房地产投资风险识别论文范文第1篇
摘要：房地产业经过二十多年的完善和规范，已发展成为我国经济的基础性、支柱性、战略性产业之一。然而，房地产投资额大、所处位置一般不变等特性及面对的经济环境经常变化等不利条件，致使投资存在风险。本文采用整体分析与个体分析、实证分析与规范分析相结合的方法，研究房地产开发中的风险因素和风险识别的基本方法，并有针对性地提出风险对策，以增加投资者决策的科学性，降低风险发生的可能性。
关键词：房地产投资;风险识别;风险防范
1引言
伴随着我国市场经济稳步向前进步，房地产业无论是对促进国民经济发展和城市建设，还是对政府调整宏观经济运行及经济结构，都发挥了不可替代的作用。但是房地产业本身的性质致使其存在着不小的风险。
本文研究的对象是投资过程中的具体房地产商品。以房地产风险方面的论文为主要依据，通过引用国内外房地产风险研究中的一些相对成熟的理论手段，结合我国房地产开发运营的实际情况，对房地产开发项目的投资风险从风险因素、风险识别及风险规避等几个方面，进行了系统研究与论述，目的在于降低风险发生的可能性，避免投资者的决策失误。
2房地产投资风险防范与对策
2.1企业层面对风险控制的对策
研究过程中将房地产投资分為四个阶段，期间可能面临出现不可预料的风险事件，企业层面有必要采取针对性的风险防备措施。
2.1.1投资决策阶段的风险控制
这一阶段可能会出现许多风险因素，要求房地产企业认真做好以下几方面的防范措施：第一，要针对项目开展是否可行进行详尽探讨，使决策更加准确无误;第二，加大市场监管力度，使决策更加科学有效;第三，恰当地使用投资组合理论，分散风险，使危害发生的可能性降到最小;第四，若无其他选择可回避风险以尽可能消除风险。
2.1.2土地获取阶段风险的控制
在地盘获取之前，必须周密研讨承包地块的特性、社会性质以及使用价值，综合考察各方面因素，以就开发哪一地块这一问题上作出抉择。
2.1.3管理运营阶段风险的防范和控制
经营管理阶段是制定较为恰当的价格，尽量避免因价格过高或过低带来的危害。由于营销代理通常具有熟练的营销技巧，房地产企业为提高效率，可聘营销代理来管理项目。
2.2政府层面对房地产业的宏观管理
政府措施对房地产业发挥着不可小觑的作用。 政府管制房地产风险时应从以下几个方面入手。
2.2.1控制好调控时间和力度
显而易见，在对房地产投资风险取得完整认识之前，政府须做许多预防和控制工作。在房地产风险调控时间上尽可能“早半拍”，防止“急刹车”带来的巨大危害;在调整强度上，避免因为力度过大或不足造成经济发展大幅度波动。
2.2.2调整房地产投资结构，促使房地产市场供求平衡
研究认为，房地产商品供需状况拉动经济增长。在总体规划和城市规划指导下，对房地产用地的总量进行控制，保证土地供给需求大致平衡。
2.2.3建立房地产预警预报系统
研究表明，利用房地产风险预警系统对市场形势进行分析，可以较为准确的判断未来房地产市场的走势，对房地产开发商防范风险具有指导意义。
3以淄博新区“金融街”为例探讨投资风险与防范对策
3.1项目的概况
淄博新区金融商务区（CBD）地理位置好，处于新区的中心位置，从北起于华光路，向南延伸至人民路，东面紧邻北京路，总用地面积25.6公顷（384亩），包含15个商业地块，16栋高层建筑，规划布置淄博金融中心、资金结算中心、汇美领域、华侨大厦等多建筑，从2013年开始建设，有淄博市政府政策扶持，发展较快。预测未来，在房地产区域利好、市场联动性增强等因素的影响下，淄博金融街的房地产供应将迎来一场集中放量潮，房地产市场将经受比较大的压力。
3.2项目的社会经济环境及优劣势分析
3.2.1项目所具有的优势
该项目地理位置优越，北面华光路为淄博的主要交通干道，且绿树成荫，交通发达，政府行政部门、高等院校林立、居民印象不错，周边有住宅社区，潜藏投资群体较多;是市政府重点扶持的项目，项目未来发展状况良好，商业、人口、城市中心向西迁移，刺激股市繁荣。
3.2.2项目所处的劣势
第一，与猪龙河（有污染）相邻，降低投资者对该项目的考虑程度;第二，受公众消费习惯的影响，要想让人们接受高层物业服务还需一段时间的缓冲;第三，土地管理费用高;第四，建筑成本高;第五，物业管理费用高;第六，物业功能不能精确定位，且各功能之间没有明显的互补关系;第七，该楼盘销售类型为远期销售，无法直接展示好的形象，有碍公众树立购买信心;第八，物业档次较高，客户层面较窄;第九，市场可容纳量不明确。
3.3该项目存在的风险
3.3.1物业位置选择风险
该项目的地理位置十分优越，可称为上好地段。但由于区域面积狭小，很难有空间用于治理生态环境，临近猪龙河，污染严重，因此，该项目地理位置的选择有风险。
