商业管理范文第1篇
摘要:目前我国城市商业网点规划编制工作全面展开,构建城市商业网点规划的理论框架对于今后各地编制城市商业网点规划具有重要的现实意义。在分析城市商业网点的发展趋势与商业网点规划理论依据的基础上,探讨我国城市商业网点规划的主要内容,认为核心内容是商业网点空间布局,商业业态规划及商业网点发展的激励与规制政策,构建我国城市商业网点规划的理论框架。
关键词:商业网点;空间布局;商业中心;零售业态
从2001年起,我国城市商业网点规划编制工作全面展开。据商务部统计,截至2007年9月30日,全国地级以上城市商业网点规划编制完成率达到93.2%,北京等38个重点城市已全部编制完成商业网点规划。
我国城市商业网点规划实践起步较晚,但学术界仍进行了许多有益的探索,许多专家、学者从不同角度对商业网点规划的性质、基本原则、内容、目的等进行了研究。谢涤湘(2008)等对部分西方发达国家商业规划的政策、内容、侧重点、主要考虑因素等方面进行了比较;郭振(1999)、柴小青(2005)等探讨了商业网点规划中应遵循的基本原则;徐晶(1999)、李文成(2005)等研究了影响我国城市商业网点规划的因素;徐晶(1999)、谢涤湘(2008)等分析了我国城市商业网点规划的主要内容及侧重点。此外,许多专家学者还探讨了城市商业网点规划的依据及编制主体等问题。
然而,由于研究的角度、方法、时间方面的原因,许多对商业网点规划的研究仍存在一定局限性:一是角度问题,现有研究大多从商业设施的理论布局出发,缺乏从消费者角度思考商业网点布局问题;二是方法问题,现有研究多为定性推论分析,缺乏定量分析;三是理论框架缺乏,虽然学术界已经对城市商业网点规划中的一些基本问题进行了研究,但目前仍未形成一个规范的、得到普遍认可的城市商业网点规划的理论框架。基于此,笔者在借鉴吸收众多研究成果的基础上,就如何构建我国城市商业网点规划理论框架进行探讨。
一、我国商业网点发展对城市商业网点规划影响的分析
随着世界经济发展,市场竞争加剧和经营观念更新,商业网点的发展逐渐呈现出一些新的特点和发展趋势,如商业网点大型化、信息化,高雅化、服务的人性化、人本化,商业网点布局的合理化等。商业网点发展的这些特点和趋势将对我国城市商业网点的规划产生深远的影响,尤以以下三点最为突出。
(一)外资商业网点扩张迅速
2006年12月11日,我国全面取消了外资零售企业在地域、股权和数量上的限制,商业流通领域进入了全面开放的新阶段。此后,外资商业企业在华投资快速扩张,据中华全国商业信息中心公布的数据,2005-2007年,我国批发零售行业外商直接投资合同项目数分别为2 606个、4 664个和6 338个。外资商业巨头的进入,虽有利于提高我国商业企业的竞争意识和服务水平,加速我国商业现代化进程,但我国地方政府普遍存在的盲目引进、好大喜功,对外资商业巨头扩张缺乏约束,甚至给予外资商业企业“超国民待遇”,给本土的商业企业造成很大的生存压力。因此,政府对外资商业企业发展进行规划和监控,防止盲目投资和过度竞争是十分必要的,而以商业网点规划作为宏观调控的政策工具,是发达国家的普遍做法。因此,我国各地在制定城市商业网点规划的时候,必须在充分分析各地消费能力、商业网点的竞争度和饱和度等因素的基础上,对外资商业企业的数量、规模、选址等做出严格的限制,这是新时期我国商业网点规划的特殊使命。
(二)“城市空心化”与商业网点的“郊区化”
随着现代化的交通工具和通讯工具的发展,为了躲避拥挤的交通、昂贵的停车费以及日益恶化的城市环境,在一些西方发达国家,城市人口大量向郊区或者更远的乡村迁移,出现了“城市空心化”(城市化的高级阶段即“郊区化”和“逆城市化”的表现)现象。我国虽为发展中国家,但在某些大城市及沿海发达城市也开始出现“城市空心化”的端倪。与此同时,随着旧城区的改造,居民逐渐向城市边缘及郊区搬迁。城市人口分布,以及居民传统的购买方式,消费需求等都由此发生了显著的变化[1]。因此,各地在编制城市商业网点规划时,必须高度重视这一发展趋势,重视城市新兴发展区、居住区等区域的商业网点的规划与配置。
(三)商旅文一体化
作为现代旅游的六要素(吃住行游购娱)之一,购物是不可或缺的一个方面,且城市里风靡的时尚、丰富的商品、优越的购物环境,也越来越受到旅游者的青睐[2]。而旅游业的发展带来了“三流”(人流、物流、资金流)的聚集,为商业的发展聚集了人气,增加了商业气氛。此外,一个城市的历史、人文、景观等不仅能散发出人类历史的光华,而且能不断地集聚客流和人气。因此,各地在进行城市商业网点规划时,应树立“大商业”的观念,将商业网点规划与旅游、文化资源的发掘与开发相结合,将商业发展融入到旅游和文化产业发展中去。这样既能促进商业的大发展,又能提升一个城市商业的档次、品质与文化内涵。
二、城市商业网点规划的理论基础
在城市商业网点规划的理论研究和实践中,国内的许多专家学者从不同的角度探讨了城市商业网点规划的基本原则、基本方法,研究城市商业网点规划模式,但是在理论上还没有形成统一的、有说服力的城市商业网点规划理论基础。笔者认为,商业活动作为城市的主要活动之一,其网点的规划受到城市规划、交通、人口分布、历史与文化积淀、宏观政策环境等各方面影响,需要综合利用地理学、战略学、经济学、运筹学、系统工程等方面理论和方法处理商业网点规模与布局问题,解决商业网点发展中的各种问题和矛盾。因此,商业经济学理论、城市经济学理论、空间经济学理论、城市规划理论等是城市商业网点规划的理论基础,运用这些理论指导商业网点规划制定,能够促使城市商业网点规划更加科学、合理。
(一)商业经济学理论
城市商业网点的规划必须以反映商业活动的基本规律为出发点,商业经济学作为一门专门研究商业活动规律的学科,是城市商业网点规划的基础理论,其中尤以商圈理论(包括中心地理论、区位理论等)和消费者行为学与城市商业网点规划息息相关。
商圈理论的研究成果为国外城市的商业发展提供了大量有价值的参考,随着我国进入城市化快速发展阶段,这方面的研究也能为我国城市零售企业网点布局和业态分布提供依据,为我国城市商业网点规划中对城市商圈的空间布局和业态分类奠定理论基础[3]。
商业空间层次结构不仅来源于经济法则,还来自消费者行为及社会经济属性,分析空间形态应该首先从消费者的需求和购买规出发,考虑消费者行为差异对商业空间组织的影响[4]。在规划商业街区、业态分布、商业网点的布局等方面要正确反映消费者行为的规律及要求,以本地区消费能力的构成为基础,以当地居民的消费习惯为参数,以广大消费者的心理承受度为标尺[5]。
(二)城市经济学理论
城市经济学关注空间要素在城市经济中的重要作用,重视对经济要素之间的密度效益、相邻效益、布局效益、网络效益和城市区域的聚集效益的研究,以实现经济要素在空间的合理布局。城市是进行各类商业活动和建设商业网点的载体,商业网点的规划必须遵循城市经济发展的基本规律,应以城市经济学的理论与方法为指导合理地解决商业网点的密度、相邻、布局及集聚等问题。
(三)空间经济学理论
