房地产经济学论文范文第1篇
【摘要】随着我国市场经济不断发展，经济制度也在日益完善，我国土地市场改革进度不断加快，目前我国在国有土地特别是商业性或经营性的土地供应也不断进入到了以经济市场的价格为中心的土地资源配置市场化阶段，全国各地区都在建立土地招拍挂的市场交易制度。本文结合笔者的多年从业经验，以我国当下土地招拍挂制度作为出发点，分析招拍挂这个制度环境下增量土地市场的集中度，总结招拍挂制度对于房地产市场结构影响的各个因素和影响程度。
【关键词】招拍挂制度 城市房地产 市场结构 影响因素
改革开放已经几十年了，我国的土地制度不再是传统的土地公有制，也加入了很多市场经济元素。过去没有推行土地招拍挂制度时，我国的经营性质的土地一般都是协议供应，即“市、县人民政府土地行政主管部门代表土地所有者与土地使用者采用共同协商的方式出让国有土地使用权”，但现阶段，我国经营性用地已经彻底摒弃了这一政策。
一、我国当下的土地招拍挂制度介绍
（一）土地招标出让方式介绍
政府的土地管理部分召开招标会，向社会发布招标公示，邀请社会各界的法人、组织。共鸣参与，通过招标的将土地进行拍卖出让，根据投标的结果来选定土地的使用权。我国主要采用邀请招标和公开招标。公开招标需要注意，其投标单位必须大于三。
（二）土地拍卖出让方式
一般来说，商业区和人流量大的地区的土地使用土地拍卖方式。由政府的土地部门召开拍卖会，定时定点进行拍卖，通过竞拍方式决定土地使用权。当然这种方式也对于竞买人数有要求，竞买人数必须大于三人，否则拍卖结果无效。土地拍卖与商品拍卖流程和原理相似，都是价高则得。
（三）土地挂牌出让方式
土地挂牌这种出让方式的发源地是江苏、广东这些经济发达地区，这些地区的土地市场比较完善，这一出让方式经过不断完善后，也逐渐在全国范围内进行了推行。这种出让方式是政府土地行政有关部门发布挂牌公告，并在特定的交易地点将土地的挂牌公示出来，让竞买者不断竞争出价，挂牌的价格也就会不断更新，一直在挂牌结束的时候确定土地使用权归属，这种方式一般只对预投资大竞争性差的工业土地。
招拍挂出让方式与协议供地的政策比较，土地招拍挂制度更公开透明，其竞争也更激烈，但是竞争激烈的好处也比较明显，那就是土地使用权的成交价与当下市场的真实价格非常接近，但这是导致土地价格不断上升的重要因素，而土地招拍挂只是更加真实的把市场价格呈现出来。
二、对房地产市场的影响
（一）影响房地产市场价格的因素
土地价格和房屋制造成本是开发商很注重的两大因素，这和房地产行业的发展和其市场价格都有紧密关系，和房屋出售价格息息相关，想要了解房地产市场就需要从土地价格、市场环境、房屋造价、政策制度几个方面入手。
1.影响房价的因素。一栋房产开发建造之前，开发商考虑最多的就能获取多大的利益，建设成本和利益的关系非常大，成本投入越多，出售的价格也就水涨船高。城市发展健全，城市人口的密度增加，这也导致我国的土地资源虽然多，但是城市的土地资源却越来越紧缺，一些人流密集的经营性土地资源更加走俏，土地的成本也不断提高，在不同的发展阶段，土地成本在房产总成本当中的比例也不一样，但是地价对于房地产的影响非常的大。
2.消费者的收入水平。购房者的经济能力也会直接影响到市场房价，高收入人群能承担价格比较高昂的房子，而我国的现状是大城市的收入水平比小城市高，而这个差距不得不承认还是很大的，这也造成一些如北上广地区的房价很高。这些地区的人口多，土地分配的资源就相对紧缺，人人都想住好地段，那就造成高收入的人才能住好地段，收入水平也就影响了房价。
3.国家土地相关的宏观调控。我国推行土地使用权和产权分离，并且区位和数量都是由政府进行直接的宏观调控的，区位和供地数量都直接影响到房地产的价格和开发规模。
4.金融杠杆。金融杠杆和房地产行业有紧密的关系，这是因为房地产是需要大资金投入，这往往需要依靠金融行业的扶持，比如政府可以通过信用贷款的数额、贷款方式和贷款政策调整对房地产价格调控。
（二）影响地价的因素
1.供给方对地价的影响。土地国有，政府供应土地也代表土地所有权，也是土地管理者，这就导致土地价格并不是市场价格直接主导的，有很多非市场因素。
2.供给土地数量对地价的影响。政府直接控制土地供应的数量，这是需要根据城市的经济发展来规划土地，供给土地的数量多少就会直接影响土地的价格，物以稀为贵，如果供给数量不足，那么价格就会直接上涨。
3.土地成本对地价的影响。土地开发，不仅是开发闲置土地，也会对老城区的旧房子进行拆迁，为了提高成本，政府提高地价，这也导致土地成本会有所上升。
三、土地招拍挂制度对土地市场影响的经济学分析
（一）土地招拍挂制度对市场结果的影响
土地招拍挂制度，购买土地使用权的购买者出价接近市场价格，这也是一个平衡交易，而协议供地的价格低于市场价格，这就造成供少于求，就导致土地短缺。市场经济，竞争激烈，价格不平衡，市场就不能正常发展。而招拍挂制度更公开透明，交易价格更接近真实价格。
（二）土地招拍挂制度对经济福利的影响
协议供地政策存在无效价格，这就导致一些本可以交易的行为终止，也导致购买者和供应这都损失部分交易费用，这就是无谓损失。挂拍招制度就不会出现这种情况。但是，另一方面协议供地政策条件下虽然总剩余有损失，但是消费者剩余却是增加的，这就说明土地需求者的收益也会不断增加，所以相对于招拍挂制度他们更愿意选择协议供地政策。房地产开发商在协议供地政策中得到了更多的好处，但其代价却是整个社会经济福利的损失。
四、结论
本文对土地招拍挂制度进行分析，并对影响城市房地产的各项因素进行解读，显而易见，从招拍挂这个制度实施之后，我国的城市地产市场垄断程度却不断在加强，招拍挂制度俨然已经成为当下城市房地产市场中的“政策性壁垒”。那么，为了使招拍挂制度真正发挥其优势，必须有良好的政治、法律环境和人文基础，这样才能适应中国房地产市场不断发展的需求。
参考文献
[1]董经纬.中国房地产市场价格“虚高”的制度经济学分析[D].吉林大学，2013.