3.3.2地价风险
该项目地处新开发城区，该地区地价非常高，增加了开发商的投资成本，由此带来开发商投资收益下降的风险。
3.3.3价格风险
价格风险是这个项目所面临的主要风险之一，该项目的地理位置及市场定位决定了出租、出售的价格相比较其他物业要高，价格壁垒带来的直接后果是商品卖不出去，投资资金得不到回收。
3.3.4营销风险
根据市场评估结果，该楼盘销售档次目前定位为中高档，而周边消费群体消费行为被定位为中低档，销售前期可能面临不小的压力;且开发商选择自己营销方式的原则是销售费用尽可能低廉，但这就要求投资商开发自己的营销团队必须投入一定资金进行市场调研，同时还必须面对由于营销不够专业而带来的销售风险，这就增加了开发成本，带来风险。
3.4项目的风险防范建议
根据该项目评估结果来看，影响最大的风险因素是市场风险，其次是物业类型风险、物业位置选择风险、营销风险等。认真分析此项评估结果，提议了一些风险防备建议。
3.4.1确定该项目的目标客户层，并多向其推广项目设计
缩小目标客户范围，有针对性的向其推广该项目，可有效减小营销风险。该项目的销售群体多为大型金融机构和股份制专业型公司。在推广过程中强调不仅该楼盘是城区建设中的罕见项目，也是现代建筑艺术的引导项目，同时是打造成功生活的发源地，更是崭新办公文化的主流，且投资回报率较为稳定，是为该市市民供给贴近民心办事的现代化办公区。
3.4.2提升物业管理质量
此项措施针对物业类型风险。物业服务质量直接对写字楼的使用程度起重要作用：若用工作效益来度量楼盘设计质量的高低，楼盘设计质量的高低可以用工作效益来评判，显然楼盘并不只看装饰的如何高档，而是看环境可否引起员工工作积极性。楼盘质量的高低要看以下内容：地基、建筑质量、办公区的文化环境、交通便利性、空调、供暖、供电、供水系统、车位设计、结构设置、采光通风性等等。由此来看，物业管理部门应提高相应服务水准。
3.4.3建筑设计要独特
近些年来，企业对写字楼有了更高的要求，写字楼发展为企业身份的象征。写字楼的外形，不但体现了公司外在形象，更成为了客户选择写字楼的主要因素。许多稍有名气的公司都将写字楼的外在形象当做购买楼盘的考虑要素之一。
对房地产项目的研究调查表明，独特的建筑設计可有效的吸引客户，提升该项目的市场价值。考虑到楼盘总体地理定位和格调形象定位，以及在针对客户调查过程中对色彩的喜好，整体风格应以舒适、柔和为基调，颜色以浅色调为主，比如白色和天蓝色，制定多种搭配颜色的方式。
3.4.4定位好房地产项目的档次
此项措施可有效避免营销风险。研究发现，房地产楼盘的档次高低与购买的客户数量存在着负相关关系。如今，大型企业对越来越重视写字楼的档次，不少企业选择用档次高的楼盘“撑门面”。而“金融街”地块较小，可调整的空间范围也不大，结构设置上难以迎合高档办公住宅对空间上大范围活动的需要，除此之外由公众对房地产项目的需求时间来看，办公区越高档，客户的成本越大，有碍开发商投资成本的回收。因此该项目以中高档的定位进入市场比较合适。
3.4.5制定价格时采取低开高走的方法
此项措施针对价格风险和营销风险。在楼盘刚开始销售时制定偏低的价格，之后逐渐提高价格。之前购买者意识到房地产项目升值，因而在公众心中树立良好形象，这也是物业推广的绝佳方式。
简而言之，以上措施和策略总体上提升了房地产项目的价值，赢得了不错的销售佳绩，获得相应的回报，因而必然降低了房地产投资风险发生的可能性。当然，在房地产开发过程中面临不可避免的因素可通过介入对风险体系的管理、有效减低成本等办法，降低风险事件发生的概率。
4总结
改革开放以来，伴随我国经济的快速增长，我国的房地产业迎来了崭新的发展，房地产投资数额也日益增加，此项投资会带来不小的资金回报，但是同时也将面临不可小觑的风险。本文从企业的角度出发，对房地产投资风险的因素分析、识别以及对防范和处理的措施有了一个基础性的理论框架。以淄博新区金融街为例探讨风险因素，提出科学的防备措施进行规避和处理，以降低风险发生的可能性。
该论文只是对房地产投资风险作了一个非常基础的研究，并提出了防范对策。在实践应用方面的讨论和实际操作方法，还有待房地产开商在实践活动中进一步探讨和完善。
参考文献：
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[3]史伟敏.房地产开发企业的财务风险防范措施研究[J].财经界，2015（2）：206.
[4]魏琪嘉.房地产投资风险以及应对措施探究[J].时代金融，2014（21）：172.
