土地储备管理办法范文第1篇
一、办法的创新与不足
(一) 办法的创新
首先, 土地储备会计模式在很大程度上借鉴了财政预算管理方式, 强调在明确土地归属权的基础上由政府委托专业机构进行土地储备和核算相关收入。土地储备管理机构将土地使用权抵押后可以获得银行贷款, 以实现土地储备收支的有效监管, 做到了土地储备收支与结余纳入预算管理体系。其次, 在建立预算框架的基础上将土地储备资金作为会计核算的主体, 进一步在新办法中规定了土地储备资金的定义, 做到土地储备资金与土地储备机构自有财产的分账核算。第三, 新办法进一步理清了土地储备过程中的债权债务关系, 优化了土地储备资金的相关科目。新办法还设置了预付工程款、短期借款、应付利息与应付工程款等款项, 这对于有效确定财务报告, 实现土地资产的科学管理有重要价值, 全面增强了土地储备会计信息可比性, 满足土地储备工作运行需要。
(二) 办法的不足
土地储备会计核算办法虽然优化和完善了土地储备工作的资金管理体系, 但是也面临一系列问题。首先, 土地储备机构与财政部门的核算基础缺乏一致性, 新的核算办法未能明确提出土地出让收入、土地储备金科目核算具体的方式, 财政部门对土地拨款与出让收入的核算以实收金额为准, 而土地储备部门的核算以权责发生为准, 两者缺乏一致性。其次, 会计科目的设置不科学, 该办法设置的会计核算科目未能全面反映土地储备业务的全貌, 新版核算办法中更多的关注土地征购、开发与交往过程中的问题, 不能反映土地的供应过程中存在的问题, 而且没能有效确认会计期间收入、支出与结余信息。有些土地储备机构选择事业单位会计或者企业会计形式, 不同的职能定位造成土地供应环节的混乱, 在很大程度上也不利于科学进行土地储备资金的精准核算。
二、办法执行中的问题
(一) 信息沟通不畅
土地储备资金在会计核算的过程中应当具备沟通机制, 能够建立有效的数据信息互通系统, 从而全面提高土地会核算的水平。目前我国土地储备资金的会计核算信息的统一性不足, 财政部门与土地储备部门收入支出核算口径不一致, 带来较大会计工作方式差异, 难以在统一的系统中进行核算, 因此给宏观调控带来一定风险。例如, 土地储备部门在土地出让金收取时与地方财务部门遵循的会计假设的差异较大, 不利于财政部门掌握有效数据信息, 影响了相关会计核算的精准性。
(二) 政策实施难度大
新土地储备会计核算办法的实施有较大的难度, 我国土地储备部门很难全面有效地对现行办法进行执行, 不利于科学全面的实施土地储备资金的核算工作。首先, 办法没能对土地储备资金的利息收入进行分摊处理, 对利息分摊的方法研究不足, 没能形成统一化的标准。其次, 土地储备机构之间未能进行有效信息共享, 土地储备机构日常工作与会计核算时的难度较大, 核算工作的繁琐性相对较高。而且土地储备机构会计核算的相关数据信息易失真, 导致收入与支出核算不平衡, 不能运用会计核算办法真实的反映土地储备资金的运转情况。
三、优化改进办法的策略
(一) 提高信息质量
为了更好地促进核算办法的有效推广, 要提高土地会计核算信息的质量, 注重有效地对利息、税费情况进行分析, 明确土地储备机构土地储备资金、收入利息方面的具体情况。还要确定土地储备机构有关税费扣除的方法, 做到对贷款利息的支出、以及利息的分摊方式等进行明确的规定, 以及明确可扣除的税费, 最大限度地缓解土地储备机构的纳税风险, 达到土地储备机构会计核算有章可循, 提高会计核算综合质量。
(二) 拓展核算范围
为了更好地促进会计核算工作的有效实施, 还要优化会计核算的具体方法, 拓展会计核算的范围, 统一会计核算的口径, 形成有效的土地储备部门与财政部门的沟通机制。
(三) 完善报表系统
为了更好地实现有效的数据信息传递, 还可以运用信息化会计核算软件, 运用土地储备报表系统对会计核算工作进行支持, 在全面反映土地储备情况的基础上更好的实现对土地储备资金信息的有效反馈。首先, 应当明确形成科学的报表机制, 注重加强有关报表系统的规范说明和操作方法, 借助科学的报表系统全面反映土地渝万铁路资金的核算情况。其次, 强化收支报表的设计, 明确土地出让收入的数据情况, 以及对具体土地出让项目的会计核算数据、收支状况进行全面综合的反映。并且运用针对性的损益表达到全面反映具体土地项目的情况。第三, 加强核算部门对数据报表分析与实时监控的能力, 注重形成科学化的报表监督体系, 针对报表中的数字形成有效的质询机制, 从而借助报表系统实现对土地储备资金全面有效的核算目标。
四、结语
优化土地储备资金核算的有效性, 还要对试行办法进一步完善, 根据我国土地储备资金的流转机制, 以及当前办法运行中反映的问题进行针对性的整改, 着力形成一个符合我国土地储备管理需要的优化机制。
摘要：本文围绕我国土地储备的相关业务需要, 探讨土地储备资金会计核算的方式方法, 在分析土地储备资金管理核算方式的基础上提出优化管理策略, 从而为有效开展土地储备资金的会计核算工作提供基础。
关键词：土地储备资金,会计核算,改进策略
参考文献
[1] 李文红.<土地储备资金会计核算办法》在实务中的应用[J].经营管理者, 2013 (12) .