[2]单志鹏.在宏观调控中土地政策对房地产市场的影响效果研究[D].吉林大学，2013.
[3]赵茜.招拍挂制度对城市房地产市场结构的影响[J].中华民居（下旬刊），2014，（08）：116.
房地产经济学论文范文第2篇
摘要：房地产网络营销是房地产营销与网络结合的产物，但是房地产网络营销并非房地产网上销售，而且网络营销也并不一定要在网上进行，传统营销和网络营销的整合是房地产营销的最佳出路。我国房地产网络营销的产生和发展是以房地产业竞争的日益激烈化，客户源与日俱增和互联网的飞速发展为基础的。但是由于房地产商品价格的高昂、房地产商品市场信息的不对称、网络环境的虚拟化，以及社会信用制度的缺陷，使得房地产网络营销诱惑与危机并存。本文通过对房地产网络营销的内涵、绝对优势、与传统营销的整合等方面的研究，论述了我国房地产网络营销现今存在的一些问题，和进一步推广房地产网络营销的发展思路。
关键字：房地产网络营销 传统营销 整合营销
一、研究房地产网络营销的现实意义
我国房地产业从80年代开始复苏以来，经过二十多年的发展，产业规模和产业的内涵都己发生了巨大变化，已成为我国国民经济发展中相当重要的一个产业。
当前，我国房地产企业正面临市场经济、经济全球化和新经济的三重挑战。中国加入WTO后经济全球化、一体化的趋势对中国房地产企业的影响越来越大。国外一些资金雄厚、规模较大的房地产企业已经陆陆续续地进入中国，市场竞争愈演愈烈。同时，新经济的发展，将影响整个经济的增长方式，同时也给传统的房地产企业带来了严峻的挑战。
房地产业要想在这种竞争下能健康持续地发展，真正承担起支柱产业的作用，就必须在新的条件下提高整个房地产业和房地产企业的创新能力。在网络时代背景下，善于利用互联网技术，为企业经济效益、社会效益等权方面的发展添砖加瓦。
目前，随着国际互联网的发展而兴起的网络营销，被普遍认为是通过互联网采用现代化的信息技术，结合传统营销的多种策略而开展的营销活动。房地产是传统产业，又是一个新经济的产业。当传统房地产与信息技术相结合时，传统房地产企业的销售业务就有了新的发展空间，房地产企业网络营销即将成为房地产领域的新学科。
二、房地产网络营销的内涵及产生的基础
网络营销(Networked Marketing，Online Marketing或Electronic Marketing)是一种网上网下相结合的电子商务模式（也有人戏称为：“鼠标+水泥”模式）。即：利用网络来展开各种营销和促销活动，而具体的交易过程则是依托于传统的商业环境来进行。而房地产网络营销，顾名思义，正是房地产营销和网络结合的产物。
（一）关于网络营销概念的两大误区
1、网络营销=网上销售；
很多人都误把网络营销直接当成了网上销售。其实，网络营销包括以下几个方面：
⑴ 网上市场调查；
⑵ 网上消费者行为分析；
⑶ 网络营销策略的制定；
⑷ 房地产商品和服务策略；
⑸ 网上价格营销策略；
⑹ 网上销售；
⑺ 网上促销与网络广告；
⑻ 网络营销管理与控制。
由此可看出，网络销售只是网络营销所包含的一部分。也就是说，企业上网并不一定要卖东西。关于这一点，全球著名的体育网站ESPN副总裁Geoff Rossis在1999年的一篇讲话中曾明确地指出：企业投入广告和商务网站的目的是为了促进销售，而不仅仅是想要提供一种娱乐形式或是直接销售出去几件商品。将网站作为一种营销的媒体，对企业所产生的经济效益会远胜于直接在线销售。ESPN的成功正好就印证了这一点。
事实上，大部分的房地产企业建立网站，其最终的主旨是为了吸引客户的注意力，通过网站所展示的内容去传播企业的经营理念和展示企业的产品特点，从而促进销售。
2、网络营销一定在网上。
这样说可能有点令人费解。这是因为互联网本身还是一个新生事物，在我国，上网人数占总人口的比例还很小，即使对于已经上网的人来说，由于种种因素的限制，有意寻找相关信息，在网上仅仅通过普通的搜索方式，不一定能够顺利地找到，更甚者，对于许多初级的网上用户来说，可能根本就不知道如何去查询信息。因此，一个完整的房地产网络营销，除了在网上做推广之外，还很有必要利用传统营销方法进行网下推广。这可以理解为关于网络营销本身的营销，正如关于广告的广告。
三、房地产传统营销和网络营销的对比和整合
（一）房地产网络营销的绝对性优势
在进行营销策划的时候，我们面临两个最大的难题：一是如何将更多的产品信息更准确地传递给目标消费群，二是要知道目标消费群对产品有什么看法。而网络，作为第四媒体的兴起，它的绝对性优势将这种大规模互动营销的设想变为了现实。
1、简化选房过程，方便购房者。
房地产网络营销就是建立自己的主页，借助一定的方式，使得消费者可以根据自己的需要浏览房地产企业的网页，通过网页了解正在营销的房地产项目，同时向房地产营销网站反馈一些重要的信息。如果有网上支付的手段，还可在网上签订购房合同。这种网络购房的方式，在于“顾客不出门，尽选天下房”。