房地产投资风险识别论文范文第2篇
随着社会主义市场经济体制的建立，人民生活水平的不断提高，人们对住房条件的要求也随之增高。现阶段房地产行业在我国国民经济产值中占非常重要的地位，一定程度上决定我国国民经济的发展方向，成为国民经济发展的基本生产要素。企业对房地产项目进行投资存在着很大的风险和挑战，直接关系到整个国民经济的快速发展以及国家和个人的利益，因此，我们应该对房地产投资项目存在的风险进行有效识别，有效防范这些风险，为房地产行业稳步发展和国民经济持续发展做出应有的贡献。
我国现阶段，交易市场的信用程度不足，为房地产项目投资带来巨大的风险和挑战。房地产项目投资具有高风险、高投资、高利润的特点，这就决定了在投资过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。为此，加强对房地产项目的风险管有效识别、估计尤其重要，进一步对风险进行分析，将投资风险降到最低，加强房地产投资风险的防范意识，已成为房地产投资行业的首要任务。
房地产投资存在的风险类型和风险产生的原因
1.环境风险。环境因素的影响包括自然灾害，政策的不稳定性。在自然灾害方面，由于自然因素的不确定性，如地震、风暴等因素都会对房地产项目造成破坏，使得投资商必须承受经济损失。同时因为国家的国民经济的调控和相应的政治经济政策法律调整会给房地产投资带来无形的损失。国家制定土地政策、金融政策、税收政策的变化对投资商对项目的成本投资造成波动和不确定性。
2.技术风险。科学技术的进步、建设材料、技术结构的变动给房地产项目投资带来的投资风险为技术风险。例如科学技术的进步导致建筑材料、施工技术、建筑风格在不断的更新换代，而跟不上时代发展要求的项目投资投资成本高，项目进展效率低下，而且适用性不符合要求，从而迫使投资商投入新的资金对项目进行改造。
3.决策和管理风险。决策和管理风险包括运营风险、市场环境调查和预测的风险、技术设计风险、项目策划风险、财务风险和高层战略风险，决策和管理风险对一个项目的成败起关键性作用。一旦在决策和管理过程中出现意外，将会造成无法评估的损失。高层指导方针、战略思想可能造成的项目决策失误、盲目开发建设，带来的后果将不堪设想。这也是开发项目过程中存在的最大风险。
产生这些风险的主要原因有以下几个方面：（1）位置的不可移动性；（2）资金投入大，投资规模大；（3）开发周期长；（4）经济水平的制约作用；（5）市场不充分性。房地产位置的固定性，地区经济水平的限制作用，导致经济对房产的消费起到制约作用，开发周期长，资金的投入量大，这些一定程度上给房地产项目带来了风险。
房地产风险的有效识别
房地产风险的有效识别过程是通过分析什么样的风险因素会带来什么样的损失和对整个产业产生的整体影响，并将这些记录在文档内保存。具体识别过程如下：先确定要分析的房地产风险识别的对象。每个参与人员对整个项目的各个阶段的要求要了解，最终确定出要分析的对象。现阶段主要风险识别的方法都是建立在传统风险识别方法上，对其加以深究和完善。主要包括：分解分析法、专家调查法 、财务报表分析法、头脑风暴法、故障树法以及市场调查法。
房地产的风险防范对策
1.完善住房公积金贷款制度，鼓励多元化融资。住房公积金制度的完善可以促进中低层收入人的购房能力，为房地产投资商减缓资金压力，同时也带动当地经济的发展，刺激买房消费，避免买房难的现象。房地产行业从银行贷款数额巨大，就会造成资金的风险，因此，应该改变银行贷款的单一的融资模式，发展多元化融资模式。房地产开发企业应当通过多渠道来收集资金，用自身的努力去打破传统信贷融资，寻找符合自身企业的融资模式。
2.建立具有职业化的管理体系。房地产企业应该加强企业的科学化、职业化、法制化管理模式，逐步实现企业资金的统一化、制度化、程序化管理，制定具有企业标准、工作程序和工作流程的标准化流程模式，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为。用规范化的管理体系，用标准的工作模式、工作流程程序、制度规范职业行为，使得每项工作都有据可循，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。
3.培养具有营销和技术知识的专业人员。房地产开发商应加强对职工的技能培训和专业知识的深化，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力。同时企业决策层必须由合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，具备有风险识别、判断、处理能力，有防范和分析风险的意识和能力，有计划、组织、沟通、协调能力，对行业的基本工作规律有深入的了解，对行政主管部门颁布的法律法规要了解，只有这样才可能避免政策风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。
总之，风险存在于房地产运作的过程中，只要我们对可能发生的潜在的危险事先预备，制定风险管理流程，并作好风险预算，将风险降到最低，就能保证我国房地产企业的稳定发展。
（作者单位：吉林省延边朝鲜族自治州住房公积金管理中心）
房地产投资风险识别论文范文第3篇
随着我国社会经济文化的不断进步发展与人民生活水平不断提高，住房需求逐渐成为市场重要的刚性需求之一，房地产投资项目已然成为我国经济建设中的重要组成部分，而由于资金链、市场需求及营销策划等各个环节中的不确定性，为房地产投资项目带来了较大风险。本文简要概括了国有施工企业运作房地产投资项目的风险特点，并对房地产投资项目的主要风险因素进行简要分析，提出了有参考意义的防范措施。