土地储备管理办法范文第2篇
摘 要：采用理论与实证、比较的研究方法，对国外及国内其他地方的土地储备地方立法进行研究，探索广西土地储备法律制度的地方立法。对广西土地储备的法律原则、土地储备机构的性质、地位和职能、土地储备的范围、资金来源和法律监管制度展开了论述，以期能对广西土地储备制度的建设有所裨益。
关键词：土地储备；法律规制；广西
引言
自1996年以来，中国从香港引入城市土地储备制度，土地储备制度作为运用市场机制对土地进行有效调控的政策，有助于优化城市土地利用结构，提高土地利用率。至今，中国绝大部分县级城市都已经实施了土地储备制度。但应看到，国家尚未出台一部专门的土地储备法规来规范这种制度，各级地方政府都是依据各自相关的规章或者文件来运行，但土地储备涉及的土地价值大，与百姓利益密切相关，如无规范的法律指导，容易滋生腐败、侵犯群众利益，激化社会矛盾，不利于和谐社会形成。本文以广西为例，探讨如何加强和完善土地储备的地方立法，以供探讨。
一、广西土地储备制度的法律规制背景
建立规范、高效的土地储备制度在广西当前有着现实的需要。广西土地市场建设逐步规范，但是，也存在一些问题，与土地储备有关的问题是耕地减少趋势尚未得到根本扭转，建设用地布局不合理，土地利用粗放，节约集约用地水平不高，土地生态建设和保护力度有待加强，土地参与宏观调控的能力和管理水平有待进一步提高等。此外，自广西建立中国—东盟自由贸易区、泛北部湾经济开发区以来，大量外来企业进驻广西，对土地资源产生了巨大的需求，在用地需求全面持续增长和土地资源约束双重压力下，对原有的土地资源管理工作尤其是国有土地出让工作提出了新的挑战。因此，要更好地统筹广西土地资源的开发、利用和保护，为经济发展提供用地，实现2005—2020年广西土地规划的总目标，建立规范、完善的土地储备制度首当其中。目前，广西土地管理方面的地方性规范非常少，主要有《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，《广西壮族自治区土地监察条例》，《南宁市征用集体土地条例》、广西壮族自治区实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法等，尚未出台有相关的土地储备的地方性规范，只有一些市、县出台了相应的政府规范性文件，如《南宁市土地储备管理办法》、《梧州市国有土地储备实施办法（暂行）》等。理论与实践的脱节导致土地储备事业的快速发展与机制、制度建设相对滞后之间的矛盾仍然突出。因此，应为广西土地储备工作建立法规保障，使之有法可依，有章可循。
二、广西土地储备法律制度的立法依据作为一部地方性规范，必须以中国现有的调控土地管理方面的上位法为指导
2007年中国出台和修改了一系列与土地储备相关的法律法规，如《物权法》和《城乡规划法》的出台，《城市房地产法》的修改等。2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定并下发了《土地储备管理办法》。这使土地储备外部法律环境发生了变化，要求广西国土管理部门在制定广西土地储备的法律规范时，要全面疏理，准确定位，在制度设计、运作机制上全面进行规范调整，以适应新的法律环境。综观《土地储备管理办法》，核心内容在于确认相关职权部门对土地储备市场的规范和调整，强调政府及相关部门的管理，因此，广西的土地储备法律制度也应与其上位规范保持一致。广西的土地储备管理法律制度的出台主体应是地方政府，即广西人民政府。而且，该部法律规范的内容也应该是确认和规范广西土地储备管理机构干预和调整广西土地储备市场的职权行为。
三、广西土地储备法律制度的基本内容设计
当前各地在土地储备法律制度上还存在认识上的混乱，如土地储备机构的性质、土地储备的资金来源、收购标准等都各不统一，往往都是从实践中总结经验，结合本地特点制定出本地的土地储备规范。笔者认为，构建广西土地储备法律体系，也需结合广西实际，体现广西特色，应主要包括以下内容：（1）法律原则；（2）土地储备机构的性质、地位、职责、权利、义务、责任等；（3）土明确土地储备的征购方式、征购程序、补偿范围与标准、资金筹措渠道与管理等；（4）明确土地储备的规划程序、规划与环保要求、用途确定程序、利用强度与容积率规定等，建立土地储备的运行机制；（5）明确土地储备申诉主体、申诉权限、申诉程序与处理程序；（6）明确土地储备投诉与举报的程序和处理责任、程序等；（7）明确土地储备的监管主体、监管方式、监管措施、监管程度、监管权限和责任等；（8）法律责任追究办法，明确违反土地储备法律法规应该承担的法律责任与追究程序等。
（一）土地储备的范围
比较各地关于土地储备范围的规定，结合城市规划实施和经济社会发展需要，笔者认为，储备土地应包括城市存量土地、城市增量土地、旧城改造储备土地，新增建设用地。此外，还应当向土地的二、三级市场开拓储备土地的来源，必要时还可行使政府优先购买权。具体而言，可将下列各项土地纳入土地储备范围：政府依法收回的闲置土地；为实施城市规划，经有批准权的人民政府批准收回的国有土地；进入城市建设用地范围的农村集体土地；因土地使用者被撤销、解散、破产、产业结构调整、迁移等原因停止使用的行政划拨用地；城市规划区内尚未征用的农用地；土地使用权转让申报价格低于标定地价、政府行使优先购买权而取得的土地；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的土地；土地使用权出让合同约定的使用期限届满、土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准；城市规划区内的无主土地等。
（二）土地储备的资金来源