2、从被动推销向主动营销转化。
传统营销中，房地产企业的产品销售主要采用的是推送(Push)方式。营销者是信息的主动推送方，消费者是信息的被动接受方。营销者可以清楚地传递想要传递的信息，但是消费者不能直接将意见反馈给营销者，这就造成双方之间无法完全沟通。由此导致了营销时间拉长、费用开销变大等一系列不良的后果。
而房地产网络营销主要采用的是牵引（pull）方式。网上消费者可以是信息接受者，也可以是信息发送者。营销信息针对的消费者可以有很大的主动权，可以自主决定浏览的时间、网站、内容等。
（二）房地产网络营销与传统营销的关系
首先，这个观点可以直接从网络营销的概念得出：网络营销是一种网上网下相结合的电子商务模式（也有人戏称为：“鼠标+水泥”模式）。即：利用网络来展开各种营销和促销活动，而具体的交易过程则是依托于传统的商业环境来进行。
其次，正如喻国明教授所言：对于网络营销本身的发展而言，房地产企业网站的知晓和品牌的建立只有借助于传统营销方式才能得以实现。网站作为消费者与房地产商品之间的中介者，首先必须把自己推销出去，引导消费者进入网站，这样才能使他们接触最终产品信息，而网站怎样才能引起消费者的点击欲望呢?传统媒体的广告促销是有力的帮手。就连以网上直销闻名的DELL公司，也在电视的黄金时段人打广告。在宣传网站的同时，还必须把网站同企业的品牌形象紧密结合在一起，吸引真正有需求的目标消费者。可以说，如果没有传统营销的帮助，网络营销只能坐冷板凳了。
四、我国房地产网络营销的现状问题研究
房地产网络营销的前景十分诱人。按照国际一般标准，在人均国内生产总值达到15000美元之前，住宅产业都处于高速增长到稳定增长期，而我国现在的人均国内生产总值还不到2000美元，这个差距意味着我国房地产行业的发展空间巨大。中国加入WTO，从需求拉动方面来看，外资的大量进入，会对我国城市写字楼和商品房产生很大需求。在这种背景下，房地产业如何尽快适应新的时代模式，学会应用网络营销来降低成木、提高效率、取得比较优势，就显得非常的重要。
目前，我国的房地产网络营销发展迅速。统计显示，2001年全国共有734家房地产企业投放了网络广告，而到2005年，这一数字已飙升至1787家；2001年平均每家房地产广告主的花费为7100元，到了2005年，这一数字已刷新为4.04万元。短短两年时间，房地产网络营销迅速掀起“蓬头”。
但现今的事实是，我国房地产网络营销尚处于初级起步阶段。首先，相较于计算机行业、通讯行业、金融行业来说，我国房地产网络营销的发展规模仍显滞后了许多。据统计，全国有8万余家企业涉足网络营销，但房地产相关网站就仅仅有200多个。其次，相比于发达国家，我国的房地产网络营销更是远远落后于人。在美国，1995年年初，大约有100个网站进行商品房销售，同年底就达到4000多个，1996年底达到8000多个，2000年就已超过1万个。
我国房地产网络营销的现状不仅说明了我国房地产网络的规模小、起步晚，还暴露了我国的房地产网络营销在发展的过程中存在的一些问题：
五、进一步推广房地产网络营销的发展思路
（一）房地产企业自身的改进
1、重视房地产网络的作用和地位，对网络营销的策划要有明确的目标性，计划性。
实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况，所需的资源、资金分配、预期效果等。
明确目前网络营销在整个营销过程中担当的主要角色——利用网络提供信息。网络营销的对象是大量信息，包括房地产企业产品的价格、位置、销售情况及有关房地产的知识与新闻，如房屋百科、售点新闻等。
2、重视对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈。
调研市场信息，从中发现消费者需求动向，从而为企业细分市场提供依据，这是企业开展市场营销的重要内容。而网络正为企业开展网上市场调研提供了便利场所，企业应该要善于利用。
3、加强网络广告和内容的多样性和新颖性，吸引消费者，提升项目人气。
首先，可以通过商品房网上竞拍给项目造势。网上拍卖销售方式，通过市场需求来确定物业价格，具有公平的特性；同时又能为开发企业赢得尽可能多的利润。此外，由于网上拍卖形式的新颖性，可聚集足够人气，更多地对项目进行宣传，间接起到广告促销的效果，可谓一举多得。但由于相应法律法规的欠缺，网上竞拍还存在着一定的局限性，企业应该审时度势，谨慎利用。
其次，可以通过FLASH大赛，网络游戏等新手段来为项目作广告。比如，由南京中海地产操作的大型网络游戏——《法胄传奇二——玫瑰骑士》就受到了网友的热烈关注，推动了该项目一期房源的发售。场景设计巧妙地将中海•塞纳丽舍的亮点融入游戏环节，让玩家在嬉戏间尽情领略中海•塞纳丽舍的法胄风情。
最后，可以通过增加一些网络服务来达到吸引消费者的效果。比如为访问者提供一些有关国家政策、个案法律咨询、购房程序、技巧，专家个案评价，装修设计咨询，房地产售后及物业投诉等服务都是很好的途径。