随着我国社会经济文化不断进步发展与人民生活水平不断提高，住房需求逐渐成为市场重要的刚性需求之一，房地产投资项目已然成为我国经济建设中的重要组成部分。在社会主义市场经济条件下，国有施工企业房地产项目投资存在一定的风险，因此必须对房地产项目投资风险的因素进行深入分析，提出相关的防范措施并加以控制，才能不断促进我国国有施工企业房地产投资项目的健康发展。
房地产投资项目风险的基本特点
房地产投资项目风险具有多样性。房地产投资项目自启动开始，涉及到项目合法运作、经济收益指标、施工生产安全等各类不同风险就贯穿着项目运作始终。例如：投资资金使用的法律风险、项目投资回报率风险、项目实施过程中的安全质量风险、后期销售回款风险、项目存货去化风险等等，风险的种类、发生时期均体现出明显的多样性。
房地产投资项目风险具有突发性。由于房地产投资项目往往受经济环境影响较大，行业市场发生重大政策走向变化、投资方资金链断裂。以及工程实施过程中涉及到不同层级、不同工种交叉作业的安全生产隐患等等，都将为项目实施带来不可预估的影响，其风险往往不可预期、且造成损失和负面影响较大，呈现出明显的突发性。
房地产投资项目风险具有可控性。尽管房地产投资项目潜在风险很多，但并非不可控制，通过加强可研分析、投资测算，深入考察合作伙伴信誉及实力，准确定位市场、加大项目营销力度等等手段，可以将大部分风险进行规避，并将少量突发性风险可能带来的影响和损失控制在能够承受的范围内。因此，房地产投资项目风险具有可控性。
国有施工企业房地产投资项目主要风险分析
根据房地产投资项目风险的多样性和突发性，结合国有施工企业的性质和特点，以项目实施各阶段为主线，我们可以梳理出国有施工企业房地产投资项目主要存在以下几方面风险。
施工企业进军房地产投资行业的战略风险。国有施工企业尽管实力雄厚、施工经验丰富，但涉足房地产投资项目运作对于大多数国有施工企业来说，当属于较新的领域。一旦进入市场，战略规划脱离企业自身实际情况，将引发资源与开发能力不匹配、管理能力跟不上市场需求等问题。数年前，某国有施工企业进军房地产行业之初形势较好，前期运作的几个中小型项目得到了可观的收益，于是企业进一步定位房地产业务战略为“城市运营商”，指导思想为“从单一的房地产开发商向城市运营商转变”，希望“以小资本撬动大资源”；但该战略的实施需要企业具备十分强大的资金、人才、管理等企业优势资源和社会资源，必须具备很强的投资管理、策划定位、设计、运营、营销、融资、成本管控、物业服务等各项专业开发能力，对企业的资源整合、资源配置和开发能力、管控能力要求极高。这与该企业当时的资金、人才储备及开发能力、管理经验，以及政府关系资源等均不甚匹配。这一战略指导思想脱离了企业实际，定位于该战略的项目实施起来必然困难重重。
房地产项目投资行为及决策风险。房地产投资项目作为一种企业投资行为，其投资收益回报是投资者最关心的话题。作为国有施工企业，在项目的投资决策阶段，存在着诸多投资行为及决策风险，例如：项目投资行为违反国家法律、法规的风险；投资业务未经适当审批或超越审批授权的风险；投资项目未经科学、严密的评估和论证，可能因决策失误导致重大损失的潜在风险；又如企业未能充分考虑投资项目本身的特殊性或投资合作伙伴（包括投资项目所在地政府）在合作过程中可能出现的风险，投资回报周期长、资金占用率高，或从事不擅长领域的投资，可能造成难以承受的投资损失。
市场环境及政策变化风险。受国家宏观经济调控影响，房地产市场的政策变化往往是市场走向的风向标，经多年快速发展，目前房地产市场正逐步步入深度调整，供需矛盾日益突出，暂时难有较大改观。近年间，数次的政策调整和市场变化，都为运作中的房地产项目带来了不小的冲击。以土地整理项目政策风险为例：早期某在川国有施工企业介入的土地整理项目普遍以土地收益分成方式进行，2011年四川省发布《关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》（川国土资发（2011）36号），成都市发布《关于转发关于进一步规范引进社会资金进行一级上地整理意见的通知的通知》（成府发（2011）26号），明确要求“企业不得以任何方式参与土地出让收益分成”。上述政策出台后，该企业积极应对，所属川内土地一级整理项目均立即签订了补充协议进一步明确投资回报，与各地政府达成了将土地收益分成模式调整为固定投资回报的模式；但是在实际操作过程当中因当地政府的财政压力，实现项目投资的初衷非常困难，一级土整项目周期拉长，回款缓慢，处于进退两难的境地。个别一级土整项目所在区域因宏观环境或政策调整，导致土地市场低迷，即便获得了土地出让指标也难以实现土地出让，为收回土整本金和收益，又不得不被动兜底拿地，增加同一项目二次开发的风险。
国有施工企业管理机制不适应市场要求的风险。作为国有施工企业，房地产投资不同于工程施工，而是属于在工程施工主业基础上发展起来的新兴业务领域，所属房地产公司的用人机制、考核体系和薪酬体系等，存在不完全适应房地产行业要求的风险。例如缺乏专业人才，原有施工管理人员转行投入项目开发管理，经验欠缺，土地整理运作流程不熟悉，风险意识不强，甚至部分项目公司总经理由合作方委派或外聘的职业经理担任，为企业负责把关的责任心不强，导致项目运作前期缺乏对项目整体开发思路和计划的统筹把控，策划定位不准、投资节奏把控不当甚至出现失误等，致使投资效果不理想。