储备土地所需资金一般包括对被征用或收回的土地的所有权或使用权人的补偿安置费、土地前期开发费及相关的税费。当前，各级土地储备机构的资金来源为财政拨款、土地储备专项资金、向银行等金融機构申请的贷款。但是，财政拨款数额小，限制多，很难满足土地储备的需要。土地储备专项资金作为政府专项基金，设立时间短，累计总额小，也很难满足需要。金融机构的贷款可以一定程度上解决资金短缺的问题，但是向金融机构申请的贷款一般都应为担保贷款，有担保且利息高，这三个方面造成了土地储备专项资金不足的问题。实务中，各地筹集土地储备资金一部分靠财政拨款，更主要是由土地储备机构以土地为抵押向银行贷款。《土地储备管理办法》中对土地抵押的程序做了详细规定。但需思考的是，土地资产具有保值和增值性，如何最大限度的发挥土地储备机构手中土地资产的最大效用？国外在筹集土地储备资金的经验以及发展成熟的一些融资形式值得中国借鉴。瑞典的斯德哥尔摩市政府的土地征购费用由以下部分组成：政府税收、政府贷款、银行贷款、经瑞典国家银行发行的公债、以及利用土地出租和出售的土地收入。目前，中国部分地方对建立土地基金进行了一些有益的探索，如广东的土地开发基金、香港地区的土地基金。笔者认为，建立城市土地储备基金是构建土地储备制度资金支持体系的有效途径。这一基金由几部分资金构成。首先，启动资金是一是政府财政拨款与政府预划拨城市土地。其次，土地收益，城市土地出让收益的部分用于城市建设，其余部分由储备中心使用，以保证土地储备制度的良性运行。另外，委托金融部门发行土地储备债券与股票，可广泛吸收社会闲散资金，以筹措资金。
（三）土地储备的征购与补偿办法土地储备的取得方式有土地征用、土地回收、土地置换和土地购买等四种
《物权法》第44条和《土地管理法》规定了国家为公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并給予补偿。征收土地法律授予政府专有的权力，除了国家可以依法对农民的集体所有的土地实行征收外，其他任何单位和个人都无权征收土地。征收土地不是向农民购买土地，被征收单位和个人必须服从，但必须给予补偿。《土地管理法》明确规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。这一规定限制了经济补偿的额度，而对于一般农民来说这种低于市场价格的一次性补偿远远不能满足其生活需要。笔者认为，对土地使用权人进行补偿，收购价格或补偿标准不能低于市场价格，不能降低被征地者的生活水平是基本的底线。既可保护被征地农民的生活，维护被征地农民的基本权利，又可加快征地进程，维护社会和谐稳定，是维护公平、和谐的两全齐美的办法。土地回收分为无偿回收与有偿回收。根据中国土地管理法，土地无偿回收的范围为：城市市区范围内的无主土地；荒芜、闲置的国有土地；依法没收的土地；土地使用者擅自改变土地用途限期拒不改正的划拨土地；土地使用者未按出让合同约定交齐出让金依法分摊分割的土地；法律法规规定的其他可直接无偿回收的国有土地。除此之外，都应该依法实行有偿回收。土地置换目前尚无明确的概念。有研究人员认为，土地置换是通过土地功能布局调整、土地整理等形式，使不同权属之间，不同用途之间的土地进行交换（置换）的行为。实务中，土地置换根据政府的经济发展战略和城市经济结构布局，对原来在城区内不符合城市规划或对其再发展有阻碍的企业和组织进行用地布局调整，用储备土地置换。土地置换一般不涉及收购价格，但可能涉及差别补偿。土地购买是按照市场原则从土地使用者处购买土地使用权。笔者认为，应以土地基准价为基础，依照市场价格协商确定收购价格，协商不成时，可参照当前各地的做法，以略高于市场价格争取收购土地。如果仍然达不成协议的，建议通过司法途径解决；只有在救灾、战争、抢险等紧急情况下才可以采取强制措施强征，并给予补偿。
参考文献：
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土地储备管理办法范文第3篇
作者简介：
王春梅(1968-)，女，江苏淮安人，江苏技术师范学院经济管理学院讲师
摘要：由于我国资本市场发展较晚，企业的资本结构研究处于起步阶段，尤其对房地产上市公司资本结构的质量研究不够深入。本文利用房地产上市公司的财务数据，从多角度对房地产上市公司的资本结构质量进行分析和比较，结果发现目前房地产上市公司资本结构不合理，财务杠杆比较高。
关键词：房地产上市公司 资本结构 资本结构质量
房地产业的快速发展促进了房地产融资体制的发育和成长，目前我国已经形成了以商业银行信贷为主，资本市场和信托等融资工具为辅的房地产融资体系，为房地产业的发展提供了强大的资金来源。随着房地产业的不断发展，房地产公司在发展的过程中面临许多问题和缺陷，尤其是在资本结构方面存在许多不完善的地方，制约了公司的进一步发展，并影响到宏观经济的健康快速发展。
一、研究前提及相关问题阐述
(一)研究前提 房地产融资是指以房地产商品这一物质经济对象为基本的信用基础，通过各种金融工具的运用，为房地产开发建设、分配与消费、流通与交易等各环节提供的融资活动的总称。房地产融资包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通。在资金的融通过程中，常用的资金筹集方式有信贷、证券、信托、债券、股票等，分为权益资金和借入资金两大类。企业筹集和使用权益资金和借入资金都需要付出一定的代价即资金成本，由于借入资金的成本低于权益资金的成本，因此完全通过权益资金筹资是不明智的，不能得到负债经营的好处；但负债的比例大则风险也大，企业随时可能陷入财务危机。房地产业是资金高度密集性行业，开发一个房地产项目所占用的资金非常庞大，如果不能有效地借助于各种融资手段，开发商将很难进行，同时房地产开发融资方式的优劣，直接影响融资成本的高低，关系到财务风险的大小和公司效益的好坏。从房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产融资主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是我国房地产市场各相关主体的主要资金提供者。
