房地产投资发展论文范文第1篇
关键词：房地产信托投资基金;政策建议
一、引言
随着我国改革开放的不断深入，房地产市场作为国民经济的支柱产业得到了快速发展。然而在这繁荣表象下，房地产市场存在着一些深层问题。在房地产价格持续走高带来的强大盈利预期下，各类投资及投机性资金，甚至实体行业资金或直接涌入房地产开发市场，或参与到囤房、炒房的行列，推动房地产价格不断非理性走高，积聚了越来越大的资产泡沫。在改革开放的良好发展态势下，房价已经远远超出了普通民众的购买能力，成为关系到国计民生的重大问题。基于这种现状，我国政府近年来不断研究并尝试了各种调控手段，以缓解房地产市场过热的现状。
随着政府对房地产调控的不断深入，房地产开发企业的传统融资渠道连连受阻，房地产开发的资金压力越来越大，亟待寻求新的融资渠道。同时，受通货膨胀带来的货币贬值预期影响，民间资本已不再满足于股票、基金、债券等传统投资渠道，甚至甘于违背政策方向，纷纷投身炒房牟利，推动房地产泡沫越滚越大。在这种现实下，开拓新的融资渠道，使普通老百姓的闲散资金以更合理的形式投身于房地产行业的健康发展，无疑是一个解决当前问题的有效途径。
二、房地产信托投资基金概述
房地产信托投资基金起源于美国，是房地产证券化的典型模式之一。它通过募集大众投资者的资金投资于房地产，由专家进行投资组合，从而获取稳定的收益，由于具有投资门槛低、投资收益稳定、流动性高、抗通货膨胀等优势特点，是一种较为理想的投资工具。
三、我国推行房地产投资基金的意义
(一)促进调控政策的落实，缓解房地产市场对银行的过度依赖
随着近年来房地产资金在金融总量中所占的比例越来越高，以银行信贷为主的住房金融体系越来越显现出风险增大的迹象。2010年以来，受银行对房地产信贷紧缩政策的影响，我国房地产企业资金来源增速整体放缓。前4个月，获得银行授信的房企数量十分有限，且总金额合计不超过500亿元。而在2009年全年，地产企业所获得的银行授信额度甚至超过3300亿元。可见，开发商的压力不言而喻。而发展房地产信托投资基金则可以使普通老百姓通过资本市场参与房地产投资，有助于国家平抑地产价格、保护普通老百姓利益、实现调控目标。
(二)成为机构投资者业务创新的新渠道
发展房地产信托投资基金为证券公司、信托公司等机构投资者拓宽核心业务、提高综合竞争力提供了重要机遇。而专业的机构投资者的参与，将引导投资理念的更加成熟，投资方式更趋理性。房地产市场的交易数据不透明一直是政府调控和市场参与者面临的一个困难，其加剧了价格炒作的可能性。房地产信托投资基金作为一个公众的投资工具，必须接受公众和管理部门的监管，会不断主动和被动地要求进行充分的信息披露，从而加大市场的透明度，减少人为的市场操作。同时，房地产信托投资基金所反映的价格也更权威，能够成为房地产市场价格的一个明确参照。
(三)引导居民投资性需求合理进入房地产市场
由于民间投资渠道的缺乏，大量资金为分享房地产市场增长的利润，只能以买卖住房的形式“炒房”。炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现谋利，这种投机性需求造成房子的供给不足，社会需求大增，进一步刺激了房价提升。房地产信托投资基金则向公众提供了房地产市场投资的新型工具，能够有效引导民间投资资金参与到工业、商业以及基础设施建设性的房地产开发，减少住宅假性需求，从而从整体上平衡房地产市场供需。
(四)丰富我国现有金融产品
房地产信托投资基金作为一种不同于债券、股票的新型金融工具，可以为保险、社保和企业年金等长期性资金提供新的投资选择，也可以更好地满足居民多样化的理财需求。
四、我国发展房地产信托投资基金的政策建议
(一)加大对我国房地产业的整顿规范
目前，我国房地产开发的全部流程，从买地、建造到销售、管理全部都是由一家开发商独立完成，是一种全程的开发模式。现有房地产企业普遍大量利用银行信贷开发投资，急速扩张。然而，其在年销售额在迅速增加的同时，负债比率也在迅速增加。一旦受到国家宏观调控，或市场供需变化的影响，极易造成资金链条断裂，楼盘烂尾。因而，这种经营模式导致我国的房地产企业的抗风险能力较差。如果房地产信托投资基金在这种背景下进入房地产企业，必然面临着很大的风险。
所以，必须从政着手，改变我国房地产企业目前的开发模式，向精细化专业化方向发展，通过地产定制等方式来获取盈利。可采用的办法包括：对于租金收入给予一定比例的税收优惠，提高项目开发中房地产企业的资本金比例等。
(二)设计更为合理的税收制度
我国现有的税收体系，对房地产信托投资基金发展十分不利，主要体现在以下方面：
第一，我国的所得税税率高，征收环节设计不尽合理。如果房地产信托投资基金采用通过持有地产公司股份的方式来间接拥有物业，在现行的税制下，所要面对的必将税赋十分繁重;如果REITs通过控制地产公司的方式来持有物业，来自物业出租的租金收入在地产公司层面将成为课税对象，将面临33%的企业所得税，最终能够分配给投资者的收益将十分有限。
第二，我国的房地产买卖双方面临者科目繁多、非常沉重的税赋，特别是宏观调控出台后，这一弊端更显突出。
第三，我国物业租赁环节也面临着诸如营业税和房地产税等税负。
对于目前现状，唯一的办法只能是从政策层面给予房地产信托投资基金一定的税收优惠。
(三)建立完备的监管体系
房地产信托投资基金的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。系统性、跨部门的监管体系是房地产信托投资基金健康发展的必备前提。目前信托计划由银监会审批和监管，而将房地产信托投资基金作为信托产品上市，还将涉及大量的部门之间职责划分和协调，这就会导致多头监管的问题。因此，我国的房地产信托投资基金要在交易所上市，应该建立一个由银监会、证监会、证券交易所等相关政府部门参加的监管小组。证监会主要负责批准房地产信托投资基金及监督相关规则的执行;证券交易所则负责上市事宜，包括监督上市程序及监察执行有关上市规则。
(四)加快培育大量的机构投资者
只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场需求方，从而保证和促进房地产信托投资基金的发展。大量机构投资者的参与，也有利于引导市场形成成熟的投资理念，遏制投机。此外，机构投资者在一定条件下的行为能稳定市场，减少波动，从而保证房地产信托投资基金收益的稳定性。所以，加快培育机构投资者势在必行，应该积极引导企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等机构投资者参与房地产信托投资基金。
(五)完善人才培养机制
从房地产信托投资基金运作的本质上讲，其更偏重于理财，注重的是房地产资产的运作。它涉及房地产开发和房地产投资运作等事宜，既非单纯理财，又非单纯房地产专业开发。所以发展房地产信托投资基金，必须有一批具有战略投资眼光、精通投行业务、熟悉财务及法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。这样的人才对于房地产信托投资基金发展起着关键的作用，而在我国这样的人才还比较少。加强房地产信托投资基金的人才培养，需要尽快建立起一支既了解房地产市场，又精通基金业务的专业人才队伍。与此同时，还要积极促进房地产信托投资基金日常业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。
五、结论
发展房地产信托投资基金能够为房地产行业开辟一条不同于银行的融资渠道，为普通民众参与房地产投资提供一条更合理的投资渠道，促进我国房地产企业经营管理机制的转变和房地产市场的稳步健康发展，巩固房地产业作为国民经济支柱产业的地位。然而，在我国发展房地产信托投资基金，还需要配合很多准备工作。既需要政府有关部门对房地产企业实施整顿规范，在政策法规上予以扶持，又需要房地产企业、信托公司、投资者等相关参与主体的共同支持。相信在不久的将来，在各方的努力下，房地产信托投资基金将会为我国房地产业、金融业，甚至为整个国民经济做出不同凡响的贡献。
参考文献：
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6、王春华.解决我国房地产融资困境之我见[J].金融博览,2010(3).