（二）加强网络技术的安全系数
希望政府及信息产业主管部门加强网络的基础硬件建设，结合国家的“三金”工程建设，加大优质投入。针对不同地区的条件，统一规划，分别实施高速优质的网络工程，提高网速和运营商的服务质量，打开国内硬件支持的瓶颈。
加强网络技术安全系数的另一个瓶颈就是人才问题，要使得中国的房地产网络营销真正达到国际水平，就必须培养专门的房地产业、信息化和网络营销的相关人才。
（三）健全法律法规，加强市场监管
为加快我国网络营销的发展，必须重视发挥政府的作用。突出政府的角色定位应尽量避免过度的行政干预，而是通过立法与监督，规范房地产企业的网络营销行为。我国网络营销起步较晚，相应法律法规还不健全，必须加紧立法，就网络市场的准入制度、网络交易的合同认证、执行和赔偿、反欺骗、知识产权保护、税收征管、交易监督、广告管制、数字签名、数据电文的可接受性和证据力等方面制定规则，构建一个公平规范的房地产网络营销市场监管制度，以促进房地产网络营销的健康发展。
参考文献：
[1] 姜旭平.网络营销.清华大学出版社,2003年8月第1版。
[2] 孔伟成,陈水芬.网络营销.高等教育出版社,2002年7月第1版。
[3] 叶剑平.房地产营销.首都经济贸易大学出版社,2001年5月第1版。
[4] 朱雅琴,党胜利.房地产网络营销与传统营销的整合研究.中国科技信息,2006年第8期。
房地产经济学论文范文第3篇
关键词：循环经济;房地产开发;城市经营者
房地产市场在中国的经济高速增长中取得了极大的发展，反过来，也为中国经济的增长做出了极大的贡献(2001年～2006年，房地产对中国经济增长的贡献为GDP的)。但是，铺天盖地的房地产开发也给城市环境、社会及其可持续发展带来挑战。作为城市经营者，已经确定循环经济作为迎战的战略思想，但是，如何将之运用于城市房地产开发管理，是城市是否能够保持长期、稳定发展的关键。
一、城市房地产开发中存在的问题
1.土地资源大量浪费
城市经营者由于自身的短期利益，卖地动力强。我国的房地产开发方面的税收采用的是国家和地方共有制。由于考虑到城市土地出让损耗了城市的土地资源，影响了城市的长期发展;城市土地的大量出让推高了房地产的价格，使得城市原有居民生活受到影响，尤其是那些收入较低的家庭，它们的居住权受到较大损害，所以，土地出让金和房地产方面的大部分税收作为地方财政收入，用于解决低收入家庭的居住问题。但是，我们可知，这些方面的税收并没有用到该用的地方，但是，地方政府由于土地出让的大量收益和当前的良好政绩(GDP)，不惜牺牲城市的长远发展，大量出让土地，其状况是：可以出让的就出让，不可以出让的创造条件也要出让。结果，一方面是大量土地荒芜于残垣断壁之中，另一方面是城市不能保证粮食自足。
2.建筑物使用寿命短
造成我国建筑物使用寿命短的原因有二规划和小产权房。
我国的城市规划是15～20年，当城市规划发生变化时，原有的房屋可能就与现有的规划产生冲突，于是，新一轮的拆迁、重建就有了堂皇的理由。城市房地产价格飙升，与城市周围农村土地价格形成强烈对比，农村居民急于利用自身有力的资源——廉价、区位适当的土地，来获取高额利润，所以，违规开发房屋比比皆是。依据我国法律，没有土地使用权的建筑物，一经查处，相关管理部门可以即令拆除、恢复原状，或符合规划的，对相关责任人处理之后，可转化为合法建筑物。其中，部分小产权房在短短的几年中就不得不消失了。
3.能耗大
据欧洲建筑师协会测算，建筑在建设过程中的能耗占用了全部能耗的50%。此外，建筑消耗了50%的水资源，50%的原材料，并且占用了48%的农地减少量。同时全球50%的空气污染、42%的温室气体效应、50%水污染、48%的固体废物和50%的氟氯化物均与建筑相关。就我国来看，我国建筑能耗所占能源总消费量比发达国家建筑能耗高2～3倍，这势必极大地加剧了我国能源需求的紧张局面。
具体而言，房地产开发能耗大表现在以下两个方面：(1)建造过程中，各种建材消耗大。2003年，建筑业钢材消耗占全国钢材消耗总量的55%，平板玻璃消耗占60%，水泥消耗则几乎占到100%。2006年施工房屋面积是2003年的1.66倍，材料消耗量更是巨大。(2)使用过程能耗大。由于前期设计不注重后期运营成本，只考虑房地产是否能够卖得高价，使得建筑物使用中不得不消耗大量能源才能满足人们的需求。比如，广泛使用大开窗设计，尽管室内采光效果好了，但是为维护室内适宜的温度却不得不使用空调，从而消耗大量的电力
4.环境污染严重
在环境总体污染中，与建筑业有关的空气、噪音、电磁等污染占了30%。建筑废弃物则占到人类活动产生固体废物的40%。目前我国城市建筑垃圾堆放总量约70亿吨，年产建筑垃圾量15亿吨，每年以8%～10%的速度递增。建筑垃圾长期堆放不仅有碍市容环境，而且会产生粉尘、污染大气和水质，影响居民健康。