资本结构是指企业资本的组成要素与比例关系，是资产负债表右方负债与所有者权益的结构。资本结构将不同来源、不同所有者主体、不同时间跨度的资本元素加以统筹协调，涉及到企业筹资、经营、利益分配等各方面，是反映企业资金实力的重要指标。对于不同的企业，资本结构并不存在通行的标准。即使对于同一企业，现有的、合理的资本结构也会因各种主、客观条件的变化而演变得不合理。因此，最佳的资本结构是在保持企业资金链的连续性、安全性的基础上，具有个性化的、动态的组合。企业在制定筹资方案时，必须考虑使公司的资本结构最佳即权益资本与负债达到合适的比例。企业资产负债率与企业的经营业绩之间存在着一定的相关性，企业资产负债率的高低反映了企业利用财务杠杆的程度，同时也体现出企业财务管理水平。资产负债率过低或过高均不利于企业形成最优的资产负债结构，不利于企业经营效率的提高。
资本结构质量是指企业资本结构与企业当前以及未来经营和发展活动相适应的质量。主要表现一是企业的财务杠杆状况与企业未来融资要求以及企业未来发展的适应性。按照财务管理理论，企业财务杠杆比率越高，表明企业资源对负债的依赖程度越高，企业未来进行债务融资的成本和难度增大，其财务风险也相对较高。企业在筹资时应关注筹资所对应项目在未来提供经济效益的能力，以及是否能够补偿筹资成本；二是企业资金成本的水平与企业资产报酬率的对比关系。从成本效益关系的角度分析，只有当企业的资产报酬率(为企业的利息和所得税前利润与企业总资产之比)大于企业的加权平均资金成本(权益资金和借入资金的加权平均成本)时，企业才能向资金提供者支付报酬以后，使企业的净资产的规模得到增加，表明企业的资本结构质量较好；相反企业的资产报酬率小于企业的加权平均资金成本，企业在向资金提供者支付报酬以后会使企业的净资产的规模逐渐萎缩，表明企业的资本结构质量较差。
(二)研究指标的设计 根据以上有关资本结构质量的分析内容，将反映资本结构质量的指标分为两部分：第一部分为形成企业资产的财务来源中负债所占有的相对规模，也就是反映企业的财务杠杆。一般可以表现为负债与资产的对比关系(即资产负债率)、长期负债与所有者权益的对比关系。第二部分为资本结构的效应分析。选择资产报酬率与企业的加权平均资金成本(本文选择以当年的银行年贷款利率为标准)进行比较，分析其资本结构质量。
(三)样本选择 样本为房地产行业只发行A股的上市公司，剔除ST、PT公司，因为这类公司已经出现财务状况异常，将其纳入研究样本中将影响研究效果。最终得到样本公司共计27家。对这些样本公司2003～2005年年报数据进行统计分析。相关财务数据均来源于巨潮资讯网、中国上市公司资讯网。
二、实证分析
(一)负债规模 负债分析主要从资产负债率及负债与所有者权益两方面进行。
(1)资产负债率。根据27家样本公司2003、2004、2005年的资产负债率的数据资料，整理得到不同的资产负债率区间各样本公司的分布情况，如(表1)。由(表1)可以看出，2003—2005年资产负债率在0％—30％之间的公司数三年每年都只有2家，30％～80％之间的公司数每年均为25家，40％～80％区间的公司达22～23家，表明房地产行业类的公司整体上的资产负债率比较高。从行业整体分析，2003年的资产负债率均值为56．99％，2004年的行业均值59．27％，2005年的行业均值59．28％，资产负债率呈递增趋势，这说明房地产类上市公司大部分资金依赖于负债。西方发达国家的房地产融资系统，在住房建设环节，股权融资、其他各种直接融资方式占70％左右，银行贷款和债券融资等间接融资方式大约占10％-15％；我国香港大型房地产企业的资产负债率一般也不超过30％。而我国内地房地产企业较高的财务比率，表明企业资源对负债的依赖程度高，其财务风险也相对较高。在过高的财务杠杆比率下，企业将面临不能正常偿还到期债务的本金和利息。国内研究结果大多表明，获利能力对资本结构有显著的影响(负相关)，这说明房地产业获利能力越强，其内部积累能力也就越强，企业就可以通过内部融资来满足要求，待内部资金不足时才考虑负债融资，所以高获利负债企业一般拥有较少的负债。2003年房地产行业上市公司在盈利能力和成长能力有较大提高，但其获取现金能力、财务弹性大幅下降，营运风险和债务风险都大幅上升；2004年行业景气进一步上升，但现金流量状况进一步下滑。说明房地产行业在实现盈利增长的同时并没有伴随现金的流入，自身的资金积累能力也没有获得进一步的提高，高获利并没有形成低负债，影响了后续发展资金的融通。企业在未来进行债务融资以满足未来正常经营与发展的难度会因此而提高，对其资本结构质量构成不利的影响。
(2)长期负债与所有者权益的对比关系。按照财务管理理论，企业的资金来源应该与其资金的用途相配比，即对于长期资产运
用长期负债和所有者权益资本来满足其资金需要。将资产与负债的期间相互配合，以降低企业不能偿还到期债务的风险，并尽可能降低企业的资金成本。长期负债与所有者权益的对比关系资料整理，如(表2)所示。由(表2)可以看出，长期负债与所有者权益比率不高，有些公司甚至为0，特别是2003年长期负债为0的公司14家，超过样本数的50％，结合以上负债所占有的相对规模的分析中可知，大多数公司的资产负债率高于50％，因此从其融资方式看，在高负债率的情况下，多数公司更倾向于短期负债，即长期负债短期化。房地产项目包括土地成本、建设成本以及相关规费，具有耗资大、期限长的特点。开发商在取得相关证件后，进行项目的正常运作过程一般需要3年时间，资金来源也应与此相适应。结合房地产的运作周期说明企业的短期资金来源不能与其资金的用途相配比。短期负债融资虽然具有筹资速度快，相对容易取得，代理成本较低的优点，但为了满足资产的长期资金需要，企业必然要在短期负债到期后重新举债或申请债务延期，使企业更为频繁举债和还债，特别是在企业发生亏损的时候，可能会由于所有者权益的比重相对较小而使企业债权人的利益受到侵害，从而加大了筹资的困难和风险，更容易使企业陷入资金匮乏危机，是收益性和风险性都较高的融资政策。