(作者单位：湖北生物科技职业学院管理科学系)
房地产投资发展论文范文第2篇
摘 要：本文使用较为前沿的分位数回归技术，对2010-2012年中国的房地产开发企业投资规模和地区生产总值的截面数据进行分析，结果表明，房地产开发企业投资总规模与地区生产总值正相关。并且随着地区生产总值的增加，房地产开发投资的乘数效应呈上升趋势。
关键词：分位数回归；地区生产总值；房地产投资
一、引言
投资对经济增长的作用表现在两个方面：一是短期的需求效应，由凯恩斯理论，GDP由消费、投资、政府支出和进出口四部分构成，增加投资可以直接增加总需求，从而带动总产出增加；二是长期的供给效应，投资可以形成新的后续生产能力，为长期的经济增长提供物质和技术基础。在对投资与经济增长的关系的研究中，学术界已经证明，固定资产投资和经济增长存在着显著的正相关关系。在中国，房地产开发投资已经成为中国经济增长和波动的重要因素。
目前国内外学者对房地产投资和经济增长的关系也进行了较多的讨论。从研究方法和研究内容来看，主要可分为两类：
一类利用格兰杰因果检验，使用时间序列数据分析房地产投资与经济增长的关系。由于研究时使用的样本和解释变量的定义的不同，得到的结果也不尽相同。Coulson和Kim（2000）认为房地产投资是引起经济增长的原因。Liu（2000）发现经济增长对房地产投资存在反馈作用。沈悦和刘洪玉（2004）研究发现，我国经济增长对房地产投资具有单向因果关系，经济波动会引起房地产投资的波动。
另一类利用要素贡献分解法来分析房地产投资对经济增长的贡献。刘洪玉和张红（2006）测算得出，1998-2001年，我国房地产开发投资对经济增长的平均贡献率为14.3%。王维安（2004）研究发现，2003年，中国房地产投资对经济增长的贡献率为19%。梁云芳（2006）的研究指出，2004年，房地产投资对经济增长的贡献率为28.5%。
与以往的研究相比，本文的不同之处有两点：第一、以往的研究主要采用全国的数据或者单独对某一省市进行研究，采用时间序列数据，而本文采用31个省（市）的截面数据，分析区域层面的影响；第二、不同于以往的研究，本文使用较为前沿的分位数回归技术，考查不同的分位点上，房地产投资对不同地区经济增长的影响，目前为止，国内使用该方法来分析该问题的文献非常少。
二、研究方法和数据说明
传统的线性回归模型描述了因变量Y的条件分布受到自变量X的影响过程。如果模型中的随机误差项满足零均值同方差的假设，则此方法为最佳线性无偏估计（BLUE）。但是实际的经济生活中，这种假设常常无法满足，数据可能会出现尖峰厚尾、数据存在异方差等等，这时，普通最小二乘法将不再适用。
为了弥补普通最小二乘法在这方面的缺陷，Koenker和Bassett在1978年提出了分位数回归的思想。它依据因变量的条件分位数对自变量X进行回归，得到不同分位数下的回归模型。分位数回归可以更加精确地描述自变量X对于因变量Y的变化范围以及条件分布形状的影响。当自变量对于不同部分的因变量的分布产生不同的影响时，分位数回归可以更加全面的刻画分布特征，从而得到全面的分析。
本文采用的模型如下：
式中，gdp为31个省市的地区生产总值；estinv为各地区房地产开发企业投资总规模；ε为误差项。数据来自《中国统计年鉴》的5-29房地产开发企业投资总规模及完成情况（2010-2012年）和相应的2-14地区生产总值和指数（单位均为亿元）。
模型中选取的代表性的分位点为0.2、0.4、0.5、0.6、0.8，使用的工具为Eviews7.1。
三、实证结果分析与讨论
分别求地区生产总值的分位数值，可得下表：
首先对gdp和estinv进行普通最小二乘回归，得到结果如下：
可知，平均来说，房地产投资增加一个单位，地区生产总值会相应地增加7.75个单位，即房地产开发投资与地区生产总值正相关。
使用Eviews7.1，对模型进行中位数回归，结果如下：
进行分位数回归，5个分位数回归系数全部显著，相应的结果如下：
并且由图像可知，不同的分位点之间，gdp和estinv的回归关系基本相同。
从估计结果可以看出，房地产开发企业投资对经济的贡献确实随着地区国内生产总值的提高而变化。具体来说，随着地区国内生产总值的提高，房地产企业开发投资总规模对地区经济的乘数效应越来越大。如果房地产开发企业同样的增加比如1个亿的投资，经济最发达的20%的地区国内生产总值，相比经济最不发达的20%的地区，会多增加4.22亿。这意味着，在同等条件下，如果各个省市采取同样的政策来鼓励房地产开发企业进行投资，那么省际间的经济差距将会进一步扩大。仅仅从房地产投资这个视角看，要保证省际间的均衡增长，经济欠发达地区相对于经济发达地区，应该增加对房地产的投资，增加基数，从而在乘数较小的情况下，也可以保证一定量的增长。
由类似的过程，我们也可以得到2011年和2010年相应的分位数回归，结果显示：除了都满足在同一年度，在经济越发达的地区，房地产企业开发投资总规模对该地区经济的乘数效应越来越大这一论点外，我们还可以发现，随着经济的发展，单位房地产企业开发投资对经济的贡献即乘数效应整体呈现一个下降趋势。
四、结论与建议
本文的实证分析除了验证了较多学者关于房地产投资和经济增长的定性结论，即房地产投资在经济增长中扮演着重要角色，能够有效的拉动经济增长之外，还分析比较了在经济发展程度不同的地区，发地产投资的乘数效应的区别。
本文得出的主要结论如下：（1）房地产投资对经济的增长能够起到促进作用；（2）房地产投资对经济增长的贡献存在区域差异，经济越发达的地区，房地产投资对经济增长的乘数效应越大。（3）随着国家经济的发展，房地产投资的乘数效应整体呈下降趋势。