空间经济学强调集聚(agglomeration)对生产和城市区位的再构影响,通过空间供给和需求、定价和产出分析,研究空间均衡,即经济物品和经济活动的最优空间配置模式,包括部分均衡和一般均衡[6-7]。商业集聚现象是现代城市商业网点发展中最突出的特征之一,各类商业聚集区(如商业街、SM、CBD等)是现代城市商业活动的主要场所,是城市商业网点规划最核心的内容之一。如何在空间上科学、合理的规划这些商业聚集区,如何在各商业聚集区之间分配经济物品和经济活动,使之趋于空间均衡等都是城市商业网点规划必须考虑的问题,空间经济学的理论与方法能为我们解决这些问题提供很多有益的启示和方法。
(四)城市规划理论
城市规划(Urban Planning)研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署,是一定时期内城市发展的蓝图,是城市管理的重要依据。城市商业网点规划从属于城市总体规划,是城市规划体系中的专项规划,是对城市规划的补充、细化和完善,城市规划的相关理论与方法[8]对于城市商业网点规划无疑具有重要的指导意义。
三、城市商业网点规划的主要内容
城市商业网点规划是一门多学科交叉的学科,涉及面广,规划内容多。商务部关于印发《城市商业网点规划编制规范》的通知(商建发[2004]180号)中指出,城市商业网点规划是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求,在充分反映城市商业发展规律的基础上,对城市未来商业网点的功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。柴小青认为城市商业网点规划内容包括城市商业中心、区域商业中心、社区商业以及商业街的布局和规模;各类商品交易市场以及物流基地的建设、调整与改造;商业业态结构、商业组织形式、商业服务网点规模、商业发展与城市人文环境相协调,商业设施服务定位规划等[9]。刘星原认为城市商业网点规划的主要内容包括为城市的整体市场交易功能以及不同商业区域性功能的培育、建设与发展进行规划,对关系城市交易功能有全局影响的重要市场、街区、商区等进行规划,为继承、培育和突出城市优势和特色而进行的针对性规划,为便利居民的生活消费,对零售和服务布局进行规划。
从上述对城市商业网点规划的理解可知,编制城市商业网点规划,应当在城市总体规划和城市发展规划的指导下,在充分了解城市商业网点发展现状的基础上,结合城市商业网点发展的趋势,站在城市可持续发展的角度,以商业网点的空间布局为核心构建城市商业网点体系。其核心内容是商业网点空间布局,商业业态规划及激励与规制政策。
(一)商业网点空间布局规划
商业网点空间布局是指在综合分析城市商业网点分布现状、客流规律、交通状况、商业环境、历史传承、城市规划等因素的基础上,对城市商业资源在空间上做出的统筹安排与配置。具体来说,它包括宏观(面)、中观(线)、微观(点)三个层面。
1.宏观层面——确定城市商业中心等级体系
根据中心地理论,结合我国城市商业空间结构研究成果[10-12]和我国城市商业网点规划的实践,城市商业中心等级按照主要商业功能、规模和辐射能力可以分为市级商业中心(一级商业中心)、区域商业中心(二级商业中心)、居住区(社区)商业中心(三级商业中心)三级,它是我国目前大多数城市基本的商业结构体系。
根据城市商业发展的需求,一般城市可以发展1-3个市级商业中心(一些特大城市例外),若干个区域商业中心,而居住区(社区)商业中心的发展则不受数量的限制。在编制城市商业网点规划时,必须对三级商业中心的功能做出明确的定位,实现差异化发展,切忌重蹈计划经济时代“大而全”、“小而全”商业布局的覆辙。一般而言,在自由竞争条件下,根据级差地租理论,由于不同业态的商业网点对地价的承受能力有别,会相应选择与其承受能力相适应的商业中心,由此形成功能各异的商业中心。
市级商业中心的主要功能是满足全市居民及外来人口(包括游客)高档次,特殊类型商品的需要,人们在此更多地追求休闲,娱乐与享受。因此,市级商业中心在业态发展上应该强调高档化、精品化、时尚化,重点发展名店、特色店、老字店、百货店及餐饮娱乐网点等,由于地价较高一般限制设置占地面积较大的大超市与仓储式商店。
居住区(社区)商业中心属于属地商业,其主要功能是满足当地居民日常生活用品及与一般消费品及服务的需要。因此,其商业网点发展应该强调便民化、大众化,重点发展日用品店、便利店、食杂店、水果店、书报刊亭以及理发店、维修店等商业网点。
区域商业中心在规模等级和功能定位上都介于市级商业中心和居住区(社区)商业中心之间,可结合各区域的特色,以及商业发展的基础条件,分别突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化休闲、服务等功能,形成各自特色。需要特别注意的是,随着我国城市化进程的推进,在一些城市已经出现“逆城市化”端倪,为此,在编制商业网点规划时,必须高度重视这一趋势,适度超前规划,在城市的新兴发展区、工业区等人口集中区域促进居住区(社区)商业中心的形成,有条件的区域可以超前规划区域商业中心。
2.中观层面——商业街区的空间布局
现代商业街是重要的城市商业网点空间形态,是城市商业的缩影和窗口。商业街的规划、建设与发展是发展现代商业的重要组成部分,也是城市商业网点规划的重点之一。在规划商业街时,要求在对现有商业街现状分析(现有商业街空间布局、数量结构、发展特征等)的基础上,对未来商业街的发展方向、总体布局、发展重点以及对商业街的建设、改造、提升与完善等方面给予引导,并提出相应措施,尤其对如何突出商业街特色、营造美观的商业景观、丰富文化和传统内涵以及发挥旅游功能等提出了相应对策,以促进商业街有序稳定地发展。同时,要注重商业街配套设施的建设(包括交通设施、公用设施、绿化设施、卫生设施、信息设施、景观设施等)和购物环境的改善(配备相应的旅游休闲、餐饮、娱乐等设施)。
3.微观层面——大型商业网点布局规划
《城市商业网点规划资料汇编》规定,大型商业网点面积的标准按各城市实际情况由当地主管部门确定。纵观我国各地商业网点规划实践,大型商业网点一般是指营业面积在5 000平方米以上的商业网点,主要包括大型百货店、大型综合超市、购物中心(Shopping Mall,简称SM)、仓储式商场和大型专业店等业态。大型商业网点在促进城市繁荣、改善购物环境、满足居民消费需求、提升商贸流通业竞争力和增强中心城市商贸功能等方面具有重要的作用。但大型商业网点的发展也会带来诸如加大城市交通压力、威胁中小商业网点生存发展等问题,需慎重设置,不可盲目发展。
大型商业网点布局规划,必须在坚持统筹兼顾、重点突出、特色明显、以人为本等原则下,在综合考虑城市已有大型商业网点空间分布、人口分布及变化、集聚效应、交通条件和消费者行为的基础上,根据大型商业网点与人口的对应关系布局(具体对应关系可参考《城市商业网点规划资料汇编》)提出大型商业网点空间布局导引和分区、分业态的数量调控导引,并在此基础上提出重点提升和新建的大型零售网点发展规划(选址、营业面积、功能定位、相关配套设施等)与建设时序。
(二)商业业态发展规划
我国城市商业网点发展规划兼具空间布局规划和产业调控双重职能,因此对商业主要业态(批发业与零售业)进行规划也是商业网点规划的主要内容之一。
