房地产法论文题目范文第1篇
2、浅析房地产估价数据平台应用对房地产估价行业的影响
3、加快房地产市场信息系统建设全面提升房地产行业管理水平
4、房地产测绘特点及其相关技术分析
5、财政税收政策对我国房地产市场经济的影响
6、对浏阳市房地产市场和房地产金融的调查分析
7、探究我国房地产政策与房地产市场
8、浅谈房地产价格与房地产经济学
9、房地产的新路径：“房地产+创意设计”
10、浅析房地产经济专业人才培养如何促进房地产经济发展
11、首届中国房地产微博论坛盘点“中国房地产七年”
12、加强房地产市场管理,促进房地产经济发展
13、发展房地产产业投资基金 拓宽房地产融资渠道
14、“越调越高”：异化的中国房地产房地产本正常，但在中国有点奇怪
15、我国房地产市场供求关系及房地产对经济的影响
16、浅谈房地产项目建设各阶段的控制管理
17、房地产开发企业房地产转换的会计核算
18、初探房地产金融结构与房地产经济增长的相互影响
19、充分发挥房地产监管档案在房地产市场监管工作中的基础作用
20、低碳经济对我国房地产经济的影响探析
21、探讨房地产市场如何促进房地产经济发展
22、房地产登记制度对房地产经济的影响探究
23、2010中国房地产学术研讨会暨高等院校房地产学者联谊会在浙江工业大学召开
24、对房地产调控背景下度假区房地产市场风险诱发区域性金融风险可能性的实证分析
25、房地产政策与房地产市场分析
26、简析房地产市场调控中的房地产信息统计
27、浅析非投资性房地产与投资性房地产间的转换
28、房地产估价机构如何适应工程造价行业并服务于 房地产市场
29、房地产投资信托基金ＰＫ个人房地产投资
30、浅议房地产测量与房地产登记之间的关系
31、运用H—P滤波法研究我国房地产周期波动与房地产政策相关性
32、基于市场经济下建筑与房地产市场开发策略研究
33、WH市土地财政对房地产价格的影响研究
34、房地产税与实体企业“去房地产化”
35、房地产政策调控与房地产市场分析
36、数全球房地产还看美国 鹏华美国房地产配置作用显著
37、房地产税改革试点形势下的公共服务质量与房地产税税基评估
38、浅谈房地产估价与房地产经纪机构如何更好的合作
39、我国房地产税收改革对房地产市场影响研究
40、房地产市场波动与房地产税稳控调节研究
41、我国房地产上下游产业与房地产市场供求研究
42、专访全国房地产商会主席顾云昌：2016年房地产销售额为何创下历史新高
43、房地产经济与房地产投资课程教学改革探析
44、房地产评估方法体系在房地产交易管理中的具体应用分析
45、房地产专业教师论房地产会计课程的教学改革
46、加强房地产市场管理促进房地产经济发展
47、房地产经济管理问题的解决办法研究
48、房地产开发项目现场施工管理的探讨
49、房地产测绘技术及房地产测绘的应用意义
房地产法论文题目范文第2篇
2、美国房地产税制对我国房地产税制改革的借鉴
3、房地产工程质量与房地产开发商的关系
4、房地产评估方法体系在房地产交易管理中的应用探究
5、简议房地产园林施工管理与施工细节处理
6、房地产税收制度构建研究房地产税收制度构建研究
7、加快房地产市场信息系统建设全面提升房地产行业管理水平
8、浅析我国房地产调控新政下房地产的发展
9、浅谈房地产投资信托基金在我国房地产融资中的应用
10、房地产专业教师论房地产策划理论与实务课程的建设
11、谈房地产估价与房地产经纪机构协调关系
12、探讨房地产市场如何促进房地产经济发展
13、浅析房地产测绘管理及房地产测绘信息系统的发展
14、WH市土地财政对房地产价格的影响研究
15、房地产价格与房地产投资来源结构
16、从“X+房地产”到“房地产+X”
17、国际房地产税争议处理案例解析之八美国佛罗里达州CVS药店房地产税基评估争议
18、由房地产需求看房地产价格
19、当前香港房地产市场和房地产金融形势分析
20、基于房地产行业需求的高职院校房地产专业人才培养模式探讨
21、浅析非投资性房地产与投资性房地产间的转换
22、我国房地产税收改革对房地产市场影响研究
23、浅谈房地产价格与房地产经济学
24、探讨在宏观调控下的房地产以及房地产的金融风险
25、房地产投资信托对房地产投资市场的作用机制分析
26、发展房地产产业投资基金 拓宽房地产融资渠道
27、基于市场经济下建筑与房地产市场开发策略研究
28、中国房地产银行信贷现状分析及房地产PE
29、房地产行业并购与混改风险控制及管理方法
30、探究完善房地产交易与权属登记促进房地产信息规范化、现代化管理
31、投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响
32、全联房地产商会陈忠莉：房地产全装修是必然趋势，将加速厨电市场变革
33、房地产估价方法在我国房地产估价中的应用
34、浅谈房地产估价与房地产经纪机构如何更好的合作
35、房地产税改革试点形势下的公共服务质量与房地产税税基评估
36、世界近百年来主要房地产泡沫事件汇总分析及对我国房地产市场健康发展的启示
37、房地产登记制度对房地产经济的影响探究
38、加强房地产监管，促进房地产行业健康发展
39、基于风险管控的房地产企业税务筹划分析
40、房地产税与实体企业“去房地产化”
41、房地产调控政策下我国房地产价格影响因素的实证分析
42、房地产施工全过程的技术管理策略
43、房地产测绘及房地产测绘成果质量保证
44、房地产估价程序比较：资产评估法VS房地产估价规范
45、疫情对我国房地产经济的影响及房地产企业应对策略
46、初探房地产金融结构与房地产经济增长的相互影响
47、房地产评估方法体系在房地产交易管理中的具体应用分析
48、我国房地产经济发展研究与美国房地产发展比较
49、房地产开发项目现场施工管理的探讨
房地产法论文题目范文第3篇
2、房地产开发企业成本控制存在的问题及对策分析
3、中小城市房地产营销策略研究