本文的政策建议为：（1）合理发挥房地产投资对经济发展的拉动作用，保证房地产投资和经济增长的良性互动；（2）实施区域性的房地产政策。由于房地产投资对经济增长的影响即乘数效应存在显著区域差异，那么政府在制定房地产政策时就应该避免一刀切，多实施区域性的房地产政策。具体来说，如果为了保证省际间均衡发展，那么政府应该加大对经济欠发达地区（如中部和西部地区）房地产企业的扶持力度，鼓励多投资，在乘数较小的情况下，增加基数，保证和经济发达地区的同步增长；但是，如果说政府想要使同样的资金对经济增长发挥出最大的贡献，那么就应该鼓励企业将资金投放到经济最发达的地区，也就是房地产投资乘数最大的地区。具体政策该如何选择，还要取决于政府制定政策时的目标。（3）不能将地区经济发展过多的依赖于房地产投资。尽管不同地区，房地产投资乘数有大有小，但是随着经济的发展，房地产投资乘数整体呈现下降趋势，即同样的资金，在相同的地区，对该地区的乘数效应逐渐减小，那么在依靠房地产投资拉动经济的同时，政府应当寻求一些其他的推动经济增长的方式，这样在房地产投资乘数下降到一定程度时，可以制定政策，将企业的投资引导向乘数效应更大的行业上去，保证长期内，经济可以以比较高的速度稳定的增长。
参考文献：
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作者简介：李阳（1988- ），男，河北深州人，研究方向：西方经济学
房地产投资发展论文范文第3篇
摘要：我国房地产业在发展过程中一直面临着融资渠道狭窄、资金缺乏的问题。发展房地产投资信托是解决房地产业融资渠道狭窄、资金短缺问题的渠道之一，对于房地产业乃至整个国民经济都具有积极的意义。文章分析发展房地产投资信托的意义，并结合国情分析发展房地产投资信托的模式选择。
关键词：房地产;房地产投资信托;模式
房地产投资信托（REITs）是通过发行股票或受益凭证，向投资者公开或非公开募集资金，然后将所募集的资金交由专门机构进行多元化投资经营，并将投资综合收益按比例分配给凭证持有人的一种集合投资制度。
一、发展房地产投资信托的意义
（一）增加投资渠道
随着经济的发展和收入水平的提高，人们已经具有从传统的银行储蓄转向其他投资理财方式的意识，但是投资渠道狭窄，市场缺乏大量安全的投资产品。目前我国证券市场上可交易品种只有大约20%为债券类低风险产品，80%左右为风险较高的股权类产品。房地产投资具有所需资金量大、周期长等特性。对于大多数中小投资者来说，他们持有的资金还不足以使他们有能力投资房地产行业，即使有能力投资，也只是投资某一项目，风险性较高，不能通过多样化的投资组合降低投资风险。房地产投资信托通过发行受益凭证向公众募集资金，由专业的房地产基金管理公司通过持有多个房地产项目形成投资组合，与其他风险较高的资产相比具有市场价格波动小、投资风险分散和较高收益等投资特性，特别适合中小投资者投资，为众多中小投资者提供更多的投资渠道，有参与房地产投资的机会，分享房地产投资带来的较高收益。
（二）优化证券市场结构
目前我国证券市场的产品结构以高风险产品为主，低风险产品品种单一且市场份额小。证券市场合理发展的重点就是调整产品结构，增加低风险产品的市场份额，使其达到合理状态。
由房地产投资信托的特点决定，发展房地产投资信托可增加低风险投资市场产品种类，优化证券市场结构。从流动性看，房地产投资信托一般不开发新物业，而是通过管理和出租已采购开发物业从中取得租金收入，进而获取收益有效地避免了资金占用的风险;像其他股票一样，房地产投资信托的股票可在证券交易所进行交易，其流动性仅次于现金。从风险看，房地产投资信托募集大众资金从事多样化的投资，其投资项目包括写字楼、公寓、酒店等，还包括医院、养老院这类公益性质房地产。在各项投资项目中，房地产投资信托会针对项目的特性采取不同的管理模式，通过不同种类、区位、经营方式等投资组合降低风险。
（三）分散银行信贷风险，为房地产企业增加融资渠道
我国房地产市场融资渠道狭窄，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。房地产信贷对银行的风险状况产生重要影响。防控房地产信贷风险是商业银行高度关注的问题。房地产市场单一的融资渠道不仅增加了银行贷款结构风险，降低银行抗风险能力，还妨碍了房地产企业资本运作，特别是当面临银根紧缩的金融调控背景下，房地产企业迫切需要走出融资渠道单一的困境。房地产投资信托是以信托制度原理为基础发展起来的进行房地产资金融通的投融资方式，是以代理他人财产的方式为房地产业的发展聚集社会闲散资金，实现短期资金长期化，然后通过专业化的运作为投资者赚取最大收益的财产管理过程。发展房地产投资信托可以拓展房地产市场的融资渠道，改变传统的信贷模式。
二、房地产投资信托在我国的发展模式选择
国际上房地产投资信托的模式主要有公司型和契约型两种主要模式。美国、日本、韩国等国家及我国台湾地区多采用公司型，新加坡及我国香港地区的房地产投资信托多采用契约型。这两种模式各有利弊。
目前我国资本市场还不够完善，在房地产投资信托方面的法律法规还不健全，无论是资本市场的完善程度还是法律法规的健全程度都远不及美国，所以在采用的模式和运作方面能够借鉴的比较少。亚洲各国及我国大陆地区的外部经济环境比较类似，在房地产投资信托方面可以借鉴香港地区和新加坡，通过立法推动房地产投资信托的发展，当其达到一定的程度后再借鉴美国模式，逐步放开市场。
随着经济的发展，社会对发展房地产投资信托的呼声不断，因此银监会和证监会分别提出了关于发展房地产投资信托的方案。银监会制定的是债权类的房地产投资信托方案，证监会提出的是股权类的房地产投资信托方案。
（一）银监会的房地产投资信托方案