此外，建筑物在整个生命周期内都会不断的向外辐射，其中，又以前期最为强烈。
二、循环经济理论在城市房地产开发管理中的应用
循环经济是一种以资源高效利用和循环利用为核心，以3R为原则;以低消耗、低排放、高效率为基本特征;以生态产业链为发展载体;以环保生产为重要手段，达到实现物质资源的有效利用和经济与生态的可持续发展。自从上世纪60年代，美国建筑师Paola将生态学(Ecology)和建筑学(Architecture)两词合并为“Arology”，提出“生态建筑学”的新理念后，绿色建筑的概念被全球的科学家和社会各界所倡导，并将其明确定义为“为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间，同时在建筑全生命周期中实现高效率地利用资源、最低限度地影响环境的建筑物。”可以看到，循环经济与房地产开发的产品是一样的，实质都体现一种“资源利用—绿色工业(产品)—资源再生”的思想，这正是将两者融合的机理。
循环经济作为我国城市经济可持续发展的战略选择，若要切实解决实质问题，必须有效的将之应用于实践。那么，城市经营者如何将循环经济的战略理念应用于房地产开发管理，借鉴日本循环经济战略构建的成功经验，需要从以下几个方面人手：
1.明确房地产开发管理的范围及内容
对房地产开发的全生命周期进行控制。即通过生产、流通、消费、废弃等社会经济活动的干预，建立“生产者一消费者一分解者”的产业经济链，形成互利共生的循环经济网络，实现物质能量流的闭合式循环;在环境保全过程中，增强在生产和消费源头控制废物产生的“管端预防”;配合废物回收再利用和减量化的方法，构建相应的经济系统结构。这体现房地产开发的不同阶段。
(1)土地出让与报建阶段。提倡节地型原则，鼓励利用废弃土地，在满足建筑功能的前提下，适度提高建筑的密度和容积率;公共设施实行统筹规划，合理布局，避免重复建设，控制投资成本;要求房地产开发项目本身具有一定的弹性和塑性，既要保证项目在一定时期内的相对稳定，又要能够根据未来社会的发展对项目实施一定的改造;在进行设计时应因地制宜，考虑资源、能源的最少消耗及其对原有环境的破坏降到最轻，必要时可要求大型小区建立中水系统、可再生能源与清洁能源系统，以减少项目使用中的资源耗费。
(2)建设阶段。建立符合经济、生活水平的工业化建筑体系和工程构件配套体系，并督促房地产开发企业逐步限制和淘汰落后的工程结构及其配套材料物品体系;建立工程项目节能认证标识体系，构建有利于资源合理利用的、资源节约型的工程建设模式;对施工过程项目对环境的影响提出更高要求，鼓励使用可再生、可重复、可循环实用的建材。
(3)使用阶段。鼓励在建筑物使用中更多的应用可再生能源和清洁能源;鼓励减少废水、固体废弃物数量;强制定期进行建筑物维护，延长建筑物的经济寿命。
(4)老化阶段。项目进入老化阶段，通过对陈旧建筑物维护、再利用或改造，用以建立不同的住房供应系统，缓解社会
矛盾。需要重建的，拆迁时充分考虑对产生的固体废弃物再应用或者填埋。
2.建立较为完善的机制
为了保证城市战略目标的实现，需要建立起政府大力推动、市场有效驱动、公众自觉参与的机制，包括：法律保障机制、行政管理机制、技术支持机制和社会推动机制。通过这些机制的建立，从社会主体意愿、法律规定、政府管理和技术发展等几个方面对此进行全面的推动。
通过建立法律保障机制，使得循环经济理念的运用师出有名;行政管理机制的建立进一步明确了房地产开发方面的法律法规主要是从管理这个角度而言的，政府的主导作用是显而易见的;技术支持机制表明无论法律和政府方面的支持力度有多大，但归根结底，没有技术支持是很难实现资源节约、环境保护目标的;社会推动机制则从广泛的社会保障制度和技术的使用者角度来谈个人对于循环经济应用的重要性。
3.城市经营者主导
发展循环经济使得全社会降低了资源的消耗，解决了资源短缺的矛盾。由于循环经济是以环境友好、保护生态和最有效地利用资源为特征，所以，它的发展能够促进产业结构的优化，提高经济运行的质量。发展循环经济，能创造新的经济增长点，扩大就业，实现经济、社会和生态环境的共赢。从社会层面上推动循环经济在城市房地产开发中的应用，显然，速度是很缓慢的，效果也很难达到理想程度。惟有城市经营者对此大力加强指导和管理，才能使得循环经济战略目标在城市房地产开发中得以实现。
那么如何发挥城市经营者的主导作用呢?最关键的在于将循环经济在城市房地产开发管理中的效果作为政绩考核的重要依据，即改变原有的单一对GDP增长数量和增长速度的追求，更加注重资源、环境与发展的协调，注重人与自然的和谐，注重以人为本的全面发展。
4.社会化是支撑
目前我国资源浪费、环境污染的缓解主要在消费阶段，社会群众才是循环经济发展面临的主要障碍，但是也只有他们，才是循环经济战略目标得以实现的有力支撑者。所以，城市经营者急需对于开发商、广大的房地产产品的消费者和使用者，以及房地产开发管理部门的职员，通过学校教育和大众传媒等多种方式进行环境意识教育，并以各种方式明确消费者、企业、各级政府发展循环经济的责任和义务，尽快建立新型的生产、生活方式和社会伦理。