4、房地产企业的定价策略分新
5、浅谈宏观调控政策下房地产营销策略
6、房地产经纪行业新一轮考试制度改革方向
7、解析房地产企业管理中计算机技术的应用
8、以万达商业地产为例的商业地产研究
9、浅析市场经济背景下我国当下房地产市场营销的发展方向
10、以市场为主导的房地产项目运营全过程管理
11、我国房地产金融发展趋势与创新研究
12、我国房地产企业的品牌战略研究
13、基于职业胜任力模型的房地产经营管理专业人才培养模式研究
14、新形势下中国房地产营销策略的探讨
15、房地产营销策略的创新
16、房地产企业财务危机的成因及征兆分析
17、房地产企业集团化管理模式探讨
18、房地产业人力资源开发的机制创新
19、土木工程专业《房地产开发与管理》课程的教学研究
20、“锦绣天下”房地产项目的整合营销案例分析
21、限购背景下的房地产财务风险分析
22、高职院校商务经纪与代理专业人才培养模式研究与实践
23、基于SWOT分析的房地产企业市场竞争战略研究
24、新局势下浅究房地产企业的成本控制
25、基于SWOT分析的壁纸行业营销策略研究
26、高等教育中的个人成本与收益分析
27、房地产企业经营管理中的问题及对策
28、效益递减的房地产足球
29、互联网下我国房地产营销策略分析
30、浅谈房地产行业会计信息质量
31、房地产经营与估价专业以职业能力为导向的核心课程体系的构建
32、房地产项目管理的成本及进度控制探讨
33、当前房地产市场营销策划中的问题与对策研究
34、中小型城市房地产营销的发展及创新
35、网络经济对房地产经济的推动作用分析
36、浅谈互联网时代下房地产公司新型市场营销模式的对策
37、浅析房地产企业财务风险管理
38、全年广告花费预期增13%
39、基于数据挖掘技术的房地产客户关系管理研究
40、体验营销在房地产销售中的实践探索
41、“白银时代”房企转型，路在何方
42、大数据在我国房地产行业中的应用现状研究
43、从销售部转岗到市场部
44、房地产行业的营销策略研究
45、经济政策不确定性对房地产行业资本成本的影响
46、房地产开发与经营管理专业建设与发展对策研究
47、浅析现阶段北京市中小型房企的生存发展
48、房地产4C营销策略探讨
49、大数据分析技术在我国房地产市场研究中的应用
房地产法论文题目范文第4篇
关键词：房地产税收;房地产市场消费结构;房地产租赁市场;税收试点方案
作者简介：邱强,上海对外贸易学院国际经贸学院教授,研究方向:房地产经济。
2011年1月28日，上海和重庆同时公布了房地产税收试点方案,这标志着我国房地产税收改革正式拉开序幕。由于这次房地产税收改革开展讨论的时间比较久，社会关注度比较高。现在房地产税收试点方案已经正式出台,方案该如何解读,它对未来房地产市场影响如何,本文将就此做一个梳理和展望。
一、房地产税收试点方案的解读
房地产税收试点方案实质上是一个税收改革方案,我们可从税收的性质、税收征收的目的和税收征收的路径三个方面进行解读，以便对房地产税收试点方案有一个比较全面的认识。
1、税收的性质
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。房产税和房地产税收是不同的概念,房地产税收是指以房地产作为标的物征收的税赋的总称，按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四大板块。按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类。从企业角度来看，我国房地产税收主要包括土地占用环节的耕地占用税、资源税等;开发环节的土地使用税、契税、印花税等;流通交易环节的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税等;保有环节的城镇土地使用税和房产税。从个人角度来看，我国的房地产税收主要集中在交易流通环节的营业税、契税、印花税等。在保有环节，1986年10月1日我国家出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》规定了纳税人要依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据, 税率为12%。房产税按年征收，分期缴纳。
由此可见，房产税仅是房地产税收中保有环节征收的一种税赋，在我国也不是一种新的税源，在建国初期就存在，后并入它税。1986年10月1日恢复开征，但仅局限于商业地产，对住宅免征，导致住宅房产税长期“空转”，所以这次房地产试点方案只不过是做实而已。
2、征收的目的
房产税征收直接目的有两个：一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平;二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。
从理论上讲，税收功能是调整国民收入再分配的重要手段和工具，但从目前上海和重庆两地试点的方案看则很难达到这样的目标，尤其是上海的方案，仅涉及增量房征税，并且征税的税率也不高，对存量房不涉及。相反，重庆的方案对于国民收入再分配功能会更强一些。