1.批发业发展规划
(1)批发企业发展规划。批发企业是批发业发展的主体力量。批发企业发展规划应以批发企业现代化改造、龙头批发企业的培育为方向。随着流通产业结构及商品供求关系的变化,传统批发企业已逐渐不能适应,要求批发商业具备新的、相应的功能。规划应引导批发企业应尽快从单纯的商品供给调整中解脱出来,成为生产企业的“销售代理者”和零售业的“购买代理者”,引导总分销、总代理等新型批发企业发展,鼓励发展以农产品为主的食品专业配送企业。
(2)专业批发市场发展规划。专业批发市场是指一种或若干种商品经营者和商品购买者入内,集中、公开、独立地进行交易的固定场所。在城市商业网点规划中,专业批发市场规划主要包括农副产品市场和工业消费品市场。
顺应现代流通发展趋势,农副产品市场体系规划应以布局调整、资源整合、功能创新为发展思路,加强农副产品市场的软、硬件建设,包括农产品质量标准体系、物流基础设施、农产品准入制度等的建设,创新交易方式,引进拍卖、期货等新型交易方式等。
工业消费品市场建设规划应以调整、改造、提高商品档次和服务质量为发展思路,结合各区域产业特点,培育一批规模大、功能全、辐射广的基地型、区域性工业消费品市场。
此外,编制城市商业网点规划时,必须对各专业批发市场(包括新建、整合、改扩建等)的功能定位、建设规模、建设地点、建设年限与时序等有相应的界定,以增加规划的可操作性。
2.零售业发展规划
根据《国家零售业态分类标准》(GB/T 18106-2004),我国零售业态从总体上分为有形店铺零售业态和无店铺零售业态。城市商业网点规划一般是对实体网点进行规划,故本文指的零售业态主要是指有形店铺零售业态,主要包括食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心等业态。
零售业作为城市商业网点的主要构成部分,其数量多、分布广、差异性大、灵活性高,如果从空间上与数量上对其发展作为规划显然是不现实的,也不是城市商业网点规划的本意,且在商业网点空间布局规划中,无论是商业中心还是商业街,其本质都是商业业态的动态组合的反映,而大型商业网点规划已经对一些大型的零售业态的空间布局(规模、数量、选址等)做出了明确规划。因此,笔者认为,对于零售业态的规划不宜过细,应从大处入手,只需对各商业业态的布置原则、设置导向做出相应的界定即可,这样既可增加规划的灵活性,又能为商务主管部门管理商业网点提供参考,使规划不失可操作性。
(三)激励与规制政策
1.商业网点规划中的激励政策
我们这里讲的激励政策是指政府在商业网点发展过程中实施的各项优惠政策与保障措施。在优惠政策方面,对于重点发展的行业与业态,政府可以在行政审批、税收、投融资政策、用地政策等方面给予一定的扶持。在保障措施方面,政府应该在商业信息化基础设施建设,商业企业流通(商流、物流、信息流)标准化体系构建,商业中介组织培育等方面积极作为,营造良好的经商环境。同时,抓住当前城市商业发展中急需解决的问题和需要重点发展的内容,制定专项规划,如物流规划、农产品市场体系规划、商业信息化发展规划等子规划。
2.商业网点规划中的规制政策
我们这里讲的规制是指政府对企业行为的监控,是基于法治、政企分开的政府干预[13]。商业网点发展规划中的政府规制政策主要包括对商业网点进入或退出的规制政策(如对大型商业网点、外资商业巨头进驻等的约束,对新设立商业网点的行政许可等),对商业企业竞争行为的规制(如反不正当竞争、反垄断等),对商业网点质量保证监督的规制,安全规制(消防安全等方面的规制),资源、环境规制(排污、噪音等方面的限制)等。
四、小结
在我国,城市商业网点规划具有空间布局规划和产业调控双重职能。城市商业网点规划的成败还在于实施。因此,商务主管部门在编制城市商业网点规划的同时,还应构建一套完整的城市商业网点发展规划实施制度,以确保商业网点规划的是顺利实施,为商业网点的发展营造一个良好的发展环境,保证商业网点健康、有序的发展。
参考文献:
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(责任编辑:刘春雪)
商业管理范文第2篇
A 一 B 二 C 三 D 四 正确答案： A 多选题
2. 合规法律、规则和准则，可以包括( ) √
A 立法机构和监管机构发布的基本的法律、规则和准则
B 市场惯例
C 行业协会制定的行业规则
D 适用于银行职员的内部行为准则 正确答案： A B C D 3. 合规部门的职责包括( ) ×
A 提出建议
B 指导教育
C 识别、量化和评估合规风险
D 监测、测试和报告
E 承担法定责任和联络
F 制定合规方案 正确答案： A B C D E F
4. 合规风险管理机制建设要从高层做起，银行高层要亲力亲为，做到( ) √
A 写
B 改
C 查
D 奖
E 罚
正确答案： A B C D E 判断题
5. 合规应从高层做起。 √
正确 错误 正确答案： 正确
6. 银行董事会负责制定和传达合规政策，确保合规政策得以遵守。 √ 正确 错误 正确答案： 错误
7. 合规职责一定是由“合规部”或“合规处”承担的。 √
正确
错误 正确答案： 错误
8. 合规部门的工作范围和广度应受到内部审计部门的定期复查。 √
正确
错误 正确答案： 正确
9. 合规部门的具体工作可能被外包，外包之后，可以不受合规负责人的监督。 √
正确
错误 正确答案： 错误
10. 合规负责人，应定期就合规事项向高级管理层报告。 √
正确
商业管理范文第3篇
2 可以节约社会流通费用，增加生产资本投入。
3 增强了商业银行的社会服务功能。
金融服务：-----商业银行利用其在国民经济活动中的特殊地位，及其在提供信用中介和支付
中介业务过程中所获得的大量信息，运用电子计算机等先进技术手段和工具，
为客户提供的其他服务。
信用创造：------商行利用可以吸收活期存款的有利条件，通过发放贷款，从事投资业务，而
衍生出更多存款，从而扩大社会货币供给量。
作用：a加速了资金的周转，b满足了经济发展对流通手段和支付手段的需
要。
信用创造的限制条件：原始存款的规模和中央银行的存款准备金率。
调节经济：-------商业银行通过其信用中介活动，调节社会各部门的资金余缺，同时在中央
银行货币政策的影响下，在国家其他宏观政策的影响下，实现调节经济结
构，调节消费和投资的比例关系，引导资金流向，实现产业结构调整，发
挥消费对生产的作用。
5商业银行在国民经济中的地位：a成为整个国民经济活动的中心b商行的业务活动对全社
会的货币供给具有重要影响。c已成为社会经济活动的信
息中心 d成为国家实施宏观经济政策的重要途径和基础
e成为社会资本运动的中心
6商业银行机构设置的原则：a竞争效率原则 b安全稳健原则 c 规模适度原则
7商行的组织形式：单一银行制 持股公司制 连锁银行制 分支银行制
8我国国有商行的管理层次：最高管理层----综合决策层
中级管理层---执行管理层
基层管理层—执行操作层
9国有商行的部门结构：a决策指挥机构 b信息调研机构 c业务经营机构 d综合管理机构e
检查监督机构