房地产经济学论文范文第4篇
摘要：我国房地产业在发展过程中一直面临着融资渠道狭窄、资金缺乏的问题。发展房地产投资信托是解决房地产业融资渠道狭窄、资金短缺问题的渠道之一，对于房地产业乃至整个国民经济都具有积极的意义。文章分析发展房地产投资信托的意义，并结合国情分析发展房地产投资信托的模式选择。
关键词：房地产;房地产投资信托;模式
房地产投资信托（REITs）是通过发行股票或受益凭证，向投资者公开或非公开募集资金，然后将所募集的资金交由专门机构进行多元化投资经营，并将投资综合收益按比例分配给凭证持有人的一种集合投资制度。
一、发展房地产投资信托的意义
（一）增加投资渠道
随着经济的发展和收入水平的提高，人们已经具有从传统的银行储蓄转向其他投资理财方式的意识，但是投资渠道狭窄，市场缺乏大量安全的投资产品。目前我国证券市场上可交易品种只有大约20%为债券类低风险产品，80%左右为风险较高的股权类产品。房地产投资具有所需资金量大、周期长等特性。对于大多数中小投资者来说，他们持有的资金还不足以使他们有能力投资房地产行业，即使有能力投资，也只是投资某一项目，风险性较高，不能通过多样化的投资组合降低投资风险。房地产投资信托通过发行受益凭证向公众募集资金，由专业的房地产基金管理公司通过持有多个房地产项目形成投资组合，与其他风险较高的资产相比具有市场价格波动小、投资风险分散和较高收益等投资特性，特别适合中小投资者投资，为众多中小投资者提供更多的投资渠道，有参与房地产投资的机会，分享房地产投资带来的较高收益。
（二）优化证券市场结构
目前我国证券市场的产品结构以高风险产品为主，低风险产品品种单一且市场份额小。证券市场合理发展的重点就是调整产品结构，增加低风险产品的市场份额，使其达到合理状态。
由房地产投资信托的特点决定，发展房地产投资信托可增加低风险投资市场产品种类，优化证券市场结构。从流动性看，房地产投资信托一般不开发新物业，而是通过管理和出租已采购开发物业从中取得租金收入，进而获取收益有效地避免了资金占用的风险;像其他股票一样，房地产投资信托的股票可在证券交易所进行交易，其流动性仅次于现金。从风险看，房地产投资信托募集大众资金从事多样化的投资，其投资项目包括写字楼、公寓、酒店等，还包括医院、养老院这类公益性质房地产。在各项投资项目中，房地产投资信托会针对项目的特性采取不同的管理模式，通过不同种类、区位、经营方式等投资组合降低风险。
（三）分散银行信贷风险，为房地产企业增加融资渠道
我国房地产市场融资渠道狭窄，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。房地产信贷对银行的风险状况产生重要影响。防控房地产信贷风险是商业银行高度关注的问题。房地产市场单一的融资渠道不仅增加了银行贷款结构风险，降低银行抗风险能力，还妨碍了房地产企业资本运作，特别是当面临银根紧缩的金融调控背景下，房地产企业迫切需要走出融资渠道单一的困境。房地产投资信托是以信托制度原理为基础发展起来的进行房地产资金融通的投融资方式，是以代理他人财产的方式为房地产业的发展聚集社会闲散资金，实现短期资金长期化，然后通过专业化的运作为投资者赚取最大收益的财产管理过程。发展房地产投资信托可以拓展房地产市场的融资渠道，改变传统的信贷模式。
二、房地产投资信托在我国的发展模式选择
国际上房地产投资信托的模式主要有公司型和契约型两种主要模式。美国、日本、韩国等国家及我国台湾地区多采用公司型，新加坡及我国香港地区的房地产投资信托多采用契约型。这两种模式各有利弊。
目前我国资本市场还不够完善，在房地产投资信托方面的法律法规还不健全，无论是资本市场的完善程度还是法律法规的健全程度都远不及美国，所以在采用的模式和运作方面能够借鉴的比较少。亚洲各国及我国大陆地区的外部经济环境比较类似，在房地产投资信托方面可以借鉴香港地区和新加坡，通过立法推动房地产投资信托的发展，当其达到一定的程度后再借鉴美国模式，逐步放开市场。
随着经济的发展，社会对发展房地产投资信托的呼声不断，因此银监会和证监会分别提出了关于发展房地产投资信托的方案。银监会制定的是债权类的房地产投资信托方案，证监会提出的是股权类的房地产投资信托方案。
（一）银监会的房地产投资信托方案
银监会起草的《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法（草案）》对运作方式、收益分配、负债率等都做了明确的规定。在运作方式上采用封闭式，经核准的信托总额在信托合同期内不允许变更，信托单位允许交易，但信托单位持有人不得申请赎回;在投资范围上可投资成熟的具有稳定、能够预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房等;在投资对象中含有80%以上能产生可预见现金流的房地产项目，房地产项目产生的租金收入、处置收益等不低于该房地产投资信托总收入的75%，购买房地产项目的持有期限不能少于3年;在收益分配方面，每年以现金的方式至少分配一次，分配比例不得低于信托计划净收益的90%;负债率方面不得超过信托财产净值的20%。