上海市的房产税试点方案规定对上海居民新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在当地新购住房人均超过60平方米的征收房产税，税基暂定按照应税住房市场交易价的70%缴纳，适用税率暂定为0.6%。但成交均价低于本市上年度新建商品住房均价2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。并且规定四类情形免征和退税：⑴符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧急急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的购房人新购住房;⑵持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人新购住房;⑵上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房;⑷上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还。据统计，上海成交套均面积在100平方米左右，过去3年上海别墅及高档公寓在全市销售面积中的占比仅为15%,按照这个比例计算，再减去免征家庭，实际能征税比重不到1%。
相对来说，重庆市的房产税方案要严厉得多，一是税基宽一些，将对所有的高档商品住房征收，包括增量和存量，税率也比上海高，税率分三个等级，比主城新建商品住房建筑面积成交均价高出3倍以下的商品住房，征收税率为0.5%,高出3~4倍的征收税率为1%,4倍以上的征收税率为1.2%。即便如此，重庆的房地产税收比重也极低，对再分配影响非常有限。据清华大学房地产研究所所长刘洪玉研究，重庆每年房地产交易额达到上千亿、存量住房价值上万亿，而预计收房产税仅为2亿元，征税比重仅为增量的0.2%,存量的0.01%。
对于第二个目标对居民住房消费的引导效果是比较明显的，两地试点都通过控制面积和价位对增量房进行控制，大面积、高价位需要支付更多的房产税，这样能够合理引导居民购买在规定范围的住房，开发商供应也会朝这个方向发展，这将在下面房地产市场走势部分做详细阐述。
3、征收的路径
通过对上海和重庆两地试点的方案进行比较发现，此次房地产税收改革试点的遵循的是一条从易到难渐进的房地产改革路径。
上海的方案仅对增量征收房产税，并且还有人均60平方米的免税基数，影响范围不到新增购房比重的1%，试点方案的阻力相对会小很多，当然方案的效果也很有限，但税改方向明确，为试点的全面铺开奠定了基础。而且上海房地产市场相对比较发达，房地产市场存量房比重也比较大，在不触及存量房的基础上推行相对容易一些。而重庆高端存量房相对较小，虽然试点方案触及存量房，但因为比重较小，阻力也比较有限。
通过两地试点方案，给市场指明了一条清晰的房地产税收改革路径：即从个别城市试点逐步扩大试点范围，最后全国全面实施，从增量到存量，从高端别墅到普通商品房。
二、对房地产市场走势的展望
房地产税收改革对于房地产市场的影响应该比较显性和全面，既有价格方面和成交量的影响，又有房地产消费结构方面的影响，还会对房地产租赁市场产生影响，这些影响在短期和长期效果都会有差异。
1、对房地产价格和成交量的影响
对房地产市场价格和成交量影响可从短期和长期两个方面进行分析。
从短期来看，房价不会有太大的变化，几乎会保持比较平稳的态势，但成交量会急剧萎缩。原因主要有两个：一是刚性需求者和投机者都抢在试点方案出台前完成了交易。由于这次房地产税收改革试点讨论时间比较长，房地产试点的方案也比较透明，给以上两类交易者留有较充裕的时间可以赶在新政出台之前完成交易。据报道，在新政出台前两周时间里上海浦东新区房地产交易中心受理分中心受理的业务倍增,其中27日受理1200人,28日达1600人。该买的都买了,该卖的也都卖了,因此短期内市场供求双方都缺乏比较强烈的推动力量，价格自然会保持相对平稳。二是政策出台后，已经超过购房标准的投资者会存在惜售心理，而符合条件的新购房者会有看跌的心态。这两种心态在短期内不可能逆转，在这种心理作用下，交易量会进一步萎缩，价格也会保持平稳。
从长期来看，两地试点政策都抑制高房价，两地都规定高房价采取浮动的高额税率，尤其重庆的政策比上海政策更为严厉。当然，实际效果如何，还得看具体配套细则和执行的效果。虽然上海的方案比较宽松的，但上海配套的细则严厉一些。重庆如果配套的措施如果宽松的话，那么政策的效果自然会大打折扣。比如独栋别墅的房主分拆成为两个以上的房产证持有，就可以规避房产税。还有房价如果做低，或者按照原来的购房价计算高端公寓就不存在，这样也就规避了房产税。这样，即便再严的政策效果也会不明显。
不过，随着储备土地的减少，地方政府的土地财政政策必然无法长期维持，开辟地方财政财源便成为一种必然，而房产税属于地方税，并且存量房市场占有率较高，则自然地成为土地财政的一种替代，成为地方财政新的稳定的财源。但目前，我国房地产税占比很低。见表1。
从国际经验来看，对所有的房产都征收房产税是一个必然的趋势，目前，全世界有130 多个国家征收房地产税，房地产税已经成为很多国家主要的税源，特别是地方政府税收主要来源，有些国家房地产税已经占整个地方政府税收一半以上，甚至全部。见表2和表3。
这样，会有更多的城市会加入试点，试点方案会从增量扩大到存量，措施会越来越严。最后从个别城市试点到扩大试点范围，然后推向全国将是一个必然趋势，并且从增量到存量也是一个必然的趋势。当所有的存量房都征收了房地产税以后，住房的持有成本就很高，就会出现买得起房，住不起房，养不起房。对于自住房也很难转嫁持有成本。这样房价投机的时代就一去不复返了。从日本、韩国和美国的经验来看，房产税的实施会导致房价持续下跌。1989年日本房地产泡沫严重，政府开始调整房地产税收，扩大征税的范围，提高征税税率，并于1991年开征土地价值税。结果当年住房价格下降近四成，地价下降近六成，房地产泡沫破灭。20世纪80年代后期，韩国的土地投机现象日益严重，地价高涨，为抑制土地投机行为，政府于1991年开征土地增值税，使得土地价格随之下降。2004年以来，韩国的房地产价格又开始不断走高，出现泡沫迹象，为了抑制房地产价格的过快上涨，2005年8月，韩国政府颁布了《不动产综合对策》，调整房产税和地产税，征收综合不动产税。2006年，韩国房地产市场出现了明显的降温。美国在2008年以后房地产价格一直处于下跌的趋势。但是房产税并不是灵丹妙药，在实施房产税之后，2007年韩国房地产价格出现了报复性快速上涨。美国2004年至2008年也出现严重的房地产泡沫。