10股份制商业银行的内部组织结构：决策机构---股东大会 董事会 董事会设的各个委员会，
执行机构---总经理或行长 总经理领导下的各种业务部
门和职能部门
11现代商业银行的经营特点：业务电子化 业务综合化、国际化 政府管制松化 风险管理强
化
12构建商业银行体系的基本原则：有利于银行的竞争 有利于保护银行体系的安全 使银行
保持适当的规模
13商行经营管理的目标：安全性 流动性 盈利性
14商行的经营环境： a宏观经济波动加剧，金融危机频繁发生b金融市场迅猛发展，银
行竞争激烈 c 银行监管不断加强，促使银行改善内控机制
15 银行监管的意义：a有利于保护和充分发挥商行在社会经济活动中的特殊作用，促进经
济健康发展b有利于稳定金融体系和保护存款人c可以弥补银行
财务信息公开程度不高的缺点，防止“多米诺效应”
16改善银行内控机制的原则：有效性 全面性 及时性
第二章 商业银行的资本
1商行资本的构成：股本：普通股和优先股
盈余：资本盈余和留存收益
债务资本：资本票据和债券
其他来源：储备金
2银行资本的功能：保护存款人利益，稳定公众信心
吸收意外亏损，恢复公众信心
购置银行服务所需的装备及设施
限制银行资产的无限膨胀
3商业银行资本金与一般企业资本金的区别：a资金所包含的内容不同 b资本仅在全部资产
中所占的比例不同，绝对数额相差很大 c固定资产的形成能力与其
资本的数量关联性不同。
4我国商业银行资本金：核心资本：实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润
附属资本：贷款呆账准备金、坏账准备金、投资风险准备金、五年
及五年以上的长期债券
5决定资本需要量的客观因素：a经济运行状况 b银行信誉的高低 c银行业务的规模和发展
速度d银行负债结构与资产质量
确定方法：单一比例法 综合分析法
6 商业银行筹措资本的方式：从银行外部筹资和从银行内部筹资
银行外部筹资：发行普通股 发行优先股 发行资本票据债券
银行外部筹资：留存盈余
7资本的筹资主要考虑以下几个因素：所有权控制 红利政策 交易成本 市场状况 财务风险 8 巴塞尔协议将表内资产分为五类：0%10%20%50%100%风险权重的资产 9银行并购原因：追求规模发展(A便于满足、实现协议的规定B减少破坏性)
追求协同效应(A经营协同效应a产生规模经济b增强实力 c优势互补B
财务协同效应)
管理层利益驱动
第三章 商业银行的负债业务管理
1银行负债的作用：是商业银行吸收资金的主要来源，是银行经营的先决条件
是保持银行流动性的条件
是社会经济发展的强大推动力
银行负债构成社会流通中的货币量
负债是银行同社会各界连理的主要渠道
2商业银行负债的构成：从负债的内容看：各项存款(通知存款 协定存款 )
各种借款(同业借款 向中央银行借款 回购协议)
其他负债(发行大额可转让定期存单 金融债券)
按流动性标准来分：流动负债 应付债券 其他长期负债
3商业银行存款管理的目标：保持存款的稳定性
降低存款的成本率(降低存款准备金的途径：降低利息成本率
降低营业成本率调整存款结构)
提高存款增长率
4影响商业银行存款稳定性的因素：宏观因素：政局的稳定及社会的安定与否 金融市场的
发展水平和金融资产种类的多少 利率政策及利率水平
微观因素：存款的种类 存款人的动机 存户数量的多少
存期长短服务质量的高低 存款机构的竞争等
5商业银行存款成本的构成：利息成本 营业成本 资金成本 可用资金成本率 存款加权成本
率边际成本
6商业银行存款的定价： 目标利润定价法 边际成本定价法 市场渗透定价法 高层目标定价
法 价格表定价法
7商业银行借入资金的渠道：同业借款(同业拆借 转贴现 抵押借款)
向中央银行借款(再贴现 再贷款)
回购协议
欧洲货币市场借款
发行金融债券
8商业银行借入资金时应考虑的因素：借入资金的规模
借入资金的期限
借入资金的相对成本
借入资金的风险
借入资金的法规限制
第四章 现金资产业务
1商业银行现金资产的种类：库存现金：商行保存在金库中的现金和钞票(保持适度)在中央银行存款：商业银行存放在中央银行的资金，即存款准
备金(法定存款准备金和超额准备金)
存放同业存款
在途资金
2商业银行现金资产管理的核心：保证银行经营过程中适度流动性，既要保证现金资产能满
足正常的和非正常的现金支出需要，又要尽
量降低持有现金的机会成本，以追求利润最
大化
现金资产管理的原则：总量适度的原则 实时调节的原则 安全保障的原则 3商业银行的资金头寸分为基础头寸和可用头寸
4商业银行经营管理的核心是头寸调度的原因：1头寸调度室银行扩大业务，增强实力的基
本手段
2是维护和提高银行信誉的保证
3避免和减少银行经营风险的重要手段4是银行提高经营效益的重要途径
5商业银行头寸调度的主要渠道：同业拆借 短期证券回购及商业票据交易 总行与分行之间
的资金调度通过中央银行的资金调度 出
售中长期证券 出售固定资产和贷款
6影响银行库存先金的因素：现金收支规律营业网点的多少 后勤保障的条件、与中央银
行发行库的距离、交通条件及发行库的规定
商业银行内部管理
7影响超额准备金需要量的因素：存款波动贷款的发放与回收其他因素
第八章;表外 业务
含义：①狭义：指那些未列入资产负债表，但同表内资产业务和负债业务关系密切，并在一定条件下会转为表内资产业务和负债业务的经营活动。②广义:商行从事的所有不在资产负债表内反映的业务。
表外业务的类型：①担保和类似的或有负债。履约保证书，投标保证书，预付款保函，贷款
担保，备用信用证，跟单信用证。②承诺：不可撤销的承诺，可撤销的承诺。③与利率，汇率相关的或有项目。金融期货，期权，互换，远期利率协议。
表外业务发展及其原因：
①逃避资本管理，增加盈利来源②适应金融环境变化③转移和分散风险④适应客户对银行服务多样化的需要⑤银行自身拥有的有利条件⑥科技进步推动
表外业务的工具：备有信用证，互换业务，金融期货和期权，资产证券化
表外业务的特点：灵活性大，规模庞大，交易集中，盈亏巨大，透明度差。
表外业务风险：信用风险，市场风险，国家风险，筹资风险，结算风险，运作风险，定价风险，经营风险，信息风险，流动性风险
表外业务管理：①建立有关表外业务管理的制度：信用评估制度，业务风险评估制度，双重审核制度。②改进对表外业务风险管理的方法：注重成本收益率，注重杠杆比率，注重流动性比例
表外业务与中间业务①关系：都是独立于资产负债业务之外的业务②联系：表外业务和中间业务都是收取手续费的;传统的中间业务都是表外业务，但表外业务不一定是中间业务，而且二者有一些重合;都是接受委托的方式开展业务活动。③区别：中间人身份不同(中间业务中如支付结算，信托等业务银行都是以交易双方当事人之外的第三者身份接受委托，扮演中间人的角色。表外业务却在业务发展中可能发生银行中间人角色的移位，成为了交易双方的一方) 业务风险不同(中间：不直接作为信用活动的一方出现，不动用或较少动用自己可使用的资金，虽然业务经营中也承担一定风险，但低于信用业务。表外：商行为获取收益而从事新兴的表外业务，如外汇，期货交易等，其风险超过一般信用业务。)发展时间长短不同(表外业务是近20年才发展起来的， 与国际业务发展，国际金融市场及现代通讯技术的发展紧密联系，而在我国通常被称为银行中间业务的金融服务类业务，大部分与银行的资产负债业务相伴而生的，长期存在的)