银监会起草的《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法（草案）》对运作方式、收益分配、负债率等都做了明确的规定。在运作方式上采用封闭式，经核准的信托总额在信托合同期内不允许变更，信托单位允许交易，但信托单位持有人不得申请赎回;在投资范围上可投资成熟的具有稳定、能够预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房等;在投资对象中含有80%以上能产生可预见现金流的房地产项目，房地产项目产生的租金收入、处置收益等不低于该房地产投资信托总收入的75%，购买房地产项目的持有期限不能少于3年;在收益分配方面，每年以现金的方式至少分配一次，分配比例不得低于信托计划净收益的90%;负债率方面不得超过信托财产净值的20%。
银监会房地产投资信托方案偏向债券化，委托方是房地产企业，受托方是信托公司。其主要发行模式以“受益券”的形式进行。基本运作模式是企业作为委托人将其持有的房地产物业委托给具备受益券发行资格的信托公司进行管理和处置，并获得全部信托受益权，随后委托人将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券的方式向银行间债券市场的投资人转让。银监会的房地产投资信托的收益主要来源于处分房地产物业和房地产物业租金收入，受托人根据信托合同的约定对受益人进行信托收益分配。
银监会的房地产投资信托方案将资产所有权与收益权分离，发行人拥有物业的控制权，将收益权转让给信托单位持有人。直接以信托资产的名义来发行房地产投资信托受益券，这种方式一方面避免双重征税的税收问题，另一方面也体现了风险可控原则。采用封闭式运作模式，保证了资金的稳定性，并且在经营范围上也有强制规定，禁止进行开发性物业投资或者限制其他投资比例，不超过总资产的20%。资金投向的主体是有稳定现金流的和有保障的商业物业。这样既可以保证投资者收益的稳定，也可以在房地产市场不景气时分散投资风险。
（二）证监会的房地产投资信托方案
证监会的房地产投资信托方案采取的是国际上较流行的模式。将房地产投资信托基金做成公募基金的形式，有助于完善我国资本市场，解决大型房地产企业的融资难、渠道窄的问题，对我国资本市场产生深远的影响。证监会方案的大致方向是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业的所有权转到房地产投资信托基金名下并且分割出让，投资者也是通过持有房地产投资信托股份的方式间接拥有物业所有权，房地产投资信托基金在交易所公开交易，机构投资者和广大个人投资者都可投资。房地产物业的业主可以将商业物业过户给基金公司，获取现金或者基金份额，基金公司再以其物业及其租金收益权发起设立基金并在证券市场交易流通。
（三）两种方案的比较与模式建议
将目前市场上这两种方案进行比较，银监会的方案在我国目前阶段具有很大的可行性，受益券只在银行间流通交易，不涉及税收和法律等问题。但是由于流通渠道窄，所募集到的资金有限，不能大规模上市交易。债权类的房地产投资信托没有退出机制，本身的投资和融资也不能实现循环，因此具有一定的局限性。
而证监会的方案推行的难度则会很大，面临双重税收和法律不完善等问题，根据我国《公司法》的规定，基金公司必需向国家缴纳25%的企业所得税，然后在收益分配的时候还要向股东征收个人所得税，降低了投资者收益率。另外在将物业过户的时候涉及资产评估、变更登记等事宜，其中的每一个环节都涉及操作问题，存在风险，在过户时候涉及高额资产转让所得税，使得很多投资者不愿意将其旗下资产出售给基金公司，因此阻碍了房地产投资信托的进一步发展。当房价快速上涨时，如果存量房租售比较高，租金反而是下降或者持平的，将房屋过户给房地产信托公司收取租金，投资回报率低，在扣除管理等费用，实际回报率与银行存款利率差不多。但是证监会的方案也具有其独特的优势，采用的是国际上比较流行的模式，能与国际接轨，还能够使个人和投资者都参与到房地产业的投资，并且这种模式采用的是公募发行，运行过程中监管力度大，能够形成透明规范机制。
结合当前国情，建议在现阶段采用以银监会方案为主、证监会方案为辅的模式推行房地产投资信托。在运行过程中加强监管力度，控制经营风险，积极制定与房地产投资信托相关的法律文件，借鉴新加坡和中国香港地区，立法推行，指导市场，待市场较为完善，法律体系较为健全时，从银监会的方案为主转型到证监会的方案为主，给予税收优惠，避免双重税收的负担，扩大房地产投资信托的经营范围，采用公募方式发行上市流通，运作透明规范，与国际接轨。
三、结论
综合以上分析，房地产投资信托是房地产企业融资的新渠道，也是一种不动产投资工具，可以为房地产企业增加融资渠道，为投资者增加投资渠道，对于房地产业乃至整个国民经济都具有积极的意义。尽管我国房地产投资信托的发展还存在法律法规不健全、缺少对房地产投资信托的税收优惠政策等障碍，但利用房地产投资信托为房地产企业拓宽融资渠道以及以基金方式投资房地产不失为一种值得尝试的方式，是房地产金融发展的趋势。
参考文献：
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（作者单位：沈阳工程学院。宋春兰为论文指导老师）
房地产投资发展论文范文第4篇
【摘要】随着我国经济的快速发展，我国经济市场中房产经济已成为我国国民经济增长中的新增点。本文中主要研究了房地产投资决策中的相关事宜，文中首先对我国经济市场中房地产投资决策的基本概述进行分析，然后对房地产投资中的投资决策要素进行分析，最后结合实际情况，提出了一些房地产投资决策过程中的相关建议。
【关键词】房地产;投资决策;要素分析;相关建议
1、我国经济市场中房地产投资决策基本概述