2、对房地产消费结构的影响
房产税实施以后，房地产消费会短期增长，长期减少的走势。
从短期来看，大面积住宅会有一波价升量增的反弹行情。这可从供求两方面分析。从供给方面看，征收房地产税以后，大面积房型市场供应量会大幅减少。一方面源于超过标准存量大面积住户的惜售，特别是2套房以上的住户来说，一旦售出就不可能买进。因为新买进要受新政的影响，要交房产税。另一方面开发商会适当调整新房供给的房型结构，减少大面积房型的市场供应量，增加小房型的市场供应量，以吸引那些资金并不雄厚的首次置业者。据统计，上海2月份预计开盘的14个项目中，70平方米以下小户型房源仅占11%,70至90平方米的中小户型房源占26%,合计37%;90至120平方米户型占16%,120至180平方米户型占26%,180平方米以上户型占21%,合计63%。大户型虽然依然占据重头，不过90平方米以下的小户型占比已经较1月份有所上升。从需求方面看，按照上海试点的政策，符合条件的购买首套房是免征房产税的，而且对于购买首套房面积没有具体的规定，但至少会按照上海居民的人均60平方米的标准计算。这样新购房人员首次置业必定会用足标准，一步到位，大面积房型自然是首要选择房型，况且目前大面积户型的平均均价较小户型要低。这样一来，大户型市场供应较少，需求增加，价格必定有一个报复性的反弹。
从长期来看，房地产税对住房需求结构也会产生重要的影响，小户型将来还是住房消费的主流。由于存在住房持有成本，面积越大成本越大，当大多数普通收入家庭都住不起大房的时候，住房的结构必然发生根本性的变化，未雨绸缪，开发商自然也会意识到这个变化趋势，降价和改变户型结构将是下一步应对市场变化趋势的手段。
3、对房地产租赁市场的影响
对于住房租赁市场来说，房租必然会提高，对于房屋持有者来说，住房投资者持有的成本必然上升，必然想方设法转嫁出去，而增加房租自然是一个比较合适的办法。当然，现在只是试点方案，将来正式的方案会在试点方案的基础上总结经验，但引导住房消费的目的不会改变，居民生活的底线不能动摇，因此，新的方案会有紧有松，也会有比较大的调整。值得警惕的是房产税如果作为调控房地产市场的重要手段和工具，应该在房地产市场出现回落时暂停，否则房地产税会成为制约经济发展的瓶颈，甚至影响居民生活。但当其一旦成为地方政府的主要的财源时，地方政府就会有加强征收的动力。(责任编辑：李综艺)
参考文献：
[1]夏县明.国外相关国家房产税征收情况[EB/OL].BNET商业英才网,2011-5-29.
[2]国八条房产税叠加效应如何影响楼市[N].解放日报,201-1-30.
[3]房产税等待全国实施,专家称未来存量房必然征税[EB/OL].东方网,2011-1-31.
[4]国八条刺激二手房市,细则未出购房应该谨慎[EB/OL].中国广播网,2011-1-30.
[5]常红.重庆每年房产税预计2亿,专家称对房价影响不大[EB/OL].人民网,2011-1-28.
房地产法论文题目范文第5篇
摘要：房地产税收的试点方案公布后引起了社会的广泛关注,房地产税收该如何解读,性质如何,为什么要开征,将来可能往什么方向发展,路径如何?以及房地产税收政策对房地产价格和市场,房地产市场消费结构和房地产租赁市场会产生什么影响?本文对此进行比较全面的研究。
关键词：房地产税收；房地产市场消费结构；房地产租赁市场；税收试点方案
作者简介：邱强,上海对外贸易学院国际经贸学院教授,研究方向:房地产经济。
2011年1月28日，上海和重庆同时公布了房地产税收试点方案,这标志着我国房地产税收改革正式拉开序幕。由于这次房地产税收改革开展讨论的时间比较久，社会关注度比较高。现在房地产税收试点方案已经正式出台,方案该如何解读,它对未来房地产市场影响如何,本文将就此做一个梳理和展望。
一、房地产税收试点方案的解读
房地产税收试点方案实质上是一个税收改革方案,我们可从税收的性质、税收征收的目的和税收征收的路径三个方面进行解读，以便对房地产税收试点方案有一个比较全面的认识。
1、税收的性质
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。房产税和房地产税收是不同的概念,房地产税收是指以房地产作为标的物征收的税赋的总称，按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四大板块。按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类。从企业角度来看，我国房地产税收主要包括土地占用环节的耕地占用税、资源税等；开发环节的土地使用税、契税、印花税等；流通交易环节的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税等；保有环节的城镇土地使用税和房产税。从个人角度来看，我国的房地产税收主要集中在交易流通环节的营业税、契税、印花税等。在保有环节，1986年10月1日我国家出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》规定了纳税人要依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据, 税率为12％。房产税按年征收，分期缴纳。
由此可见，房产税仅是房地产税收中保有环节征收的一种税赋，在我国也不是一种新的税源，在建国初期就存在，后并入它税。1986年10月1日恢复开征，但仅局限于商业地产，对住宅免征，导致住宅房产税长期“空转”，所以这次房地产试点方案只不过是做实而已。
2、征收的目的