综合以上有关负债所占有的相对规模的分析中可知，房地产行业类的公司整体上的资产负债率比较高，存在长期负债短期化的倾向，企业的资金来源不能与其资金的用途相配比，资本结构的质量不高。
(二)资本结构的效应分析 资本结构效应主要方面是“财务杠杆效应”，是指企业通过对资本结构中负债比例的选择而对权益资本利润率的影响。当息税前利润率大于负债利率时，企业适当运用财务杠杆，可以在不增加权益资本投资的情况下，提高每股普通股的利润额，产生的是正效应；反之会使股东实际的收益率低于企业的投资利润率，侵蚀股东权益，甚至还有可能出现财务危机；当息税前利润率等于负债利率时，由于借入的资金无增值，企业如果不尽快地采取措施来扭转局面，财务杠杆也会产生负效应。由此可见，财务杠杆的基本原理是在一定时期企业长期占有负债和企业支出债务成本既定的情况下，企业经营利润的增减，会使每元经营利润所负担的债务成本发生变化，并使每股普通股也相应发生增减。根据房地产类上市公司2003～2005年度的会计报表中的数据资料，计算息税前利润率(EBIT)与负债率的关系如(表3)所示。
由(表3)数据可知，在27家样本公司中，息税前利润率大于各年商业银行贷款利率的公司仅占29．63～33．33％，这一类企业在向资金提供者支付报酬以后企业的净资产将得到增加，净资产的规模也会得到扩大，财务杠杆产生了正效应，但这类公司整体数量偏少；息税前利润率小于商业银行年贷款利率的公司占样本公司的58．82-66．67％，其中资产负债率在50％以上的公司超过了50％，表明企业的资产报酬率小于企业的资金成本率，企业在向资金提供者支付报酬以后企业的净资产将会缩减，净资产的规模也将逐渐缩小，财务杠杆产生了负效应。另一方面，从整体上看各年平均息税前利润率均小于当年的银行年贷款利率，说明该行业财务风险较高。因此，从资本结构的效应角度分析，由于息税前利润率小于商业银行年贷款利率的公司比率比较高，且各年平均息税前利润率均小于当年的银行年贷款利率，表明大部分企业的净资产规模将逐渐缩减，财务杠杆产生了负效应的企业所占比例较高，整体分析该行业的资本结构质量较差。
三、结论与建议
综合以上有关资本结构质量的分析得出以下结论：第一、2003—2005年度，我国房地产类上市公司整体上采用比较激进的融资政策，对负债的依赖程度比较高，特别是短期负债，这种状况一方面可以降低公司的资金成本，但另一方面财务风险也比较高。表明行业整体资本结构质量不高。第二、由于各年平均息税前利润率均小于当年银行年贷款利率，内源融资远不能满足投资需求，影响公司进一步的发展。究其原因可能由于该行业经营环境及国家宏观调控政策的影响。
针对研究结果提出建议如下：首先，完成股权分置改革，股东行为特别使大股东行为趋于理性。股权分置改革完成后，由于股东之间形成了共同的利益平台，股东特别是大股东的利益获取不是主要来源于股东之间的直接博弈，而主要来自于市场上企业之间的竞争。公司(实质上是大股东)融资行为会在收益与风险的匹配过程中趋于理性。在股权分置时代，上市公司的融资选择体现的是大股东的行为偏好和利益趋向。股权分置改革完成后包括大股东在内的所有非流通股股东的股票价值都市场化了，非理性的融资选择客观上会影响股票价格，由于公司的价值与股东的利益结合在一起，也有助于激励股东做出有利于公司长远发展的决策。表现在筹资方面就是从公司的融资成本角度考虑融资方式，将成本与效益有效的结合起来，形成了市场化的融资成本机制，改善企业的资本结构，提高企业的资本结构质量。其次，进行产业整合，提高企业的竞争力。我国房地产类上市公司规模普遍偏小，企业规模与国际化企业相差甚远，正处于由零散向集中过度的阶段，企业的竞争力不强。股权分置改革完成后，形成了市场化的资产估值标准，购并重组完全市场化，投机性的购并重组将得到一定程度的遏制，市场效率也会逐步提高。由于竞争所导致的行业集中度提高，优势的资源会向这些公司集中，表现为资产总额不断提高，业务覆盖的区域逐渐广泛。通过购并重组后的强势企业，专业化比较强，开发经验丰富，业绩稳定，能够达到监管层规定的再融资条件，也容易受到外国资本的青睐。最后，拓宽投融资渠道，形成多样化的发展格局。我国住房金融还处在发展初级阶段，突出表现在金融市场上金融工具的品种过于单一，信贷资金占据了绝对主体地位，资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外部资金投入，自有资金很少。而广义或完整的资本市场体系包括长期借贷市场、债券市场和股票市场，企业应拓宽投融资渠道，通过多种方式筹集资金，优化资本结构，降低资金成本，扩大可利用的资本市场，实现企业筹资由银行贷款单一化向资金筹集多元化转变。通过金融、信托投资公司或有关部门为开发企业设专门的基金或发放企业债券，以扩大筹资能力，同时推动房地产抵押贷款证券化进程，提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险。
(编辑 殷功芹)
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土地储备管理办法范文第4篇
而土地收购储备制度正是基于这种经营城市创新理念而产生的一种新型的城市土地利用管理制度。因此, 我们必须进一步加大土地收购储备力度, 改变以往在计划经济条件下与旧的土地管理模式下多头管地与多头供地的格局, 收紧地根, 变多头管地和多头供地为“一个池子蓄水, 一个笼头放水”的政府统一管地和统一供地的新模式, 走以地建城, 以地养城的城市经营道路。
1 土地收购储备机制现状