第九章银行的其他业务：商业银行的其他业务，包括结算业务，代理业务和信息咨询业务等，这些业务具有收入稳定，风险度较低的特点，它集中体现了商业银行的服务型功能。
(1)支付结算：是银行代客户清偿债权债务、收付款项的一种传统业务。
1、结算工具：汇票(银行汇票、商业汇票)、支票、本票
2、支付结算方式：①汇款：国内汇款、国外汇款②托收结算：国内托收结算(托收承付、委托收款)、国际托收结算③信用证结算④保函结算方式
3、意义：①加速资金周转，促进商品流通，提高资金运转效率。②节约现金，调节货币流通，节约社会流通费用③加速资金管理，提高票据意识，增强信用观念④巩固经济合同制和经济核算制⑤综合反映结算信息，监督国民经济活动，维护社会金融秩序和稳定等
(2)代理业务：指商业银行接受政府、企业单位、其他银行或金融机构以及居民个人的委托，以代理人的身份代表委托人办理一些经双方议定的经济事务的业务。
1、种类：代理收付款业务、代理融通和代理行业务、保付代理业务、基金托管业务、个人理财业务、其他代理业务
2、发展代理业务的意义：①社会分工深化的必然趋势②稳定社会经济秩序③促进单位个人行为规范化④促进银行发展：发挥银行资源优势、增加银行资金来源、开创服务收益渠道
(3)银行信用卡业务：
1、信用卡的产生：起源于美国，出现于二战后
2、信用卡的发展：a、分散作业走向联合经营b、服务功能趋向多元化c、信用卡技术不断更新d、市场不断扩大
3功能：结算功能、储蓄功能、汇兑功能、信贷功能
4、类型：a、借记卡、贷记卡、准贷记卡 b、磁卡、智能卡、激光卡c、金卡、普通卡 d、联名卡认同卡
(4)离岸金融业务：境内的非居民之间以外币进行的融资业务
1、发展背景：①理论基础—金融创新、金融全球一体化② 基本原理—生产、贸易，资本国际化③直接动力—技术进步
2、类型：①内外混合型：伦敦离岸金融市场、香港离岸金融市场②内外分离型：纽约离岸金融市场、新加坡离岸市场、东京离岸金融市场③避税港型：中美洲市场、中东市场
3、业务形式与特点：①存款形式—通知存款、定期存款、存单②放款形式—同业短拆、中长期放款③创新形式—金融期货、期权、互换、远期利率协议、票据发行便利④发行欧洲债券：特点—短期性、灵活性、兼容性
(5)咨询顾问业务：指商业银行依靠自身在信息、人才、信贷等方面的优势，收集和整理有关信息，并通过对这些信息以及银行和客户资金运动的记录和分析，形成系统的资料和方案提供给客户，以满足其业务经营的管理或发展需要的服务活动。
①评估类信息咨询：工程项目评估、企业信用等级评估、验证企业注册资金
②委托中介类信息咨询：技术贸易中介咨询、资信咨询、专项调查咨询、委托常年咨询顾问 ③综合信息类咨询以及投资银行业务：企业管理咨询、常年经济信息咨询、投资银行业务。 第十一章资产负债管理策略①广义：指商业银行按某种策略进行资金配置，从而实现银行管理层确定的流动性，安全性和盈利性的组合目标②狭义：指在利率波动的环境中，银行通过策略性改变利率敏感资金的配置状况，来实现银行的目标净利息差额。
1资产负债管理理念的发展：①资产管理思想：商业性贷款理论、资产可转换理论、预期收入理论②负债管理思想：购买资金③资产负债联合管理思想：净利息正差额、正的资本净值
2、资产负债管理方法：资金分配方法、线性规划方法、融资缺口模型、持续期缺口模型
3、融资缺口：由利率敏感资产与利率敏感负债之间的差额表示
融资缺口模型应用中小银行—零缺口战略大型银行—准确预测，RSF组合，缺口调整
4、持续期：是固定收人金融工具现金流的加权平均时间
商业管理范文第4篇
信贷风险的产生是由于商业银行的贷款业务，信贷风险的定义：一方面是指借款人是否如约对贷款进行还本付息的不确定性;另一方面是指由于大量不良贷款的形成从而导致银行危机的可能性。商业银行是一种以追求最大利润为最终经营目标的企业，信贷业务是商业银行的核心业务，信贷资产占总资产的绝对比重，因此，信贷风险的大小直接关系着商业银行是否能够正常经营。
[关键词] 商业银行;信贷风险;风险管理
1、商业银行信贷风险的现状及成因分析
1.1、现状
近几年来，我国贷款业务正在迅速发展，业务运作和风险管理在很大程度上继承着传统贷款业务的方法，这显然存在着一些敝端。在国外，贷款业务已有着几十年的发展历程，这已经成为一种很成熟的消费信贷业务，这些国家的风险管理体系拥有着许多值得我国商业银行贷款风险防范进行比较借鉴的地方。以美国为首的西方国家的信用管理体系给我国商业银行贷款的风险管理带来了启示。根据我国当前的基本情况，本国商业银行应该适当借鉴国外的风险管理模式在合理安排商业银行的资产的流通性、建立和完善信用体系、重点把好质押关、稳步发展贷款资产证券化等方面来防止贷款所带来的风险。
1.2、 我国商业银行信贷风险形成的内因分析
1.2.1.、银行基础工作薄弱，信贷档案资料严重缺乏
目前，许多商业银行管理工作混乱，基础工作做不到位，致使信贷档案资料缺漏现象较为严重。因为缺少征求以及调查借款人资信的有效资料，银行很难对借款人的资产、个人收入的平稳性、完整性和还款意愿等资信情况作出确切的判断，不但增加了收贷的难度，而且也扩大了信贷风险。
1.2.2、银行信贷内控机制不健全
建立健全的银行信贷内控机制是防范信贷风险的重要途径。但是，我国银行业至今还没有有效地建立和运作这种内控机制。从贷款的流程方面来看，贷款的“三查”制度执行力度还不够，走形式，流于表面，这表现在三个方面：一是风险控制的关键阶段——贷前调查阶段。银行并没有系统的量化客户的初选标准，不能通过预测现金流的方式进行初选客户;二是贷款审报、审批以及发放的阶段存在许多的不足;三是在信贷风险控制的重点环节——贷后检查环节，信贷人员
往往只重视书面材料，对企业动态变化的应变能力不足，以至于贷款预警机制无法迅速、敏锐地做出反应。
1.2.3、缺乏信贷风险防范和预警机制
我国商业银行信贷业务长久以来都是在手工操作的基础上进行。通过信息逐层上报、指令逐层下达的回旋式操作流程已经严重地束缚了决策层对信贷业务的科学管理。正在由传统信贷管理向集约化、科学化、现代化管理方式转变。但是由于受管理体系、技术条件和人员素质等因素的限制，商业银行的事前风险控制工作相对比较薄弱，很难将“贷前审查、贷中检查、贷后复查”的工作落到实处。许多商业银行并没有开始启用风险监测与预警系统，对于早期存在风险的防范也几乎是一片空白，主要是通过贷款风险度、单个贷款比例和不良贷款比例等数据，反映和监测信贷质量的一系列指标来约束各商业银行及其分支机构的信贷行为，以达到对商业银行信贷规模和信贷质量的控制。但这种监控侧重于对粗放型银行经营行为的约束，不能很好的适应国内银行经营管理模式的转变，于此同时也不符合现代化商业银行风险管理的发展趋势。1.3、我国商业银行信贷风险形成的外因分析
1.3.1、尚未真正建立健康的社会信用体系