房产税征收直接目的有两个：一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平；二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。
从理论上讲，税收功能是调整国民收入再分配的重要手段和工具，但从目前上海和重庆两地试点的方案看则很难达到这样的目标，尤其是上海的方案，仅涉及增量房征税，并且征税的税率也不高，对存量房不涉及。相反，重庆的方案对于国民收入再分配功能会更强一些。
上海市的房产税试点方案规定对上海居民新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在当地新购住房人均超过60平方米的征收房产税，税基暂定按照应税住房市场交易价的70%缴纳，适用税率暂定为0.6%。但成交均价低于本市上年度新建商品住房均价2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。并且规定四类情形免征和退税：⑴符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧急急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的购房人新购住房；⑵持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人新购住房；⑵上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房；⑷上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还。据统计，上海成交套均面积在100平方米左右，过去3年上海别墅及高档公寓在全市销售面积中的占比仅为15%,按照这个比例计算，再减去免征家庭，实际能征税比重不到1%。
相对来说，重庆市的房产税方案要严厉得多，一是税基宽一些，将对所有的高档商品住房征收，包括增量和存量，税率也比上海高，税率分三个等级，比主城新建商品住房建筑面积成交均价高出3倍以下的商品住房，征收税率为0.5%,高出3~4倍的征收税率为1%,4倍以上的征收税率为1.2%。即便如此，重庆的房地产税收比重也极低，对再分配影响非常有限。据清华大学房地产研究所所长刘洪玉研究，重庆每年房地产交易额达到上千亿、存量住房价值上万亿，而预计收房产税仅为2亿元，征税比重仅为增量的0.2%,存量的0.01%。
对于第二个目标对居民住房消费的引导效果是比较明显的，两地试点都通过控制面积和价位对增量房进行控制，大面积、高价位需要支付更多的房产税，这样能够合理引导居民购买在规定范围的住房，开发商供应也会朝这个方向发展，这将在下面房地产市场走势部分做详细阐述。
3、征收的路径
通过对上海和重庆两地试点的方案进行比较发现，此次房地产税收改革试点的遵循的是一条从易到难渐进的房地产改革路径。
上海的方案仅对增量征收房产税，并且还有人均60平方米的免税基数，影响范围不到新增购房比重的1%，试点方案的阻力相对会小很多，当然方案的效果也很有限，但税改方向明确，为试点的全面铺开奠定了基础。而且上海房地产市场相对比较发达，房地产市场存量房比重也比较大，在不触及存量房的基础上推行相对容易一些。而重庆高端存量房相对较小，虽然试点方案触及存量房，但因为比重较小，阻力也比较有限。
通过两地试点方案，给市场指明了一条清晰的房地产税收改革路径：即从个别城市试点逐步扩大试点范围，最后全国全面实施，从增量到存量，从高端别墅到普通商品房。
二、对房地产市场走势的展望
房地产税收改革对于房地产市场的影响应该比较显性和全面，既有价格方面和成交量的影响，又有房地产消费结构方面的影响，还会对房地产租赁市场产生影响，这些影响在短期和长期效果都会有差异。
1、对房地产价格和成交量的影响
对房地产市场价格和成交量影响可从短期和长期两个方面进行分析。
从短期来看，房价不会有太大的变化，几乎会保持比较平稳的态势，但成交量会急剧萎缩。原因主要有两个：一是刚性需求者和投机者都抢在试点方案出台前完成了交易。由于这次房地产税收改革试点讨论时间比较长，房地产试点的方案也比较透明，给以上两类交易者留有较充裕的时间可以赶在新政出台之前完成交易。据报道，在新政出台前两周时间里上海浦东新区房地产交易中心受理分中心受理的业务倍增,其中27日受理1200人,28日达1600人。该买的都买了,该卖的也都卖了,因此短期内市场供求双方都缺乏比较强烈的推动力量，价格自然会保持相对平稳。二是政策出台后，已经超过购房标准的投资者会存在惜售心理，而符合条件的新购房者会有看跌的心态。这两种心态在短期内不可能逆转，在这种心理作用下，交易量会进一步萎缩，价格也会保持平稳。
从长期来看，两地试点政策都抑制高房价，两地都规定高房价采取浮动的高额税率，尤其重庆的政策比上海政策更为严厉。当然，实际效果如何，还得看具体配套细则和执行的效果。虽然上海的方案比较宽松的，但上海配套的细则严厉一些。重庆如果配套的措施如果宽松的话，那么政策的效果自然会大打折扣。比如独栋别墅的房主分拆成为两个以上的房产证持有，就可以规避房产税。还有房价如果做低，或者按照原来的购房价计算高端公寓就不存在，这样也就规避了房产税。这样，即便再严的政策效果也会不明显。
不过，随着储备土地的减少，地方政府的土地财政政策必然无法长期维持，开辟地方财政财源便成为一种必然，而房产税属于地方税，并且存量房市场占有率较高，则自然地成为土地财政的一种替代，成为地方财政新的稳定的财源。但目前，我国房地产税占比很低。见表1。
从国际经验来看，对所有的房产都征收房产税是一个必然的趋势，目前，全世界有130 多个国家征收房地产税，房地产税已经成为很多国家主要的税源，特别是地方政府税收主要来源，有些国家房地产税已经占整个地方政府税收一半以上，甚至全部。见表2和表3。