土地收购储备工作起步于2001年初, 在市一级政府的批准下, 在市级国土资源部门成立了土地储备机构, 其工作职责是:受市政府委托, 代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作, 招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权等工作。土地收购储备的任务是将需盘活的土地收回、收购、置换及统征后予以储存, 并通过前期开发利用和受政府委托出让等形式, 盘活存量土地资产, 有效地配置土地资源。
2 市级土地收购储备机制中存在的问题
在土地收购储备的资金运营上, 政府实际上只注重了对土地使用权出让后国土收益的回笼, 而忽视了对土地收购储备前期的资金投入。
2001年, 国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》 (通称15号文件) 。15号文件明确提出, 为增强政府对土地市场的调控能力, 有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市人民政府可划拨部分土地收益用于收购土地, 金融机构要依法提供信贷支持。这是中央以文件形式第一次对建立土地收购储备制度, 明确收购储备资金的主要来源提出明确要求, 是土地收购储备机构拓展融资渠道的重要政策依据。我市在土地收购储备资金运营上, 虽然也规定由市财政拨款或向银行贷款解决, 但在实际运作上却是步履艰难, 阻力重重。在财政拨款不足、融资困难的请款下, 土地收购储备机构只能采取唯一一种土地收购方式——协议 (或合同) 收购来运作。但这种收购方式在运作过程中, 由于采用的是“先协议 (或合同) 收购, 后出让补偿”的方式, 所以在对土地进行收购的时候, 无形之中就存在如下几方面的不利于:一是不利于土地收购储备机构成功收购。由于这种收购方式实际上是一种“赊账式”收购, 所以在收购有些土地特别是所谓的“黄金”、“抢手”地块时, 由于用地意向者较多, 原有土地使用 (所有) 权属单位人出于一种急功近利的这么一种思想, 就往往置国家法律法规于不顾, 将本应该纳入土地储备库或应该经过收购储备推向市场的土地, 擅自转让或买卖于他人, 从而导致收购储备工作陷于一种尴尬被动的局面;二是不利于政府获取更多的收益。因为协议收购或多或少地会存在土地使用 (所有) 权属单位人向土地收购储备机构讨价还价的可能, 从“利息”和“付款周期”等角度考虑, “赊账式”的收购往往是“让利式”的结果。
在土地收购储备部门之间的协调问题上, 难以达成统一的认识。
土地收购储备工作涉及面广, 常常需要多部门之间密切配合。从调查情况来看, 目前主要是与城建规划及司法部门之间的协调对土地收购储备的影响最大。一是许多城市建设规划缺乏前瞻性和稳定性, 给土地收购储备无形中增加了风险。也制约了土地资源的高效作用;二是已进入土地收购储备程序的土地, 因原土地使用权人债权债务等纠纷使司法部门介入处置土地资产, 导致土地储备已做的前期工作失去效力, 甚至出现法院将土地补偿费代扣、截留等用于偿还企业的债务等现象, 造成原土地使用权人到期不按时交付土地, 给政府储备土地造成困难。
在土地收购储备的实际操作中, 规避土地收购储备的行为时有发生, 导致一些本应纳入收购储备的土地被纷纷转手, 国土收益大量流失。
主要表现在:一些工矿企事业单位等, 因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地, 以出让方式取得土地使用权后, 无力继续开发, 而又不具备转让条件的土地, 以及应依法收回的荒芜、闲置的国有土地, 根据相关规定, 本应纳入土地收购储备, 但土地使用权人却拒绝收购, 在不办理任何土地相关手续的情况下, 买卖或者以房屋租赁、联营联建等名义擅自转让土地或改变土地用途等方式进行着私下交易, 导致国有土地资产大量流失;城区一些原有的划拨性住宅用地, 因实施城镇规划和土地整理, 在搬迁改造后一下之又深巷偏僻之地变成了临街“黄金地块”, 土地价值突显。于是这些土地使用权人便采取拆旧翻新等种种方式, 使其无偿取得的住宅用地一跃而改变成为本应通过公开出让有偿方式方能获得的经营性用地, 在原用地上开门面、设店铺, 用于商业、服务业等用途, 从中大肆掠取因政府投资而带来的土地增值收益。
政府及土地管理部门在经营土地收购、储备、出让等一系列过程中, 缺位现象比较严重, 营造的用地环境太差。实施土地收购、储备并进行公开出让的目的, 原本是要通过土地市场的调控作用, 搞好用地服务, 将需盘活的存量土地激活, 使其朝着合理的用地方向流动, 以实现其利用效益的最大化。以阜新市为例, 许多地方, 出于片面追求经济效益的目的, 一些政府及土地管理部门在运作土地收购、储备、出让地过程中, 往往把自己的职责仅仅定位于一个“中间批发商”的角色, 利用权利优势, 想法设法地把土地低价收购进来, 再想方设法地把它高价卖出去, 从而赚其差价, 获其利益了事。
3 土地收购储备机制建议及对策
首先是要规范土地收购储备资本金的运营。即:在土地收购储备的资金运营上, 政府、财政及审计部门不仅要及时指导和监督土地收购储备机构, 对土地使用权出让后土地收益及时回收, 更要协助土地收购储备机构搞好土地收购储备前期的资金筹措和投放工作。
要积极拓展并选择合理的土地收购储备方式。土地储备机制建立后, 凡是政府储备土地必须入库, 以统一管理、统一整理、统一供地。土地的收购储备在具体运作上, 应结合实际情况, 灵活应用以下几种方式。
国有土地收回方式。按照现行的有关法律法规, 以出让方式取得国有土地使用权、期限已满未申请续期或申请续期未经批准的土地;闲置土地;被依法没收土地使用权的土地;以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地;可以收回后入库。但从实际工作中看, 虽然法律规定明确, 但真正被直接收回土地使用权的土地很少, 一般采取有偿收回划拨土地为主的方式操作。