在我国经济市场中，随着国内经济行业的逐步改革和发展， 房地产曾经为一路助长经济壮大的推动机， 为经济发展做出了巨大贡献。房地产企业进行开发投资活动时，需要进行完善的投资决策工作。进行投资决策工作的目的是为了对待建的房地产投资项目的可行性和必要性进行技术上的经济论证，可以在房地产企业施工之前，对不同的项目投资方案进行针对性的比较，然后选择出最优化的投资方案。在我国的房地产投资市场中，房地产本身具有一定的物理特性和经济特性，所以在房地产市场进行投资过程中也区别于其他项目投资中的固有特性。投资方首先需要了解房地产的投资市场是一个资金密集型的行业，房地产在建造过程中，项目投资数额巨大，且对金融的依赖性较高。另外在我国的房地产投资市场中，投资方通常会将大部分资金投入到公寓、住宅楼、写字楼等建筑项目中，主要源于这些建筑项目方便被市场上的各种公司所租用，存在更换使用性质较为方便的特点;投资方很少将资金投入到特种厂房建设、水利码头建设等大型工程项目中，这样便导致我国房地产投资市场中存在的结构性问题较为突出。
房地产产业是当前中国社会经济中的重要性支柱，我国政府在经济市场调控过程中，对房地产市场的投资较为关注，通常将对房地产市场和房地产调控，作为调节我国经济发展中的一个关键点，因此在我国房地产市场进行投资的过程中还极易会受到政府政策的影响。此外房地产市场投资过程中，由于房地产其自身具有不可移动性、回收周期较长等特点，使得房地产市场中的投资方在投资过程中对未来的经济宏观调控、社会发展方向、国家政治因素、法律法规、周边自然环境、经济格局的改变等相关因素都需要较为全面的考虑，而这也使得房地产投资市场中存在着较多的风险且风险水平较高，所以在房地产市场投资过程中采取科学合理的投资决策，对房地产投资开发商具有重要的实践性意义。
2、房地产投资中的投资决策要素分析
2.1投资决策要素中的时机决策分析
房地产投资过程中，投资方需要将投资时机取决于当前投资主体中的外部环境。这就需要将投资主体、投资目标和投资形式这三种特性进行紧密相连，现阶段我国房地产投资时机在分析过程中主要可以分为以下3种模式：
第1种，环境因素分析模式。房地产投资者在进行投资的过程中，需要将房地产市场中当前的宏观环境因素和微观环境因素进行考虑，来分析宏观因素和微观因素组合过程中房地产市场中的经济、社会和政治因素是否会发生相应的变化。在对房地产投资中的决策时机进行判断时，市场中的投资方还需要陈列出房地产可能蕴含的收益性因素和亏损性因素，并对这些因素进行直接或者是间接性的综合性分析;
第2种，寿命周期分析模式。在经济市场中对房地产进行投资的时机与房地产的寿命周期存在着一定的关系，房地产在不同的寿命周期阶段对于投资方来说都存在着不一样的收益机会和风险率。投资方可以在商业房地产开发过程中的商业用地选定阶段、商业房产建设阶段、商业房产租赁阶段、商业房产管理阶段、商业房产退化阶段等众多阶段中进行投资，在这些阶段投资中，投资方需要根据自身的投资目标和投资实力来为自己创造出最大化的投资效益。
第3种，开发价值分析模式。房地产投资市场中投资者的实力和开发能力的差异性决定者所投资房产的类型存在的多样性，这也是房地产企业在经营过程中的获利关键点。当前我国的商业房产价值中存在着一部分无法进行量化的服务价值和无形收益体系，所以房地产投资者需要对这些价值体系进行合理的判断，才可以为自己带来收益的机会。
2.2投资决策要素中的区位决策分析
在房地产市场投资过程中，投资方还需要做好房地产地段的选择工作，也就是投资中的区位决策。当前我国房地产投资市场中，房产的增长性在一定程度上取决于房产建设区位的土地增值价值，因此投资方在房产投资过程中做好区位的决策工作就可以充分地完善掌握到优势地段的房产资源，提高自己的经济效益，在区位决策分析过程中可以通过以下三种方法：
第1种，因素分析法。影响到经济市场中，房地产的区位价值的因素主要有以下几点，分别是自然因素、市场经济因素、社会环境因素、政府导向因素。在不同的城市地段中，房屋建筑项目则具有不同的价值因素，房地产投资者在对房产进行投资过程中，就需要掌握到这些优势地段的形成发展和变化规律，才可以在特定地域的商业房产中做好宏观和微观调控，通过对这些特定因素的把握就可以使投资者掌握到优势地段的房产资源。
第2种，假设开发法。房地产投资者在进行房产投资过程中，可以充分的运用数学原理中的假设开发法，对自己所投资的项目进行不同用途收益和成本的估算，对房产项目进行估算的过程中便可以获取房产项目为自身带来的最大收益，同时还可以准确的衡量房产项目在未来最佳的利用方向。
第3种，威尔逊购物模式。威尔逊购物模式法是借助西方先进的商业优势购物理念对房地产投资中的优势地段進行判断和选择。目前在我国经济市场中竞争性房产和特定的商业房产都在发展自己的市场资源，所以无论是何种房产类型只有在市场上具备着一定规模的消费群体，才可以保障房产项目日后的升值。
3、房地产投资决策过程中的相关建议
房地产公司在对房产项目进行投资过程中，需要根据房地产企业的总体经营战略为导向目标来确定企业在市场中的定位。企业还需要充分的了解当下市场中消费者的需求心理，将自己和市场中其他竞争者的显著性特征进行区别，来获得经济市场中消费者的认同感。房地产企业只有通过准确的市场定位，并对市场进行预测和调查培养出一个目标型市场，这样才可以帮助企业进行投资决策工作;房地产企业还需要做好房产项目的可行性研究，进行研究的目的便是对拟建房产项目的社会文化因素、经济文化因素等相关因素进行调查研究，充分地判断房地产投资过程中项目的可行性。
结语：
房产经济作为我国国民经济中的支柱型产业，在经济市场中的房地产投资具有一定复杂性和特殊性，进行投资过程中决策相对困难，市场中的很多投资方往往难以观察到房产企业未来的投资前景、对未来房产的价格趋势判断模糊、担心银行对房地产的金融风险，因此在房产企业中做好完善的投资决策工作是保障房产企业健康发展的必要因素。相信在不久的将来，它终将成为一个成熟的市场，并走向世界.
参考文献：
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[2]孙中民.基于二叉树期权定价模型的房地产投资决策分析研究[J].基建优化，2006（02）：61-63.
[3]韩娟.房地产投资决策分析要点[J].中国房地产业，2017，000（002）：P.50-51.