与民营企业合作带来的风险。相比国有企业，民营企业体制机制更为灵活、更善于创新，公关能力较强，也有更强的地域优势，通过与民企合作，国有施工企业能够更快地介入之前陌生的商业地产、旅游地产等产业地产开发领域，有机会获取部分优质土地或参与优质项目开发，双方发挥各自优势实现互利共赢。但是，民企由于自身资金实力有限、融资能力不足，较难承担股东对等融资义务；部分民企履约能力较差，自身管理不规范，合作协议完全履行较为困难，合作纠纷较多，税务风险和政治风险较高；因双方合作经验欠缺、合作模式设计不科学以及合作方在政府关系协调方面的局限性，包括对合作伙伴了解不深入等多方面原因，可能导致民企发挥的作用并不明显，双方合作效果也不理想，甚至可能出现由于合作过程中对市场形势把握不准，导致部分合作项目投资收益低于预期，带来项目亏损等严重后果。
防范国有施工企业房地产项目主要投资风险的几点措施
准确定位并坚持实施发展战略，明确房地产投资业务发展方向。为应对战略决策风险，国有施工企业房地产投资业务发展战略一定要定位准确、清晰，并与企业各方面实力相匹配。在区域选择上，应坚持以“以重点城市为中心，有选择地向外地扩张”的发展思路，以自身多年施工积累的信誉好、基础好的区域为中心，选准“起步城市”，建立发展根据地，逐步辐射大、中城市主城区等重点市场，加强区域深耕，寻求优质的土地资源开拓项目，形成区域发展格局；在项目选择上，宜选择短、平、快住宅项目，谨慎参与一级土地整理项目、三四线城市项目、旅游度假项目，牢固树立以资本运作促开发的理念，及时将可支配的各种资源进行统筹谋划和优化配置，实现最大限度的资本增值目标，让资源整合、资本运作真正成为实现国有施工企业房地产板块跨越式发展的有效手段。
建立健全投资业务管理机制，规范履行投资决策程序。及时总结经验、吸取教训，深入分析过去实施的各类房地产投资项目，找出项目实施过程中存在问题，并在此基础上进一步建立健全房地产项目投资决策机制和管理体系，组建高效、权责分明的集团管控模式，搭建投资策划、融资及财务管理、规划设计、运营管理、营销管理和物业服务等管理平台，强力推行信息化管控体系，实现产品、成本、营销、物管等关键环节的标准化、精细化，提升管理及运营水平，强化合作项目监管。在制度体系上，出台相应管理制度，保障项目投资各阶段的风险得到控制：在管控架构上，对项目投资进行严格的授权审批；在投资方式上，逐渐减少合作项目，依靠自身通过市场公开方式获取优质项目；在决策程序上，严格执行公司规定的投资决策程序，坚持科学决策、集体决策，切实维护国有企业利益。
积极稳健实施房地产投资业务，迅速适应政策要求和市场机制变化。从市场发展环境来看，提振房地产是大势所趋。国有施工企业如想保证房地产业务开发规模和利润持续稳步增长，实现战略目标，必须要坚持积极稳健的投资策略，力争在市场低谷期获取一批优质的短、平、快项目，为后续持续发力做好储备。国有施工企业是在发展施工产业基础上组建的房地产开发公司，公司的投资决策程序、用人机制、考核体系、薪酬体系、组织架构等都具有明显的施工企业和计划经济色彩，如不能够及时完成华丽转身，就难以完全适应房地产行业市场化程度高、专业决策、资本密集、竞争激烈的行业特点及发展要求。因此，要坚持在投资决策、人力资源、薪酬体系、组织架构等方面深化改革、转变机制，遵循市场规律，学习行业内其他先进企业经验做法，以敏锐的嗅觉、果断的决策、坚定的执行，建立起适合市场机制、符合行业特点的管理制度和管理体制，打破体制束缚，释放经营活力。
重视人才培养，提升专业化管理水平，打造房地产市场核心竞争力。
首先，人才是企业核心竞争力和发展根本，国有施工企业要想发展好房地产投资业务，必须要重视和加大对房地产开发相关人才的培养和使用，尤其是设计、营销、商业运营、成本管理等方面，加大人才外部引进和内部培养力度，以人力资源的储备提升专业化管理水平。其次，要进一步优化完善房地产业务管控模式，突出集团优势，特别是要加强企业存量资金的集中管控和市场化调配，提高企业资金集中管控的水平，使有限的资金最大限度的发挥作用。第三，以建立健全法律风险防范机制为核心，加强法务工作管理，严格执行重大经济合同和重要决策的法律审核，做好法律风险的预知和预警。总之，国有施工企业要想走好房地产投资业务管理专业化道路。必须通过一系列业务管理创新，逐步提升专业化管理水平，形成具有亮点和特色的拳头产品或服务，才能在市场中构建起企业的核心竞争力。
坚持原则审慎合作，强化项目监管，控制潜在合作风险。如前所述，民营企业具有诸多优势，妥善开展合作，将实现双方互利共赢，因此，国有施工企业可凭借自身优势，坚持原则、适度审慎地开展同民企合作。一是在合作项目甄选上，必须坚持标准，开发项目必须符合企业发展战略制定的投资标准和经济指标，不开展或少开展增信服务、对外担保等高风险项目。二是合作伙伴选择上，必须选择信誉好、实力强、市场地位领先的优质民企，确保国有资产安全。三是在合作模式设计上，原则上应坚持同股同权、对等融资，合作过程中要强化合作项目监管，加强投资协议履约情况检查，建立投资问责机制，对不严格执行投资协议造成企业经济损失的行为进行责任追究。
对于国有施工企业房地产项目投资风险及防范的研究，本文主要从国有施工企业实施房地产投资业务的战略、决策、市场环境、体制机制、合作伙伴等方面，对潜在的重要风险因素进行分析，并提出了准确定位发展战略、建立健全管理机制、适应市场政策变化、重视专业人才培养、审慎选择合作伙伴等国有施工企业房地产投资业务风险管控的具体措施，具有一定的参考意义。
（作者单位：中国中铁二局集团有限公司）
房地产投资风险识别论文范文第4篇
一、证券投资中的风险类型识别
在证券投资过程汇中，投资者需要比较清醒地认识到投资风险类别，从而帮助投资者采取更为针对性的措施应对风险。目前证券投资风险可以分为系统性与非系统性风险。系统性风险一般指投资者在投资过程中受到外部环境因素影响无法规避的风险类型，具体可分为政治风险、政策风险、利率风险、汇率风险、经济周期风险等。以政策风险为例，政策风险主要是因证券市场政策变化或者颁布新的法律制度而引发证券市场波动，例如紧缩性货币政策会减少货币供给量，导致借贷市场利率高，增加了企业成本使投资减少。