银监会房地产投资信托方案偏向债券化，委托方是房地产企业，受托方是信托公司。其主要发行模式以“受益券”的形式进行。基本运作模式是企业作为委托人将其持有的房地产物业委托给具备受益券发行资格的信托公司进行管理和处置，并获得全部信托受益权，随后委托人将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券的方式向银行间债券市场的投资人转让。银监会的房地产投资信托的收益主要来源于处分房地产物业和房地产物业租金收入，受托人根据信托合同的约定对受益人进行信托收益分配。
银监会的房地产投资信托方案将资产所有权与收益权分离，发行人拥有物业的控制权，将收益权转让给信托单位持有人。直接以信托资产的名义来发行房地产投资信托受益券，这种方式一方面避免双重征税的税收问题，另一方面也体现了风险可控原则。采用封闭式运作模式，保证了资金的稳定性，并且在经营范围上也有强制规定，禁止进行开发性物业投资或者限制其他投资比例，不超过总资产的20%。资金投向的主体是有稳定现金流的和有保障的商业物业。这样既可以保证投资者收益的稳定，也可以在房地产市场不景气时分散投资风险。
（二）证监会的房地产投资信托方案
证监会的房地产投资信托方案采取的是国际上较流行的模式。将房地产投资信托基金做成公募基金的形式，有助于完善我国资本市场，解决大型房地产企业的融资难、渠道窄的问题，对我国资本市场产生深远的影响。证监会方案的大致方向是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业的所有权转到房地产投资信托基金名下并且分割出让，投资者也是通过持有房地产投资信托股份的方式间接拥有物业所有权，房地产投资信托基金在交易所公开交易，机构投资者和广大个人投资者都可投资。房地产物业的业主可以将商业物业过户给基金公司，获取现金或者基金份额，基金公司再以其物业及其租金收益权发起设立基金并在证券市场交易流通。
（三）两种方案的比较与模式建议
将目前市场上这两种方案进行比较，银监会的方案在我国目前阶段具有很大的可行性，受益券只在银行间流通交易，不涉及税收和法律等问题。但是由于流通渠道窄，所募集到的资金有限，不能大规模上市交易。债权类的房地产投资信托没有退出机制，本身的投资和融资也不能实现循环，因此具有一定的局限性。
而证监会的方案推行的难度则会很大，面临双重税收和法律不完善等问题，根据我国《公司法》的规定，基金公司必需向国家缴纳25%的企业所得税，然后在收益分配的时候还要向股东征收个人所得税，降低了投资者收益率。另外在将物业过户的时候涉及资产评估、变更登记等事宜，其中的每一个环节都涉及操作问题，存在风险，在过户时候涉及高额资产转让所得税，使得很多投资者不愿意将其旗下资产出售给基金公司，因此阻碍了房地产投资信托的进一步发展。当房价快速上涨时，如果存量房租售比较高，租金反而是下降或者持平的，将房屋过户给房地产信托公司收取租金，投资回报率低，在扣除管理等费用，实际回报率与银行存款利率差不多。但是证监会的方案也具有其独特的优势，采用的是国际上比较流行的模式，能与国际接轨，还能够使个人和投资者都参与到房地产业的投资，并且这种模式采用的是公募发行，运行过程中监管力度大，能够形成透明规范机制。
结合当前国情，建议在现阶段采用以银监会方案为主、证监会方案为辅的模式推行房地产投资信托。在运行过程中加强监管力度，控制经营风险，积极制定与房地产投资信托相关的法律文件，借鉴新加坡和中国香港地区，立法推行，指导市场，待市场较为完善，法律体系较为健全时，从银监会的方案为主转型到证监会的方案为主，给予税收优惠，避免双重税收的负担，扩大房地产投资信托的经营范围，采用公募方式发行上市流通，运作透明规范，与国际接轨。
三、结论
综合以上分析，房地产投资信托是房地产企业融资的新渠道，也是一种不动产投资工具，可以为房地产企业增加融资渠道，为投资者增加投资渠道，对于房地产业乃至整个国民经济都具有积极的意义。尽管我国房地产投资信托的发展还存在法律法规不健全、缺少对房地产投资信托的税收优惠政策等障碍，但利用房地产投资信托为房地产企业拓宽融资渠道以及以基金方式投资房地产不失为一种值得尝试的方式，是房地产金融发展的趋势。
参考文献：
[1]王姝.我国房地产投资信托基金发展模式研究[D].对外经济贸易大学，2010.
[2]阚凯.我国房地产投资信托基金的理论与运行机制研究[D].南开大学，2011.
[3]张芳尘等.海外REITs发展模式对比分析[J].现代商业，2013（08）.