作者简介：
牛一凡，1990年12月，男，汉，河北张家口，中国交通建设股份有限公司，硕士研究生，工程师，房地产投资。
房地产投资发展论文范文第5篇
研究结论
通过利用投资乘数法和生产（投资）诱发系数对房地产投资与经济增长及产业发展的关系分析，可以得出以下结论。
（一）房地产投资与经济增长之间的关系
1.房地产投资对经济增长的初始效应远远高于其他行业，对经济增长的贡献度也较高。
2.房地产部门增加投资所带动的产业内部收入增加较小，其产业收益的增加具有滞后性与分散性的特点，故房地产投资对经济增长的直接效应较小。
3.房地产投资对经济增长的间接效应大于其初始效应和直接效应的总和，所以房地产投资对经济增长的间接效应较大。
4.房地产投资占固定资产投资比例过大会在一定程度上降低对经济增长的贡献。因此，要在固定资产总量平衡的前提下，调节好房地产投资占固定资产投资的比例。
（二）房地产投资与产业发展之间的关系
1.从前向关联产业来看，房地产投资与租赁和商务服务业、金融业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业，居民服务和其他服务业，房地产业，邮政业，金属制品业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，仪器仪表及文化办公用机械制造业，信息传输、计算机服务和软件业，电气机械及器材制造业，综合技术服务业，造纸印刷及文教体育用品制造业等14个产业关联程度较高。
2.从后向关联产业来看，房地产投资与居民服务和其他服务业、金融业、批发和零售业、信息传输、计算机服务和软件业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业、邮政业、综合技术服务业、房地产业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、工艺品及其他制造业和教育等13个行业关联度较大。
3.房地产投资对关联部门的投资和产出拉动作用非常明显。即房地产业的需求项目（如投资、消费）每增加一个单位的投资（社会需求）时，带动相关行业相应增加的生产额均超过1。
4.房地产投资对第二产业的部分，如金属冶炼及压延加工业、行业、通用、专用设备制造业等诱发程度高，房地产投资对这几个行业的产出存在放大效应。
启示与建议
通过对房地产投资与经济增长和产业发展的相关性分析，可以看出，房地产投资是推动房地产发展的基础性因素，与经济增长和产业发展密切相关，保持房地产投资的稳定增长，对保持国民经济平稳发展和其他产业协调发展有很大作用。但是，同时需要指出的是，房地产投资对经济增长的贡献和其他产业的促进并非都是正向的。从对经济增长的贡献角度看，房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献；从对产业发展的带动作用看，如果房地产业过快发展，容易导致其他行业出现产能过剩或过热增长，为国民经济带来不稳定因素。因此，通过调节房地产投资领域与规模，使房地产投资保持在一个较为稳定的水平，是进一步转变经济增长方式，通过调节投资来稳定经济发展的有效措施。
第一，通过改善房地产投资传导机制促进经济增长方式转变。进入新世纪后，面对世界能源的有限性，我国经济增长的动力模式开始发生变化，即从以固定资产投资和出口拉动为主的经济增长，逐步向消费驱动型增长迈进。这种趋势预示着，中国经济中长期增长动力将继续由投资和出口拉动型逐步转向消费拉动型增长。在这一条件下，房地产投资传导机制也面临发展变化。而当前，我国房地产投资主要流向商品房领域，商品房价格高又使得居民购房负担逐步加重。在这一情形下，许多居民消费被抑制，不利于我国实现以投资带动经济增长的新转型。因此，未来一段时间，在我国经济增长方式转型的大背景下，房地产投资应改变过去通过投资于商品房带动经济增长的投资驱动方式，而应通过投资于社会保障性住房（经济适用房、限价房和廉租房）来释放居民消费潜力，以此来扩大居民消费。
第二，通过调节房地产投资规模平抑经济增长波动。根据我们的研究，房地产投资能够导致经济波动，过度的或者被压抑的房地产投资都能够引起经济的剧烈波动。而且，由于房地产投资涉及行业部门众多，且行业关联性强，按投资乘数原理其作用将会被放大数倍，在短期内影响经济正常运行，使经济增长在短期内产生巨幅波动。其中，由房地产泡沫引起的经济波动给经济带来的破坏是非常严重的，不但在经济总量上，而且在产业结构上都会导致大的衰退。在这一情势下，应当通过调控房地产投资规模平抑经济增长波动与行业过热。这包括三个方面的内容：一是要确立通过调节房地产投资规模平抑经济波动和行业过热的调控思路。二是逐步探索和分析房地产投资规模对经济波动和产业过热影响的传导路径，通过模型分析传导过程中各种因素的影响大小及调控方式。三是国家应当建立通过调节房地产投资规模平抑经济波动及行业过热的长效机制。要在改革与完善现行房地产行业投资统计体制的前提下，测度房地产投资对经济波动及行业过热的诱发程度，做到提前预警，提前调节。
第三，通过完善房地产投资统计指标体系更准确地反应宏观经济走势。首先，在房地产投资统计中，反映企业经营状况的指标较少。目前，在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资、商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。这不利于把握我国房地产企业的经营发展情况。其次，尚没有反映二、三级房地产市场的统计指标。在目前的统计体系中，还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合，特别是对二、三级市场中的房地产投资行为统计不够，这也是目前房地产投资统计指标体系中缺少的内容。最后，某些指标被明显低估，统计体系有待进一步完善。例如，现在随着经济增长和房地产业的快速升温，土地价值被不断抬高，其资产效应日益明显等，这些目前都没有通过统计指标反映出来。