由于当今社会普遍缺乏信用道德规范，导致国有商业银行风险管理的外部环境并不完善，这直接给国有银行的信贷风险管理带来了巨大困难。目前，我国虽然建立了大客户零售业务风险预警系统，但信息不对称的现象依然十分普遍。
1.3.2、金融体系的滞后性制约了银行的信贷风险防控
首先，市场融资机制发展十分缓慢。目前，我国金融结构体系还很不完善，尤其突出的问题就是直接金融比重相对过低，间接金融过分依赖于银行投入的融资。这一现象导致本不发达的资本市场提供给企业融资的渠道更加狭窄，商业银行资金融通的压力变得更大;同时，银行大量资金都集中在信贷方面，如果经济不景气，就很有可能造成大量的不良资产。其次，金融市场尚不发达，金融工具还很缺乏。我国目前实行较严格的金融管制措施，同时分业经营与分业监管也束缚了银行业务的拓展能力，金融创新能力缺乏。商业银行资金运用主要集中于贷款，但缺少有效的信贷风险化解和转移工具手段。最后，金融监管力度还有待加强。银行同行业间的竞争十分混乱，致使企业多头开户、多头贷款的现象严重，使银行无法确切了解企业目前真正的财务状况，信贷风险也随之激增。
1.3.3、政府行政干预过多
经过研究证明，地方政府干预是导致信贷风险的最主要原因之一。20世纪80年代以来，银行信贷资金财政化、资本化现象频频出现，商业银行成了企业市场风险和投资经营风险的承担者。我国商业银行的分支机构按行政区域划分，各级银行都会受到当地政府的限制，这就增强了政府干预的可能性。行政干预导致银行难以落实贷款自主权，银行成为提供财政资金的口袋和企业转嫁经营风险的牺牲品。甚至有些地方政府将能否快速发展地方经济的期望寄托于银行贷款数量的多少，为了提高任职期间的政绩，大部分地方官员千方百计地使银行放出贷
款，银行一但将贷款发放，就如同掉进了无底洞，因为这些项目通常由地方财政支出，而地方财政几乎每年都在透支，拆了东墙去填补西墙，如果银行终止贷款就会得不偿失，所以只能给企业展期或是要求企业进行资产重组。地方政府过度干预导致银行贷出的很多贷款都不合规范，这也大大增加了银行的信贷风险。
2、美国花旗银行信贷风险管理方法及比较分析
西方商业银行发展时间较长，在漫长的发展过程中逐渐建立了一套完善的风险管理体系，培育了许多优秀的银行风险管理人才，他们在运作的过程中不但有效地降低了本国的银行信贷风险，而且还为我国商业银行的全面风险管理提供了宝贵的值得借鉴参考的经验。
2.1、花旗银行的风险管理架构
花旗银行在董事会管理层面设有独立董事组成的风险资本及子公司委员会，由8位独立董事组成，他们负责公司整体的治理及风险管理问题，监督公司所承受的风险。管理层的风险管理委员会，主要负责检查和复核全体风险管理工作的执行情况。下设有市场风险管理委员会和信贷政策委员会，对各业务部门的具体风险管理工作进行分级管理。
2.2、花旗银行的信贷风险管理模式
第一，必须树立关于信贷风险管理的几个理念
1风险预防胜于风险治理;
2.积极的商业促销行为胜于消极的风险回避行为
3.主动的设定目标市场胜于在风险发生后被动的补救;
第二，花旗银行信贷风险管理的主要内容
(1)实行积极的信贷管理。通过趋势分析认识其生命周期，如：是处于成长期还是成熟期或者是衰退期，来确定对其是否禁入：对产品所涉及的贸易、交易、融资、运输等进行分析，地理因素分析、债务人风险衡量等等，通过组合分析管理达到所期望的风险回报;
(2)设立风险衡量系统，用现代方法衡量风险。进行行业趋势和结构分析、管理分析、金融分析和竞争地位分析，准确衡量信贷风险。
(3)认准目标市场。花旗银行认为，目标市场是由银行的商业策略决定的;对宏观经济和行业环境的评价应落脚于选择客户，为客户提供适当的产品和服务。还应事先确定风险资产的接受标准。
2.3、花旗银行信贷风险管理带给我们的启示
2.3.1、银行信贷风险管理是一个有机的系统工程，其各个环节都是不可或缺的组成部分。从实际情况上看，一笔坏账总是或多或少的存在着一系列的问题，而不是单一的某个问题。每个环节的尽职操作都是对之前环节可能存在的操作失误的一种弥补。
2.3.2、银行信贷风险管理的关口应当适当前移。通过积极的客户细分、行业区分、地理因素分析、债务人风险分析、趋势分析，宏观的微观的分析，确定目标客户，从源头上回避风险客户应成为我们信贷风险管理的首要内容。
由于对市场竞争的研究和分析尚未成型，对市场发展趋势的研究与判断缺乏，造成在业务拓展时缺少明确的目标客户。因此能做什么就做什么，碰到谁就是谁成为我们的最大特点。当与客户发展业务关系时，我们往往并没有做好准备去与这一类客户发展业务。甚至不清楚即将面临的风险是什么、在哪里，怎样才可以有效地防范、控制、化解风险。在业务竞争中，我们不知道是否应该归功于竞争成功，亦或是其他银行的主动退出。
2.3.3、应当深刻认识“行业”在信贷中的意义。其意义在于选对一个行业也就选对了一群客户，也在于有计划有步骤的发展、渗透客户合理的确定退出策略。
选择一个朝阳行业中的优良客户，其风险是相对较小的。以房地产贷款为例就能说明问题。根据不同的行业特点进行不同的风险分析，根据其不同的风险内容进行预先的风险防
范指导，选定不同的信贷产品。下属机构在确定的行业中选择发展客户，进行客户和业务渗透。明确一个禁入的或退出的领域同样极其重要。这样，我们才能不为眼前利益所动，不上当受骗，及时的全身而退。
2.3.4、改革考核方法，从根本上改变盲目扩张导致的信贷风险。
国有企业由于体制上的原因，“发展”成为其“第一要务”。业务扩张的压力致使我们不到风险真正出现时不愿意收贷款。宁愿信其无风险不愿信其有风险，致使我们的信贷人员愿意听信企业介绍而不去主动收集、分析企业经营、财务和发展状况。有些甚至认为只要有抵押或质押便万事大吉。而一旦出现风险则难以收贷。因此，改革现有的国有企业考核管理模式是极其重要的。
2.3.5、做好两个预案
应区分具体情况准确把握贷款的实际用途，明确是长期占用还是阶段性使用，并设计相应的管理方案，实施不同的管理监控。对于阶段性使用的贷款，做好贷款回收的预案。明确还款的来源、收回的途径和时间安排，并进行全程跟踪。对所有贷款做好风险预案，一旦出现异常情况即可启动，快速反应，掌握处理风险的先机。
3、对商业银行信贷风险的防范措施
3.1、提高员工业务能力、加强员工行业素质。各商业银行应定期组织本行信贷人员对贷款业务进行学习和考核，建立以风险控制为核心的银行信贷文化，加强员工的风险防范意识和责任意识。员工应做到不以权谋私，而以国家和企业利益为根本，保证每笔贷款业务的准确性和有效性。信贷部门经理也应在信贷审批管理方面，做到各个环节均仔细审核，尽量降低贷出款项的坏账可能性。
3.2、完善风险识别预警机制。商业银行应结合国内外先进的银行风险管理信息系统，有效利用人民银行信贷登记系统和本行信贷管理系统，在现有客户源和历史数据上，构建包含企业经营信息、申请贷款额度、借款清偿情况的风险管理信息系统，并制作风险监测分析和信用评级机制，建立科学有效的风险预警机制。
3.3、建立健全信贷专门管理机构
3.3.1、审批部门独立。建立独立的审批部门，真正落实信贷审批制度，明确贷款审查部门的工作范围、工作职责和工作目标，规范贷款审批部门的工作制度、审批内容、审批权限、审批程序和审批责任。设置专业化程度较高的多个部门共同负责信贷业务的组织管理，如信贷政策制定部门、资产组合风险分析部门、业务管理部门、风险审查部门、不良贷款处理部门以及系统一体化管理部门等，各部门要分工明确，各司其职，在业务上相互沟通、协作又要互相监督。