非系统性风险一般包括经营风险、财务风险、信用风险、操作风险等，主要指因人为等特殊因素引发的风险类型。其中，经营风险一般是发行企业在发行过程中因内部控制、市场竞争等因素导致企业发展不佳，投资者可能面临损失的风险，例如证券发行公司经营不善或者出现丑闻导致公司股票价格下跌，自然投资者收益也会减少。
二、应对证券投资风险的措施
（一）增强证券投资市场风险意识
无论是投资者还是监督者都应该意识到证券投资风险是客观存在的，应该深刻地认识到投资市场风险的后果以及规避风险的重要性。首先，有关部门应该加大对证券投资风险知识的普及力度，通过多种手段与途径告知投资者警惕投资风险，引导投资者理性投资。其次，投资者需要树立正确的投资观念，在投资前尽可能地了解投资对象的信息，客观看待投资收益，避免因追求高利润忽视风险而面临的经济损失。除此之外，相关监管部门也应该具备较强风险意识，在日常工作中加强对监管人员的教育与培训，使市场监管人员可以自觉地参与到证券市场风险管理中，为投资者创造良好的市场环境，最大限度地保护证券发行公司与投资者的利益。
（二）加大证券市场管理力度
为了保护证券投资市场参与主体的利益，国家有关部门需要重视证券市场管理，通过宏观调控手段规避风险。第一，有关部门需要健全证券投资法律制度体系。证券投资风险与市场约束力度不足、恶意违规操作等因素有关，这也反映了我国证券市场法律制度的滞后性，健全证券投资法律制度体系是大势所趋。例如在制度层面上适度放宽对证券投资咨询机构的限制，允许证券投资咨询机构在合理范围内自由使用的自有资金;还可以合理地借鉴国外经验，修改代理理财的限制。对于一些政策文件，有关部门还应该进一步细化有关条例，减少市场监管工作中争议，使监管工作有法可依、有据可查。第二，加强对证券发行公司的监管力度，在制度上明确上市公司的准入门槛，使上市公司可以遵守法律制度、合法参与。第三，监管部门还应该积极协调发行公司与投资者的关系，减少二者的利益冲突。当证券发行企业与投资者利益发生冲突时，监管部门应该以保护投资者的利益为根本，积极协调发行企业与投资者，寻求双方利益分配均衡点，最大限度地满足双方的利益需求。第四，引导行业组织加强自律，加大对证券交易会员的考核力度，引导行业组织加强内部管理，净化证券投资市场风气。
（三）发行企业完善风险管控机制
为了更好地规避非系统性风险，证券发行企业也应该完善内部风险管控机制，尽可能地降低经营风险、信用风险、操作风险等。首先，证券发行企业应该加强操作风险管理，将已经暴露或发生操作风险建立档案，详细记录相关信息;将操作风险纳入人事考核范围内，鼓励内部人员自查、自纠;同时通过人才引进、内部培训、岗位调整等方式尽可能地减少操作风险的发生。其次，发行企业还需要完善投资交易管理风控体系，加强对投资组合的定量分析，投资决策需要严格按照既定程序实施，明确各类风险报告的形式、内容等，提高发行公司自身风险识别与管理能力。
结束语：
证券投资作为我国投资市场重要组成部分，对金融市场以及国民发展发挥着重要的作用。在证券投资中，投资者需要擦亮双眼，树立正确的投资理念;监管者应该加大监管力度，完善监管制度;证券发行公司也应该加强内部建设。发行公司、投资者以及监管者都需要吸取经验与教训，才可以使证券投资市场稳步发展。
摘要：随着公司经营理念以及个人理财观念的变化，我国证券投资市场发展良好，越来越多的组织与个人参与到证券投资中。然而，证券投资具有高度的“市场力”，受市场因素变化的影响，证券投资也存在较大的风险。投资人在投资工程中需要较好地识别风险，预防风险，才可以更好地避免经济损失。本文首先对证券投资中的风险类型识别进行了阐述，并探讨了应对证券投资风险的措施，以供参考。
关键词：风险,证券投资,应对措施
参考文献
[1] 李娜.浅析证券投资中的风险识别与防范[J].农村经济与科技，2018,(04):105.
房地产投资风险识别论文范文第5篇
2009年5月5日，国家税务总局印发了《大企业税务风险管理指引(试行)》(国税发[2009]90号)(以下简称《指引》)，旨在引导大企业合理控制税务风险，防范税务违法行为，依法履行纳税义务，避免因未遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失或声誉损害。笔者认为，《指引》虽然是对大企业而言，但所有企业都存在税务风险，都应正确识别、评估和防控，以尽可能地防范和规避。
一、企业税务风险管理界定
企业税务风险是因涉税行为而引发的风险，主要包括两方面：一是企业的涉税行为不符合税收法规的规定，应纳税而未纳税、少纳税，从而面临补税、罚款、加收滞纳金、刑责(判刑、罚金)以及声誉损害等风险;二是企业经营行为适用税法不准确，没有用足用活有关税收政策，多缴税款，承担了不必要的税收负担。此次发布的《指引》针对的税务风险主要是前者，但作为纳税人，从自身利益最大化角度考虑，在进行税务风险管理时也应考虑后者。
根据《指引》中对税务风险管理的说明，企业税务风险管理是企业为避免其因未遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失、声誉损害和承担不必要的税收负担等风险而采取的风险识别、评估、防范、控制等行为的管理过程。企业税务风险管理的目标是：企业税务规划要具有合理的商业目的，并符合税法规定;企业经营决策和日常经营活动应考虑税收因素的影响，符合税法规定;对企业涉税事项的会计处理要符合相关会计制度或准则以及相关法律法规;纳税申报和税款缴纳要符合税法规定;税务登记(变更、注销)、凭证账簿管理、税务档案管理以及税务资料的准备和报备等要符合税法规定。税务风险管理的目标重点突出税务行为的“合规性”，即涉税事宜均须符合税收法律规定。企业在税务风险管理过程中，首先，要确定企业税务风险管理目标，建立企业税务风险管理机制;其次，正确识别、评估税务风险;再次，提出税务风险应对措施，及时控制风险;最后，评估、反馈和改进税务风险管理机制(也可穿插于税务风险的识别、评估和控制环节中)。为降低管理成本，实现协同效应，企业税务风险管理可以融入企业风险管理和内部控制体系之中。