第四，通过完善房地产投资统计指标体系更准确地反应宏观经济走势。由于房地产投资占GDP比重不断加大，房地产业与其他行业特别是金融等行业的关联效应日渐增强，房地产投资本身存在风险，因此，可以建立房地产投资预警系统，通过跟踪投资规模、投资增速、投资结构与投资方向，了解房地产投资变动对经济增长和其他产业的影响效力，并于房地产市场发展过热前及时预警，避免整个行业及国民经济的大起大落。因此，建议统计部门将房地产投资作为切入点，通过科学、正确地投资数据获取与分析来监督整个国民经济及产业发展运行情况，及时就房地产投资规模及速度变动情况作出未来预测及情势判断，为中央政府更科学地对国民经济进行宏观调控提供基础性资料。
房地产投资发展论文范文第6篇
[摘 要] 郊区化为郊区房地产开发开辟了广阔的市场，而郊区化的发展离不开郊区房地产所创造的物质空间，两者的关系日益密切，郊区化的空间扩展和外迁人口居住需求等影响着郊区房地产的区位选择和开发结构，而郊区房地产开发以其自身优势对郊区化也有着重要影响。城市政府、城市人口和工业企业以及城市房地产开发企业共同影响着郊区化与郊区房地产开发的关系，只有深入认识这些因素的影响作用，才能为郊区化与郊区房地产开发的协调发展创造所需的条件。
[关键词] 郊区化；郊区房地产开发；关系；动力机制
[作者简介] 贾育青，南京航空航天大学经济与管理学院04级区域经济学硕士生，研究方向为城市土地经济；
徐 强，南京航空航天大学经济与管理学院教授，研究方向为区域经济和金融。(江苏 南京 210016)
一、郊区化与郊区房地产开发关系的内容
(一)郊区化对郊区房地产开发的影响
1.郊区化的现实进程影响郊区房地产开发的目标市场。郊区房地产开发首先要了解城市发展是处在向心集中阶段、离心扩散阶段还是两者并存的阶段。如果是向心集中阶段，郊区房地产开发的目标市场便应以郊区的非农化人口为主，工作在城区寻找廉价住房的普通中产阶级为辅，开发中低档住宅；如果是离心扩散为主，郊区房地产开发的目标市场就应定位在城区中产阶级和富人阶层，开发高档住宅和别墅；如果是二者并存的阶段，郊区房地产的目标市场则应根据地块的特征进行细分[1]。我国在郊区化发展过程中并未出现空心化现象，城市中心区反而更繁荣，对人口和商业等经济活动的吸引力有增无减，这种离心扩散和向心集聚现象并存且以集聚为主的城市发展阶段，决定了我国郊区房地产开发应根据郊区地块的具体特征进行市场细分，主要开发中低档住宅以满足郊区非农人口和城区内工薪阶层的住宅需求，同时针对城区的富人阶层开发高档住宅和别墅。
郊区住宅和工业房地产开发应分别与人口郊区化和工业郊区化的速度相适应，郊区房地产过早地大量开发，容易造成大量物业的积压和空置，导致资源浪费。如果郊区房地产开发落后于郊区化的发展速度，就会限制郊区化的顺利发展，郊区房地产供给短缺会导致地价迅速上涨、房价大幅度上扬，容易造成郊区房地产投资过热。
2.郊区化的空间扩展方向影响郊区房地产开发的区位选择。郊区房地产开发应与郊区化的空间扩展方向相一致，充分利用交通轴线的区位优势，发展城市郊区组团住宅建设[2]。由于郊区化过程中城区人口的外迁是沿着主要的交通线路，在配套设施相对完善的区域购房，而城区工业企业也沿着主要的交通线路向郊区开发区进一步集中，因此，郊区住宅和工业厂房开发可以依托交通轴线，选择在郊区的开发区和重点城镇进行房地产开发。
目前，我国人口郊区化中外迁居民大多是想增加住宅面积的普通工薪阶层，出行主要依赖于公交系统，人口外迁的距离不远，大多集中在城市近郊区，据此，郊区住宅开发可以选择近郊区建造价格相对较低的普通商品房。而城区富人阶层更多地追求优美的居住环境和设计、完善的配套设施，一般拥有私家轿车，对交通费用的承受力较强，郊区高档公寓和别墅可以选择在交通便捷、距离城区较远的地段进行开发。
3.郊区化中外迁人口的居住需求影响郊区住宅开发结构。人们对郊区住宅消费感兴趣，可分为四种类型:第一种是居住文化消费型，对郊区的环境、景观和休闲方式感兴趣；第二种是郊区度假型，作为生活方式的提升和补充；第三种是居住实用型，对郊区目前较低的价格感兴趣；第四种是住房投资型，看好郊区发展趋势[2]。人口居住通常具有同类人口聚集的倾向，即同类文化背景或同类收入层次的人往往偏好居住在一起[3]，而现实中由于人们在职业、收入、社会地位、生活观念等方面存在差异，由此导致对住宅偏好的不同。郊区化中的普通工薪阶层的住宅消费类型属于居住实用型，中产阶层通常是居住文化型，而富人阶层更偏好住宅的度假休闲或投资效用。所以，郊区住宅开发结构应与郊区化中外迁人口多样化的居住需求相适应，随着各类人口聚集在不同的郊区地段居住，人们社会阶层的分化在空间上就表现为郊区居住的分异。
(二)郊区房地产开发对郊区化的影响
1.郊区住宅开发有利于促进人口郊区化。郊区住宅开发是目前郊区房地产开发的主要方面，也是整个城市住宅开发的重要组成部分。住宅开发增加了住宅面积，提高了住宅建设质量，使居民的整体居住水平得到很大改进。住宅开发也使居住的地域模式发生了变化，各类郊区住宅开发可以满足城区拆迁户、想增加居住面积的城区居民、追求良好居住环境的高收入阶层的居住需要，促进人口郊区化的发展。同时，住宅开发还影响了人们的消费观念、价值观念，在住房商品化改革以后，住宅支出在城市居民消费结构中所占的比重逐年增加，住宅的保值、增值性使其成为重要的投资对象，随着郊区经济发展，郊区住宅的升值潜力越来越大，郊区住宅开发有利于满足城区居民追求投资回报的需要。
2.郊区房地产自身优势对人口和工业企业产生吸引力。郊区住宅一般布局在自然环境优越的地方，这些地带通常人口密度低，污染小，在规划设计上可充分尊重自然，注重自然与人的和谐，因此，郊区住宅以其安静幽雅的环境、清新的空气和贴近大自然的景观吸引城区的居民[4]。郊区通常处于城乡结合地带，其四通八达的道路交通系统把城市内部与外部地区联系起来，给企业产品和原材料集散提供了极大的便利，郊区工业厂房开发通常集中在高速公路沿线的工业园区内。
郊区房地产的价格优势表现为郊区地价和房价的优势。郊区相对便宜的地价使郊区房地产的土地取得成本较低，房地产开发商有较大的成本空间去进行精心的设计和建筑，以及根据房地产需求进行目标市场细分，促使自身开发产品的档次和价格多样化，对人口和企业更具有吸引力。
3.郊区房地产开发影响郊区化的区位条件。郊区房地产的成功开发能更好地满足外迁人口和企业对物质空间的需求，增强郊区招商引资和吸引人才的能力，促进投资和人口向郊区集聚。房地产具有产业关联性强、价值量大等特点，房地产业已经成为我国新的经济增长点和居民消费热点，房地产开发和销售为政府提供大量税费以及土地出让金，为郊区教育、医疗、商业和道路交通等各项配套设施建设提供了巨大的财力支持，优化了郊区的区位条件，有利于促进城区人口和工业企业向郊区迁移。