3.3.2、管理部门独立。为提高信贷业务审批质量，强化信贷审批责任约束，防范道德风险和能力风险，需要建立独立的信贷管理部门。充分发挥专家审批制度在风险控制中的作用，建立专职贷款审批人制度，对信贷业务进行管理。凡有信贷业务审批权的各级机构，必须配有一定数量的贷款审批人。贷款审批人以商业银行经营“三性“原则出发，根据国家的宏观经济政策、法律法规以及信贷经营策略，审查每一笔待批信贷业务的技术、经济及商业可行性，并根据该笔信贷业务预计带来的效益和风险匹配程度及风险可控性，决定是否批准该笔信贷业务。
3.3.3、评估部门独立。贷款风险定期评估需要独立、科学、客观地对每一笔贷款存续期间的风险状况作出量化评估，由独立于信贷业务部门的评估部门来完成，有利于保证贷款风险评估的客观性、科学性、时效性。
4、结论
近几年来，我国贷款业务在迅速发展，业务运作和风险管理在很大程度上就是继承着传统贷款业务的方法，显然存在着一些敝端。而在国外，贷款业务已有几十年的发展历程，已经成为一种很成熟的消费信贷业务，这些国家的风险管理体系拥有很多值得我国商业银行贷款风险防范进行比较借鉴的地方。作为商业银行本身，虽然早就已经意识到了风险的存在，但重要的是对贷款的风险予以科学合理的评估，从信用管理、流动性安排、抵押品审核等多方面把好关;严格按照信贷风险管理的要求规范和管理贷款，与此同时，相关管理部门应该完善信贷立法、强化对商业银行贷款的监管、强化借款人风险意识、加强政策调控等。
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商业管理范文第5篇
一、本溪万铭商业管理有限公司的筹建工作计划与要点
1、确立本溪万铭商业管理有限公司的管理架构及部门职能设置(以下简称商业公司)在当地注册“商业运营管理有限公司”(暂定，以下简称商业经营公司)，同地区的项目，按地区委托当地注册的商业运营管理有限公司统一运作。
要求：本溪万铭置业公司(独立法人的项目开发商)与业主签定销售合同后，同时，业主(已销售部分)或置业公司(自有保留部分)委托商业运营管理有限公司签定策划、销售、招商运营管理合同，这点对销售后的商铺的统一运营管理，经营稳定、实现商铺增值，同时降低运营风险非常重要。
2、本溪万铭商业管理有限公司成立后，依据组织构架按项目的进度、工作量大小分批对外招聘或由调配相结合方式配置各部门人员。
A、经营管理团队——负责招商总监、项目招商经理、企划经理等需第一批到位。
B、按置业公司的工作计划及项目进度，分工开展相关的商业运作工作：项目市调、商业规划定位、销售宣传、招商洽谈等。
C、当然在没项目或项目前期可根据实际运做情况，尽量精简人员，主要工作重点为策划、招商。
或将招商策划外包
3、建立、健全公司的管理制度、业务拓展流程、运营工作规范：
A、 制定商业公司的行政人事制度、的财务、出差制度。
C、 商业公司建章建制的工作重点是：参照同业规范、组织制定商业运营、业务拓展及商场管理流程、规范如：项目市调、商业规划、销售宣传、招商洽谈等流程及商业运营基础制度要点。
4、 确定商业公司的前期开办费及月固定费用预算
A、前期开办费，主要用于公司注册、场所租赁、办公设备、桌椅的购买，如置业公司能调配，开办费直接减少：
B、人员工资及其他办公费用等固定支出：
——确立商业公司各部门的人员工资及其他办公费用等固定支出预算费用： ——如果项目商业公司的按实际的体量阶段性派驻或调配人员，减少固定人员费用支出;暂不含项目物业管理部的人事费用。
二、确立商业公司的赢利模式：
商业公司可按独立核算及外包的模式运作，每个项目也可独立预算费用。各项目前期的招商、策划费用(行政办公杂费、人事费用)按预算由置业公司先垫付，后期从以下几块收入中列支。
A、商铺销售奖金：
——行业通行标准及分配比例：商铺总抽2.0˜3.0%，依据不同地域、地段、开发档期、周期的楼盘会不一样，沿街独立店铺、产权式店铺的抽成也不一样，可以调整。
——建议参照行情，依据商铺的个案的具体销售趋势而定
B、项目策划费用：
——行业通行标准及分配比例：项目的策划包括项目的销售宣传和商业招商运营策划，按项目计总额30-100万元不等，目前行业的广告费投入楼盘总收的1˜1.5%
——建议：将楼盘销售广告策划创意和总设计部分工作外包给专业广告公司，企划部配合;商业经营的招商广告策划、运营管理广告宣传策划的工作，由企划部自己完成。
C、项目招商奖金：
——行业通行标准及分配比例：宝龙、冠亚广场向业主收取一个月租金标准金额。国内的行情是1-3个月租金的标准金额做为项目的招商佣金，内部再二次分配给招商人员的佣金标准(纯奖金部分)为按铺位大小50-100平米的200-300元，100平米以上800-1000元，200平米以上大面积的次主力店、主力店的招商佣金另计。
——建议：参照行情，依据单个商业楼盘的商场项目体量及招商难度大小需投入的策划及招商的人事费用、广告费用等物力资源投入的具体情况而定。
——比如：假定某项目的招商奖金由置业公司审批确定为一个月租金做为项目总抽成招商奖金。本溪万铭商业管理有限公司留成80˜85%(因为需要承担项目的固定人事费用)，项目招商奖金15˜20%部分作为项目招商团队的招商佣金，再按动线规划、铺位分割、业态业种的占比进行二次分配;招商团队组成为招商组(招商人员个人抽成和招商经理项目总抽成)、企划组、后勤配合组三部分;各组及组间的岗位具体分配比例按另定。
D、运营管理费：
——行业通行标准及分配比例：运营工作包括物业管理部分(安保、工程维护、保洁等)、现场营运管理部分(现场管理、客服、美陈营业推广等)等商业运营管理费：物业管理费按行业标准每平方米收取2-6元/月，需政府物价主管部门审批，现场营运管理费部分按行业标准每平方米20-50元/月不等，具体数额依据项目需投入的管理资源的多
寡而定。
——建议：参照行情，依据单个项目商场物业及运营管理运作需投入的人事费用、基础营业条件的物力资源投入等具体情况而定。
E、其他收入：因进行统一的经营管理，成熟的商业地产项目，商业公司还可开发其他收费项目，如：收取场地活动费、店头广告费等营业外收入;同时商铺的物业费的收入也是一部分收入的组成。
以上各收益项目的公司内部再分配比例，因为要依据不同的项目、及人力物力资源的投入，同时涉及的关系也多，而且国内也没有固定的摸式可借鉴，个人建议个案另议。
三、商业地产商业公司的经营发展规划及运作思路
1、商业地产经营管理业务的市场前景及行业可行性分析：
随着国内商业地产项目融资渠道进一步拓宽，融资方式多样化、证券化、基金信托化，使商业地产的项目开发、经营有强劲和持续资金做保障，因此，作为涉及面最广的、利润比最高的地产项目——商业地产，将逐渐从未来的房地产开发市场的重要组成部分，可以说，未来的房地产开发是商业地产的时代，因此商业地产的前期策划、招商代理、后期的运营管理也责无旁贷的进入了一个全面的“商业时代”，也为置业公司商业公司对外拓展业务成为可能。