这样，会有更多的城市会加入试点，试点方案会从增量扩大到存量，措施会越来越严。最后从个别城市试点到扩大试点范围，然后推向全国将是一个必然趋势，并且从增量到存量也是一个必然的趋势。当所有的存量房都征收了房地产税以后，住房的持有成本就很高，就会出现买得起房，住不起房，养不起房。对于自住房也很难转嫁持有成本。这样房价投机的时代就一去不复返了。从日本、韩国和美国的经验来看，房产税的实施会导致房价持续下跌。1989年日本房地产泡沫严重，政府开始调整房地产税收，扩大征税的范围，提高征税税率，并于1991年开征土地价值税。结果当年住房价格下降近四成，地价下降近六成，房地产泡沫破灭。20世纪80年代后期，韩国的土地投机现象日益严重，地价高涨，为抑制土地投机行为，政府于1991年开征土地增值税，使得土地价格随之下降。2004年以来，韩国的房地产价格又开始不断走高，出现泡沫迹象，为了抑制房地产价格的过快上涨，2005年8月，韩国政府颁布了《不动产综合对策》，调整房产税和地产税，征收综合不动产税。2006年，韩国房地产市场出现了明显的降温。美国在2008年以后房地产价格一直处于下跌的趋势。但是房产税并不是灵丹妙药，在实施房产税之后，2007年韩国房地产价格出现了报复性快速上涨。美国2004年至2008年也出现严重的房地产泡沫。
2、对房地产消费结构的影响
房产税实施以后，房地产消费会短期增长，长期减少的走势。
从短期来看，大面积住宅会有一波价升量增的反弹行情。这可从供求两方面分析。从供给方面看，征收房地产税以后，大面积房型市场供应量会大幅减少。一方面源于超过标准存量大面积住户的惜售，特别是2套房以上的住户来说，一旦售出就不可能买进。因为新买进要受新政的影响，要交房产税。另一方面开发商会适当调整新房供给的房型结构，减少大面积房型的市场供应量，增加小房型的市场供应量，以吸引那些资金并不雄厚的首次置业者。据统计，上海2月份预计开盘的14个项目中，70平方米以下小户型房源仅占11%,70至90平方米的中小户型房源占26%,合计37%;90至120平方米户型占16%,120至180平方米户型占26%,180平方米以上户型占21%,合计63%。大户型虽然依然占据重头，不过90平方米以下的小户型占比已经较1月份有所上升。从需求方面看，按照上海试点的政策，符合条件的购买首套房是免征房产税的，而且对于购买首套房面积没有具体的规定，但至少会按照上海居民的人均60平方米的标准计算。这样新购房人员首次置业必定会用足标准，一步到位，大面积房型自然是首要选择房型，况且目前大面积户型的平均均价较小户型要低。这样一来，大户型市场供应较少，需求增加，价格必定有一个报复性的反弹。
从长期来看，房地产税对住房需求结构也会产生重要的影响，小户型将来还是住房消费的主流。由于存在住房持有成本，面积越大成本越大，当大多数普通收入家庭都住不起大房的时候，住房的结构必然发生根本性的变化，未雨绸缪，开发商自然也会意识到这个变化趋势，降价和改变户型结构将是下一步应对市场变化趋势的手段。
3、对房地产租赁市场的影响
对于住房租赁市场来说，房租必然会提高，对于房屋持有者来说，住房投资者持有的成本必然上升，必然想方设法转嫁出去，而增加房租自然是一个比较合适的办法。当然，现在只是试点方案，将来正式的方案会在试点方案的基础上总结经验，但引导住房消费的目的不会改变，居民生活的底线不能动摇，因此，新的方案会有紧有松，也会有比较大的调整。值得警惕的是房产税如果作为调控房地产市场的重要手段和工具，应该在房地产市场出现回落时暂停，否则房地产税会成为制约经济发展的瓶颈，甚至影响居民生活。但当其一旦成为地方政府的主要的财源时，地方政府就会有加强征收的动力。(责任编辑：李综艺）
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房地产法论文题目范文第6篇
【摘要】 文章围绕房地产税制改革对房地产市场不同参与主体的影响进行定量分析。分别从整个房地产税收、流转环节房地产税收及保有环节房地产税收对房地产市场中的消费者、房地产开发商、地方政府及中央政府可能产生的影响，建立相关数学模型进行定量分析，探寻我国房地产税制改革的方向。
【关键词】 房地产税制； 房地产税收； 改革
税收是政府取得财政收入的基本形式，其通过征税的方式参与社会产品的分配、占有部分社会资源以满足社会公共需求。税收在取得财政收入的同时，政府征税也改变了各经济活动主体的利益，而利益的多少又直接影响到他们的行为。房地产税制改革必然触及房地产市场不同参与主体的利益，并且对他们的行为产生影响。
关于房地产税制改革对房地产市场的影响，以前的研究多集中于税收的调整影响房地产市场的供需关系，进而对房地产市场中供需双方的行为产生影响，并对这种影响作出定性分析。但这种研究多是从理论层面来分析和解答，相关的定量分析非常少。原因在于房地产市场的影响因素非常广，仅宏观政策的影响就包括货币政策、财政政策、土地政策等，而近来不断加大的行政手段也对房地产市场产生了较大的影响。在这些政策中税收政策只是财政政策的一种，如何来剥离其他政策进而对税收政策对房地产市场的影响进行定量分析是此项研究的一个难点。本文将通过2001—2010年房地产税收与房地产市场不同参与主体的数据资料分析，来寻求税制改革对房地产市场不同主体产生的关联变化。
一、数据与分析方法
（一）房地产税收数据的选取
根据本文研究的需要，对于房地产税收数据的选取，本文分为流转环节房地产税与保有环节房地产税。流转环节房地产税包括：营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税。其中营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等几个税种由于不仅涉及房地产业还涉及其他行业，所以在数据的选取中以房地产行业缴纳的税收进行选取。保有环节房地产税包括：房产税、城镇土地使用税。2001—2010年房地产流转环节税收及保有环节税收具体数据见附录中附表1与附表2，趋势见图1。