二、郊区化与郊区房地产开发关系的动力机制
(一)城市政府的作用
1.制度创新的推动。城市政府制度创新对郊区化与郊区房地产开发关系的作用表现在:(1)城市土地有偿使用制度。这使得城市土地使用权可以出租、转让，逐步形成了土地市场，城市中心地段的地价大大高于郊区同类用地，导致城市中心地段大量的工业用地逐渐被收益率更高的商贸和金融等第三产业所替代，而郊区通常具有土地资源较充裕、地价低廉、靠近市区、交通便捷等区位优势，对城区人口和经济要素产生了拉动作用，也为城市房地产开发提供了新的发展空间[5]。(2)城市住房制度改革。20世纪90年代后期，我国开始进行住房商品化改革，逐渐形成了国家、集体和个人三方投资建房的运行机制，加快了郊区新住宅开发的步伐[6]。城市居民只有用货币购买商品房才能满足居住需要，城区居民为了获得比较宽敞、价格适宜的住房开始在郊区买房，带动了郊区住宅的开发。(3)旧城改造和新区开发政策。旧城改造促使许多城区居民及工业企业迁移到郊区，郊区开发区建设与旧城改造相结合，成为外迁人口和企业新的集聚场所，同时外迁居民和工业企业的房地产需求也由城市中心区转移到郊区，为郊区房地产开发注入巨大活力。(4)户籍管理制度改革。自1984年开始，我国户籍管理放宽了对农村人口自由流动的限制，促使农村人口大量进入城市务工经商，这些外来人口大多数集中在城市郊区，针对外来人口流动性大、购买力有限等特点，郊区廉租房的开发可以解决这部分人的居住问题，使他们能够安居乐业，这也有利于增强郊区对人口的吸引力。
2.城市规划的引导。城市规划确定城市的性质、职能、规模、城市用地结构和城市基础设施发展水平，从总体上决定城市郊区化建设和房地产开发的方向、规模和效益。在用地结构上，城市规划合理划分郊区开发土地的功能分区，为郊区化建设和郊区房地产开发用地指明方向，同时通过确定不同用途地块的合理规模，促进郊区化建设和郊区房地产开发用地结构保持合理比例；在用地规模上，合理控制郊区建设用地总规模，限制郊区化和郊区房地产开发无节制地向外延伸而造成郊区土地的低效使用[7]；在配套设施上，城市规划通过控制郊区各类用地的公共设施和市政设施建设的规模和水平，改善郊区经济发展硬件环境，优化郊区房地产开发的区位条件。城市规划通过两种手段发挥作用:一是控制公共投资，如交通、通讯等基础设施投资的权利；另一个是鼓励或限制私人投资对物质环境开发的权利，主要是进行环境容量控制，这对郊区房地产开发的影响尤其显著[8]。
3.城市基础设施条件的改善。城市交通设施的改善缩短了城区与郊区的距离，在一定程度上降低了城区对企业和居民的吸引力，促进城区企业和居民向郊区迁移。省际、城际和城乡各类铁路、公路和桥梁等道路成为人口、各类经济要素和工商企业向郊区集聚的重要网络，也是郊区房地产沿交通轴线进行组团式开发的重要依托。通讯技术的发展加快信息交流，使得企业获取信息在一定程度上不受时间和空间的限制，企业之间、企业经营部门与生产部门之间可以在空间上相分离。通讯技术拉近了郊区与城市中心区的距离，郊区生活也可以享受城市生活的乐趣，有利于促进人口郊区化[9]。
(二)城市人口和工业企业的区位选择
1.城市人口的住宅区位选择。我国目前的住宅消费主要是以家庭为单位的，家庭住宅区位选择通常受家庭收入和家庭结构等因素的影响。首先，家庭收入影响城市家庭住宅区位选择。一般而言，中低收入家庭住宅支付能力有限，通常主要依赖公共交通，区位选择受工作地点、公共交通和住宅价格影响较大。高收入家庭对高档住宅的支付能力较强，对住宅的空间、设计和周围环境都有更高要求，出行对公共交通工具的依赖很小，选择近郊区环境优美的高档公寓或城区配套设施一流的高档公寓。其次，家庭结构也是影响城市家庭住宅区位选择的重要因素。多人口的家庭在选择住宅时，受到工作地点、住宅面积和子女上学等因素的限制较多，选择房价适中、公共交通较方便的城区或近郊的普通住宅。两口之家等小型化家庭由于人口少经济负担较轻，对住宅面积要求不高，家务劳动少、闲暇多而追求发展机会和文化娱乐，通常选择便利上下班、生活设施较齐全的城区或近郊区面积中等的住宅。
2.城市工业企业的区位选择。城区工业企业外迁的数量和方向影响郊区厂房开发的规模和选址。随着城市经济的发展，城区内用地极其紧张、交通拥挤、城市政府“退二进三”的产业政策都迫使工业企业在城市外围寻找发展空间，由于工业企业只有有效集中才能形成积聚经济而节约成本，同时工业企业经常需要运输大量的原料和产品，所以，郊区大面积较为廉价的土地吸引外迁企业扩建和新建，四通八达的公路网络为企业产品和原材料的集散提供了极大的便利，外迁到郊区的工业企业常常沿高速公路分布，在高速公路沿线构成新的开发区或工业园区[3]。
(三)城市房地产开发企业的区位选择。房地产开发企业要综合考虑区位因素、土地利用方式、土地价格和升值潜力等选择开发地段。对于住宅开发用地而言，往往看重交通便利、空间条件和环境因素，通常人们总是偏好住在靠近工作地点、市场、公共设施和价格低廉的区域。工业用地则更看重道路交通等区位条件、经济发展形势、产业集中和协作、人力资源和资金支持等因素。由于郊区化过程中城区人口的外迁是沿着主要的交通线路，在配套设施相对完善的区域购房，而城区工业企业也沿着主要的交通线路，向郊区开发区进一步集中。因此，郊区住宅和工业厂房开发的区位选择要与城区人口和工业企业外迁的方向相一致，可以充分利用交通轴线的区位优势，选择在郊区的开发区和重点城镇进行房地产开发，采用“(交通轴线)辐射+开发区”的布局模式。
三、结论
总之，郊区化是城市扩散效应的表现，郊区化使外迁人口和企业的房地产需求从城区转移到郊区，这将扩大郊区房地产市场需求。郊区房地产开发可以为郊区化提供物质条件，满足城区外迁人口和工业企业对空间和服务的需求，影响郊区化的进程。郊区化与郊区房地产开发关系的形成既是宏观上政府制度规范、政策引导的过程，又是微观上在市场机制调节下个人和企业自主的区位选择过程，只有综合考虑城市政府、城市人口和工业企业以及城市房地产开发企业的影响作用，并且协调好这些因素之间的关系，才能促进郊区化与郊区房地产开发的协调发展。
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[责任编辑:李小玉]