2、整合旗下商业资源、培养专业团队
三迪地产作为国内知名一流的商业地产开发商，能在这个恰好时机投资设立与公司旗下商业地产相对接的商业经营管理公司，是非常有先见之明的。培养和招募具有复合知识结构的商业经营专业人才为公司旗下商业地产开展进行选址、功能及市场定位建议、执行招商和日常管理等工作，将可提高项目的成功率，从而确保商业地产的持续增值，帮助开发商追求股东权益最大化的目的。
同时也借助商业经营管理公司的平台整合商业地产产业链的商户资源和培养专业管理团队，为商业地产经营管理的异地拓展创造必要的条件，使商业地产项目的连锁化、精细化经营成为可能。
总之：商业经营管理公司凭借置业公司——三迪地产多年积累的商业地产项目的平台，运作目前在国内属于总体水平不高、专业及分工集中度较低、同行业的竞争较弱的商业地产增值环节----商业经营管理领域，可以实现以下目标：
一、借助商业经营管理公司的平台，通过确立清晰的组织架构，辅之长效的激励机制，逐步落实项目经理负责制。可实现打造一个组织有序、运
作顺畅、具有专业素养和良好职业操守的经营团队的人力资源战略目标;是企业重要的无形资产。
三、具有核心经营力的专业的商业地产经营团队，使商业地产商业公司成为国内、行内真正掌握现代商业地产核心经营运作方向的专业公司;也是置业公司不断复制成功的商业地产开发、经营模式的助力器。
以上只是一人之浅见，如有纰漏请多多指教，将不胜感激。
胡品琦
二00八年八月
附
一、商业地产项目的定位原则、经营要点及招商运营策略：
1、能不断地明确和丰富商业项目的经营核心方向：
购买者以营利为目的，利用投资、经营等手段，通过地产的形式来实现;在商业运作和地产投资互为实现前提中，达到能给投资人赚钱目的，而商业公司是通过有组织地、科学地依据不同地段、定位的商业地产-----包括策划、招商和日常营运管理;从而为生产者(或中间商)和消费者提供适合其运作和业务拓展的交易场所，并为地产开发企业获取未来不确定的最大收益。
2、明确商业地产的经营模式，确定租赁经营采用放水养鱼的原则。
商业地产的经营模式可采用整体出租模式、分层或分片出租模式、分散出租模式或其结合;租赁经营原则采用放水养鱼的原则。也可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入租商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵;而后期根据运营状态，适当稳步地调整租金;与商户才能一同成长
3、把握商业地产“统一”运营的关键点：
统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管四个方面等统一运营对商业地产增值的促进作用。统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。
4、重视专业的市场调研，细致的前期规划：
依据专业的市场调研，通过“统一招商管理”与所有合作商户开始建立并保持一种既
对立又融洽和谐统一的关系，这种关系是大型商业项目长期成功的保证。所以，统一招商管理的成败是购物中心统一运营成功与否的一个关键。
5、统一运营以避免商业经营从“商业管理”蜕变成“物业管理”：
商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。统一运营的管理模式特别适用于国内厂商关系，以避免商业经营从“商业管理”蜕变成“物业管理”，导致商业地产的贬值。
6、“抓大放小，先主后次”：
商业地产的运营毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度;另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。
7、租赁、联营、自营相结合，提高整体租金收入水平，加强经营控制力度：
在条件容许的情况下，大型商业项目核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于大型项目的长期经营;其次，可增强其他商户与之合作的信心，第三，可以提高非主力零售店的提成或租金收入;而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。
这种选择原则不但是零售精细化管理的要求，也符合大型商业项目长期经营性的特点，更能帮助发展商创出大型商业项目的品牌来。对于餐饮、娱乐经营来说，这个原则也基本适用。出现比较成功的，多次获得欧美财经杂志“亚洲最佳管理奖”经典案例。
8、在此我们列出一个一般意义上的商业项目招商目标分布列表，供参考：
零售设施：核心主力店：百货、综合超市等;
辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店;
配套辅助店：不同地区商品特色店;
文化娱乐设施：核心主力店：动感影院、科技展览等;
辅助主力店：儿童乐园等;
配套辅助店：艺术摄影、旅行社、网吧等;
餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等;
辅助主力店：快餐类、风味小吃类等;
配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、停车场等。
附
二、三迪福州项目的商铺的经营定位和招商策略：
凯旋枫丹(金山)：
A、初步经营定位：中、高档城市区域商业中心——填补金山商业中高休闲业态
的空白，服务金山生活区及福州市区中、高消费群;
B、业态定位：中、高档餐饮项目(个性特色中餐、咖啡西餐、酒吧等)、中、高
档会员制休闲娱乐项目(健身、美容、KTV)，符合项目中、高商
业定位相匹配的业态(洗衣、美发、便利店、面包店等);
C、经营核心方向：不以销售为主，对自有的商铺对业态的匹配、档次适合的项
目实行放水养鱼的招商策略，对已销售的商铺签定委托招商或进
行业态约定;已协调项目的定位，提高项目各业态之间的互补及
集客力;
D、经营管理：设立专业的商业运营机构、酒店式的统一运营、实现物业增值，
香颂枫丹(白马路)：
A、初步经营定位：中、高档社区商业中心——服务社区及周边中、高消费群;
B、业态定位：休闲娱乐项目(健身、美容、书吧、网吧)，餐饮设施(个性特色
中餐、咖啡西餐、酒吧等)、服务于社区的商业配套业态(洗衣、
美发、便利店、面包店等);
C、经营核心方向：以商铺销售为主，部分暂时不能销售的先租赁、后销售;
D、经营管理：招商后委托物业统一管理;
枫丹白鹭(五四北)：
A、初步经营定位：中档社区商业中心——服务社区及周边中高消费群;
B、业态定位：服务于学校、社区的商业配套业态(文化用品居家服务、婴幼儿
早教、便利店、面包店等);休闲娱乐项目(健身、美容)，餐饮
设施(个性特色中餐、咖啡简餐、书吧等)、部分过度性的商业业
态(家居家具商场、装饰材料店)
C、经营核心方向：以商铺销售为主，部分暂时不能销售的先租赁、后销售;
D、经营管理：招商后委托物业统一管理;