直接货币收购。对近期急于开发的道路、供水、污水、能源、电力等基础设施用地, 以及区位条件好、升值潜力大、市场需求旺盛的地块可使用货币直接收购。
集体土地征收。近几年的城市化发展证明, 城市的拓展用地及预留地主要依靠征用即政府统一征地的方式取得, 是土地储备的一种重要形式。但符合征用条件的集体土地, 必须在完善土地征用手续成为国有土地后, 方可进入土地储备库。如“村改居”后即可采用这种土地储备方式, 来解决“城中村”改造的老大难问题。
预约收购 (即协议收购和合同收购) 。对企业搬迁地块、破产企业变现地块、污染搬迁地块、老城区成片改造地块等可实行预约收购。在签订收购合同后, 其土地进入土地储备库, 供地后, 由原土地使用权人与政府按约定的比例分成。这样既减轻了土地收购储备资金的压力, 又满足了原土地使用权人对土地增值的期望, 应是着重推行的土地储备方式, 但实行起来难度较大。
土地置换。对于企业、村庄整合改造土地, 可以采取土地置换的办法收购储备, 用土地储备库中土地换取地段好、利用效率不高的土地, 以降低收购储备成本, 挖掘城市土地潜力, 合理配置土地资源。
规划红线储备。依照城市规划, 对道路两侧等重点区域中限于人力、财力暂时不具备直接收购储备的土地, 规划部门可直接将规划红线划给土地收购储备机构, 进行规划红线储备。
信息储备。对按建设时序短期不具备开发条件的地块, 将其地籍信息、利用现状信息与规划信息、地价信息等输入土地储备库, 条件成熟后再转为其他方式储备。
要做好相关部门的协调问题。主要是做好城建规划与司法部门的协调问题。城建规划部门要严格执行城市规划法, 制定科学、先进、稳定的城市规划, 尤其要着力提高地块详细规划的覆盖率, 并向社会公示, 接受社会监督, 彻底改变目前朝令夕改的状况, 只有这样, 城市规划才能真正成为土地资源配置和土地资产处置的前导, 成为推动土地市场良好发育的动力。
要加大土地执法监察力度。这是土地收购储备工作能否顺利实施的一个重要因素。土地收购储备的一个中心任务便是盘活存量土地资产, 优化土地资源配置, 合理利用土地。因大量存量土地大多存在于国有企事业单位的原划拨用地当中, 所以首先应当加大对国有企事业单位划拨用地“隐形交易”行为的监察力度, 建议对国有企事业单位其划拨用地进行定期不定期的动态巡查监察, 以此来防范国有企事业单位借改制或改革之机非法买卖、租赁、抵押或者以土地出资入股、联营联建等方式非法转让国有土地资产。其次是要加大对非法改变土地用途行为的监察力度。主要是针对国有企事业单位中的划拨用地及“城中村”属集体所有的集体建设用地而言。建议各级政府予以采取不同的方式, 加强对他们的收购储备力度, 以有效地制止一些违法行为当事人扰乱土地市场秩序, 逃避交纳土地出让金行为的发生。对国有企事业单位划拨用地非法改变土地用途的, 无偿收回;其三是要加大对非法批地、非法占地行为的执法力度。改变以往对此类违法行为“重罚款轻处理”的短期利益行为。对于非法批地者, 不仅非法批准、使用的土地应当收回, 而且还要对非法批准使用土地的直接负责的主要人员和其他直接责任人员依法给予行政处分, 构成犯罪的还要依法追究其刑事责任, 对非法占地者, 不仅要给予其相应的行政处分, 而且还要对其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它设施进行处理, 该拆除的进行拆除, 该没收的进行没收, 然后统一纳入到土地储备库加以拍卖, 从而达到治标治本的目的。
要搞好土地收购储备的建章立制工作。
围绕政府高度垄断土地一级市场这个中心, 建立收、储、供地机制, 实现土地收购的规范化。具体到实际工作中, 一是要扩大土地收购储备的范围。强化政府统一征地, 把新增建设用地全部纳入政府储备;充分运用收购、有偿收回、置换和预储备等手段, 对城市规划区内的国有划拨土地、企事业单位急需盘活的存量土地、闲置土地、破产企业及法院判决需处理的土地加大收储力度。二是严格土地审批程序。严禁借土地收购储备简化土地报批程序, 严禁以土地收购协议 (或合同) 替代土地报批手续的行为发生。三是严格供地程序。严格划拨方式供地, 严格限定协议出让范围, 认真执行国家有关规定, 坚决实行集体决策、集体定价制度。要严格按照国土资源部 (2002) 第11号令的规定, 全面推进经营性土地使用权招标卖挂牌出让。从而实现“一个口子进, 一个池子蓄, 一个笼头放”的收购储备供地机制。
建立公开、公平、公正的土地市场, 规范完善土地出让审批程序, 实现土地收益的最大化。为加强用地审批管理, 规范土地出让行为, 政府及土地管理部门应对每一宗地的收购、补偿、招标拍卖挂牌出让等, 均实行集体会审、集体研究、集体决策。
在规范出让程序同时, 土地管理部门还应坚持公开、公平、公正的市场交易原则, 实行阳光作业。对于出让的每一宗土地, 均应在新闻媒体上公开披露;在运作过程中, 要严格按照招标拍卖挂牌出让程序操作, 做到监察、财政、公证等部门全程参与, 确保招标拍卖挂牌出让的公开、公平、公正。通过强力推行土地出让招标拍卖挂牌工作, 不仅能最大限度的保证政府收益, 规范各类出让行为, 也能有效地防止“暗箱”操作和腐败行为的发生, 有力地推动土地市场的健康、有序发展, 最大限度地保证土地资产的保值增值。
围绕政府的中心工作, 积极探索新的土地收购储备运行机制, 并对工作人员加以有效的监督, 实现土地收购储备与人员管理机制的新突破。合理把握收购储备土地的规模, 规避市场风险, 完善土地收购储备机制, 储备土地布局要相对合理, 数量适度, 既能调控市场供求, 又能基本保证城市建设需要。另外, 必须注重提高工作人员的政治素质和理论修养, 保证依法工作, 热情服务, 适应全面推行土地收购储备制度的需求。