二、企业税务风险识别
1、建立、健全企业风险管理组织体系。一是规范公司法人治理结构。股东大会、董事会要依法履行职责，形成高效运转、有效制衡的监督机制。董事会负责确定企业税务风险管理总体目标、风险偏好、风险承受程度，批准风险管理策略和重大风险管理解决方案及税务风险管理监督评价审计报告。二是企业应结合业务特点和内部税务风险管理要求，设置税务管理机构和岗位，明确各岗位的职责和权限，建立税务管理岗位责任制。三是建立科学有效的职责分工和制衡机制，确保企业税务管理的不相容岗位相互分离、相互制约。
2、识别企业内部税务风险因素。企业内部税务风险因素包括：企业经营理念和发展战略;税务规划以及对待税务风险的态度;组织架构、经营模式或业务流程;税务风险管理机制的设计和执行;税务管理部门设置和人员配备;部门之间的权责划分和相互制衡机制;税务管理人员的业务素质和职业道德;财务状况和经营成果;对管理层的业绩考核指标;企业信息的基础管理状况;信息沟通情况;监督机制的有效性;其他内部风险因素。分析企业的内部税务风险因素，有利于企业从高管态度、员工素质、企业组织结构、技术投入与应用、经营成果、财务状况、内部制度等微观方面识别企业自身可能存在的税务风险。
3、识别企业外部税务风险因素。企业外部税务风险因素包括：经济形势和产业政策;市场竞争和融资环境;适用的法律法规和监管要求;税收法规或地方性法规的完整性和适用性;上级或股东的越权或违规行为;行业惯例;灾害性因素;其他外部风险因素。对企业外部税务风险因素的分析和识别，有利于企业从宏观经济形势、市场竞争、产业政策、行业惯例、法律法规规定、意外灾害等方面分析企业所处大环境下可能遇到的税务风险。
4、将风险识别细化。企业应全面、系统、持续地收集内部和外部相关信息，查找企业经营活动及其业务流程中的税务风险，并将风险识别任务细化，对于组织结构复杂的企业，可根据需要在分支机构设立税务部门或者税务管理岗位;对于集团型企业，可在地区性总部、产品事业部或下属企业内部分别设立税务部门或者税务管理岗位。组织结构复杂的企业和集团型企业，由于其经营业务多样，经营活动复杂，管理流程较长，不容易发现下属单位的个别风险，通过细化风险识别，可以使企业更好地识别实际经营存在的税务风险。
5、实行风险的动态识别，建立经验数据库。企业应建立系统、有效、动态的税务风险识别体系，时刻注意识别和评估原有风险的变化情况以及新产生的税务风险。该体系可由企业税务部门协同相关职能部门实施，也可聘请具有相关资质和专业能力的中介机构协助实施。该体系的实施可以帮助企业决策者进行税务风险的比较与汇总，从而为以后的税务风险识别建立经验数据库。
6、利用流量图进行分析识别。企业应建立税务风险分析流量图，形象地描绘企业运营过程中涉及的税务问题，从一端的经济投入所涉及的税务业务开始，经历不同的过程和地点，到达另一端的产品或服务产出所涉及的税务业务，通过与企业的全面风险管理体系和企业内部控制规范的融合使用，可以帮助企业识别存在的税务风险。构建风险流量图需运用恰当的风险识别工具，常见的工具主要包括风险检索列表、PEST问卷、SWOT问卷以及风险数据库等。
三、企业税务风险防控
1、建立基础信息系统。企业应及时汇编本企业适用的税法法规并及时更新;建立并完善其他相关法律法规的收集和更新系统，确保企业财务会计系统的设置、更改与法律法规的要求同步，保证会计信息的输出能够反映法律法规的最新变化;企业应根据业务特点和成本效益原则，将信息技术应用于税务风险管理的各项工作，建立涵盖风险管理基本流程和内部控制系统各环节的风险管理信息系统。企业的基础信息系统对风险管理的实施有很大影响，全面、有效的信息系统可以减少税务信息的产生、处理、传递和保存中存在的税务风险，防患于未然。
2、制定风险控制流程，设置风险控制点。《指引》着重于企业税务风险管理，在一定程度上是对现有企业风险管理体系和内部控制规范的补充和发展，它没有拘泥于固有的风险要素框架，只是强调企业内部的税务机构设置和人员配置、岗位职责和授权、风险评估和重要业务流程内控、技术运用和信息沟通等与税务风险管理直接相关的内容，而其他要素则包含在《指引》各条文中，没有独立成章。企业应遵循风险管理的成本效益原则，在整体管理控制体系内，制定税务风险应对策略，合理设计税务管理的流程及控制方法。设置税务风险控制点，采取人工控制机制或自动化控制机制，建立预防性控制与发现性控制机制。针对重大税务风险所涉及的管理职责与业务流程，制定覆盖各环节的全流程控制措施;对其他风险所涉及的业务流程，合理设置关键控制环节，采取相应的控制措施;协同相关职能部门，管理日常经营活动中的税务风险。
3、重点关注企业重大事项，跟踪监控风险。企业重大事项包括企业战略规划、重大经营决策、重要经营活动等。企业战略规划包括全局性组织结构规划、产品和市场战略规划、竞争和发展战略规划等;企业重大经营决策包括重大对外投资、重大并购或重组、经营模式的改变以及重要合同或协议的签订;重要经营活动指关联交易价格的制定，跨国经营业务的策略制定和执行。企业的战略规划、重大经营决策和重要经营活动关乎企业的存亡与兴衰，具有复杂的复合风险，其中也包括税务风险。这些事项因其重要性而不允许企业存在过高的风险，因此，企业税务风险管理部门不但要在事前分析、识别、防范风险，更应着重跟踪监控税务风险。
