的客体范围, 允许其直接入市流转。[6]通俗点讲, 就是如果农户的原有宅基地可以买卖, 一些农户卖过之后, 就可能拿着这一笔钱在城市里改善生活。[7]但是过去由于没有统一的市场, 整治空置宅基地虽有节余用地指标, 引发了一些社会问题, 在一些省市也因此被全面“叫停”。但土地市场化是必然趋势, 不能半途而废, 关键是让它透明化, 走公开拍卖的路子。各省建立统一的农村宅基地交易市场, 既能让宅基地指标交易走上台面, 有利于监督, 也方便政府提前审核, 而更好地贯彻“占优补优”原则。

3.3 要加大财政支持

充分合理利用农村宅基地, 可以退出、可以流转, 比如种养殖等, 但合理利用的关键是钱的问题, 如果没有钱, 那么农民谁也不会自愿退出, 除非走市场化的道路, 用市场的办法去解决。所以加大对贫困县地区的财政支持, 是必走之路的, 有了上级政府支持的财政补贴, 基层政府管理者就无财政负担的后顾之忧, 就有足够的底气、放手收回、整治农村宅基地, 他们也可以因地制宜加以利用, 宜农则农、宜林则林、宜养则养, 这样农村宅基地才会有了更大的利用空间。

3.4 村镇体系规划中要把空置宅基地较多的村庄迁并作为重点

针对农村空置宅基地分布散乱问题, 在村镇体系规划中, 重点是要对原有自然村庄的分布进行合理调整, 对空置宅基地较多的村庄进行迁并。这样做不仅可以节省集中开发利用农村土地, 而且还可以扩大耕地面积, 推动农业现代化。“规划中应当结合当地实际, 综合考虑下列因素, 以确定不同地域的村庄迁并标准”[8]45:

3.4.1 常驻人口规模。

常驻人口规模过小, 没有“一些生活福利设施, 如商店、医疗站、小学等。人口规模一般在1000”[9]2人以下, 而且空置宅基地较多的村庄要进行迁移合并。

3.4.2 环境问题。

“位于自然生态保护区、风景名胜核心区等生态敏感区的村庄”[8], 空置宅基地影响这些地区整体的环境美, 要进行迁移开发。

3.4.3

占压重点建设项目或者位于矿产资源之上, 有空置宅基地的村庄要进行迁移开发。

3.5 需要顶层推出公共政策

公共政策是公共权威当局为解决某项公共问题或满足某项公众需要, 所选择的行动方案或不行动。[10]96价值112.812万亿元的宅基地空置在全国各地, 不能变成现金, 导致贫富差距加大, 这越来越成为公共问题了, 公共问题很多, “但在政府决策者看来, 并非所有的问题都是需要政府解决的, 有些问题通过民间渠道就能够进行处理;有些问题可能过于复杂, 政府无力加以解决”[11]52。土地问题这一公共问题对于基层政府可能过于复杂, 必须中央政府解决。没有中央顶层法律政策推出, 地方基层干部操作就没有章法, 同时也无法统一标准、无法统一步调, 这样不仅不利于释放空置的农村宅基地存量, 又由于各市县政策不一样, 补偿标准不一致, 而且还容易留下矛盾隐患。经济发达地区急需要开发利用农村宅基地, 很可能出现急躁冒进现象, 贫困地区用地需求不旺, 农村宅基地开发利用积极性不可能高。中央推出相关的法律政策措施, 这是要考虑的一点。

摘要：我国农村宅基地空置现象普遍, 其开发利用呈现东少西多等特点, 而且对它开发利用问题较多:分布散乱, 集中开发利用较为困难;受到资金方面的制约等等, 由于它的开发利用对户籍人口城镇化具有重要意义和对农民具有很强的增收带动作用, 建议要把农村宅基地上的空置房屋有效利用起来, 建立统一市场, 加大财政支持, 村镇体系规划中要把空置宅基地较多的村庄迁并作为重点, 需要顶层推出公共政策。

关键词：农村宅基地,空置,开发利用,户籍人口城镇化,增收

参考文献

[1] 栗娟, 谢荣珍, 谢法忠.农村集体建设用地确权与流转研究[J].唐山学院学报, 2015, 28 (4) :37-41.

[2] 尚伯仁.空心村怎样治理[J].决策, 2016 (12) :88.

[3] 涂圣伟.新型城镇化建设背景下我国农村产权制度改革研究[J].经济纵横, 2017 (7) :40-46.

[4] 卡尔·马克思.资本论第1卷[M].朱登编译.北京:北京联合出版社, 2013.

[5] 陈瑛.转型期中国劳动力市场演进问题研究——从分割到一体化[M].北京:中国社会科学出版社, 2016.

[6] 马梦璐, 周霞.集体土地产权制度改革[J].中国市场, 2016 (46) :10-15.

[7] 谢荣珍, 谢法忠.城镇化进程中的阜南县农村土地流转探析[J].淮南师范学院学报, 2014, 16 (4) .

[8] 陈玉兴, 邢燕, 高成全.农村村落的规划与布局[M].成都:西南交通大学出版社, 2010.

[9] 金兆森, 张晖.村镇规划[M].南京:东南大学出版社, 2005.

[10] 张成福, 党秀云.公共管理学[M].北京:中国人民大学出版社, 2007.

上一篇：流行病学调查研究范文下一篇：代课教师聘用合同书范文