（二）其他相关数据的选取
为了分析房地产税变动对消费者的影响，本文选取了我国2001—2010年城镇居民人均住房支出作为分析数据，这主要是由于我国现行的房地产税对农村地区基本上都是免税，所以税收与农村的住房消费支出关联度非常小。同时为了剔除由于房价上涨因素导致的人均住房消费支出的影响，本文将通过住房消费价格指数来进行数据调整。为了研究房地产税对房地产企业的影响，本文选取了我国2001—2010年全国固定资产投资中的房地产开发投资作为分析数据，同时通过建房投资价格指数来剔除房地产开发过程中所受到的通胀影响。最后，为了讨论房地产税调整对地方财政收入及中央财政收入的影响，本文选取了我国2001—2010年地方财政收入及中央财政收入作为分析数据，并以我国消费价格指数来消除通胀对收入的影响。以上具体数据见附录。
（三）分析方法
将城镇居民的人均住房支出记作C1t，房地产开发投资记作I1t，中央财政收入记作Yct，地方财政收入记作Ylt，房地产税记作T1t，流转环节的房地产税记作T11t，保有环节的房地产税记作T12t。住房消费价格指数记作P1，建房投资价格指数记作P2，消费价格指数P3，固定资产投资价格指数P4。以上价格指数均为定基价格指数，基期为2001。模型中参数?琢表示房地产税收弹性，?琢1表示流转环节的房地产税收弹性，?琢2表示保有环节的房地产税收弹性，?茁表示方程的截距项，?着t表示残差项。
假设流转环节和保有环节的税赋全部转移给消费者，因此两个环节的税赋均用住房消费价格指数剔除通胀因素。采用2001至2010年的时间序列数据，进行实证研究。本文涉及的各种价格指数数据见附录，趋势见图2。
二、房地产税制改革对消费者的影响分析
房地产税制改革对消费者的影响，数据选取了城镇居民人均住房消费支出来进行分析，这样可以反映出消费者对房地产税变动所采取的不同消费态度，从中看出房地产税制改革对消费者的影响。分析从两个方面来进行：一是从整个房地产税与城镇居民人均消费支出来进行数据分析；二是从流转环节房地产税、保有环节房地产税与城镇居民人均消费支出进行数据分析。按照以上的分析方法分别得出表1、表2所示的结果（结果由Eviews5.0计算得到，下同）。
从表1可以看出，房地产税收变动1%，居民住房支出变动-0.0292%，但是t值显示这一变动并不显著而且可决系数R-squared表明变量In（C1t/P1）和In（T1t/P1）之间基本不存在线性关系；表2结果显示，流转环节的房地产税收每变动1%，居民住房支出变动-0.1613%，保有环节的税收变动1%，居民住房支出变动0.2264%，t值显示方程（5）的弹性系数是显著的，但方程（5）等号右边的线性组合对因变量的解释程度并不高。
从整个房地产税收变动与居民住房支出的比例关系来看，在房地产税制改革中，如果调增房地产税收，必然增加居民的购房负担，使得居民在购房时考虑税收的影响，更加慎重地选择买房，导致居民住房支出的减少。
流转环节房地产税与居民住房支出变动比例关系呈现相反的方向，如果在房地产税制改革中增加流转环节的税收将带来居民住房支出减少。这一方面表明，对流转环节增加税收，容易抬高消费者的购房门槛，不利于住房消费的增加。另一方面，由于我国住房市场的供需不平衡及房屋供给结构性问题，使得对流转环节征收的房地产税很容易被转稼给消费者，从而造成购房成本增加，使得很多消费者买不起房，导致住房消费支出因消费者买不起房而减少。
保有环节的税收与居民住房支出变动比例呈现正向关联变动，即若在房地产税制改革中对保有环节征税，有利于刺激居民的住房消费支出。这一结果与理论的结果相反。按正常情况，若加大对保有环节征税，将增加购房者的持有成本，从而使消费者减少不必要的购房，使居民住房支出减少。但结果刚好相反，从中可以看出，现有的保有环节税收对抑制炒房的作用有限。若对保有环节增加征税力度，一方面可以减少向流转环节征税导致的房价上涨，对平抑房价是有好处的。另一方面对保有环节征税可以抑制房地产投机行为，增加投机成本，减少房地产市场中投机者抬高房价的比例，也有利于房价的平稳。平稳合理的房价，有利于刺激房地产市场中刚性购房者的购买力，最终导致住房支出不降反升的结果出现。
三、房地产税制改革对房地产企业的影响分析
房地产税制改革对房地产企业的影响，分析数据选取了我国房地产开发投资数据来进行分析，这主要出于房地产开发投资额的大小基本能反映房地产企业开发投资的意愿。若开发投资有利可图，其必然加大投资，反之则必然减少投资。通过建立房地产税与房地产开发投资的数据关系就能反映出他们对房地产税制改革的态度及作出的相应调整。数据分析也是从两个方面进行，一是从整个房地产税与房地产开发投资的数据来进行分析；二是从流转环节房地产税、保有环节房地产税与房地产开发投资数据进行分析。其分析结果如表3、表4。
表3与表4的结果显示：房地产税收每变动1%，房地产开发投资变动0.8130%；流转环节房地产税每变动1%，房地产开发投资变动0.6056%；保有环节房地产税每变动1%，房地产开发投资变动0.2183%。另外，表中的t统计量表明方程（2）和（6）中的弹性系数都是显著的而且可决系数R-squared表明这两个方程所设定的双对数形式是合理的。
从上面的结果可以看出，房地产税与房地产开发投资是正向变动关系。若调增房地产税收，房地产企业的投资额度也将增加。这种结果与我国现在的房地产市场现状是相符的。由于我国房地产市场是一个需大于供的市场，即使在政府调增房地产税的情况下，房地产企业也很容易通过抬高价格，将相关的税费转移到消费者身上。在利润能够得到实现的基础上，即使增加房地产税，房地产企业也愿意增加投资。