（作者单位：沈阳工程学院。宋春兰为论文指导老师）
房地产经济学论文范文第5篇
【摘要】本文将从网络经济与房地产经济着手展开论述，并以此为基础探讨网络经济对房地产经济的推动，希望能给广大同行提供一些有价值的参考意见。
【关键词】网络经济；房地产经济；推动
一、网络经济与房地产经济概述
1. 网络经济
网络经济指的是通过互联网技术开展的销售、生产、分配、销售等各项经济活动。其主要是借助于网络技术与计算机技术而得以实现的，属于一种新型社会经济。网络经济最早起源于上世纪九十年代的美国，各大企业均从网络以及相关服务与派生产品取得收入，从而迅速在美国社会经济等领域引起大范围的发展与变革，由此可见，网络经济是一次深刻的经济革命。近年来，由于互联网技术得到快速的发展，网络经济也呈现了高速发展的态势。互联网作为网络经济的重要载体，其能够储存庞大的信息量，同时也能够快速传播知识，因此使得空间、时间、地点、广度以及深度等各方面内容不再成为制约经济发展的因素，使得经济发展更为自由。
2. 房地产经济
房地产经济是当前我国社会经济的支柱性产业，其涉及面极为广泛，能够为国民经济的发展提供重要的物质条件，能够有效改善人民的生活与居住条件，带动多项经济以及社会的发展，对我国国民经济的发展有着重要影响。
二、网络经济对房地产经济的推动
在网络信息高度普及的时代背景下，网络经济的发展必然会对房地产经济产生影响。随着网络经济的发展，传统的生产关系与生产力发生了巨大的变化，劳动力的使用大大降低，劳动效率得到有效提升，这对于房地产经济而言，无疑大大降低了劳动成本，并且建筑技术与劳动技术也得到了相应的提高，从而使得房地产开发获取到更多利润。
1. 对房地产行业发展的推动
在房地产行业的开发、管理或是经营活动管理过程中，通过网络科技可以快速获取最新资讯，如，客户信息、市场需求情况、地理位置等多方面的内容，从而实现房地产业务的精准定位，提高企业经济效益。其次，网络经济的发展还能促进房地产行业相关设备的改造与升级，从而有利于房地产施工质量的提升。再次，网络经济以及互联网技术的发展给房地产行业提供了更为直接、便捷的交易平台，大大提升房地产交易成功率。
2. 对房地产传统资源的推动
在信息网络时代，信息资源的获取、整合、安排以及信息资源的质量对房地产行业的发展而言都有着极为重要的作用。网络经济以互联网以及计算机作为工作平台，给房地产行业提供了共享性、开放性的信息共享平台，在网络经济推动下，房地产的传统资源与现代信息资源在一定程度而言具有置换作用，从而能够降低创痛资源对房地产发展的限制，并推动房地产行业更快的向前发展。因此，无论是从房地产的发展空间、生产力或是对传统资源的独立性而言，网络经济的发展对房地产经济的推动均有着重要意义。
3. 对房地产行业地位的推动
要想实现房地产行业的有序、长远发展，则需要由管理、人员以及设备等多个方面着手进行资源管理与整合，尤其是施工队伍水平、施工设备、材料等重要资源。在信息科技高度普及的情况下，房地产发展可以充分利用网络经济这一途径，尤其是利用网络经济信息资源的优势，将房地产资源与信息资源有机结合起来，以促进房地产行业的外向型经济发展。由此可见，房地产经济在网络经济的推动下，能够有效获取信息资源，并对房地产传统资源进行合理规划，从而让房地产经济维持传统的相对性与独立性，对房地产行业地位的提升大有益处。
4. 对房地产技术发展的推动
网络经济是互联网与计算机有机结合的一种高科技信息产物，其对房地产经济的推动还体现在技术发展方面。结合实际来说，在房地产行业中，各部门技术人员都通过采用计算机网络技术，大力研发新型房地产技术手段，例如，数字化、智能化、信息化、自动化房地产管理系统，让房地产整体展现出技术研发的聚集发展态势，并以此来压低各种新型技术产品的价格，以促进更多房地产主体都能应用到先进的技术产品，从整体上提升房地产行业的技术发展。此外，在房地产开发与经营过程中，借助网络经济能够大大改善与提升固有建筑设备以及施工设备，并促使其往智能化的方向发展；在房地产管理方面，可以通过采用智能化设备如监控设施等来给房屋管理带来巨大便利，并且也能为居民的生活安全提供有力保障。
5. 对房地产产业交易的推动
网络经济的广泛应用对房地产行业的交易而言，无疑了提供了巨大便利。在进行房地产相关交易时，可以通过电子商务的交易方式来为房地产商与客户提供直接的交易平台，不但能有效提升交易效率，并且还提高了交易的安全保障。除此之外，网络经济还能够支持房地产市场主体组织各类型电子商务活动，让房地产主体能够采用电子订货系统、相互交换电子数据以及运动商业增值网服务机制等，从而使得房地产各项交流成本、服务获得成本、交易时空成本、获取信息成本都得到大大降低，从而在整体上降低了房地产交易的成本。与此同时，网络经济还能优化社会劳动分工，促使房地产行业能够在产业分工日益深化的市场环境中实现产业收益的提高。
6. 对不同地理位置的房地产经济的推动
随着互联网信息的高度普及，人们的生活习惯发生了巨大的改变。随着网络经济的发展，各类网络生活化服务应运而生，如网上挂号、网上购物、网上约车等，都为人们的生活提供了很大便利。同样的，各类网络化服务也给房地产行业的发展提供了更为宽阔的舞台，即便是部分地理位置偏远，基本配套设施不全的房地产，人们也能通过网络平台足不出户就能够解决基本的生活需求，让地理位置不再成为房地产销售的难题，从而从房地产经济在内容与空间上都得到较大提升。
结束语：
总而言之，网络经济是计算机与互联网技术相互结合的一种新型经济形势，对房地产经济的发展而言有着巨大的推动作用，在未来的社会发展中，网络经济的发展比如成为一种趋势。因此，房地产相关人员应当在今后的工作开展中，有意识的加强对于网络经济的研究与相关技术的应用，推动房地产经济能够得以高效、长远的发展。
参考文献：
[1]郁鸿元.发挥网络经济作用 促进房地产业发展[J].上海房地，2014（9）：7-8.
[2]邓仕敏.网络经济对中国房地产业的影响和对策[J].市场论坛，2004（7）：38-39.