要建立良好的土地收购储备出让环境。这是至关重要的一点, 也是关系到一个地方土地市场能否继续发育的重要前提。鉴于此, 建议在实施土地收购储备及出让的过程中, 一定要站对自己的位置, 勇于承担起自己的责任, 不仅要力促当地经济的快速发展, 更要致力于提高自身素质, 提高自己的服务水平。在实施土地收购储备时, 最大限度地让利于民。同时, 力争协调好征地与被征地者之间的利益关系, 尽量减少双方之间的摩擦, 为土地的成功出让奠定一个坚实的基础。土地出让后, 还要即时给予全方位的跟踪服务, 该监督的就得监督, 该协调的给以协调, 努力为用地者营造一个科学、和谐的用地环境。
摘要：土地收购储备制度作为土地经济学的一个学科范畴, 实施几年来, 在规范调控土地市场, 优化土地资源配置, 实现土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前许多地方在其运作机制中, 仍存在着一些不容忽视的问题。本文即是经过多方调研并结合在土地管理部门多年来的亲身实践和体会, 就我市土地收购储备机制中存在的一些问题作了粗浅的分析并提出相应的建议及对策。
土地储备管理办法范文第5篇
一、土地收购储备制度的现状
我国土地收购储备制度经过十几年不断地发展和改进，如今正在逐渐走向成熟，它不但具有调和存量土地与增量土地之间的关系作用，而且还提高了土地的使用效率，促进了建设用地供应形式的改变，使土地一级市场的供应渠道走向统一。然而，我国的土地收购储备制度还有许多不足的地方，诸如土地收购储备机构职能不清、相关机制不全、资金来源缺乏、土地收购储备价格和计划缺乏科学性等。特别是储备土地大部分都是商住用地，许多地方都没有把基础设施建设用地、工业用地以及公共设施用地等包含在其中。土地财政催生房地产价格不断上涨。因此，只有把这些问题都解决了，才能更好地完善土地收购储备制度。
二、完善土地收购储备制度的建议
（一）制定科学合理的土地收购储备和供应计划。
预测当地市场的土地需求情况，根据预测结果制定相关的土地收购储备和供应初步计划，及时向社会广泛征求意见，再根据城市规划、当地的土地存量以及供应情况和相关政策，制定土地收购储备和供地的具体年度计划，避免因盲目无计划的收购土地，而导致土地存量过多，无法满足需要的情况，同时还应创建土地需求监测体系，确保年度计划的执行力。
（二）科学合理地制定土地收购指导价格。
通常情况下收购的土地大部分都是闲置的土地或是旧城改造的土地，也有部分是企业、单位或是个人的土地。因此，政府应综合市场等多方面情况出台指导价格及配套指标，并根据经济发展水平定期调整。收购价格应及时向社会公开，接受社会监督。
（三）强化土地收购储备机构的职能和监督管理力度。
确保土地收购储备机构的职能落到实处，真正做到人、财、物的独立，同时应制定出一个把经济效益、社会效益以及生态效益相结合的考核标准和考核细则，以达到有效监督管理的目的。土地收购储备机构，不能把营利作为主要的目的，还应考虑社会效益及其他因素。因此，其监督管理的评估标准应具有科学性和可操作性化的特征。
（四）建立健全土地收购储备的相关机制。
包括管理运作机制，收回机制、收购机制、储备机制，资金筹措机制和市场调节机制等。如对收购的暂时无供地计划的土地的运作，可采用将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时利用。如对房产市场价格过高的调整，可以通过调整供地计划，增加土地供应。如对于那些为了满足公共需求的公共基础设施用地，土地价格可以适当调低，或者通过划拨方式供地，造福于全体人民。
（五）多渠道筹措土地收购储备资金。
土地收购储备资金主要来源有财政拨款、银行贷款、储备土地增值部分资金、储备土地的经营收入等，但这远远不能满足需要。地方政府应用好省政府批准的每年可以通过发行土地储备专项债券筹集50-100亩土地资金的政策，多渠道筹措土地收购储备资金，为土地收购储备提供资金保障。
三、进一步完善土地收购储备制度的思考
当前，土地收购储备工作中还面临着不少新问题。例如国家和省政府规章均要求，土地收购必须为了公共利益的需要，但公共利益如何界定，地方政府认定的公共利益跟司法机关的认定出现了许多不一致的例子;土地收购储备中心虽然有机构，有人员，但是财务管理并没有真正独立，缺乏专业性人才，重行政管理，轻市场化管理，从某种程度上就降低了办事效率和运作成效，怎么做到真正的独立运作、专业运作和管理?收购储备的存量土地如何避免继续闲置，如何最大化的发挥经济效益?社会化资金能否进入土地收购储备?通过何种方式进入?这些问题都有赖于国家层面出台相关政策解决。只有从制度上进行规范，才能进一步完善土地收购储备制度。
四、结束语
总的来说，在我国土地收购储备制度经过十几年不断地发展和改进后，其有效地促进了土地市场的不断发展，极大地提高了土地的使用效率，促进了建设用地供应形式的改变，统一了土地一级市场的供应渠道，更好地发挥了土地的调节功能，加快了我国经济社会的发展脚步。在面对我国目前还存在的一些土地收购存储问题时，还需要对这些问题进行针对性的完善，同时还应根据市场对土地的需求情况，制定科学合理的土地收购、供应计划和土地收购指导价格，强化土地收购储备机构的职能和监督管理力度，建立健全土地收购储备的相关机制，从而促进土地收购储备制度的完善和可持续发展。
摘要：土地收购储备制度是由政府主导的, 调节土地市场的一种新型土地管理运作机制。其具有调控城乡统一建设用地市场和保障能力, 促进土地资源的高效配置和合理利用的作用, 并且也是土地资产保值和增值的有效手段之一。本文分析了土地收购储备制度的现状, 提出了完善土地收购储备制度建议和思考, 目的是为进一步完善土地收购储备制度提供参考意见。
关键词：土地,收购储备制度,完善建议
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