4、规划税务风险应对策略。按照税务风险发生的可能性及其对企业造成影响的大小，可以将企业税务风险应对策略划分为避免、转移、小心管理或可接受等。对于发生几率较大且影响程度较深的税务风险，企业应当尽量避免，以免危及生存;对于影响程度较低、发生可能性较大的风险，可以采取转移的策略;对于影响程度较高、发生的可能性较小的风险应当小心管理，力求将风险控制在合理范围内;对于影响程度和发生可能性都较低的风险，可以选择承担的策略。
5、提高对税务风险管理的认识。《指引》明确要求：“董事会和管理层应将防范和控制税务风险作为企业经营的一项重要内容”。长期以来，我国企业的领导层大多不重视税务风险，甚至根本就没有税务风险意识;企业的财会人员也缺乏对税务风险的应有认识和重视，甚至可能认为企业税务风险管控“与己无关”。因此，要进行税务风险管理，首先应提高企业所有者、管理者乃至全体员工对税务风险管理的认识。
房地产投资风险识别论文范文第6篇
在世界金融危机不断深化的背景下,我国出台了旨在扩大内需的一系列积极的财政政策和宽松的货币政策。这些政策“出手快、出拳重”,在提振市场信心,拉动内需的同时,也引起了各方对未来经济可能过热的担心。
据有关研究表明,自1988年以来,每当我国经济增长速度高于12%,经济就会过热。主要原因在于,我国经济的总体技术水平不高,企业经营以粗放型为主要特征。这种粗放型的增长主要依靠生产要素的不断投入来维持,必然大量消耗资源。因此,一旦我国经济发展速度过快、资源需求量就会快速增长。资源需求大于供给,就会导致煤电油运全面紧张,生产资料价格节节攀升,并通过成本传导机制,推动最终产品价格上涨,从而引发经济过热甚至通货膨胀。
要想改变这一状况,就必须彻底转变我国的经济增长模式,依靠科技创新,大力发展节能、环保产业,提高单位要素生产效率,降低资源消耗率。开创一种以科技发展为动力,集约化经营,内含扩大的经济增长模式。只有如此,我们才能在有限的资源条件下实现可持续发展,也只有如此,才能解决经济高速增长中的经济过热问题。
但是节能、环保项目不同于一般的投资项目,投资风险高,生产周期长,在实践中,融资难的现象普遍存在,严重制约了节能、环保产业的良性发展。这就需要我们突破传统融资模式的束缚,针对节能、环保产业的特殊性,开创新型融资模式,拓宽融资渠道,加大金融支持力度。尤其在现阶段,把我国的投资重点放在有关技术成果转化上,以期提升我国经济的总体技术水平,促成经济增长模式的顺利转换。
笔者认为,应当以扩大内需为契机,开创新节能、环保产业的融资模式,拓宽融资渠道,目前可以从以下几个方面着手:
第一,追加对节能、环保产业的财政投入。在4万亿全面拉动内需的投资项目中,对节能、环保产业投资只有3500亿,占比不到10%,应该进一步加大该产业的投资力度。节能、环保产业的发展和壮大关系着我国产业结构调整升级,经济增长模式的转变,因此是一项长期系统的工程,必须给予政策的倾斜,加大该产业的投资力度。
第二,鼓励商业银行积极实践“绿色信贷”。政府可以通过财政信息手段引导商业银行向节能、环保产业放货。商业银行应当降低对节能、环保产业的贷款门槛,放宽担保条件要求,可以考虑以企业的经营状况和节能项目的现金流为贷款审批的主要考量因素。
第三,鼓励节能、环保企业通过资本市场融资,对条件成熟的节能、环保企业可以考虑优先上市。股票融资是吸收社会闲散资金进行投资的非常好的手段,拓宽了融资渠道,使节能、环保项目融资走向市场。从1996年沈阳特种环保设备制造股份有限公司成为第一家向社会公开募股的环保企业以来,经过多年的发展,我国已经形成了证券市场中的环保板块,为节能、环保项目融资,打通了市场融资的渠道。
第四,鼓励私募股权基金向节能、环保产业投资。私募股权基金介入节能、环保领域,既可以为企业注入资金,解决项目建设资金不足的问题,又可以辅助其在证券市场上进行融资,实现节能、环保产业与资本市场的结合。
第五,考虑发行有关节能、环保的特种国债和地方政府债券。地方政府在对节能、环保项目充分调查和反复论证的基础上,根据当地财政状况发行一般债券或者收益债券。对于财政收入比较充裕的地方,可以发行一般债券,通过税收偿还本息。由于收益债券是通过项目收益来偿还本息的,因此非常适合财政收入相对较少的地方。
第六,积极发展地方“中小企业集合信贷”。地方政府可以根据当地节能、环保产业发展的实际情况,引导地方担保公司和地方银行,以产业链为纽带,以骨干企业为核心,对多家中小企业“打包信贷”。这样,一方面发挥了规模经济效应,降低了银行运营成本和管理难度,另一方面也降低了企业的利息负担。
第七,鼓励节能、环保产业通过资产证券化手段,吸收民间资金。节能、环保企业作为发起人将能够在未来产生现金收入的资产或收益权出售给特设交易机构(SPV),SPV作为债券的发行人,用发行债券的收入购买要证券化的资产,并利用该资产未来的现金收入向投资者还本付息。这种资产证券化的融资模式不仅为项目提供了广阔的融资渠道,而且由于其具有破产隔离、信用提高等特性,降低了投资者的投资风险。
第八,设立节能、环保政府基金。政府可以通过建立专业的节能、环保基金机构,为节能、环保项目提供资本金,并结合资产证券化手段吸引民间资金,充分发挥政府基金的“杠杆”作用。
第九,鼓励节能、环保项目建设的国际合作。由于我国目前投入巨额资金用于节能、环保工程尚有一定困难,政府加强项目的国际合作,吸引国际资金参与国内节能、环保项目建设。节能、环保投资公司既可作为法人吸引外资,也可作为中介人、担保人协助企业吸引外资。