从流转环节房地产税与房地产开发投资的变动比例来看，若房地产税制改革从流转环节进行调增，房地产企业的投资比例更大。分析其原因在于我国房地产市场供需不平衡，税负容易转嫁，使开发商能够保持较大的利润空间，所以即使对流转环节征税，开发商的投资也将增加。而保有环节房地产税与房地产开发投资变动的比例相对较小，说明对保有环节征税，将更加影响房地产企业投资的积极性。原因在于，对保有环节征税，将抑制消费者的购房需求，从而减少对房地产的需求量，必然导致房地产企业减少开发。所以，对保有环节征税将会对房地产开发企业产生相对较大的影响，相信也有利于房价的平稳。
四、房地产税制改革对地方财政收入的影响分析
我国分税制财政体制，将税收分为中央税、地方税、中央地方共享税。中央税的收入全部归中央所有，地方税收入全部归地方所有，中央地方共享税由中央与地方共同分享。现行的房地产税种中房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、城市维护建设税、印花税都属于地方税。营业税、企业所得税、个人所得税属中央地方共享税，但按现在的中央与地方税收分配制度，房地产企业的营业税、个人所得税全部归地方所有，只有企业所得税中央拿60%，地方拿40%。从这种分配体制可以看出，整个房地产税收收入的80%都归地方政府所有。由于我国房地产税收收入占整个地方财政的比重大约在15%左右，所以地方政府虽然占有房地产税收收入的80%，也不能使房地产税成为地方财政的主要来源，这和发达国家房地产税收收入占地方财政收入的80%左右差距甚远。而如何使我国房地产税成为地方财政收入的主要来源，就有必要分析房地产税收与地方财政收入的联动关系。
房地产税制改革对地方财政收入的影响，首先选取了我国2001—2010年地方财政收入数据来进行分析，同时为了消除通胀对数据的影响，运用我国消费价格指数来进行剔除。分析同样从整个房地产税收与地方财政收入数据来分析，另一方面分别从流转环节房地产税、保有环节房地产税与地方财政收入数据进行分析。其分析结果如表5、表6所示。
表5结果显示：房地产税收每变动1%，地方财政收入变动0.8932%。表6结果显示：流转环节房地产税每变动1%，地方财政收入变动0.5510%；保有环节房地产税每变动1%，地方财政收入变动0.4302%。另外，表中的t统计量表明方程（3）和（7）中的弹性系数都是显著的而且可决系数R-squared表明这两个方程所设定的双对数形式是合理的。
从上面的结果可以看出，整个房地产税收与地方财政收入变动的比例关系，基本与房地产税收归属地方财政的比重相符。在房地产税制改革中若增加税收的征收比重，必然使地方财政收入增加。从流转环节房地产税与地方财政收入变动比例和保有环节房地产税与地方财政收入变动比例对比来看，税制改革若增加流转环节税种的征收比重将更有利于地方财政收入的增加。但从流转环节着手征税，其有害的一面也显而易见。因为加大流转环节的征收，必然抬高现有房地产的价格，这与当前我国房地产市场调控背道而驰。保有环节与地方财政收入变动的比例关系，从数据上看虽然略小一点，但房地产税制改革若从保有环节着手将更有利于地方财政收入的增长。首先，从保有方面着手将不会造成房价的上涨，更有利于房地产市场宏观调控的进行。其次，从保有环节着手既可以抑制投机，扩大刚性购房需求，也为地方财政提供稳定的税收来源。
房地产税要成为地方财政收入的主要来源，在我国不仅涉及对房地产税结构调整的问题，还涉及保有环节房地产税征税范围扩大的问题，因为现行保有环节的房产税、城镇土地使用税对非经营用房地产几乎全部免税，所以其税基狭窄直接影响了税收的来源。另一方面，房地产业现在收费比较多，在规范或减少收费的情况下，变相关的费为税，也将是一个需要深入研究的问题。当然现在地方财政收入将近一半都依赖于土地收入，如何变这种不可持续的收入为依靠房地产税收这种可持续的收入来源，也将是今后税改面对的一个难题。
五、房地产税制改革对中央财政收入的影响分析
前面分析了房地产税制改革对地方财政收入的影响，主要出于对这种税制改革能否达到其筹集地方财政收入的职能考量。按照当前的财政分配体制，中央可以从房地产企业所得税中分享部分收入，那么房地产税制的变动会对中央财政收入产生什么样的影响，也将是我们研究的一个对象。数据分析同样从整个房地产税和分为流转环节与保有环节房地产税来进行研究，其模型分析结果如 表7、表8。
表7与表8结果显示：房地产税收每变动1%，中央财政收入变动0.8503%；流转环节房地产税每变动1%，中央财政收入变动0.5373%；保有环节房地产税每变动1%，中央财政收入变动0.3889%。另外，表中的t统计量表明方程（4）和（8）中的弹性系数都是显著的而且可决系数R-squared表明这两个方程所设定的双对数形式是合理的。
从上面的结果可以看出房地产税与中央财政收入是正向关联变动，意味着税收的调增会带来中央财政收入的增加。流转环节房地产税与中央财政收入变动比例较保有环节房地产税与中央财政收入变动比例更大，说明从流转环节进行税制改革将更有利于增加中央财政收入，分析结果与我国当前财政分配体制是相符的。从整个现行的房地产税制来看，只有流转环节中的企业所得税，中央才能分享到部分的收入，而保有环节的税收全部归地方所有，但结果显示保有环节的税收变动也能增加中央财政收入，原因在于税收的乘数效应。虽然对保有环节税收进行调整，增加的是地方财政收入，但地方在开支这部分收入时可能会将其用到一些需要交纳中央税或中央地方共享税的项目中去，这样就间接地增加了中央财政收入。所以无论是对流转环节还是对保有环节征税对中央财政都是有益的，只不过从流转环节调整，对中央财政将更直接也更有效。但当前房地产税制改革的目标之一就是要使房地产税成为地方的主要财政来源，所以从保有环节进行改革将更有利于这一目标的实现。
综上所述，房地产税制改革将对房地产市场的参与者产生不同的影响，如何权衡这种影响，需要我们更加理性地考虑各方利益，尽量达到一种均衡，才能促使我国房地产市场健康地发展。
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